Google Play

掃瞄下載星島地產
Android手機App

App Store

掃瞄下載星島地產
IOS手機App

樓聲隨筆——群盤起動趁勢搶攻

2019-06-20

  近期本港政局不穩,對樓市亦有一定影響,不少發展商紛紛延後推盤步伐。惟近日市況轉趨明朗,多個發展商即時展開推盤攻勢,其中新界西新盤成為市場焦點,先後有三個新盤短兵相接。另外,一個將軍澳新盤亦同時出擊,即目前最少有四個全新盤搶攻,並以快打慢推出,力吸市場用家投資者。   「新界西推盤動力大增,繼上周先後有屯門及元朗兩個新盤率先開價,並決定本周六同期開售,昨日再有兩個新盤(分別位於屯門及將軍澳)加入推盤行列,由於有關新盤已批出預售,並可於一至兩日內正式開價,以致新界西同時有三個新盤搶推,惹起市場關注。至於另一個將軍澳新盤同樣受市場矚目,因該盤1期於上月初開售時,首批500伙即日沽清,反映該盤亦有一定捧場客。以現階段推盤步伐來看,本周共有四個新盤開售及開價,預期對市場將有正面刺激作用。尤其是在開價貼近市價下,市場用家及投資者將有更多選擇。」一間龍頭大行董事指,市況急速轉勢,發展商加快推盤步伐,並預期新盤可突擊開價推盤,力吸市場注意。   市場氣氛好轉,多個發展商積極部署推盤,尤其是已獲批出預售的新盤,由於示範單位已完成,已經準備就緒隨時出擊,加上市場餓盤已久,突然有四個新盤推出,讓準買家有更多選擇。預期市場各路客源將比較發展商提供的不同優惠,其中投資者對付款條件更是考慮重點。 張日強

專家筆陣

沒有告知買家所購物業附有未解除建築命令

地產代理在處理物業交易時,應通知買方有關物業附有的建築命令及購買該物業的風險,並提醒買方在簽署臨時買賣合約(「臨約」)前先諮詢法律意見,否則有可能被監管局紀律處分。 一名地產代理安排一名準買家視察物業,雖然她已知悉該物業的土地查冊中附有四項建築命令,卻沒有告知準買家。準買家在簽署臨約前,查閱該物業的土地查冊發現該四項建築命令,遂向地產代理查詢。該代理回應稱,有關命令只涉及普通的樓宇維修命令。然而,事實上,其中的一項命令指出,有關物業已被列為「危險建築物」。同時,該代理並沒有告知準買家購買該物業的風險,或提醒他在購買該物業前應先諮詢法律意見。其後,買家從律師中獲悉真相,遂向監管局作出投訴。 監管局紀律委員會認為該地產代理違反了監管局制定的《操守守則》第3.4.1 段:「作為代理或受委託為代理的地產代理和營業員,應保障和促進客戶的利益、按照地產代理協議執行客戶的指示,並對交易各方公平公正。」 結果,紀律委員會決定譴責該名地產代理、向她罰款10,000 元,並在其牌照上附加條件,要求她在12 個月內取得持續專業進修計劃下的12 個學分,當中至少3 個學分須透過參加土地查冊科目的講座或研討會而獲取。 2019年6月8日

