甲廈實用率知多少﹖

2017-06-13

上月12日,金鐘東昌大廈有一個7至9號單位,建築面積1655方呎,報稱以每方呎2.8萬元成交,創該廈新高,不過,日前,該宗成交在土地註冊處登記,金額僅4290萬元,並沒有市場報稱的4634萬元這麼多,平均呎價25921元。

積琪蓮好奇,該單位沽售當日,正值中環美利道地王截標日,市場憧憬甲廈創新高,或者有人為利益?特地將成交價誇大也說不定,而正當市場氣氛㷫烚烚之時,大家普遍認為,金鐘甲廈呎價3萬元正常不過,誤傳誤報,新高價,不費吹灰之力為市場所相信。

當積琪蓮有以上想法時,再細看資料時,見這個建築面積1655方呎的單位,土地註冊處登記實用面積為1288方呎,實用率更高達78%,實用率高,即代表價格還要廉宜,怎樣計算,亦計不出呎價有2.8萬元這樣多。

熟悉商廈的代理朋友告訴積琪蓮,一般來說,現時甲廈實用率僅65%(即業主賣樓,單位面積普遍以65%率計算
)。若將上述東昌大廈實用率調節至65%,那麼,建築面積是1981方呎!呎價更低,只有21666元。他還透露,東昌大廈之前其他買賣,個別單位實用率只有58%而已!

力寶面積「被加大」

近日,金鐘力寶中心錄一宗成交,其實用率亦值得留意,這個園景單位,建築面積報稱逾2450方呎,以每方呎2.8萬元易手。代理透露,原業主購入單位時,建築面積2221方呎,實用面積1552方呎,當時實用率接近70%,業主現時以實用率63.35%出售單位,面積「被加大」,若然仍然以2221方呎計算,呎價高達30887元。

「甲廈面積多少,往往由業主自己說的,尤其很多甲廈每層單位多少個,並沒有劃一標準,無從比較,所以,甲廈買家最好現場目測面積多少,不要相信業主呈報的資料,誤以為呎價廉宜。」代理友人續說。

積琪蓮聯想到,多年前,一名投資者購入九龍核心區全幢巨廈,他很坦率地說,那幢甲廈實用率極高,他在出租時,特地將實用率調低,令呎租看來便宜,更容易出租。

近日,有個龍頭屋苑錄罕見撻訂個案,買家以千多萬元購入單位後,最後放棄數10萬元訂金。他解釋說,收到消息,未來將有操控等措施及政策出台,影響後市,他深信樓價即將下跌,所損失訂金,可由跌幅所填補,言之鑿鑿。

工商鋪投資者對市況敏感,尤其對新措施及政策,緊張地查個究竟。結果,有投資者告之積琪蓮,該單位買家本來以兩夫婦名義購入單位,惟後來,要求業主將其中一人名字剔除。

龍頭屋苑「撻訂」有原因

「買家在簽署臨約後加名或除名,以往亦普遍,淡市時,業主樂於遷就買家,惟現時市況旺熱,屬於賣方市場,業主不遷就,選擇沒收訂金。」據悉,由於業主不遷就買樓剔除名字,最後買家才撻訂。至於撻訂原因,我們估估下,相信保留「首置客」身分日後使用,減省稅項15%,與區區數個巴仙的訂金,相差還遠呢!」

消息人士續說,上述的除名風波,確實發生過,惟該名選擇「撻訂」的買家,是否真的收到「將有操控等措施及政策」的消息,就不得而知。

積琪蓮
view
新一份《施政報告》沒有為樓市加辣,會否有利市況發展?

   觀看相關討論