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樓聲隨筆——大小屋苑造價重返年初價

2019-09-21

  中美貿易戰持續發酵,加上本港政治事件出現變數,令市場氣氛相對審慎,發展商推盤亦按部就班,新盤開價明顯保守。日前有發展商以低市價推盤,由於開價重返兩年前水平,大大增加該盤吸引力,開售當日取得不俗銷情。不過,新盤銷情向好,卻未能帶動二手屋苑成交,近日各大屋苑錄得的成交都以低市價為主,部份造價更重返年初水平,反映市況急劇下滑,造價應聲回落。   「受近日市況影響,發展商推盤相對審慎,大多以低市價推盤增強叫座力,力吸市場各路客源。新盤頻以低價搶客,直接打擊二手市場,屋苑放盤單位紛以減價作招徠,尤以投資者減幅最狠,並且敢於落價。日前市場錄得多宗屋苑低價成交個案,大部份已重返年初水平,包括嘉湖山莊每方呎造價8973元,美孚新邨每方呎1.3萬,太古城每方呎回落至1.8萬。   此外,居屋市場同樣面對壓力,其中康怡花園以每方呎1.4萬元易手,同區被喻為『富貴居屋』的康山花園,造價同步向下,居屋康山花園綠表價以每方呎1.1萬易手,更是去年四月後同類新低價。」一間龍頭大行董事指,政治事件持續下去,對整體樓市都有直接影響,不但是私樓市場受到衝擊,居屋市場同樣面對壓力,造價輾轉回落。   以近期市況而言,各大屋苑都以減價作招徠,發展商紛以低市價推盤,令二手市場放盤紛割價求售,有部份減幅相對吸引,促成市場先後錄得低價成交,並且紛紛回到年初價格。 張日強

專家筆陣

睇樓前簽「睇樓紙」

置業為不少人心目中的人生大事,由於所涉金額龐大,故準買家在決定購買物業之前,應細心考慮多項相關的因素,除了樓價之外,還有物業的狀況、地理位置、毗鄰環境等。因此,親身視察物業是置業前一個十分重要的環節。 根據《地產代理常規(一般責任及香港住宅物業)規例》,為買方行事的持牌地產代理須在安排買方視察有關的住宅物業之前,或就該物業簽署買賣協議之前(兩者中以較早者為準),與買方訂立「地產代理協議」(即一般俗稱為「睇樓紙」)。消費者應留意,地產代理協議是為施行《地產代理條例》而訂明的表格,具有法律效力,可釐清代理與客戶間之權責,保障雙方。地產代理須向並非由律師代表的客戶解釋清楚地產代理協議內的所有條款,以確保客戶知悉其權利及責任。因此,協議內的資料,例如有關視察物業的詳情、繳付佣金,以至代理涉及權益披露等都是不容忽視的環節。 在簽立地產代理協議後,地產代理須協助安排和陪同買方視察和查看住宅物業,除非買方另有指示,同意不視察物業。倘若買方並無視察物業,則地產代理不應在「睇樓紙」的附表內填寫虛假的視察日期,及要求買方在附表內的相應位置簽署。而假如買方同意不視察物業,則地產代理應在「睇樓紙」的附表內指明。 地產代理協議一經簽訂後,任何一方如要增減或修改條款,甚或取消協議,均需先得到雙方同意。市民如想參閱有關訂明地產代理協議的範本或想了解更多,可以瀏覽地產代理監管局的消費者教育網站(smart.eaa.org.hk),以提升對自己的保障。 2019年9月19日 (隔周四刊登)

