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「三低」撐樓市

2019-06-08 21:01:17
人的身體最害怕出現「三高」,指的是血壓高,血糖高和血脂高;樓市卻最喜歡「三低」,即利率低,失業率低及供應量低。很多人不滿樓價愈升愈高,自從經歷了2008年金融海嘯,10年來樓市幾乎都在上升軌道,即使港府多次出招壓市,樓價在輕微回調一陣子後,又會迅速掉頭回升。箇中最大的原因,就是因為「三低」的存在。

樓市升浪已經持續一段很長的時間,10年會不會是一個循環週期?市道的轉變似乎在跟專家們開玩笑,年初才紛紛由淡轉好,最近卻又紛紛轉軚看淡,評論樓市好像評論股市一樣,隨時轉變方向。這種情況其實很正常,影響世界政經的美國總統特朗普出爾反爾,言行不一,改變主意的速度快過過山車,環球金融市場出現很大波動,專家們隨之預測失準,也是無可非議。

近期利淡樓市的因素眾多,市場觀望情緒濃厚,物業交投會轉趨淡靜,地產從業員宜作好心理準備。不過,大家也不必過於憂慮,凡事總應兩面看,中美摩擦影響兩地經濟,利率有可能長期偏低,美國加徵中國貨品關稅,也引致人民幣加快向美元貶值,說不定很快就破7算。這樣的話,不僅是香港人長期享有低息供樓環境,也會讓內地投資者提前將人民幣投進香港,惠及香港樓市。

幾乎全民就業也是支撐樓市的動力,穩定的收入令市民可以進駐私樓市場,即使因為樓價高企不買樓,租樓也是支持樓價的一種方式。有人會認為,當經濟轉差時,失業率就會飆升,樓價也就會跟隨下跌,這個說法不無道理,可是大家別忘了,港府推出的「明日大嶼」計劃即將上馬,萬億基建工程及起樓項目需要大量人手配合,到時恐怕有工請不到人做。

至於房屋供應量低的問題,也是長期難以解決的問題,港府似乎也死了心,願意將樓市分為兩個市場。誠如筆者所提倡的一樣,去學新加坡的組屋政策,充分照顧本土基層市民的居住需求,今天港府的房策將公私樓比例改為7︰3之分,7成的土地用來興建公營或資助房屋,剩下的3成興建私人房屋,意味著私樓供應愈來愈少,在僧多粥少的情況下,看來要讓樓價大跌並不容易。

2019年6月8日