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2019年房地產市場預測

2019-01-03 22:27:38
2019年1月第一個證劵交易日表現強差人意,恒指低收25130點,下跌715點,跌幅為2.77%,地產分類指數首個交易日也跌了3.22%,比恆指的跌幅更甚, 縱然地產股的股價一直低於其淨資產值,因此市賬率長期偏低,就以新地及信置為例,兩大房地產開發商的市賬率分別只有0.58及0.62倍, 因此地產股價未能完全反映地產商的資產價值。

但地產股的走勢往往是樓市的寒暑表,近日觀塘新盤市價開盤後,銷情踴躍,因預期銷情繼續理想,發展商甚至降低經紀佣金,眼見鄰近現有地鐵站的市區物業,呎價只是17000至18000元,確實讓很多準備要推將軍澳或大埔等地區新盤的發展商費煞思量,亦讓證劵投資者對往後地產發展商利潤抱觀望甚至利淡態度。

筆者對第一季度樓價的走勢並不感樂觀,始終利淡氣氛已經形成,再加上租金也開始回落,在利率緩緩上升的同時,物業投資回報率在租金遞減下,抵消了樓價下調的部分幅度,讓回報吸引力削減。

自2008年初至今年11月,總共有33個月錄得樓價下跌,但按月平均跌幅為1.4%,即使在2018年10月及11月都錄得超過2%的跌幅,但相信這跌幅會於2018年12月及2019年的第一個季度每月逐步收窄,再者,從2018年初開始,每次的連續跌市都不會超過6個月,因此筆者也預計跌勢會於今年第一季度內結束,而總跌幅有機會在10%-15%以內,預計樓價在第二季度反彈。

但值得關注的是第二季度的反彈力度,若然反彈力度不足,如只有5%至6%,樓價有機會在第三季度再次回調。來年新盤供應不少,但主要集中於將軍澳、大埔及屯門等地區,預計大部分新盤都會以低開高收為策略,因此對同區的二手放盤形成壓力。

而隨著樓價向下回調,能做到8成按揭的600萬以下盤源會陸續回歸市場,因此納米盤或面積431方呎以下的放盤,在今年所受的壓力會更大。

另外樓市的外圍因素,不單是指經濟發展,海外樓盤的銷情與售價也會影響香港樓價發展,正如馬來西亞樓價因馬幣積弱,導致200萬、300百萬港幣都已經買到市區樓盤,其實這些購買力往外走也會影響到香港的一些細價樓的需求,現時很多大型城市如雪梨及墨爾本等地的樓價已出現連續性下調,其中因素是中國內地買家減少及相繼退市,不排除當如雪梨、墨爾本、多倫多、溫哥華等地的樓價回調後會吸引香港的資金進場投資,而進一步削弱本地房地產購買力。

看到這裡,可能覺得筆者開始對本地樓市轉趨悲觀,其實樓價上上落落是正常的,按香港的固有特質,如高人口密度、高的國際金融中心地位、土地供應長期不足、中短期房屋供應亦不會一時三刻改變,筆者依然覺得投資香港房地產市場比亞洲區內以至海外其它市場更為穩當及安全,因此預計2019年全年住宅樓價仍會有3%至5%的升幅。

2019年1月3日