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樓聲隨筆——新盤招標「面價」「暗價」終浮現

2019-04-18

新盤招標暗藏回贈成為城中熱話,由於不少發展商都透過招標形式推出旗下新盤,無論豪宅還是中小型新盤,都以透過招標測試市場承接力,以及市場出價實況。惟新盤往往推出不同回贈,實際交易金額卻未有顯示於成交紀錄冊上,只有面價成交,有關回贈卻未有披露,令外界未能清楚有關單位的真實價格。但經過連日發展,包括銷監局介入,地產建設商會亦對會員作出新指引等,近日於成交紀錄冊上的成交及回贈都顯示出來,令這些久沉的「暗價」終於浮現出來。   「地建會日前發出新指引後,發展商先後緊隨開盤步伐,率先推盤的大埔白石新盤,由過往以招標形式,改為公開價單形式推售,是地建會月初推出新指引後,首個新盤由招標改為開價,發展商推出首批20%單位以公開價單形式發售,預期有關推售方式,將引領其他發展商跟隨,尤其是非豪宅新盤採公開價單推售,明顯可增加市場透明度。至於日前招標的單位,成交紀錄冊上的成交價、回贈及各式優惠等都顯示出來,相比之前只披露部份,透明度明顯較高。」一間龍頭大行董事指,現時推售的新盤,最低限度都有20%單位採公開價單形式推售,相信亦可測試出市場承接力,對日後開價或招標等都有實際參考作用。   事實上,過往發展商在非豪宅項目選擇招標賣樓,由於之前在優惠條款中或包括回贈及優惠等細節未有全面公佈,因此公佈的售價與實際成交價不同,惟在新指引下,有關招標所隱藏的回贈全面曝光,對買家更為公平。 張日強

專家筆陣

新盤湧現上場 定價成關鍵

連月來樓市交投表現向好,無論新盤及二手成交量不俗,據統計首季成交量創近年同期新高;而且樓盤銷售表現方面的分布平均,並非集中一兩個大型住宅項目,在市場氣氛進一步轉熱下,不單止單幢樓銷情理想,其中位於九龍馬頭角住宅項目「瑧尚」即日售罄全部單位,屬近年罕見,連帶貨尾盤重推單位再現捧場客。由於中美貿易戰未有進一步惡化,加上美國暫緩加息,有利消息加強市場用家信心,令購買力得到釋放,群起出動買樓,令樓市氣氛升溫,發展商加快步伐推售新樓盤以應市,吸納不同客源,預料一手交投量仍會持續上升。 踏入第二季初,各大發展商已急不及待啟動新一輪推盤攻勢,當中恒基地產連環推出兩個市區盤,位於長沙灣住宅項目「家壹」緊接北角維峯‧浚匯開售。今年期內料有逾8,000伙新盤醞釀出擊,當中以中小型單位為主,其中位於何文田「瑧樺」,提供240伙,日內將正式啟動軟銷攻勢;而會德豐地產位於將軍澳的日出康城第7A期,提供616伙,及長實集團與市建局持有,位於長沙灣「愛海頌」,可提供876伙,相信發展商獲批預售樓花同意書後隨即登場。 除中小型單位主導大市外,不少豪宅新盤亦籌備今年推售,較受市場矚目的包括位於西半山波老道第一期住宅項目,以及位於渣甸山豪宅「皇第」等。大量單位在短期內推出,市場承接力難免受考驗,以大埔區為例,今明兩年多達7513伙私樓落成,主要來自白石角6個新盤,單計未開售的「朗濤」及「海日灣II」,已經涉逾3500伙,還未計其他項目的餘貨單位,明顯地該區屬供應量較多地區,供應量充裕下銷售成績備受考驗。發展商銷售策略上若要加快去貨,採取「先量後價」策略,以更貼市價推售,可確保一定銷售量。 2019年4月5日