睇樓前簽「睇樓紙」
地產代理監管局

樓價回調利換樓 多盤開售搶客

樓市經過一個多月的拉鋸狀態後,由於業主放盤議價空間明顯擴濶,不少中小型單位叫價減幅8%至10%後,隨即獲得市場承接,亦有不少換樓客趁機換貨或「細換大」,令9月二手交投量有所回升,當中如天水圍嘉湖山莊及沙田第一城兩大屋苑,截至本月11日為止,市場分別錄得16宗和14宗成交,成績不俗。 受社會爭議影響,過去數月發展商對市場仍採取觀望心態,至8月尾始有全新樓盤加入市場,當中不少為主打大單位的樓盤,由於豪宅相對涉及銀碼上較高,訂價及推售數量備受考驗,故發展商採取較惜售策略,發展商先推小量單位數目作為「試水溫」,與目前市況仍以中主型住宅為主導不無關係。由於多個新盤收票數字理想,發展商重拾信心,加速於月內推售項目,位於將軍澳日出康城的GRAND MARINI及MARINI於本周三(11日) 開售,前者推售182伙,即日售出七成單位,成績理想;而後者次輪推售136伙,只售出三成單位。 短期內預計有多個全新項目,如啟德尚.珒溋及西南九龍匯璽III等已上載樓書,開售單位均以2房單位為主,主要反映市場需求。當中匯璽III首批單位定價與2017年11月同系匯璽II首張價單推出時的呎價貼近,正如發展商所言屬「時光再倒流價」,反映受近月本地樓市放緩,故發展商採取應變市場策略,定價吸引將成為買家入市的關鍵因素。 2019年9月13日 (隔周五刊登)

樓價回調利換樓 多盤開售搶客
吳啟民

改革樓市 照顧基層需要

行業的興衰有其根本原因,80年代未,香港工業式微,源於可大幅節省租金和工資成本,於是廠商紛紛將工廠搬遷至珠江三角洲一帶;到了90年代,香港從工業和製造業轉型到以金融服務業和旅遊零售業為主;再到2000年代初,國家開放自由行,每年從內地到香港的遊客多達4000萬至5000萬人次,他們瘋狂的消費和購物模式,給香港帶來巨大經濟收益,形成香港蓬勃的旅遊、酒店、零售和餐飲業,有超過四分之一的打工仔,正是在從事這幾個行業。 國家改革開放40年,取得了輝煌成就,香港中老年幾代人付出過努力,不少商界前輩為國家立下汗馬功勞,當然也為香港帶來經濟繁榮,使香港成為舉世聞名的大都會,國際金融中心,旅遊之都,購物天堂等等榮譽來之不易! 未來的世界是屬於年輕人的,但現在是屬於中老年人的,應該由誰來作領導?中老年人對社會貢獻大,有知識有經驗有納稅,當然應該給他們話事才正確,觀乎現今國際政經舞台,美國總統、俄羅斯總統、日本首相以及中國國家主席等,哪一個不是超過6旬以上,說說商界吧,李嘉誠、李兆基、巴菲特、比爾蓋茨以及馬雲和馬化騰等,就算最年輕的馬化騰也超過50歲了,君可見過20幾歲當領袖的?就算有,也是萬中無一,不可作為標準。 行業衰亡 代表一個時代結束 如果想成為領袖,想有話事權,應先對社會作一點貢獻,否則即使僥倖取得政權,也會很快被推翻。如今,革命尚未成功,卻率先破壞經濟,現在遊客訪港數字大跌7至8成,酒店零售飲食業叫苦連天,即將出現結業潮,真正到了水深火熱之中。國內外形勢嚴峻,中美貿易戰加上香港內部暴亂,如不及時挽救,香港將被推向危險深淵。 行業的衰亡也代表一個時代的結束,當年香港工業的沒落,是否會是今天旅遊零售業的翻版?作為中老年工商界人士,為香港辛辛苦苦打拚出一片江山,眼看如今行業衰落,用這樣的方式結束,難免心中產生不忿與難過。 以後香港主要的產業,或只剩下金融業和地產業。受到社會各界和基層聲音的壓力,樓市面臨巨大改革,大量興建公營房屋和資助房屋事在必行,筆者同意必須優先照顧基層市民的住屋需要,以低廉的價格半賣半送出去,可起到維穩作用。另一方面,為了保障政府庫房收入,適當放寬樓市辣招,給外地客購買私樓,對香港經濟利多於弊。 2019年9月20日 (每周五刊登)

