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舊樓難望樓價上升

2021-01-21 18:25:49
上次講到2021年的樓價走勢,估計全年升幅約10至15%,不過,這個預測升幅只是對一般的屋苑式私樓而言,對「揸住」樓齡50、60年的舊樓業主,相信只能靠發展商青睞,進行併購,樓價才有望攀升。

自由市場一向按供求來定奪物業成交價,樓價高與低其實也反映了一些現實因素,例如同一個區,兩幢貼鄰的大廈,單位面積、間隔、景觀、坐向都相若,何解兩者樓價會有差距,往往都可以從樓價反映出來;以A大廈兩房單位售700萬元,B大廈則賣530萬元,原來A大廈樓齢25年,而B大廈則48年,兩者樓價差距立竿見影,一目了然,若你是業主,如果能力許可,也會選購樓齡較輕的A大廈單位,這正好說明,我預測2021年的樓價升幅只是對一般私樓而言。

「年紀大、機器壞」,樓宇也一樣,石屎及喉管時間久了,難免有所滲漏、剝落,比起年青力莊、樓齡較新的物業,所花費的維修保養金錢自然要高,若從自由市場、用家角度,當然出價「無咁鬆手」,變相樓價升幅都受局限。不過,若然有收購者睇中,例如:市區重建局,又或是私人財團(如發展商),收購價或可與二手樓價有截然不同的分別。

市建局收購舊樓再發展, 一般會按法例給予業主其同區樓齡七年物業的市值作為物業交易價(俗稱「現殼價」),並視乎單位的佔用情況,再加上一筆津貼予租客;下期跟大家分享市建局收舊樓與私人財團之分別。

至於私人財團提出的收購價,其交易價普遍按物業二手樓價參考外,還要計算重建後售樓的溢價,而我們公司作為併樓代理,會竭力撮合買賣雙方,向業主協議好價錢出售其單位予發展商,就好似買賣玉器、鑽飾一樣,若收購財團對你的物業如同「心頭好」,就會多點積極性,最終「收購價」定會高過二手樓價,業主賣出單位後可趁機換樓,改善居住環境。

近日油尖旺區及深水埗一帶舊樓相繼出現新冠肺炎感染群組,舊樓的衛生環境及喉管老化問題再度引起全城關注,或許增加舊樓業主出售單位意慾,相信疫情平復後,舊樓成交會活躍,但能否「旺丁又旺財」,要視乎業主能否及時把握併購機會出售物業予發展商。

另外,政府先後將多幅地皮轉作公屋或居屋,令私人住宅土地供應減少,刺激不少中小型發展商轉為收購舊樓。據屋宇署剛公布,2020年10月份批出的建築圖則所見,大約三分之一,即7個項目屬舊樓重建地盤,合計重建後可提供34萬平方呎樓面,料提供的規模僅屬於單幢的「牙籤樓」,可以預期未來幾年市區「單幢樓」、「牙籤樓」供應將如雨後春筍般增多。

2021年1月21日