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樓聲隨筆——代理行推「無底薪高佣制」

2019-02-21

自政府推出新房策後,整體市況級級下跌,隨後發展商急減價應對,並取得不俗的反應,惟市況仍未復甦,交投量仍維持低位。一向依靠新盤及二手佣金收益的代理界,受到交投量仍未復甦所影響,加上代理人數仍有39811人,雖然按月已減少212人,但整體人數在僧多粥少的實況下,代理公司亦感到壓力,故紛紛採取開源節流方法。除了未能開單的代理接受自然淘汰外,有代理行推出新制,該公司旗下前線代理,全數轉為無底薪,並改為高佣金制度,佣金由過往的27%,調升由40%起跳,最高更可達50%。   「以目前代理人數計算,上月錄得的住宅買賣5589宗買賣登記,即每7人才可搶得一單成交,競爭已屬劇烈。若果以去年11月錄得的3953宗及12月錄得的3038宗,則分別10人及13人爭1宗成交,進一步反映去年市況相當差勁。不少前線代理因無法開單已逐步淡出市場,以致代理人數按月級級下跌,部份代理行亦因生意下滑而改變策略轉新制度。其中有中型行計劃於下月開始實施,將全部前線代理轉為無底薪,不過卻改為高佣金計劃,佣金將由原來的27%,調升由40%起跳,最高更可達50%。」一間龍頭大行董事指,市況於去年下半年開始急轉下滑,不少代理行亦因應市況作出改變。事實上,市場亦有部份前線代理較喜愛拆佣比例較高,但沒有底薪的工作模式,可以逐單計數。預算在新模式下,代理行只會節省底薪成本,但其他營運成本,包括舖租卻無法降低。 張日強

專家筆陣

發出香港境外物業的違規廣告

一般而言,香港境外物業的交易並不在地產代理監管局的管轄範圍內,但倘若已持有監管局牌照的地產代理參與境外物業(不論是否未建成物業)的銷售,則須遵循相關適用指引,向消費者提供更清晰準確的資訊。當中,持牌地產代理就香港境外未建成物業發出廣告時,須遵守監管局發出的相關執業通告,否則有可能被監管局紀律處分。 監管局職員在進行報刊廣告巡查時,發現一則由持牌地產代理公司發出的一個英國未建成物業發展項目的廣告中,沒有根據監管局執業通告(編號17-03(CR))的要求,在廣告中清楚述明發展許可證或批文編號、發出以上文件的有關當局的名稱;以及買方是否將取得土地權益、建於該土地上的樓宇權益及∕或使用和佔用樓宇內的物業的權利。 該持牌地產代理公司承認,因在發出該廣告時疏忽及尚未深入了解有關執業通告的規定而違規,表示往後會遵守相關規定。 監管局紀律委員會認為該地產代理公司在發出物業廣告時沒有遵守執業通告的指引,因而違反監管局制訂的《操守守則》第3.2.1段:「地產代理和營業員應熟悉並必須在執業時遵守《地產代理條例》、其附屬法例、本操守守則,以及由監管局不時發布的所有其他指引。 」紀律委員會決定譴責該地產代理公司及罰款3000元。 2019年2月12日

發出香港境外物業的違規廣告
地產代理監管局

經濟外圍影響樓市 新盤先求量再求價

受到中美貿易戰影響,樓價由去年初節節上升,直至去年第四季樓市吹淡風,樓價由高位開始下調,經歷大約3個月的樓市調整期。其後隨著中美貿易戰緩和,加上觀塘及白石角大型新盤以低價開售報捷,迅速成市場焦點,帶動樓市回暖,令一月份整體住宅交投轉趨活躍,部分屋苑成交量明顯上升。 踏入二月份,因農曆新年長假期傳統淡季,故成交量放緩,展望樓市未來發展,香港經濟基調尚算良好,至於中美貿戰難以短時間解決,問題在於兩國之間矛盾如未有進一步加深,解決只是時間上的問題,相信今年上半年樓價表現平穩。 去年樓市可以「先升後回」形容,直至去年底至今年初因有大型新盤,再以低價招徠,加上臨近新春前,市場氣氛改善,原因為發展商懂得跟隨市場的反應作出調整,一手樓價調節升跌速度快,就以近期新盤首批單位開價貼近二手市場,令潛在購買力重投市場。 踏入豬年,一手及二手樓市表現方面,預計成交仍會以新盤作主導,相信今年發展商推盤會採取以「先求量後求價」策略,銷情理想才審慎提價。以現時市況來看,樓盤以貼近市場價錢推售,適合市民承接力,銷情反應一定好,倘若發展商定價較進取,去貨速度則會較慢。 二手市場方面,去年迷你戶呎價勁升,相反3房或以上的中型單位,升勢較細戶慢,預計這個明顯的差距仍然存在,換樓客在換樓時要面對按揭限制,要先墊支雙倍印花稅,在限期內成功換樓後才可退還,套現完又未必足以負擔新單位的大部分樓價,令換樓階梯陷於停頓,中型單位流轉慢,成交量自然少,表現不及成交量多的細單位。 息口的影響對整體樓市已淡化,普遍預計美國今年的加息步伐會放緩,焦點反而會落在中美貿易戰上,如無出人意表的發展,隨着一手及二手成交量回升,整體樓價走勢將靠穩。 2019年2月15日

