樓聲物語——新盤推售重新定位

2018-11-05

   受外圍因素未明朗影響,市場氣氛持續不穩,各大屋苑放盤都以減價招徠,大部份成交以低市價為主;加上業主議價幅度擴闊,促使減價盤充斥市場,心急的業主更連番減價沽貨止賺離場。新盤市場更直接受打擊,上月連番推售的新盤都強差人意,不但未能報捷,大批準買家於開售當日決定臨時甩底,反映市況欠佳,準買家亦缺乏信心。發展商了解到市況變化逐步回調,已?手研究增加不同優惠吸引客源,喚醒即將開售的全新盤,料開價將更趨保守,甚至打?減價作號召,預期下一輪新盤推售將重新定位。

     上月底新界西北區新盤群起出擊,測試市場真正承接力。受多項不利樓市消息影響,加上三個新盤都於同區推出,在搶客戰加劇下,以致連環開售的新盤,表現未如理想。由於新盤銷情差勁,發展商已測試出市場對樓盤承接力,故密密研究推出更多優惠,以吸引向隅客回流,當中包括推出按揭優惠,甚至作出輕微減幅,期望再次起動市場。

   新盤貨尾料

減價清貨

     樓市氣氛明顯回調,發展商從市場新盤及二手市場成交數據中可觀察到。由於交投慢熱,樓價級級下滑,加上本月將有多個新盤同時出擊,發展商為求旗下新盤脫穎而出,不排除推出更多優惠,甚至以低價推盤。至於已推出的貨尾盤,更有機會增加優惠及重新制訂價單,始終發展商有需要將貨尾逐步沽售,以免日後落入政府的空置稅稅網,故預期新盤及貨尾盤都備受壓力。

     新盤及二手市場表現淡靜,在山頂地王流標後,準買家入市步伐相對放緩,交投量緩緩下跌,樓價亦相應回落。據差餉物業估價署資料顯示,9月私人住宅售價指數,較8月下跌1.44%,連續兩個月錄得下跌。從數據顯示,各類單位樓價全面下跌,其中面積753至1075方呎的中大型單位,按月跌幅1.9%,是眾多不同單位中跌得最大戶型,反映近期這類中大型單位成交量備受壓力,其次為面積1076至1721方呎的大型單位,按月售價跌1.6%。另外,面積431方呎以下的細單位,按月則跌1.4%。

   樓價指數連跌兩個月

     發展商眼見市場睇樓及成交量回軟,樓價按月更級級下跌,各大屋苑造價回落,令各大銀行對屋苑估價下調。月前錄得的優質特色單位以高市價為主,惟銀行出現估價不足實況,當時各大屋苑均可估足價。惟近日市況逆轉,大部份屋苑以減價招徠,錄得的成交都以低市價為主,部份銀行對有關成交屋苑估價轉趨審慎,部份估價與成交價更相差約5%,未來樓市下行風險較高,相信銀行有理由對估價作出保守策略。

     踏入11月,市場有大約六至七個全新盤即將登場,涉及逾三至四千伙,部份更於近日頻頻軟銷,計劃於本周內推出應市。由於市場盤源眾多,加上早前新盤銷情差勁,發展商已測試出市場承接力。預期即將開售的新盤,除了增加不同優惠,力吸市場各路客源外,開價將會極受市場關注,發展商有機會以低價開盤,令樓市再次活躍起來。

   張日強

  

 
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近期二手市場400萬以下的盤源驟增,會否帶動上車客加速入市步伐?

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