新盤湧現上場  定價成關鍵
吳啟民

無招勝有招

近期樓市回升,貴絕全球的香港樓價又成了熱門話題。根據世邦魏理士(CBRE)發表的2019年全球生活報告,香港平均每個單位售價高達963萬港元,拋離排名第二位的新加坡每個單位682萬,若以呎價計算,價格更是高近1倍。 於是坊間出現一種強烈的聲音,樓價遠遠脫離普羅市民負擔能力,昂貴的租金及樓價嚴重影響香港競爭力等等,聽起來甚有道理。 然而,港人對高樓價似乎已習以為常,港府好像也束手無策,市民該反對的都反對了,當局該出的招也都出齊了,大家還能怎麼樣?樓市近期迅速反彈,短短一個多月已回升5至6%,筆者相信當局也感到無可奈何,不過目前還處於一個安全期,在一般情況下,樓價要升穿上一個高位,即上升超過10%以上,當局才會考慮再出招加辣,而出招有沒有用不是最重要,最重要的是要安撫坊間的反對聲音。 樓市的剛性需求的確令港府非常頭痛,多年來不斷出招就是要管理需求,可以說目的已經達到,但辣招管理了需求也遏制了供應,雖然成功打壓了樓宇交投,卻打擊不了樓價。數字告訴我們,港府自從2010年開始推出辣招至今,樓宇交投量不斷下降,整體二手市場交投下跌了約4成,然而期間樓價卻升了1.25。因此,港府的樓市措施不能算是成功的措施,只能形容為一半成功一半失敗。 有讀者問筆者,甚麼措施能令樓市下跌,或者說可以穩住樓價?筆者回答是「無招勝有招!」何解?說白了,首先是要撤招或減辣,減收買賣樓宇的印花稅,減少買樓成本,讓投資者重回市場,根據以往歷史,在投資者活躍時代,樓價升勢較為溫和。其次是增加按揭成數,幫助首置者上車買樓,推動細樓換大樓的換樓鏈,增加二手市場放盤量及流通量,在一個供應正常的市場,讓買家不會因為缺盤而盲目高追。 不過,要港府撤招或減辣談何容易,只希望別再胡亂加辣已是萬幸。眼下讀者最關心的是未來樓市走勢,各方樓市評論專家似乎一面倒看好今年後市,相信上半年追回去年的跌幅已是定局,有比較進取的專家甚至預測今年會有近3成升幅,所謂高處未算高,樓價仍有多少上升空間筆者暫時不作評估,但要升穿去年高位應該沒甚麼難度。 2019年4月18日

無招勝有招
蔡志忠

必須掌握好的眼前重要因素

筆者日前發表了「龍市一期」的升勢推演,人們只集中在標題上,震驚樓價將會上升三成的預測,其實我只是根據09年之後的三次龍市數據推演未來18個月樓價上升24%至31%,但在數學上在此範圍內任何升幅的出現機會也是均等的,何况我還推演了高峰之後會下跌10%左右。 如果很實在去看清楚數據,這是一個很務實、平穩向上的「上升通道」的預測,但在眼前樓市變化方面,除了升幅之外,還有三個重點希望各位更加重視,第一點:現在是谷底回升的初期,很多樓價仍然是低於上一個高峰的頂,這是一個相對上較安全的時段,我認為買樓自住的人士應量力而為掌握有關相對的安全期。 第二點:我認為未來租金應該會進入上升週期,剛性購買力很可能會在加租的壓力之下會更多進入市場成為買家;第三點:更加重要是國際資金的走勢,筆者去年尾所謂的「準確預測市場」其實只是集中在谷底的尋找方面,而今年回升的速度是完全在乎「2019年我對樓市十大忠告」裡面所提的三大購買力!購買力回復得快其實是代表資金流入得急和處於日益活躍狀態! 與其說今年中資購買力強勁,不如說全世界的資金日益集中在中國包括香港,希望讀者可看到世界大局,全世界各大國的經濟都出現了問題,中國反而是最穩定的一個,歐洲因為英國脫歐問題受到困擾,延長脫歐的限期等於有關問題延遲解決,歐洲的問題又何止英國脫歐問題? 而長期赤字的美國經濟就算我們不當是強弩之末,美國的股市亦因為冗長的牛市正在進入熊市的邊緣,種種問題國際資金會向哪邊走?我認為資金會走向泡沫少而且較安全的地方進發,無論你覺得中國經濟是否完全向好也好,中國不單只數據上強勁,西方國家的行為也反映了是全面看好中國經濟,MSCI在去年人人唱差中國的情形之下大量增加中國的投資,反映到香港坊間的水平其實相對上是表面化的,升災可怕,小心! 2019年4月12日