經濟外圍影響樓市  新盤先求量再求價
吳啟民

資金總要找出路

香港樓市有講不完的話題。踏入豬年,遇到朋友總會問,"今年樓市怎麼看?" 坦白說,我沒有水晶球,難以完全準確預測樓價走勢,但有一點大家應該要知道,看淡後市的理由有很多,利好後市的因素也有不少,因此筆者認為,今年樓市是好淡爭持局面,應該採取中庸之道,是否入市買樓,應該根據個人實際需要而定。 前幾天在一家科技公司的春茗宴會上,與紀惠集團湯文亮博士同枱,湯博士笑稱自己看淡後市,卻入市買商廈,是口是心非,我說博士呀,我看好後市,卻推盤賣樓,一樣是口是心非。我的話還沒說完,最後湯博士再指出,這一兩年樓市或者會靜一點,過兩年後市就會大逆轉,到時樓價會大幅回升,他指的是甲級寫字樓。 每個人入市的取態不同,自用或投資不可相提並論,我只能說,財團買樓是看長線,投資期可長達十年八載,樓市短期的回調,正是他們趁低吸納之時。不知道閣下處於甚麼狀況?是首置還是投資、是住宅還是工商舖?每一個範疇的選擇都不一樣。很贊同湯博士說的一句話,就是地產評論員提供的樓市見解,僅供讀者參考而已,不負任何責任。 回說利好與利淡的因素吧。利淡方面,焦點主要在中美兩國之間的糾紛上,貿易戰會一邊叫停,另一邊又繼續,在金融,科技,政治,軍事和國際事務等領域,將出現沒完沒了的爭吵,從而演變成為一種常態;還有,港府積極尋找土地開發,人們對後市大量供應的預期;以及市場普遍認為樓價過高,必需作出大幅調整等等,都是看淡樓市的合理理由。 至於利好因素方面,美國經濟前景不穩,利率有機會長期不加;新盤雖然減價促銷,但樓盤暢銷顯示市場購買力巨大;內地有機會再次降準刺激經濟,資金或有部分流入香港;還有,未來幾年失業率創新低,經濟增長維持3%左右等等,都是支持樓市回穩的重要因素。大家可能覺得這些是老生常談,但不可否認都是事實。 最後一點,也是最重要的一點,就是資金走向。筆者曾多次強調,香港樓市是資金市,資金不走,樓市不跌,利息也難加,香港銀行14萬億存款如何處置?資金總要找出路。很多人說當經濟市場波動時,悲觀情緒會令大量資金流走,可是為甚麼說了這麼久,銀行裡仍然還有那麼多錢?大家又會否反過來想一想,如果這些熱錢投進樓市,樓市又會變成怎麼樣? 2019年2月15日

