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零售業高潮已過

2019-11-18 10:25:20
有外資代理行指截止2019年第一季,香港銅鑼灣的主要零售街道依然蟬聯全球最貴租金的名銜,按年呎租達21000港元,雖然不知是喜是憂,但代理行也明言統計未反應修例風波的影響,港年底前仍未明朗,一線街鋪的一哥地位有機會執位。連領展於中期業績發佈,提及的整體續租租金調整率也放緩至18.1%,平均每月租金微升2.35%,溢利大幅倒退28%。縱然如此,零售物業成交依然故我,不管是灣仔駱克道或是旺角太平道依然有成交,毛回報率仍低見2.9厘與3.3厘,雖然多宗成交都有折讓,反應商鋪市場依然有承接力。

以往一鋪養三代的投資智慧在今天又是否依然能派上用場呢?以往商鋪價值在於地區的人流與購賣力,因此一線地鋪多位於主要商業旅遊區,因人流量高,消費族群廣,相對消費能力也較高,而遊客也是衝動消費(impulse purchase)的源頭。但隨著交通網絡的發展,加上社會均富,傳統消費區也逐漸往外擴散。由以往的銅鑼灣、中環、尖沙咀、旺角等地擴展至大角咀、九龍塘、沙田、元朗、上水、大埔、屯門、將軍澳等地,基本上每一個地區都有大型的購物中心,而商鋪的檔次也與傳統商業區漸漸看齊。隨著社會運動不斷升級,旅遊業受嚴重打擊,旅客量不斷下降,相信需要較長的時間才能恢復過來,一線商業區的地鋪若失去遊客的消費支持、地區民生商鋪的消費力變得相對穩定。

但購置地區民生商鋪又是否萬無一失呢?地區商鋪局限於當區的消費力,地區的消費力改變不會是一時三刻的,加上地區商鋪針對一般民生用品與衣飾商品等,隨著網購與電子娛樂越見流行,以往賣影音光碟的店已逐漸消失、其次是衣飾與化妝品店及手機配套用品店、取而代之為各式各樣的輕餐飲、如珍珠奶茶店及一些無人經營店,如夾公仔機的店鋪,但相類似的商店不斷增加,也加速這些潮流店迅速退潮。相信香港零售業的高潮已過、除非香港有新的旅遊點子,否則只是靠本地遊或本地消費硬撐下去,不管是一線商鋪或地區民生商鋪的租金與售價也只會繼續受壓。

2018年11月18日 (隔周一刊登)