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油旺舊區重建 須有整全計畫

2022-05-09 15:29:29
香港樓宇老化日益嚴重,部分舊樓因為日久失修、管理不善、業權分散、居民負擔能力有限等,難以透過維修翻新來改善環境及解決安全隱患,增加樓宇重建的必要性。然而,由於不少舊區用地存在種種規劃、交通及社區配套限制,增加重建地積比率的空間有限,故不論由私人發展商還是由市區重建局進行收購重建,在財務和執行上都是困難重重。

針對有關問題,市建局於2017年啟動「油麻地及旺角地區研究」,希望以地區為本的概念,為涵蓋多達212公頃土地和超過3300幢樓宇的油旺舊區,制訂較全面的「市區更新藍圖」及相關落實機制。研究報告去年發表,提出以不同人口及發展密度作假設的重建方案,建議透過「地積比率轉移」及「整合街區」等規劃工具,來促進油旺舊區重建。

筆者早前舉辦名為「市區重建你有Say:油旺規劃研究」的綫上研討會,有超過160位建測規園界人士報名參加。與會者踴躍提出意見,希望能做好油旺地區、以至其他舊區的更新重建工作。

人口及發展密度:多位與會者認為,油旺舊區的人口及發展密度已過高,質疑報告建議的增加建屋密度方案,有違「香港2030+」逐步將密度擴散並降低 (fanning out)的原則;而商用樓面的增加,亦會加劇現時職住嚴重不均產生的問題。亦有與會者認為,透過地積比率轉移、整合街區及向高發展來增加樓面,改善重建區與鄰近多個港鐵站的聯繫,可顯著提高樓宇重建的推動力,惟報告未有提供足夠資料,講解如何處理對交通、社區設施和鄰里關係等的影響。

以人為本的重建:多位與會者強調,市區更新應以改善居民生活作為目標之一,油旺舊區有較多長者、基層及少數族裔,他們一般無法負擔重建後新落成的樓宇,政府必須做好相關安置及重置工作,並盡量保留原有社區及特色建築。

財務問題及政府角色:多位與會者都認同,要令油旺重建在財務上可行並避免再提高區內人口密度,政府須考慮向市建局給予額外的財政或政策支持,例如將「地積比率轉移」的概念擴展至跨區土地、檢討受影響人士的賠償及特惠金水平等。有與會者更認為,不可能單靠市建局來推動整個油旺重建,政府應擔當主導性的角色,並要訂定完成更新重建的時間表,不然,最後可能只會做了財政上可行的項目,餘下的重建計畫將遙遙無期。

城市園境規劃:有與會者表示,油旺舊區缺乏大型的公園及公共、綠化空間,支持透過重建來改善環境,但對報告缺乏相關的城市園境規劃策略表示失望。亦有與會者認為,油旺區內和周邊已有不少公共及綠化空間,但聯繫欠佳且設施老化,可透過改善行人設施及更新園境設計以提升使用率。

熱島效應及交通問題:與會者指出,區內的熱島效應主要源於樓宇過密及街道過窄,應拆卸部分舊樓以擴闊樓宇間距。而現時區內的交通擠塞問題,主因之一是巴士過多,尤其是跨區、長途巴士綫,應從速加以刪減和整合。

與其他發展計畫的關係:多位與會者認為,油旺重建應與其他規劃及推行中的大型發展計畫,例如「明日大嶼願景」、「北部都會區發展策略」、荃灣及深水埗舊區重建等,從人口、交通、財務、對當區居民及社區的影響等一併考慮,整全規劃。

總括而言,香港的市區更新工作似乎已到了樽頸位,難以再沿用單幢樓宇、單一項目、以至單一小區的重建模式,亦難以單靠市建局及私人發展商來推動和執行,政府必須更積極主動,才能促成油旺及其他舊區的更新重建,將香港建設成更安全、健康、綠色、共融和宜居的城市。

2022年5月9日