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樓聲隨筆——疫情升溫 樓宇成交按月微跌

2020-08-04

  疫情持續升溫,對整體經濟及樓市都造成影響。由於疫情轉急,買賣雙方的步伐亦慢了下來,上月樓宇買賣宗數錄約7500宗,較6月的8254宗下跌約8%,由於發展商見市況回軟,以致將推盤步伐減慢。疫情近期急速升溫的實況下,買賣雙方都有放慢入市路向,寧願看清形勢再作部署,以致除了新盤成交減慢之外,各大屋苑的睇樓及成交量亦有所放緩。   「受到疫情持續升溫,加上政府推出的限聚令影響,市民外出活動亦見減少,令到各大屋苑睇樓量明顯大幅下跌。早前正進行的洽商個案,亦因疫情急速升溫而停了下來,以致成交量明顯回落,7月份整體樓宇買賣宗數約7500宗,較6月份的8254宗下跌約8%,相信是受到限聚令的影響,市民大多不敢外出。亦有不少業主暫停開放單位,始終未知睇樓客是否帶菌者,有一定的風險,加上近期市況明顯淡靜,樓價亦有下調壓力,故大部份業主寧願先行封盤或暫停開放單位,待疫情穩定下來再作部署推出。在種種不利樓市的因素下,令到整體成交量都明顯回落。」一間大型代理行董事指,疫情持續升溫,整體樓市亦受到影響,各區屋苑的睇樓量已見減少,買賣雙方亦因疫情急速升溫,亦即時放慢步伐,以致整體成交量亦相應減少,預期8月份樓宇成交量將繼續尋底。   縱使各大屋苑交投量已級級回落,惟大型藍籌屋苑始終最受市場買家追捧,並以用家及投資者為主,至於各大屋苑中以嘉湖山莊錄得71宗最為矚目、其次為太古城錄43宗,而美孚新邨則錄35宗,以及沙田第一城錄31宗。 張日強

專家筆陣

亂貼街招有損行業形象

地產代理為推銷樓盤,會透過不同渠道招徠顧客,其中一個過時的舊手法就是張貼街招,這種行銷方法不但對生意無助,而且更會對附近居民及道路使用者造成滋擾,有損業界形象,可謂百害而無一利。 張貼街招不但影響市容,在未經許可下,於公眾地方張貼廣告,更有可能觸犯《公眾衞生及市政條例》。根據地產代理監管局制訂的《操守守則》,地產代理和營業員在執業時必須避免從事有可能觸犯法律的活動。為遏制這種不良的行銷方式,監管局一直積極與有關政府部門合作。 胡亂張貼街招,不但嘩眾取寵,更令公眾人士對行業的形象大打折扣。其實,在網上資訊如此發達的年代,地產代理應嘗試創新的行銷方式,例如在網上發放合規的廣告。街招載有的資料有限,部份的街招甚至沒有述明持牌人或其公司的身份,亦不能確定是否他們發放,因此其準確性、可靠性及真實性極度成疑。故此,消費者不要輕信街招內容,而應直接向地產代理公司查詢有關資料,才會有更大保障。 其實,無論持牌地產代理採取任何不同渠道發布廣告,也應確保廣告所載的資料是準確及有效,同時需符合相關規例。他們必須依偱監管局的指引行事,確保廣告內容的準確性之餘,消費者亦能得到清晰透明的物業資訊,令公眾對地產代理提供的服務更有信心,行業形象才會得以提升。 2020年7月16日(每月兩稿)

亂貼街招有損行業形象
地產代理監管局

疫情升溫令樓市添變數

傳統上「七」月份樓市旺季,但今年情況有別。受到第三波新冠肺炎疫情影響,市場負面情緒再次升溫,加上政府推出新一輪收緊限聚令措施,除減低準買家睇樓意慾外,有不少業主寧願封盤,令二手睇樓及交投量下降,而新盤推售步伐或因應新限聚令而放緩,整體7月份表現較5月份遜色,預料7月份二手交投量由估計約3500宗左右下跌至不足3000宗水平。 至於新盤市場,已推出的新盤未受收緊限聚令措施的影響,當中位於屯門帝御‧金灣項目,在疫情之下仍能錄得截收8563票,如此理想的登記數字,預計明天(1 日)開售當天將可售罄185伙。不過,未來大型新盤的推售步伐或因應新限聚令而放緩,在開售單位數量上有所調整。 樓價方面,今年初各行各業受疫情打擊下,當中零售業餐飲影響最大,失業率及就業不足率高企,因經濟下跌情況直接打擊工商物業,商業及街舖的租金及售價持續向下調整;唯獨是中小型住宅及上車盤,在今年5月起疫情開始舒緩時,市場積壓購買力陸續釋放,新盤成交量更錄得創新高,打破「五窮月」局面。 六月份住宅樓市仍持續旺勢,新樓盤銷情情況理想,直至近日出現本地確診數字激增,影響層面更廣泛下,相信住宅成交量亦會受影響,預料第三季二手平均樓價則有機會回調2%至3%。在各項外圍及本地不明朗因素影響下,估計今年香港住宅樓價雖然未致大幅下跌,但仍會下調幅度約5%。 2020年7月31日(隔周五刊登)