資金總要找出路
蔡志忠

居屋和上車谷底經已到達

去年下半年,我不斷提醒認為居屋和600萬以下上車購買力將在11月居屋攪珠抽籤後回流市場,我更強調「即使其中1%-2%回流,足以令市場上的劈價盤完全被消化!」 近期我在網上見到有些評論對我以上觀點有所質疑的,他們質疑的基礎相信是根據差餉物業估價署去年12月全港樓價下跌了2.40%和中原指數全港樓價在去年12月下跌2.77%及1月份下跌1.15%來做推斷,他們認為去年11月29日並沒有購買力回流,否則樓價不會下跌,另外也質疑抽籤那「27萬大軍」去了那裡?我都想以數據作一些回應。 去年下半年我也一直只針對600萬以下上車私樓及居屋去評估樓市,既然我判斷的只是個別板塊,以上用全港板塊去批判的說法是對我不公平的,市場是處於不同板塊個別先後發展及調整的實況,我評論的都只是最先調整及最先回復的板塊,而在市場上很多板塊到現在也仍是在調整中的,我們應用所評論的有關板塊的數據去印證觀點。 事實上最早調整的居屋板塊谷底是在去年10月,10月之後已經逐步回升了,由谷底到12月尾總共是回升了4.7%(根據房委會全港居屋第二市場成交資料計算),至於600萬以下的私樓方面,以中原指數的嘉湖山莊數據去計算,單是去年12月已經上升了8.2%! 而屯門祥益指數的谷底亦在去年11月找到了,單是12月總共上升了15.6%!我所評估的板塊如果用回所屬的數據去看,的確是在11月29日之後出現了明顯上升,至於說「27萬大軍」,我只是有評論「縱使27萬申請者裡面有1%回流市場已足以令到平盤清除」,從沒有說過會全體回流,縱使是,稍為有市場常識的人都會知道買家數量並不相等於成交數量。 當市場上每一個筍盤賣出了之後都會令之後的準買家增加了入市成本和心理障礙!整件事的重點是「筍盤是否被掃清」,事實是市場已由去年11月29日前的遍地平盤,到了現在大劈價盤已不再,這個才是我當時的忠告重點。 2019年2月15日

居屋和上車谷底經已到達
汪敦敬

2019年投資日本新趨勢

日本電視台報導,首相安倍晉三在中國農曆新年大年初一發表演說,內容是中日關係良好,日本非常歡迎中國人來日本旅遊,同時呼喚日本國民也要多去中國旅行,安倍高調歡迎中國遊客,原因是在2013年全球旅客去日本旅遊只有830萬人次,但是在2018年全年中國遊客已經有830萬人次,去年全球旅客去日本更突破3000萬人次,非常缺乏酒店房間,所以日本政府去年6月15號實施民宿合法化,舒緩旅客訂房問題。 明年便是東京2020奧運會,相信旅客會突破4千萬人次,筆者身在東京,聽到一些旅行社的經營狀況!目前中國旅客必須要提供機票及酒店證明才能拿到簽證入境去日本旅遊,很多中國內地團基於拿不到洒店住宿房,就算有足夠旅客也不能成團來日本,特別是東京的一些熱門地點。 所以筆者近期收到小道消息!東京今年七月有機會開放一些合資格的民宿單位的經營日數由原來的180天增加到一年365天(消息未經日本政府確認,特此聲明)如果消息屬實這是對一個外國投資者的天大利好消息! 而在2月17號日本電視台新聞報導,大阪西城區即將興建中華街,設計及風格會參考橫濱的中華街做籃本,目前西城區有一個非常出名的紅燈區地方叫「飛田新地」就像香港從前的上海街及砵蘭街紅燈區一樣,之後就打造成旺角地標朗豪坊。而今天西成區變成中華街是一個非常震撼的消息! 在大阪西城區是貧民區房價低廉,距離天王寺及通天塔只是三至四公里路程,目前這區的地皮一下子就變成搶手貨,加上日本每年3-4月份櫻花盛開的時候天氣回暖是房地產市埸的傳統旺季,不論租或買賣成交活躍,相信大阪今年的房地產價量齊升。 說回東京,日本人夢寐以求都要上京找機會奮鬥,每年來東京留學及大學畢業生就職或是轉職的上班族人數都會增加,對於住房就更加緊張,東京大阪近期很多市民轉租為買,基於各項經濟數據表現良好及在供樓的利息對比交租金便宜下,本地日本人越來越感到交租不化算。 因為在日本比較年份新的房子都可以做低息樓宇按揭貸款,額度達90%甚至到100%樓價都可以,衹要有合法居留及穩定工作有交足稅金便可以成功申請貸款真係供樓平過交租,而外國投資者也可以做5-6成樓宇按揭貸款。 筆者還看世界,放眼亞洲,適合香港人海外置業的地方大多數是發展商一手市場主導樓市,大部分國家二手市場並未成熟,而日本是唯一可以稱得上二手市場比較成熟,而政府未有棘招干預樓市,不論本地人或外國人買入買出的房地產成本都是一樣。筆者一直相信從2014年到2024年為日本房地產的黃金十年價量齊升,今年相信是東京及大阪的轉角市房價很大機會跳升(跳價)大家拭目以待! 2019年2月21日

2019年投資日本新趨勢
楊官華

誰來幫助劏房戶?

