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投資物業類別的演化

2019-03-12 22:37:53
談到投資物業類別,大家都著眼於住宅、寫字樓、商鋪、酒店及分層工廈等,但隨著近年科創發展迅速,物業投資的種類與價值也有所轉變,以往一鋪養三代或投資工廈無「錢」途的投資說法也悄悄地發生變更。

以往主要商業區,如銅鑼灣、尖沙咀、旺角等甚少見到「吉鋪」,即使店鋪沒有找到長租客戶,也會有賣家具用品或一些應節產品,如賣賀年產品或中秋月餅的臨時租客頂租,大部分這類臨時租客都是靠高客流量與賣出低廉價錢消費品為主。但如今網上購物平台越見普及,加上物流服務也十分迅捷及完善,形成網購已逐漸取提部分消費品的實體營銷市場,亦讓這些商戶淡出實體商鋪。

近年見到一些傳統購物區,進駐了一些遊樂場式「夾公仔」機店鋪,這些貌似短期租約的業務,已不斷在購物旺區開設,如有「波鞋街」之稱的旺角花園街,以至尖沙嘴的加連威老道及銅鑼灣等地。

這類型的店鋪,裝修簡潔,店鋪也不需大量聘用店員把守,而且遊戲設備的搬遷轉移簡易,長短租約皆可,可算是廉價版的娛樂型消費模式租客,而這類業務也許比開間虛擬電玩店更賺錢。

但另一方面,這趨勢也讓人擔憂傳統購物區的店鋪前景,因這些傳統購物區的地鋪,連餐飲食肆經營都在人流減少與及競爭激烈下,越見困難,而要淪為以往這些只會放置於商場不起眼位置的「夾公仔」機及「扭蛋機」的根據地。

根據差餉物業估價署的統計數據,零售物業價格在十年間增長了264%,跑贏住宅甲級寫字樓,但卻落後於工業物業的353%增幅。而且,工業物業的回報率依然比零售物業高出20點子,反映工業物業的租金升幅更有支撐,原因包括工業物業的租金受惠於寫字樓供應不足及其租金長期上揚,導致不少中、小企業的辦公室,不論合法或違規的都進駐了工業物業,另一方面是電商的發展蓬勃,增加快遞件分配中心及貨件存取業務對工業與倉儲物業的需求。

隨著往後的新經濟科創發展走勢,相信投資物業的種類會不斷發展,如數據中心、自動化物流與配送中心、科研專用場所、醫療研發的實驗室等。而現有的物業類別能否跟著潮流,釋放其自身價值,還看政府對現有物業規劃的重新定義、物業可轉變性的客觀條件與及地政總署會否對相關地契修訂與補價提供簡易程序。


2019年3月13日