星島日報 - 地產網

商廈實用率至關重要

2017-12-19



  資深地產人士不信建築面積,只着重實用面積,多年前,當住宅實用率計算尚未落實,積琪蓮見一些資深住宅投資者買樓,總是從實用率特別高的大廈,找到價值及炒賣空間。而早前,中環中心易手,積琪蓮將金額及呎價告之資本策略執行主席鍾楚義,他立即反問:「實用率幾多呢?」有中環中心買家表示,長實沽售的122萬方呎樓面,實用率78%。不過,亦有資深商廈代理提供資料,長實將該批樓層以實用率75%招租,可能以75%實用率出售。

拆售降低實用率

  該名代理又話,現時中環三幢拆售甲廈當中,環球中心當年 (1978年5月賣樓花)全層以實用率80%出售,皇九於90年代拆售,當時商廈市況熾熱,出售的實用率不如環球中心,全層約有75%。

  「有買家購入環球或皇九全層,拆細單位,一來走廊佔用空間,二來投資者賺呎價兼賺「發水」,令實用率減少,現時中環及金鐘甲廈細單
位,實用普遍只有65%。」他說。

掃奢侈品背後的沉思

  近年,內地客在港排隊掃奢侈品景象,成為核心區街景。也許大家印象是:內地豪客真有錢,奢侈消費理所當然。

  直至近日內地的阿姨來港,積琪蓮改觀了。阿姨也是奢侈品買家之一,營營役役購物背後,她送贈我一件售價數千元的薄身上衣,還有兩套睡衣,每套要數千元。她興致勃勃說:「總不能把舊衣服當睡衣穿,尤其工作時,帶這兩套睡衣吧,夠體面。」

  可是她卻不知道,不論買不起或買得起,我相信自己一世人不會以這種價錢買衣服。(沒讓她知道,只有私底下這樣想。)

豪買的不一定是豪客

  阿姨成身名牌,但我清楚,她屬於中產階級,看她的背景,看她豪氣消費,再了解內地親友普遍地、樂於豪爽消費,積琪蓮想,這也是社會風氣使然吧!

  阿姨現年64歲,從前在70年代中期,上山下鄉過,在農村捱過苦,憑藉努力一邊讀書,80年代初,她成為藥劑師,後來,當內地樓價上升,她和身為醫生的姨丈,賣了一套非自住房子,供表弟往美國深造學醫。

現時生活的確充裕,阿姨姨丈兩人,每月收取政府退休金合共大約4萬元。生活絕對無憂,但談不上很有錢,積琪蓮再看其他內地親友,不少人對於「穿」很講究,很樂於當豪客。

  再回想一個親身經歷的極端例子,2003年,有次工作需要求,在百貨連卡佛找訪掃貨個案,終於幸運碰上一名闊太接受訪問,她從澳門定期來港購物,每次一買數萬元,離開連卡佛後,我還跟隨她穿梭於中環名店,售貨員都跟她極熟絡。

  後來出差澳門,特地探訪她,知道她與丈夫都是賭場荷官,居於市中心舊樓單位,面積約500方呎,沒有子女,丈夫遷就她,也樂於將一部分收入讓她購物。

  當回心一想,當這些顧客的錢,並非唾手可得,他們用的,是付出勞力所得,甚至他們在消費「將來」(包括養老金),作為零售商、鋪主甚至香港人,其實很應該多謝他們的。積琪蓮
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