  樓價日日升,劏房呎租更早已超過豪宅,但居住面積卻愈來愈細,由過往有約二百平方呎;到今天,不少只有數十平方呎,據最新統計,劏房平均面積只有一百平方呎,居住環境更見惡劣。   居住環境不理想,小市民還要承受高昂的租金,因現時業主出租劏房遠較豪宅租金回報為高,令劏房有增無減,而豪宅業主會對租戶比較有要求,但劏房的租客少有議價能力,令租戶缺乏應有的權力及保障。就如電費及水費更較一般住宅為高,因為不少劏房業主濫收電費及水費,令這些基層居民生活更是百上加斤,苦不堪言。 轉售電力違例   過去數年,已有不少團體、議員提出質疑,為何政府容許劏房單位的水電費被炒高,無視基層生活苦況,政府各部門互相推責,令問題日益嚴重,我們的政府真無力處理及解決這些問題嗎?   還記得政府曾推出電費補貼嗎?但在業主濫收電費情況下,劏房租戶也未能受惠,政府助市民解困的好意,卻變成助長業主欺侮基層市民。   香港兩間供電商的電費是採用累進方式收費,一般情況,用電愈多、收費愈多;不過,現時不少劏房業主並非按供電、供水相關收費標準向租客收費,而是濫收,有劏房戶需支付3元一度電,遠超一般住宅收費。劏房業主明明違反電力公司與客戶簽署的「供電則例」,客戶不得把購自電力公司的電力轉售予第三者,無人可以處理相關問題嗎?最令人不滿是業主濫收電費,會被終止供電,即是懲罰租客。   兩電指舉證困難,但不代表困難就不能舉證,只要能配合修改「供電則例」,加上加重罰則,如將轉售電力而被終止供電時,可否考慮當有關單位業主要求復電時,需要出示由專業人士証明有關單位與批准圖則一致,沒有改動或僭建等,如此,不單可減少劏房數目,也令業主濫收不足以抵銷損失。政府同時也要教育市民,不要啞忍,鼓勵他們勇於投訴,免再任人魚肉。 2018年1月23日

誰來幫助劏房戶?
謝偉銓

創新科技—地產代理新台階

時代是不停在變化、進步,舊有的營運模式過了一段日子已經不合時宜,因此時代變化向來是企業營運所面對的一場博弈。昔日愛迪生發明了電燈,可能間接令賣火柴的女孩因而餓死;同樣智能手機的出現,亦令原先專注傳統手提電話生產的公司瀕臨破產邊緣,任何一間企業必須時刻留意市場的變化,在營運模式上作出變革、昇華,才可以帶領企業走得更高、更遠。 早於13年前即2006年,當年美國時代雜誌已將互聯網上的每一個網民,選為當年年度風雲人物,再者過去十多年來互聯網的威力已經更加無遠弗屆,互聯網的滲透普及程度已同樣大大提高,再者隨著資訊科技的發達,現時的網站的應用,最緊要是快、準、齊,網頁的吸客能力絕對不可低估。 網上搵樓便是一個活生生的例子,據Q房網香港數據研究中心,整合Q房網香港官方網站、手機應用程式、其他網上搵樓平台資料,綜合每周網上搜查售盤及租盤的查詢次數,計算出每周Q房網綜合網上搵樓指數(QCI),最新指數(QCI)為138.6點,較2017的平均值100點大升38.65%,數字除了反映客戶入市意欲增加外,指數亦反映網上搵樓已是大勢所趨,透過網上搵樓總比直接前往分行更加快捷方便,相信透過網上搵樓已成為習慣市場趨勢。 新近中央政府正式公布<粵港澳大灣區發展規劃鋼要>,列明計劃將大灣區建設成具全球影響力的國際科技創新中心,「加強創新平台建設,大力發展新技術、新產業、新業態、新模式,加快形成以創新為主要動力和支撐的經濟體系。」相信隨著時代的變遷,創新科技已經是未來發展不可或缺的趨勢。 下月一日開始,Q房網香港亦宣布展開地產代理的新一頁,全力推動「合伙人共贏計劃」,藉地產代理新模式,Q房網平台資源效益最大化,提升網絡市場推廣成效,掌握網絡大時代的洪流,帶領地產代理展開創新科技新台階。 2019年2月19日

