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樓聲物語——動感2018年樓市小型過山車

2018-12-31 03:42:37
         今天是2018年12月31日,亦是今年以來最後的1日,更是大除夕之夜,相信維港兩岸都將會十分熱鬧,正當大家準備迎接2019年的來臨之際,讓我們回顧過去1年的動感樓市,尤其上下半年樓市的表現,真的可說經歷樓市小型過山車,尤其在上半年樓價持飛升,屋苑頻現破頂價成交,樓價更屢創新高,不過,踏入下半年後樓市就「判若兩人」,特別是自政府於6月底推出新房策後,新盤及二手市場隨即轉靜,發展商逐步拖慢推盤步伐,新盤及二手成交量更級級下跌。

  將於明天便是2019年,樓市於過去一年可說是小型過山車,整體而言算是大上小落,上半年樓市可謂風調雨順,發展商大多採用貼市價推盤,並且連環取得不俗的銷情,部份樓盤更賣個滿堂紅,當中更以新界區樓盤最受追捧,反映細價樓市場仍是有價有市,加上發展商提供的不同優惠,即時吸引到用家及投資者承接,至於二手屋苑同樣受到帶動,尤其是特色優質單位更受到追捧,造價更屢創新高,當時於代理界更流行引述業主的一句話「不到破頂價不賣」,以致不少業主揸價都十分硬凈,加上盤源持續短缺,導致各大屋苑的造價持續出現有升無跌的實況。

「唧牙膏」方式賣樓不復見

  不過,這個光景卻不能夠持續維持下去,樓市持續活躍,樓價仍繼續上升,促使政府亦需作出調控措施,於是乎於6月底推出一系列的措施,當中最受到打擊的相信是規定發展商每次推售時,都要推出樓盤的20%單位(申請預售的單位),以致令到發展商難於每次推出小量單位測試市場反應,從而以「唧牙膏」方式小量小量推出,意圖製造出供不應求的效果,此外,亦即將會實施空置稅等,這都令到發展商來個措手不及,一時間整體樓市突然轉趨淡靜。

  發展商期後亦推出新盤及貨尾等應市,惟反應卻一般,部份發展商亦隨即推出不同優惠,以迎合不同買家的需要,部份樓盤貨尾減價逾10%,並且效果不俗,但下半年卻遇上中美貿易戰增添不明朗因素,環球股市起伏不定,令市場有更多不利樓市的消息湧現,準買家入市步伐亦相繼放慢,以致樓市停滯不前。

扭轉樓價「長升不跌」概念

  二手樓市於上半年可說威到盡,差不多每隔數天便出現新高價成交,受到龐大住宅需求,加上樓市多年以來長處升軌,令用家及投資者無視樓價再高,仍然一窩蜂湧向磚頭;加上盤源萎縮嚴峻,只有「破頂價」才可打動業主促成買賣,市場只出現愈搶愈貴的場面,以致出現「不破頂,不成交」的模式運作,新高成交絡繹不絕,不過,踏入下半年後,加上中美貿易戰來襲,令市場交投氣氛轉趨觀望。成交及造價亦有輕微回落的數據,進一步反映後市並不太樂觀,二手交投量急速萎縮,令市場交投氣氛轉趨觀望,亦扭轉市民樓價「長升不跌」的概念。

  自6月底政府公佈新房策後,不但令到屋苑造價級級下跌,上半年各大屋苑持續出現的新高價已不復見,就連成交量亦有所回落,樓價已從8月打後持續下跌,3個月已累積跌幅達3.7%,從過去1至2個月樓市表現來看,二手樓市可謂雪上加霜,反映上下半年樓市表現可說兩極化,猶如經歷樓市小型過山車。

張日強