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「供平過租」VS「租平過供」不單是比較供款和租金(上)

2022-08-04 17:06:48
市場上常有談及物業單位是「供平過租」還是「租平過供」,在息率趨升、近年租金下跌的情況下,單以月供和月租比較,物業單位「租平過供」的比例確實增多了。根據現時平均樓價及平均租金去看,以6成按揭,按息約2.5%及較多人選用的30年期計算,一個400方呎單位的月供約14000元,租金約11875元,數字上看是「租平過供」;年初時按息較低,約為1.5%,計及月供約12293元,同樣是「租平過供」。事實上,現時「租平過供」的情況增加,主因是近年租金沒有跟隨樓價上升,近五年來樓價平均累升約16%,然而租金走勢呈反方向,下跌約6%。20年前租金回報率逾5%,買樓收租屬大眾目標,10年前租金回報降至3%附近水平,近年受疫情影響外來需求,平均租金回報再跌至約2.4%。

根據上述,以6成按揭、現時按息約2.5%及30年期計,單位租值的租金回報達2.85%或以上才可將「租平過供」扭轉為「供平過租」,若未來按息升至3%,單位租值的租金回報需超過3%,對比供樓才屬「供平過租」。以上只屬平均數字計算,市場上不同區域或新舊屋苑單位其實分別有出現「供平過租」或「租平過供」的情況,對於樓價上升速度較快之單位,例如是較新、受追捧的樓盤但投資者比例較多、租盤量較充裕的屋苑,「租平過供」的單位較多,而一些較舊但租務暢旺的屋苑,仍有甚多「供平過租」的選擇。例如九龍啟德區一個較新屋苑單位約300多方呎,樓價860萬,6成按揭月供約20388元,租金為15000元,數字上明顯「租平過供」;而新界粉嶺一個老牌屋苑約450呎之單位,價值580萬,現時以6成按揭月供約13750元,租金則達14000元,仍屬「供平過租」。

以上僅屬計算上的參考數字,心水清的人會明白,供樓金額是隨着業主多付一點或少付一點首期而變化,例如若選用9成按揭保險上會,貸款額增大自然供樓金額亦增加,對比租樓金額亦上升;而對於買樓收租人士,在樓按措施下僅可承造5成按揭,月供金額減少但所需首期卻增加。事實上,選擇供樓與租樓不應單單是月供和月租金額的比較,因為租金純粹是支出,供樓金額則包含本金和利息,置業人士亦享有業權傳承的權利及資產升值的機會(當然有機會升亦有機會跌),下期再談。

2022年8月4日