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一地多用 淪為空談(之二)

2019-12-03 21:12:30
今年施政報告除了宣布會以「地盡其用」和「一地多用」的原則,檢視現有逾300幅預留作公共設施的「政府、機構或社區」(GIC)用地,政府亦提出會協助非政府機構善用它們持有但未地盡其用的土地,引入混合其他合適用途,例如教育及社福等,推動有關機構重建低矮建築物。

正如筆者之前指出,香港是全球擁有最多高樓大廈及地底設施的城市之一,但同時存在大量由不同公營機構、大專院校、慈善團體、宗教組織,以至私人會所擁有的單一用途及發展密度低的建築物。該等建築物不少都位處區內的核心黃金地段,但由於當初興建時周邊土地亦未充分發展,缺乏整體規劃及基建配套,再加上有關機構可能缺乏動力、資源及相關專業知識進行重建,浪費了不少珍貴的土地資源。

政府早前回覆筆者在立法會提出的質詢時透露,計劃邀請市區重建局按照現時為私人樓宇業主提供重建中介服務的經驗,為相關非政府機構提供顧問及中介服務。

按初步構思,若非政府機構有意重建其持有土地上的設施,並希望透過重建契機探討「一地多用」及引入混合用途,可向市建局提出。該局會擔當顧問角色,初步評估該地段的發展潛力,例如是否有未用盡的地積比,以及周邊地區是否有其他重建項目可互相配合,並統籌政府相關部門的意見,再向非政府機構提出可供考慮的重建模式。

筆者對有關建議做法頗為失望,擔心推動非政府機構進行重建的計劃,最後可能會與政府檢視GIC用地一樣「雷聲大、雨點小」,甚至完全淪為空談。原因之一是市建局過往以中介及顧問角色推動私人業主重建,成功個案寥寥可數。近年政府委託市建局協助推動重建公務員合作社樓宇,至今亦無一成功例子。單憑市建局去推動非政府機構進行重建,並須引入一地多用及混合發展等較複雜的重建模式,是否會比推動住宅及商業樓宇重建來得容易呢?

更重要的是,私人業主之所以願意大費周章進行重建,主因是有望起得更高、更密、更大、更新,從而賺取更多的樓價和租金回報。對於那些並非旨在賺錢,本身沒有強烈擴建需求及發展意欲的非政府機構,莫講要進行混合式發展,引入其他機構及服務帶來的複雜管理問題,同時也須解決籌集資金和服務中斷等其他問題,有甚麼強烈誘因會促使他們向市建局提出申請呢?

筆者認為,為了善用、盡用香港的土地資源,政府及市建局必須更積極地推動非政府機構進行重建,主動物色具較高發展潛力的用地和建築物進行游說,而並非呆等對方自行提出申請。

過程中政府應考慮向有關機構提供足夠的誘因和支援,例如豁免補地價、資助建築費用、協助不同機構配對和居中協調、在施工期間提供臨時地方讓有關機構繼續營運,以及容許對方在重建後提供更廣泛的服務等,這樣才有機會促成更多重建計劃。

在合適情況下,政府更應探討以換地、重置及提供合理補償等方式,游說一些沒有實際需要留在市區黃金地段的非政府機構,將名下建築物搬遷到較偏遠地區或原區的非核心地段,然後收回有關「靚地」作其他更具社會效益的發展用途,希望政府能認真研究考慮。

2019年12月3日 (隔周二刊登)