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應如何理解銀行物業估價(一)

2021-03-26 22:27:33
最近銀行物業估價升勢持續。事實上,今年首月樓市已早現小陽春,隨後受疫苗開始接種、經濟正在恢復等利好因素推動,用家入市信心加強,樓市旺勢延續,銀行樓按取態積極性亦增加,不少屋苑之銀行估價亦有上升趨勢。

物業估值是指樓宇的市值,故此會以市場成交個案及狀況作為基礎,比較法是較常採用的物業估價方法,又稱為市場法,主要是以較接近估價日期之同類單位成交價作為比較,這是最直接的方法將估值聯繫市場實際。現時資訊相當流通,在市道較旺成交活躍期間,尤其對於成交基礎較大之大型屋苑,以比較法評估物業價值是既有效及緊貼樓價走勢的方式。

當然,市況有陰有晴,亦並非每個屋苑都有貼市成交個案作為參考基礎,故此,物業估值還需要配合當前樓價水平以及樓價走勢作估算。

市場上提及的物業估價普遍有兩種,第一種是銀行網上估價,用家在銀行網頁便可查閱有關物業估值。網上估價主要以市場成交基礎配合樓價水平及發展以估價程式定出物業價值,由於市況變化可能更快,當中有機會出現估價水平滯後於最新市況。例如近月不少屋苑之銀行網上估值錄得升幅,市場上有解讀為銀行積極因而調高估價,但事實上,不少物業估值只是正在追回早前已出現之樓價升幅。

當樓市開始趨旺之際,不難發現銀行網上估價低於業主叫價又或成交價,原因是,樓市向好時,業主一般希望以好價出售,買家亦開始願意追價,但期間之網上物業估值仍然以較早前的成交基礎或樓價水平為主,當有新成交出現後,網上物業估價才會逐步追回市場既有之樓價升幅。

2021年3月26日(隔周五刊登)