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加息周期下的風險管理

2022-06-27 14:21:21
美國聯儲局宣布加息四分三厘,期望能夠控制通脹、能源價格上升等市場憂慮。香港一直沿用聯繫匯率制度,即使目前港息仍未跟隨上調,未來加息恐怕是無可避免。因此市民在置業方面須更為謹慎,要充分考慮加息後的個人負擔能力。

美國聯儲局繼3月和5月兩次加息後,在6月16日再度加息0.75%,即將聯邦基金利率上調到1.5至1.75厘,並創下28年來最大的加息幅度。聯儲局更表示加息將持續,料今年年底進一步加至3.25至3.5厘。近日香港金管局將基本利率上調75個基點到2厘,而本港銀行同業拆息(HIBOR)近日也走高,與樓宇按揭有關的HIBOR在6月20日都有所上升,如12個月HIBOR創下13年半新高,升穿3厘至3.03679厘。然而,現時香港銀行的最優惠利率仍維持在5%,自2008年來一直維持在這個水平。

鑒於本港各大銀行目前資金成本相對較低,加上本港銀行體系總結餘高達2700億,可見市場流動性非常充裕。加上本港實質經濟有待復蘇,消費力仍有待釋放,筆者估計本港息口要到今年底才會有機上調,預期第四季加0.25%。以目前大型銀行HIBOR按息率全期H加1.3厘計算,即實際供樓利率約2.01厘,每月供款約3700元,如加息0.5厘並以30年還款期計算,每100萬按揭貸款,供款人每月便須額外支付255元,相當於6.9%增幅,如加息1厘,增幅將達到14%。

雖然本港銀行仍未有即時跟隨上調息口,但預料將會在今年年底或明年年初開始跟隨,屆時市民的供樓負擔勢必增加。根據國際調查機構Demographia每年公布的樓價負擔能力報告, 2022年2月份本港的平均供樓負擔比率為67.3%,連續12年蟬聯全球最難負擔樓價的地方。物業作為大部分香港市民人生中的最大投資,筆者認為有意置業的市民應做好風險管理,必須考慮加息後的供樓負擔能力,以及其工作的穩定性。香港土地一直不足,房屋供應遠遠難以一般家庭的住屋需求,期望政府真正能夠做到要「以結果為目標」來解決社會問題。

2022年6月27日