沒有告知買家所購物業附有未解除建築命令
地產代理監管局

貿戰持續影響信心 樓價料橫行

踏入五月份下旬,樓市經一輪衝刺後,加上欠缺全新大型樓盤推出,就算推出的新盤貨尾,由於欠缺市場指標性,貨尾盤成交相對疏落。近日貿易戰持續升溫,一切再添變數,除了令金融市場率先受到衝擊外,樓市整體表現與月初熾熱情況亦顯轉淡靜下來。 今年首季,原本外圍經濟趨穩,中美貿易談判漸見穩定,令市場交投氣氛好轉,最近三個月新盤成交量不俗,累積宗數逾6000伙,平均單月成交量突破2000伙,反映市場積壓購買力不少,受到低價奏效引發一股強大購買力重投市場,情況比往年更大,不少買不到新樓的向隅客擔心「遲買更貴」,即回流二手市場物色「合心水」物業,圓上車夢,帶動樓市交投及價錢力向上升。 傳統上股市受外圍消息影響作出反應較樓市快,亦意味着不穩定的股市表現,令樓市蒙上一定隱憂。不過,暫時對本地樓價未有明顯的影響。在近三個多月,一二手市場經一輪衝刺後,樓價累積不少升幅,不少屋苑樓價已重回上年年底水平,甚至錄得破頂成交紀錄。在未有進一步利好消息下,相反因中美貿易戰升溫,或會對市場持份者的心理構成影響,增加買家觀望氣氛,致令買賣雙方出現膠着狀態,過去一周,各區二手屋苑同樣未見突出,整體交投量回落。 另方面,有部份新盤仍未批出預售樓花,發展商推盤步伐相對放慢,故這陣子一手市場成交量與月初比減少了,不及之前熱烈,相信樓價會持續橫行。未來倘中美貿易談判階段性破裂,樓價最壞情況是重回去年底水平。 2019年5月23日

貿戰持續影響信心  樓價料橫行
吳啟民

「三低」撐樓市

人的身體最害怕出現「三高」,指的是血壓高,血糖高和血脂高;樓市卻最喜歡「三低」,即利率低,失業率低及供應量低。很多人不滿樓價愈升愈高,自從經歷了2008年金融海嘯,10年來樓市幾乎都在上升軌道,即使港府多次出招壓市,樓價在輕微回調一陣子後,又會迅速掉頭回升。箇中最大的原因,就是因為「三低」的存在。 樓市升浪已經持續一段很長的時間,10年會不會是一個循環週期?市道的轉變似乎在跟專家們開玩笑,年初才紛紛由淡轉好,最近卻又紛紛轉軚看淡,評論樓市好像評論股市一樣,隨時轉變方向。這種情況其實很正常,影響世界政經的美國總統特朗普出爾反爾,言行不一,改變主意的速度快過過山車,環球金融市場出現很大波動,專家們隨之預測失準,也是無可非議。 近期利淡樓市的因素眾多,市場觀望情緒濃厚,物業交投會轉趨淡靜,地產從業員宜作好心理準備。不過,大家也不必過於憂慮,凡事總應兩面看,中美摩擦影響兩地經濟,利率有可能長期偏低,美國加徵中國貨品關稅,也引致人民幣加快向美元貶值,說不定很快就破7算。這樣的話,不僅是香港人長期享有低息供樓環境,也會讓內地投資者提前將人民幣投進香港,惠及香港樓市。 幾乎全民就業也是支撐樓市的動力,穩定的收入令市民可以進駐私樓市場,即使因為樓價高企不買樓,租樓也是支持樓價的一種方式。有人會認為,當經濟轉差時,失業率就會飆升,樓價也就會跟隨下跌,這個說法不無道理,可是大家別忘了,港府推出的「明日大嶼」計劃即將上馬,萬億基建工程及起樓項目需要大量人手配合,到時恐怕有工請不到人做。 至於房屋供應量低的問題,也是長期難以解決的問題,港府似乎也死了心,願意將樓市分為兩個市場。誠如筆者所提倡的一樣,去學新加坡的組屋政策,充分照顧本土基層市民的居住需求,今天港府的房策將公私樓比例改為7︰3之分,7成的土地用來興建公營或資助房屋,剩下的3成興建私人房屋,意味著私樓供應愈來愈少,在僧多粥少的情況下,看來要讓樓價大跌並不容易。 2019年6月8日

