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控制地皮規模 保呎價水平

2019-11-21 10:19:34
啟德第4A區2號臨海住宅地皮(4A2)於上週以市場下限160億,即樓面地價每方呎13238元賣出,創跑道區住宅地皮呎價新低紀錄。對此坊間有意見認為地皮以低價成交是由於本地目前社會經濟狀況不穩所致。但觀乎過往歷史,巨型地皮相對中小型地皮而言呎價都往往較低,故筆者認為,除目前政治局勢因素以外,地皮本身的條件也是造價新低的重要原因。

過往巨型地皮出售呎價相對中小型地皮而言都明顯偏低,究其原因,主要以發展巨型地皮時,發展商不論在融資、銷售、風險承擔及項目管理靈活性等各方面都面臨較大挑戰,在計算競投巨型地皮出價時會把上述風險包括在內,使出價相對會較為保守。

近年地王紀錄屢創新高,地產發展商們以合組財團方式參與競投的情況亦漸趨普遍。如此情況除了由於地價金額龐大的融資因素外,由具有不同專長和經驗的發展商合作參與發展,更大大有利於降低發展風險。從以合組財團方式參與競投的情況越趨常見,可知風險管理確實是發展商發展項目的一大考慮。而地皮規模往往跟發展風險成正比,故風險高正是發展巨型地皮的一大特點。

筆者認為遇到規模龐大的地皮,政府可考慮以切割方式把地皮變為中、小型地皮出售。如此一來,可引入競爭,讓一般中小型發展商加入參與競投,有利地皮造價,亦可避免單單因發展商須承擔龐大風險導致地皮造價偏低,白白造成庫房收入損失。

是次4A2地皮面積接近20萬方呎,可建總樓面高達120萬方呎。而啟德發展區內不乏可建總樓面介乎40萬-60萬方呎的地皮。若把是次地皮一分為二成約60萬方呎的發展項目,相信不難使地價維持較合理水平。

2019年11月21日 (隔周四刊登)