舊樓強拍流程爭拗多

2017-08-15

  舊區舊樓林立,間中聽聞有外牆細塊石屎跌落街的小意外,亦有大至轟動全城的冧騎樓災禍,幸好沒有人傷亡。事實上,舊樓樓齡動輒半世紀,亦有的在戰前落成的,要確保其安全,對業主來說絕對是挑戰,少不了要花費工夫及支出,作徹底維修。在現行法例下,業主是有責任確保其擁有物業安全。

  另一邊廂,在土地(為重新發展而強制售賣)條例》(第545章),一幢舊樓要通過強拍,必須提交報告,藉此向土地審裁署證明,大廈狀況差,『醫番都嘥藥費』,來增加署方批出強拍的成功率。

需證明「醫番都嘥藥費」

  驟眼看來,上述兩者存有衝突,或令人質疑,業主尤其發展商,是否真正會花費足夠心思,在舊樓維修上﹖事實上,於2007年3月,旺角通菜街125至127號,被土審否決其申請強拍,因申請者未有充分證據,證明所拍賣物業的樓齡及維修狀態,均達到條例所定可重建的標準。

  亦有業
界指出,為何不直接限制指定樓齡(例如50年)的舊樓,即可通過強拍,不必再提交報告﹖

  積琪蓮曾就此問發展商,他們強調,絕不會為了提交狀態報告,而疏於打理舊樓!「舊樓狀態差,在於長時間風吹日曬雨淋,隨着時間氧化,不是勤於打理及維修就可以避免的,妨且,一幢舊樓要真正作維修,不是單方面的事,必須所有小業主齊心去做,才可成功。」

  他說,樓齡也不是關鍵。「有些古老建築物,其用料並沒有包含鋼筯,純粹以石砌成,即使歷時數百年,依然狀態良好;至於使用鋼筯的則不同,鋼筯會氧化生鏽,當「賺」爆石屎,物業狀態就不保。還有,有些物業或經歷意外,例如火災,樓齡輕輕,必須拆卸重建。」

  現時,舊樓由排期申強拍,直至完成收樓,普遍歷時兩至三年,(流程是:入紙申強拍,雙方調解(6至9個月),若調解失敗,申請上庭,做專家報告/反辯報告(6個月),上庭(排堂期),提供底價報告/小業主反駁指估價太低(6個月),上庭批估價(舊樓現狀、現有使用值、重建估值(2個月),等判詞,登報紙,安排拍賣(1個月),拍賣至收樓交易(1個月),6個月時間給租戶搬遷。

業界薦加快強拍流程

  就此強拍流程,有業界指有加快空間,有發展商指出,土地審裁處只有三名法官,除了強拍外,要處理所有與土地有關的糾紛,欠租欠管理費等等,向來排期需時。「你試試在土審坐一兩天,感受一下,就知道甚麼回事!」他指的是,涉事人總是嘮嘮叨叨,不肯罷休,等候及上庭非常冗長。他補充說,很多時,要遷就法官放長假,一拖數個月,排期一拖再拖。他建議增加法官人數。

  另一方面,強拍流程中,由早期的調解(6至9個月),以至後期的專家報告(6個月),底價報告及小業主反駁等(6個月),可見雙方爭拗時間長,有收樓商指出,小業主經常利用調解來拖延時間,排期和解,卻沒心和解,只派代表到場,完全不開控,只為佔用時間,建議縮短爭拗時間。

  不過,有經常代表小業主的測量師則指出,不能夠說小業主拖延時間,司法公正,是要平衡雙方利益,強拍他人物業,一定要給對方答辯機會,小業主明知物業最後被強拍,官司不可能贏,過程中,當然盡力爭取價格,甚至設法利用拖延時間,博取更高價格,人之常情也。積琪蓮
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