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樓聲隨筆——旺角蚊型地標價重返16年前

2020-04-02

  新冠肺炎打擊本港樓市氣氛,就算地皮招標同樣受及到影響,上周五截標的旺角新填地街及上海街地皮,昨日開標由一間中小型地基公司以8590萬,力壓其餘4間財團奪得,以可建樓面約24461方呎計,每方呎樓面地價僅3512元,除了低市場估值約15%外,地價更重返約16年前水平。該幅位於旺角市區的小小地皮,雖然吸引力大減,但亦可測試出發展商的出價意向,以及日後投地出價的保守策略,對後市有啟示作用。   「該幅旺角新填地街及上海街地皮,由於地皮面積僅2718方呎,屬政府兩年多以來推出的最細地皮,可建總樓面約2.4萬方呎,因應近日疫情市況變化,部份測量師調低地皮估值,市場估值介乎1至1.2億,樓面呎價4900至5800多元。   由於投資額細,上周五截標時接獲5組財團入標,當中不乏發展商及建築商等,惟今次中標價為8590萬,每方呎樓面地價僅3512元,除了低市場估值15%外,地價更重返約16年前水平,反映投地財團對地皮出價明顯保守,亦測試出發展商出價意向,以及日後投地策略,對後市有啟示作用。」一間測量師行董事指,由於疫情持續肆虐,導致經濟不景,加上地盤面積細,令部份發展商卻步,亦影響發展商出價意欲。   由於地皮面積僅2718方呎,地盤呈眼鏡形、中間被後巷分隔成兩邊,令吸引力大減,料發展商日後可建成小型項目,以興建200至300方呎細單位為主。 張日強

專家筆陣

地產代理不得貸款給準買家

消費者在購買一手住宅物業時,為了購得單位,有可能會選擇遞交多於一張購樓意向登記(或所謂「入票」)以提高中籤機會。然而,部份準買家卻未必有足夠資金準備。 在這種情況下,準買家要留意,根據地產代理監管局發出的執業通告,地產代理不得向一手住宅物業準買家提供貸款或提出提供貸款,即使該準買家表示沒有足夠金錢作即場交付訂金,並主動向地產代理提出有關提供貸款的要求,地產代理也不得向準買家提供貸款。過去便曾有違反這項指引的地產代理被監管局紀律處分。 監管局在此奉勸準買家,即使有地產代理向你提出提供貸款(或所謂墊支)以認購一手住宅物業,準買家也不應接受,反而要計算清楚自己的負擔能力。過去有準買家在購買一手住宅物業時,因為一時心急,遂透過地產代理墊支入票,以交付認購新樓盤單位的訂金。結果,準買家到後來才發現自己原來須要支付巨額印花稅,在大失預算的情況下,最終也只好取消交易,並損失十萬元訂金,而違規墊支給該準買家的地產代理及其公司,及後亦遭受監管局紀律處分。 買樓是人生中的一項重要投資,準買家要緊記,不要因為貪一時之快或方便而墊支入票,以致大失預算,甚至招致不必要的損失。 2020年3月19日(每月兩稿、周四刊登)

地產代理不得貸款給準買家
地產代理監管局

疫情衝擊零售業 商舖租料跌三成

最近環球股市震盪,人心惶惶,大家暫時按兵不動。為了救市全球各國均推出「放水救市」的政策,令全球進入零息年代,目前低息環境相信仍會持續一段長時間,在「供樓平過租」料可吸引現時租客加快上車。 事實上,香港樓市一直存在結構性問題,住宅供不應求,樓價稍下調已有人市,因為始終都要住,所以二手市場陸續有成交,並且集中平價樓盤。新一輪減息下,對租務市場會帶來一定的衝擊,尤以商舖面對自由行減退,再加上疫情影響,未來租金進一步向下調整。 面對疫情未退及股市波動,然而有危有機,市場開始「尋寶」,其中有個別發展商積極收購工廈地盤,據了解,位於長沙灣道916至922號全幢工業大廈,最近以6.4億售出。同時亦有名人入市,購入大埔新盤天鑽低層特色花園戶,逾1710萬成交,買家為資深傳媒人。 除了住宅,商舖租賃市場受打擊較大,租金明顯下跌。早年舖租受惠旅客上升,當時自由行旅客消費高,特別奢侈品銷情佳,高級品牌為搶攻市場,不惜天價搶舖,租金在短短數年間以倍數上升。但今天自由行減退,再加上疫情影響,旅客人數跌至近乎零,品牌紛紛退場,高檔名牌鐘錶行及奢侈品人流如鯽光輝不再,不少公司結業離場,旅遊購物地區吉舖到處可見,直接影響租務市場。 租金方面,奢侈品於高峰期時承擔每呎2000元,即使租金下跌到800至1000元水平,在目前市況下,沒有太多零售商能夠負擔,核心區租金跌幅也難估計,料新一輪退租潮陸續湧現,令租金進一步向下調整料三至四成。 2020年3月27日(隔周五刊登)

