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樓聲物語——群盤出擊八月勢掀推盤熱

2021-07-26

疫情持續緩和,整體樓市漸見好轉,加上新盤銷情理想,谷起發展商的推盤動力,以近日細價新盤表現最熱,並且成為市場焦點。上周開售的細盤新盤銷情不俗,加上部份大型新盤已批出預售樓花,發展商正密鑼緊鼓部署下月的推售步伐,尤其是市場近日欠缺大型新盤的指標,市場用家及投資者都會密切留意大盤的部署,預期大型新盤推出將可激發起後市的動力。   受到疫情回穩,帶動到整體樓市氣氛向好,近日新盤及二手市場睇樓及成交量表現不俗,雖然市場只有細價新盤推出,惟同樣有一定的吸引力,新近推出的屯門新盤率先開價並於昨日開售,平均每呎開價約1.8萬元,單位折實價約450萬至538萬元不等,首批單位銷情相當理想;與此同時,主打細價的何文田新盤亦於日前推出應市,該盤每呎開價2.6萬元搶攻,最低入場價680萬元,由於同樣主打細戶,亦是市場最受歡迎的戶型,預期日後開售將取得不俗反應。 單幢細價新盤先登場   市場大盤及細盤等都準備就緒,各大發展商都透過不同途徑為旗下新盤軟銷及推廣,繼日前推出的屯門及何文田新盤後,市場仍有兩至三個焦點新盤等待機會出擊,當中包括天水圍、沙田火炭及黃竹坑大型新盤等,率先批出預售樓花的天水圍新盤,現時發展商正頻頻為樓盤軟銷,以目前的進度,天水圍大型新盤將會最快登場,由於有關樓盤仍會是主打中小戶型單位,亦是市場最受追捧的戶型,預期該大盤推出後將可掀起新一輪的推盤熱。   以最新的市況了解,當中市場最為關心的上述三個大型新盤,由於上述每個大盤都極受市場歡迎,預期下月最快推出的為天水圍大型新盤,料有力掀動市場客源,尤其上述三個大盤所處的地區各有不同,料不會構成互搶客源的情況,反而會吸引投資者的入市動力,投資者亦會視乎每個新盤的潛力,其中鐵路上蓋住宅物業的投資回報率較高,一般出租率較高,亦大受投資收租客垂青,今番天水圍新盤率先批出預售樓花,由於區內缺乏全新盤,預期有關新盤推出將可掀起新動力。 大型新盤陸續待批售   正當各大新盤密鑼緊鼓準備推出之際,貨尾新盤同樣表現標青,部份貨尾亦把握市況好轉,加推餘貨開售,當中以細單位最受市場追捧,部份更錄得連環成交的佳績,反映每個貨尾盤都各有客源。   以近日市場新盤批售及新盤的進度,其中大型新盤首先登場為「下一站天水圍」,由於天水圍新盤於上周獲批出預售樓花,發展商更表明該盤已準備妥當,可於下月正式推出應市,近日更透過不同途徑為旗下新盤軟銷及推廣,當中包括向市場代理講述樓盤的資料,以及部署短期內推售的進度。由於天水圍新盤主打細價樓市場,亦是市場最受歡迎的戶型,預期可吸引市場各路客源垂青。   事實上,除了天水圍大型新盤可於下月推出外,市場仍有多個大型新盤正等待當局審批,當中包括沙田火炭大型新盤,由於該盤鄰近的大圍新盤早前開售賣個滿堂紅,故該盤亦被市場喻為明星新盤,至於另一個則為黃竹坑站新盤,同樣等待審批中,預期上述兩大盤可於短期內陸續批出。 張日強

專家筆陣

地產代理須進行盡職審查

根據《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》(第615章),地產代理在參與涉及為客戶買賣地產的交易時,必須進行客戶盡職審查及備存所有相關紀錄。地產代理需留意,如作為雙邊代理,除了須為買方進行盡職審查外,亦必須同時為賣方進行相同的審查程序。如作為單邊代理,則只須為其代表客戶進行盡職審查。 在盡職審查的過程中,地產代理須識別及核實客戶(不論是買家或賣家)身份,並須向客戶索取其香港身份證或有效旅遊證件核實其身份。另外,代理亦須保留客戶身份證明文件副本,並在自有關交易完成的日期起計至少5年期間內備存。倘若無法完成盡職審查程序,代理便(如其已與該客戶建立業務關係)須在合理切實可行的範圍內盡快與客戶終止業務關係,亦應評估未能完成盡職審查程序是否為知悉或懷疑有洗錢/恐怖分子資金籌集活動的情況,及向聯合財富情報組提交可疑交易報告的理據。 雖然盡職審查的過程涉及收取客戶身份證明文件的副本等,但消費者毋須過於擔心,地產代理在收集、使用及處理客戶的個人資料時,必須遵守《個人資料(私隱)條例》及地產代理監管局(「監管局」)的相關指引。根據監管局的指引,地產代理向客戶收取的個人資料,必須是為了向該客戶提供地產代理服務所需及就此目的而言不超乎適度,並須採取所有切實可行的步驟,確保相關資料得到妥善的存放。希望各位消費者放心及加以配合,攜手為打擊洗錢及恐怖分子資金籌集盡一分力。 2021年7月22日(每月兩稿)

