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差餉評定有法需依 逼人上訴費時失事

2020-06-23 16:50:21
根據差餉物業估價署統計,受到「黑色暴力」及新冠肺炎疫情等因素影響,今年4月的私人零售業樓宇平均租金,較去年初下跌約12%。當中港島區的商舖租金,平均跌幅更超過四分之一。在尖沙咀、旺角及銅鑼灣等傳統旅遊旺區,不少街道的地舖十室九空,有個別舖位要大幅減租八、九成才有人承租。

然而,不少市民在4月初收到的徵收差餉及地租通知書,所列出的物業應課差餉租值卻與去年相差不大,減幅明顯未有反映市場情況,主因是有關估值是以去年10月1日的市場情況作為依據,與今年4月1日的實際實施日期存在長達六個月的時差。眾所周知,去年10月因「黑暴」導致經濟下滑的影響剛開始浮現,但疫情尚未出現,差估署得出的估值自然與今年4月的市況脫節,徵收差餉的估值,尤其是商舖方面因而遠高於實施時的市場水平。

《差餉條例》第7A(2)條規定,差估署在編製新一個年度的應課差餉租值估價冊時,是假設物業單位及其所在地區於估價依據日期(一般為前一個年度的10月1日)的狀況,與估價冊開始生效時(一般為該年度的4月1日)大致一樣。而在香港及英國均有法庭案例指出,當局在評估物業租值在該兩個日期是否有顯著差別時,除了考慮單位及道路等實體建築的物理狀況,也須考慮經濟狀況等無形因素。

筆者在過去數月曾多次去信財政司司長和財經事務及庫務局局長指出上述情況,建議政府效法當年金融風暴後的做法,主動提前重估全港物業的應課差餉租值,從而減輕小業主及根據租約需要負責繳交差餉的租戶(一般為工商物業租戶)的財政負擔。政府回應指已透過預算案及兩輪「防疫抗疫基金」推出多項紓困措施,又推說如業主不同意差估署的評估結果,可按既定程序提出上訴。

筆者對政府的回覆感到失望。首先,根據相關法例和案例,政府有法定責任確保估價冊上的租值盡量「貼市」,在正常情況下,物業租金一般不會在六個月時間內出現重大變化,但香港過去大半年的情況絕不能稱之為正常,政府拒絕提前重估租值,是否有法而不依呢?

其次,業主與相關租戶並非要求政府提供額外的差餉寬免,他們只是希望政府公平公道行事,按照實際的租金水平徵收應收的差餉款項,不應將有關訴求與恩恤性的紓困及抗疫措施混為一談。

再者,並非所有業主都有足夠的時間、資源和專業知識,就差估署的評估提出上訴和詳列相關理據,尤其是小業主。最後可能只得擁有大量及租值高昂物業的大業主、大財團,才可藉上訴而獲得可觀的差餉減免,一般小業主及租戶則繼續要繳交不合理的差餉,造成不公。

最後,如因上述情引發大量上訴,差估署也須花人手和資源去處理。即使在非特殊的年份,每年的差餉上訴個案也多達數萬宗,署方需要逐一審核和回覆,所花的人力物力未必與主動提前重估差餉相差太遠。

故此,即使政府基於不同理由,不想提前全面重估全港各類型物業的應課差餉租值,也應考慮如何對最深受「黑暴」和疫情影響的物業,尤其是零售物業的業主和租戶,還他們一個公道。

2020年6月23日(隔周二刊登)