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樓聲物語——新盤低開有力引領客源

2018-12-10

正式踏入12月後,市況仍然偏靜,新盤及二手市場都未有明顯指標,整體交投同樣疏落,市場正等待全新盤出籠,日前終有發展商打響第一槍,率先推出觀塘新盤應市,由於發展商採取低價策略攻勢,首批以低於市價谷銷,即時成為市場熱話,引領市場各路客源湧出來,從前往參觀示範單位的客源來看,除了用家外,更引領了一批投資者垂詢,反映有關開價的確有力吸引市場各路客源。   經過了差不多2至3個月的新盤「冷靜期」,因過往大部份發展商以推貨尾盤為主,日前終於有大盤出擊,並且突然成為市場焦點,最主要是首批開價相對吸引,每呎開價約1.73萬,相比同區新樓售價明顯有一定的折讓,由於開價極度吸引,市場各大代理行即時告知手頭實客,紛紛到場參觀示位,同時間亦於各區游說各路客源參觀及入票等事宜,始終該盤首批開價吸引,並即時引領了大批客源,當中不乏投資者有意購入單位作出租用途。 投資客源大批湧現 今次發展商以低價谷銷,明顯了解到市場推售的新盤或貨尾去貨都遇上壓力,故採取低價推盤策略,從而震撼市場,無疑樓盤一經開價後即成為市場焦點,正好在樓市仍處於低迷之際,市場正正出現了明星盤,期望可重新起動樓市,從過往經驗而言,觀塘區過去多年一直欠缺全新盤,而每當有新樓盤推出,大多可獲市場吸納,備受市場用家及投資者垂青,自該盤於上周開價後,市場代理已經接獲不少實客查詢,加上過往區內樓盤開售都可取得佳績,以致市場各路客源都紛紛前往參觀。   「縱使市況仍然淡靜,惟觀塘新盤卻保持旺勢,從上周起開放示範單位以來,前往參觀示位及入票數字亦有顯著的增加,不少參觀客對首批開價亦感到吸引,除了用家外,部份更是區內父母客,加上傳統區內實力客源較多,以致大批投資客紛紛入票,除了區內客源外,外區客亦對該盤極度興趣,從各區分行數據顯示,原先有意洽購二手屋苑的準買家,部份客源亦被有關開價所吸引,紛紛轉投新盤市場,反映該盤印吸納的客源廣泛,預期首批單位將可獲市場承接。」   一家龍頭大行董事指,受到觀塘新盤以低價谷銷影響,由於該盤氣勢如虹,其他新盤或貨尾盤都採觀望態度,先行觀察明星盤的參觀及收票近況再作部署,預期該盤將成為市場焦點。 屋苑擴大議價空間 受到新盤低開影響,各區樓市交投淡靜,由於市場只有1個全新盤搶攻,相信可吸走大量客源,二手屋苑則會更處於被動,市場的放盤叫價都紛紛減價求售,目前市場上各大屋苑的放盤叫價均告疲弱,持貨較多的業主或投資者都希望將單位放售,部份更是未滿3年期辣稅的放盤,就算需要繳付辣稅亦要提早沽貨,受到市場連番減價影響,各大屋苑的議價空間亦逐步擴大,一般業主基本上已提供5%至10%不等。 張日強

專家筆陣

樓市氣氛轉淡 二手樓價回調見真章

政府剛公布最新數據顯示,私樓樓價9月份跌1.4%,跌幅為逾兩年半最大,而二手市場減價個案蔓延,反映樓市正進入調整期。今次樓市進入調整非由供應變化所致,主要原因由是於外圍不明朗因素驟增,影響價格已處於周期頂端的物業市場,在投資角度而言,其吸引力相對失色;對用家來說,本地經濟前景未明朗及利率趨升,用家入市態度轉為觀望審慎,令市場成交量下跌。 受氣氛影響,二手樓市率先調整,就以早前出現個別居屋或公屋單位「創新高」成交後無以為繼,相反在樓市轉勢時該類單位調整幅度較高。而一直主導樓市的一手市場,各發展商並未放緩新盤推售步伐,登記入票氣氛依然濃厚,惟承盤率不及今年中樓市高峰期時成績,難再出現即日售罄推售單位場面,即日銷售量只錄得七成成績已不俗,不足五成或更低亦有,新盤銷售氣氛下降,主要少了投資客源,估計未來新盤開售時,發展商會因應市況變化調整銷售策略。 在貿易戰及加息的陰霾下,樓市氣氛轉弱,令樓價出現調整屬合理現象,但是否如市場所憂慮至出現大恐慌,甚至因樓價急跌產生負資產情況,則機會較低。原因即使樓價跌勢擴大,不過由於金管局過去幾年推出多項「逆周期」措施,收緊按揭成數,負資產的「安全系數」增加,即使跌勢持續,亦難重現昔日沙士時過十萬宗負資產狀況。 至於個別言論指大跌市已形成,樓市將走向大蕭條,似乎過於太早下定論。首先,外圍因素變幻莫測,本港樓市結構上沒有出現問題,存貸比率低,即使加息後息率仍維持2厘多的水平,低利率環境有助穩定樓市。 2018年11月2日

