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市建局收舊樓與私人財團之分別

2021-03-23 20:22:44
從事舊樓併購多年,接觸不少老業主,經常見到以下「怪現象」,業主因為舊樓風燭殘年,自己又年事已高,無力撐幾十級樓梯回家,早已搬到有電梯的住宅居住,惟因為不捨得、對舊樓有感情繼續持有單位,更希望等到發展商青徠收購,可獲一筆可觀收購價來養老。

不過,收購單位的並非發展商,而是市建局,因為單位不是自住,收購價被大大地「打折」,賠償遠遠少於自住的業主,令這些業主非常失望。

就收購價格,很多人誤以為市建局單純以同區7年樓齡價錢作收購價,事實上不是,市建局出價計算方法十分複雜。假設市建局公布某地盤出價每平方呎1.8萬元收購為例,最終業主「袋落袋」價錢並非一視同仁,市建局會考慮多重因素,你是否只擁有一個物業?物業是否自住?因應不同情況釐定賠償金額,差幅可以由10萬元至逾200萬不等。

以市建局收購的紅磡庇利街 / 榮光街發展項目為例,兩個面積相若的毗鄰舊樓單位,兩者市場估值均逾400萬元,業主持有出租單位,因為市建局會直接向租客發放補償金,所以業主實際收到的補償津貼,只有約10萬元,但若只出租了部分面積,其餘自用,卻可獲發逾210萬元的津貼。自住除可取物業市值補償外,還可獲自置居所津貼,以及一項名為「相關的津貼」,這兩項津貼,前者計算方法是以同區7年樓價減去收購物業市值所得之差額作補償。

非自住物業收購價則大減,若你持有多於一個物業,又或以公司名義持有單位,將物業出租的話,市建局視這些業主為投資者,自置居所津貼大為「打折」,比自住業主少約一半,實際收到價錢,大概只是自住業主七五折,如果是以公司名義持有多個單位收租,折扣更大。同一個地段同一幢物業,市建局提出收購呎價不一樣,有人形容這種計價方式是歧視投資者,為什麼同一樣面積單位,由投資者和小業主持有自住,收到不一樣賠償,這樣公平嗎?行內更笑言,若物業被市建局「睇中」,是「懲罰」價而非收購價。

至於出租單位,市建局對租客十分「慷慨」,只要你是租客,不論租約是否完結,均一律可獲得租金津貼,如之前深水埗區一個地盤,市建局向租戶提供5萬元補償,另有租金津貼,而非按租務協議行事。曾遇過一些租客在市建局提出收購時,只剩一個月租期,但收購過程涉及長達五年時間,此期間往往有些租客不單止不交租,還可獲賠償,租客「扭計」對抗業主,業主沒有辦法,對身為投資者的業主來說,實在感到不合理,公道何在﹖

因此,有些舊樓業主即使遷出多時,亦寧願「丟空」單位,定時跑上樓開燈、開水喉,扮作有人居住,搏取可獲得「全額」賠償。

私人發展商在這情況下收購,租約到期就根據合約條款要求租客遷出,不需要賠償任何金錢給租客;若租約未到期,但希望租客提早遷出,才會獲酌情賠償,市建局做法確實離譜,有亂花公幣之嫌,更有違市場奉行的合約精神原則。

至於田生集團的收樓工作,相比市建局艱辛得多,首先沒有《收回土地條例》這「尚方寶劍」的庇蔭,不過,我們仍然過五關斬六將,為業主取得「好價」,才能與市建局競爭。

真希望政府能檢視市建局角色、職能,以及賠償金額,善用其獨有優勢去解決一些較棘手,又或涉及修例作重建舊樓併購個案,而非與私人市場作競爭,這樣對改善市容,解決香港樓宇高齡化問題,無補於事。