地產代理須進行盡職審查
地產代理監管局

供應失衡低利息 樓價按不下

由於新冠疫情逐漸穩定,政府放寬限聚措施,帶動經濟流動令失業率下調,增強市民入市信心,令樓市成交持續活躍,二手價量齊升,新盤搶購者眾。買家當中除了來自首置客,更啟動換樓鏈,當中黃竹坑站晉環及大圍站柏傲莊III銷情最突出,並以三、四房大單位連環獲家庭客搶購一空,一改以往「細」單位較受市場歡迎現象。與此同時,個別投資者看好後市,加上本港利率持續低企,買「磚頭」更具上升潛力,趁未通關前先行入市,成交熾熱令樓價升近歷史高位。 二手市場方面,儘管多個大型屋苑平價盤已陸續消耗,惟買家購買意欲未減退。數據顯示,二手私人樓價已連升5個月累計3.6%,統計十大屋苑上半年銷售量,金額有望打破200億元,創23年新高。在疫市下樓價仍持續上升,除了市場積壓大量購買力,更重要根源土地供應失衡。 本地住宅用地供應失衡由來已久,日前政府公布今年下季賣地計劃只推了兩幅合共可建200個單位的地皮,就算加入港鐵、市建局和私人供應,料可提供約有5,400伙,距離全年度可提供1.29萬個單位的目標,仍有大距離。政府近年缺少私營大型土地推出,甚至將「熟地」撥作公營房屋,直接影響發展商吸納「麵粉」作土地儲備,換言之,私營房屋供應量亦因此下降,令私樓供應更見緊張。 至於政府早前研究將5幅東九龍商業地改或住宅用途,預計可提供近6,000伙,惟最快亦要到下財政年度才可推出部分單位。況且由改變用途到「熟地」當中仍有變數及需時,形成每年公營房屋落成量遠低於預期。無論公營房屋及私樓兩者落成量比預期少,面對高通脹低息環境持續,投資「磚頭」較為保值,故樓價在疫市下仍繼續上升。 2021年7月2日

供應失衡低利息  樓價按不下
吳啟民

一國兩制給予香港特殊待遇

今年7月1日是香港回歸的紀念日,也是中國共產黨成立100周年。共產黨領導中國70幾年,管治10幾億人不容易,無可否認又值得驕傲的是,共產黨帶領全體中國人民解脫貧困,全面建成小康社會,為中華民族偉大復興奠定了堅實基礎。 新冠肺炎疫情肆虐全球,惟我國得到有效控制。中國是世界制造業第一大國,是全球唯一擁有聯合國產業分類全部工業門類的國家。我國以40年時間,走完了歐美國家百年的工業道路,非常了不起。中國是世界第二大經濟體,在各國封關之時,能做到自給自足,增加內循環,發揮本國內部的制造力和購買力,我看好中國今年的經濟前景。 中國今天取得的成就有目共睹,香港已經回歸祖國24年,港人必須深刻理解,中國擁有對香港的全面管治權。中國共產黨發明了一國兩制,給予香港繼續享有特殊待遇,充分顯示對香港的關愛及包容,在現今世界上,沒有一個國家能容許有兩種制度。因此,反對共產黨管治就是反對一國兩制,不要輕易破壞一國兩制。 香港融入粵港澳大灣區發展,應當發揮特有的優勢,一國兩制是一國優先,兩制在後,兩制體現在資本主義和社會主義的區別。香港享有的資本主義制度,主要是在經濟發展方面,港人宜少談政治多搞經濟,處理香港深層次矛盾,解決貧富懸殊的社會問題,搞好民生、住房和就業等,尤其是住房方面,連副總理韓正都說出口了,港府還能不焦急嗎? 短中長期措施增供應 香港社會日趨穩定,房屋問題再不是難以解決的問題。筆者認為,從短、中、長期三方面作計劃,便能有大量供應,短期可在郊野公園邊陲地段,如大欖郊野公園撥出小部分土地;中期可運用《收回土地條例》收回一些新界長期荒置的土地,如祖堂地、棕地甚至農地等;長期方面當然是「明日大嶼」填海規劃。三管齊下,既可解決基層燃眉之急,又有長遠房屋發展目標。 當然,在充分照顧基層住房之後,更重要的事情是做大「香港塊餅」,待疫情過後,全方位開放香港城市,放寬優質投資移民限制,吸引大量外資流入,吸納國際公司和優秀人才,盡快將香港打造成千萬人的國際都市。 2021年6月25日

一國兩制給予香港特殊待遇
蔡志忠

移民可能錯失香港更璀璨的時機

最近很多人都被移民問題所困擾,移民會否影響樓價下跌?本篇文章我想就移民與樓市之間的關係給予一些觀點大家參考。 首先,香港現在存在移民潮是一個事實,當然暫時所見規模並不可怕,並不能與七、八十年代的香港大移民潮相比。 另外,我們要明白移民潮之後就是回流潮!而今次移民的人很多都沒有打算帶走全部資產的,即是說很多人移民也未必會賣樓!再者,我們要明白移民未必會損害經濟,許多時,起碼在香港歷史上移民大多數都對香港是好處遠多於弊處的,七、八十年代的移民高峰潮正正是香港經濟起飛的時候! 當然有人因為《國安法》而移民,但亦有人因為《國安法》而去買樓,起碼現在樓市,因為信任《國安法》的安定而入市的人遠比因為《國安法》移民放盤的人多許多!我認為香港金融中心的地位是否能保持才是前景的關鍵!只要保持到金融中心地位,香港仍然「千軍萬馬來相見」!金融中心會匯聚人才,不單只國內,國際的人才都會匯聚香港,其實現在也正在發生中,優才計劃來香港的人是急增的,我看好香港金融中心地位,所以我買豪宅!亦看好未來香港消費市場,所以我才買核心商舖! 無錯,消費模式在變,但江山代有人才出!其實新一批有實力的商舖租客正在出現,我們看到最近的住宅租金急升,正正是內地生回港的反應,這一點其實反映了中央並沒有放棄香港的教育養分,所以我認為大學會不停整頓,而內地生亦會更多來香港,香港是中國的香港!我同意日前特首林鄭月娥說:「香港的前景非常好,有無限機遇,對香港有歸屬感,願意在香港打拼的人,現在是最好時刻。」很多人會說她「賣花讚花香」,其實我認為她是有所體會的,香港有不少商舖租金及售價都下跌了五成,這個將會是下一輪商舖興旺的原因,亦是創業的機會,大家應該對金融中心多一點認識,如何聚集人才?如何聚集資金?不要活在悲傷的交友群組裡面! 2021年7月21日