樓市氣氛轉淡  二手樓價回調見真章
吳啟民

物業「賣差換好」 勿亂學

4個月前,中美貿易戰正式開打,市場一片愁雲慘霧,筆者力排眾議,獨自預測貿易戰短期內會結束,並以撰寫文章為證,今天中美貿易戰果然暫告一段落。 坦白說,當時中美雙方剛剛開始互相加徵關稅,天天對罵,沒完沒了,美國一副要將中國經濟打回30年前的囂張氣焰,所有人都認為中方這次厄運難逃,至少需要3、5、7年才可恢復元氣。而中港股市大跌3成,樓市也估計將大跌3成,在這樣的環境下,寫文章指短期內貿戰可結束,心理壓力很大,很怕讓人笑話。 評論樓市當然需要一些理據去支持自己的看法,然而筆者能夠長期預測貼近市場,運氣也是非常重要。那麼明年樓市走勢又將如何,相信讀者們最關心,在一面倒認為樓價將大跌兩三成的聲音下,筆者再一次作出相反預測,認為明年樓價將上升逾一成。 不過,要先作免責聲明,評論文章只是一種預測,買樓與否事關重大,讀者應自行評估入市風險。香港是百花齊放的地方,無論是超級好友還是末日博士,都有表達個人言論的自由。 惟筆者比較樂觀,提議大家如見到低市價10%的單位,可以考慮買入。至於在好市時,賣掉差的單位換好單位,就別亂學,現實中,多數人是賣掉好的單位,留住差的單位,就像股票一樣,做到「高沽低揸」不容易。 2018年12月8日

物業「賣差換好」 勿亂學

樓花磨合期開始

居屋抽籤後,果然不少購買力回流市場!令本來受居屋凍結效應最深的居屋市場和600萬以下私樓巿場成交回暖,如私樓嘉湖山莊成在頭5日總已錄得市場成交14宗!而居屋市場亦開始出現破頂價樓盤了!我不是認為細價樓應該上升,我只是認為過跌的單位應該回到一個合理的調整水平!回流盤令過跌的市場找到谷底,這個是不容置疑的了! 很多人過份將注意力放在我對樓市預測中的「11月抽籤後600萬以下私樓會找到谷底!」但是卻忽略了我每次都有評論600萬以上的私樓,會在明年尾之前都會受到因空置稅而引發的75000個(已動工但未銷售的樓花單位)供應所困擾的。 近日有發展商表態認為明年樓價個別板塊可以跌兩成!更有樓花盤號稱以平市價3成出售!顯然樓花市場已經進入了另一個磨合期,但我仍不認為樓花將會結構性大跌,因為樓花的Holding cost,即使息口加空置稅都是遠低於90年代的10厘平均息口! 再加上投資項目貧乏,未來有實力的發展商將會以持有成本的相若百分比作減價,也會有一些緊急或者規模較小的發展商偶爾會有較大的減價幅度,正確來說發展商不是面對一個劈價市,是面對一個新的市場秩序,這個新秩序在明年尾我就覺得會找到了。 有人認為現在應該要救市,我則認為樓價平一點也是好事,現在「娥六招」出了之後,屯門區450萬或以下的二手放盤量增加了約70%!年輕人已經變得買得起樓了,至於說地產代理的生意困難,我認為主要問題不是市道淡靜,而是市場上的人海戰術所致,03年的成交量和現在其實差不多,但當時地產代理只有約14800人,但是現在是40000人,如果回復當時14800人,其實大家都會賺錢!當然作為政府,在任何時間都應該有責任優化樓市辣招,令到按揭是可以令市民有足夠上到車及換到樓的權利,這些的確是這個時候很合適要重新整理的。 2018年12月8日

樓花磨合期開始
汪敦敬

誰來幫助劏房戶?

