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樓聲隨筆——天水圍洪水橋新盤掀推盤動力

2021-10-23

  自《施政報告》公佈後,未來房屋政策更趨明朗化,整體樓市氣氛漸見好轉,「北部都會區」概念亦谷起發展商的推盤步伐,繼早前洪水橋新盤批出預售並計劃於日內推出,近日部份新盤預售樓花逐步批出,日前剛獲批出預售樓花的天水圍新盤,正式部署推售工作,由於該盤過往推出不同期數有不俗的表現,故今次批出的最新期數,只要貼近市價推出,料日後開售都可取得理想反應,由於上述兩大新盤的距離亦算接近,同樣可於極短期內推出市場發售,預期勢可掀起新一輪推盤熱。   「受到疫情緩和帶動,市場氣氛漸見好轉,多個新盤先後獲批預售樓花,繼沙田火炭新盤開售取得熱銷後,其他發展商亦把握近日的旺勢,紛紛為旗下新盤軟銷及推廣,並且事先張揚有關樓盤將於極短期內推出應市,當中以新界盤最受市場關注,繼洪水橋新盤早前批出預售樓花後,發展商亦密密為樓盤造勢,日前另一樓盤亦批出預售樓花,該盤位處天水圍,過往推售不同期數時都取得不俗銷情,由於已批出預售,故發展商連日來都頻頻為樓盤推廣,相信亦可於下周同期推出,故上述兩盤極大機會同時間推出,市場人士亦不會感到意外。」一間大型代理行董事指,疫情稍見緩和,市場氣氛亦見好轉,多個新盤先後批出預售樓花,並部署下周推出應市,預期下周新盤推售將會相對熱鬧。   事實上,《施政報告》中提出發展的「北部都會區」,令未來西北區樓盤將極具潛力,近期發展商於區內新盤亦加快推售步伐,預期天水圍及洪水橋新盤下周將全面搶攻,勢可掀起新一輪推盤動力。 張日強

專家筆陣

細心選擇委託形式

為保障雙方權益及確立委託關係,消費者委託持牌地產代理處理物業交易時,應與代理簽立訂明的「地產代理協議」。 訂明的「地產代理協議」內設有多項條款供消費者與地產代理自行商議決定,其中包括委託代理的形式(即獨家、單邊或雙邊代理),與及協議的有效期長短。一般來說,消費者應盡量避免訂立有效期過長的「地產代理協議」。 另外,「地產代理協議」是具法律效力的文件,一經簽訂後,任何一方如要在該協議有效期內增減或修改其中的條款,甚或取消該協議,必須先得到簽署雙方的同意。因此,消費者在簽訂「地產代理協議」前,應細心留意所有條款,如委託形式屬獨家代理,應特別注意獨家委託期的期限。 就出售或出租物業而言,不論基於任何原因,如物業賣方/業主以獨家代理形式委託代理,他或其親屬在「地產代理協議」有效期內透過另一家地產代理公司售出或租出有關物業,便有可能要同時向兩家地產代理公司支付佣金。同樣地,如準買家/租客在該協議有效期內經另一家地產代理公司購入/承租原先委託的代理所介紹的單位,亦有可能因此需要向兩家地產代理公司繳付佣金。 最後,除了委託形式的條款外,訂明的「地產代理協議」內亦載有其他條款包括代理的職責、佣金比率等細節。如對該協議存有任何疑問,消費者可要求地產代理解釋有關內容,與代理商議後才簽署作實。 2021年10月22日

 細心選擇委託形式
地產代理監管局

樓價走勢升定跌還看施政報告

本港住宅市場由今年初開始,在剛需求帶動,成交量節節上升,大型屋苑造價率先破頂,破頂潮更蔓延至二、三線屋苑物業,甚至居屋及公屋單位,連升多個月後,樓價已升至近歷史性新高,加上近月內地樓市處於整固期,在「淡風」下影響港股波動,個別股價表現更呈拾級而下,為市場添不明朗因素,令準買家追價意欲轉弱,買賣雙方出現拉鋸局面下。單是在剛過去國慶三天長假期,週末日十大藍籌屋苑合共只錄得單位數字約9宗買賣成交,二手交投量明顯下跌。 反觀一手市場購買力強勁,將軍澳LP10開售179伙幾近沽清,成市場焦點,當中以招標售出一高層4房間隔單位,面積1521平方呎,成交價為3362萬,呎價22104元,創下呎價新高。位於火炭站星凱‧堤岸新盤未公布價單,率先開放示位,三天假期已累計錄得約28000參觀人次,反映鐵路沿線物業受買家追捧,亦顯示市場對住宅需求強勁。 二手市場隨着買家心態轉觀望,業主調節叫價無可避免,但樓價卻不會出現大幅調整。由於低息環境持續,加上「林鄭」住宅按揭政策下,800萬或以下最高可借9成,900至1000萬最高可借8成,市場購買力轉移至樓價低於千萬元為主,尤以細價樓無論一二市場,叫價依然強硬,反映現階段中下價樓仍具吸引及較強抗跌力。 至於高過千萬元的中型單位及呎數較大單位,基於未能受惠新政策,加上已臨近年尾,不少銀行按揭方面業績已到額,估值取態漸趨向保守,料成交價呈橫行「無升跌」局面。 至於整體樓市表現,只要市場未有太大不利消息,樓價在高位反覆整固,但相信當施政報告的房策措施有具體公布後,預料不會對樓市作出新打壓措施,當後市有較明確的方向,在多個新盤推售帶動下,向隅客回流二手市場,預計本月一手交投有望錄得逾2000伙,樓價仍可靠穩向上,筆者對後市仍感樂觀。 2021年10月4日

樓價走勢升定跌還看施政報告
吳啟民

中國房地產已完成歷史使命?