必須掌握好的眼前重要因素
汪敦敬

日本新年號、新機遇

日本年號「平成」轉「令和」改朝換代,日本普天同慶,為隆重其事慶祝新上任日皇,日本政府決定今年特別加上10天公眾假期予國民,由4月28日至5月6日,政策促進日本國內旅遊業,帶動國內經濟刺激內需,日本天皇就任10連黃金周,剛巧碰上中國的五一黃金周,中國人去日本旅遊再加日本人到日本不同地方旅行,假期大大提升酒店、旅館、民宿的使用率,房間需求急增,可以說是「一房難求」,假期同時引發旅客爆買購物,日本零售業前景向好,帶動就業機會,經濟自然欣欣向榮。 從2013年日本經濟(樓市、股市)谷底反彈,那時候看好入市投資東京及大阪房地產的香港或內地朋友到今天已經剛剛超過五年,今天賣出單位的增值稅從30%下降到15%,今天賣出單位可以減少繳交說的金額,增加盈利百分比。 筆者近日就親眼目睹有幾個東京大阪的成功案例,外國買家只是持貨2年後,就大有斬獲出貨套現,換貨加碼再投資。例如2017年有一名上海客,購入一個大阪全幢五層高的物業,作價1.8億日圓,上個月以2.8億日圓成功賣出,租金收入及房價升幅,這2年資產增值扣除成本後賺3成多,真正賺租金賺房價,目前更看好後市,加碼到一綫地段買地起樓,再把單位建成合法民宿,打算明年2020年東京奥運開幕前再賣出部分單位,及繼續持有部份單位看好後市,等待2024年大阪賭場落成後再止赚套現,相信往後以上個案會越來越多。 2019年4月18日

日本新年號、新機遇
楊官華

誰來幫助劏房戶?

  樓價日日升,劏房呎租更早已超過豪宅,但居住面積卻愈來愈細,由過往有約二百平方呎;到今天,不少只有數十平方呎,據最新統計,劏房平均面積只有一百平方呎,居住環境更見惡劣。   居住環境不理想,小市民還要承受高昂的租金,因現時業主出租劏房遠較豪宅租金回報為高,令劏房有增無減,而豪宅業主會對租戶比較有要求,但劏房的租客少有議價能力,令租戶缺乏應有的權力及保障。就如電費及水費更較一般住宅為高,因為不少劏房業主濫收電費及水費,令這些基層居民生活更是百上加斤,苦不堪言。 轉售電力違例   過去數年,已有不少團體、議員提出質疑,為何政府容許劏房單位的水電費被炒高,無視基層生活苦況,政府各部門互相推責,令問題日益嚴重,我們的政府真無力處理及解決這些問題嗎?   還記得政府曾推出電費補貼嗎?但在業主濫收電費情況下,劏房租戶也未能受惠,政府助市民解困的好意,卻變成助長業主欺侮基層市民。   香港兩間供電商的電費是採用累進方式收費,一般情況,用電愈多、收費愈多;不過,現時不少劏房業主並非按供電、供水相關收費標準向租客收費,而是濫收,有劏房戶需支付3元一度電,遠超一般住宅收費。劏房業主明明違反電力公司與客戶簽署的「供電則例」,客戶不得把購自電力公司的電力轉售予第三者,無人可以處理相關問題嗎?最令人不滿是業主濫收電費,會被終止供電,即是懲罰租客。   兩電指舉證困難,但不代表困難就不能舉證,只要能配合修改「供電則例」,加上加重罰則,如將轉售電力而被終止供電時,可否考慮當有關單位業主要求復電時,需要出示由專業人士証明有關單位與批准圖則一致,沒有改動或僭建等,如此,不單可減少劏房數目,也令業主濫收不足以抵銷損失。政府同時也要教育市民,不要啞忍,鼓勵他們勇於投訴,免再任人魚肉。 2018年1月23日