疫情衝擊零售業 商舖租料跌三成
吳啟民

金融動盪震樓市

新冠肺炎疫情在中國開始受控,然而卻在全球不斷擴散,嚴重影響國際經貿往來,觸發全球金融動盪,日前美股一天暴跌近3000點,跌幅相當驚人。環球股市大跌小漲,港股指數在近期共跌了約4分之1,美股更誇張,短短兩個月左右下跌了3分之1,連股神巴菲特也稱:從未見過如此跌市! 疫症的傳播風險高過沙士,但是歐美國民防範意識不強,很多老外出外不載口罩,相信疫情會更快傳播。西方政府開始感到害怕,一方面對外實施短期封關或隔離政策,對內宣布城市進入緊急狀態。 另一方面,要對經濟救亡,美國在短時間内連續減息0.5厘及1厘,又重推量化寬鬆政策,規模多達7000億美元,歐洲央行也加大力度推行量寬措施。然而動作雖大,效果似乎不佳,環球金融市場仍然動盪不安。 港府也推出一系列紓困措施,每人派錢1萬,零售飲食等行業資助8萬到20萬不等,這些小恩小惠措施,筆者只能說聊勝於無。要解決香港困難,港府必須勇於承擔,如金管局降準,向市埸釋放5000億資金,冀銀行借貸寬鬆,幫助中小企業渡過難關,此做法較為有效。不過,金融市場的穩定固然重要,但香港的另一個經濟支柱-樓市,也必須保住,釋放樓宇交投來拯救經濟已迫在眉睫。 在目前惡劣的環境下,樓市自然不能倖免,工商舖價格一浪低於一浪,短期內似乎難以復原。正當大家都在尋底時,另一邊廂的新樓巿場,卻出奇地出現搶購潮,新世界發展位於西貢的一個豪宅樓盤,售價幾千萬至過億元,銀碼不菲,但近百個單位短短幾星期全部售罄;而會德豐在將軍澳的新樓盤首推208個單位,超額認購17倍,開售當天也賣出逾9成單位。究竟發生甚麼事,金融市場明明正在大動盪,樓市哪裡來這麼多購買力? 問得好!新樓巿場就是有許多不為外人知的故事。就以上述西貢的新樓盤來說,首期只付5%至10%,讓買家先搬進去住,4年後才成交相關單位,如此優惠條件,難怪吸引眾多買家和投資者購買;而另一個賣得滿堂紅的將軍澳新樓盤,是因為面積比較細,訂價又低於市價1成多,加上大型屋苑設施齊備,故吸引一眾中小買家垂青。 然而,這些靈活變通的賣樓方式,只有發展商新盤才做得到,二手小業主難以效法。 2020年3月20日 (隔周五刊登)

金融動盪震樓市
蔡志忠

亂局中樓市表現出色

有幸遇上了大時代,時移勢易,疫情引起了西方的經濟甚至政制的泡沫爆破,筆者多年也強調西去東來,近年更強調認為美國經濟泡沫應該爆破,但想不到在疫情之下,連歐洲也潰不成軍,崩潰的不單只是經濟還有制度,社會主義在民生福利上,遇上今次疫情反而可以放下市場,以保障人民生命先行,在實踐上令到很多人都讚賞。 一直被西方評為束縛人自由的社會主義,在疫情下,反映到傲慢與偏見,以保護及政治理念市場為先,結果給予人民的支持是少得多,民主不堪一擊源於有關政治活動已經掏空了人民的福利,民主討好選民及重視短期的回報,反而是令到民主西方世界糜爛。 我以上的不是想探討政治,其實是想說有關的情況是影響到不同板塊在疫情下的復原能力,當然,大家都知道愈早復原的就是贏家,這個巨變引來了新格局之下,香港反而成為了最安全的股票市場,如果香港人利用這個黃金時間多建房屋及多推廣以創投活動去創業,其實可以改善到一切以前解決不到的問題。 不要相信政客的謊言,相信解決問題是以建設才可給予人美好的生活,破壞是不會得到好的結果的,我們自己做得不好,只會「益了」美國這些有侵略性的國家,當然,我最後要強調這個新格局引來的資金會集中在東方,尤其是香港,有一個讀者看了我的節目之後留言:「資金無限!樓有限!」,箇中的道理清楚不過。 而地產的魅力在這個時間亦有非常好的表現,地產在動盪的時局中,是堅守到保護財富的功能,地產市場的動盪相對很少,一手住宅市場已經找到出貨的節奏,就是價格能夠和二手住宅市場互動,即是說和二手價格相若或者相差10%左右。 另一方面,在亂局中二手市場亦有反常的反應,樓盤不單只沒有因為動盪而大增,反而有不斷輕微減少的趨勢,我認為收入穩定的買家應該掌握當下的入市時機。 2020年3月31日(逢周二刊登)

