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樓聲隨筆——啟德地價重返一年前水平

2019-11-14

  本港政治事件持續發酵,示威衝突加劇下,直接影響整體經濟及樓市發展,上周截標的啟德住宅地皮收到四份標書,剛於昨日開標,由一個合組財團以逾159.5億投得,每方呎樓面地價1.32萬。有關成交價除了是市場估值下限價還要低5%外,地價更重返一年前水平,反映過去約五個月期間,政治事件愈演愈烈,令本港樓價緩緩下跌,在「麵包價」下跌下,相信「麵粉價」回落亦可理解。 每呎樓面地價1.32萬   「上周截標的啟德住宅地皮,位處舊機場跑道區前排位置,擁維港海景,備受市場注視。毗鄰海景住宅地皮於過去一至兩年間,每方呎造價介乎1.7至1.9萬不等;至於內海住宅地皮,每方呎造價則介乎1.1至1.5萬不等。由於今次截標的地皮擁有全維港海景,故業界都以全海景作估值,惟政治事件加劇,地皮早前曾兩度下調估值,累計跌幅15%,市場估值介乎168至192億,每方呎樓面地價1.4至1.6萬。惟昨日開標價為159.5億,每方呎樓面地價1.32萬,除了較市場估值下限價還要低5%外,地價更是重返一年前水平,亦是啟德跑道區每呎造價最低的全海景住宅地,相信往後推出的啟德住宅地皮,估值都有所回落,最少要調低10%或以上。」一間大型測量師行董事指,從近月差餉物業估價署數據顯示,過去四個月樓價持續下跌,累積跌幅逾4%,相信樓價下跌之時,地價亦會回落。 張日強

專家筆陣

維修責任須釐清

地產代理在處理物業交易時,應協助買賣雙方釐清交易細節,包括物業維修費的繳付責任,並須採取適當措施保障客戶利益,否則有可能被地產代理監管局紀律處分。 一名營業員在一宗住宅物業買賣中擔任雙邊代理。由於該物業所屬的大廈註有一項建築命令,賣方在簽署臨時買賣合約前,就維修費責任誰屬的問題向該名營業員查詢。該名營業員回應稱,倘若在成交日之前落實每戶所支付的維修費金額,費用由賣方支付,如在成交日之後才落實,則由買方負責。 及後,賣方簽署正式買賣合約時,其代表律師發現臨約條款上沒有列明有關維修費責任的事宜,遂建議賣方要求該營業員補交一份釐清維修費責任的文件,以避免爭拗,惟該營業員表示買方拒絕加簽任何文件。 為完成交易,賣方最終需支付55000元維修費。她不滿營業員的處理手法,遂向監管局作出投訴。 監管局紀律委員會認為該營業員沒有提醒賣方注意維修費的責任問題;他在安排賣方簽署臨約前,亦沒有就釐清大廈維修費責任作出任何措施,因而違反了《操守守則》第3.4.1段:「作為代理或受委託為代理的地產代理和營業員,應保障和促進客戶的利益、按照地產代理協議執行客戶的指示,並對交易各方公平公正。」 結果,紀律委員會決定譴責該名營業員、向他罰款3,000 元,並在其牌照上附加條件,要求他在12 個月內透過參加持續專業進修計劃下的「合規及有效管理」類別的講座或研討會取得共12 個學分。 2019年11月7日 (每月兩稿、周四刊登) *11月的兩篇文章會於7日及21日刊登

維修責任須釐清
地產代理監管局

減息及寬保利好因素 刺激一二手交投

近日樓市利好因素不斷,本地個別銀行先後宣布減息,為11年來首次減息,出乎市場預料,減息降低借貸成本,有助減輕買家供樓負擔及紓緩企業壓力,及時為樓價及整體交投帶來正面支持,加上施政報告早前提出放寬按揭保險計劃的樓價上限後,首置買家最為受惠,為一眾本來欠缺首期的買家帶來希望,在「供樓平過租」的前提帶動下,進一步刺激買家入市意欲,整體市場交投再度上升。 樓市氣氛明顯轉趨活躍,二手市場積壓購買力陸續釋放,市場有望重啟換樓鏈,大碼單位同樣獲買家青睞。沙田指標屋苑沙田第一城一個低層單位,實用面積853方呎,亦成功以1000萬轉手,利好因素確實為樓市帶來「小陽春」。旺角居屋富榮花園一個低層3房戶,近日亦成功以738萬(居二市場價)易手,顯示二手居屋同樣受惠市況轉旺,承接力跟隨大市走勢轉強。 與此同時,大市氣氛向好同樣有助帶動一手銷情,新界區青衣新盤明翹匯首輪公開發售375伙,即日全數沽清,次輪推售292伙,市場消息指累收約6000票,登記認購反應不俗。至於未來發展走勢,倘若社會事件持續惡化,對整體經濟會帶來一定影響,樓市短期仍會有實質需求支持,相信市場買賣成交仍會集中以上車首置客為主。 2019年11月8日 (隔周五刊登)