「三低」撐樓市
蔡志忠

樓市何去何從

不幸地,香港亂局又再出現了,樓市何去何從? 我們首先要知道樓市有兩部分,一是樓市結構,一是市場情緒! 在這個時勢,政府要宣佈6月12日的事情為騷亂甚至暴動,市場氣氛必定急轉直下!這種負面情緒不屬於市場數據,是由政府、抗爭者、其他市民、傳媒甚至外國政府的互動結果,我們必須面對現實,這部份我們應視為可能準確評估得到的,我們只能等待一種負面情緒過去和淡化,在這等待的期間,樓價可能會出現下跌、牛皮、甚至非常不穩定!這些都不是反映樓市基礎的真表現。至於不穩定時候是否一個入市時機,在乎基本因素在不穩定期間有否改變! 現在香港的樓市結構是以中國資金為主導的龍市結構,即高資金、低借貸、高價格及少供應,我們應持續盯緊有關數據有否改變,若數字反映結構上有所變,那可能這個就不是入市時機!如果數據反映有關結構基礎是進一步鞏固的話,例如資金有增加或者借貸有減少,可能令市場鞏固性可以保持甚至還聚積了更多的購買力的話,那麼這很可能就係一個入市時機了! 我強調,不要以為出現亂局樓價就一定下跌,在亂局中同樣是「買有風險,不買也有風險」,兩者的風險都要計算。 貿易戰會引起雙方的貿易兩敗俱傷,但亦可能帶來低息及量化貨幣的。 暴亂當然人心不穩,樓價會下跌,在負面情緒化未冷卻期間,我們應該要參考二手樓的放盤量,而且租買的放盤量都要參考,如果少了人買樓令到多了人租樓,於是租盤減少,一樣會令到中長遠的樓價上升,相反,如果因為施政困難、建設及造地受暴亂影響而耽誤,這便是樓價上升的因素,凡事要看數據,只有數據才真正反映到真相! 無論市場、世道甚至政治也好,都不要將事情看得太簡單,要正反兩面也去了解,更加不要人云亦云,習慣靠自己去分析判斷! 2019年6月14日

樓市何去何從
汪敦敬

令和元年開始 日本進入高度增長期

平成年代的日皇明仁是歷史上第一個拜訪中國的日皇,日本新天皇德仁在2015年曾經發表過正視歷史的觀點。因此緩和中日歷史上的矛盾,讓一些國人反日的情緒得以平息。他的觀點也會影響日本人,對中國人更加友好。 這樣有利的發言會影響到國人對日本的投資。二戰之前東京自住型住宅持有率大約10%至15%,大部分都是依靠租賃。二戰之後,日本進入高度成長期,1950末銀行開始做住宅貸款,也同時進入不動產投資的風潮之中,一直到1989年(平成元年)結束,日本進入經濟低谷期。 主要原因是民族精神,戰後日本經濟,GDP極度落後,大家都有一個共同目標,全力發展經濟。現在是2019年(令和元年),從明治時代計算,日本大約30年作為一個起伏週期,1959年至1989年則是經濟大幅成長期,1989年東京房價全球最貴。 1989年至2013年則是經濟衰退期,2013年至2019年日本經濟V型反彈,樓市股市回復到1989年高峰期約一半左右。相信進入令和年代,日本開始無論是經濟,政治,房產等都會再次進入高度增長期。 日本政府的房地產政策直接刺激樓市上升,主要原因是政府鼓勵年青人置業,加上利息低,日本銀行積極貸款給國民,更開放樓市貸款市場給外國人貸款購置日本物業,而日本目前是供樓平過交租。近年開始已經越來越多日本人自置居所,以及外國人能夠借助銀行融資貸款投資物業收租。 新任德仁天皇的家庭與中國有著很深的羈絆,天皇的外祖母(美智子上皇后的母親)在中國上海出生,在上海生活到16歲,精通漢語。而現任皇后雅子的父親小和田恆在博士期間住宿在英國著名的中國史學家杜希德家中,皇后的伯父更是中國哲學科畢業,1970年版「和漢辭典」的主要編輯。 而德仁天皇更是第一位二戰後出生、第一位出國留學的日皇。在前任皇后美智子的堅持下,德仁的出現打破了很多傳統的日本皇室慣例。他深受前天皇的影響,愛好和平,對於國際關係有更切身、宏觀的理解。「更曾經多次公開反對安倍自民黨主張修改的和平憲法,反對日本擁有軍事力量」。新任皇后雅子也是出身外交官世家,自幼受到海外教育,精通多國語言,曾是一名非常出色的外交人才。 2019年5月7日 在新年號「令和」年裡日本會在國際上迎來一系列重要的機遇與挑戰,2020奧運會、2024賭場計劃、2025萬博會無一不把日本與國際聯繫得更加緊密。相信在這樣受國際教育長大的愛好和平的新任日皇夫婦引導下,原本在文化上趨於保守的日本社會,會越來越國際化、對不同的種族、文化有更強包容力。