香港屬於外向型經濟體,在很多不同的商業範疇,皆十分依賴外來的投資和消費,比如金融股市、旅遊酒店、零售消費等,都不能缺少外資和遊客。近兩年受到新冠疫情衝擊,各國經濟嚴重受創,香港閉關封城,也使經濟舉步維艱。惟有中國有效控制疫情,完整的工業生產鏈,不但成功做到自給自足,而且製造大量產品輸出國外,既成就自己,也幫助他人。 中國政府擁有完善管理制度和執行力,一旦出台任何政策,各地方省市機構不但不會有異議,而且更會認真貫徹執行。近年來國際形勢有變,國與國之間缺乏互信,少了往來,中央政府改變策略,強調國內國際雙循環,其中以國內大循環為主體,對國外的外循環主要是保持對外開放政策,而國民對國內大循環措施的服從和遵守,成功激活了內地經濟。 中國全面建成小康社會,歸功於40年前推行的改革開放,先讓一部分人富起來,再帶動其他人富俗。其中土地財政政策扮演著十分重要的角色,從大城市興建高樓大廈,到吸引各地投資;再從地方城鎮完善基建交通,到廣納優秀人才,土地資源是庫房重大的稅收來源,為國家帶來了繁榮,也為民間帶來了財富。 如今,中國已是富有國家,產業多元化發展,除了世界領先的工業和製造業外,也在科技領域、金融服務等市場快速前進,發展可謂一日千里。如今國庫的收入從各個途徑不斷增加,在「共同富裕」的奮鬥目標下,人民追求的是公平均富的社會,樓市似乎再沒有以前那麼重要,難道中國房地產已完成歷史使命? 從國家經濟發展的歷程顯示,到今天的確不再像以前那麼依賴房地產,今後或只容許在一個平穩的市場,讓樓價適當有序地上落,不可以升得太高影響民生。近期中國推出各項監管措施,包括監管房地產市場,規定地產商財政負擔不可超越「三條紅線」,也出手監管金融信貸、網絡遊戲、教育補習等等,顯示中央政府對市場調控的決心,相信未來各行各業,會是一個更加健康的市場。 香港實施資本主義制度,港府庫房收入向來比較單一,主要依靠金融及地產。面對大時代變遷,香港有沒有能力改變產業結構,減少或放棄地產業稅收?我認為短期內仍然做不到,面對現實吧,香港的出路,就是全方位擴大市場,也就是筆者長期強調的「做大香港塊餅」,除了大量興建房屋之外,大力提升香港為國際創新科技中心,廣納世界各地優秀人才及優質投資移民等十分重要。關於如何吸引海內外人才,日前在媒體上,喜見特首林鄭月娥公開表示正在研究中,稍後會有公佈,甚為欣慰。 2021年9月17日

中國房地產已完成歷史使命?
蔡志忠

兩條有趣的問答

兩條有趣的問題,值得在此分享一下: (1)「施政報告」大量增加土地供應會令到樓價大跌? 答:這個是很錯的想法,應立刻更正,否則會令想置業的人錯失入市時機! 大量增加供應的本質是大興土木!大興土木的本質就是「增加材料和人力資源的需求」!所以除非同時增加建築材料的產能和人力資源,否則建築成本增加是必然發生的。 又除非能刻意大量增加即時至短期的供應量,否則無懸念地可確定:有關物價和工資的增加必然早於大量供應增加之前! 如果大家同意我以上看法,大家就要明白:「要繼續保持大量生產,必須要確保生產鏈是可以令人得到合理的盈利!」因為蝕本生意無人會去做的!!既然「麵包」和「麵粉」的價格都將會日益上升,為何不趁現在去買樓? (2)又有人會說:「97後亞洲金融風暴不是有很多發展商蝕本的例子嗎?所以將來都會出現這個情況!」 答:這其實是一個笑話,而且可笑指數很高! 亞洲金融風暴期間有發展商蝕本,事情本質只是「投資項目失敗」,即是「發展商因覺得會賺錢而建屋起樓,但以蝕本告終」!並不是有發展商覺得蝕本所以起樓!千萬不要自作多情,市場是現實和殘酷的,只要建屋盈利入不敷支,不單只生產鏈會立即停止,連銀行都會停止融資! 發展商只能在賺錢之下才會大量增加供應,並不存在無利可圖下增加房地產商品! 政府行政上的大量增加供應的確是很正確的策略!其重大貢獻是:(1)打破壟斷,令發展商謀取暴利的機會大減!(2)政府重掌土地供應的主動,令房屋政策可以準確落實到分配財富的功能,這是最重要的一點!(3)政府可重回市場成為「最大持份者」,才能代表市民去就供求、價格、公私營房屋的相互影響、甚至建材/新技術與社會的更配合,將所有元素往對市民有利的方向走! 將期望脫離以上的範疇只會空歡喜兼耽誤時機! 2021年10月18日

兩條有趣的問答
汪敦敬

日本賭場花落誰家揭盅

距離大阪心齋橋購物中心約15公里的人工島「夢州」IR賭場綜合度假村,終於落實賭場經營權是MGM(美高梅)及ORIX (歐力士),2016年,日本國會正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。 大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,大阪府知事吉村洋文表示,將於2021年夏天選擇一家IR賭場綜合度假村的經營商。終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。 除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,絕對是一個無可錯過的機會。相信疫情過後,通關之時,去日本旅遊人數會大幅上升。 2021年10月13日

