中環地王招標效應 核心甲廈交投彈升

2017-04-11

中環美利道商業地王招標中,市場憧憬地皮造價將創全港新高,加上現時工商鋪交投氣氛理想,投資者用家齊入市下,中區甲廈交投步伐加快。綜合市場消息,由上月至今,中區十大甲廈錄約24宗買賣,相對今年1、2月總和大增1.7倍,而力寶中心交投更按月飆3.5倍,為近十多年最旺。業界指出,甲廈放盤見減少,業主開始惜售,料短期內現「價升量跌」。

美利道商業地王招標的消息於上月公布,而該幅地王將於下月中截標,市場預計每方呎樓面高達4萬元,估值最高達186億元,成為本港新商業地王。在市場憧憬地王誕生、「麵粉價」將較「麵包價」高的情況下,中區甲廈近期交投彈升,多座指標商廈均頻錄買賣,氣氛理想。

上月錄19宗成交

  本報抽取中區十大分散業權的甲廈,該批項目分布於中環、金鐘及上環,本報並統計各大廈由上月初至今的交投情況(見附表),綜合市場消息指,3月份至今中區十大甲廈合共錄得
約24宗買賣,較1、2月的總和9宗大幅高出1.7倍,預計亦為近年最旺。

  當中,單計上月全月已錄19宗,平均每3日就錄2宗;至於本月至今亦錄得最少5宗買賣,雖然較上月略低,但仍較今年1、2月為理想,例如今年2月份,全月僅錄3宗買賣,換言之,本月初中區甲廈交投,已經超過當時全月的水平。

  近期交投最活躍的中區甲廈之中,要數金鐘力寶中心,上月單月竟錄9宗買賣,當中不乏破頂成交,例如項目一個高層戶,早前以每方呎30750元成交,創該廈歷史新高。連同本月在內,力寶暫錄得最少10宗交投,料為逾10多年的新高。

連錄破頂成交

  另外,中環指標甲廈美國銀行中心,以及皇后大道中九號,也分別錄得最少5宗及2宗交易,交投步伐明顯加快。值得留意的是,皇九早前一個中層單位,更以每方呎3.98萬元沽出,買家為中資財團,呎價創本港歷來商廈新高紀錄。此外,近年罕錄買賣的金鐘東昌中心,也錄得成交,顯示中區甲廈交投十分暢旺。

  同時,各區甲廈平均成交呎價,也顯著上升,例如力寶中心於2月份的平均成交呎價為2.3萬元,及至上月已升至2.55萬元,升幅達1成。同時,上月及本月錄買賣的中區甲廈,不乏破頂價成交,除上述中環皇九及金鐘力寶之外,金鐘東昌的呎價也錄破頂。

  中原(工商舖)董事總經理潘志明指出,甲廈市場承接去年底旺勢,今年表現亦理想,買家不乏中資企業用家及投資者,只是礙於1、2月為農曆新年淡季,交投現回落,惟3月至今中區甲廈交投明顯暢旺,其中力寶中心單月近10宗,料為逾十多年的新高。

盤源減少業主惜售

  他解釋,由於美利道「世紀地王」將截標,市場預期「麵粉價」將高於「麵包價」,故不少投資者及用家已率先入市,令交投衝高。但潘氏認為,經過近期連環成交後,可出售盤源已減少,部分業主更不敢胡亂開價,「驚開錯價,開完後買家真係出到價,業主賣咗買唔返」,因此大多惜售,待地王招標結果公布後才部署。他預期,短期內中區甲廈交投將回落,惟造價將企硬。

  美聯商業營業董事羅仲英表示,美利道地王招標中,市場憧憬成交價創新高,不少「聰明錢」率先入市,而近期成交的甲廈單位多為連約售,反映買家以投資者為主導。他又稱,力寶中心交投突彈升,因該廈放盤量多,但近期因交投增加,且部分業主封盤,盤源已跌至25至30個。他認為,目前甲廈呎價仍低水,加上投資者紛入市,料短期造價仍會向上。
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