令和元年開始  日本進入高度增長期
楊官華

誰來幫助劏房戶?

  樓價日日升,劏房呎租更早已超過豪宅,但居住面積卻愈來愈細,由過往有約二百平方呎;到今天,不少只有數十平方呎,據最新統計,劏房平均面積只有一百平方呎,居住環境更見惡劣。   居住環境不理想,小市民還要承受高昂的租金,因現時業主出租劏房遠較豪宅租金回報為高,令劏房有增無減,而豪宅業主會對租戶比較有要求,但劏房的租客少有議價能力,令租戶缺乏應有的權力及保障。就如電費及水費更較一般住宅為高,因為不少劏房業主濫收電費及水費,令這些基層居民生活更是百上加斤,苦不堪言。 轉售電力違例   過去數年,已有不少團體、議員提出質疑,為何政府容許劏房單位的水電費被炒高,無視基層生活苦況,政府各部門互相推責,令問題日益嚴重,我們的政府真無力處理及解決這些問題嗎?   還記得政府曾推出電費補貼嗎?但在業主濫收電費情況下,劏房租戶也未能受惠,政府助市民解困的好意,卻變成助長業主欺侮基層市民。   香港兩間供電商的電費是採用累進方式收費,一般情況,用電愈多、收費愈多;不過,現時不少劏房業主並非按供電、供水相關收費標準向租客收費,而是濫收,有劏房戶需支付3元一度電,遠超一般住宅收費。劏房業主明明違反電力公司與客戶簽署的「供電則例」,客戶不得把購自電力公司的電力轉售予第三者,無人可以處理相關問題嗎?最令人不滿是業主濫收電費,會被終止供電,即是懲罰租客。   兩電指舉證困難,但不代表困難就不能舉證,只要能配合修改「供電則例」,加上加重罰則,如將轉售電力而被終止供電時,可否考慮當有關單位業主要求復電時,需要出示由專業人士証明有關單位與批准圖則一致,沒有改動或僭建等,如此,不單可減少劏房數目,也令業主濫收不足以抵銷損失。政府同時也要教育市民,不要啞忍,鼓勵他們勇於投訴,免再任人魚肉。 2018年1月23日