減息及寬保利好因素 刺激一二手交投
吳啟民

不鼓勵現在入市買樓

施政報告推出首置者9成按揭買樓措施,敏感的樓市立刻升溫,市場出現一陣搶購潮。有讀者問︰「現在是否買樓時機?」作為地產界人士,向來給人的感覺是唱好樓市,推買家入市。因此,大多數地產評論者的見解都早已被標籤,筆者當然也不例外。 筆者想認真地回應讀者,我的文章從來沒有故意鼓吹買家入市,很多年來都是這樣。無可否認,如果屬於首次置業,有實際的自住需要,本人還是比較贊成他們買樓。對於有網友老是認為筆者唱好樓市,目的是想做生意,不瞞大家,筆者現在的身份稱為一名投資者更為貼切,雖然旗下公司也有涉及代理業務,但完全沒有刻意想做網友中介生意的企圖。 言歸正傳,究竟現在該不該買樓?市場的確已經復甦,然而,筆者並不鼓勵現在買樓,置業是人生大事,樓房既有居住用途,也有投資價值,必須留意投資風險。樓市有一個特點是不斷循環,興旺一段時間後會回歸平靜,平靜一段時間後又會再次興旺,目前的市道正是屬於後者,累積的購買力在一個利好因素下得到釋放。而這種被釋放的購買力能維持多久,能否帶動換樓鏈,讓中大型單位也成交暢旺起來,筆者真有點懷疑。 敵視內地人 經濟難起色 原因是本港經濟陰霾籠罩,各行各業前境堪虞。特首林鄭月娥日前於新聞發佈會表示,今年本港第三季經濟出現持續按季負增長的技術衰退,不排除全年經濟出現負增長。經濟衰退可能引發大規模裁員及結業潮,尤以零售飲食酒店業為重災區,單是飲食業,據聞將有逾千間食肆面臨結業,而零售店方面,生意額也少了5成至8成,相當難捱。如此困境繼續發展下去,必然出現裁員減薪潮,影響市民消費意欲,也令樓市購買力下降。 當年2003年沙士後香港百業蕭條,全靠內地推出「個人自由行」及「CEPA」支持本港經濟,各界齊心協力出招救市,方可於兩年後2005年逐漸復甦。今天香港政治矛盾惡化,不同政見人士針鋒相對,也對內地人非常敵視,演變成國人對港人反感,看來中港兩地矛盾需要一段長時間方可化解。幾個月前,人們憂慮中美貿易戰多於本港社會動亂,今天恐怕憂慮變成相反,假如一天香港未能平靜下來,仍然動盪不安,你會贊成買樓嗎? 2019年11月1日 (隔周五刊登)

 不鼓勵現在入市買樓
蔡志忠

香港無絕境

很多人擔心近期的暴亂會引致香港「一病不起」!一件事情是喜劇還是悲劇,其實在乎用什麼方法和態度去面對。是的,香港的競爭力會因此而減少,已失去在大灣區的領導地位,香港會由過去的牽頭變為輔助角色或只能是個別項目仍有優勢。但整體來說,對內地或大灣區是好事,因為香港的優勢會流向其他城市,令本來20年前香港獨大,大灣區難以銜接,變成現在大家較均勢發展,可以有充分分工及呼應,即是說,香港停滯其實對粵港澳大灣區的融合亦有很好一面,而香港近期的動亂反令到內地的愛國情懷是進一步發酵。 香港在這一方面竟「功不可沒」,不過事情亦對香港有好的另一面,香港仍是粵港澳大灣區GDP 20年內增長最高的地方之一,近期愈來愈多內地政府放寬香港人在國內享用金融、買樓放寬、甚至其他福利等,未來香港人與內地是可以用交通緊密地穿梭生活的,好像現在的香港島與九龍半島一樣,我有朋友每個星期六日都會回內地打高爾夫球,避開香港的紛爭,亦開始有客戶是買屯門碼頭區的住宅居住,而打算回大灣區作消遣及聚餐等享受,這個趨勢愈來愈盛了,反映到香港人會適應環境的,香港愈動亂如屯門天水圍的住宅物業將會愈受歡迎,因為他們可以享受到「居住香港,生活在大灣區」的新常態,我認為這個轉變在香港地產上是重要轉變,而且要留意,現在無論在股票,樓市都是守得穩。 香港在宏觀結構上仍然穩健,在冰火交濟的情形之下,樓市應該輾轉向上,樓價上升向上,令到更多人置業而且機會更均等亦是一個好事,當然在這背景之下,仍然是會有一些人寫文章列舉數據表示內地經濟不好,這些文章的數據,我們需要重視的,但觀點不需太認真,應該找多幾個不同角度去參詳,才比較容易找到傳媒報導以外的真相啊。 2019年11月12日 (每周二刊登)