亂局中樓市表現出色
汪敦敬

去年東京大阪地價升幅

2020年,一個非比尋常的年份,伴隨著新型肺炎疫情的開始,從局部地區蔓延到全世界,也影響了各種產業以及股票市場。對於日本,這是重要的一年,也是奧運會之年。近日,國際奧委會也宣布日本不受疫情影響,原訂7月24日至8月9日將如期舉辦日本東京奧運會。日本政府也從最初對於疫情的不知所措到現在有条不紊對應機制,對於日本市場都是一個積極向上的訊號。 筆者看好東京及大阪房地產週期的黃金十年升幅,特別是今年會有奧運會,緊隨其後是大阪賭場以及萬博Expo2025,筆者2013年到東京創業親眼見證到日本樓市V型反彈從谷底回升,馬上回顧一下2019年東京23區以及大阪的地價升幅,根據日本財務局數據顯示東京23區以及大阪2018-2019年地價升幅區域以下。 東京 1 台東區 比2018年上升13.81% 2 荒川區 比2018年上升9.19% 3 中央區 比2018年上升9.13% 4 港區 比2018年上升9.01% 5 豐島區 比2018年上升8.97% 6 北區 比2018年上升8.00% 7 文京區 比2018年上升7.96% 8 新宿區 比2018年上升7.87% 9 涉谷區 比2018年上升7.85% 10 墨田區 比2018年上升7.68% 大阪 1 西區 比2018年上升25.38% 2 浪速區 比2018年上升17.88% 3 北區 比2018年上升16.19% 4 中央區 比2018年上升14.41% 5 淀川區 比2018年上升11.90% 6 福島區 比2018年上升8.55% 7 天王寺區 比2018年上升8.05% 8 港區 比2018年上升2.62% 9 都島區 比2018年上升2.18% 10 阿倍野區 比2018年上升1.88% 上述資料或多或少有些滯後,但5年前香港人投資東京房地產的朋友,看完上面的資料,各區升幅比較「不中亦不遠矣」。今年東京奧運會的舉辦以及未來大阪賭場興建等,相信未來會正面影響房價上漲走勢,認清低水位置,大家拭目以待。 2020年3月4日(隔周三刊登)