誰來幫助劏房戶?
謝偉銓

32萬人抽居屋的啟示

上星期6月12日相信對不少人都是特別難忘的一天,除了當天金鐘所發生的大規模示威活動,令多條主要道路被阻塞,不過同時間,當天亦是房屋委員會就今年發售的居屋最後一日截止收票,最終收票反應亦相當理想,初步點算已接獲約32萬份申請,亦是自2014年復售居屋以來,反應最踴躍的一次,情況看來未受市況影響。 其實筆者早亦已預計,今年新居屋的發售,勢必較去年居屋更受歡迎,一方面因為今年推出居屋大多涉及市區,包括長沙灣及何文田,其餘位處沙田火炭、馬鞍山、荃灣、將軍澳均有一定吸引力。當然最重要是價錢,正如筆者分析新居屋定價是「二手」貴過「一手」的怪現象,不少已有二十年樓齡的未補地價二手居屋,竟然比起一手新居屋定價還要貴。 難怪連房委會資助房屋委員會主席黃遠輝,亦認同坊間的說法,現時成功抽中揀居屋,等同於「中六合彩」一樣,換言之抽中新居屋,猶如即時「有錢分」,情況正如筆者分析,用一個低於買二手舊樓的價錢,去購買一個仍在興建中的新居屋,確實等同於「有錢分」。 即使機會猶如「中六合彩」一般同樣難中,但仍然有超過32萬人入紙申請,當然有關買家可能只是視申請居屋為「踫運氣」,不過大家亦需要留意,今年除了按獲約32萬份新居屋的申請外,但當中亦同時約有20萬份白表居屋第二市場(簡稱為白居二)的申請。 有關白居二的中籤者,將獲資格免補地價購買居屋第二市場的單位,但實際上這些居二市場的成交價,比起新居屋貴得多,Q房網香港數據研究中心按房委會資料作統計,上月全港共錄得220宗居二市場成交,雖然成交量較前一個月按月大跌26%,不過整體平均呎價卻再創新高,上月整體未補地價居屋/公屋的二手平均成交呎價高達9097元,按月再升1.95%,有關居二市場平均呎價亦已經連續7個月上升。 數據反映盡管居二市場成交呎價再創歷史新高,呎價亦遠高於新居屋的開售價,但最新一期的白居二仍有多達約20萬份申請,反映市場實需存在,有關白表客日後若未能抽中新居屋,仍有機會透過「白居二」入市,這些新居屋的向隅客願以高價爭購居二市場,正如反映買家對置業實際需要。 2019年6月19日

32萬人抽居屋的啟示
陳坤興

貿易戰對香港樓市影響輕微

一度傳出達成協議的中美貿易談判,卒由美方放出第一槍,大幅調高由中國入口的商品的關稅25%,而中國同日反制,調高美國貨關稅。中美股市應聲狂瀉,投資市場氣氛愁雲慘霧。但香港樓市不受影響,除不久前會德豐等本地發展商以樓面地價近二萬元投得啟德地(單地價已近二萬元一呎,加建築費和利息等支出,日後賣樓的訂價分分鐘要四萬元一呎)。二手市場也牛氣沖天,淘大花園也去到二萬元一呎,可見貿易戰對香港樓市影響真的十分有限。 貿易戰之初,香港樓價曾有一度回軟兩三成,買家觀望,但市場信心很快恢復,經過這[疑似]調整,反而更堅定了港人對樓價的信心,畢竟有兩大短期內不變的因素支持住香港樓價——息口和供應。大家都知貿易戰是雙輸行為,世銀也因此調低了全球經濟增長,因此,美國利息走勢預測也由升轉跌,換句話說,稥港供樓比租樓划算的情況會維持一段日子。等樓價回落撿便宜是不設實際的,尤其是用家,稍一猶豫,又要添多一百幾十萬買樓。因此,儘管貿易戰鬧得天昏地暗,日月無光,香港一二手樓樓價仍有升無跌。 土地供應方面,林鄭一如她的前任梁振英,都要面對覓地難之苦,面對極之有限的土地資源,但需求日增,尤其每的150個單程証,可見的將來,香港人口有增無減。港人居住面積只能縮水遷就,劏房化是一種趨勢。聞說有些新界的大型屋苑都有間房出租的情況,且有價有市。在這個強力的住屋需求支持下,物業投資又相對股票或比特幣安全穩定下,香港樓價可說是易升難跌,無怪發展商們積極投地,同時,二手業主也惜貨如金,不敢輕易沽出手上單位,因此,二手樓價屢創新高。 當然,香港經濟甚依賴中國,若中國因貿易戰而重創,香港定受波及,畢竟現中國仍未能以內需取代出口,而所謂一帶一路的戰略性合作國家,也不能取代美國。但我們要冷靜判斷形勢。現中美互徵高關稅只是談判的手段,兩國也沒有堵塞談判門戶。中國之前也說:韓戰時也是談談打打,談談打打,我們不需過份恐慌。胡亂落車,分分鐘日後上不到車。[貿易]是互利互補的事,基本原則是公道公平,美國骨子裡也想繼續享受世界工廠的廉價商品。筆者相信最終會有一個皆大歡喜的貿易協議。 短期內,筆者相信香港樓價仍有上升動力,但幅度會溫和。因為人民幣持續疲弱,對香港經濟不是一件好事,估計2019年樓價約有百分之十五的增長,而且以市區樓為主。 黃芳人