疫情升溫令樓市添變數
吳啟民

儲定子彈 等待良機

近日又常見到衛生防護中心傳染病處主任張竹君醫生在電視上講話,相信大家都知道是怎麼一回事,她的出現代表新冠肺炎仍在延續。疫情第三波爆發,本土感染個案於社區蔓延,張竹君形容現今是香港最嚴重時期,各位讀者務必小心防護,身體健康才是最大的財富。 始終人命關天,港府不敢怠慢,立即宣佈一系列措施,全港中、小學、幼稚園率先提早放暑假。特首林鄭月娥日前更加大力度,宣佈公眾聚集人數最多為4人,食肆6時後不得堂食,更下令12類埸所立即關閉7天。港府還公開呼籲市民叫外賣回家吃,在家居工作等等,這樣的話,一些本以為苦難到了盡頭,開始見到曙光的飲食、零售和旅遊等業界人士,如今是空歡喜一場。眼看本土生意又將重回谷底,難免心中感到焦慮。 幸好港府之前推出的防疫抗疫資助計劃,讓許多中小型公司不致於立即倒閉,企業是一邊虧大本,一邊拿補貼,總算還有熬下去的勇氣。這些中小企業也是在靜觀後市發展,才決定將來是否繼續經營,筆者估計大約在今年10月份至11月份左右吧,也就是過了這半年政府的資助計劃後,將會是非常關鍵的時刻,疫情能否真正受控,經濟會否走出谷底,就在這個年底見真章。 樓市走勢也會跟著經濟方向走,年底是重大的分水嶺,如果經濟能逐步復蘇,樓市會穩定向上,相反的話就非常不妙。銀行老總告訴我,金融機構和銀行體系正密切留意事態發展,如果年底經濟惡化,將可能爆發金融和經濟危機,屆時會有大把「平貨執」,問題是到時閣下有沒有作好準備,身邊還有沒有足夠資金去投資? 懂得投資的人畢竟是少數,筆者一直都有這個夢想。市場流動性充裕,大量資金流入股市,使港交所成交額再創新高,假如能做一個聰明的投資者,今年頭三季在股市獲利,那麼到第四季便是回來投資物業之時。買什麼類型的樓房?作為精明的投資者,當然是買既便宜又值得投資的物業。「第四季經濟很大可能會更差,即使股市神話仍在,樓市仍然會有很多『筍貨』出現,機會是留給有準備的人,儲定子彈,等待良機,一切都是最好的安排。」這是銀行家的忠告。 2020年7月15日

儲定子彈  等待良機
蔡志忠

代理業人海舖海惡性競爭

不少社福界的朋友也和我說過,地產代理業佔據了社會過份多的人力資源,平均每月數千宗的成交,我們長期持牌人數在4萬人左右,縱使執業的人很可能只是2萬多,但效益並不理想,這現象出現其實是因為同業的人海舖海戰術,但是我們不可以因為持牌人數過多而減少入行的人士,因為人海舖海戰術並不能夠製造高質服務。 人海舖海戰術只會衍生挖角潮,不少行家的管理層分帳,其實在設計上都必須要維持一定人數的,否則收入會減少,如此一來,當有同業愈開得多分行,挖角潮就愈白熱化,在挖角潮之下,就容易造成劣幣驅良幣,一些「我地唔使做Ground work!」、「我地唔使打卡!」等等手段便出現。 挖角潮亦會衍生了追求安穩的HEA文化,於是依賴一些愈講究紀律及勤奮公司的文化,就會成為最佳的挖角對象,一些大行膨脹之餘,中小行面對挖角又必須自我培養新人,若地監局減少持牌人士,因為那些被挖角的中小行就會失去兵源,製造了不公平的競爭,於是「中小行請人,大行隨後挖角!」就成為了行業的生物流程了。 最諷刺的是做生意大到政府一定要理會是最成功的,最近的防疫抗疫基金,人海舖海戰術的大行自然因人數眾多得到最多的資助,人海戰術其實是變相是得到政府的支持,令本來在成交減少的情形之下,人海戰術是應該會做一些微型的裁員潮,但今次反而在疫情之下,我們感覺到同業挖角做得更凶狠,加上,疫情令到考試中斷,可見中小行,尤其是用心做事的中小行是兩面受敵的,不足為外人道。 不過,筆者的祥益地產雖然是以上受害者之人,但是我們仍然活得很好,7月份在艱難之下,我們的人均開單仍然有3.7宗,面對人海舖海戰術,我們用多舖少人策略去解決,令同事分得較同業多許多,但市場只得一間祥益,希望政府及地監局關注這個現象,嚴謹執法,令良幣可勝劣幣,不要令到中小行再在不公平及水深火熱下去競爭。 2020年8月4日(逢周二刊登)