移民可能錯失香港更璀璨的時機
汪敦敬

積極把握「十四五」規劃及「雙循環」機遇

立法會上周通過兩項分別有關積極把握「十四五」規劃及「雙循環」發展機遇的議案。筆者發言指出,香港在九七回歸後頭十多年,政府制訂的規劃和發展計劃,往往予人感覺都是以深圳河為界,未有好好了解及配合深圳、廣東省,以至整個國家的規劃和發展,錯失了不少良機。 最明顯例子是創新科技。首屆特區政府甫上場便提出要大力發展創科,但當時得不到整體社會及其他官員全力配合,加上其後遇上金融風暴,導致相關發展嚴重滯後。廿年之後,深圳市已發展成為全國、以至全球的創科重鎮,香港的落馬洲河套區創科園仍在進行土地平整工程,落後人家不止二十年。 另一例子是香港的城市建設及運輸基建規劃。港珠澳大橋若能早十年就起好,對香港經濟及社會發所帶來的效益、對特區融入國家及大灣區發展起到的促進作用,比起現時相信不止大十倍。深圳河兩岸的土地,廿多年前兩邊還是相當荒涼,但現在北面的深圳已大廈林立,南面的香港卻跟同當年分別不大,依舊是雜草叢生。擬建的新界北新發展區,連規劃研究都未做好。 「十四五」規劃提及香港的內容為歷來最多,當中三大重點是支持港澳鞏固及提升競爭優勢、支持港澳更好融入國家發展大局,以及積極穩妥推進粵港澳大灣區建設。要有效落實有關建議,政府的政策、思維,以至架構方面,都要循相關方向作出改變。 此外,在美國新任總統拜登剛上台時,有些人曾幻想美國的對華政策有變,但現實是拜登政府對中國及香港的無理打壓,比起其上手特朗普似乎有過之而無不及。因此,中央在去年初提出,要構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相促進的新發展格局,絕對是有先見之明的主動作為及長期策略,而並非純粹因應之前中美貿易戰,而作出的被動應對或權宜之計。 特首在去年施政報告,已提出香港要把握「近水樓台先得月」的優勢,積極參與國內國際雙循環,更好融入國家發展大局。財政司司長亦在今年預算案,強調香港要把握世界經濟重心「西向東移」的大變局,發揮「一國兩制」優勢,善用祖國發展機遇。 筆者完全認同有關發展方向,但空有政策與高層官員關注,如果負責執行的前線部門及公務員落實時變了型、走了樣,或做得太慢,其效益便會大打折扣。政府必須積極、主動地創造合適的客觀條件,推動不同階層、協助不同業界融入國家雙循環發展,包括認識內地的政策、稅制、法規和營商環境,便利他們在內地就業、創業及生活,以至一同「走出去」。 「十四五」規劃亦強調,要便利港澳青年到大灣區內地城市就學、就業和創業。兩地政府近年推出了多項政策措施及資助計劃,吸引香港青年人到大灣區發展,不少本港及內地企業亦提供了大量相關職位,但即使在失業率高企之時,申請人數仍比預期少。多項調查顯示,不少香港青年仍舊相當抗拒、害怕、或者不知怎樣才能投身內地發展。 千里之行、始於足下;放眼神州、機遇處處。筆者呼籲香港的青年人突破過往的思想和生活框框,積極認識和參與國家發展,好好把握「十四五」規劃及「雙循環」雙循環帶來的龐大機遇。 2021年7月13日(隔周二刊登)

 積極把握「十四五」規劃及「雙循環」機遇
謝偉銓

移民潮促交投 樓價仍然硬淨

近日大家討論紛紛的,除了剛播映完的《大叔的愛》,另一個鬧得熱哄哄的話題,就是移民潮。在機場絡繹不絕的人流,相擁而泣的家庭,一幕幕都映入眼簾。移民人數多與少,我們無從考究確實的數字,但移民放盤不斷,則是市場告訴我的事。 市場上經常看到「移民急讓」、「急走蝕讓」等放盤字眼,據了解,市場上確實有放盤賣家都是準備移民,有些更是已移民外地,交由留港家人處理。隨著移民盤更多的推出市場,市場上不乏低水盤,亦會進一步推高買家接貨意欲,這亦正是近多個月來二手成交屢創新高的原因。有貨拋出市場,有客立即接,二手交投量正因此上升。據筆者所觀察,現時共有兩批人,分別是離港派以及留港派,尚未決定去留者則屬少數。計劃離開的多已起行或已有計劃,預計現時仍未到高峰,離港人潮陸續有來。但同時亦有一批人立意留港,於是開展人生大計,結婚置業,加上新來港移民甚具實力。於是形成在港置業的剛性需求,令二手交投更為活躍,連埋今個月,按月整體二手交投已經連續5個月超越5500宗以上。 此外,有部分人急於移民,離港前未有充足計劃及準備,只帶數十萬現金隻身走到外地,最終或因不適應,或因未能找到心儀的工作,離開數月又再回流,又再重新在港置業,猶如發了一場夢,最終還是在港繼續生活。月初就有一宗荃灣愉景新城的成交,原業主因移民賣樓,新業主就是從英國回流香港。又來又去的社會環境,令地產市場亦變得活躍,亦變相推高二手交投。 然而,移民盤雖然偶有低水,但卻未會帶動整體樓市向下。主要原因是低水放盤基本上不乏承接。稍為低於市價的盤源,就已經會快速被市場吸納,在供應仍然追不上需求的情況下,樓價預計仍然硬淨,難以有向下的空間。反之而言,正因為二手市場交投旺盛,更會帶動樓市氣氛,反而令樓市更進一步向上。預料下半年移民人數更多,樓價或有空間進一步向上。 2021年7月21日(逢周三刊登)