創新科技—地產代理新台階
陳坤興

四季都是置業時

新年伊始,親友碰頭都問筆者如何看現在的樓市。難怪,港人一生人中最大的一筆支出莫如結婚和買樓,尤其經過近年的暴升,離島鄉郊都逾萬元一呎,誰不關心樓市呢?筆者立場堅定:用家是任何時間都適合入市。除為家人謀一安樂窩的人,應儲夠錢就買,做生意的人,也不應忽略自置舖位的重要性。筆者在報章上讀到那些幾十年老字號因不敵業主瘋狂加租而結業都很唏噓。昨晚,筆者與家人光顧上環一家馳名老式茶樓,正正因為將在本年第二季租約屆滿,可能被業主清拆並重建、或會結業、或會搬去新界(因新界租金較便宜)以新字號開業。若然那位老東家幾十年前自置舖位,那麼,這家百年老店可繼續在原址發揚光大了。 很多老店消失於時間的洪流之中,原因不外乎是沒有子女肯繼承父業,又或者業主加租,而以後者其實是可以避免的。稱得上老字號自然有一群捧場客,老主顧,生意好。有錢賺,原應有一定的租金承擔力,但面對財雄勢厚的跨國名店或本地上市連鎖店,他們為謀戰略據點而擲重金,試問賺那一個幾毫,做街坊生意的小店如何能招架呢?我們昔日在屋邨裡同雜貨舖老闆寒喧,與樓下茶餐廳老闆閒話家常或暢談馬經,今日已變成一張張連鎖店的冷面孔了。屋邨由政府租予老百姓,變成領展租予財團,小店自然難以染指,但在舊區做街坊生意的小店,若然是自置物業,情況就完全不同了。 小店主要存在於民生街上,炒味遠比不上一線旺區,相對穩定,即使去年開始,舖市開始放緩,民生街舖位回落幅度有限,但筆者覺得,若然是自用,此刻也應自置物業,原因有三點: 1. 合適用家的舖是可遇不可求的,例如飲食或成衣,特別聚在某條主題街,又或者你做開了某區的街坊生意,其他區就算有便宜舖,不是你杯茶,你也不考慮。所以你一遇心儀,合用的舖,就不應瞻前顧後,猶豫不決了。 2. 很多人擔心[買貴嘢],整天幻想谷底撿便宜。首先,供樓都30年啦!物業是長線投資,以近三十年為例,中間雖經歷九七金融風暴、零三年沙士和零八年的金融海嘯,但今日樓價仍高出九七高位以倍計。換句話說,長期持有物業,是必賺的。最重要是,每次我們見到樓市回落,本能地停止買樓或甚至賣樓,企圖捕捉最低價入市,但每次你的如意算盤都打不響,因為永遠樓市都在你最不為意時,來一個大轉勢。而且每次反彈,速度都很急,你以為小陽春,等它回一回才入市吧,誰知越升越急,越升都難上車。基本上任何種類物業,舖位也好,住宅也好,都有相同情況。因此,若然你不是炒波幅,[平就買,貴就賣]的投機者,你有實際需要,你是用家,四季都是入市時間。 3. 自置居所的人求[安居樂業],舖也一樣,不用煩每隔幾年同業主拗新租約條件,集中精神去做好自己盤生意,自然事半功倍。若然一間老字號儘管有幾十年老招牌,但每幾年就搬一搬,給人的印象同幾十年老舖老店,只此一家一比,自然是老舖老店好,做得成功的店,更會成為區內或該條街的地標,更有機會[舖位因老店而貴]。即使真的有一天老店子孫不想繼承,舖位的多年升值,加上老字號做旺了這間店,日後光榮結業,出售舖位,又是一筆意想不到的財產。 老一輩的生意人都會買廠或舖或寫字樓自用。而近年的生意人見生意好,則利用賺回來的錢擴張,租多幾個舖而不考慮自置物業經營生意。不過,規模驟增,往往人手,產品素質和管理,分店都未必馬上可跟上,導致生意走下坡。因為這種急功近利的思維,近幾十年,能打響招牌的老字號屈指可數。昔日的生意人步步為營,專心做好自己間舖這種[專注]的精神,若然他們全就都自置舖位,香港現在應有不少百年名牌老店了。                               黃芳人