日本賭場花落誰家揭盅
楊官華

汲取大火教訓 治理三無大廈

台灣高雄市日前發生的「城中城」大火,一夜之間奪走了46條人命,是當地近四分一個世紀以來的最嚴重火災,引起全個台灣、以至全球華人社會關注。 其實起火大廈只有約40年樓齡,比香港的太古城還要年輕,算不上是太舊的樓宇,但由於多年來都沒有成立管理委員會(類似香港的業主立案法團)或聘用物業管理公司,大廈內的消防設施日久失修,甚或已被人違規拆除,導致火勢一發不可收拾。加上部分單位被改建成出租套房(類似香港的劏房),居住了不少弱勢社群及體弱、獨居的長者,對火警發現遲,逃生慢,因而造成大量傷亡。 上述的三無大廈、樓宇失修及違規劏房問題,香港即使不比台灣嚴重,至少也是不相伯仲。去年底發生造成八死的油麻地大火,肇事唐樓也是「三無」。在今年發生的多宗致命火警,不少也涉及違規改建的劏房。特區政府必須馬上採取措施,防止類似慘劇在香港發生。 誠然,當局近年已多次修例,要求不同類型的舊式樓宇改善消防安全,又加派人手巡查執法,教導業主如何提升消防設施,推出種種的資助計劃等,許多負責任的業主都已依法遵循。惟對於那些唯利是圖、漠視租戶生命安全的無良劏房業主,對於一些缺乏財力、知識及組織能力的三無大廈住戶,不論政府如何勸導、警告、釘契,甚至檢控,問題仍遲遲得不到解決。 對於三無問題,政府已承諾修例,授權消防處直接替有嚴重消防隱患的大廈,進行提升消防安全的工程,然後向相關業主追回款項。有關做法值得支持,但亦有人擔心會造成道德風險,令部分業主拖慢、甚至擱置原定的改善工程。更令人憂慮的是,若缺乏良好的管理和維修保養,經提升的消防設施可能很快便會損毀失效,形同虛設兼且浪費公帑。 因此,當局必須加大力度,協助三無大廈成立業主立案法團及委聘持牌物業管理公司,例如將成立法團與聘用物管列為申領政府資助的條件,以及研究在三無大廈較多的地區,推行「聯廈管理」或「小區管理」模式。在城中城大火發生後,台灣當局表示會立法強制某些大廈成立管委會。當然兩地的法律及社會情況有別,但港府也應密切留意,研究是否有可供參考之處。 對於劏房問題,立法會即將表決的劏房租管條例,只管租金及租期,不管單位的樓宇結構、衞生及消防安全水平,也不管有關劏房是否涉及違規改建。有人形容這是無辦法之中的辦法,原因是不少劏房可能整個單位都是違法違規,或者受到樓宇設計與面積所限,根本無法依法提升消防水平,若當局從嚴執法,市場上好一部分劏房便要被取締還原,令許多基層弱勢租戶喪失家園。 對於有較高消防風險的劏房,筆者認為當局還是不能不管,必須依法檢控及取締。對於無法加建現代化消防設施的單位及樓宇,政府向住戶免費派發一些滅火毛毯、沙筒及獨立火警偵測器,也總好過完全不設防。 最後、也是最妥善和徹底的解決辦法,就是加快覓地建屋、加快市區更新,讓合資格的劏房居民盡快上樓,讓有問題的三無舊樓盡早重建,達致告別劏房、告別籠屋,相關的消防安全問題亦會迎刃而解。 2021年10月19日(隔周二刊登)

汲取大火教訓 治理三無大廈
謝偉銓

入市審慎 二手交投轉淡靜

雖然內地規管樓市,理應不會對本地樓市帶來直接的影響,不過近月本地樓市氣氛確實有所放緩,即使整體一手新盤銷售尚算平穩外,按土地註冊處的紀錄,近月整體二手註冊量卻持續回落,截至本月18日為止,本月二手註冊量只有不足2000宗的水平,換言之接現有進度,本月二手交投勢必回落至不足4000宗的水平,亦創下自去年8月以來的14個月新低。 當然近月樓市的氣氛轉趨審慎,一方面因應股市持續波動,加上本地與內地通關又遇上阻滯,令本地經濟復甦都增添不明朗因素,買家入市心態自然變得審慎,同時間市場亦持續有大型一手新盤登場,自然亦吸引部分二手客源轉投一手市場,種種原因令近月二手交投轉趨淡靜。 除此之以,整體而言由於今年內已有多達3個月的單月註冊量突破6000宗的近年高位,數字反映近月二手交投回落,顯示過去數月間或許已消耗一定的購買力,事實上假設今個月二手交投跌至不足4000宗的低位,整體二手註冊量將會是連續三個月下跌,並由7月份的6443宗大幅回落50%以上,跌幅確實相當顯著。 不過整體而言,實際上今年全年二手註冊量,亦已肯定突破自2012年後的9年新高,因為截止目前為止,今年至今整體二手註冊量已達至5.1萬宗,已突破去年全年46900宗的近年高位,再者翻查過去紀錄,自2013年至去年2020年,連續8月的全年二手註冊量均不足5萬宗的水平,相信今年全年註冊量可達至約6萬宗的近9年高位。 今年整體二手交投突破9年高位,証明市場需求仍然強勁,剛需持續,加上上星期已分析過,不過按未來十年的新增供應推算,未來私營房屋供應不加反減,按估算未來十年私樓供應為12.9萬伙,但過去十年私樓供應則達20.8萬伙,減幅達38%,整體供應增加,而私樓供應減少,相信未來樓價可平穩發展。 2021年10月21日

