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買日本樓要懂得入手和放手

2021-12-30 15:57:43
很多人認為,投資日本樓金額小,對比投資香港或其他地方容易,因此認為隨便買個物業就能達到投資目的。事實上,投資日本要考慮的因素實在太多,無論是入手物業種類、地段和年紀等,都是必須要納入思考領域。

若論日本物業,作為一個投資產品,要善用手上的資金並將其投資效能最大化,心態必須行先。要記住,你不是為了貪便宜,而是將你的一筆金錢轉化為生財工具,因此不要因為便宜才買日本樓。市面上很多中古樓,標榜超低價,看似很吸引,但轉手到你手,將來你又可以轉售給誰?主觀因素是價錢低,但客觀因素就是沒有升值空間,未來放售機會只會隨着年月流逝而變得更加困難。
而且,論價值的話,日本的二手樓樓齡高的話,樓價升幅就很容易追不上大市。如果你問我,固然就是入手全新物業,一來硬件上佔有優勢,而且在大阪等城市,新盤其實是買少見少,因此物業落地後價格一般都會站穩住腳,等個五至十年左右,基本上已經能夠在升幅期嚐盡甜頭。而且,持有日本物業至少五年的好處在於可以將資產增值稅減半,因此我認為買新樓不應太早放手。

如果是添置新樓,我特別看好大阪。坦白說,很多人當初會以東京奧運作為投資的因素,但其實我認為大阪的發展才是影響整個日本的樓市走勢的關鍵所在。因為在日本眼中,大阪是第二個「心臟」,將來會是僅次於東京的第二大經濟核心,因此所有最好的事物都會集中火力在大阪出現。比如說,3年多後就是大阪世博會,歷史亦曾經告訴過你世博會蒞臨大阪將會帶來如何巨大的收益,因此這點是毋庸置疑的。

再加上,大阪綜合度假村(IR)項目擬在2027年建成,項目早前由美高梅夥拍歐力士入標,初期投資超過1兆日圓,當中賭場計劃已經一錘定音,未來的博彩收益可以說是不可估量,而賭場在亞洲已有不少成功例子可供借鑒,例如澳門和新加坡,配合大阪這個熱門旅遊城市,賭場的出現將會是錦上添花。

現在投資大阪的年期正好能夠配合上述的發展的空檔期,首5年購入大阪物業,受惠於未來旅遊經濟重啟和世博會開幕,率先賺取一波升幅,接下來在2027年渡假村開幕後,用數年時間感受賭場等帶來的經濟發展,屆時已經是十年過去。投資者到時候可考慮在樓齡還有競爭力的情況下賣出,賺取最後的餘暉。所以買日本樓不能太早放手,亦不能太遲放手。

正如我經常笑言,對待海外物業,尤其是日本樓,你要盡顯「負心漢」的本色,不要以為自己在談戀愛,因為你投資的,是剎那的光輝,而不是永恆。

2021年12月30日