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日本房地產及經濟在疫情下將何去何從(上集)

2020-05-22 16:27:54
由於疫情的因素,使日本方方面面的經濟受到了不同程度的影響。其中值得一提的是,全日本不動產業界的成交數,同比去年同月,下降了11%。但必須值得注意的是,東京和大阪的成交量,竟然幾乎不受疫情的影響,一如既往地火紅。

筆者認為原因如下:第一,因為疫情的關係,很多企業因為經營不善,或者停業,為了維持公司的正常運行,開始低價拋售公司持有的不動產:第二,也是相對重要的因素,就是東京奧運會的延期,迷茫而拋售東京的物業,換取更多流動資金握在手里更安心。

基於這種現象,筆者是這樣看的:第一,此時的東京大阪房價,成小幅度的下降趨勢,房地產市場進入一個重新洗牌的時期。第二,也是所有買家最注重的一點,就是房產的購入價值。很多買家都是因為東京取得奧運會主辦權,奧運會帶動房市增值,但現在很多投資客會擔心,奧運會延期,是否會對於房市有致命的打擊。奧運會延期,從古至今從未發生,只有過換主辦地的先例。

這可以說明,日本政府想要舉辦奧運會的決心與熱情。現在日本政府已經在著手安排一年後奧運會的事宜,將來的一年時間裡,日本政府一定會出台很多利好政策,以及投入更多的金錢,在維持奧運會的熱度上。

最後,因為疫情的原因,東京及大阪的房產出租市場,前所未有的穩定。房客的退房率持續下降,所以對於在疫情期間持有出租中的房產的房東來說,這是一個非常好的消息。

和全球疫情情況一樣,所有產業中,最受打擊的便是旅遊業界了。日本很多旅行社倒閉,酒店關門。雖然大型國際連鎖酒店還能勉強經營,可是很多小型酒店因為員工支出等原因宣告破產。截止5月12日,日本全國有29家酒店以及旅館倒閉,負債總額高達390億日元。同時房地產業出現了大量酒店,旅館低於市場價進行放賣,有的新建好的酒店更是賠錢出售。 只為回血套現金流生存下去。

眾所周知,大阪民宿也是遊客的人氣選項,因為這次的疫情,很多租借房子做民宿的已經退出了民宿市場,也因為這次疫情,很多自己持有房子做民宿的房東也降價轉讓民宿,其中也不乏一些開發及改建民宿的同行們。

據筆者了解日本政府作為緊急對策,採取了各方面不同的措施,其中最值得一提的就是針對經濟方面所採取的各項措施,可以說是可圈可點。例如在僱傭危機方面,日本政府為了減少企業解雇員工的情況,安倍表示以及調整了「雇用調整助成金」的預算,有向員工發「休業津貼」的公司,可以向申請僱用調整補助金。另外對於沒有從公司收到休業津貼的人,也可以自己向勞動局申請補助金。

當然伴隨這次新冠病毒的擴大,日本從國・縣・市各層面都有各自不同措施,幫助企業渡過難關。最主要的有面對受到新冠病毒影響的中小企業的緊急融資制度。例如日本政策金庫的「新冠感染特別融資」設立了特殊措施,對於對比同期營業額減少5%以上的企業,可以頭3年利息免除0.9%的利息,最多融資額可達3億。(國民事業企業最大融資額6000萬,中小事業企業最大融資3億)。

這一措施不僅是針對營業額比起去年同期已經減少的企業,可預估到之後營業的減少的情況也可以申請。最後,對於旅館,飲食店,咖啡店等受到新冠影響較大的行業,還可申請「資金周轉融資」1000萬(旅館業3000萬),基本利息1.91%。如果是生活衛生同業組合的成員公司還能免除在基本利息1.91%的標準下免除0.9%的利息(即1.01%)。

疫情何時結束我們都沒有百分之一百肯定的答案,但是筆者認為面對疫情下的經濟危機,尤其是房地產經濟危機,未必不是一次重新的洗牌機會,至於如何選擇,未來又是一片新的景象。

2020年5月22日