去年東京大阪地價升幅
楊官華

提前重估差餉 反映市場實況

政府將於4月初開始,陸續向全港業主發出新一年度的「徵收差餉/地租通知書」,按照慣例,繳款限期一般為4月的最後一個工作天。估計到時會有不少業主發現,通知書上列出的新應課差餉租值,明顯高於與其物業現時的實際租值,部分人可能會因而提出上訴。 上述情況之所以出現,皆因本年度的差餉徵收額,是按照早於半年前、即去年10月1日的物業市場租值來評估,未有反映自今年1月底至2月初爆發的新型肺炎疫情,對香港租務市場所造成的影響。 若單看差餉物業估價署最近公布的數據,各類型物業的租金僅較去年高峰期回落3至7%,看似不太嚴重,但相信有關數據是根據1至2月份成租的案例分析,滯後於市場最新情況。 根據現時的市場成交及業主叫價,住宅物業租金普遍已回落10%。非住宅物業,尤其是零售商舖租金跌幅更大,普遍要減租20至30%才有望成交,有個別舖位更可能比高峰期減租超過50%仍無人問津。多個旺區都滿街吉舖,商場與寫字樓的空置率亦持續上升。 類似情況曾在98年亞洲金融風暴後出現,當年政府是每隔3年才進行一次差餉租值評估,數據更為滯後和脫節,引起許多業主不滿。政府遂於98年底宣布將3年重估一次縮短為每年重估一次,令差餉租值及徵收額變得更為貼市。其後本港樓價及租金跌幅加劇,政府再於99年初宣布提前進行有關重估工作,變相令全港業主都可提早減免差餉。 當時的財政司司長解釋:「這對繳納差餉的市民較為公平,並且減少市民與差餉物業估價署之間不必要的紛爭。」 現時香港的經濟及物業市場狀況,肯定不會比99年或03年沙士時好,要業主根據去年10月評估的租值繳交差餉,明顯是不公道、不合理和「堅離地」。就此,筆者日前已去信財政司司長,要求政府提前重估全港各類型物業的應課差餉租值,例如改以今年4月1日計算,以如實反映當前的租務市場情況,減輕市民在「疫」境下的差餉支出。 具體執行方面,政府可考慮暫緩收取第一季差餉,待完成重估後連同第二季一併徵收。另一做法是如期收取首季差餉,但註明是暫定徵收額,待重估後再於第二季的徵收額中扣減。 有人或會質疑,提前重估差餉只會令業主得益,幫不到中小企租戶及普羅市民。但其實大部分非住宅物業,一般都是由租客直接或間接繳交差餉。即使是由業主繳交差餉,提前重估令到其支出減少,與租客商討減租時也會較為鬆手,政府呼籲私人業主減租時也更有「牙力」。 再者,即使政府不主動重估差餉租值,預計不少業主也會以疫情為由提出上訴,當中擁有愈多物業、需要繳交愈多差餉的大業主、大財團,上訴的誘因和能力就愈高,甚至不惜與政府打官司。相反,每季只須繳交幾千元、幾百元差餉的小業主,未必願意花時間信來信往與政府糾纏。由政府主動重估,對資源較少的租客及小業主將更為有利,並可節省政府處理上訴所花的大量行政費用。 財政影響方面,若不計算預算案提出的差餉寬免措施,2020/2021年度的一般差餉收入約為360億元,假設重估後整體租值下調20%,差餉收入便相應減少72億元,相對總額165億元的差餉寬免不算大數目。在扣除預算案的寬免措施後,實際少收款額將更少,對現時政府的財政相信不會造成重大壓力。 2020年3月31日

提前重估差餉 反映市場實況
謝偉銓

二手交投「疫市」連升兩個月

俗語有云:「長痛不如短痛」,與其長期承受痛苦的煎熬,還不如忍住短暫的痛苦,痛下決定以求徹底解決。為求有效阻隔新冠肺炎病毒在社區傳播,特區政府亦實施「社交禁制令」,從過去的周日起,嚴禁在公眾地方四人以上的聚集,限制食肆客人數量,關閉戲院、健身中心等娛樂場所,措施為期十四日。當然大家亦希望有關抗疫措施只會短暫實行,以免令本地經濟帶來長遠衝擊。 無何否認,面對嚴峻的疫情,各國已迅速應對疫情蔓延,包括採取不同程度的措施,以減低人與人之間的接觸甚至封城,這些都嚴重打擊了消費,對商品和服務的需求因而下降,大大打亂正常商業及零售市場的營運,特區政府亦已預告,最新公布2月份的零售銷售數據,按年急挫44%,創有紀錄以來的單月最大跌幅。 盡管如此,近月二手樓市卻疫市造好,成為近期市場上罕有「亮點」,根據土地註冊數的數字,截止30日為止,3月份二手註冊量已接近3200宗,預計整月的二手交投將達至3300宗,較對上2月份的2900宗顯著增加14%,再者原來按土地註冊處數字,整體二手註冊已經連升兩個月,並重上自去年11月以來的近4個月高位。 當然近月二手交投「疫市」增加,主要是因應近月整體新盤市場持續淡靜,即使亦有個別大型新盤推出市場發售,但隨著疫情不斷擴散,發展商的推盤步伐的難免受影響,事實上在3月份整體新盤銷售量亦只有約870伙而已,雖較2月份約340伙大幅增加,但亦已經連續兩年個月單月新盤銷售不足1000伙,反映部分一手買家逐步回流至二手市場,因而令整體二手交投增加。 隨著新近實施的社交禁制令中,政府更列明由於新盤售樓處住住是聚集人流的地方,包括參觀示範單位、進行揀樓等,除了準買家或睇樓客之外,更有大量地產代理駐場,發展商職員等,未來兩星期的睇樓以至售安排亦必須跟足指引,相信未來一個月新盤市場仍然淡靜,但隨著疫情持續,預期整體二手市場亦「旺極有限」,即使樓價續有調整,但入市心態依然審慎。 2020年4月1日(逢周三刊登)