移民潮促交投 樓價仍然硬淨
楊永健

土地規劃「怪現象」值得深思 新界「鬧市」極具重建潛力

政府正就新一份施政報告進行諮詢,特首表明今年十月將發表她本屆任內最後一份施政報告,重點會談及長遠土地規劃,以及如何覓地建屋;日前,國務院港澳辦主任夏寶龍更強調,香港「住房難」的問題務必解決,足見特區政府及中央均對香港房屋政策的高度重視。 政府忽視新界已發展區重建需要 然而,香港有一個怪現象,就是賣地表內的新界土地,不少是鄉郊地段,幾乎連道路都未有,交通配套不齊,但這些土地的發展地積比率可以高達6倍,比交通配套完備的元朗大馬路等還要高。 以今年招標售出的古洞第24及第25區兩幅住宅(甲類)用地為例,周邊都是綠草和低密度住宅,要發展成一個成熟社區,估計最快都要7至10年。反觀一些半世紀以前開發或歷史悠久的新界墟鎮地段,屬於鬧市地段,荃灣楊屋道、元朗大馬路、粉嶺聯和墟及上水石湖墟等,交通四通八達,可是住宅地積比率只有5倍,區內不少住宅殘破不堪,小業主一直期盼物業有人收購重建。 促設誘因吸發展商分擔市建工作 事實上,本公司(田生集團) 過去接獲不少新界墟鎮舊樓業主查詢收購事宜,奈何物業地積比率已用盡,難於吸引發展商去參與收購及重建! 有消息指,政府有意配合港鐵北環線發展,讓新界北地區有條件興建較高密度住宅物業,並考慮將新界北的最高地積比率放寬至7倍,現時正就可行性與區議會作詢交流。我們希望政府,不要只局限在新界北區進行諮詢,應全面檢視現行新界區建屋地積比率,全面放寬發展密度,以善用香港土地資源。 市區重建局成立的目標,開宗明義是解決市區舊樓重建問題,改善市區居住環境及市容。市區舊樓有市建局,但新界舊樓又可以依靠誰來重建? 新界舊樓既不納入市建局的工作範籌,發展商在缺乏誘因下,對這些舊樓不聞不問,皆因重建地積比率用盡,再沒有空間「增高」,容納更多人口居住。更甚的,是這些舊樓有部分是「咸水樓」,即五十至六十年代因食水供應短缺,以海水興建的樓宇,由於海水加速鋼筋氧化,並侵蝕石屎結構,加速物業老化,復修費用昂貴,在乏人問津下,這些舊樓重建遙遙無期,日久失修出現破爛情況,甚至大廈出現裂紋,變成危樓,造成倒塌風險。 其實,政府大可要求城規會放寬這些已發展的新界墟鎮地積比率,吸引發展商收購重建,既可善用土地資源,亦可分擔市建局重建工作,事實上,如果新界地區舊樓地積比率提升到6倍至7倍,應有多個地區可以即時啟動重建,短期內可增加房屋供應,最重要是為社會締造多贏局面,幫助舊樓業主改善居住環境,同時增加私樓土地供應,希望政府能考慮有關建議。 表:賣地計劃土地與其他新界地區土地的地積比率比較 地皮 / 地區 城規會分區計劃大綱草圖 土地用途 可建地積比率 賣地計劃土地 新界古洞第25區 (粉嶺上水市地段第279號) 古洞北分區計劃大綱核准圖編號S/KTN/2 住宅(甲類) 6倍 新界古洞第24區 (粉嶺上水市地段第278號) 古洞北分區計劃大綱核准圖編號S/KTN/2 住宅(甲類) 6倍 其他新界地區土地 元朗 元朗分區計劃大綱草圖編號S/YL/24 住宅(甲類) 5倍 荃灣 荃灣分區計劃大綱草圖編號S/TW/34 住宅(甲類) 5倍 粉嶺/上水 粉嶺/上水分區計劃大綱核准圖編號S/FSS/24 商業 / 住宅 住宅:5倍 商業:9.5倍