改革樓市 照顧基層需要
蔡志忠

必須強推收回土地條例

民建聯最近提出了兩項很好的民生建議,一是重推「租者置其屋計劃」,第二是強化「收回土地條例」來興建公屋兩個建議我也是長期倡議者,我當然非常同意。 事實上,解決土地短缺可解決到大部分市民的不滿,因為土地不足,不單令人失去居住的機會,亦牽涉資產、自由空間、前路、晚年保障、事業的發展、香港的競爭力甚至政治上的財富公允分配,這些工作做得不好,社會爭拗會不絕,而且每次平息後不久又會再復發,這樣香港是否承受得起?有三分一人是承受得起的,但是我們是否要做到這種慘痛局面?不應該! 地產文化是塘水滾塘魚 地產一直都是香港人的驕傲,香港人最快樂的80、90年代的地產文化是塘水滾塘魚,不過字眼很多時是負面評價,但實際上也象徵了每個持分者都能分享,而且香港97年後都平衡不了各方利益,不同人用輿論令香港人抗拒發展土地興建房屋,結果令到囤積土地的人賺得最多。 97年前每年我們興建的房屋是6至8萬個單位,這是未回歸前的數字,亦即是市場的需求,所以這20年粗略估計是建少了50萬個單位,現在居屋抽籤命中率是63分之1。 以2019年居屋為例,新居屋供應連同上一期貨尾共有4904伙單位供應給申請者,但居屋申請數目多達30.9萬份,其中白表申請者多達26.2萬份,綠表申請者多達4.7萬份,未置業的需求不斷累積。 沒有地那有樓? 本次居屋供應有1500伙預留給家有長者優先揀樓計劃的申請者,再加上有500伙是單身人士配額,實際給予普通家庭的供應是2904伙。若是在單身人士的處境下,命中率更是346分之一。機會如此渺茫,人心怎會開心及舒服?但沒有地那有樓? 在「收回土地條例」上,多年來政府不可以擺平各方利益,現在再提卻可享有兩道重要的助力,第一就是社會出現的紛爭,令大家都應該體會到共同分配利益的重要,第二就是我認為特首及包括不同政黨都應贊成下並且要要求中央出面支持,如果中央表態政府應該用力以「收回土地條例」去保障公眾利益的話,事情是可以得到很大改善的。 2019年9月17日 (每周二刊登)

必須強推收回土地條例
汪敦敬

SARS瘟疫變Mask瘟疫的成交量

目前香港房地產市場一潭死水,由6月9日到現在超過100天的《逃犯條例修訂》風波,直接導致投資機構穆迪把香港AA2評級展望,由「穩定」降至「負面」。 目前香港經濟狀況對比世界各地城市急速下滑,每星期發生的暴動,直接影響香港的治安,目前香港一二手樓宇成交量對比2003年沙士瘟疫更低,樓宇物業買賣成交量創了歷史新低,其中8月一個星期六,有史以來錄得全港沒有任何一宗一手成交(天鴿十號風球颱風例外。 香港各行各業嚴重萎縮特別是旅遊業,現在根本沒有人願意來香港旅遊消費,因為每個星期有幾天會發生暴徙掟汽油彈,暴徒示威者鋪頭無差別打無辜市民,甚至打外國遊客,說普通話的特別打得利害,機場也是重災區之一。 香港警察疲於奔命,警力嚴重不足,導致匪徒有機可乘,在今年8、9月份,20多年未出現過的搶劫金舖,打劫錶行及入屋行劫都陸續發生。因為警察實在敵不過大量的示威者每星期堵塞馬路,佔領港鐵車站,作出大量刑事破壞。 在人心惶惶下,各地發展商來香港促銷海外物業,市場上充滿移民海外置業的酒店展銷會,最受歡迎相信是馬來西亞及台灣了。 筆者看到海外置業人士跟過往的大有不同,因為目前香港充斥兩類人士想移民,第一類是在香港犯法後想逃避現實,逃避到別國生活。另一種係香港人有資產有經濟能力,但害怕香港治安日益惡化,所以想逃離香港這個危險城市,尋找一個治安環境良好的地區居住。 筆者從事本地及海外物業多年,奉勸大家先去當地了解各地風土人情,所謂各處?村各處例,筆者也受到這場香港暴動事件影響,目前旅居東京待事件平息后,才回香港這個老家。 2019年9月18日 (隔周三刊登)

SARS瘟疫變Mask瘟疫的成交量
楊官華

誰來幫助劏房戶?