二手交投「疫市」連升兩個月
陳坤興

疫下談心

新冠肺炎疫情肆虐,香港市民「一罩難求」,到處出現搶口罩情況,及後更發展到搶洗手液、搶漂白水、搶米,甚至搶厠紙的局面,即使當局多次呼籲市民停止搶購日用品,並強調香港在物資上相當充裕,但市民仍然一窩蜂每天跑到街上搶購,港九各地均出現各式各樣的排隊人龍,看見老弱徬徨無助,尤其我們服務的舊區,真的於心不忍。 出於一棵善心,田生集團也加入搶購口罩之列,最後從印尼撲得首批12,000個防BFE口罩分發予各舊區長者。剛分三天在九龍城、深水埗及大角咀向65歲以上長者派發,每人可獲一包共5個口罩。很多「老友記」接過口罩後,均十分高興,並存感恩之心,場面動人。眼見基層家庭的需求仍殷,我們集團已再落訂單,下星期再陸續分發予各區有需要的家庭。 而疫情下細思,市民的舉措歸根究底都是「信心」不足的問題,令我不禁想起17年前的沙士,同樣是出現「信心」不足,但已今非昔比。 談及「信心」問題,當前樓市彷彿與17年前沙士情況相若,市民對後市都是缺乏信心。2003年時股市、樓市大冧,當年香港經歷完亞洲金融風暴、科網股爆破,經濟仍然疲弱,再加上沙士一役,不少物業更淪為負資產,樓價比高峰期大幅下滑超過50%,個別跌幅更超過一倍,不過,可能經歷過沙士,現在雖然市民同樣是缺乏信心,但市民財富「抗疫力」比當年強,按揭成數低,即使樓市雖然經歷了超過半年的社會運動,再遇上新冠肺炎,但樓價跌幅暫亦只有5至10%,近日疫情稍為緩和,市民睇樓意欲已回升,大家的「撈底」意欲高漲,只要有筍盤出現,二、三十人逼在電梯大堂排隊等睇樓也沒有問題,以將軍澳區為例,據區內代理講,一月份錄得約100宗二手成交,而二月份首兩星期僅得16宗成交,但至二月下旬交投量已急增至80多宗,即短短一周有60多宗成交,料全月有望突破一月份成交宗數水平。 由此可見,同樣在「疫境」下,香港人的「信心」雖然仍不足,但與17年前已今非昔比,反應之快,應變速度和能力都尤勝當年。期望香港在疫潮過後,大眾的「信心」恢復,令香港經濟再次展現活力,為這棵東方明珠再次發光發亮。 2020年2月22日

疫下談心
黃芳人

逆市下工廈成發展商追捧對象

環球股市如坐過山車,美股經歷過低位至熔斷後急速反彈,各國相繼推出多項剌激經濟的救市方案,香港股市亦不能獨善其身,投資氣氛大受打擊,進一步削弱工商舖市道。 疫情近日愈趨嚴峻,各行各業大受影響,餐飲及零售行業縮短營業時間及晚間堂食時間,加強防疫工作,市場吉舖數量將會增加,不少大型企業業績欠理想,收縮規模及控制成本在所難免,對寫字樓需求亦會減少;在工商舖範疇中,工廈物業成為逆市奇疤,更獲發展商趁淡市積極增持作長線發展,形勢看好。 全幢工廈成發展商逆市下追棒對象,加上政府早前重推活化工廈政策,放寬現時地盤地積比例增加兩成至14.4倍或容許可改裝重建物業用途,刺激工廈交投個案急升。第一集團新近宣布連購兩個長沙灣工廈地盤,預料可重建樓面面積約26萬方呎,計劃於2023年落成。 集團先斥資約7.9億元購入原由利豐集團持有的長沙灣道924至926號利洋中心全幢,為3月目前最大額的逾億元工商舖成交個案。項目面積佔約116045平方呎,折合呎價約6807元。同時,新近長沙灣916至922號工廈亦成為其集團的囊中物,成交價約6.4億元,其地盤面積約9600方呎,以地積比率12倍計,可建樓面面積約 11.5萬平方呎,平均樓面呎價約5555元,第一集團預計會合併發展兩個長沙灣工廈地盤,投資額約 28 億元。在逆市下,發展商未見冰封資金的跡象,反而作出快速增購工廈的舉動,對後市相當看好。 工廈備受投資者及財團看好,主要因物業本身租金叫價不高,容易成為企業在控制成本考慮下的首選,令其租務價量穩定;同時,工廈買賣入場銀碼較低,亦屬進可攻,退可守的投資工具。近年傳統工業區規劃發展理想,加上工廈物業可塑性高,可吸引發展商及財團趁勢購入物業作長線投資,加上在疫情肆虐下,業主議價空間相對較大,故工廈物業將成為投資者資金避難所。 2020年3月26日(隔周四刊登)