香港無絕境
汪敦敬

未來半年樓市股市料齊跌

香港發生暴動事件已經接近5個月,樓市股市下跌不了多少,但平民受傷數目相信比1967年的香港暴動事件數目增加許多,2019年這次Mask暴動受傷平民規模更多更嚴重,特別是年青人暴徒冇差別毆打無辜老弱婦孺更加令人痛心疾首。 很多人會問,為什麼香港有年青人包括學生那麼暴力、冇人性、冇差別的毆打平民百姓,以及襲警搶槍;其實原因好簡單,因為反對派頭目美化暴力,分化執法者警隊的職能,將一切惡行吹捧成英雄主義,把暴力合法化。這情況下,將部分年青人反叛期的獸性盡情釋放,加上帶上口罩犯罪沒有成本,進入完全失控瘋狂狀態。 香港局勢非常嚴峻,反修例風波至今5個月,旅客來港持續下跌,單是9月訪港旅客為310萬人次,按年跌34.2%;至於市面上做生意的各行各業都水靜河飛,除執律師樓幫人打官司生意勁旺、公務員有份穩定收入外,作為香港打工仔根本係可以話民不聊生。 筆者站在商人角度跟大家分享一下,一盤生意建立超過十幾廿年,面對每月嚴重虧損,一盤生意就如親生仔一樣一定係唔捨得,想辦法會全力挽留,首先會用上銀行信用透資額,然後把個人積蓄消耗,之後再變賣資產,如股票或私人物業賣出套現,來維持一間多年心血的自己公司。 2003年經歷沙士瘟疫,那時候一樣是嚴重虧損可以說無底深潭,大約過了半年那時候發明了一種疫苗可以徹底把瘟疫擊退,再加上國內開放自由行救香港,香港經濟就回復過來,很多人因為堅持努力就成功捱過了沙士這一關。 而2008年美國吹過來的金融海嘯雷曼爆煲,當時很流行一句說話「冰河時期」,反映當日的經濟情況,大約又過了半年,內地開水喉4萬億資金救市,很多內地資金也湧到香港,記得2009年初位於九龍站上蓋的天璽開售,初初購買天璽的業主七成都是國內人士,如今樓價都翻了兩翻。 再看這次Mask瘟疫,目前看不到解決方法,年青人以破壞行為當作自己是建設香港,以摧毀一個自己長大的城市引以自豪。 筆者估計未來半年經濟會繼續蕭條,越來越多人失業會變賣自己層樓套現,來維持生活現狀,相信樓市股市未來半年都會下跌,係呢種情況下,筆者是過來人作為從商角度,任你怎樣變賣家財來頂自己一盤畢生的心血生意,想繼續經營下去,面對的困難同挑戰相信係史無前例嘅艱難,相信要偉大的祖國才能可以打救我們,寄望同路人共勉之。 2019年11月13日 (隔周三刊登)