貿易戰對香港樓市影響輕微
黃芳人

游資尋找「泊位」 大買賣陸續有來

去年工商鋪市場經歷了豐收的一年,「超級大刁」連環湧現,刺激成交金額飆升,最為矚目的當然是中環中心75%業權以402億元天價售出,創本港歷來最大宗單一物業交易。展望2018年,筆者對於工商鋪大手買賣仍然十分樂觀,當中「麵包價」仍然平過「麵粉價」的商廈,以及憧憬重啟活化政策概念的工廈,前景可望看高一綫。 中環中心75%業權高價沽 根據美聯工商鋪資料研究部數據顯示,計及公司轉讓在內,去年工商鋪合共錄得9124宗買賣,成交金額合共超過2400億元,金額創下歷史新高。 事實上,去年「超級大刁」交投活躍,三宗最大手買賣,包括中環中心75%業權(402億元)、領展售出17個商場(230億元)及觀塘8 Bay East全幢商廈(90億元),合共已涉資逾700多億元,「超級大刁」之多,是以往難以想像的。 大手交投增加,原因眾多,較主要的是市場資金十分充裕,截至去年底,本港貨幣供應M3已經約14萬億元,較1997年的不足3萬億元,高出約4倍,資金氾濫下,游資自然需要尋找停泊地方,一向屬投資熱門選擇的工商鋪自然受惠。 逾億元交投急升 其次,近年工商鋪物業價格飆升,不少物業成交價動輒逾億元,最明顯的例子,以往手持數億元資金,便可購入全幢物業,但今時今日數億元隨時連購入核心區一層甲廈也不能。 展望今年,上述正面因素仍然存在,而工商鋪每個板塊都各有利好因素,故筆者仍看好逾億元的大手成交。至於板塊方面,筆者最看好商廈及工廈市場的前景。 受惠一帶一路 商廈方面,最主要原因乃去年中環美利道商業地王以破紀錄每呎樓面地價逾5萬元批出,該幅地皮的「麵粉價」較全港大部分甲廈的「麵包價」還要高,此舉即時令到大批甲廈業主反價封盤。 同時,受惠「一帶一路」及粵港澳大灣區政策推動,中資對於寫字樓的需求將有增無減,該批企業尤其鍾情港島核心區臨海的寫字樓,加上甲廈空置率一直處於低水平,相信今年商廈市場仍是市場焦點。 工廈商廈看高一綫 工廈方面,憧憬重啟活化政策相信會是今年的主題。事實上,政府已於去年的《施政報告》明確表明,將會研究重推該政策,低層單位也或可改作非工業用途,不少投資者及發展商已於去年率先入市,今年工廈物業相信仍會繼續受捧。 2018年1月16日