逆市下工廈成發展商追捧對象
潘志明

公營醫院重建及擴建的迫切性

2月26日,財政司司長發表新一份財政預算,除了關心土地與房屋供應是否達標外,公營醫院的重建計劃也是筆者關注的部分。預算案中提到政府已為兩個十年醫院發展計劃預留約5000億港元,提供超過15000張病床和超過90個手術室,以應付至2036年的服務需求。 筆者認為本港人口老化,縱使私家醫院在港發展日漸成熟也好,但公營醫療系統始終是本港醫療的重要基石,尤其是醫生培訓及醫學科研等。 立法會財委會去年11月通過相關撥款,就葵涌醫院、威爾斯親王醫院重建計劃,以及北區醫院、瑪嘉烈醫院擴建計劃等預留107億港元。2017年審計署曾發表報告,指醫管局未能準確估算工程成本,因而導致明愛醫院第二期重建工程預算由12.8億增加至17.2億港元,而工程卻延誤約兩至三年不等。另外,本身為港大教學醫院的瑪麗醫院正進行重建,預計新大樓將於2024年落成。 根據規劃署去年發表的「人口分布推算2019-2028年」報告書,到2028年,新界人口預計急增至436萬,而未來增加的公院病床數目卻集中在九龍區。衞生署的最新統計顯示,2019年醫管局轄下醫院的病床數目約29000張,內科病床最為嚴重不足。為了盡快紓緩日後病床的迫切需求,本人認為政府除了盡快落實醫院擴建與重建外,亦應預留新發展區土地興建具規模的公立醫院,最重要的是制訂長遠土地規劃,配合當區的社區設施以支持區域發展。 新界西聯網已在洪水橋獲批用地以便興建新醫院,預料可提供1,500張病床。至於天水圍、新界北區亦應落實建新醫院方案,另外建議政府可在不同分區興建基層醫療中心,以減輕公營醫院負荷,有助釋放更多資源給予具迫切性的病人。相比起許多歐美國家,本港的公營醫療系統已十分出色,起碼負擔能力較低的基層家庭,不會因為無力支付醫療費用而得不到適切的治療。然而,縱使本港有出色的醫療團隊也好,政府在社會資源分配上始終扮演着極為重要的角色。 2020年3月16日

公營醫院重建及擴建的迫切性
趙錦權

減息趨勢下之定息按揭(上)

新一份財政預算案指出香港按證公司透過銀行推出定息按揭試驗計劃,提供分別為10年、15年、20年定息期按揭,每宗貸款額上限1000萬元。 是次政府推出的屬於傳統定按計劃,具有更長遠及顯著的定息效果,並非如以往銀行較常推出限於一年至三年定息期的樓按計劃。以往香港亦曾推出長達10年定按計劃,是次推出的定按年期首次長達20年,定按計劃有助借款人鎖定按揭利息及每月供款額,用家可免受利率上升/波動風險,方便長線籌劃預算及穩定供樓開支。 由於定息期內的利率波動風險由銀行/貸款機構承擔,所以在一般情況下,定息期內的息率會略高於市場水平,等同借款人需多付溢價換取鎖定利率的保障。是次新推出的定按計劃息率分別為2.75% (10年定息期)、2.85% (15年定息期)及2.95% (20年定息期),較目前市場按息約2.35%至2.5%為高,屬於傳統帶有溢價的定按計劃。 香港一向以浮息按揭為主流,主要以最優惠利率(P)或銀行同業拆息(HIBOR)為基準的樓按計劃(簡稱P按、H按)最為普及,當息率上升,每月供款額會隨之增加。根據以往情況,當市場即將進入加息周期,為預防供樓金額增加,傳統定按計劃使用率會錄得升幅。 回顧2004年即將進入加息周期之時,傳統定按計劃使用率曾高達15.4%,雖則與浮息按揭使用率仍有頗大距離,但已是歷史上較多人選用的水平。至於2018年定按使用率曾一度高達49.3%,當時推出的並非傳統定按,主要提供首一、兩年定息期並以低於市場按息作招徠,故此產品受歡迎是基於低息,但有關低息計劃明顯與政府今次推出的有分別。 2020年3月20日(隔周五刊登)