未來半年樓市股市料齊跌
楊官華

經濟差 樓價跌 政府開支不能減

新一年度施政報告宣布放寬部分住宅樓宇的按揭成數限制,美國聯儲局其後亦通過減息,多間本地銀行跟隨,但這些本應利好樓市的消息,都迅速被更多的不利數據所抵銷。 政府統計處上周五公布,今年第三季本地生產總值較去年同期實質下跌2.9%,創下近十年來最大跌幅,亦是連續兩個季度下跌,顯示香港經濟已正式步入衰退。差餉物業估價亦在同日公布,本港樓價已連續四個月下跌,之前高企不下的住宅租金亦開始回落。值得注意的是,這些都屬於滯後數字,未能反映現時香港連串不斷升級的違法暴力活動,對經濟及樓價造成的最新影響。 本港經濟與樓市的其中一項領先指標,是政府的賣地和地價收入情況。在最近短短一年多內,已先後有五幅政府土地出現流標甚至「撻訂」,當中不少為原先預計的「新地王」。即使是順利成交的地皮,其呎價亦往往貼近或低於市場預期下限,反映發展商普遍對經濟及樓市前景感到憂慮或悲觀。 根據地政總署數字,本財政年度首七個月的賣地及各類補地價收入,合計只有約480億元,按此推算全年的總地價收入將不足1000億,較原來預算的1430億,隨時會大減500億甚至更多,情況也是近十多年來罕見。 政府原本估計本年度只會錄得百多億元盈餘,所以單單預視地價收入的縮減,已足以導致政府轉盈為虧。再加上因失業及虧蝕而可能導致薪俸稅及利得稅減少,股市及樓市成交下跌對印花稅的影響,以及為了應對經濟逆境而推出的一系列額外紓困措施,政府本年度極可能會錄得以百億元計的財政赤字。 幸好香港的底子夠厚,政府坐擁一萬多億元財政儲備,只要香港能夠盡快止暴治亂,讓社會及經濟回復正常運作,一兩年的赤字並不會造成太大的長遠財政影響。筆者特別提醒政府,要汲取當年亞洲金融風暴至沙士時期的教訓,千萬不能因為收入減少,出現財赤,就馬上改行緊縮開支政策,從而導致香港經濟及社會民生進一步受挫。 高中經濟學都有教,當經濟轉差,資產價格下跌,私人消費及企業投資收縮之時,政府就更應加大公共開支額度,刺激內需,尤其是屬於非經常性開支的工務工程撥款,絕對不應減慢和減少,這樣才能達致政府提出的「撐企業、保就業、穩經濟」目標。 2019年11月5日 (隔周二刊登)

經濟差 樓價跌 政府開支不能減
謝偉銓

按保變負資產 只是杞人憂天

上月中發表施政報告,政府放寬按揭保險計劃的樓價上限,刺激整體樓市交投即時升溫,而近期入市的買家亦集中於透過按保計劃,申請高達樓價八至九成的高成數按揭,但基於近日社會氣氛仍然緊張,樓價下跌風險仍然存在,引發不少市場人士憂慮,一旦日後樓價急挫一至兩成,這批高成數按揭的買家勢必淪為負資產一族,不過筆者認為現階段來看,按保變負資產屬杞人憂天的想法。 政府放寬按保樓價上限後,隨即釋放一批原先因為首期不足,而又有一定供款能力的買家入市,根據香港按揭證券公司提供統計數字,上月獲批按保申請亦即時增加至1440宗,按月升幅達24%之多,由於按保計劃於10月16日才放寬,相信本月新批按保申請勢必大幅增加。 至於高成數按揭增加,會否對整體按揭市場帶來衝擊,並會令至大部分按保申請者淪為負資產,當然現階段來說,負資產重臨未免言之尚早,按金管局的數字,截止第三季未,負資產的宗數只有53宗,雖然較第二季的1宗大幅增加,但比對去年第四季的262宗已經顯著減少。 對於一眾「九十後」甚或是「零零後」的年青一代來說,負資產一詞自然是比較陌生,因為過去五、六年,負資產的數字大部分時間都是零,因為期間樓價持續上升,負資產自然幾近絕跡,近月樓價再度回調,負資產亦告重現。 這樣何謂「負資產」?所謂負資產是指當物業作為抵押而取得貸款、惟市值比尚未清還的本金現值還要低。不過在03年樓市低位,當時負資產確實相當驚人,當時全港負資產業主多達10萬人以上,佔當時整體仍有按揭在身的業主人數的22%,換言之五名業主就有一個是負資產,當時不少業主可能因為失業而被迫斷供。 時至今日情況已截然不同,因應現時入市買家,均需要通過壓力測試,再者銀行亦會因應風險作出較嚴格的審批,而事實上,近日銀行在審核按保申請時均較以往嚴格,相信在銀行及按揭保險公司的嚴格把關下,負資產重現的風險已大大降低。 2019年11月13日 (每周三刊登)

