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數據中心需求殷 推動工廈租金上升 世邦魏理仕黎尚文:頻錄大手個案

2018-05-15

近年經濟好轉,工廈亦有嶄新需求,世邦魏理仕香港顧問及交易服務工業及物流資深董事黎尚文表示,近年市場發展趨勢,讓工業需求重新定位,當中以數據中心等行業需求殷切,頻錄大手租賃個案,現時整體工廈空置率維持4%,展望未來一年,租金料升3至5%。

記者 廖家俊 吳琳璇

黎尚文指出,工廈為各行各業提供後台,背後一直默默耕耘,範疇與整個城市運作、每位市民衣食住行息息相關。最貼身的包括住戶為有效利用居所空間而租用迷你倉,汽車維修廠房,以至食品製造工廠,要數到近來最熱門話題,不得不提支持各行業運作、處理龐大信息的數據中心。

  黎尚文指,由於將軍澳電力供應良好,向來受數據中心營運者追捧,目前區內有多達10餘幢數據中心,配合工業邨近年取高端科技、棄物流運輸的新方向,就如早前有大型汽車品牌計畫進駐工業邨,最後卻摸門釘。

錄被逼搬遷個案

  然
而,數年前開始,政府不再於區內批地興建數據中心,部分業界惟有改租貨倉,以葵涌貨櫃碼頭路集運中心為例,業主將貨運升降機改電纜槽,縱然工程花費不菲,改裝後卻有助物業大幅升值。

  除了數據中心外,近年公證行等檢測認證業、本地電子和科技公司不斷拓展業務,亦大手承租工廈,亦有因工廈活化而被逼搬遷個案,例如一家半導體供應商遷至青衣長輝路8號專業型工廈橋滙,涉7層共30.4萬方呎樓面,新廠房提供更大電力供應、特大樓面面積(部分層數達60000方呎)、可承受5公噸重量的特大貨物升降機及強負重地台等。黎氏補充說,新零售發展、電子商務零售以至第三方物流商需求上升,在港多處擴充據點,帶動倉庫及集運中心需求,例如HKTV mall及DHL等都在近期擴充樓面。

專業工廈約4000萬呎

  他又提及,市場上目前約有4000萬方呎專業型工廈。展望未來供應,屯門小冷水路物流地總面積約85萬方呎,臨近屯門至赤鱲角連接路,適時配合港珠澳大橋落成後,帶動的物流需求。此外,機場南貨運專區的新高端物流中心,預期在2023年落成,面積達410萬至500萬方呎,將是全港第三大物流中心,上述兩幅用地將在未來5年,提供約600萬方呎工業用地。

  另一方面,近年工廈業主有翻新或活化物業,亦有趁勢出售,從而導致租客強逼搬遷。早前億京集團以約21.62億元購入的荃灣永南貨倉大廈,預料將重建商廈,該廈不少租客包括大型時裝品牌、日本藥品公司等,需另覓大面積廠房,然而市場上只有約2至3個合適盤源提供。

  活化工廈政策,導致約1500萬方呎工業樓面改用途,事實上,工業樓供應自2009年底減少近540萬方呎,約佔整體3億方呎工業樓供應的1.8%,由於目前大面積工廈樓面出現求過於供的情況,故業主選擇租客的情況近期常有發生。

  另一有趣的現象為,近年有車路直達各層的工廈物業數量有所上升,與備有貨運升降機到達的物業,在價錢上差距有所收窄。

  黎尚文續說,未來1至2年,工廈沒有新供應,預期租金升幅約3至5%。根據世邦魏理仕資料顯示,過去10年,多區分層工廠大廈租金錄越40%升幅,觀塘區升43%,港島東區升45%,葵涌及荃灣升近70%;目前上述3個本港主要工業區租金水平,則由葵涌及荃灣區介乎每方呎8.5至14元、觀塘區每方呎12至16元,到港島東區每方呎10至20元不等,目前工廈整體空置率約為4%,與去年同期約4至5%相約。世邦魏理仕數據顯而2018年首季錄逾最少4宗全幢工廈買賣,涉資33億元。

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