四季都是置業時
黃芳人

置業要量力而為

樓市近月的悲觀情緒依然波有改變,美國加息令股市大幅波動,股市下跌,樓市也有好不了那裡去,還好觀塘有一個新樓盤,稍為減價便賣個滿堂好;足以證明購買力仍在,羊群心態的買家多的是,總之還是要看個人能力負擔,承受樓價下跌帶來的壓力和衝擊。 內地多個地區有民眾在售樓處示威,嚷著發展商近月減價求促銷樓盤,令原先購入的市民未曾入住,樓價已大跌30%,結集在樓盤前示威,可是又有何用呢?樓價下跌就叫發展商「回水」,樓價升的時候又有分過利潤給發展商嗎?「輸打嬴要」是大多數人的心態,希望想置業的市民真的要三思而後行,量力而為! 近日很多聲音要求政府調控辣招,特首斬釘截鐵地說不會因近日樓市下跌而減辣;當然,若樓市下跌而減辣,釋放大量樓盤於市場,那時候就真的雪上加霜了。筆者一早已講過辣招是用於樓市下跌來穩定樓價,若樓市回穩後便可取消,這樣才真的是由政府穩定樓市。 當年政府於樓市上升時用辣招調控,根本就是「斷錯症落錯藥」,所以樓市從辣招實施後,年年上升,導致今天進退兩難,臨時樓市調控措施變成了不能取消的法則。 2019年來臨,很多同業們都預測今年樓市整體下跌10%至20%;正如2015年初,一樣很多專家預測樓市下跌,但到2015年中,樓市回升,紛紛又轉軚預測上升。其實這世上沒有人有水晶球可以100% 預測未來,只要本身真的有需要置業自住,遇到合適的物業,任何時候都是置業良機對吧? 2019年1月5日

置業要量力而為
甄子文

游資尋找「泊位」 大買賣陸續有來

去年工商鋪市場經歷了豐收的一年,「超級大刁」連環湧現,刺激成交金額飆升,最為矚目的當然是中環中心75%業權以402億元天價售出,創本港歷來最大宗單一物業交易。展望2018年,筆者對於工商鋪大手買賣仍然十分樂觀,當中「麵包價」仍然平過「麵粉價」的商廈,以及憧憬重啟活化政策概念的工廈,前景可望看高一綫。 中環中心75%業權高價沽 根據美聯工商鋪資料研究部數據顯示,計及公司轉讓在內,去年工商鋪合共錄得9124宗買賣,成交金額合共超過2400億元,金額創下歷史新高。 事實上,去年「超級大刁」交投活躍,三宗最大手買賣,包括中環中心75%業權(402億元)、領展售出17個商場(230億元)及觀塘8 Bay East全幢商廈(90億元),合共已涉資逾700多億元,「超級大刁」之多,是以往難以想像的。 大手交投增加,原因眾多,較主要的是市場資金十分充裕,截至去年底,本港貨幣供應M3已經約14萬億元,較1997年的不足3萬億元,高出約4倍,資金氾濫下,游資自然需要尋找停泊地方,一向屬投資熱門選擇的工商鋪自然受惠。 逾億元交投急升 其次,近年工商鋪物業價格飆升,不少物業成交價動輒逾億元,最明顯的例子,以往手持數億元資金,便可購入全幢物業,但今時今日數億元隨時連購入核心區一層甲廈也不能。 展望今年,上述正面因素仍然存在,而工商鋪每個板塊都各有利好因素,故筆者仍看好逾億元的大手成交。至於板塊方面,筆者最看好商廈及工廈市場的前景。 受惠一帶一路 商廈方面,最主要原因乃去年中環美利道商業地王以破紀錄每呎樓面地價逾5萬元批出,該幅地皮的「麵粉價」較全港大部分甲廈的「麵包價」還要高,此舉即時令到大批甲廈業主反價封盤。 同時,受惠「一帶一路」及粵港澳大灣區政策推動,中資對於寫字樓的需求將有增無減,該批企業尤其鍾情港島核心區臨海的寫字樓,加上甲廈空置率一直處於低水平,相信今年商廈市場仍是市場焦點。 工廈商廈看高一綫 工廈方面,憧憬重啟活化政策相信會是今年的主題。事實上,政府已於去年的《施政報告》明確表明,將會研究重推該政策,低層單位也或可改作非工業用途,不少投資者及發展商已於去年率先入市,今年工廈物業相信仍會繼續受捧。 2018年1月16日