按保變負資產 只是杞人憂天
陳坤興

「有情」樓

從事舊樓收購多年,發覺住宅物業除了住人,每個單位背後都有着不同的故事,很多時收購過程中,會發掘到不少鮮為人知的事跡,人間有情,原來善心是會有好報的,這個故事主人翁因為好心,一直保留一個價值約30萬元的唐樓單位予體弱兼失婚的婦人免費居住,結果二十多年後,這個單位升值至約1500萬元,帶揳他成了千萬富翁。 話說我們的團隊最近正在收購舊區一幢唐樓,當逐家逐戶聯絡大廈內的住客時,認識了一位年約60歲的女士,她表示,自1995年起便在上址居住,起初以為她是單位業主,但她坦言,業主是另有其人,而自己居於上址二十多年,一直沒有交租,而業主更每月給她數萬元的看屋費作為她的生活費,這真是一個聞所未聞的奇事。大家一定會覺得,住客與業主是有親戚關係,又或者兩人有私情,但事實上,統統都不是。這位女士,其後介紹了業主給我們認識,並道出兩人這段經歷了近四分之一世紀的「有情」經歷。 這位男業主年屆67歲,說到二十四年認識這位女士的經過,就好像昨日剛剛發生的事情一樣。當年這位女士與丈夫及兩名兒子居於美孚,因為家暴,逼使這位女士逃離這個家,而由於健康理由,她較難外出工作,所以可以負擔的租金有限。 她走進這個舊區的一間地產代理行,道出她的苦況及難處,本想找一個便宜的棲身之所,沒想到,當時,地產店內的另一個顧客,也即是這位男業主聽畢她的慘況,著她留下聯絡電話。數天後,男業主聯絡她,就這樣讓她免費住進這個單位,並每月給她數萬元的看屋費作生活費、醫療費、以及她兩個兒子的教育費,而這二十多年來,她每月節衣縮食,把用剩的錢存起,並打算找個機會,把這筆款項給回業主,大家一直維持這種「有情」關係。 男業主表示,當初因為同情這位女士的慘況,所以讓她住進單位,另一方面,覺得這單位由於是唐樓高層,租值不高,所以一直丟空單位,若非這位女士住進去,他可能已早早將物業賣掉,又何來等到單位升值至約1500萬元,並獲得收購重建,而是次收購價更較二手做價為高,令他開心不已,真是好心有好報。 2019年9月30日

「有情」樓
黃芳人

齊契缺契村屋大不同

現時,不少市民仍以為村屋不能承造按揭或是按揭成數較低,為何會有這樣的傳言?可能因為一般樓宇都會獲提供估價及按揭服務,而有小部分村屋確是較難,甚至不獲銀行批出按揭貸款,最主要是該些村屋樓契不完整,如無頭契、欠缺則窗紙、滿意紙或不反對入住通知書等等,這些都會導致銀行不提供該物業按揭貸款。甚至有一些舊式村屋衹有屋契,其它如建屋申請等文件也沒有,可稱之為「爛契樓」,這類「爛契樓」,一般買家的代表律師都不會建議客人買入。 當然,上述的村屋亦可能獲部分買家垂青,因為比齊契村屋平宜50%或以上(正如兇宅都有買家),如一間有齊文件及契約的村屋,按揭貸款與一般私人樓宇一樣,利息也不會比私樓為高,唯有不同的是,村屋在按保衹能做85%,未能如私樓可承造90%按保貸款。 一般銀行都有做村屋按揭,亦有「幾間」銀行不大願意為村屋買家提供按揭服務,所以買家要找對銀行,並謹記在購入村屋後,多向幾家銀行申請按揭貸款,這樣便不會被某間銀行拒批按揭貸款後,搞到方寸大亂! 最後要提醒讀者,在購買村屋時經常被忽略的「路權問題」,相信讀者很難想像,買了樓無路可歸家的情況吧!就算你委託了代表律師,但在買賣合約的文件內有時也未必看到購入的村屋,是否有正式路權可直達該物業,除非此物業有正式註册路權在契約上。 買家在購買村屋時,可要求地產代理提供地政總署測繪處所編訂的地段索引圖,看清楚你欲購入的村屋,是否有清晰道路直達,道路位處政府土地還是私人土地,如屬私人土地,有關地主是否願意提供明確許可路權,否則隨時購入了一間要繞路才能回到家中的村屋,甚至無路可歸家的村屋。 2019年11月4日 (隔周一刊登)