入市審慎 二手交投轉淡靜
楊永健

黃埔街舊樓併購 猶如艱難版「尋人記」

近日看見《星島日報》一篇有關「恒地紅磡打造大型住宅地標 歷來最大重建項目 涉約2600伙」的報導,內容講述紅磡黃埔街一帶舊樓併購項目進入發展階段的新聞,頓時令我感觸良多,這個被譽為香港歷來最大型的私人樓宇併購項目,牽涉6條街道7個地盤,成交了逾1,030伙,地盤面積逾11.2萬平方呎,我們公司田生集團合共花了超過10年時間進行併購,由於這裡有很多殯儀業相關的經營者,加上一批業權散落的「姑婆屋」,要游說業主賣樓或集齊所有業主簽名出售物業,比電視真人SHOW的「尋人記」艱難100倍,過中辛酸和難度之高,真是行外人難以想像。 一如報章所講,黃埔街併購項目可說是民間最大型的收購重建項目,雖然花上的時間不算田生集團併購史上最長,我們曾經併購過超過20年的項目,但論難度,這個項目絕對是數一數二。事關黃埔街與香港三家知名而歷史悠久的殯儀館鄰近,衍生出的殯儀業相關商舖成行成市,如花店、棺材舖、長生店及紙扎舖等,真是多不勝數。另外,樓上住宅單位很多都被用作暫存等候「上位」的先人骨灰,又或者變成齋堂或道堂。由於這些行業在華人社會被視之為「不吉利」,很少業主願意將物業出租予他們,因此這些行業習慣自置物業,多年來聚在一起,業務互相緊扣,要他們另覓地方搬遷到新地點重新開舖繼續經營,花了很長時間和心機,才能打動到這類業主們。 其實很多人以為併購舊樓與二手樓買賣無異,這觀念是大錯特錯,或者稍後有機會再與大家分享兩者分別。一般來說,我們併購舊樓需時快者九個月至一年,有些五至十幾年,過程中最困難就是尋人,久而久之我們的併購團隊變成了尋人專家。 這個收購地盤另一個高難度之處,是有好多「姑婆屋」,不知是否因為紅磡鄰近何文田及九龍塘一帶的豪宅區,昔日香港有錢人都會聘請「馬姐」協助照顧家庭和湊細路,這些華人家傭大都梳起不嫁,在無兒無女情況下,幾個同鄉姊妹合資購入物業以為退休作準備,所以在收購的過程中,我們發覺這個地盤有很多由四、五個人共同持有物業業權的個案,而最多一個更有八個人,最後在香港、內地及美國找到其中四名業權人的後人,其餘四個遍尋不獲,最後需要透過強拍物業才能解決,成功統一業權將地盤重新發展。 另外,這個收購地盤由於所建的部分物業年代久遠,樓契上沒有列明業主的身份證號碼,以至難以追查業主身份,亦試過有定居於哥倫比亞的老華僑,早已忘記自己在香港擁有物業,經過多番轉接途徑才能找到他,並要在當地找翻譯員、公正行及領事館等一同為買賣合約加簽,法律文件才具備效力,符合法律規定程序,而過程相當複雜又漫長。其實舊樓併購背後的辛酸史,真的有很多,但我們都希望為香港的市區重建、土地供應出一分力,為香港未來增加房屋供應作出供獻,令到大家安居樂業。

黃埔街舊樓併購 猶如艱難版「尋人記」
黃芳人

供應集中長線 樓市趨升

特首日前發表任內最後一份施政報告,新公佈的《北部都會區發展策略》與以往的《明日大嶼願景》都是長遠土地供應,對本港樓市無即時影響。報告無加減辣措施,樓市消除了加辣憂慮,外國投資機構普遍對本港樓市及地產股看好,筆者維持樓價全年上升15%預測。 林鄭月娥提出建設香港北部成為宜居宜業宜遊的都會區,並開拓更多可供居住和產業發展土地。這個面積達300平方公里的都會區,覆蓋由西至東的深港口岸經濟帶及更縱深的腹地,將盡享港深優勢互補、融合發展的紅利,幫助香港更好融入國家發展大局。北部都會區將建設國際創新科技中心,並營造「城市與鄉郊結合、發展與保育並存」獨特都會景觀。 支撐着香港作為國際金融中心的維港都會區亦會擴大至包括《明日大嶼願景》的交椅洲人工島填海。這兩個位處香港南北的都會區將可提供大量土地,完善香港的空間佈局,並駕齊驅,互相輝映,推動香港未來發展。這個《北部都會區發展策略》,詳細介紹都會區的規劃背景、總體原則、目標和行動綱領,讓社會各界進行討論,並發表意見。 施政報告在房屋問題繼續是市民最關注的一環,著重長遠房屋供應,規劃新界北都會區,約可提供92.6萬個住宅單位,並爭取未來10年約170公頃土地興建10萬個私人住宅單位。報告未能解決短期房屋的殷切需求,可謂「遠水不能救近火」,對樓價影響不大。 報告於房屋供應上,最矚目可算是新界北都會區,如此大型基建相信需時20至30年規劃與興建,對樓市短期影響不大。報告內容著重於公營房屋供應較多,對私樓供應著墨不多,加上基建及未來長遠供應主要集中於新界區,市區覓地困難,供應依然短缺,筆者對市區短期樓價看高一線。 長遠而言,新界於各項大型基建的支持下,區內樓價相對穩健,其中白石角及洪水橋兩區皆會新增鐵路網,對該區樓價必定起支持作用。 筆者維持今年全年樓價升15%預測,報告未有對樓市加或減辣,掃走了疑慮。中短期房屋供應仍缺,後市看好。 2021年10月15日

