Google Play

掃瞄下載星島地產
Android手機App

App Store

掃瞄下載星島地產
IOS手機App

貿易戰延續對香港物業市場的影響

2019-05-25 17:43:51
中美貿易戰的戰線由關稅延伸至科技企業的打壓,雖然兩國之爭,早已預料不會那麼快結束,但這種咄咄相逼的政治行為,甚至是對特定企業的針對性行為並非市場預料之內。

從進口貿易量與科技技術,美國都遙遙領先,確實讓中國有點透不過氣,當然國家擁有的稀土資源及人民幣可貶值的空間,能夠有所增加這場戰事的抵抗力,但長此下去,只會兩敗倶傷。中美貿易戰的發展突然在最近一個月內360度逆轉,一切市場的樂觀情緒都給特朗普的推特(Tweet)所沖散,連帶本港住宅睇樓量也節節遞減。

若然貿易戰一直持續下去,究竟對本地房地產市場會有多大影響?首先內地為了迎戰貿易戰,一定要保持內需,保持內需就必然收緊外匯管制,讓大家希望內地會放寬資金來港投資的機會降低。內地官方已發表了人民幣會有波動,但將會有序變化,為了保持人民幣的國際地位,人民幣任意下瀉的機會不高,因此內地的購買力應該不會突然大幅削弱,變相內地投資者也沒有必要急於將人民幣走出去,反正要大額度出走也不太現實。

因此不難預計,內地來港的房地產投資者依然缺乏新玩家,若非以往在本港有資金池的投資者,新進投資者勢難現在來港加入競爭,因此往後賣地市場的寡頭壟斷狀況依然繼續,即使在香港有資金池的內地投資者,也會趨向舊樓重建市場,一來減低市場對內地投資的迴響,二來競爭也相對低調及較少。

但貿易戰對於香港的物業市場變化,那就要將不同類型物業分開分析,若然是住宅物業,相對的抗跌能力較高,始終這裡人口密度高,在土地供應不足下,加上過往財富的累積,需求依然強勁。那寫字樓物業,就要按區分研究,若然是一線商廈物業,例如位處中環、金鐘、上環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀一帶,價格應該還是比較堅固,但對於一些新發展的商圈,若主流租客是商貿客戶為主、或為大型企業的後勤作業辦公室,那受貿易戰的衝擊將會較大,而其次比較受影響的是工業物業。

雖然香港的工業物業都不是以工業用途為主,反而是用作商業用途,甚或業主購入憧憬活化變成商廈,在貿易戰的陰霾下,相信這類物業實力較低的租戶較多,不穩性也較大,而投資者收購這些工業物業作活化用途也變得謹慎。

同樣,零售物業也難免受到衝擊,因很大程度零售業都是依賴內地遊客消費,貿易戰一方面刺激內需,另一方面也降低內地人往外消費,因此零售物業也會面臨打擊。但無論如何,這只是假設貿易戰一直惡化及延續下去的後果,眼看現在的環境,這場貿易戰不會輕易結束,但也不會沒有中場休息的時間。只盼大灣區的發展能提速推進,為本地經濟及物業市場作支持及後盾。

2019年5月25日