齊契缺契村屋大不同
甄子文

港銀減P後息率走勢

美國聯儲局剛於過去議息會議宣布減息0.25厘,這是今年第3次減息,美國聯邦基金利率目標區間降至1.5厘至1.75厘;本地大型銀行亦牽頭下調最優惠利率(P)0.125厘。隨着美國於今年下半年接連減息,港元拆息已從年中高位有所回落,1個月拆息由6月平均為2.35%降至最近約1.78%,雖然拆息未至於回落至偏低水平,但造就銀行若傾向調整存貸息率可騰出減息空間。 在對上一次加息周期(2015年12月至2018年12月),美國加息了第8次,香港銀行始加息0.125厘,當時美國聯邦基金利率已達2%至2.25%,目前美息已降至1.5%至1.75%,因此港銀有條件將P降回0.125厘。銀行減的不只是P,而是存貸息率,尤其對於大型銀行有利,雖則P下調後新造按息由2.625%降至2.5%,但存款利息支出亦同步減少,存款利率降回接近零水平。目前存息已減無可減,故基本上可謂沒有進一步減息空間。 在對上一次加息周期,美息加幅達2.25厘,反觀本港僅加息0.125厘,港息實際上未有正式進入加息周期,故此港P減息空間料僅限於是次0.125厘,預料年內按息將維持2.5%低水平。事實上,目前本港最優惠利率(P)已降回至5厘長年計(77年後)最低水平,換句話說,本港長期維持的低息環境仍然持續下去。 今年銀行上調新造按息累達0.25%,是次減P等如將有關加幅收窄至0.125%。以目前新造按揭平均貸款額約400萬元計,減息0.125厘後,每月供款減少約264元,利息支出減少約417元。P屬於浮息,無論對P按或H按供款人士均有減輕供款負擔之作用,原因是按目前拆息水平,H按仍主要以P按封頂息率作為算息基準,故此當P下調0.125厘,P按及H按用家之供款均會減少。例如P按息及H按之封頂息率均是P-2.5%,實際息率便由2.625%(P:5.125%)降至2.5%(P:5%)。 2019年11月1日 (隔周五刊登)

港銀減P後息率走勢
王美鳳

「浪遊」新疆 對酒高歌

出外旅遊不管路途有多遠近,行程有多輕鬆或艱辛,最要緊還是能相約數位志同道合,興趣相投的朋友結伴同行,沿途來一個對酒高歌,真的人生幾何! 今年暑假就與幾位相知相遇數十載的朋友「浪遊」新疆兩周。浪遊者當然是指浪漫地旅遊,一把年紀縱有一腔壯志豪情,還是捱不起流浪之旅。 此行由新疆首府烏魯木齊市開始,甫下機便能感受到濃厚的西域風情,觸目盡是鼻樑特高,眼眶特深的少數族裔美女俊男。讓我在此賣弄一下:新疆省民族眾多,族裔總數多達47個,當中以維吾爾族佔的人口最多,其餘主要還有哈薩克族、回族、蒙古族、滿族、達斡爾族等,但人口比例相對較少。來到烏魯木齊市,不能不到「一館走遍新疆,一日暢遊古今」的新疆博物館,和到訪新疆國際大巴札,在那兒盡情地淘珍尋寶。 該市最令人回味的莫過於在夜遊人民大廣場時,看著以百計的男女,在獨特的西域民族音樂揚起之際,開心雀躍地跳起民族舞,再加上一眾女兒家身上色彩斑斕的衣飾,拼湊出一幅悅目非凡的景象! 由烏魯木齊開車約兩小時,即可到達巧奪天工,令人嘆為觀止的天山天池;除了遠處白雪皚皚的天山雪峰外,當然一定要瀏覽一下天池八景:石門一綫、大小天池、龍潭碧月、定海神針、懸泉飛瀑、南山望雪及西山觀松等。 唐僧取經過「火焰山」 此行最艱辛但亦最難忘的行程肯定是傳說「西遊記」中,唐僧取經路上到過的「火焰山」。 當日地表溫度高達攝氏68度,感覺炙熱但沒有汗流浹背之苦,因為沙漠地帶天氣十分乾燥,喝水之多不是以杯數量度,而是以加侖計算,保守估計當天豪飲超過3加侖清水,飽覽美景之餘亦飽嘗一肚水後盡情地排汗、排毒的快感! 話說多了,其實新疆之行令我深刻感受到,那怕是穹蒼之下、大漠之中、抑或高原之上,西域人民皆在享受與天地共融之樂,一種絕非我輩城市中人能體會的簡單生活。 活了超過六旬,有幸遊歷甚豐、見識甚廣,明白到人生追求不外乎身心健康和安居樂業;前者非單靠財富便能買得到,後者則是我過去多年來努力希望協助更多人達成的目標。 中國人的安居,大部份情況均意指買樓置業;事實上「有瓦遮頭」的確好重要,所以我一直都勸喻大家買樓是用來自住,只要負擔得來,不要過度借貸,任何時間均是買樓好時機,因為社會或經濟隨時都會出現未能預測的變化,太過瞻前顧後或會令你錯失良機。 買樓提示三部曲 買樓溫馨提示〈一〉:Location,Location,Location。市中心單位售價雖然較高,但勝在四通八達,交通方便,光是日常交通費便可節省不少,加上二手承接力強,有利自住或長線投資。 買樓溫馨提示〈二〉:小心考慮所需單位大小,面積太小的單位,有礙家庭成員數量的增長,對個人身心健康亦有一定程度的負面影響,再加上此類單位的轉讓潛力較一般正常面積的單位較為局限。當然,面積大的單位絕非一般家庭所能負擔,因此一般兩、三房單位至為適中。 買樓溫馨提示〈三〉:量力而為。此句說話雖然不停掛在口邊,但買樓人仕有時真的為了「心頭好」而變成「心太雄」,事情就變得不好辦。亦正因如此,這個專欄名為「雄出沒!」,希望藉此跟大家分享我趙國雄一些人生心得和樓市小貼士。 2019年10月18日 (每月18日刊登)

