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務實施政 優化空置稅

2019-05-07 16:03:31
樓市走勢凌厲,樓價距離去年高位只差3%左右,相信破頂指日可待。香港地少人多,高樓價是香港的標誌,私人房屋像是一種珍貴產品,人人都渴望擁有。反過來看,還沒擁有或者沒能力擁有樓房的人,他們的心裡不是滋味,反高樓價的情緒日益濃厚。於是,坊間總有兩種聲音不斷在對抗。

香港是外向形經濟體系,國際市場的波動直接影響香港經濟,也影響樓價走勢,港府擔當保護者角色,就如97年金融風暴時,港府動用儲備捍衛聯繫匯率一樣,當局擁有龐大的外匯儲備,在適當的時候出手干預。樓市也一樣,政府干預的程度愈來愈大,但效果卻沒那麼顯著,或者說沒那麼有效。問題出在哪裡?主要是在稅款方面。

為了遏抑樓價,當局10年來不斷出招,甚麼管理需求,打擊炒風等,總離不開加徵印花稅,試圖以加大買賣樓的成本,來抑制樓價升勢,結果樓宇交投是真正萎縮,然而樓價沒有因加稅而下跌,相反卻因供應減少及成本增加而上升。筆者早就經常強調,高成本就會高樓價,高樓價樓房就會落在強者之手,這樣既幫不了基層市民上游,又製造更多貧富懸殊。

在眾多稅款(包括3D辣招)底下,空置稅是較為有效的一種稅,發展商會加快賣樓速度,訂價相對也會比較克制,有利於市民上車置業。

不過,筆者認為空置稅有必要優化,將住宅分為兩個市場,中小型單位涉及民生,地產商愈早賣樓愈好,不要屯積居奇,建議空置稅可於政府發出滿意紙1年後起計。而中大型單位(屬1000呎以上)則視為豪宅物業,向來銷情較為緩慢,尤其是超級豪宅如花園洋房等,動輒幾千萬甚至幾個億,銷售幾年仍未賣完,因此空置稅計算時間,應以政府部門發出滿意紙2年後起計算為合理。

有一點十分重要,就是大家不應將空置稅看成是一種新的稅收來源,應該視它是樓市的催化劑,功能是迫使發展商加速賣樓,盡快將新建成的樓宇交到用家手裡,而空置稅愈收得少愈好,證明市場上空置的單位很少。對於近年經常看到市民大眾和政府高官們,為樓宇印花稅(3D辣招)的收入大增而沾沾自喜時,筆者有一種莫明的無奈,聰明的讀者,自然會明白我那一刻的心情。

2019年5月7日