金利來巨資活化工廈 租金料提升五成 曾沛源:斥資五千萬 吸建築設計行業

2018-10-23

近年市場對工廈需求日益殷切,帶動租金上升。本港上市公司金利來集團,近期斥資約5000萬,翻新土瓜灣全幢收租工廈,料未來力吸建築設計等行業進駐,意向呎租約14至15元,較翻新前升幅約50%。

記者 : 廖家俊

金利來集團房產總經理曾沛源表示,集團於1999年以4380萬購入土瓜灣旭日街3號全幢,項目現為工貿中心(IO樓),樓高12層,總樓面約7.5萬呎,低層全層約7000呎,高層約6000呎,舊租客為卓悅集團,月租約61萬,呎租約8元。

總面積逾七萬呎

集團早前收回上址翻新,包括外牆、內部設備及將中央冷氣改作分體式設計,投資約數千萬。由於項目設海景單位並面向啟德發展區,加上鄰近沙中綫土瓜灣站,預期將吸納建築、設計及傳媒業等目標租戶,意向呎租約14至15元,較翻新前租金升約50%。

他指出,上址不排除全幢或分拆出租,目前有迷
你倉及共享空間營辦商洽租,但考慮到安全問題,不會分租予迷你倉,惟考慮幫有需要的租戶向規劃署及地政總署申請改劃用途及補容忍費 (Waiver)。

他透露,集團曾於旭日街設辦公室,大老闆對該區有感情,香港需要地方支持中小型企業(SME),尤其本地品牌,加上東九龍區前景向好,最終沒有將項目重建。

根據中期業績顯示,集團期內的投資物業組合與2017年年底並無重大變動,業務亦繼續保持平穩。他坦言,「其實租客好着重物業的ownership,擔心分散業權的大廈經常換業主」,隨時面臨大幅加租或逼遷等問題。

沙田金利來中心全數租出

至於集團在本港持有的另一全幢物業,位於沙田源順圍13至15號的金利來集團中心,早前獲批活化成商業用途,將於明年起分階段進行改裝。上述物業樓高7層,總樓面30萬呎,每層面積約4萬呎,早年曾為金利來的廠房及辦公室,隨着廠房遷往中國內地,集團只保留該廈7樓全層自用,其餘樓層出租予不同租戶,目前出租率100%。而自去年年中起新訂租約的租金水平普遍上調,亦導致整體租金及物業管理費收入較去年同期上升約4%。

投資首選全幢項目

他又指,由於項目每層樓面面積大,承重亦較商廈高,適合用作實驗室等用途,他期望活化後以科技、文化及創意產業相關的企業為目標租客,預計屆時租金可較現時有30至50%增長。

對於早前《施政報告》提出的活化政策,他指現階段掌握的資料有限,需要公布更多細節才能作決定。然而,作為持份者,他認為經濟誘因是最大考慮,政策對較為殘舊的工廈最有幫助,但對於上世紀不少已用盡地積比的物業,吸引力則相對較低。

至於商廈市場,曾沛源指市場對商廈需求持續高企,惟供應匱乏,帶動租售價於過去一段時間屢創新高,以港島核心區商廈最為顯著,連帶鰂魚涌等區份的租金亦跟隨上升,驅使不少企業尋找其他交通方便、租金相宜的地方作新據點,例如近年觀塘及九龍灣一帶商廈的吸納量加快,顯示該區對商廈物業有一定需求,他亦看好東九龍一帶前景。

集團在內地有房地產業務,相較之下在香港物業投資市場則較為低調,他認為華資公司取態比較穩健保守,不過一直尋求更多物業投資機會,首選全幢項目,但對分散業權的收租物業亦有興趣。當中尤其看好住宅需求強勁,亦有購入民生鋪,認為民生店鋪提供基本生活所需,生意消費穩定,抗跌能力及回報相對有保障。至於寫字樓物業則視乎價錢,另外亦未有經營酒店的計畫。
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