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資助房屋理應只住不炒

2022-01-10 15:14:15
行政長官林鄭月娥早前公布房策新四招,市場大都聚焦在政府於一幅屯門私樓用地及港鐵的百勝角上蓋項目,施加單位最小面積限制,即俗稱的「限呎樓」措施。筆者即日已作出回應,歡迎當局為單位面積制訂標準,但同時質疑該措施對現時居於不適切環境,或等待上車的市民成效有限,並可能令能力較遜的市民更難上車。

接下來希望談談另外三招。第一招是進一步調低新一期居屋和綠置居的售價,分別降至相當於市價的五一折及四一折。筆者向來支持將資助出售房屋的售價與市價脫勾,改為與申請人的負擔能力掛勾。降低資助房屋售價,可令更多中低收入家庭有能力申請認購,但如果實質供應未有顯著增加,相關的分配及抽籤機制亦未作改善,則可能導致超額認購情況加劇,中籤率愈跌愈低,令更多申請人最終失望而回期。

第二招是容許輪候公屋滿一年的人士,申請認購綠置居的貨尾單位,希望可減少單位空置情況和縮短公屋輪候時間,筆者同樣是支持的。但大家都了解到,大部分正在輪候公屋的都是收入微薄、積蓄較少的基層家庭,不會有太多人有能力或意願購買綠置居成為業主,因此估計該措施並不能顯著地改善輪候情況,況且綠置居貨尾旳供應數量亦有限。

綠置居的樓宇設計和用料,實際上跟出租公屋相同,如果計劃變得不太受歡迎,政府應檢討是否減少綠置居數量,而將其轉為出租公屋。政府同時應收緊公屋富戶及寬敞戶政策,以善用現有的公屋資源,加速租戶流轉。最重要還是加快、加大新建公屋單位的供應,這樣才能有效縮短公屋輪候時間,重新兌現三年上樓的承諾。

第三招是收緊新出售居屋及綠置居單位的轉售限制,其中以原價將單位賣給房屋委員會的限期,由現時的兩年延長至五年;在補地價後於自由市場轉售的限期,則由十年延長至十五年。

近年二手居屋及租置公屋的炒賣情況愈見嚴重,即使是未補地價、以「白居二」等方式轉售給綠表或白表人士,成交價往往亦與私樓相差不遠。主因故然是整體資助出售房屋供應不足,部分申請人抽不到一手居屋或綠置居,又買不起私樓,就唯有轉投二手市場試試,但其實二手居屋及租置單位的供應亦相當有限。加上相對於私樓,居屋及租置單位一般面積較大,間格四正,部分屋苑更位置良好,交通方便,配套齊全,售價自然被搶高。

政府推出各類資助出售房屋計劃,原意是協助市民置業安居,而並非助人炒樓致富。即使業主在補足地價後才將單位出售,納稅人看似沒有損失,但實際上卻減少了整體的公營房屋供應,政府要興建更多單位去「補數」。當然,貿然取消「白居二」計劃,以至全面禁止轉售也不是辦法,可能會造成單位空置和錯配等浪費情況。

筆者多年前已倡議設立政府回購機制,規定所有新出售具資助性質的房屋,往後只能以合理售價(原價乘以同期的私樓樓價平均增幅)賣回予政府,再由政府按既定機制分配予合資格的市民購買,以杜絕資助房屋炒賣及避免單位不斷流失。當內地連私樓都強調要「只住不炒」,為何香港連公營資助房屋都未能這樣做到呢?

2022年1月10日