  樓價日日升,劏房呎租更早已超過豪宅,但居住面積卻愈來愈細,由過往有約二百平方呎;到今天,不少只有數十平方呎,據最新統計,劏房平均面積只有一百平方呎,居住環境更見惡劣。   居住環境不理想,小市民還要承受高昂的租金,因現時業主出租劏房遠較豪宅租金回報為高,令劏房有增無減,而豪宅業主會對租戶比較有要求,但劏房的租客少有議價能力,令租戶缺乏應有的權力及保障。就如電費及水費更較一般住宅為高,因為不少劏房業主濫收電費及水費,令這些基層居民生活更是百上加斤,苦不堪言。 轉售電力違例   過去數年,已有不少團體、議員提出質疑,為何政府容許劏房單位的水電費被炒高,無視基層生活苦況,政府各部門互相推責,令問題日益嚴重,我們的政府真無力處理及解決這些問題嗎?   還記得政府曾推出電費補貼嗎?但在業主濫收電費情況下,劏房租戶也未能受惠,政府助市民解困的好意,卻變成助長業主欺侮基層市民。   香港兩間供電商的電費是採用累進方式收費,一般情況,用電愈多、收費愈多;不過,現時不少劏房業主並非按供電、供水相關收費標準向租客收費,而是濫收,有劏房戶需支付3元一度電,遠超一般住宅收費。劏房業主明明違反電力公司與客戶簽署的「供電則例」,客戶不得把購自電力公司的電力轉售予第三者,無人可以處理相關問題嗎?最令人不滿是業主濫收電費,會被終止供電,即是懲罰租客。   兩電指舉證困難,但不代表困難就不能舉證,只要能配合修改「供電則例」,加上加重罰則,如將轉售電力而被終止供電時,可否考慮當有關單位業主要求復電時,需要出示由專業人士証明有關單位與批准圖則一致,沒有改動或僭建等,如此,不單可減少劏房數目,也令業主濫收不足以抵銷損失。政府同時也要教育市民,不要啞忍,鼓勵他們勇於投訴,免再任人魚肉。 2018年1月23日

誰來幫助劏房戶?
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這個聖誕不太冷

全城關注的「習特會」可說是完滿結束,雖然兩國仍未就貿易戰達成全面協議,但在90天停戰協定下,持續近一年的中美貿易爭拗亦漸露曙光,在中方釋出善意下,美國總統特朗普亦發文指中美關係已邁出一大步(A BIG leap forward),雙方可望於稍後達成真正協議(Very Good things will happen),貿易戰爭拗可望解決,令近日無論美股、港股均有顯著回升,股市回穩、樓市又何時復甦。 隨著貿易戰漸露曙光,近月港股、美股都急速反彈,在一個多月前,港股曾一度跌至24500點的一年多低位,過去一個月港股已顯著反彈,近日恆指亦已重上27000點的高位,市場更憧憬臨近聖誕節,港股將有新一輪升浪,難道「聖誕鐘、買匯豐」又會再次響起。 相信大家亦會聽過,「聖誕鐘、買匯豐」這個「民間智慧」,主要是看好匯豐作為穩健公司,派息自然較穩定,「聖誕鐘、買匯豐」是作為高息回報的穩健投資,奈何近幾年匯豐銀行的股價已不復當年勇,「聖誕鐘、買匯豐」的流傳亦已不復再,聖誕鐘響起,現時大家亦會如何部署自己的投資策略。 隨著股市回穩,整體市場氣氛改善,相信盡管臨近聖誕,樓市向來會比較淡靜,但市況改善及部分居屋向隅客入市、以至新近亦有大型市區新盤部署短期內推售,相信今年聖誕,樓市亦應該不會太過淡靜。 事實上,隨著連月內整體樓價持續整固,樓價已有一定回調,但同時間整體租金仍未見顯著回落,買樓收租的回報自然會相對回升,以差餉物業估價署的整體私人住宅樓價指數計算,樓價指數已經連續三個月回落,近月跌幅亦明顯擴大,但期間租金指數卻未見調整,整體租金指數已經連升9個月,此消彼長下,目前個別物業租金回報已重上4厘以上。 買樓收租回報上升,加上樓價已有一定回落,投資氣氛好轉下,或是會令樓市交投回升,加上新盤推出,今年聖誕樓市不會太冷。 2018年12月4日

