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疫情對土地供應之影響

2021-03-18 23:23:09
商舖、辦公樓及酒店物業市場皆受到疫情拖累,這亦拖慢政府的商業及酒店土地供應。去年兩幅位於啟德及東涌的商業(包括酒店)地皮相繼流標,樓面面積共約242萬方呎;另外,規劃多年的旺角前水務署商業地皮押後推出,而啟德發展區多幅的商業/酒店用地會研究改作住宅發展。

土地價值的轉變幅度會較現成物業價值變化更大,這在於土地價值在發展過程的剩餘價值特性。政府未能出售上述兩幅土地在於投標者出價低於地政總署對土地的估值。這帶出一個問題:政府是否追不上土地市價下跌的變化,進而拖慢土地供應予市場的速度?在疫情以前,商舖(尤其是遊客區的街舖)及酒店市場已受到社會事件的不利影響。商舖及私人寫字樓租金在過去一年有顯著的跌幅,再加上空置率上升,這對物業價值構成下跌壓力;酒店方面,更要面對可能虧損的情況。在發展商預期後市仍受疫情不利影響的情況下,此等風險自會反映在土地價格上,令其向下調整。

此外,疫情亦拖慢政府部門審批發展的工作。政府過去多次實施公務員特別上班安排,實際運作及工作效率皆受到限制。政府須為公務員提供適切的配套以適應未來的上班安排,包括手提電腦、視像會議軟件等,再加上合適的風險管理措施,確保運作效率,這有助紓緩疫情對於土地發展進度的不利影響。

撰文者:香港測量師學會土地政策小組主席劉振江

2021年3月18日