Google Play

掃瞄下載星島地產
Android手機App

App Store

掃瞄下載星島地產
IOS手機App

再談談物業套現VS私人貸款

2021-02-10 22:46:54
上期提及超低按息推動轉按套現的誘因增加,以及物業套現與私人貸款之利弊。今期繼續進一步探討選用物業套現與私人貸款之間衍生的不同情況。

在現行按揭措施下,若然借款人已有其他按揭在身又或已屬於按揭擔保人,當再申請另一物業之轉按或物業套現,該貸款便已成為第二套房按揭,按揭成數會受影響而需降低一成;如是者,物業套現可得出的水位便減少了,業主應先作計算。

例如借款人想替一個市值1000萬物業申請轉按並套現,現時按揭餘額為400萬,但由於借款人已屬於其親屬物業之按揭擔保人,有關轉按便屬於第二套房按揭,按揭成數需由5成降至4成,可造貸款額將由500萬降至400萬,減除按揭餘額後,等於已沒有套現水位。

再者,對於第二套房按揭,在現行樓按措施下之供款佔入息比率及壓力測試要求亦會提高,有關上限需降低一成,變相借款人需有更充裕還款能力方可獲銀行批出貸款。申請物業套現亦洐生出類近考慮,借款人申請了物業套現騰出資金作私人用途,其後他決定再購買物業,新購物業便屬於第二套房按揭,按揭成數同樣需降一成。

由於私人貸款不屬於按揭類別,故此基本上不受限於上述情況,在這方面有較大彈性。不過,借取私人貸款不等於對按揭申請沒有影響,私人貸款亦屬於債務,若再申請按揭貸款,有關私人貸款的還款額亦須計入每月供款佔入息比率(DSR)一併計算。由於私人貸款以短期使用為主,還款期較短,若果涉及之貸款額較高,每月還款額便較大,在往後申請按揭時,有私貸在身便較易令DSR爆煲,因而未能獲銀行批出按揭。

例如借款人準備申請500萬按揭貸款,25年還款期計,以H按封頂息率計算之每月供款約22430元,但他已有40萬私人貸款在身,分24個月清還,每月還款額已約達17300元,銀行計算之每月債務供款由2萬多增至約近4萬,通過DSR的難度便大大提高。

不過,由於私人貸款不屬於按揭類別,在計算壓力測試方面,私貸供款是無需加上3厘假定息率。很多時,銀行會建議按揭申請人先清還其私人貸款,以作為較簡單的拆解方法,但當然,這便要視乎申請人是否有足夠資金作出此安排。

另需留意,基於按揭成數之限制,按揭銀行一般不接受買樓首期來自物業套現或私人貸款。物業套現與私人貸款各有利弊,借款人宜先衡量自身狀況而選擇。

2021年2月10日