這個聖誕不太冷
陳坤興

近期我的投資取向

世紀級貿易戰擾攘了股市逾半年,中美雙方由口角到落實徵稅,香港股市可謂進入了黑暗時代(Dark Age),向來樓市都是比股市行慢半年的,香港歷史上最上的最長牛市也在預期中告終,報章上低價成交不絶於耳,身邊不少[磚頭至上]的死硬派物業投資者老友的信心也開始動搖,每次茶聚都問筆者意見,是否應沽貨離場,老講講,雖然氣氛真的愁雲慘霧,買賣成交冰封,中介叫苦連天,但我則不是看得那麼淡,相反,我還覺得是一個機會。 近月報紙報導的一些令人驚嘆的低價成交莫不是一些之前過度投機(Overspeculation)屋屋苑造成。樓價高企,市民由買樓變成買銀碼,使細價樓飈升,越細升得越急,一些地區偏遠的屋苑或居屋公屋,因之前樓價偏低,反而成為市場追逐的靚盤,樓價急升,氣勢如虹,今日泡沫爆破也以它們為開始,是意料中事。近期的所謂割價成交,其實都是指這些[炒過龍]的物業,是以偏蓋全,根本反映不到樓市的全部,其間筆者其實想趁業主信心薄弱,撿便宜買樓,但事實是市區優質物業叫價依然堅挺。 為甚麼筆者此刻還會還價買樓呢?需知道借錢買樓都借足25年啦!樓市跌市很少長時間跌的,轉眼間就過,到時有心買樓的人又埋怨無止境地追價,和要追逐一些連睇樓也沒機會的連租約盤,又或將貨就價去買一些低層無景,但叫價如靚單位的劣質盤。所以筆者向來喜歡調整市買樓睇樓。當然,現在根本未去到任挑任買的時間。 物業是一種長線投資,筆者不會跟風炒那些概念盤,甚麼港珠澳概念,甚麼高鐵概念。筆者的投資哲學都是着眼[回報好,租客穩定]。近年市場刮起一陣劏房風,筆者不動心,專注400呎左右的單位,而位置都是針對寫字樓客的何文田和跑馬地。劏房客經濟能力較差,不穩定,欠租或未能完成租約時有出現,業主蝕租金也蝕經紀佣,租客搬出,也蝕清潔和裝修費。因此,白領租客的穩定性更是筆者的心頭好。 舊樓維修費昂貴,不幸碰上維修工程,也會對租客做成影響,而舊樓的公眾地方賣相差,也不利租值,因此筆者物色投資物業時會集中樓齡15至20年的。太新也不會考慮,因為新樓貴,但租金回報又不特別高,新樓管理費更是每方呎四元以上,更使人卻步。屋苑有否設施根本不重要,租客都是打工仔,日出而作,日入而息,誰會有空去光顧游泳池與健身室呢?這類單位的租客家庭組合不是單身,便是年輕夫婦,沒小孩子,會所更無用武之地。沒會所,管理費便宜點就更划算。現時這類單位價錢仍硬淨,相信要等一陣才有機會狙擊。 除住宅,筆者也甚看好寫字樓的後市,尤其尖沙咀東部,目前尖西商廈樓價已達甚高水平,尖東反而被人忽略,同九龍灣差不多,屬低水。隨著高鐵落成,區內人流物業增加,是樞紐中的樞紐,落後的樓價應有天可追貼市場。舖位方面,核心零售區的一線舖向來會受經濟氣氛旺淡影響,民生區舖位,樓價1500萬左右的大路貨,反而不大受影響,有意買舖收租的朋友應趁機入市。 筆者覺得貿易戰很快會告一段落,正如中國國家主席習近平說,自由貿易是雙贏的,現在美國農民和中國廠家一齊受苦,美國總統是靠選票入白宮的,捱饑抵餓的選民會投他票嗎?中期選舉剛結束,共和黨失掉眾議院控制權,日後施政都要看民主黨佩洛西面色,可謂舉步為艱。選舉反映出民心背向。屢創新高的美國股市也一樣,危機四伏,尤其向來支持大市的科技產品,面將會失去最大市場——中國,也成跌市火車頭。綜觀上述因素,貿易戰很大機會成為壓倒樓市的最後一根稻草。估計貿易戰不會持續很久,貿易戰完結也是樓市轉角之時,有心入市者,就真的要把握機會了。黃芳人