代理業人海舖海惡性競爭
汪敦敬

日本最新疫情及經濟狀況

自7月9日起,日本關東地區東京新冠肺炎感染人數激增,並且感染人數連續幾天突破200人,直逼300人。據日本官方宣稱,此次感染人數激增的原因有兩點。第一點,受檢測人數範圍擴大。第二點,感染人數多為20至30歲年輕人,原因是晚上光顧牛郎店及居酒屋等等。 但是根據官方數據顯示,此次第二波的重症患者,比第一波重症患者少,由於感染人數上升,東京的感染狀況已升至level 4的警戒狀態。 7月21日東京最新感染人數是237人,目前已經連續13天超過100人以上的感染人數了,而7月17日東京確診人數更是高達293人,直逼300人。 疫情狀況急轉直下,使得民眾對於日本政府的防疫政策再度產生懷疑,雖然目前日本政府開發了【接觸確認APP】,雖然已經有千萬用戶下載,但因無法強制確診者登錄,截止7月10日,僅有3名確診者登錄APP,可以說這款APP實際上根本毫無用處,讓人失望。 自7月12日起,大阪感染人數直綫上升,牛郎店及酒吧更是陽性率達到了19% (幾乎每五個人中就有一個是新冠肺炎陽性患者)。 大阪市長指出,年輕人對新冠肺炎缺乏恐懼感。此次第二波患者10歲至30歲的患者佔70%以上,並且擴散性很強,有可能病毒已經適應市內環境。為了刺激積極狀態後的經濟,除了運動與表演活動的解禁之外,日本政府還推出了跨縣境的觀光旅遊計畫「Go Toトラベル キャンペーン」(Go To travel campaign ),將由政府給予補助,寄望得以活絡日本國內的觀光事業。 但如今卻因疫情再起而出現轉變,各地政府陸續表態,希望日本政府延後「GoTo旅」活動的實施時間,以避免國內交通旅遊讓感染再度擴散。不過暫時日本政府的決定還是會進行GoTo旅這個活動,只是活動現在排除了疫情最為嚴重的區域「東京」而已。 日本民眾對於政府堅持推行GoTo旅這個活動非常失望,也有部分東京市民覺得排除東京,是一種差別對待。希望疫情盡快過去,社會回復正常運作。 2020年7月22日

日本最新疫情及經濟狀況
楊官華

樓價租金「疫」市升 增加供應不可停

差餉物業估署上周公布,本港6月份私人住宅樓價按月微升0.1%,已是連續第二個月上升,創下去年8月以來的10個月新高。同月的私人住宅租金亦終止了連續9個月的跌勢,按月回升0.5%。 雖然以上為滯後數據,未有反映新冠肺炎疫情最新出現第三波爆發的影響,但之前的兩波疫情與歷時大半年的「黑暴」,導致香港經濟嚴重衰退(第二季GDP勁跌9%),失業率急升至15年來新高(最新達6.2%),不少市民都對樓價及租金「企硬」不跌,甚至「疫」市回升感到大惑不解。 樓價與租金未有在「疫」境中大跌,主因是香港的土地與房屋供應依舊嚴重短缺。運房局最新數字顯示,未來3至4年的一手私人住宅單位潛在供應量只有9.2萬個,較上一季減少約3000個。另一原因是全球各國都正在大印銀紙抗疫,令利率維持在超低水平,刺激資產價格上升,亦短期內減輕了市民供樓的成本。 然而,隨着本港及多國最近都出現疫情反彈,經濟復甦遙遙無期,再加上地緣政治風險持續攀升,有意置業的市民必須小心衡量風險與自身的能力。 土地供應專責小組早於去年初發表報告,建議政府以多管齊下方式覓地建屋,並提出了8個增加土地供應的優先選項。事隔至今已有一年半,幾乎全部選項的落實進度都極為緩慢。 其中可帶來最多全新用地及公私營房屋單位的「明日大嶼願景」,遭到攬炒派及部分環保人士不斷抹黑阻撓,最後連中部水域人工島的前期規劃研究撥款都未能如期討論。多個維港以外的近岸填海計劃,例如沙田馬料水和屯門龍鼓灘填海,亦因地區反對而被迫擱置或押後。諷刺的是,不少反對進一步填海的當地居民,本身正正生活在早年透過填海得來的用地。 對於發展新界棕地和農地的建議,攬炒派聲稱支持,但去到真正推行時,同一批人往往又會出於政治或私人利益而轉軚反對,最終所需時間未必會短過填海。以元朗橫洲發展計劃為例,由提出研究至近日正式開始收地,前前後後已用了八年時間,但至今仍有部分村民因不滿安置及賠償安排而拒絕遷走,令工程遲遲未能展開。 筆者促請政府勿因一時的疫情及政治經濟動盪,而放慢各類覓地建屋計劃。我亦再次懇請攬炒派及相關人士,不要再口講就反對「地產霸權」與「高地價政策」,實際上就對所有覓地建屋計劃都拉布阻撓,令到私樓樓價與租金居高不下,公屋輪候時間愈拖愈長,愈來愈多基層市民被迫捱貴租、住劏房! 2020年8月4日(逢周二刊登)

