新蒲崗正華工廈變身 擬打造全幢迷你倉 亞洲地產蔡志忠:總投資額逾4.2億

2018-10-09

去年3月,新蒲崗正華工業大廈錄短炒,一年間升值26%,買家一直未曝光,他就是活躍市場的亞洲地產創辦人蔡志忠,當時低調買入該項目,最新打算將全幢工廈打造成炙手可熱的新型迷你倉,料投資總額4.2億。

記者:吳琳璇

蔡志忠與拍檔對工廈前景看法不同,他看長綫,拍檔有意沽貨,最後他們將該工廈標售,蔡氏於截標前承接。正華工業大廈位於新蒲崗三祝街10號,於2016年3月以3.1億易手,然後於2017年3月以3.9億易手,帳面獲利約8000萬,以總樓面8.73萬方呎計算,平均呎價4467元,作公司轉讓,省稅3315萬。時至今日,新蒲崗區內工廈新高價,是正華工業大廈對面的美華工廠大廈,以每呎7000元易手。

市場上出現新高價,惟蔡志忠表示,不打算短期內沽貨鎖定利潤,待區內發展成熟,希望有朝一日,與毗鄰義發工業大廈的業主協商,一併售予發展商,以達致最高效益。
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br>長綫等收購

有見舊式迷你倉不合規格漸被取代,市場對新式迷你倉需求日增,他打算將正華打造成新式迷你倉。全幢工廈與全層不同,改建及裝修掣肘少,開則及安全標準特別具優勢,正華位處啟德發展區,新盤眾多,聚居中產階級,衍生對迷你倉的需求。

他預期改建費3000至4000萬,料總投資逾4.2億,當完成改造後,料總月租近200萬,回報約5.7厘。

曾考慮改住宅

正華工廈空置多時,此期間,蔡志忠曾有意將物業改作過渡性房屋,以較廉宜的租金租予等候公屋的人士,惟發現年期及租金有限制,最後放棄。

蔡志忠亦是鋪位投資者,他更於今年以來,先後沽售謝斐道120號A號及307A號鋪,現址食肆,分別套現5600萬及3900萬。他認為,當奢侈品消費減弱,對於中低檔消費還是有影響。

他看好商廈市場,尤其核心區甲廈供應少,尖沙嘴區將會落後,呎價隨時升至2至3萬。過往,甲廈與豪宅呎價相若,現時豪宅價格遠遠高於甲廈,因此,甲廈造價有力再上。

他表示,香港作為國際金融中心,國內外跨國企業聚集在一起,核心地段如中環甲廈供不應求,政府大力發展周邊區域包括九龍東。

看好核心區甲廈

觀塘及九龍灣原為傳統工業區,工廈林立,近年被大力重建改造成新商業區,由於供應過多,數據顯示未來幾年將有2900萬方呎樓面供應,即使有部分政府機構及大公司後勤部門進駐,區內商廈租金仍然難以大升,目前實際租金甚少超過每呎30元,空置率高達10%至15%,相信要待未來5年消化後,租金和售價才會有明顯升幅。

核心地段甲廈表現較突出,如灣仔北至金鐘、中上環等地,今年上半年價格已錄逾10%升幅,中環是香港的核心商業地段,中外資公司紛紛搶佔,在可見的未來幾年,中上環可以新落成的面積,應該不會超過500萬方呎,相信這些供應很快會被市場吸納。目前中環甲廈空置率只有0.8%。

買賣方面,中環甲廈放盤極少,來來去去只有幾幢大廈可供選擇,近期有幾個成交破頂,如金鐘的遠東金融中心和皇后大道中9號,成交呎價已超過6萬元。相對於當年同級數和價值相若的超級豪宅及一線旺鋪,呎價每呎約15萬,傳統商業區甲廈的升幅仍屬於溫和,基於追落後概念,甲廈價格仍然有很大上升空間。
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