土地規劃「怪現象」值得深思     新界「鬧市」極具重建潛力
黃芳人

支持保育 – 勿忘成本效益

較早前政府於石硤尾主教山山頂配水庫進行拆卸工程,因發現罕見古羅馬式紅磚圓拱建築而叫停,配水庫隨之交由古物古蹟辦事處(古蹟辦)及相關專家評估,其後相關資料亦將交予古物諮詢委員會(古諮會)用以擬議評級。 事件再次引發公眾古物古蹟保育政策的討論,亦令小弟記起2007年政府拆卸皇后碼頭之風波,當時大家以「集體回憶」為主調,希望政府整個原址保留,最後政府考慮各相關因素後,認為皇后碼頭未達到應訂定為法定古蹟的水平,決定不會根據《古物及古蹟條例》將碼頭宣布為法定古蹟。 根據現行政策,古諮會會按照歷史建築的歷史價值、建築價值、組合價值、社會價值和地區價值、保持原貌程度及罕有程度共6 項準則,來評估其文物價值並依次評定為一級、二級及三級(或不予評級),但此文物建築評級與古物事務監督(即發展局局長)根據《古物及古蹟條例》,經諮詢古諮會及獲得行政長官批准後,藉憲報宣布為「法定古蹟」是兩套不同機制,兩者沒有必然關係,前者是參考性,沒有法定監管力,後者則受制於法例監管保護。 小弟對文物建築保育認知不多,嘗試借鏡經常與香港比較的新加坡 –– 2008年香港立法會資料摘要曾經提到有關《新加坡的文物建築保護政策》,當中指出在1970年代或之前,新加坡面對房屋嚴重短缺及經濟極需急速發展,市區重建的重要性因而凌駕於文物保護之上,但1983年後,新加坡因旅客數目下跌而令旅遊業受挫,其中原因歸咎於當時新加坡旅遊景點的褪色,認為新加坡在致力建設為一個現代化大都會的同時,卻失去了古舊建築、傳統活動和熱鬧街頭活動所散發的東方色彩和魅力,促使相關部門提出保留古舊建築及歷史地區的建議,希望藉此吸引旅客,提高經濟收益。 隨後,新加坡在城市規劃政策中加入文物保護元素,積極試驗保育工作於技術和經濟層面的可行性。在摘要中,小弟發現一個有趣的地方是新加坡之保育政策原來是起源於經濟考量,其背後理念與小弟經常掛在咀邊勿忘「成本效益」同出一徹。 歷史建築無疑是城市的文化資產,見證著其發展歷程。然而香港地少人多,土地資源稀缺,房屋供應遠落後需求,要持續發展、完善城市規劃及改善市民生活質素,拆卸舊建築物亦在所難免。小弟認為在歷史建築的保育或重建問題上,除了「集體回憶」、「歷史價值」等因素,更應考量「成本效益」。事實上舊建築物的維護費用相對高昂,一般情況下,難以達致收支平衡,更遑論帶來實際收益。假若相關土地具重建價值,如可發展成高地積比率並切合市場的用途,重建所帶來的收益將遠高於保育之回報。 解決香港土地房屋問題,除了前幾期專欄提到的「移山填海」外,舊區重建亦是土地開發的有效方案之一。無可否認,任何建築物歷經時間洗禮,都會成為歷史文物。其建築、文化、歷史以至社會價值之衡量,有賴專家及公眾評斷,但保育必須與經濟掛鈎,必要時有所取捨。任何城市的發展一定會出現新舊交替,如何合理運用土地資源,考慮當中歷史價值外,成本及經濟效益亦不可忽視,平衡發展與保育的需求,發揮土地的最大效用,才是王道。 2021年2月19日

支持保育 – 勿忘成本效益
溫偉明

投身測量專業 盡展所長

回想筆者高級程度會考放榜已是多年前,當年資訊不多,對自己的選擇也是一知半解。但在入讀測量學學士課程及考取專業資格後,發現對測量行業的興趣漸增。有時在街上看見有份參與興建的項目時會想起工作的點點滴滴,自豪感油然而生。 每當與朋友介紹測量,總會聽到「是否在街上拿著三腳架量度的人員?」,或以為「Surveying」是從事問卷調查的專業。其實測量師可再細分為6個專業範疇,涉及建築相關法規及科技、房地產經濟及金融、地形的測量及知識、城市規劃、物業管理、工程合約及造價等等相關的知識及技能,而剛提到的「三腳架」,其實是土地測量的一部分,其他範疇的測量師都在各自位置服務房地產及建造業。不要以為修讀測量學系是理科生的專利,文科及商科學生同樣適合修讀。現時多間本地學府都有提供測量學學士學位課程,而不少海外大學亦與香港的專上學院合辦課程,同學可按照測量範疇去選擇合適的課程。 部分同學甚至家長著緊的當然是行業的前景及出路,測量學系的學生畢業後可於政府及公營機構、發展商、顧問公司及承建商等工作,隨後畢業生需要接受在職培訓以協助考取專業資格。工作性質方面,政府、公營機構及發展商較多處理內部策略及政策,以助部門完成項目;顧問公司則主力為客人提供專業意見,助客人排解疑難;承建商則較著重為現場情況提供支援,及時解決工程現場問題。以入職政府成為見習測量師為例,起薪一般可逾二萬元,見習測量師一般在工作二至三年後可考取專業資格,屆時薪酬將會隨相關資歷及經驗調整。值得一提政府近年重新增聘助理測量師職位,供有一定工作年資但未考取專業資格的人士。 總括而言,在發展一日千里的建造行業,測量師在未來仍有很多發展空間。希望以上分享能幫助各位同學,期望你們能選讀心儀的學科。 2021年7月22日(隔周四刊登)

