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樓市觀望 租金卻持續企穩

2019-09-04 10:44:55
9月2日的開學日剛剛過去,「漫長」的暑假亦正式告終,當然大家亦明白剛過去的暑假絕對是相當相不平凡的炎夏,一場反修例的風波,演變成連串的社會活動,並且是愈演愈烈,情況令人憂慮,加上中美貿易爭拗仍未休止,令本地經濟環境變得相當嚴峻,樓市氣氛自然變得觀望。

香港正值「多事之秋」,買家心態自然變得觀望,令部分買家選擇暫緩入市,事實上整體二手交投已經連跌4個月,上月二手註冊量更已跌破3000宗的水平,相信本月註冊量將會進一步回落,二手交投減少的同時,樓價亦已再度見頂回落,按政府差餉物業估價署的數字,整體樓價指數已經於今年6月份開始回落,並已連跌2個月,雖然累計跌幅只有0.7%,但由於有關數字往往較為落後,實際上個別地區的跌幅已經高達百分之五至八。

樓價開始回落,租務市場的情況又如何?3個月前即暑期開始以先,筆者曾經提出「今年暑假租金升幾多?」皆因每年的6至8月暑假期間,租賃市場都會異常暢旺,不少地區租金升幅亦較顯著,因為暑期的租務旺季來臨,一眾家長客往往會趁暑假為即將入學的子女搬屋,同時加上來港升學的內地生以至一眾留港進修就業的「港漂」。

究竟「今年暑假租金升幾多?」,現階段就「埋單計數」難免會有困難,始終差估署尚未公布最新8月份的整體租金指數,但整體而言,剛過去的暑假租金成交依然暢旺,即使有多個大型新盤於過去數月間相繼入伙,租盤供應增加,但整體租金水平亦維持平穩,再者按差估署的數字,整體租金指數已經連升5個月,但期間升幅只有約2.8%。

事實上,按差估署的數字來看,整體租金走勢無論是過去10年、以至過去25年的數字來看,租金指數走勢向來平穩,變幅亦遠低於樓價走勢,以最新7月份的租金指數計算,過去10年整體租金升幅為98.5%,而期間樓價升幅卻高達2.1倍以上,不單如此,原來過去25年來,累計租金升幅原來只有60.1%,但期間樓價升幅卻接近2.5倍。

換言之在長遠而言,整體租金變化基本上與通脹同步,租金變化未必太受市況的影響,再者隨著市況波動,買家心態自然較為觀望,轉買為租的亦會持續增加,相信未來租金仍會平穩向上。

2019年9月4日