供應集中長線 樓市趨升
陳永傑

支持保育 – 勿忘成本效益

較早前政府於石硤尾主教山山頂配水庫進行拆卸工程,因發現罕見古羅馬式紅磚圓拱建築而叫停,配水庫隨之交由古物古蹟辦事處(古蹟辦)及相關專家評估,其後相關資料亦將交予古物諮詢委員會(古諮會)用以擬議評級。 事件再次引發公眾古物古蹟保育政策的討論,亦令小弟記起2007年政府拆卸皇后碼頭之風波,當時大家以「集體回憶」為主調,希望政府整個原址保留,最後政府考慮各相關因素後,認為皇后碼頭未達到應訂定為法定古蹟的水平,決定不會根據《古物及古蹟條例》將碼頭宣布為法定古蹟。 根據現行政策,古諮會會按照歷史建築的歷史價值、建築價值、組合價值、社會價值和地區價值、保持原貌程度及罕有程度共6 項準則,來評估其文物價值並依次評定為一級、二級及三級(或不予評級),但此文物建築評級與古物事務監督(即發展局局長)根據《古物及古蹟條例》,經諮詢古諮會及獲得行政長官批准後,藉憲報宣布為「法定古蹟」是兩套不同機制,兩者沒有必然關係,前者是參考性,沒有法定監管力,後者則受制於法例監管保護。 小弟對文物建築保育認知不多,嘗試借鏡經常與香港比較的新加坡 –– 2008年香港立法會資料摘要曾經提到有關《新加坡的文物建築保護政策》,當中指出在1970年代或之前,新加坡面對房屋嚴重短缺及經濟極需急速發展,市區重建的重要性因而凌駕於文物保護之上,但1983年後,新加坡因旅客數目下跌而令旅遊業受挫,其中原因歸咎於當時新加坡旅遊景點的褪色,認為新加坡在致力建設為一個現代化大都會的同時,卻失去了古舊建築、傳統活動和熱鬧街頭活動所散發的東方色彩和魅力,促使相關部門提出保留古舊建築及歷史地區的建議,希望藉此吸引旅客,提高經濟收益。 隨後,新加坡在城市規劃政策中加入文物保護元素,積極試驗保育工作於技術和經濟層面的可行性。在摘要中,小弟發現一個有趣的地方是新加坡之保育政策原來是起源於經濟考量,其背後理念與小弟經常掛在咀邊勿忘「成本效益」同出一徹。 歷史建築無疑是城市的文化資產,見證著其發展歷程。然而香港地少人多,土地資源稀缺,房屋供應遠落後需求,要持續發展、完善城市規劃及改善市民生活質素,拆卸舊建築物亦在所難免。小弟認為在歷史建築的保育或重建問題上,除了「集體回憶」、「歷史價值」等因素,更應考量「成本效益」。事實上舊建築物的維護費用相對高昂,一般情況下,難以達致收支平衡,更遑論帶來實際收益。假若相關土地具重建價值,如可發展成高地積比率並切合市場的用途,重建所帶來的收益將遠高於保育之回報。 解決香港土地房屋問題,除了前幾期專欄提到的「移山填海」外,舊區重建亦是土地開發的有效方案之一。無可否認,任何建築物歷經時間洗禮,都會成為歷史文物。其建築、文化、歷史以至社會價值之衡量,有賴專家及公眾評斷,但保育必須與經濟掛鈎,必要時有所取捨。任何城市的發展一定會出現新舊交替,如何合理運用土地資源,考慮當中歷史價值外,成本及經濟效益亦不可忽視,平衡發展與保育的需求,發揮土地的最大效用,才是王道。 2021年2月19日

支持保育 – 勿忘成本效益
溫偉明

香港測量師學會回應施政報告

上周發表的《2021施政報告》提及多項土地、房屋及建築的政策,香港測量師學會對施政報告的大方向表示支持。 就土地政策而言,學會認為政府可將「標準金額」補地價機制應用於北部都會區及其他位處新界的農地,以加快釋放新界的發展潛力;並將「運輸基建先行」的規劃方針擴大至全港發展區域,審視未來新發展區對全港交通流量的影響,完善交通網絡。 在考慮到北部都會區日後的發展容量上,我們建議政府展開交通及規劃相關的技術研究,及與內地相關部門進行溝通,以完善發展。學會亦樂意就新界祖堂地及釋放綠化地帶提供專業意見,期望能與相關部門作進一步的討論。 此外,我們促請政府積極探討房屋政策,在進行市區更新之餘,亦增加更多公營及私營房屋的供應,並應積極協助重建公務員合作社,同時增加興建過渡性房屋的資助金額,並加強將賓館改裝成過渡性房屋的政策,以在短期內紓緩房屋需求。 在建築政策上,學會期望政府能積極改善大眾市民的生活環境,包括我們早前提及訂立最小樓宇面積標準,為分間樓宇單位(劏房)設立臨時設計及轉換要求,制定長者友善房屋設計指引,及全面修訂《建築物條例》;並設立專責部門以統籌政府不同部門,長遠推動和監管老舊樓宇的管理、維修及保養,以建立宜居環境。 我們期望政府能繼續積極與不同持份者溝通協作,共同推動香港未來發展。 撰文者:香港測量師學會會長鄧海坤 2021年10月14日