投身測量專業 盡展所長
香港測量師學會

在牛津郡買屋的優勢

英國牛津擁有古老的歷史文化底蘊和優秀教育水平,是全歐洲數一數二的教育都會,不少社會賢達、皇室成員、政商精英,以及著名學者都畢業於牛津大學,因此牛津的「書卷味」每年都吸引不少莘莘學子慕名而來,因而成為了聞名於國際學術界的「教育城」。牛津除了擁有一流的校網,還有多間知名企業及科技公司進駐,學生和工作人士租務需求甚大,吸引大量人才競爭,在這裏尋找工作機會。所以牛津的住宅空置率低,而且租金非常穩定,長年都是投資者兵家必爭之地,甚至英國不少房地產機構亦將牛津列入為全英國最佳出租城市頭十名之一。 一個城市的發展取決於其自身的軟實力之餘,亦要有完善的硬實力配合。而牛津雄厚的軟實力相信已經是毋庸置疑,但硬實力又如何呢?當然,我們不能將牛津與倫敦這種幾何級數高的大城市直接比較,但牛津的地理位置恰到好處,剛好在倫敦西北面,在雷丁和伯明翰之間,因此有完善的鐵路網接軌。從牛津出發亦只需一小時就能到達倫敦,往北約一小時亦能夠到達英國另一個繁榮城市伯明翰,牛津剛好在兩地之間,互相往來可以說是相當方便。政府亦意識到牛津的潛力,並打算重啟牛津和另一教育城劍橋之間的往來,事隔多年再次動工興建連接牛劍兩地的鐵路綫East-West Rail。這項基建有助加快兩地的聯繫和促進交流,尤其是在學術以及科技方面。其實這項鐵路計劃背後有着更寬更廣的藍圖,英政府目的是想組成一個全新的城市群──Cambridge-Milton Keynes-Oxford corridor (簡稱CaMKOx)。這是一個連接劍橋、米爾頓凱恩斯和牛津的經濟帶,透過牛津、米爾頓凱恩斯和劍橋三個英國生產力最高、最成功和發展最快的城市打造高技能勞動力和尖端科技研究設施,並開發沿路一帶的城鎮和擴張城市,釋放過百萬個住宅單位,提升該城市群在世界的地位。因此,我們可以見到英國政府對於牛津的定義不僅僅是一座「教育城」,而是透過其學術優勢而去拓展優質的城市群。 整個發展計劃將對牛津郡,乃至英國整個中部至東南部地區帶來莫大的裨益,而牛津郡的房地產市場,相信亦會更上一層樓。事實上,本身牛津郡的貨源亦不算多,很多有意移民當地的人士沒有太多選擇,尤其是尋找別墅類型的物業,很大可能會選擇二手。不過其實在牛津郡,像在Wallingford這個被英國《星期日泰晤士報》選為全英國最適宜居住的地方,要買一間新的三房別墅連花園和屋苑式管理也不需要50萬鎊,而且發展商信譽好,買屋同時都買了服務。另外,考慮到未來的升值空間,我就不建議買二手屋,即便你不是自住,都要考慮到房屋硬件的問題以及出租叫價能力。至少在硬件方面,新樓永遠都是有保證,不用害怕額外的維修費。而且買屋還是要看發展商,要買就買實力雄厚的發展商的項目,畢竟最重要的還是房屋品質和售後服務質素的問題。 2021年7月15日(隔周四刊登)

在牛津郡買屋的優勢
李丹翔

奪寶奇軍:外資基金吼準粉嶺工廈

受惠活化政策,大型工業項目可作活化或重建成其他用途,投資方向靈活,加上其呎價相對低水,升值潛力備受看好,因此成為市場追捧對象。粉嶺區在短短一年間迅即爆紅,頻頻錄得全幢工廈交易,其中外資基金公司更為「奪寶奇軍」,積極在區內尋寶,新近又成功吸納一幢工廈,再度惹來市場注目。 根據中原(工商舖)資料,2021年截至7月中旬,市場已總共錄得約13宗全幢工廈買賣交易,總金額約103元;其中粉嶺區佔5宗,涉及總成交金額約17.9億元,金額佔總額約17%。 粉嶺區全幢工廈成交不斷,最新一宗為葉氏化工售出業暢街13號葉氏化工大廈全幢,作價約2.83億元。項目佔地約12895平方呎,現有總樓面面積約63897平方呎,按成交價計算,平均呎價約4429元。新買家為外資基金公司黑石基金。 事實上,今年粉嶺工廈買家常見外資基金公司蹤影,除了前述個案外,新加坡基金Silkroad都有出手,其以約3.21億元購入粉嶺安全街10及12號堅達中心全幢,項目總面積約97750平方呎,成交呎價約3284元。 活化政策實施多年,本港不少傳統工業區都已轉型,當中粉嶺區仍屬未開發地區之一,加之近年市場對數據中心需求勁增,粉嶺區工廈集中,放售盤源較多選擇,可以買入作收租投資或自用之外,無疑將其活化或重建為主要出路,尤其以可重建發展成數據中心最受歡迎。粉嶺區工廈集天時地利人和等利好因素,迅即成為市場重點關注區域,預料該區工廈會持續受市場關注,成交陸續有來。 2021年7月20日

奪寶奇軍:外資基金吼準粉嶺工廈
潘志明

檢視活化工廈措施

為了配合香港經濟轉型,以及善用土地資源,特區政府於2018年10月推出了活化工廈2.0措施,鼓勵業主將工廈重建或整幢改裝。根據資料城規會共收到超過60宗申請,當中一半工廈位於九龍東,觀塘區佔最多。 較受關注的是在新一輪的活化措施中,局方容許業主申請放寬20%興建密度進行重建,規定在申請獲批的3年內完成契約修訂,按現行機制繳付十足補地價金額。鑒於自計劃在2018年推出後,部分有興趣的工廈業主或需更長時間考慮,筆者建議地政總署應將限時3年內申請的寬限期延長,讓更多工廈改裝為其他商業用途。 另外,活化工廈2.0措施提到若將工廈全幢改裝,須預留10%樓面作政府指定用途,業主不但要繳付十足補地價金額,「作政府指定用途」的定義亦較模糊。政策推出至今,整幢工廈改裝申請的數目遠低於重建申請數目,措施內容反映出改裝的經濟效益及誘因不足。 筆者建議政府應「作政府指定用途」作更清晰的定義,所提到的「文化、創意」等裨益社會指定用途屬難於界定。筆者建議政府可考慮為「作政府指定用途」的租賃條款訂下期限,例如在5年租賃期約滿後可收回單位,並重新租予其他私營機構等。 工廈的停車位數目亦影響業主的申請誘因,鑒於工廈設有一定的泊車位比例要求,目前約每一千至千二平方米必須設有一個泊車位,業主只好想辦法「創造」更多車位,變相要犧牲部分可出租的樓面面積。近年香港的鐵路網絡發展迅速,屯馬線剛好通車,來往東九龍與各地區都十分方便,筆者亦不見得近年新落成的觀塘海濱商廈也設停車場。觀塘屬於舊區,路面設計仍然徘徊於七八十年代,工廈面積與車位數目的比例經已過時,政府當局有適時檢視的必要。 本港活化工廈政策雖然經已重啟,但政府對於工廈改建的要求仍有很多不足的地方,以及放寬空間。政府可考慮參考外國經驗,推出更多鼓勵措施以配合有關發展,例如容許工廈放寬更多的使用用途,藉以吸引更多業主響應等。英美國家就活化工廈方面已有多年歷史,以及享負盛名的成功案例,香港政府亦應該與時並進,以新思維為工廈改建的限制中拆牆鬆綁,才能讓工廈真正的「活 起來」。 2021年7月19日