誰來幫助劏房戶?
謝偉銓

定存息率減 樓市持續旺

剛過去的第一季,整體樓市交投持續暢旺,連帶整體樓價經過大約半年的調整過後,近月個別地區的樓價已顯著見底回升,首季樓市旺價又旺市,當然今次旺市其中一個原因是受股市回升所帶動,恆指重上3萬點,在財富效應下自然可以刺激買家追價入市,不過今次旺市另一原因是在於近期本地銀行定期存款息率稍微回落,令不少「好息一族」轉投樓市。 相信大家亦可能記得,隨著美國縮減資產負債表的規模,全球「收水」行動開始後,本地銀行體系資金結餘持續減少下,早前不少銀行相繼將定期存款息率調高,根據筆者個人的經驗,還記得在今年年初,大額定期存款的息率曾一度高見2.6至2.8厘,不過近期個別銀行已重新將定存息率調低,部分更低見1.5厘以下。 根據最新報章的統計,新近有銀行將定存息率調低,以一年年期的定存息率計算,普遍銀行的息率只維持兩厘,以三間發鈔銀行為例,其中只有匯豐銀行一年期定存息率險守兩厘,渣打銀行定存息率亦1.8厘,其中以中銀香港的息率最低,只有1.75厘。 無可否認,當定存息率普遍升至2至3厘,比起私人住宅的平均回報率還要高,對於一眾「好息一族」自然會考慮將資金放入定期存款,始終定存仍然是風險最低的投資,(當資金高於50萬元的存款保障上限,大額定存仍有些微風險),再者當樓價持續處於高位,買家入市自然會較審慎。 奈何當定存息率下調,而普遍息率低於2厘,而按照差餉物業估價署最近私人住宅回報率,其中面積最細的A類單位(即實用面積為約430平方呎以下),最新平均回報率仍有2.8厘,至於面積達1076平方呎以上的D及E頖大型單位,回報率亦達2.1厘。 再者今年首季小型單位銷售持續理想,當中或許與回報率遠高於定存息率有關,事實上近期新入伙的納米樓新盤,個別回報率甚或高達3厘或以上,而最新定存息率回落,自然會吸引「好息一族」將資金由定存轉向樓市。按Q房網香港數據研究中心統計,今年首季新盤市場中,合共售出多達2136伙面積為400平方呎以下細單位,佔整體新盤近40%,而去年全年同類單位銷售只佔整體31.5%而已。 2019年4月11日

