乙廈商廈需求減 業界料租金受壓

2017-03-28


  近年商廈供應大幅增加,空置率漸上升。差估署數據指出,至去年底為止,整體私人寫字樓空置率上升,當中又以乙級商廈空置率顯著,高達9.4%。業界人士指出,近年中小企紛紛削減開支,有減租樓面,更有遷往租金更平的工廈,令乙級商廈需求減少,從而令空置率增加,預期乙廈租金受壓。

乙級商廈需求減少,令空置率增加。差估署數據指出,至去年底為止,乙廈整體空置率升至9.4%,創2005年後的新高水平。

業界人士指出,本地公司及中小企經營環境愈趨困難,紛減省開支,並把辦公室搬到成本較低的工廈,令乙級商廈需求減少,並同時增加空置率,料今年租金表現將較跑輸甲廈。

空置率12年新高

  根據差估署《香港物業報告2017》指出,至去年底為止,私人寫字樓空置率達8.2%,乃自2009年後(即九龍站環球貿易廣場ICC新一期落成),近7年來的新高,整體空置量達
1018.3萬方呎,涉及的樓面按年增加約5.5%,顯示整體寫字樓供不應求情況漸得到改善。

按各類型物業劃分,乙廈空置率最高,達到9.4%,更為自2005年後的新高水平。至於甲廈空置率亦升至8%,空置量達到637.2萬方呎。

不過,丙廈表現相反,雖然過去2年均未有新供應,但空置率最新仍跌至7%,主因乃去年期內使用量錄負數,意味着部分企業遷離。

雖然,私人寫字樓的整體空置率上升,但差估署指出,以分區計算,中環以及油麻地/旺角的甲級商廈,期內空置率逆市錄得下跌,反映市場對於上述地區的物業,需求十分殷切。

事實上,近期不斷有中資企業物色中區甲廈,而且不惜以高價承租,顯示該類物業的租務市場,可謂有價有市。

乙廈售價按季跌6.7%

  受空置率上升影響,乙廈租售價表現也較甲廈明顯為差。差估署指出,至去年第4季為止,乙廈售價指數為465.6,較2015年第4季下跌6.7%;反觀甲廈去季售價指數為400.4,按年僅跌約3.2%。

新供應將以甲廈為主

展望今、明兩年差估署預計將有合共416萬方呎寫字樓供應,其中,今年整體商廈落成量將有296萬方呎,較去年大增約8成,新供應將集中於觀塘區,並以甲廈為主。

至於明年供應則回落至120.6萬方呎,並以港島東區成為供應主力。至於乙丙廈,今、明兩年落成量,預計合共只有數十萬方呎,續於低位徘徊。由於未來寫字樓整體供應步伐仍持續,業界人士不排除,空置率未來仍會繼續上升。

料核心區商廈租金穩升

戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝表示,近年政府大力增加商廈供應,令整體寫字樓供應上升,空置率也相應增加。

他預計,非核心區如東九龍等地,仍屬甲級商廈未來供應庫,相信今年租金將會受壓,不過,核心區如中環等地,由於商廈仍供不應求,相信今年租金可望平穩上升。

今明兩年總供應416萬呎

  對於乙廈空置率高企,蕭亮輝解釋,該類商廈的定位比較「尷尬」,皆因中資現時只對核心區甲廈感興趣,乙廈需求有限,另一方面,本地公司及中小企近年「生意難做」,紛減省開支,部分更把辦公室搬遷至成本較低的工廈,以便慳租,令乙廈需求進一步下跌,以及空置率大增。

另有業界人士指出,近年寫字樓供應增加,當中尤以甲廈為甚,該批商廈集中於東九龍,令整體空置率見回升。不過,中環等地的甲廈仍然供不應求,相信該區甲廈租金仍會持續上升;反觀乙廈及丙廈,受需求減少影響,估計今年的整體租金,將明顯跑輸甲廈市場。
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