檢視活化工廈措施
趙錦權

白居二高齡樓可借足9成按揭嗎

新一批白居二買家逐步入市,推動近月未補地價資助性房屋交投活躍,亦頻錄破頂成交。新居屋和白居二同樣是未補地價居屋,享有樓價折讓,但在按揭配套上卻存在不同之處。   白表買家原則上不論購買新居屋或居二單位同樣可向銀行申請免保費9成按揭貸款,按揭年期長達25年;但實質上,白居二市場之居屋可造按揭成數是受限於單位首次出售日期距今之年期,原因是房委會向銀行提供的按揭還款保證期以30年為限,由首次轉讓日期起計算,例如居屋單位由首次賣出日期計已達23年,對於銀行來說,擔保期僅餘7年;有銀行會直接將30年保證期減去居屋首次出售日期,以計算可批出9成按揭之還款年期,這樣上述例子可批出之按揭年期便僅達7年,每月供款額當然大幅增加了,買家的供款能力或者未必足夠。 不過,近年部份銀行已向居二買家提供較大彈性,並非一刀切以上述方式計算居屋按揭年期,例如會因應居屋剩餘的擔保期彈性設定不同按揭成數及還款期,這些銀行較傾向以居屋首次買入期計18年或19年為界線,不超於這個年期的話,便可批足9成按揭及25年還款期;原因是擔保期仍尚餘10年多,當用家供樓10年以上,按揭餘額便大致可降回原初樓價之6成或以下了。至於超出上述年期的居二單位,部份銀行會遞減可造還款期或按揭成數,例如首次出售日期計22年的話,批足25年還款期的按揭成數由9成降至8成,又或批足9成按揭的還款期由25年縮短至20年,買家便需計計數,看是否可應付有關每月供款額。   若然居二單位首次出售日期計已超逾25年甚至超出30年擔保期,銀行大致上只可跟隨私樓批出6成按揭,買家需增加3成首期才可上會。由於已過擔保期,銀行在審批上會要求買家通過供款壓力測試,但按揭年期仍以25年為上限,並非如私樓般可長達30年。買家應注意銀行之間對於居屋按揭的審批準則有所不同,入市前可先作查詢。 2021年7月9日

白居二高齡樓可借足9成按揭嗎
王美鳳

莫負青春

筆者過去一段時間公私皆忙,未能執筆撰稿,盼諒。 又是春暖花開之時,香港以至全球受疫情影響已逾一年,最近疫苗接種工作終於在世界各地陸續開展,總算為各地人民生活正常化,帶來一絲曙光;筆者在此衷心呼籲各位讀者,在身體狀況許可的情形下,盡快接種疫苗。 春節過後,一眾負責國內樓盤營銷工作的同事,已急不及待返回國內,籌備今年各個項目的銷售事宜;雖說這批同事當中有幾位對於酒店隔離已有相當經驗,他們還是要預先作好心、生理準備,迎接「閉關14天」的挑戰。 說他們急不及待一點也沒甚誇張,原因不難理解,首先他們在國內可除下口罩,以真面目四出遊走。另外更重要的是,在過去封關滯港的日子裡,國內的市場和營銷渠道已出現莫大變化,社會民生各方面皆持續發展,步伐未有停下來, 同事們實在需要急起直追。 香港方面,筆者帶領的銷售團隊上月成功賣出首個位於波老道21項目的單位,售價之高更成為亞洲首位,不是藉此炫耀,只想說明「有麝自然香」的道理,超級豪宅自會有識貨者青睞。 筆者在過去兩年動盪歲月中,曾經多次表明對香港樓市信心不減,特別是超級豪宅市場,交投量維持平穩之餘,售價更屢創高位,證明實力雄厚的買家不會受短期因素影響入市意慾,相反市況低迷時,更是尋寶最佳時刻。 即使近日有傳出現所謂移民潮,筆者也是不以為然,皆因香港從來都是一個來去自由的地方,每年有人離境,亦有不少人回歸;及至近年,筆者身邊不少良朋益友,積極投資國內尤其是大灣區的房地產,有的是看好當地的發展潛力,有的是為了籌謀退休,姑勿論原因何在,大家均認為中港互融是勢在必行、「天要下雨,娘要嫁人」,筆者也認同神州大地機遇無窮,年青新一代及有志之士與其坐困愁城、長吁短嘆,不如趁機北上,開闢自己的人生道路。 撰文期間,想起吳敬梓<儒林外史>中的「有人求名問神異,有人保身自隱居。有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。少年不知愁滋味,老人方知行路難。 奉勸年輕人明辨黑白,坐言起行,莫負青春。 2021年3月31日

