政府地皮二手轉讓 律師:地契「留有一手」

2017-06-27

近期土地新聞多,馬鞍山二手政府地皮易手,業界不少討論。「與北京限制資本外流有關,不排除未來更多個案」、「變相炒賣地皮,以後中晒囤地咪得囉」、「股權轉讓,走到法律罅」、「沒問題,等同收購合併公司,連資產買賣」。

發展局局長馬紹祥表示,地契約中會限制項目在一定時間內完成,不便評論有關財團以公司形式轉讓土地。

翻新該地皮地契,律師林國昌指出,關鍵在於條款14b,雖然寫得很嚴苛,直接、間接及任何形式轉讓都不行,但還是留有一手,就是沒有寫明公司股權不能轉讓,原理就像現時辣招雖然夠辣,但大家始終可以用股權形式買賣,來避開辣稅。

「讓地主有路可走」

林國昌舉例說,現時,很多大業主出租甲廈予大租客,租客以公司承租,業主在租約上寫得很嚴謹,不準公司股權有轉讓。當這份地契沒有寫明禁止股權轉讓,即放「地主有一條路可走。」

他補充說,很多政府地
契,都有一條叫「one assignment clause」,指買方在補了第一次地價之後,可將物業賣出一次,此條款就是方便發展商在投地後,再引入夥伴合作。(按今番易手的地皮,地契不見此條款。)

有發展商表示, 只有銀主才有權限制一家公司作股權轉讓,在自由經濟社會裏,總不能連轉股賣公司都不給,只有這樣,令發展商面臨危機時,有空間找白武士,減低社會經濟進一步動盪,况且,地契一定有落成日期,「炒唔不到幾轉」。發展商犯不着花這麼大筆錢炒賣地皮,日後賣樓利潤更高。

地價是市場風向儀

雖然朋友專做工商鋪及內地物業大買賣,不過,對於港賣地市場十分留意,地價是市場的風向儀。

早前屯門地皮一揭標,他立即有疑問:屯門地最新成交樓面地價,要比所有市場上「名」估價師預測,要高出22%至48%不等。這個成交價太離譜,或是我們的「名」估價師,估計錯誤,看不到該地塊的隱藏價值﹖發展優點﹖潛力,或是對市場、對市民購買力錯誤判斷?

既然提問甚尖銳,他一定有自己看法!果然,他說,測量師從過往數據,成交量及價格,來計算地皮價值,發展商則不同,他們前瞻未來這地區可賣多少錢,而且,以往賣樓賺錢,當然進取些,期望再食胡!妨且,屯門跟以前不同,港珠澳大橋大大拉近深圳與屯門距離,屯門公路改善了,西鐵拉近屯門與港九間距離。「現時深圳南山住宅價格都要10多萬元一平方米,香港這邊賣這價錢,看似合理!妨且,留意今次買家之一的深圳控股,主力在深圳發展房產,深圳近屯門,自然將屯門看過一綫。」

積琪蓮
view
白石角焦點盤出擊,會否帶動樓市交投氣氛升溫?

   觀看相關討論