大鴻輝投上水住宅地 實際為「買」兩個鋪

2018-01-02



  早前大鴻輝梁紹鴻投得上水新樂街「住宅(乙類)」地盤,他如是說:「計畫興建1座樓高6層物業,料總投資額約2億元,地下2個商鋪作長綫收租,料每個市值約1.5億元;初步計畫2樓至6樓,每層提供約4至5伙住宅,日後拆售呎價約1.7萬元。」

8000萬買2000呎鋪

  數目是這樣計算的,總投資額約2億元,落成後,長綫持有商鋪每個市值各約1.5億元,合共3億元,驟聽起來,帳面賺凸1億元。但1億元只是帳面的,非實際所賺,他需要從拆售住宅,收回投資成本。

  該項目佔地2160方呎,興建總樓面約9322方呎,當扣除面積約2160方呎的地鋪,住宅樓面約7162方呎,若成功以每呎1.7萬元拆售,即可套現1億2175萬元,變相鋪位成本約8000萬元。

  身為「花生友」、有資深鋪位代理假設性為該地皮「操刀」:「地鋪樓底有咁高起到咁高
。巷仔中間通道(見地圖),經上水匯(地標商場)電梯通往火車站(箭嘴方向)的必經之路,巷仔可間幾個細鋪,做乜行業都得,但一定唔少得找換店。至於向新樂街的鋪面,則開一隻大鋪。」原來,巷仔才是焦點所在!

巷仔通道成焦點

  積琪蓮又好奇新樂街有沒有地鋪放售﹖代理朋友說,現時僅有一個,新樂街18號,地鋪及入則閣各1000方呎(建築計算),叫價5000萬元,現址書局月收6.8萬元。不過,跟大鴻輝投得的地皮(新樂街38及40號)相比,新樂街18號地鋪,並沒有座擁巷仔的地利!

小業主會錯意

  今番該地皮樓面呎價逾1.4萬元,貴絕北區,令市場嘩然,不過,當得悉大鴻輝的算盤,有地產人作出分析:「所以說,不能用平均AV(樓面呎價)去評估一幢只有6層的建築物,地鋪往往佔全幢極高比例!」

  惟這一邊廂,住宅代理卻報料:「上水高價賣地效應,買家(換樓客)心急購入同區的維也納花園,以免業主封盤。」住宅地皮高價沽出,帶旺同區住宅市場,表面看來合情合理,實際上不是這麼一回事,小業主會錯意了!積琪蓮
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農曆年後將有多個新盤連環登場,會否有助樓市氣氛向好?

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