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香港房地產的深層次矛盾

2021-03-03 18:47:27
3月1日,立法會秘書處資料研究組發表了「自置居所對香港經濟的影響」的報告,有關報告相對中立、有公信力!而市場回響亦非常之正面,普遍評論員都認為有關報告反映現實,甚至比政府很多部門發表的數據更加坦白,報告承認了整體可供出售房屋的數量,與社會需求仍存在頗大距離!

這種面對問題的態度及讓公眾知道實況是值得欣賞的,報告亦進一步確認六成半的自置居所住戶是已經供滿樓了,而未供滿樓的自置居所住戶每月按揭還款的中位數只是9500元!反映在低息情況之下,業主板塊的穩守能力是遠遠高出買家的議價能力,期望樓價大跌其實是沒有理據支持。

另外,報告亦十分重視置業率,並認為「自置居所的社會效益:自置居所對家庭至為重要(如保障人身安全、提供個人空間、穩定情緒、向上社會流動及累積財富)。

自置居所亦為整體社會帶來顯著效益,包括培養歸屬感及公民意識、增強投票意欲及財富公平分配等,故此在現代社會中有著多重重大意義。」事實上這正是深層次矛盾,香港自置居住比率是比很多先進的城市少的,例如新加坡、英國、日本和歐美國家,更加重要的是2019年香港自置居所比率下跌至49.8%,為20年新低,35歲以下年輕人佔自置居所戶主的比例更大幅縮減至僅98200人或7.6%。

有關數字反映到跨代貧窮的貧富懸殊,但我認為檢討制度之前,我們先要認清楚香港民間這20年都是出現錯誤的置業觀念的,年輕人基本上缺乏了奮鬥心及置業決心,這種希望獨立居住卻不樂意付出的觀念,令到不滿情緒增加且社會不穩,這問題不單只年輕人,我輩作為長輩、社會、政府及傳媒都有責任。

但我想說年輕人並沒有失去置業機會,如果用人均入息中位數字,兩位合乎收入的年輕人只要儲錢3年就已經可以用「林鄭PLAN」繳交額外保費下買到550萬的樓及可借到9成按揭。在低息之下,供樓普遍平過租樓,所以不存在租得起樓,但供不起樓的情況,550萬的樓在新界西的供應是充盈的,這個觀念很多人都掌握不到,甚至這份「自置居所對香港經濟的影響」的建議書雖然寫得相當出色也好,但他們的假設都是「離地」的,有關報告以市值約為650萬物業置業為一個上車的假設對象,但上車置業從來都是在較偏遠的地方,20年前如是,40年前也如是,現在更不應該以市區來做一個假設,如果在鄰近深圳及珠海的屯門及天水圍區,650萬是可以買到三房私樓單位的,香港人大部份精英都弄錯了目標,也可能會給予錯訊息年輕人呢。

當然,「樓市辣招」,雖然是成功地鞏固金融系統令近年香港面對美國的衝擊都受得起風浪,但因為其凍結了成交量,於是購買力金字塔頂尖的人就會去買供應減少的單位,樓價自然屢創新高。

當然,政府在供應量不足的情形之下,將公私營房屋新供應比例由六四分配去到七三分配,是進一步令到私樓減少的。最後,我都想讚賞,因為看完這份報告,我相信無資產者會知道土地才是最重要,而官員亦更加要明白提高效率去增加土地也是重要,而有資產者要明白,我們更加要支持政府製造土地,因為這種矛盾繼續加深下去,會令到社會不穩,亦會令到我們的資產最後都會受損,香港是有條件共贏,在2021年新一頁裡面創造更好更繁榮的香港。

2021年3月3日