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應如何理解銀行物業估價(二)

2021-04-09 15:37:10
上期提及市場上的物業估價普遍有兩種,第一種是銀行網上估價,當樓價進入升軌,網上估值未必可即時追貼升幅,而若果樓市開始偏軟,成交減少,當市場出現了減價成交,報導或寫「某屋苑成交低於估價」,所指的估價是指網上估價,很多時亦是因為網上估值未必可及時反映最新市場現實,而並非業主賣平了單位。當市場調整催穩,反映市場價格的成交亦累積起來,網上估價便會更為貼市。

最近有報導指出某屋苑估價升幅達半成,有人問為何估價與樓價調整不符?其實,部份或個別屋苑的成交狀況,並非就是反映整個樓市平均價格走勢。以近月為例,各個屋苑樓價發展不一,部份屋苑成交價上升,升幅由0.5%至超於一成,亦有部份屋苑成交價下跌,跌幅由0.05%至8%不等,但比例上樓價上升個案及幅度多於下跌個案,平均樓價按月便出現升幅,但平均升幅卻不會如個別屋苑般大。看樓價指數亦需留意,有關數字需依據買賣合約作為基礎,故此反映之樓價大概已屬於兩至三星期前之成交狀況,用家衡量樓價水平亦得明白此點。

第二種物業估價就是找銀行直接評估成交價是否「到價」、「估足價」、又或接近市值,一般而言,用家向銀行申請按揭,銀行主要是衡量物業估值是否達致成交價水平,若「到價」便可依照成交價計算按揭成數上限。

每當樓價出現調整時,偶有報導指出一些屋苑出現估價不足的情況,但細心一看,有關估價不足是指網上估價低於業主的叫價,而非真的是成交價出現估不足價的情況。其實無論是樓價處於上升、下跌又或橫行周期,網上估價低於業主叫價的情況仍是有機會發生,因為業主總是希望善價而沽,總會有部份業主的叫價是偏高於市值。

所以,當我們看到報導指出業主大幅減價一成獲承接時,不要即時想着樓價將跌一成,而是看看業主原先的叫價是否大幅偏高於市場,現只是面對現實將售價調整至接近市價水平。

2021年4月9日(隔周五刊登)