  樓價日日升,劏房呎租更早已超過豪宅,但居住面積卻愈來愈細,由過往有約二百平方呎;到今天,不少只有數十平方呎,據最新統計,劏房平均面積只有一百平方呎,居住環境更見惡劣。   居住環境不理想,小市民還要承受高昂的租金,因現時業主出租劏房遠較豪宅租金回報為高,令劏房有增無減,而豪宅業主會對租戶比較有要求,但劏房的租客少有議價能力,令租戶缺乏應有的權力及保障。就如電費及水費更較一般住宅為高,因為不少劏房業主濫收電費及水費,令這些基層居民生活更是百上加斤,苦不堪言。 轉售電力違例   過去數年,已有不少團體、議員提出質疑,為何政府容許劏房單位的水電費被炒高,無視基層生活苦況,政府各部門互相推責,令問題日益嚴重,我們的政府真無力處理及解決這些問題嗎?   還記得政府曾推出電費補貼嗎?但在業主濫收電費情況下,劏房租戶也未能受惠,政府助市民解困的好意,卻變成助長業主欺侮基層市民。   香港兩間供電商的電費是採用累進方式收費,一般情況,用電愈多、收費愈多;不過,現時不少劏房業主並非按供電、供水相關收費標準向租客收費,而是濫收,有劏房戶需支付3元一度電,遠超一般住宅收費。劏房業主明明違反電力公司與客戶簽署的「供電則例」,客戶不得把購自電力公司的電力轉售予第三者,無人可以處理相關問題嗎?最令人不滿是業主濫收電費,會被終止供電,即是懲罰租客。   兩電指舉證困難,但不代表困難就不能舉證,只要能配合修改「供電則例」,加上加重罰則,如將轉售電力而被終止供電時,可否考慮當有關單位業主要求復電時,需要出示由專業人士証明有關單位與批准圖則一致,沒有改動或僭建等,如此,不單可減少劏房數目,也令業主濫收不足以抵銷損失。政府同時也要教育市民,不要啞忍,鼓勵他們勇於投訴,免再任人魚肉。 2018年1月23日

誰來幫助劏房戶?
謝偉銓

全年推盤量只能保持平穩

早於去年年中已經提出,作為房屋政策六項新措施之一的「一手空置稅」,已正式刊憲,並安排於立法會復會後的首次會議便進行首讀及二讀,當然現階段亦難以確定條例草案通過會否受到阻撓,現階段亦難確定條例通過日期以至正式實施的時間表。 不過隨著條例的通過,去年中公布的六項新房策亦已全部到位,其餘五項新措施,包括:(一)新居屋重新定價(售價與市價脫勾);(二)市建局馬頭圍項目煥然懿居改以「港人首置上車盤」;(三)將九幅啟德及安達臣道地皮由私人住宅轉為私營房屋土地;(四)協助民間推行過渡性房屋(包括社聯深水埗組合屋及九龍城樂善堂小學改作過渡性房屋;以及(五)修改預售樓花同意書以增加發展商每次推售單位數字,上述五項措施已先後落實展開。 隨著新房策的六項措施相繼落實,特別是一手空置稅開徵在即,以至預售樓花同意書的修訂,令發展商每次推售單位數目增加,兩項措施下確實令發展商的推盤步伐有所加快,特別是近月即使樓市受連串社會事件影響,整體二手交投顯著受壓下,近月發展商推盤步伐反而變得異常活躍,連同本周四首次推盤的匯璽III,本月至今已先後有3個新盤登場,涉及單位數目更高達1823伙。 再者連同7、8月份的數字,相信本季度整體推盤量已超級4000伙,雖然較過去第二季度的4663伙為低,但本季數字亦與第一季4084伙持平,不過最特別是近年推盤量的增加,明顯與新房策有關,連同本季的數字,按季的推盤量已經連續第五季突破4000伙的水平,相反於新房策公布前的半年,即去年第一季及第二季,按季推盤量只有2755伙及3018伙。 新房策公布後,整體推盤量確實明顯增加,奈何預計今年全年推盤量亦只會保持平穩而已,按Q房網香港數據研究中心的統計,今年累計至今整體推盤量雖已接近13000伙,不過比對於去年全年推盤量達18944伙仍有一定的差距,即使未來一段時間發展商繼續加快推盤,但未來第四季需要有多達6000伙的新盤登場,今年整體推盤量才能保持平穩。 2019年9月18日 (每周三刊登)