「浪遊」新疆  對酒高歌
趙國雄

放寬首置按揭上限是幫你或是害你

反修訂「逃犯條例」風波觸發的暴亂持續四個多月,政府不但未能「止暴制亂」,情況更變本加厲,暴徒利用所謂「和理非」的集會及遊行作掩護,四處破壞,近期更演變成投擲汽油彈、港鐵縱火、破壞商舖及向持不同政見的人士行私刑。特首林鄭月娥及其政府官員每次暴亂後,只是例牌式譴責,似乎已毫無辦法去處理香港回歸以來最嚴重的政治事件,暴亂不但影響經濟及民生,更損害法治秩序、社會安寧及國際形象,令人對前景失去信心,造成股市下跌,樓價已出現調整。 眼見暴亂未能遏止,特首林鄭月娥唯有用「施政報告」轉移視線,她表示房屋問題是部份民怨的根源,因此報告以房屋及土地政策為重點,提出十項房屋措施及五項土地政策,其中即是引起市場關注是放寬由香港按揭保險提供的按揭保險計畫樓價上限,首次置業人士最高9成按揭貸款由400萬提升至800萬,而最高8成按揭貸款則由600萬提升至1000萬。這新房屋政策就變相減辣,對二手住宅市場直接起到刺激作用,成交量即時急升,個別業主更借勢反價,為過去四個月的靜市打了一個強心針。 由於政府放寬按保門檻,有朋友擔心樓價上升,便致電問我: 「已經等了數個月,現在是否應該入市?」這個問題我呆了數秒,思考一會後細心分析現時樓市及未來經濟的情況,讓他自行決定。首先,未來樓價會否因為政府放寬樓按而上升? 我認為機會不大,因為發展商已囤積超過萬個單位,短期市場的供應仍然足夠,加上一手樓空置稅即將實行,發展商勢必急於推售,樓價上升的空間不大,為加快去貨,個別單位甚至減價或增加優惠以求去貨,所以擔心樓價上升是過份憂慮、杞人憂天。而近日睇樓的人數明顯增加,有準買家等了數個月,擔心業主借勢加價賣樓,有好消息便急於入市,二手市場甚至出現5、6個準買家一齊爭搶一個單位,搶高了樓價,事實樓價不是急升,過別單位的價錢出現超跌,而引致業主反價這是一個正常的現象。 現時暴亂仍未平息,每逢星期六及日暴徒繼續大肆破壞港鐵、中資銀行、商舖及公共設施,港鐵晚上提早關閉,變相實行半戒嚴,經濟活動受到嚴重影響,遊客停止來港,市民不敢上街,多個行業面臨倒閉及裁員的惡果,在這樣惡劣經濟情況下,市民將面對失業及減薪,樓價怎可能逆市而市?而且,中美貿易戰仍未解決,兩超級大國互相角力,未知鹿死垂手?但已嚴重影響香港的廠商,未來經濟下行趨勢可能持續下去。 政府今次放寬首置按揭上限,究竟是幫你或是害你?如果你的工作不穩定,應該冷靜一點,仔細分析個人財務狀況、還款能力,買樓必須要量力而為,千萬不要盲目搶樓。雖然放寬按保有助降低上車首期,但按揭成數越高,供樓的負擔就越大,加上現時的樓價仍然高企,樓價下跌的風險比上升高,如果勉強入市,經濟因暴亂持續衰退,自己的工作遇上失業或減薪,到時才知道以為政府幫你,其實是害你。 2019年10月31日 (每月最後一個星期四刊登)

放寬首置按揭上限是幫你或是害你
鄧慶年

為何壓測與按息不同步調整?