減息趨勢下之定息按揭(上)
王美鳳

抗疫抗逆 齊齊努力

筆者思索了好幾天這期稿子的主題,原意想找一個與疫情和逆境無關的題目,令一眾讀者能暫且放下抑鬱的心情,輕鬆一下,那怕只是短短幾分鐘,總算聊勝於無;可是………挖空心思也想不到什麼題材更能吸引讀者的注意,最終筆者與一位員工的對話卻啓發了靈感,嘗試從令另一角度談談抗疫和抗逆。 以下對話內容經筆者修飾潤澤,員工A乃虛擬角色,如有類同,實屬巧合。 員工A: 老闆,疫症來勢洶洶,全世界除了趕急抗疫外,已沒閒情及精力顧及其他事情,做起事來事倍功半,毫無滿足感! 筆者:後生女,行得快未必好世界,行得摩沿路唱下歌。平日只懂衝鋒陷陣的妳,何不趁機放慢腳步,欣賞途上風光? 員工A (一臉冥頑不靈的模樣): 現時環境,那有風光? 筆者:風光不一定是美景,正等如人生閱歷不一定愉快;今天我們見證一個前所未見、關乎全球人類健康的世紀危機、以及因此引致的經濟困局和政治角力,即使我什麼風浪未見過(套用我家主席近期的一句說話),也不得不檢視,甚至摒棄既有的工作模式,評估和重新釐定短、中、長期的策略和目標。 筆者素知員工A性格反叛,不易就範,因此續說:與其說現在做事起來事倍功半,倒不如說現在是加大力度,做好細節的時候;舉例說,你早前為日出康城8期預備的廣告,內容著眼點一定不會放在環保和健康設施方面上,現在不正是溫故知新、借題發揮的大好時機嗎?從前世界轉得快,你要追、趕、跑、跳、踫;現在世界轉慢了,你便有空間想、嘗、賞、商、相。 樂見員工A一臉茫然,筆者馬上說:即是思想、嘗試、欣賞、有商有量、相親相愛。 員工A棄械投降,馬上離開,繼續準備日出康城8期的推售工作,故事亦到此為止。筆者想帶出一個陳腔濫調、但卻知易行難的道理:凡事看兩面。抗疫和抗逆兩者皆予人負面和悲觀的感覺,但筆者寧願選擇以正面和從容的方法面對,眼見身邊不少人變得神經過敏、怨天尤人,甚至情緒低落,希望藉此鼓勵大家保持清醒及冷靜,借抗疫時間自強不怠、鍛鍊體魄和頭腦,紮穩馬步,待逆境過後搶先出閘,方為上策。 2020年3月30日

抗疫抗逆 齊齊努力
趙國雄

疫情全球大流行 香港樓市難樂觀

由中國武漢爆發的新型冠狀病毒,疫情蔓延全球各國,超過100個國家或地區感染病毒,世界衛生組織終於宣布新冠肺炎疫情全球大流行,多個國家已採取緊急的應變措施包括封城、封關、禁止入境及隔離指定區域入境人士,由於死亡個案上升,人人恐慌,全球的經濟活動一瞬間停頓下來,旅遊、商務、航空、運輸、酒店、零售及餐飲無一倖免,疫情嚴重打擊全球經濟,香港與全球接軌,受到世紀疫情衝擊,香港將面對回歸以來最惡劣的經濟挑戰。 自去年發生的社會動亂,香港的經濟被搞得七勞八傷,多個行業都奄奄一息,垂死掙扎。新冠肺炎疫情全球大流行,大部份行業受到不同程度的影響,尤其是航空公司,由於多國疫情嚴峻,市民為避免感染及隔離14天,拒絕外遊,幾乎所有飛機來往中國、日本、南韓、伊朗、義大利、西班牙、法國及德國都要停航,旅遊業大受影響,令社會及經濟活動無法正常進行,中小企難以營運,各行各業已掀起減薪、放無薪假、裁員及結業潮,經濟不斷惡化,最壞的時刻仍未浮現。 新冠肺炎疫情橫掃全球,市場恐慌情緒急升,造成環球股市動盪,美國、歐洲、亞洲及港股出現股災,美國杜指一天內急挫二千三百點,香港恆指二天內累積跌幅亦達千多點,全球股市暴跌反映經濟前景下滑及消費信心下跌,情況就如2008年之金融海嘯,全球出現經濟衰退,香港亦難逃一劫。 今次的疫情比2003年的沙士及2009年的豬流感影響更大、範圍更廣,幾乎全球的旅遊業都接近癱瘓,天上的飛機已半停頓,旅遊、商務及消費活動大受打擊,要短期內恢復社會生機是不可能,因為新冠肺炎是傳播力極強的病毒,大部份人都沒有抗體,不具免疫力,病毒很快速人傳人及輕易讓人染病,對年長及長期病患者容易造成死亡。 根據世界衛生組織的發表,研發有效的疫苗預防病毒感染需要18個月的時間,這意味著新型冠狀病毒的傳播在短期內是不會停止,並且繼續蔓延世界各地,甚至病毒在國與國間輸出又輸入,為防止病毒的散播,各國將不斷採取封城、封關、禁止入境及隔離14天的防疫措施,全球經濟受到打擊,香港的經濟短期內難有起息。 疫情全球大流行加上環球股災,香港的經濟已經不景,樓市雪上加霜,雖然香港土地及房屋長期供應短缺,剛性需求大,但仍然阻不了樓價持續下跌,特別是工商鋪物業,不是生活必需品,買家以投資者為主,容易受到營商環境的影響,預期下跌的幅度比住宅大很多,而且可能越跌越深,越深越少人買。 而住宅物業的抗跌力較高,但失業率上升,消費力下跌,成交不會太多,跌勢緩慢,預期跌幅約10%至15%。估計每月工商舖及住宅物業的總成交量約4000宗,全港持牌地產代理約40000人,即九成人都會餓死。 今次新冠肺炎疫情全球大流行,病毒短期內持續在全球各國傳播及蔓延,如果沒有預防疫苗,大家繼續戴口罩及生活在恐慌中,嚴重影響上學、上班、消費、外遊及旅客入境,經濟受到重創,香港樓市難樂觀。 2020年3月17日

