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標準金額補地價加快農地改劃

2022-04-13 12:03:02
香港測量師學會曾於2020年向政府提倡引入新的釐定補地價金額機制,如標準地價制度,以取代現行的評估機制。有關建議的目的是為了提升補地價項目的吸引力,使發展商更樂於發展有關項目,從而增加本港土地供應以提升房屋興建數目。

行政長官於去年發表的《施政報告》中,提出工廈「標準金額」補地價先導計劃,進一步延伸至新界新發展區,而在「加強版傳統新巿鎮發展模式」下的私人土地業權人,則可在政府開始收回土地前,向政府申請原址換地。上月,發展局公佈有關計劃率先於古洞北/粉嶺北新發展區、和洪水橋/廈村新發展區推行。

補地價計算方法為修契後用途的土地價值,扣減修契前的價值,並在適用情況下再減去協助政府興建社區設施的應扣減款項,藉以透過私營力量加快興建有關基礎建設。簡單來說,須視乎土地的原來用途,繼而擬議作發展為住宅或非住宅樓面後,再以標準金額去計算兩者差額作支付相關的補地價金額。

資料顯示,古洞北和粉嶺北兩個新發展區的農地標準金額約372元 (Before Valuation),但更改發展用途限制後,前者的住宅及非住宅用地的標準金額 (After Valuation),每方呎可達5574元及3252元,而後者則為5110元及2787元。整體而言,更改用途前和更改用途後的標準金額都是比較保守。

筆者認為,「標準金額」補地價政策可透過預先制定的標準金額機制,為補地價方面提供清晰數據,從而有利促成更多契約修訂申請,以加快改劃土地用途進度。

另一方面,在已公佈的新發展區當中,其用地的發展環境差異相對較少,同屬具一定基建配套的高密度發展區,故有較佳條件為該區的鄉郊土地推動「標準金額」補地價先導計劃。

長久以來,政府與發展商就新界東北農地及工業用地補地價一事爭持不斷,使新界東北地區遲遲未能發展。為此,筆者樂見發展局把「標準金額」補地價計劃延伸至新界發展區,促使補地價變得「明碼實價」,令整體透明度能大大提升。同時,有關程序的透明度提升後,談判過程及時間相信會大幅縮減,有利加快土地發展進度、提升本地住宅房屋供應。


2022年4月13日