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為何壓測與按息不同步調整?

2019-11-04 10:26:14
2019年施政報告提出放寬首置人士按揭成數800萬以下住宅物業可承造九成按揭,而1000萬或以下則可承造八成按揭,連帶新盤的建期計劃也受惠,是次按揭計劃的放寬,對二手樓市的刺激作用最大,以往一手物業獲得壓倒性的優勢,在於發展商能提供靈活的供款期與高成數的按揭計劃,但當1000萬的二手樓宇,在按保下,也能獲得高成數按揭,不難理解為何10月份二手十大屋苑成交量按月升接近3成。

當新政策出來時,筆者也提及過在放寬按揭成數時,為何不同時檢視壓力測試機制?現有的壓力測試是按實際利率加3%。假設准買家想購入800萬樓宇,並申請9成按揭,貸款30年,以現時最低的實際利率2.375%計算,計及壓力測試後,供款人的最低收入約為70556元,每月樓按供款額為27983元,加上保費約1399元,總供款額約為29382元。

若然,將壓力測試要求的上浮3%改為2%,最低家庭收入立刻降至約62910元,縱然總體保費與總供款額差異甚微,但壓力測試的百分比改變,同時降低了入息上限,就讓更多家庭受惠。

壓力測試加3%是假設息口持續上升時,供款人的現有經濟能力是否依然能負擔利息上升後的供款支出,但當全球也在降息,連香港滙豐銀行也是11年來,首次降低最優惠利率1/8厘至去年9月的5%,難以想象為何壓力測試依然是以加3%計算。在當前的環境,壓力測試應恒常性調整,以反映當前的利息環境及供款者的負擔能力。

按息下降與貨幣供應增多,確實讓房地產價格有所支持,但降息也反映到銀行對按揭業務下跌與高行業競爭的憂慮,而存款息口下降,可能反映出銀行對資金運用停滯不前,不如減少吸納新資金,減省銀行利息成本,並反映銀行對香港往後經濟不景氣的悲觀情緒。因此,即使現在有能力入市,也應該審視個人往後24個月的供款能力,才考慮落實入市的決定。

2019年11月4日 (隔周一刊登)