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土地供應以外影響房價的因素

2021-06-03 17:17:25
差估署剛公佈了四月份的私人住宅售價與租金指數,一如所料,價格繼續攀升,按月升0.44%,尚差6.1點,就已達至2019年5月歷史高位的396.9點。雖然中、小型單位依然錄得升幅,但1,075平方呎以上單位有追落後之勢,按月升0.55%。而作為樓價上升動力支撐指標的租金指數,也按月顯著升1.89%,反映樓價不但是乾升,在租金帶動下,對回報率壓縮的壓力也減少。

當大家依然只關心土地與房屋供應失衡,而導致房價反彈,其實不少外來因素也不斷地影響著香港與亞洲區內的房價。最近全球大宗商品價格急漲,就以內地鋼鐵價格為例,在一年間,已升達52%,隨著全球商品價格飆升,反映通脹也在升溫。近期大宗商品價格走勢,與美國有史以來最大規模,預計投資達兩萬億的基建設施不無關係,當中會涉及30000公里道路及10000條橋樑的修繕與興建。而在中、澳商貿關係緊張下,煤炭與鐵礦石價格依然高企,這些都是鋼鐵生產業的原材料。

雖然內地積極從各地搜羅動力煤與煉鋼煤及考慮調整減排措施,讓鋼鐵產能提升,但各國為了在後疫情時期,通過量寬及加快基建,刺激經濟,短期內建造業的原材料價格也難以回軟。不難想象,香港大部份的建屋材料都是靠內地及其它國家輸入,當建材價格提升,而房屋市場又是賣家市場主導,羊毛自然出在羊身上。

另一個要關注的因素是人民幣離岸價格漲升,當中除了內地在全球中最早走出疫症陰霾外,跟美國加速印鈔與寬鬆的貨幣政策,導致美元貶值。同時,多國推行負利率政策,讓人民幣離岸價格相對其它貨幣升值。另一方面,上年底百元人民幣發行新鈔和內地積極推動數字人民幣,會讓人民幣的流通量變得更透明,讓長遠人民幣價格更為穩定。

當香港與內地恢復通關後,往來兩地的人流量必然增加,除了對本地的租務市場有支持,更會因人民幣與港元的差幅擴大下,抵消了辣稅的效用,讓內地投資本地房地產的意欲增加。種種因素都牽動著本地房地產價格的上升走勢。

2021年6月3日