全年推盤量只能保持平穩
陳坤興

收購舊樓的「尚方寶劍」

《收回土地條例》最常見於市建局收購舊樓,不論收購地段的業權份數多寡,只要當市建局無法說服收購地段內業主出售其物業業權時,往往可引用這條喻為「尚方寶劍」的條例,而統一所有業權。事實上,私人市場的舊樓收購缺乏「尚方寶劍」,所以行內一般會在臨時買賣合約內,加入先決條件,例如列明收購範圍內每幢樓宇收購需達80%或以上業權(五十年樓齡或以上要不少於80%業權否則就需要收購不少於90%業權),交易方能進行,以確保併購能順利達到強拍的門檻(香港法例第545章),方便將物業申請強制拍賣以統一業權作重建。 然而,近期某大地產代理行染指舊樓收購市場,居然別具一格創出新的收購條款,就是只要收購範圍 (例如:XX街No.2至No.18(含120份業權))中達致80%或以上業權就行,與行內採用每幢樓宇達80%或以上的要求,是天壤之別,難道他們有「尚方寶劍」在手? 其實每幢樓宇達80%或以上業權的要求,不只發展商考慮,律師、銀行,以至申請強拍時大家都會考慮,所以一個收購地盤不會只看這個重建地盤內整體業權分數達80%或以上,而是以這個重建地盤內每幢達80%或以上來計算,若然地盤內有一幢是收購達96%,但另一幢只有68%,雖然整體計算為82%,但最終也不能以此申請強拍地段內物業(但假如兩幢樓宇都建築在同一地段或有共用樓梯除外)。 有行家認為,這些併購「新丁」是不懂強拍條件或是別有用心。若用地產代理的角度來看,最重要是找到業主簽署出售協議,吸引小業主「上釣」,他們以為就可併購成功,以為可以佣金「袋袋平安」,至於這重建地盤最終能否強拍/重建?他們不放在重點上。但對從事私人物業市場的舊樓併購代理而言,每幢達80%或以上業權的概念,確是十分重要,這令我們業界百思不得其解,若小業主將單位簽署買賣合約予這些「新丁」代理,可能得的結果是:浪費時間,因為根本不會有發展商(買家)肯每幢不夠80%業權也去購入來重建,所以各小業主簽約前必須要三思。

收購舊樓的「尚方寶劍」
黃芳人

一塌糊塗的房屋政策

突如其來的風波,讓香港各行各業跌落谷底,別的行業我不敢說,就地產代理業而言,成交量比沙士還要差。 沙士期間,樓價大幅下跌,有市民會因價錢低而購入物業,不論自住或投資都吸引到一批買家入市;相反,今天香港環境這樣惡劣,樓價卻只輕微下調,又如何可以吸引到買家入市呢?由此足以証明2010年政府所實施「辣招」打擊樓市是下錯政策,不知道要甚麼時候才有機會取消這不切實際的政策! 回想當年97前,樓市飛升,炒賣氣氛嚴重,政府也沒有用任何政策去管制樓市,讓市場去自由調控,有升有跌;現今在「辣招」管束下,盡管有天大的壞消息,能下調的只有樓市成交,樓價待壞消息消化後,又重拾升軌,各界特首都說房屋政策重中之重,莫非讓樓價一直上升,就是政府希望見到的房屋政策嗎? 實施「辣招」這9年期間,也有樓價下跌的時候,當時的官員也只是說還未到減辣的時候;樓價升跌都不是減辣的時候,樓價一直這樣高企,官員們是否只待每個月出糧,日過一日,不做不錯的心態去工作? 市民上車無望,土地供應又不足,又不釋放私人物業流通市場;筆者只可以說今日香港房屋政策用「一塌糊塗」來形容,真的官字兩個口,一邊嚷著沒有土地建屋,一邊就丟空著大量土地曬太陽,被規劃成不能建屋的土地,卻又想出一個「明日大嶼」,在一個偏僻海域興建人工島,動用所有香港多年累積的儲備去興建這個人工島,這不是「一塌糊塗」嗎? 2019年9月19日 (隔周四刊登)