定存息率減 樓市持續旺
陳坤興

四季都是置業時

新年伊始,親友碰頭都問筆者如何看現在的樓市。難怪,港人一生人中最大的一筆支出莫如結婚和買樓,尤其經過近年的暴升,離島鄉郊都逾萬元一呎,誰不關心樓市呢?筆者立場堅定:用家是任何時間都適合入市。除為家人謀一安樂窩的人,應儲夠錢就買,做生意的人,也不應忽略自置舖位的重要性。筆者在報章上讀到那些幾十年老字號因不敵業主瘋狂加租而結業都很唏噓。昨晚,筆者與家人光顧上環一家馳名老式茶樓,正正因為將在本年第二季租約屆滿,可能被業主清拆並重建、或會結業、或會搬去新界(因新界租金較便宜)以新字號開業。若然那位老東家幾十年前自置舖位,那麼,這家百年老店可繼續在原址發揚光大了。 很多老店消失於時間的洪流之中,原因不外乎是沒有子女肯繼承父業,又或者業主加租,而以後者其實是可以避免的。稱得上老字號自然有一群捧場客,老主顧,生意好。有錢賺,原應有一定的租金承擔力,但面對財雄勢厚的跨國名店或本地上市連鎖店,他們為謀戰略據點而擲重金,試問賺那一個幾毫,做街坊生意的小店如何能招架呢?我們昔日在屋邨裡同雜貨舖老闆寒喧,與樓下茶餐廳老闆閒話家常或暢談馬經,今日已變成一張張連鎖店的冷面孔了。屋邨由政府租予老百姓,變成領展租予財團,小店自然難以染指,但在舊區做街坊生意的小店,若然是自置物業,情況就完全不同了。 小店主要存在於民生街上,炒味遠比不上一線旺區,相對穩定,即使去年開始,舖市開始放緩,民生街舖位回落幅度有限,但筆者覺得,若然是自用,此刻也應自置物業,原因有三點: 1. 合適用家的舖是可遇不可求的,例如飲食或成衣,特別聚在某條主題街,又或者你做開了某區的街坊生意,其他區就算有便宜舖,不是你杯茶,你也不考慮。所以你一遇心儀,合用的舖,就不應瞻前顧後,猶豫不決了。 2. 很多人擔心[買貴嘢],整天幻想谷底撿便宜。首先,供樓都30年啦!物業是長線投資,以近三十年為例,中間雖經歷九七金融風暴、零三年沙士和零八年的金融海嘯,但今日樓價仍高出九七高位以倍計。換句話說,長期持有物業,是必賺的。最重要是,每次我們見到樓市回落,本能地停止買樓或甚至賣樓,企圖捕捉最低價入市,但每次你的如意算盤都打不響,因為永遠樓市都在你最不為意時,來一個大轉勢。而且每次反彈,速度都很急,你以為小陽春,等它回一回才入市吧,誰知越升越急,越升都難上車。基本上任何種類物業,舖位也好,住宅也好,都有相同情況。因此,若然你不是炒波幅,[平就買,貴就賣]的投機者,你有實際需要,你是用家,四季都是入市時間。 3. 自置居所的人求[安居樂業],舖也一樣,不用煩每隔幾年同業主拗新租約條件,集中精神去做好自己盤生意,自然事半功倍。若然一間老字號儘管有幾十年老招牌,但每幾年就搬一搬,給人的印象同幾十年老舖老店,只此一家一比,自然是老舖老店好,做得成功的店,更會成為區內或該條街的地標,更有機會[舖位因老店而貴]。即使真的有一天老店子孫不想繼承,舖位的多年升值,加上老字號做旺了這間店,日後光榮結業,出售舖位,又是一筆意想不到的財產。 老一輩的生意人都會買廠或舖或寫字樓自用。而近年的生意人見生意好,則利用賺回來的錢擴張,租多幾個舖而不考慮自置物業經營生意。不過,規模驟增,往往人手,產品素質和管理,分店都未必馬上可跟上,導致生意走下坡。因為這種急功近利的思維,近幾十年,能打響招牌的老字號屈指可數。昔日的生意人步步為營,專心做好自己間舖這種[專注]的精神,若然他們全就都自置舖位,香港現在應有不少百年名牌老店了。                               黃芳人

四季都是置業時
黃芳人

丁屋政策須合情合理合法商討

近日有市民挑戰新界丁屋政策,政府判決有部份勝訴,但原有傳統權益依然受基本法保障,在私人土地申建丁屋是合法的;其實筆者於早前已在專欄中談及香港丁權的個人見解。 首先,大部份反對丁屋權益的人都為非新界原居民,反對理據很簡單「吃不到的葡萄是酸的」,新界原居民今日所謂得到丁權建屋權益,當然並不是傳統固有權益或法則,只是1972年政府要規管新界原居民建屋政策而訂下一些條款;丁權建屋,並不是原居民提議的。 在1972年制定小型屋宇政策前,新界原居民是不需用男丁名義作申請建屋的,村民只要有土地,使可向理民府申建村屋;當時政府有見香港人口愈來愈多,要發展新界土地或換地去發展,亦趁著發展新界土地收緊鄉村建屋政策,訂立新界原居民只可由男丁申建村屋,村屋大小亦規限於700呎,三層不高於25呎樓底,申建丁屋土地必須在政府認可之規劃土地才可申建丁屋。 正式來說,1972年制定的丁屋政策,已經是將原居民在村建屋作出收緊;若今天大眾市民覺得這「小型屋宇政策」要有所更改的話,應該要與新界原居民檢討「丁屋」政策,透過合情合理合法去商討「丁屋」政策,並不是單單去取消丁權就可以解決問題,反對丁權的人士有否想過,你們是否除了反對新界原居民以「丁權」建屋,若取消了以丁權建屋,回復制定小型屋宇政策前,原居民不分男女,只要有地便可申建村屋,這樣的話可以嗎? 2019年4月18日

