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流標減供應 機制要檢討

2019-10-08 10:57:30
位於舊啟德機場跑道上的第4C區4號商業用地,早前因多家發展商的入標價都未達政府底價而流標。事件一方面反映在中美貿易戰和反修例暴力衝突的雙重打擊下,發展商普遍對香港經濟前景感到悲觀。另一方面,最近短短一年內先後有3幅住宅及商業用地流標,令人關注當局的土地招標及估價制度是否出了問題,並再次掀起政府是否奉行「高地價政策」的討論。

首幅流標的是被喻為山頂豪宅地王的文輝道前高級公務員宿舍用地,市場普遍認為流標是與政府當時推出空置稅立法建議,可能會影響豪宅樓價及銷售策略有關。弔詭的是,自去年10月流標後,政府一直未有將該幅地皮重新推出市場招標,至今剛好閒置了12個月,若非政府土地可獲得豁免,有關當局理是否應被徵收懲罰性的空置稅呢?不然政府是否嚴人寬己,存在雙重標準呢?

今年1月,同樣位於舊啟德跑道的4C區5號商業用地也流標收場,當時政府仍未提出修訂《逃犯條例》,反映即使未有修例風波,市場與政府對未來市況的評估已存在落差。到6月下旬,當修例風波演變成連串大型違法暴力衝突後,原先投得4C區4號地皮的發展商罕有「撻訂」,即使重新招標亦再度流標。在剛公布的新一季度政府賣地計劃,更不見了該兩幅啟德商業用地,政府亦沒有清楚解釋為何不重新招標。

實際成交計算底價

有測量師指出,接連有住宅及商業用地因未達政府預期地價而流標,主因是發展商會根據市場的最新數據、情況,以至對未來的預測來出價,政府則以歷史性的實際成交資料來計算底價,前者較為悲觀但貼市,後者較為進取但「離地」。尤其當市況急速變化時,兩者的差距可能高達三至四成,導致流標,政府應就有關估價機制和準則作出檢討。

筆者認為更加值得關注的是,當有一定數量的發展商積極入標競投、但最後所有入標價都未達底價時,政府是否只有流標此唯一選項?還是應有機制讓當局即時檢討最新的市場情況及政經局勢,有否需要修訂最低接受價,然後才作出最後決定呢?

此外,對於已宣告流標的地皮,政府是根據甚麼準則來決定是否及何時將有關用地重新進行招標?還是當局可毋須任何解釋,任由有關住宅或商業用地無限期地閒置,浪費珍貴的土地資源呢?這種不到價便不賣地的做法,難免政府會被人批評奉行「高地價政策」。

摒棄高地價政策

有人或會質疑,容許當局臨時調整賣地底價,可能會導致政府「賤賣土地」和被指「官商勾結」、「明益地產商」。在另一邊廂,也有人擔心政府在市況欠佳時繼續賣地,可能會令樓價和租金崩塌式下跌,對整體經濟及社會民生造成其他負面影響。不過,政府不是也說過經已摒棄「高地價政策」,不會過份著重賣地收入對庫房的影響,希望透過增加供應來降低樓價和租金的嗎?

當局現正就多個大型住宅項目及商業地皮進行招標,包括港鐵黃竹坑站4期、擁有啟德跑道區最大住宅樓面面積的第4A區2號住宅用地,以及被市場形容為「超級巨無霸」的高鐵西九龍站上蓋商業地。一旦有關項目亦相繼流標,對市場信心及未來住宅和寫字樓供應的影響肯定更大,政府必須小心及靈活處理,適時調整相關的政策、機制和估價。

中美貿易戰發展反覆無常,有人更警告可能會演變成全球性的貿易戰、金融戰和科技戰。香港的違法暴力衝突亦遲遲未見平息,即使社會其後可恢復秩序,經濟與民生都已元氣大傷,但這些都不會改變香港嚴重缺地和缺屋的事實。政府應汲取過往教訓,切忌因為一時的經濟或政治動盪,而停止所有賣地及覓地建屋計劃。

2019年10月8日 (隔周二刊登)