香港測量師學會回應施政報告
香港測量師學會

英國買屋遊記:Hertfordshire Broxbourne篇

其實在英國,只要是位於超級校網區的物業,都不愁出租和轉售,因此無論是英國當地人和海外人士,都非常追捧校網好的地段,這亦是為甚麼位於倫敦周邊的各大郡的物業特別受港人歡迎。 位於倫敦旁的幾個郡(亦稱作Home Counties),包括Hertfordshire、Surrey、Kent、Berkshire、Hampshire,Sussex和Essex等,是英國全國人口最稠密的地區之一,這些地方在外界眼中一向是相對較為富裕的地方,教育水平高,失業率低。主要原因是這些地區都在倫敦市的通勤範圍內,與市中心相距不到1小時的車程,因此很多倫敦上班族都會在這些Home Counties定居。 因此亦可以在HM Land Registry見到,上述提及的倫敦周邊諸郡洋房別墅價格按年平均升了超過8%,可見倫敦市的漣漪效應影響甚大。而在這幾個郡之中,Hertfordshire是非常值得一提的,事關在去年的Halifax Best Places to Live排行榜中,東面的East Hertfordshire獨占鼇頭,在綜合各項指數後,成為了英國年度第一最佳居住地。 事實上Hertfordshire之所以會成為不少倫敦人的Sweet Spots,其豐富的教育資源是一大要素。首先要理解一點,在英國要考進心儀的公立學校主要是看居住地和成績。而在倫敦市中心居住的成本本來就很高,加上競爭激烈,不是所有學校質素都高,因此在換算所有成本過後,很多家庭都會搬離倫敦市中心。不過,即便是搬離倫敦市,從Hertfordshire不少地區出發前往倫敦坐火車亦只需30分鐘左右,所需時間甚至比起很多住在倫敦城內乘搭地鐵的人還要快。就算是真的住得再遠一點,很多家長都會認為值得,畢竟多花點時間上班就能省下更多費用,而且亦沒有犧牲掉生活的質素。 就以鄰近East Hertfordshire的Broxbourne為例,該市鎮位於River Lea河畔,環境非常好,擁有不少水上活動設施,是不少人消遣玩樂的好去處。鎮內又有大型超市Sainsbury’s、Waitrose、Asda、Tesco及大型商場,生活便利,免卻不少煩惱。最重要一點就是Broxbourne區擁有合共50間中小學,當中獲Ofsted評級為Outstanding學校包括Broxbourne CofE Primary School、Sheredes Primary School和Flamstead End School等,選擇可謂非常之多。 因此,Broxbourne近年亦成為不少倫敦上班族的定居地,因為在他們眼中,這個地方公立學資源充裕,離倫敦市不遠,不需要花過多的上下班時間,魚與熊掌皆可兼得。 2021年10月21日 (隔周四刊登)

英國買屋遊記:Hertfordshire Broxbourne篇
李丹翔

通關可期 料帶動指標商廈買賣走勢轉強

本港作為亞洲金融中心,寫字樓物業一直備受追捧,在新冠肺炎疫情影響下,中外資金未能一步到位,令商廈市場缺乏強勁購買力,不少投資者持觀望態度,寫字樓市場步入調整期。隨著疫情持續近兩年,疫苗推出加上市場適應新生活模式,中港兩地通關措施有所放寬,經濟前景現曙光,投資者對入市優質寫字樓物業態度轉變,趁這段時間加快吸納潛力物業。 中原(工商舖)資料顯示,2021年第三季港島及九龍區合計錄得約17宗指標商廈買賣個案,平均成交呎價約2.26萬,對比2020年同期約12宗及1.72萬,分別遞增約41%及30%。現時多國採「與病毒共存」策略,經濟活動得以慢慢復甦,增強投資者對入市核心區甲級商廈信心,而且現時指標商廈價格仍有一定議價空間,因此吸引買家加快承接,憧憬市況回復後寫字樓價格升幅不俗。 今年第三季中原(工商舖)促成一宗核心區指標商廈大手成交,物業位於金鐘統一中心30樓全層,面積約20489方呎,成交價約5.15億,平均呎價約2.5萬元。另外,中環中心於季內亦錄得3層全層成交,涉及總金額逾19億,買家分別為紀惠集團及董建成或有關人士。 九龍區指標商廈交投表現不俗,整個第3季共錄得約12宗買賣成交,佔總數約七成。其中最大額為尖沙咀鐵路大廈20樓全層,面積約10880方呎,作價約1.5億售出,成交呎價約1.37萬。 港府於9月份先後推出「回/來港易」計劃,不少商貿人士都藉此機會訪港,利好中港兩地經濟交流,故相信第4季市場以中資最喜愛的商廈物業先行,尤其港島核心區指標商廈更會成為首要目標,預期寫字樓物業價格調整空間會逐步收窄,刺激投資者及企業盡快物色潛力物業入市。 2021年10月19日

通關可期	料帶動指標商廈買賣走勢轉強
潘志明

基建網絡是北部都會區發展關鍵

新一份施政報告提出「北部都會區」發展願景,計劃額外開拓約600公頃住宅及產業用地,若連同目前住宅單位數目,總供應量將超過90萬個,預計可容納250萬人口居住。特首今次提出的北部發展新計劃,筆者認為若要成功,必須解決三大問題,包括整全的土地規劃、完善的基建發展,以及簡化土地審批程序。 首先,新界北的土地規劃經已過時,目前規劃不足以配合「北部都會區」新發展,尤其在地積比率方面必須大幅提高,而私人棕地與農地應結合政府零散用地一併發展,並借助發展商的力量加建社區設施等,局方必須以全盤規劃推進「北部都會區」發展。 另外,施政報告提出增設5條鐵路,只能解決北部都會交通問題,並未有提及如何貫通南北交通,筆者認為仍不足以打通南北兩地的人流與物流。如按照現時的鐵路建議,東鐵線與屯馬線將出現嚴重負荷問題。有鑒於此,筆者建議應增設南北鐵路,讓北部居民能直達市區,例如由新田站接駁白石角站再往大圍站,由於兩站還在構思中,因此在興建上會較與現有車站銜接較容易。新鐵路除了有效加快南北樞紐之餘,亦為科學園與位於河套地區的港深創科園兩地加強連繫。 早年發展的新市鎮例如將軍澳、東涌等,由規劃到首個屋邨入伙平均需時8年,但2000年後發展的新市鎮,則平均需時17年,當中主要是因為政府內部多個部門參與新區發展,而當中缺乏統一的專責局方負責,因而嚴重拖延新市鎮發展。 上星期財政司司長發表網址,提出了「南金融、北創科」的發展布局,香港有條件培育具國際視野的科技專才,主力研發和創新,至於生產和測試程序則可交由港深創科園負責。發展科技需要融資,引進資金牽涉銀行、金融、會計、法律等專業人士,而該類的專業服務可繼續保留在香港南面的金融重鎮如中環等商業核心區進行。 筆者認為今次是一個難得的機會,可透過更合理的整體空間規劃,配合交通基建先行的發展理念,將有助釋放更多可發展土地,以滿足市民的住屋需要和改善居住質素。金融以外,更多創新科技企業和科研機構落戶香港並持續發展,既能推動傳統產業升級轉型,亦可改善過去產業和經濟增長過度集中的不足之處。 2021年10月20日