近期我的投資取向
黃芳人

地產代理步入寒冬

秋意涼,但地產代理業已步入寒冬,由於近月成交量大幅減少,買賣兩閒,導致業界紛紛縮減前線員工,氣氛之差比2003年「沙士」期間有過之而無不及。但這突如其來的冰河時期為何會出現?中美貿易戰?股市下跌?銀行加息0.25%?是否這幾項因素而導致長升十年的樓市終於終結? 筆者認為早在數月前,業界吹噓某幾個低市價成交樓盤時,帶出樓市下調訊息,再加上二十多萬份居屋申請,令很多買家持觀望態度;因此在低成交量下,是否可以反映樓市實際情況?對於村屋市場,業主態度強硬,願意減價出售物業的樓盤不足3%,有些業主見放盤數月都沒有查詢,在不減價出售的情況下,索性轉售為租。 其實在額外印花稅(SSD)捆綁物業三年之下,市場嚴重缺乏盤源,近年樓市上升動力由此而生,再加上雙倍印花稅(DSD)令擁有第二套房的業主更加不會輕易出售物業;在這兩項印花稅之下,扭曲自由市場,令住宅物業只有買入多於出售,令香港樓價上升至瘋狂程度,試問面對這如此高昂的樓價,政府可曾有針對性政策去令樓市降溫? 答案當然是「沒有」,如此任由樓價導致失控程度,金融管理局總裁陳德霖先生還說現時不是時候去減辣招;對於這些官腔,筆者只能一笑置之,最後筆者認為當減價盤在市場出售後,樓價會重拾升軌,想置業自住的市民,趁著現在有平價盤就不妨去購入。 2018年11月22日

地產代理步入寒冬
甄子文

游資尋找「泊位」 大買賣陸續有來

去年工商鋪市場經歷了豐收的一年,「超級大刁」連環湧現,刺激成交金額飆升,最為矚目的當然是中環中心75%業權以402億元天價售出,創本港歷來最大宗單一物業交易。展望2018年,筆者對於工商鋪大手買賣仍然十分樂觀,當中「麵包價」仍然平過「麵粉價」的商廈,以及憧憬重啟活化政策概念的工廈,前景可望看高一綫。 中環中心75%業權高價沽 根據美聯工商鋪資料研究部數據顯示,計及公司轉讓在內,去年工商鋪合共錄得9124宗買賣,成交金額合共超過2400億元,金額創下歷史新高。 事實上,去年「超級大刁」交投活躍,三宗最大手買賣,包括中環中心75%業權(402億元)、領展售出17個商場(230億元)及觀塘8 Bay East全幢商廈(90億元),合共已涉資逾700多億元,「超級大刁」之多,是以往難以想像的。 大手交投增加,原因眾多,較主要的是市場資金十分充裕,截至去年底,本港貨幣供應M3已經約14萬億元,較1997年的不足3萬億元,高出約4倍,資金氾濫下,游資自然需要尋找停泊地方,一向屬投資熱門選擇的工商鋪自然受惠。 逾億元交投急升 其次,近年工商鋪物業價格飆升,不少物業成交價動輒逾億元,最明顯的例子,以往手持數億元資金,便可購入全幢物業,但今時今日數億元隨時連購入核心區一層甲廈也不能。 展望今年,上述正面因素仍然存在,而工商鋪每個板塊都各有利好因素,故筆者仍看好逾億元的大手成交。至於板塊方面,筆者最看好商廈及工廈市場的前景。 受惠一帶一路 商廈方面,最主要原因乃去年中環美利道商業地王以破紀錄每呎樓面地價逾5萬元批出,該幅地皮的「麵粉價」較全港大部分甲廈的「麵包價」還要高,此舉即時令到大批甲廈業主反價封盤。 同時,受惠「一帶一路」及粵港澳大灣區政策推動,中資對於寫字樓的需求將有增無減,該批企業尤其鍾情港島核心區臨海的寫字樓,加上甲廈空置率一直處於低水平,相信今年商廈市場仍是市場焦點。 工廈商廈看高一綫 工廈方面,憧憬重啟活化政策相信會是今年的主題。事實上,政府已於去年的《施政報告》明確表明,將會研究重推該政策,低層單位也或可改作非工業用途,不少投資者及發展商已於去年率先入市,今年工廈物業相信仍會繼續受捧。 2018年1月16日

