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零售市況漸改善 鋪位租售價料橫行

2017-06-06

近期零售市況有改善,不過,市面上仍吉鋪處處,資深投資者黎永滔指出,零售市況雖然有改善迹象,吉鋪需時間消化,短期內鋪位租售價料橫行,預期一年之後,鋪市才真正見底,期間不排除租金仍有10%的下調空間,未來入市目標,依然為核心區鋪位。市場上雖有不少投資者吼準鋪位,等待鋪市見底,但很多鋪主早年低潮時平買鋪位,持貨能力強,不肯割價沽售,市場上買賣處拉鋸中。

記者 :吳琳璇

黎永滔表示,零售市況雖然有改善迹象,惟不論核心區或民生地段,仍見有不少吉鋪,需時消化。當中,有部分業主不接受現實,不願意減租,令鋪位長時間空置,他預期,吉鋪要經過一至兩年始消化,預期最快2018年夏季,最遲2019年春季,鋪市才見底,此期間,相信租售價長時間橫行,租金不排除再尋底,下跌10%才真正見底。

租金正在尋底

他續說,目前,核心區鋪位只要業主肯大幅減租後,普遍都錄租客
進駐,活躍於市場的租客包括運動品牌、女性用品及童裝等等,這些都是甚少受自由行影響的行業。旗下的中環皇后大道中41號鋪位,近期租客童裝續租,每月102萬元,比較2011年所簽署的舊約每月90萬元,升幅21%。

近期,市場上雖有不少投資者吼準鋪位,等待鋪市見底入市,惟黎永滔認為,很多鋪主早年低潮時平買鋪位,持貨能力強,不肯割價沽售,因此,市場上買賣處拉鋸中,宗數不多。

雖然近年核心鋪租大跌,惟黎氏形容,回顧過去多年來,核心鋪租升3至4倍,現時即使大跌60%至70%,仍然屬大漲小回格局,鋪價跑贏租金,錄得極可觀升幅。「97年後,核心區鋪價可以由一千幾百萬元,升至億元水平,爆炸力強,即使環境不好,價格大跌,仍然遠高於購入價。」

大道中鋪月租102萬

他深信,經濟有循環,下一個鋪市高峰期,必然遠遠高過以往,鋪價水漲船高,他指出,明年當內地政府換屆,不排除送少少禮物給香港,香港未來仍然有另一個黃金十年,爆炸力比以前更強。

核心鋪大漲小回

「買鋪位,有兩種心態,一是追求增值,核心鋪是好選擇,二是追求高回報,那麼,民生地段鋪位上落幅度不大,跟隨通漲幅度,擁有穩定回報。」他未來入市目標,仍然是個人最熟悉項目,吼準核心鋪位。

過往,黎永滔不斷吼準低位入市,成功拿揑每個核心區發展步伐,在重建變天前,大舉購入物業,結果,財富如滾雪球般漲大,他於1997年間,手持大約3億至4億元,旗下物業市值逾100億元。

展望未來,他吼準南昌站以及深水埗一帶,隨着區內西鐵站附近物業重建,以及發展成熟,區內鋪市將有一番新氣象。

回顧過往戰績,黎永滔於2005年間,夥拍大鴻輝合作投資的「旺角文華廣場」,看中朗豪坊帶來變天的效應,投資額9億元,現時該廣場月收800萬元。

沙士時平吸酒店

黎氏旗下首個自行發展的酒店項目,為灣仔告士打道218號地盤香港君臨海域酒店,現在月入110萬元。「項目由於近會展,不太依賴自由行客,房間面積160方呎,日收1300元,出租率逾90%。

該項目是他於○三年,以約2800萬元「執死雞價」購入,較中資原業主購入價1.6億元,低逾80%。由於該項目佔地僅約2000方呎,當年,花很多時間構思如何發展,地盤丟空四年,作為停車場。
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