疫情全球大流行 香港樓市難樂觀
鄧慶年

茶餐廳、路邊小食檔與「夾公仔」店成鋪市警號

一周多前,大家不難發現周邊食肆的人流量開始輕微回暖,部分食店更見有人在店外排隊候座。看到如此景象,一方面為市面有起色而感到恩惠,但也擔心病毒會因此加速傳播。 但隨著香港宣佈進一步限制外來人士抵港及強制隔離後,期間外地回港人士增加,本地感染新冠肺炎的數字再次急升。本地旅客量銳減,但因港人亦減少外遊,不少商戶都期盼本地消費能逐漸增加,但自食肆酒吧的「禁酒令」一出,加上有連鎖快餐店晚上6時後停止堂食,只提供外賣服務,讓不少食肆感受更大壓力。 從「自由行」開放以來,以往在銅鑼灣、尖沙咀或旺角的主要零售街道上,基本上都很難再找到食肆,經過自由行17年來的刺激與洗禮,各式零售商店的競爭漸趨白熱化。食肆的蹤影又再次在波斯富街、加連威老道、以至彌敦道的地鋪出現。 但在這場疫症過後,連食肆都挺不過去,更難想象這些臨街商鋪往後的承接力。「一鋪養三代」一直是中國人及華人投資者的經驗之談,但隨著網購、體驗式商店的發展,其實商鋪的投資價值已開始受到考驗。 當商店食肆在這疫情間陸陸續續倒閉,大家可能只歸咎於社會運動與疫情的影響。但見證著不少商鋪由酒樓、餐廳變身為國際品牌商店、金鑽首飾店、再改為藥妝,跟著再變身成開至凌晨3、4點的茶餐廳及小食檔,最後更成為無員工的24小時「夾公仔」店。 其實茶餐廳、路邊小食檔與「夾公仔」店是鋪市危機的預兆,若然這些作業延伸到以往熙來攘往的零售街道,更是全港零售業與鋪市的最壞警號。因這些店鋪每次的改頭換面反映著承租者不斷以增加營業時間、減少店員成本及增加顧客流量與消費量來頂租。 但因租金一直複式增長,商店或食肆的邊際利潤已被不斷擠壓,一個又一個的驚濤駭浪,殺營業者一個措手不及,店鋪最終結業收場。這結業潮連帶市民的消費習慣也改變,慢慢適應網購、網上點餐、到付、外送、外賣等習慣,也令市民及投資者對商鋪物業的價值進行反思。商鋪租金與價值的調整從來不是發生於一時三刻,也不是個別事件所能逆轉,是現有的商鋪用途,已經不起市的場結構性改變,而改寫商鋪價值。 2020年3月26日

茶餐廳、路邊小食檔與「夾公仔」店成鋪市警號
張翹楚