丁屋政策須合情合理合法商討
甄子文

游資尋找「泊位」 大買賣陸續有來

去年工商鋪市場經歷了豐收的一年,「超級大刁」連環湧現,刺激成交金額飆升,最為矚目的當然是中環中心75%業權以402億元天價售出,創本港歷來最大宗單一物業交易。展望2018年,筆者對於工商鋪大手買賣仍然十分樂觀,當中「麵包價」仍然平過「麵粉價」的商廈,以及憧憬重啟活化政策概念的工廈,前景可望看高一綫。 中環中心75%業權高價沽 根據美聯工商鋪資料研究部數據顯示,計及公司轉讓在內,去年工商鋪合共錄得9124宗買賣,成交金額合共超過2400億元,金額創下歷史新高。 事實上,去年「超級大刁」交投活躍,三宗最大手買賣,包括中環中心75%業權(402億元)、領展售出17個商場(230億元)及觀塘8 Bay East全幢商廈(90億元),合共已涉資逾700多億元,「超級大刁」之多,是以往難以想像的。 大手交投增加,原因眾多,較主要的是市場資金十分充裕,截至去年底,本港貨幣供應M3已經約14萬億元,較1997年的不足3萬億元,高出約4倍,資金氾濫下,游資自然需要尋找停泊地方,一向屬投資熱門選擇的工商鋪自然受惠。 逾億元交投急升 其次,近年工商鋪物業價格飆升,不少物業成交價動輒逾億元,最明顯的例子,以往手持數億元資金,便可購入全幢物業,但今時今日數億元隨時連購入核心區一層甲廈也不能。 展望今年,上述正面因素仍然存在,而工商鋪每個板塊都各有利好因素,故筆者仍看好逾億元的大手成交。至於板塊方面,筆者最看好商廈及工廈市場的前景。 受惠一帶一路 商廈方面,最主要原因乃去年中環美利道商業地王以破紀錄每呎樓面地價逾5萬元批出,該幅地皮的「麵粉價」較全港大部分甲廈的「麵包價」還要高,此舉即時令到大批甲廈業主反價封盤。 同時,受惠「一帶一路」及粵港澳大灣區政策推動,中資對於寫字樓的需求將有增無減,該批企業尤其鍾情港島核心區臨海的寫字樓,加上甲廈空置率一直處於低水平,相信今年商廈市場仍是市場焦點。 工廈商廈看高一綫 工廈方面,憧憬重啟活化政策相信會是今年的主題。事實上,政府已於去年的《施政報告》明確表明,將會研究重推該政策,低層單位也或可改作非工業用途,不少投資者及發展商已於去年率先入市,今年工廈物業相信仍會繼續受捧。 2018年1月16日