一塌糊塗的房屋政策
甄子文

游資尋找「泊位」 大買賣陸續有來

去年工商鋪市場經歷了豐收的一年,「超級大刁」連環湧現,刺激成交金額飆升,最為矚目的當然是中環中心75%業權以402億元天價售出,創本港歷來最大宗單一物業交易。展望2018年,筆者對於工商鋪大手買賣仍然十分樂觀,當中「麵包價」仍然平過「麵粉價」的商廈,以及憧憬重啟活化政策概念的工廈,前景可望看高一綫。 中環中心75%業權高價沽 根據美聯工商鋪資料研究部數據顯示,計及公司轉讓在內,去年工商鋪合共錄得9124宗買賣,成交金額合共超過2400億元,金額創下歷史新高。 事實上,去年「超級大刁」交投活躍,三宗最大手買賣,包括中環中心75%業權(402億元)、領展售出17個商場(230億元)及觀塘8 Bay East全幢商廈(90億元),合共已涉資逾700多億元,「超級大刁」之多,是以往難以想像的。 大手交投增加,原因眾多,較主要的是市場資金十分充裕,截至去年底,本港貨幣供應M3已經約14萬億元,較1997年的不足3萬億元,高出約4倍,資金氾濫下,游資自然需要尋找停泊地方,一向屬投資熱門選擇的工商鋪自然受惠。 逾億元交投急升 其次,近年工商鋪物業價格飆升,不少物業成交價動輒逾億元,最明顯的例子,以往手持數億元資金,便可購入全幢物業,但今時今日數億元隨時連購入核心區一層甲廈也不能。 展望今年,上述正面因素仍然存在,而工商鋪每個板塊都各有利好因素,故筆者仍看好逾億元的大手成交。至於板塊方面,筆者最看好商廈及工廈市場的前景。 受惠一帶一路 商廈方面,最主要原因乃去年中環美利道商業地王以破紀錄每呎樓面地價逾5萬元批出,該幅地皮的「麵粉價」較全港大部分甲廈的「麵包價」還要高,此舉即時令到大批甲廈業主反價封盤。 同時,受惠「一帶一路」及粵港澳大灣區政策推動,中資對於寫字樓的需求將有增無減,該批企業尤其鍾情港島核心區臨海的寫字樓,加上甲廈空置率一直處於低水平,相信今年商廈市場仍是市場焦點。 工廈商廈看高一綫 工廈方面,憧憬重啟活化政策相信會是今年的主題。事實上,政府已於去年的《施政報告》明確表明,將會研究重推該政策,低層單位也或可改作非工業用途,不少投資者及發展商已於去年率先入市,今年工廈物業相信仍會繼續受捧。 2018年1月16日