基建網絡是北部都會區發展關鍵
趙錦權

按息十年低位 供樓負擔減輕了多少

今年樓市造好,樓市交投對比去年出現明顯增幅,樓價亦持續上升,於今年8月份創下歷史新高。不少人指出今年支持樓市的因素主要是:社會秩序回復後釋放積壓需求、經濟在疫情受控下好轉、充裕資金環境、新盤熱賣帶動入市信心等,當中,物業按揭息率下跌亦是其中一個利好樓市的因素。 今年銀行同業拆息延續去年跌勢,與樓按相關的1個月拆息於9月份跌至逾十一年半新低水平,錄0.0616%,拆息下跌直接推低H按息率,以現時市場計劃HIBOR+1.3%計,按息低至1.36%,屬於十年來低水平。由於現時供樓業主普遍使用H按,H按選用比例高達97.5%,H按息下跌意味可減輕廣大業主的供樓負擔。以現時銀行批出之平均按揭額500萬元及25年還款期計算,以近日H按息1.36%計,每月供款約$19,670,當中高達71%($14,003)屬於本金,僅29%($5,667)屬於利息支出,你已可想像,在現時超低息環境下,置業上會成本是相當低廉,供平過租的情況亦甚為明顯。按息已由去年初約2.5%跌至今年初約1.46%,今年按息再進一步跌至近日約1.36%,業主每月供樓金額中的利息支出實質上已較去年減少高達46%,上述例子計,每月供款中的利息減少達$4,750,而每月供款減少達$2,761。 香港低息環境已持續逾十年,或有人認為息率對樓市已起不了作用,而且,按揭還款期長達20至30年,上會時低息不等於五年後仍低息。沒錯,長期低息環境已令買家習以為常,對現時樓市未至於有着很大刺激推動;但低息水平仍一直有着利好樓市的作用,低按息有利降低每月供款,買家亦可較易在上會時符合供款能力要求。值得提及的是,即使去年按息高達2.5厘,其實已屬於甚低息水平,2003年沙士期間之市場按息同樣是2.5厘,當時已是歷史上最低按息水平。 那麼,按息由去年之2.5厘再降至現時約1.36厘,相信不少供樓或置業上會人士都察覺到供款負擔確是減輕了。 2021年10月19日

按息十年低位 供樓負擔減輕了多少
王美鳳

莫負青春

筆者過去一段時間公私皆忙,未能執筆撰稿,盼諒。 又是春暖花開之時,香港以至全球受疫情影響已逾一年,最近疫苗接種工作終於在世界各地陸續開展,總算為各地人民生活正常化,帶來一絲曙光;筆者在此衷心呼籲各位讀者,在身體狀況許可的情形下,盡快接種疫苗。 春節過後,一眾負責國內樓盤營銷工作的同事,已急不及待返回國內,籌備今年各個項目的銷售事宜;雖說這批同事當中有幾位對於酒店隔離已有相當經驗,他們還是要預先作好心、生理準備,迎接「閉關14天」的挑戰。 說他們急不及待一點也沒甚誇張,原因不難理解,首先他們在國內可除下口罩,以真面目四出遊走。另外更重要的是,在過去封關滯港的日子裡,國內的市場和營銷渠道已出現莫大變化,社會民生各方面皆持續發展,步伐未有停下來, 同事們實在需要急起直追。 香港方面,筆者帶領的銷售團隊上月成功賣出首個位於波老道21項目的單位,售價之高更成為亞洲首位,不是藉此炫耀,只想說明「有麝自然香」的道理,超級豪宅自會有識貨者青睞。 筆者在過去兩年動盪歲月中,曾經多次表明對香港樓市信心不減,特別是超級豪宅市場,交投量維持平穩之餘,售價更屢創高位,證明實力雄厚的買家不會受短期因素影響入市意慾,相反市況低迷時,更是尋寶最佳時刻。 即使近日有傳出現所謂移民潮,筆者也是不以為然,皆因香港從來都是一個來去自由的地方,每年有人離境,亦有不少人回歸;及至近年,筆者身邊不少良朋益友,積極投資國內尤其是大灣區的房地產,有的是看好當地的發展潛力,有的是為了籌謀退休,姑勿論原因何在,大家均認為中港互融是勢在必行、「天要下雨,娘要嫁人」,筆者也認同神州大地機遇無窮,年青新一代及有志之士與其坐困愁城、長吁短嘆,不如趁機北上,開闢自己的人生道路。 撰文期間,想起吳敬梓<儒林外史>中的「有人求名問神異,有人保身自隱居。有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。少年不知愁滋味,老人方知行路難。 奉勸年輕人明辨黑白,坐言起行,莫負青春。 2021年3月31日