2019年施政報告提出放寬首置人士按揭成數800萬以下住宅物業可承造九成按揭,而1000萬或以下則可承造八成按揭,連帶新盤的建期計劃也受惠,是次按揭計劃的放寬,對二手樓市的刺激作用最大,以往一手物業獲得壓倒性的優勢,在於發展商能提供靈活的供款期與高成數的按揭計劃,但當1000萬的二手樓宇,在按保下,也能獲得高成數按揭,不難理解為何10月份二手十大屋苑成交量按月升接近3成。 當新政策出來時,筆者也提及過在放寬按揭成數時,為何不同時檢視壓力測試機制?現有的壓力測試是按實際利率加3%。假設准買家想購入800萬樓宇,並申請9成按揭,貸款30年,以現時最低的實際利率2.375%計算,計及壓力測試後,供款人的最低收入約為70556元,每月樓按供款額為27983元,加上保費約1399元,總供款額約為29382元。 若然,將壓力測試要求的上浮3%改為2%,最低家庭收入立刻降至約62910元,縱然總體保費與總供款額差異甚微,但壓力測試的百分比改變,同時降低了入息上限,就讓更多家庭受惠。 壓力測試加3%是假設息口持續上升時,供款人的現有經濟能力是否依然能負擔利息上升後的供款支出,但當全球也在降息,連香港滙豐銀行也是11年來,首次降低最優惠利率1/8厘至去年9月的5%,難以想象為何壓力測試依然是以加3%計算。在當前的環境,壓力測試應恒常性調整,以反映當前的利息環境及供款者的負擔能力。 按息下降與貨幣供應增多,確實讓房地產價格有所支持,但降息也反映到銀行對按揭業務下跌與高行業競爭的憂慮,而存款息口下降,可能反映出銀行對資金運用停滯不前,不如減少吸納新資金,減省銀行利息成本,並反映銀行對香港往後經濟不景氣的悲觀情緒。因此,即使現在有能力入市,也應該審視個人往後24個月的供款能力,才考慮落實入市的決定。 2019年11月4日 (隔周一刊登)

為何壓測與按息不同步調整?
張翹楚

放寬按揭樓價上限對樓市影響

早前發表的施政報告,提及放寬由香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃,首次置業人士申請最高九成按揭貸款及八成按揭貸款的樓價上限會較原來提升。筆者相信此舉有助紓解政府過往所推出的「辣招」對市場上部分有供款能力但欠缺首期的首置及換樓人士的影響,刺激市場換樓,對樓市產生短期的振奮作用。 放寬按揭貸款的樓價上限,分別由九成的400萬提高至800萬及八成的600萬提高至1000萬,加上壓力測試可作較寬鬆處理,相信部分資助房屋市場的買家可能會因而投向私人物業市場;而原先打算購入價格相對較低私人物業的買家亦可能因此轉向價格較高的單位。 是次下降置業門檻,擴大了不少準買家於物業市場上的可供選購的範圍。當市場上一直受「辣招」抑制的購買力獲得一定程度釋放,意味業主們的放盤將更容易獲得承接,繼而促成業主利用資金換購另一物業。原來被凍結的換樓鏈在市場可再度發揮作用,刺激樓市的「新陳代謝」,使樓市可望在短期內出現振奮現象。 然而,筆者未知這措施對樓市產生的振奮作用能否持久。由於置業人士的供款能力始終屬影響樓市狀況的首要因素,是次措施放寬按揭貸款樓價上限無疑會增加供款人的財務負擔,倘若經濟出現下行,甚至失業率出現較明顯上升,樓市的振奮作用將會消退,而即使是減息也難以維持。故長遠而言,本地和外圍的經濟狀況仍屬影響樓市的關鍵一環。 2019年11月7日 (隔周四刊登)

放寬按揭樓價上限對樓市影響
張聖典