游資尋找「泊位」 大買賣陸續有來
黃漢成

香港內憂外患樓市危中有機

中美貿易戰越打越激烈,美國總統特朗普繼續向中國施壓,為報復中國向750億美元美國進口貨採取加徵關稅,實行反制措施,由10月1日起,將目前2500億美元中國進口貨的關稅稅率,由25%調高至30%,而原本由9月1日起對餘下3000億美元中國貨加徵的關稅,稅率就由10%調高至15%。 此外,美國總統特朗普更要求美國企業遷出中國,目的強迫中國盡快接受不平等的貿易協議。香港作為中美貿易的重要中介,身處兩個經濟巨人的戰場,實難獨善其身,貿易戰對港商的衝擊將趨於直接和更加廣泛,更對香港的經濟出現嚴重的打擊和影响。 香港不但面對外患,更飽受自回歸以來史無前例的內憂困擾,自六月份修訂「逃犯條例」引起的爭議,集會、遊行、示威、抗議不斷升級,由最初數十萬人的和平遊行,演變成非法暴動,暴徒衝擊立法會、圍攻警署、塗污中聯辦外國徽、霸佔機場、堵路、破壞交通燈、海底隧道入口設施及智慧燈柱等,甚至追打警察,暴力行為簡直無法無天,香港由一個「法治天堂」,變成「暴力地獄」,而暴徒的行徑越演越烈,更揚言政府必須回應「五大訴求、缺一不可」,否則大家攬炒!即是如果政府不答應五大訴求,就玉石俱焚,同歸於盡。現時暴力情況已嚴重失控,特首林鄭月娥及其團隊似乎無計可施,任由亂局蔓延,而香港的經濟正面對沉重的打擊,無論旅遊、酒店、零售、餐飲、運輸及地產,皆受到不同的程度影響,情況比2003年的沙士更嚴重,如果政府短期內無法解決,公司倒閉、裁員將此起彼落,市民將面對失業及減薪的痛苦。 內憂外患不斷衝擊香港的政治及經濟環境,社會動盪,人心惶惶,有人對香港失去信心,計劃移民,有人擔心樓價大跌,積極賣樓,有人更認為香港將快死亡,變成一國一制。大家對未來的香港前景非常擔心,特別近期的地產市場受到政治及經濟不明朗的影響,成交量大幅減少,成交價向下跌,整個樓市就好像死市一樣,但我認為現在是入市的好時機,大家無須過份憂慮,暴風始終過去,暴雨不會只落不停,正如「股神」巴菲特的名句 : 「在別人貪婪時要保持警惕,而在別人警惕時就要貪婪」,因為危中有機,有機即表示可以找到高質素的樓盤、平宜的價錢及高回報的投資物業,我建議有心買樓的人士,入市前不妨參考以下的置業秘訣: 1) 選擇質素較高的樓盤,例如: 高層、靚景、方向好、樓齡新及有設施等。 2) 多視察不同區域的樓盤以作比較。 3) 有適合的樓盤,大膽議價,例如還價低叫價25%-30%,看看賣方反應才作決定。 4) 多做分析、研究,再參考近期及過去最高峰時候同類型樓盤的成交紀錄。 5) 落訂前小心計算個人的還款能力,同時必須向銀行查詢物業估價及按揭成數。 6) 切勿心急入市,亦不要盡信地產代理的說話,有需要時,可向專業人士例如律師或測量師查詢。 雖然香港現在內外受敵,但不要過份悲觀,始終雨過天青,如果有置業需要的人,應該把握現時入市的良機,否則錯失機會,後悔莫及。最近荃灣有個新樓盤短短一個月賣出500多伙,證明香港的住屋需求仍然强勁,香港的土地及房屋長期供應不足,樓價大跌的機會很低。 鄧慶年 董事總經理