莫負青春
趙國雄

中央將主導香港土地及房屋問題

早前有外國傳媒報導,中央要求香港發展商投放資源及影響力支持北京利益,協助解決房屋短缺問題,並指出「遊戲規則已經改變」,不會再容忍「壟斷行為」。有關報導沒有得到中央領導人或香港特首的證實,但所謂「空穴來風、未必無因」,香港股票市場隨即出現小股災,個別地產股跌幅超過一成,而發展商急忙召開會議,商討對策,會後商會負責人強調一直與政府和社會各界共商對策,支持政府增加房屋供應。 在國慶前夕,中聯辦主任駱惠寧到旺角探訪基層市民,親眼見到「籠屋」住戶擠迫的居住環境,他感慨地表示:「我聽說過籠屋,但是耳聞不如目睹,二十萬人這種條件、如此的情況,確實讓人感到心裡面很沉重,住屋問題已成為最大的民生問題,這確實是老百姓的煩心事,也一直牽動中央的心,中央很關心的,中央領導多次強調加大力度解決住房問題。」 駱惠寧主任的講話,已清晰表達中央非常關注香港的住屋問題,與外國傳媒報導中央將「改變遊戲規則」及「打破壟斷行為」不謀而合。為甚麼中央要取回主導權?由於香港土地缺乏,導致房屋長期供應嚴重不足,樓價不斷飆升,過去年輕人因為買樓難而對社會產生不滿,以致給「反中亂港、黃絲港獨」的反對勢力有機可乘,他們利用年輕人仇富心理,企圖顛覆國家、推翻政權,這些痴心妄想被中央看穿了,為止暴制亂,讓愛國者治港,先實施「港區國安法」,再「完善香港選舉制度」,現在中央主導是進一步解決香港長期房屋短缺、樓價高企的深層次矛盾,以免房屋問題再變成政治包袱。 然而,是否針對發展商「改變遊戲規則」及「打破壟斷行為」就能完全解決香港土地及房屋供應短缺的問題?首先,我們要明白香港土地供應主要來自以下幾方面: 1) 填海造地 2) 農地儲備 3) 棕地發展 4) 舊樓重建 5) 綠化地帶 6) 郊野公園 香港發展商於新界擁有大量土地,單計四大發展商於新界合共擁有農地面積逾億平方呎,以3倍地積比率計算,可建樓面面積約3億平方呎,提供約60萬個500平方呎的住宅單位。從數字觀看似乎是可解決土地供應問題,但並不是所有農地皆適宜發展住宅用地,還要視乎地方位置、地段分散、交通網絡、社會設施及民生配套等因素。事實上,發展商是私人機構,以生意利益為先,在利潤掛師的前提下,就算發展商願意配合,單靠農地亦不足以完全解決香港土地及房屋供應短缺的問題。 所以今次在中央出手主導下,特區政府必須積極回應,改變舊式的思維、重疊的架構及僵化的制度,並多管齊下,包括大量填海造地、積極發展棕地、加快舊區重建、改劃綠化地帶及開發郊野公園邊陲等,利用短期、中期及長期的方法,才可解決香港未來的土地供應、房屋短缺及樓價高企的問題。 鄧慶年 董事總經理 2021年10月4日

中央將主導香港土地及房屋問題
鄧慶年

二次優化換地權益書

幾年前,因工作關係有幸能參觀到一所位於美國田納西州曼菲斯市的生物燃料調合基地。並了解到當地鼓勵生物燃料發展的政策 – 當地政府採用了稅收減免方式以作鼓勵、當中涉及規定一般燃料中的乙醇有機化合物的混合比例及制定乙醇消耗量等政策。即換言之,傳統燃料若然跟生物燃料混合,就可獲得稅務減免優惠。這政策讓我聯想起新界用地發展,可否通過更大的誘因及更優化的換地權益書政策來加速土地發展。 近日看到有關發展局局長黃偉綸的訪問,提到「新界北要做大啲,填海要做快啲」 ,新界西北洪水橋一帶更要做大手術,務求達至擴大居住用地面積,而在新界東北香園圍附近,也會加入科創元素。無論發展規劃如何改變,都離不開土地開發,而土地開發也難免涉及收回私人土地或發展商的土地儲備。收回土地在香港一直是有法可依,除了大家認知的第124章《收回土地條例》,還有第370章《道路(工程、使用及補償)條例》及第276章《地下鐵路(收回土地及有關規定)條例》等。 即使政府被賦予相關權力,按不同原則及情況下,能收回私人及發展商所擁有的土地,但在收地的過程中難免產生收購價格爭議及有關因被強制收回,而損失了未來發展的機遇及土地升值空間等問題。 業界曾多次向政府進言,重拾以往換地權益書政策,建議政府收回現有私人土地,主要是農地屬性的土地,然後按不同地區的土地,給予業主換地權益書,按不同土地性質及地區所釐定的換地比例,來兌換可發展的土地。這政策有效整合土地,但無法增加整體土地供應及儲備,因此也有業界提出,以將來「明日大嶼 的土地作兌換。 可惜,「明日大嶼」還在調研階段,根本無法保證有可換的土地給予被收回土地的業權人。因此,筆者建議政府可改良以往的換地權益書政策,並針對可建資助房屋的土地圈起來,然後對相關受影響業主,發出相等被收回土地市值的換地權益書,而非以往若干呎農地換多少平方呎的已發展土地。加上為了讓受影響業主加入售後土地價值增值誘因,該等換地權益書的票面值會每年按銀行最優惠利率加2%遞增。 同時,為免因讓政府土儲增加壓力,該等換地權益書並不是用來兌換政府土地,而是可用作土地轉換用途時的補地價代用券。按上文提到生物燃料的鼓勵政策,若然政府規定發展商補地價時,必須有例如不少於百分之五十的補價金額,以換地權益書支付。 另一邊廂,當發展商使用換地權益書支付補價時,可享有以換地權益書作補價部份的款額的3%折扣優惠,發展商自然會樂於使用自家擁有的換地權益書或向市場購回的換地權益書作補價金額支付。這換地權益書機制甚至可延伸至政府新界招標土地買賣時作支付媒介。按這規律,因換地權益書有限,因此其市值預計會高於其票面值。變相,受收回土地影響人士、發展商及政府都能達至三贏局面。 2021年9月17日

二次優化換地權益書
張翹楚