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估價不足影響工商舖實質按揭成數

2020-09-11 18:15:05
金管局於8月份公佈放寬非住宅物業按揭成數由4成上調至5成,提高了非住宅物業可造按揭成數1成。新冠肺炎疫情直接影響及削弱經濟活動,對工商舖巿道打擊明顯大於住宅市場,成交量明顯下跌;限聚令、禁堂食等措施尤其對餐飲及零售業造成衝擊,舖市前景尤為嚴峻,故此政府希望及時放寬非住宅物業按揭成數。放寬前自2013年2月第六輪樓按措施起,工商舖按揭成數僅達4成。根據中原按揭客戶個案,今年工商舖按揭申請的平均按揭成數僅為28%,與住宅客戶平均按揭成數逾50%有明顯差距,原因是工商舖可造按揭成數較低。

疫情下市場存在甚多不確定性,今年銀行在貸款業務方面取態保守,由於經濟前景、疲弱市道直接影響工商舖表現,銀行對於工商舖按揭取態亦變得審慎保守。而事實上,工商舖承接力轉弱、減價個案增加情況下,成交量及價格均出現跌幅。

當中尤以舖位價格下滑顯著。在這形勢下,銀行估價趨向保守,形成最近工商舖估價不足情況增加,由於按揭成數根據成交價及估價之較低者計算,若估價不足將影響實質可造按揭成數。例如最近有買家擬購入一個減價舖位,業主原開價3000萬,後減價至2,00萬成交,買家找銀行估價後,發現估價僅達2000萬,估價不足達20%。

在放寬按揭前,上述個案之可造按揭額僅達800萬,估價不足令按揭成數由40%降至32%,不過,若然在放寬按揭後入市,上述個案之可造按揭額可提高至1000萬,等同按揭成數上調至40%。放寬工商舖按揭成數除了有助降低入市門檻、首期外,或許亦有助減低最近估價不足之影響。

筆者亦提醒用家,若出現估價不足,可多找其他銀行估價作比價,因銀行之間估值未必相同,有時候亦出現頗大差幅。

2020年9月11日(隔周五刊登)