莫負青春
趙國雄

2021年下半年工商舖物業走勢

對於任何一個國家或一個地區,政治和經濟是從來是分不開,它們互相扶持、互相影響、更可以互相排斥,所以社會要有穩定的政治環境,良好的管治,經濟才會發展,人民的生活才得以保障。全球有229個國家,無論國家人口有十多億人或只有數萬人,無論國家是奉行資本主義、共產主義或社會主義,他們都有共同理念,就是追求政治穩定、經濟開放和人民豐衣足食。要達到理想目的,每個國家都因應自己的情況,例如人口數量、種族分佈、教育水平、交通設施,國家資源及社會需求等這些因素,制定國家政治路線,從而發展自己的經濟模式。中國改革開放四十多年,現在已變成超級強國,並且在科技、貿易、金融、軍事及經濟處於全球領導地位,與美國分庭抗禮,這就是成功的例子。 香港在強大祖國的照耀下,應該是得天獨厚,可是由2014年至2020年間,在反對派、攬炒派及港獨派的政治陰謀下,不斷散播港獨思想,製造社會分化、矛盾及不滿,鼓勵年輕人上街遊行、示威抗議、破壞設施及暴力衝突,徹底造成政治動亂,經濟停滯不前,中央在忍無可忍的情況下,唯有實施「港區國安法」,修訂「香港選舉制度」,最近政府凍結某傳媒集團資金,導致旗下報紙及平台相繼停業,數天前又任命新官員,政治上已掃除障礙,特首林鄭月娥放下政治黑暴的憂慮,可以全心、全意、全力搞好香港經濟發展。 雖然今年上半年新冠肺炎疫情稍為緩和,但多個國家出現變種病毒,全球的疫情持續嚴峻,香港仍未走出經濟低迷的困局,商舖、工業及商業單位空置率仍然高企,租金及售價未有回升的跡象。早前有資深投資者離世,其家族放售多個工業、商舖、車位、地盤及全幢物業,由於願意大幅減價,成功售出約23個物業,總值約24億元,帶動市場投資氣氛,近期工商舖物業成交量明顯增加,但下半年的成交量可否持續上升?租金可否止跌回升?樓價可否掉頭向上,我認為要取決以下的因素: 1) 香港人要萬眾一心,護己護人,齊打疫苗,全民接種要達到七成以上,才可出現群體免疫,否則日常生活、社交活動及外地旅遊難以正常地恢復。 2) 政府要做好「外防輸入」的嚴格防疫工作,避免變種病毒傳入社區,造成大量傳播,經濟復甦無期。 3) 政府要積極與中國、澳門協商,盡快互開關口,讓已打兩針疫苗的市民無須接受檢疫隔離,可以自由進出中港澳。 4) 政府應盡快與疫情受控的國家組成「旅遊氣泡」,透過公平協議,讓旅客自由往來,無須接受強制檢疫,恢復國際交流及旅遊。 5) 全球國家的防疫工作必須同心合力,互相幫助,戰勝病毒,阻止疫情蔓延,讓民眾恢復正常的生活,讓全球恢復經濟的動力。 香港的政治環境已趨向穩定,第四波的疫情亦已受控,經濟復甦開始漸露曙光,我認為2021年下半年工商舖物業走勢是向好、樂觀,因為最壞的時刻已經過去,樓價及租金將止跌回穩,如果中港澳能夠順利通關,將帶動酒店、旅遊、零售及運輸行業,刺激工商舖物業市場,樓價及租金有望回升。 鄧慶年 董事總經理 2021年6月28日

2021年下半年工商舖物業走勢
鄧慶年

土地供應以外影響房價的因素

差估署剛公佈了四月份的私人住宅售價與租金指數,一如所料,價格繼續攀升,按月升0.44%,尚差6.1點,就已達至2019年5月歷史高位的396.9點。雖然中、小型單位依然錄得升幅,但1,075平方呎以上單位有追落後之勢,按月升0.55%。而作為樓價上升動力支撐指標的租金指數,也按月顯著升1.89%,反映樓價不但是乾升,在租金帶動下,對回報率壓縮的壓力也減少。 當大家依然只關心土地與房屋供應失衡,而導致房價反彈,其實不少外來因素也不斷地影響著香港與亞洲區內的房價。最近全球大宗商品價格急漲,就以內地鋼鐵價格為例,在一年間,已升達52%,隨著全球商品價格飆升,反映通脹也在升溫。近期大宗商品價格走勢,與美國有史以來最大規模,預計投資達兩萬億的基建設施不無關係,當中會涉及30000公里道路及10000條橋樑的修繕與興建。而在中、澳商貿關係緊張下,煤炭與鐵礦石價格依然高企,這些都是鋼鐵生產業的原材料。 雖然內地積極從各地搜羅動力煤與煉鋼煤及考慮調整減排措施,讓鋼鐵產能提升,但各國為了在後疫情時期,通過量寬及加快基建,刺激經濟,短期內建造業的原材料價格也難以回軟。不難想象,香港大部份的建屋材料都是靠內地及其它國家輸入,當建材價格提升,而房屋市場又是賣家市場主導,羊毛自然出在羊身上。 另一個要關注的因素是人民幣離岸價格漲升,當中除了內地在全球中最早走出疫症陰霾外,跟美國加速印鈔與寬鬆的貨幣政策,導致美元貶值。同時,多國推行負利率政策,讓人民幣離岸價格相對其它貨幣升值。另一方面,上年底百元人民幣發行新鈔和內地積極推動數字人民幣,會讓人民幣的流通量變得更透明,讓長遠人民幣價格更為穩定。 當香港與內地恢復通關後,往來兩地的人流量必然增加,除了對本地的租務市場有支持,更會因人民幣與港元的差幅擴大下,抵消了辣稅的效用,讓內地投資本地房地產的意欲增加。種種因素都牽動著本地房地產價格的上升走勢。 2021年6月3日

土地供應以外影響房價的因素
張翹楚