游資尋找「泊位」 大買賣陸續有來
黃漢成

樓價又升政府加辣莫遲疑

2019年4月15日 最近某國際測量行發表了一份「全球生活報告」,該報告研究全球35個城市的樓價,指出香港是連續5年位列全球樓價最貴的城市,以香港平均591平方呎的一般住宅,平均樓價達968萬元,每平方呎約16,300元,比第二位的新加坡平均住宅樓價達685萬元,高出逾4成,較平均呎價約8,300元,更高出接近一倍。緊隨其後的8個城市是上海、温哥華、深圳、洛杉機、紐約、倫敦、北京及巴黎,住宅的平均呎價只是約3,600元至7,700元,由此可見,香港的樓價比其他城市高出1倍至4.5倍,可謂非常驚人。香港人平均月入為18,000元,但全球最高平均收入的城市排名,香港頭20名也不入,而香港的樓價不但是全球最貴,還遠遠拋離其他城市,收入與樓價不相符,買樓變成香港人遙不可及的夢想。 香港的樓價長期高企,主要原因是土地及房屋供應不足,加上大量的資金由中國大陸不斷湧入,製造無盡的需求。雖然政府曾推出多項辣招,但樓價回落一段短時間就掉頭上升,政府似乎束手無策,即使政府現在加快填海造地,也不能夠解決短期房屋供應嚴重不足的問題,而美國宣佈暫停加息及中美貿易戰可能短期內解決,將對經濟不利的因素一一掃走,引致強大的剛性需求再次湧現,樓市跌了7個月又再度活躍起來。 由於樓價重拾升軌,市場評論員、學者及地產代理紛紛轉軚,實行大合唱,更有人沾沾自喜,揚言18個月內樓價上升30%,雖然香港是個言論自由的地方,但如果是一個良心及專業的評論員,就不應該製造誠惶誠恐,影響負擔能力有限及判斷不足的買家入市,這些人唯恐天下不亂,心術不正,為博出位,語出驚人,就好像當年娛樂圈的四大癲人,語無論次,行為古怪,成為市民茶餘飯後的笑料。 為遏止樓價上升,建議政府再度加辣,將落藥重點放在一手樓盤,目的是規管發展商賣樓手法,提高市場透明度,避免製造虛假高價成交,防止買家受到誤導而追趕入市,亦可減少對二手市場的衝擊,我的建議如下: 1) 一手物業成交所涉及的現金回贈、厘印費回贈、置業優惠及地產代理佣金等必須詳細列出在「成交紀錄冊」及「田土廳紀錄」內,讓準買家清楚知道減去回贈及優惠後的實際成交價。 2) 由於招標的條文對一般市民較為複難,並難掌握及判斷出價,因此,根據差餉物業估價署的分類,中小型單位即1,075平方呎或以下,一律不準以招標形式出售。 3) 限制發展商提供高按揭成數給買家,以免實力較低的買家因市場變化而無力償還。 4) 通過及落實空置稅條例,政府加強監管,推動發展商賣樓,減少囤積一手樓盤。 5) 規定發展商賣樓前,詳細公布價單、條款、回贈、代理佣金給買家選擇及知悉。 6) 「一手住宅物業銷售監管局」必須主動及定期監察發展商的賣樓手法,如有違規,立即採取行動,包括警告、檢控及公布有關違規的發展商。 政府再加辣並不是良方寶藥,但起碼能阻止發展商製造高價假象而影響買家爭相入市,一個有秩序、具高透明度及手法正常的賣樓方式,不是令地產市場更健康、更穩定?我相信政府、發展商及準買家都樂於見到。 鄧慶年 董事總經理

