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寫字樓新常態

2020-01-14 18:08:36
根據差估署數字,香港寫字樓租金自去年11月明顯放緩,整體租金跌幅達3.06%。其中乙級寫字樓的跌幅最急,接近3.7%。另有統計報告指出,去年甲級及乙級商廈售價均錄得6.1%及5.7%的跌幅。

數字反映香港經濟轉差,部分中小企業也開始捱不住,而要陸續退組。全港的甲級商廈整體空置率已升至5.9%,而中環寫字樓最新空置率更達3.5%,為4年來新高。

這些數字不止反映寫字樓租務及銷售市場高峰期已過,更讓人擔憂的是寫字樓的租金壓縮與空置率攀升會成為新常態。借鏡現時零售物業市道,其租金已跌回2017年水平,有投資者認為跌勢是基於近期社會事件,導致零售業不景氣而引發減租潮。

但實際上,全球的實體商店都受到網購的不同程度衝擊,社會事件只是把零售租戶壓倒的最後一條稻草。同樣,寫字樓租金持續高昂,逼使不少企業使用辦公桌輪用制度 (Hot desking)。

雖指相關工作模式有便於僱員溝通,但實情是每個員工不但沒有自己固定的工作桌,甚至是200個員工,卻只有100個辦公位置,連辦公桌都要先到先得。每天使用過的桌面,更要自行清理,將物品收拾到小小的儲物櫃內,讓員工對公司的歸屬感大大降低。

這種新型的辦工模式,說白了就是要省租省地方。而投資者也看中這種工作模式潮流,演化出林林種種的共享辦公室(Co-working spaces)產物,部份共享辦公室變相淪為商業劏埸,將寫字樓租金及售價單價進一步拉高。

當核心地區的租金越來越難以負擔,企業連轉用Hot desking後依然入不敷支,租戶自然心灰意冷,繼而離開原址,甚至一去不返。核心中的核心,如中環地區依然有捧場客,但核心區的外圍,如上環和金鐘,其空置率將會繼續擴大,而租金跌幅也會比正核心區及九龍區商圈,如尖沙嘴等更明顯。

2020年1月13日 (隔周一刊登)