游資尋找「泊位」 大買賣陸續有來
黃漢成

租管,縈繞不斷的課題

租務管制不是新的專業名詞,偶爾也會聽到有人重提在香港重新執行租務管制,自70年代初,香港已有租務管制,直至1996年間,才取消租務管制。租務管制的原意是控制租金升幅及防止業主因租金爭議將租客趕出其物業,讓中、低收入人士受惠。 但租金管制不是一項簡單政策,更是一門經濟科研究課題,租金管制顧名思義就是控制租金不能提升到市場租金的水平,若物業的價值是按未來租金收入的淨現值總和計算,租金收入受到限制,物業價值也會受到影響,以往在高息環境下,物業回報率雖然偏高,同時間按揭成數亦甚高,但部分樓宇租金回報依然未能完全抵償所有物業開銷。 在租務管制下,導致業主對一些樓齡較高的物業及維修成本較高的物業疏於打理,出現日久失修的現象,而業主為了逃避租管,部分業主會要求租客簽署額外合約,獨立租賃其它傢俬電器,來間接加租。除此以外,租管也增加土地審裁處需要處理的租賃糾紛個案。甚至有學者指出,租管可能會造成惡性循環,減低當業主的誘因! 而導致最終房屋供應量因需求減少而遞減。其實租管問題不少,其成效的確定性也時有爭議,但為何久不久也會被人重提,皆因連美國紐約或德國柏林等大城市,都有不同程度的租務管制或租金穩定機制。 在實施租管的國家,主要是針對租金升幅較厲害的城市或地區,但隨著本港樓價有所放緩,租金的升幅也開始減慢,根據差餉物業估價署的私人住宅各類單位租金售價指數,直至2018年11月,租金與售價同比升幅分別為4.6%與5.5%,兩者相約,反映通脹的綜合物價指數,在扣除政府一次性的紓困措施後為2.9%,租金升幅只略高於通脹1.7%,因此現時重提租管,似乎並非最恰當的時候。 但未來土地供應如此不足,長遠房屋供應量有限,租金往後升幅難免持續高於通脹,除了以往租管方法以外,政府可考慮提供物業稅抵扣于那些業主的租金總收益(包括所有雜費收入)不高於應課差餉租值,籍此避免提供直接租金補貼,拉高樓價或純租金管制壓抑業主維修意欲。 2019年1月23日

租管,縈繞不斷的課題
張翹楚

調整公私營比例 有助紓緩房屋問題

本港住屋問題作為本屆政府施政的重中之重,行政長官林鄭月娥早於去年發表施政報告之前,已提及過可考慮將公私營房屋比例由六比四改為七比三。直至最近,政府在公布新一份《長遠房屋策略》中表明決定將公私營房屋供應比例調整至七比三。筆者贊同相關做法,認為在市場推出更多公營房屋單位,將有助減輕本港的房屋問題。 對於坊間有意見認為是次調整公私營房屋比例,可能會令私樓供應減少,導致未來私人住宅市場價格上升,憂慮措施將使市民置業難度更上一層樓,筆者對此則持其他看法。 目前樓價高企,即使現時香港仍處於低息環境,市民在供款能力方面可能不成問題,但部分人依然需要借助上一輩提供財政支援才能應付首期款項。 政府將公私營房屋比例調整至七比三,可以預期部分能力較為邊緣的買家將考慮從私營房屋市場轉移至更可負擔的公營房屋市場。政府推出上述措施為市場提供更多更可負擔的公營房屋, 減輕部分有意置業的市民的財政負擔。而私營房屋市場在供應及需求同時減少的情況下,價格水平也未必會出現大幅上升。 再者,由政府推出用作興建私人住宅的用地雖然有所減少,但地產發展商仍然可以透過把私人擁有的農地改劃作住宅或其他用途,和加快推進收購舊樓重建的速度,以開闢其他可作地產發展的土地來源。 總而言之,上調公私營房屋比例以提供更多可負擔的公營房屋,將有利改善目前置業難的問題,尤其對年輕人而言。 2019年2月1日

調整公私營比例 有助紓緩房屋問題
張聖典