數近代「商業地王」誕生

2017-04-25

中環美利道商業地王即將截標,市場人士估計,該地皮樓面呎價或高逾4萬元,高於全港「商廈王」呎價紀錄3.98萬元,「麵粉貴過麵包」。

「商業地王」矚目,落成的甲廈當然更加矚目,惟回看過往,我們發覺,1.甲廈升幅遠遠地跑輸大市;2.商業地王價格相當飄忽,跟隨經濟大市起落。

早年誕生的商業地王包括現址喜來登酒店,當年尖沙嘴地王,於1969年2月以1.3億元易手,樓面呎價2700元,創下當時香港地價之最高紀錄,更帶動整體樓市向上,住宅樓價未投地前的每方呎60元,跳升至投地後的每方呎85元。

47年前樓面呎價4600元

翌年(1970)7月,另一更加轟動的中區「地王」拍賣,就是現址中環怡和大廈,由置地公司以2.58億元投得,當年樓面呎價4600元,震撼市場。

當我們看到47年前,怡和大廈地皮樓面呎價都要4600元,就會發覺,今番地王
若然以每方呎逾4萬元成交,比當年貴了大約9倍,一點也不貴!皆因比較起住宅樓價,甲廈地皮價格升幅,跑輸好多條街。

1970年,銅鑼灣珠城大廈一個實用面積424方呎住宅,售價3.6萬元,今時今日市值600萬元,升幅逾165倍。港島半山玫瑰新邨,面積3300方呎,1970年一手價22.8萬元,現時市值逾7000萬元,升值逾300倍。美孚新邨矜貴的「凸海」大單位,實用面積1329方呎,1970年售價9.4萬元,現時市值逾2100萬元,升值逾223倍。

升幅跑輸住宅幾條街

商廈地王價格較飄忽,亦可見於全港的超甲廈國際金融中心,該項目第2期至第4期,包括酒店、商場及摩天甲廈,總樓面逾364萬方呎,於1996年由新地、恒地、中華煤氣、中銀香港、新中地產及地鐵合作發展,以300億元奪得,然後,於1999年補地價55億元,總地價355億元,相等於樓面呎價9752元。

假如要跟1969年及1970年的甲廈地王相比,1996年的甲廈地皮每方呎造價,無疑甚為落後,連通漲也跑輸了,不過,這並不是錯價,再看看2003年沙士低潮,當時該廈呎租低至20至30元,以如此投入的成本(除了地價外,當年建築費每呎逾2000元,即每方呎成本逾11750元),回報只有2.5厘。

不過,今時今日,國金最貴呎租高達190元,回報19厘,若以此最高呎租、計算4厘回報,該等超甲廈現樓每方呎市值逾5.7萬元。

而超甲廈呎租由低潮的20至30元,升至高峰的190元,亦可見商廈價值上落之大。

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