香港內憂外患樓市危中有機
鄧慶年

貿易戰延續對香港物業市場的影響

中美貿易戰的戰線由關稅延伸至科技企業的打壓,雖然兩國之爭,早已預料不會那麼快結束,但這種咄咄相逼的政治行為,甚至是對特定企業的針對性行為並非市場預料之內。 從進口貿易量與科技技術,美國都遙遙領先,確實讓中國有點透不過氣,當然國家擁有的稀土資源及人民幣可貶值的空間,能夠有所增加這場戰事的抵抗力,但長此下去,只會兩敗倶傷。中美貿易戰的發展突然在最近一個月內360度逆轉,一切市場的樂觀情緒都給特朗普的推特(Tweet)所沖散,連帶本港住宅睇樓量也節節遞減。 若然貿易戰一直持續下去,究竟對本地房地產市場會有多大影響?首先內地為了迎戰貿易戰,一定要保持內需,保持內需就必然收緊外匯管制,讓大家希望內地會放寬資金來港投資的機會降低。內地官方已發表了人民幣會有波動,但將會有序變化,為了保持人民幣的國際地位,人民幣任意下瀉的機會不高,因此內地的購買力應該不會突然大幅削弱,變相內地投資者也沒有必要急於將人民幣走出去,反正要大額度出走也不太現實。 因此不難預計,內地來港的房地產投資者依然缺乏新玩家,若非以往在本港有資金池的投資者,新進投資者勢難現在來港加入競爭,因此往後賣地市場的寡頭壟斷狀況依然繼續,即使在香港有資金池的內地投資者,也會趨向舊樓重建市場,一來減低市場對內地投資的迴響,二來競爭也相對低調及較少。 但貿易戰對於香港的物業市場變化,那就要將不同類型物業分開分析,若然是住宅物業,相對的抗跌能力較高,始終這裡人口密度高,在土地供應不足下,加上過往財富的累積,需求依然強勁。那寫字樓物業,就要按區分研究,若然是一線商廈物業,例如位處中環、金鐘、上環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀一帶,價格應該還是比較堅固,但對於一些新發展的商圈,若主流租客是商貿客戶為主、或為大型企業的後勤作業辦公室,那受貿易戰的衝擊將會較大,而其次比較受影響的是工業物業。 雖然香港的工業物業都不是以工業用途為主,反而是用作商業用途,甚或業主購入憧憬活化變成商廈,在貿易戰的陰霾下,相信這類物業實力較低的租戶較多,不穩性也較大,而投資者收購這些工業物業作活化用途也變得謹慎。 同樣,零售物業也難免受到衝擊,因很大程度零售業都是依賴內地遊客消費,貿易戰一方面刺激內需,另一方面也降低內地人往外消費,因此零售物業也會面臨打擊。但無論如何,這只是假設貿易戰一直惡化及延續下去的後果,眼看現在的環境,這場貿易戰不會輕易結束,但也不會沒有中場休息的時間。只盼大灣區的發展能提速推進,為本地經濟及物業市場作支持及後盾。 2019年5月25日

貿易戰延續對香港物業市場的影響
張翹楚

加強內部協調 提升發展潛力

政府早前公開招標出售一塊位於屯門景秀里的住宅地皮,入標情況反應相當積極,共18個發展商參與投標,地皮最終亦以高出市場預期的地價批出。值得注意的是,賣地章程罕有地列明容許買方日後如獲得城規會批准放寬地積比率,可向地政總署申請修改地契中涉及建築面積的限制,筆者希望就此分享一下。 地政總署有指引列明,在一般情況下,經政府招標或拍賣並以市值出售的土地於批出後5年內不會接受有關契約內如土地用途、高度限制、地積比率等主要條款的修訂申請。而這次賣地章程中注明容許買方日後如獲批准,則可就地契中涉及建築面積(現時地積比率為3.3倍)的限制申請契約修訂。鑑於是次地皮旁邊的政府用地曾於2014年獲城規會批准放寬至4倍地積比,故上述做法某程度上可提高該土地於發展上的靈活性,使土地資源得以進一步釋放。 然而,這樣的安排亦有不少地方值得留意。參考旁邊用地的發展限制,是次地皮很可能獲城規會批准放寬至同樣4倍地積比。地政總署如容許發展商可於獲批後立即進行涉及建築面積限制的契約修訂申請,那何不於推售地皮前先與各部門進行內部協調,再直接於地契內訂明容許4倍地積比? 此做法既可保持市場方面對地皮發展限制的確定性,亦可節省地政總署進行契約修訂和城規會處理放寬地積比率申請的工作,以及免卻與發展商於契約修訂後商討補地價事宜的時間。 此外,由於政府對獲批土地會給予約5年的發展時限,故發展商亦有可能礙於申請及等待審批需時,而選擇不就改動地契提出申請,放棄土地原本可加以利用的發展潛力,繼而浪費地皮潛在可形成的住宅單位供應。 2019年 9月12日 (隔周四刊登)

加強內部協調 提升發展潛力
張聖典