游資尋找「泊位」 大買賣陸續有來
黃漢成

中美貿易戰令樓價止升回落

「知否世事常變?變幻原是永恆。」這個名曲的金句正好反映中國和美國的貿易關係,當大家以為中美貿易協議即將達成,美國總統特朗普突然指責中國「出爾反爾」,違反談判承諾,決定向總值2,000億美元中國進口貨品加徵關稅,稅率由一成增至兩成半,徵稅範圍廣泛,多達5,745項產品,隨後並公布對中國餘下逾3,000億美元關稅清單,威脅再向3,805項產品,加徵最高25%關稅。中國亦不甘示弱,宣布反制措施,決定由6月1日起,對約600億美元進口商品提高關稅稅率,分別實施10%、20%或25%加徵關稅。 中美貿易戰就如19世紀兩次的鴉片戰爭,因為貿易的不平衡而引起,當時滿清政府一直處於貿易順差地位,引起英國不滿,於是輸入大量鴉片,由於鴉片不但殘害人民的身體和精神,更使國內的白銀大量外流,於是滿清政府派遣欽差大臣林則徐在虎門銷毁鴉片,結果爆發第一次鴉片戰爭,滿清政府被迫簽訂了「南京條約」,其後英國及法國為擴大通商,利用藉口發動第二次鴉片戰爭,結果滿清政府又被迫簽訂了「天津條約」及「北京條約」,這些「不平等條約」不但喪權辱國,更迫使滿清政府巨額賠款、開放通商口岸及割讓香港島和九龍半島。 美國不但要解決貿易不平衡,最重要是遏制中國科技發展,因為中國過去高調發布「中國製造2025」的十年發展綱領,積極發展高端科技與推動中國經濟轉型,加上中國電訊企業「華為」即將推出5G,這引起美國的擔心,中國科技發展將會威脅其在科技界的領導地位,所以美國已全面封殺「華為」,更利用中美貿易戰打擊中國的經濟轉型。由於雙重目的,美國在貿易協議內提出嚴苛及不對等的要求,中國是難於接受,接受就等於第三次鴉片戰爭,簽署一份「不平等條約」。因此,我估計中美在短期內很難達成協議,但中美貿易戰的升級卻帶來即時的影響,股票市場在過去兩星期累積下跌了超過2,000點,人民幣亦即時下跌,而貶值壓力持續。 中國和美國是世界上的超級大國,如果大國的博奕持續一段長時間,將影響中美及環球的經濟發展,特別是香港,香港與國內的關係是非常密切,無論是地產、旅遊、零售、運輸及餐飲等,來自國內的消費力佔了重要的部份。事實上,受到中美貿易戰升温的影響,近期的樓市出現緩和的情況,目前樓價雖未出現下跌的情況,但無論一手或二手的成交已開始減少,加上股票市場大幅波動,樓市的反應比股市稍為滯後,消費信心下跌,樓價再升的機會不大。 今年農曆年後,大量購買力湧現,成交急增,各區又出現破頂的情況,樓價已回升10%-15%,樓價指數差不多追回去年的高位。但中美貿易戰影響深遠,有心置業的買家切勿掉以輕心,應該短期內先觀察、後三思、再決定,我相信中美貿易戰令樓價止升回落,大家不防拭目以待。 鄧慶年 董事總經理

