九龍城廣場易手 轉移地積比的設想

2017-06-20

近期「玩具大王」蔡志明以50億元沽售九龍城廣場,該廣場佔地逾6萬方呎,樓高8層。廣場毗鄰有一堆舊樓,佔地逾萬方呎,早前亦易手,這排位處賈炳達道142至154號舊樓,就是典型「one house」地契。

積琪蓮看過,這種黑紙白字的古老地契,限制物業重建時,需要一個街號重建一間屋,各自擁有出入口(one house原意),令物業重建價值大為降低。

我想起,早年香港有轉移地積比個案,將物業地積比轉移至毗鄰。儘管上述兩項物業非由同一名買家購入,當我見到這市區巨無霸地皮(舊樓與廣場加起來,佔地逾7萬方呎),突然有設想,假如兩名買家能夠合作,並因此跳出「one house」限制,以投資角度來看,很美妙,再者,九龍城廣場佔地廣,層數低,一幅6萬方呎地皮,接納一幅1萬方呎的轉移樓面,應該綽綽有餘吧!

重新規劃 綽綽有餘

想像中,在這7萬方呎土地上重新
規劃,舊樓所在地,可重建樓高2層高的複式鋪,剩餘地積比就「飛」到九龍城廣場去,可以有不同的剪裁。有這種想法,皆因大約10餘年前,黃大仙蒲崗里舊樓個案,令我印象深刻,那四幢舊樓標售,佔地數萬方呎,物業礙於重建層數的限制,令地積比不能用盡,若要突破限制,就需要補地價,令買家卻步。

2005年,一眾代理做了一大堆游說業主的工夫後,發現重建的情況不樂觀,最後,有資深測量師突圍而出,他將四幢舊樓旁邊的一幢洋樓(1976年落成、樓高19層的鳳寶大廈)納入標售行列,企圖去突破限制。

基於蒲崗里舊樓地契有重建限制,同屬一個地段(九龍地段2690)的鳳寶大廈,則早於落成前,透過政府補地價39.9萬元、同時將面積10536方呎地盤,縮小至7327方呎,騰出地方作為道路,來解除地契限制,新地契再沒有設限。

過往有個案可尋

按照他的構思,重建後的蒲崗樓4幢舊樓所在地,建築物樓高5層,剩餘的地積比,則「飛」到鳳寶大廈去,令它變身一幢樓高逾40層的建築物,連同基準水平約50米計算在內,高度逾250米。4幢舊樓佔地3.4萬方呎,將這龐大地盤的樓面,轉移至佔地僅7千多方呎的鳳寶大廈,令重建物業異常地高。

不過,計畫最終亦因鳳寶大廈業主參與數目不足而告吹,後來,隨着政府將2008月8月為黃大仙設高限,4幢舊樓及鳳寶所在地,新高限設定為120米,令這轉移地積比的做法不可行。

就九龍城廣場個案,請教測量師朋友,他回應道,首先,賈炳達道舊樓屬商住樓,九龍城廣場屬商業契,改變土地用途,需要通過城規這一關。而最大的困難,就是近年來,政府對轉移地積比,態度上有轉變,沒有10多年前的彈性處理。

作為測量師,總是在地契上找到可行性的商機,問他曾見過哪些有趣個案?他說,像新界區的舊批屋地,做住宅價值不高,但基於地契條款,原來可做加油站,價值隨時由一百幾十萬元,升值至數千萬元。他說得可圈可點。「任何可行性都好,最重要的是,你是第一個想到辦法的人,才能突圍!」

積琪蓮
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