游資尋找「泊位」 大買賣陸續有來

空置稅之後

特首在六月份公佈了一系列樓控措施,當中包括各發展商議論紛紛的空置稅,空置稅初步計劃是按應課差餉租值的200%來徵收,200%的應課差餉租值相等於200%的市值租金,按現時平均住宅回報率2.22%計算,空置稅差不多是樓價的4.44%。 相對於其它國家,如澳洲及加拿大溫哥華等地,均徵收相等於樓價1%為空置稅,但香港的租金回報率比其他歐洲國家或澳洲低,現在更處於加息環境中,空置稅的影響不容忽視,因此發展商已開始見招拆招,先有調低一手住宅售價,甚至轉賣為租,改為服務式公寓。 現時提出的空置稅是在入伙紙批出後12個月內計算,這方案也讓發展商頭疼,事實上在入伙紙發出後,還要等滿意紙發出後才能入住,即使想改賣為租,也要預先在市場放租及預簽租賃協議,否則在獲發滿意紙後才出租,隨時趕不上在12個月內要入住或租出的空置稅條款。 筆者經常強調供、求問題,在賣家市場中,即市場供不應求下,賣家話語權較大時,多出的成本往往羊毛出在羊身上,但發展商為了趕及在空置稅出台前,將貨尾單位盡早沽出,現時的賣家市場被新措施干擾了,一手樓貨尾加價,或在各方出盤時,輕微降價也無可厚非。 但當有貨尾賣得七七八八時又如何呢?大家心想發展商一定狠狠的減慢推盤速度,再大幅漲價,收回成本,那又未必,因發展商的業務就是要投地、發展、然後推售,不可能因為稅項成本,而拖慢業務,即使要分期去申請入伙紙,也要看項目的規模,總不能將一幢樓分開三、四張入伙紙申請。 既然空置稅避不了,業務又要貨如輪轉,只有降低成本,但建築成本在大量基建發展下,再加上鄰近地區也在爭奪勞動資源,建築成本很難壓下去;發展商大多是上市公司,不會輕易降低開發利潤百分比;最終只可以在地價上著手,因此最近本地發展商投地漸趨審慎,相對而言,內地與其它新晉發展商利潤要求的彈性度較高,變相投得土地的機會亦增加。 還好,空置稅是要靠買家在指定時間內消化貨源,因此不會首先向買家著手,否則買家可能轉投二手市場,所以往後的劇情發展,筆者依然相信空置稅對一手樓的價格有一定壓抑作用,但地價亦難免成為待罪羔羊。 2018年8月23日

空置稅之後
張翹楚

政策先行 還是配套先行?

環境局局長早前向立法會提交落實垃圾徵費的草案,並稱徵費政策是拉動實踐減廢目標的「火車頭」。筆者認同相關措施及上述講法,並相信以政策先行同時積極發展配套,是推動落實環保減廢的必由之路。 環境局早前向立法會提交《都市固體廢物收費條例草案》,建議垃圾收費模式分為「按垃圾袋/ 指定標籤收費」及「按重量收費」。前者適用於由食環署收集垃圾的樓宇,包括大部分住宅、地鋪和公共機構處所。而來自工商業處所直接送往堆填區或廢物轉運站的垃圾則會按重量收費。 對於上述政策,坊間有意見質疑本港的回收減廢配套尚未完善,假如待配套發展成熟後才立法徵費,政策效果將更為顯著。 筆者同意成熟的配套設施配合立法能產生更理想的政策成效,但發展配套需要投放大量資源,其中包括彌足珍貴的土地資源,而達到完善的配套更往往需時十多年,甚至更長時間。在如此重大的成本下,市民的行為習慣能夠跟上配套發展的步伐同樣重要。事實上,在資本主義的社會中,人們生活習慣的改變往往是推動配套設施得以發展的重要誘因。 參考鄰近亞洲先進國家推進環保改革的歷史,亦正如黃局長在立法會回應坊間質疑時所指,鄰近城市多年前推行垃圾徵費時配套措施亦未完善,而首先立法則有助拉動減廢和回收設施發展。 筆者完全認同完備的廢物回收及管理系統等配套的重要性,但更認為在發展配套的同時,政府需協助市民改變既有的生活習慣,包括為改變行為提供經濟誘因。而就減廢政策立法,相信是較能直接有效地改變市民生活習慣及協助建立環保意識的做法。這種政策先行的做法相信是在本港推動落實環保的正確道路。 2018年11月28日

政策先行 還是配套先行?
張聖典