中美貿易戰令樓價止升回落
鄧慶年

貿易戰延續對香港物業市場的影響

中美貿易戰的戰線由關稅延伸至科技企業的打壓,雖然兩國之爭,早已預料不會那麼快結束,但這種咄咄相逼的政治行為,甚至是對特定企業的針對性行為並非市場預料之內。 從進口貿易量與科技技術,美國都遙遙領先,確實讓中國有點透不過氣,當然國家擁有的稀土資源及人民幣可貶值的空間,能夠有所增加這場戰事的抵抗力,但長此下去,只會兩敗倶傷。中美貿易戰的發展突然在最近一個月內360度逆轉,一切市場的樂觀情緒都給特朗普的推特(Tweet)所沖散,連帶本港住宅睇樓量也節節遞減。 若然貿易戰一直持續下去,究竟對本地房地產市場會有多大影響?首先內地為了迎戰貿易戰,一定要保持內需,保持內需就必然收緊外匯管制,讓大家希望內地會放寬資金來港投資的機會降低。內地官方已發表了人民幣會有波動,但將會有序變化,為了保持人民幣的國際地位,人民幣任意下瀉的機會不高,因此內地的購買力應該不會突然大幅削弱,變相內地投資者也沒有必要急於將人民幣走出去,反正要大額度出走也不太現實。 因此不難預計,內地來港的房地產投資者依然缺乏新玩家,若非以往在本港有資金池的投資者,新進投資者勢難現在來港加入競爭,因此往後賣地市場的寡頭壟斷狀況依然繼續,即使在香港有資金池的內地投資者,也會趨向舊樓重建市場,一來減低市場對內地投資的迴響,二來競爭也相對低調及較少。 但貿易戰對於香港的物業市場變化,那就要將不同類型物業分開分析,若然是住宅物業,相對的抗跌能力較高,始終這裡人口密度高,在土地供應不足下,加上過往財富的累積,需求依然強勁。那寫字樓物業,就要按區分研究,若然是一線商廈物業,例如位處中環、金鐘、上環、灣仔、銅鑼灣、尖沙咀一帶,價格應該還是比較堅固,但對於一些新發展的商圈,若主流租客是商貿客戶為主、或為大型企業的後勤作業辦公室,那受貿易戰的衝擊將會較大,而其次比較受影響的是工業物業。 雖然香港的工業物業都不是以工業用途為主,反而是用作商業用途,甚或業主購入憧憬活化變成商廈,在貿易戰的陰霾下,相信這類物業實力較低的租戶較多,不穩性也較大,而投資者收購這些工業物業作活化用途也變得謹慎。 同樣,零售物業也難免受到衝擊,因很大程度零售業都是依賴內地遊客消費,貿易戰一方面刺激內需,另一方面也降低內地人往外消費,因此零售物業也會面臨打擊。但無論如何,這只是假設貿易戰一直惡化及延續下去的後果,眼看現在的環境,這場貿易戰不會輕易結束,但也不會沒有中場休息的時間。只盼大灣區的發展能提速推進,為本地經濟及物業市場作支持及後盾。 2019年5月25日

貿易戰延續對香港物業市場的影響
張翹楚

調整公私營比例 有助紓緩房屋問題

本港住屋問題作為本屆政府施政的重中之重,行政長官林鄭月娥早於去年發表施政報告之前,已提及過可考慮將公私營房屋比例由六比四改為七比三。直至最近,政府在公布新一份《長遠房屋策略》中表明決定將公私營房屋供應比例調整至七比三。筆者贊同相關做法,認為在市場推出更多公營房屋單位,將有助減輕本港的房屋問題。 對於坊間有意見認為是次調整公私營房屋比例,可能會令私樓供應減少,導致未來私人住宅市場價格上升,憂慮措施將使市民置業難度更上一層樓,筆者對此則持其他看法。 目前樓價高企,即使現時香港仍處於低息環境,市民在供款能力方面可能不成問題,但部分人依然需要借助上一輩提供財政支援才能應付首期款項。 政府將公私營房屋比例調整至七比三,可以預期部分能力較為邊緣的買家將考慮從私營房屋市場轉移至更可負擔的公營房屋市場。政府推出上述措施為市場提供更多更可負擔的公營房屋, 減輕部分有意置業的市民的財政負擔。而私營房屋市場在供應及需求同時減少的情況下,價格水平也未必會出現大幅上升。 再者,由政府推出用作興建私人住宅的用地雖然有所減少,但地產發展商仍然可以透過把私人擁有的農地改劃作住宅或其他用途,和加快推進收購舊樓重建的速度,以開闢其他可作地產發展的土地來源。 總而言之,上調公私營房屋比例以提供更多可負擔的公營房屋,將有利改善目前置業難的問題,尤其對年輕人而言。 2019年2月1日

調整公私營比例 有助紓緩房屋問題
張聖典