樓價又升政府加辣莫遲疑
鄧慶年

投資物業類別的演化

談到投資物業類別,大家都著眼於住宅、寫字樓、商鋪、酒店及分層工廈等,但隨著近年科創發展迅速,物業投資的種類與價值也有所轉變,以往一鋪養三代或投資工廈無「錢」途的投資說法也悄悄地發生變更。 以往主要商業區,如銅鑼灣、尖沙咀、旺角等甚少見到「吉鋪」,即使店鋪沒有找到長租客戶,也會有賣家具用品或一些應節產品,如賣賀年產品或中秋月餅的臨時租客頂租,大部分這類臨時租客都是靠高客流量與賣出低廉價錢消費品為主。但如今網上購物平台越見普及,加上物流服務也十分迅捷及完善,形成網購已逐漸取提部分消費品的實體營銷市場,亦讓這些商戶淡出實體商鋪。 近年見到一些傳統購物區,進駐了一些遊樂場式「夾公仔」機店鋪,這些貌似短期租約的業務,已不斷在購物旺區開設,如有「波鞋街」之稱的旺角花園街,以至尖沙嘴的加連威老道及銅鑼灣等地。 這類型的店鋪,裝修簡潔,店鋪也不需大量聘用店員把守,而且遊戲設備的搬遷轉移簡易,長短租約皆可,可算是廉價版的娛樂型消費模式租客,而這類業務也許比開間虛擬電玩店更賺錢。 但另一方面,這趨勢也讓人擔憂傳統購物區的店鋪前景,因這些傳統購物區的地鋪,連餐飲食肆經營都在人流減少與及競爭激烈下,越見困難,而要淪為以往這些只會放置於商場不起眼位置的「夾公仔」機及「扭蛋機」的根據地。 根據差餉物業估價署的統計數據,零售物業價格在十年間增長了264%,跑贏住宅甲級寫字樓,但卻落後於工業物業的353%增幅。而且,工業物業的回報率依然比零售物業高出20點子,反映工業物業的租金升幅更有支撐,原因包括工業物業的租金受惠於寫字樓供應不足及其租金長期上揚,導致不少中、小企業的辦公室,不論合法或違規的都進駐了工業物業,另一方面是電商的發展蓬勃,增加快遞件分配中心及貨件存取業務對工業與倉儲物業的需求。 隨著往後的新經濟科創發展走勢,相信投資物業的種類會不斷發展,如數據中心、自動化物流與配送中心、科研專用場所、醫療研發的實驗室等。而現有的物業類別能否跟著潮流,釋放其自身價值,還看政府對現有物業規劃的重新定義、物業可轉變性的客觀條件與及地政總署會否對相關地契修訂與補價提供簡易程序。 2019年3月13日

投資物業類別的演化
張翹楚

一手銷售手法

在大部分國家,物業買賣最常見的銷售方式為招標、拍賣及私人協商進行交易,在內地,除了以上三種,還有掛牌出讓,首三種銷售模式就不詳細描述,因不管是買賣地皮或物業都常有所聞,而內地的掛牌制度就好像在eBay上的實時競價,但在內地應用於土地或房地產買賣時,買方通常會要求賣方支付保證金後,才能進行競價,掛牌出售會在指定時間內進行,可以是一個月,也可以是三個月,競價過程中不同的認可潛在買家可看到自家與其他競價者的價格,並有權更改出價,增加成功中標機會。 掛牌制度的好處當然是透明度高,又留有足夠的冷靜期給競投方考慮是否需要繼續提價,但缺點是競價透明度太高,圍標的風險也相對增加。最近香港的私人住宅經常以招標形式出售惹來詬病,當然問題不是在於那類物業或那個價碼的物業應否作招標出售,而是因政府早前才修改樓花銷售手法,每次買樓須出售項目兩成單位,但招標就可間接避過這種出售規定。 再加上發展商的付款計劃及優惠層出不窮,通過地產代理的佣金回贈也無一固定準則,實際售價難以摸透,形成市場價格的不確定性。想深一層,其實去超級市場買一些日用品,例如買電芯,很多時候買22粒裝,有兩粒放在包裝的另一旁,讓消費者感覺是付送的,但計算單價後,原來22粒裝也不比18粒裝便宜。 又正如咖啡店的印花卡,買夠十杯就送一杯,其實也是變相的價格調整,但為何這些銷售卻被大眾受落?說穿了就是這些產品價格有限,市場代替品不少,不買這家貨品,可以買別家的產品,但房地產市場的開放程度卻受制於當發展商的入場門檻高,變成寡頭壟斷狀況,當價格受蒙混時,市場的迴響就很大。 因此招標方法並無不妥,若要增加透明度,也可以考慮引入掛牌制度,並於網上公開銷售,一來發展商在開盤時可以試到市場水溫,二來又不怕大眾懷疑銷售方法不夠透明度。 2019年4月18日

一手銷售手法
張聖典