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2022年香港樓市危機重重

2022-01-17 14:50:28
自2021年12月31日香港出現第一宗新冠變種病毒Omicron本土病例,再由國泰空少及空姐引發的感染群組,香港正式開始第五波疫情。為避免大規模爆發的風險,政府即時宣布收緊社交距離措施至最嚴厲水平,包括健身中心、戲院、美容院、按摩院及公眾娛樂場所等15類表列處停止營業,並禁止食肆下午6時後堂食,這些被特首林鄭月娥形容「快、狠、準」的防疫措施打破大家期待短期與中國內地通關的好夢,更打擊香港的商業、貿易、社交及上學活動,拖累香港經濟復甦的步伐。事實上,Omicron來勢洶淘,在世界各地迅速傳播,已經對全球經濟環境造成嚴重打擊,香港的樓市又豈能獨善其身?

回顧過去一年的樓市,在新冠肺炎疫情的肆虐下,交投仍然活躍。根據土地註冊處資料顯示,2021年整體物業的成交量,包括一手新樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖物業、車位及其他等,合共成交約96000宗,比2020年約73000宗高出超過30%,創近9年新高;金額方面,達到約9100億元,較2020年約6200億元高出超過45%,甚至超越1997年約8680億元的高位紀錄,成為歷史上最高紀錄。

雖然2021年的整體成交量及金額大幅攀升,但住宅物業的樓價升幅只有約3%,而工商舖物業的樓價下跌約15%,反映疫情對住宅物業的影響較輕,但對工商舖物業的影響較深,2022年的樓市是否可延續2021年的表現?我個人認為是不可能,綜觀現時環球疫情、美國利息走勢、中國經濟放緩及港人移民等因素,我預測整體的成交量、成交金額、樓價及租金將會下跌,主要有以下四大因素:

1)新冠肺炎疫情已經折磨全球超過兩年,隨著病毒不斷變種,由Delta再變種傳播速度驚人Omicron,現時全球幾乎所有國家或地區感染病毒,超過3.24億已經確診,死亡人數超過555萬,估計短期內未能受控,情況將持續一段時間才慢慢回落,疫情使全球經濟奄奄一息,2021年下半年香港的樓價已經持續下跌,相信2022年的樓市亦難樂觀。

2)由於美國通脹升溫,聯儲局宣佈加快縮減買債規模速度,並計劃今年加息3次,明年加息3次,香港是否跟隨美國加息,視乎香港銀行體系結餘,但由於港元與美元掛鉤,香港始終都要跟隨,美國加息對香港樓市將帶來負面的影響。

3)中國在過去兩年實行「清零」策略,部份地區出現大規模封城及停工,作為世界工廠的中國,如果環球疫情持續,不但對全球供應鏈陷入混亂,更降低貿易的需求,對已放緩的中國經濟有很大的影響,就算中港通關亦未必可刺激香港的經濟,中國的豪客亦因國內的情況減低到港購買物業的意慾,因此缺乏內地買家的支持,香港的樓價難逃下跌的命運。

4)由於香港已實行「港區國安法」,十多萬人已離開香港,今年移民潮將持續,估計再有十多萬人移居國外,造成房屋需求減少,房屋出售將會增加,樓價有正面下跌的壓力。

綜合以上的因素,我估計今年上半年樓價持續下跌,住宅物業跌幅約5%-10%,工商舖物業跌幅約10%-15%,如果全球疫情在年中漸漸緩和,同時中港能夠順利通關,樓價才稍為穩定,否則2022年香港樓市危機重重。

鄧慶年
董事總經理

2022年1月17日