樓價租金「疫」市升 增加供應不可停
謝偉銓

樓市整固助自置比率回升

置業安居向來是不少香港人的夢想,特別不少正考慮結婚的年輕人,不少亦希望可以買樓組織家庭。雖然不是每一對新婚伴侶都可以「先買樓、後結婚」,但盡早「置業安居」的確是不少人關注的問題,奈何「高樓價」令年輕人上車也變得困難重重,原來隨著近年樓市出現整固,與此同時,本地自置居所比率已有所回升。 論到置業安居,不能不提的一個數字是自置居所比率,唔講唔知原來這兩年自置居所比率已明顯回升,按政府統計處剛公布今年第一季自置居所住戶佔全港家庭住戶總數的比例數字達51.4%,在全港約264萬戶家庭中,共有136萬家庭居於自置居所,升至自2013年第一季起的七年新高,而去年第四季的自置居所比率亦只有50.1%,單季升幅相當顯著。    相信大家亦明白,從過去的數字亦可以說明,自置居所比率向來是一個相當平穩的數字,既不能「揠苗助長」、「急於求成」,當然更不會「斷崖式下跌」。翻查統計處的數字,在過去樓價急速上升因素下,在2018年的第二季,整體自置居所比率更一度跌至48.8%的近20年低位。    不過因應自08年下半年開始,整體樓價反覆整固,特別是過去一年來,一方面受社會事件影響,再加上新冠病毒肆虐,整體失業率急速上升,最新失業率亦已升至6.2%的15年新高,加上整體經濟仍未擺脫衰退,近年樓市整固亦更見顯著。 當然自置居所比率回升,是多個不同的因素綜合而成,除整體樓價持續整固外,去年特首施政報告亦推出多項措施協助市民置業,包括放寬按揭保險門檻,同時亦增加居屋、綠置居、以至首置盤等資肋房屋的供應,再加上近月本地同業拆息持續低企,種種因素均對市民置業有一定幫助,令整體自置居所比率有所回升。 盡管近年本地自置居所比率已有所回升,不過現時本港自置居所比率仍只有五成左右水平,與新加坡在組屋政策下的九成自置比率相距甚遠,過去已有學宿分析,自置居所比率低,加上社會貧富懸殊,無樓一族因無法分享資產升值的利益,對整體社會問題帶來一定壓力,整體而言,期間協助市民置業的翂屋政策得以持續,進一步解決市民「上車難」的老問題,令整體自置比率持續上升。 2020年7月29日(逢周三刊登)

樓市整固助自置比率回升
陳坤興

為舊樓併購撤辣 經濟「抗疫」出一分力

今時今日舊樓收購較十年前難度高,除了樓價上升,發展商動用的資金成本增加外,最重要是十年前推出的樓市壓抑措施,所謂的樓市「辣招」需要扣起樓價30%的稅款數年,待拆樓時才退回多繳的稅款,令發展成本「未見官已先打三百」。在全球經濟收縮的「疫市」下,政府若能針對舊樓收購撤辣,可改善市容、保就業、促進經濟、增加職位,一舉多得。 阻舊區重建辣招是怎樣誕生 為壓抑急升的樓市,港府於2010年首度推出「辣招」,但出招後樓價續升,於是再出招遏市,先後推出「額外印花稅」(Special Stamp Duty,SSD)1、「雙倍印花稅」(Double Stamp Duty,DSD)2 及「買家印花稅」(Buyer Stamp Duty,BSD)3。 樓市「辣招」推出已有十載,事實上,私樓土地供應緊絀,本季政府主動推出招標出售的私樓土地僅得兩幅,提供單位總數只有160 伙,為九年來最少,加上「明日大嶼」的研究撥款未能在立法會換屆前取得,以及政府為滿足基層市民需要,剔出不少原用作私樓發展的土地作公營房屋,意味着私樓土地供應將買少見少,在求過於供的情況下,私樓樓價上升是必然,政府應積極有為地增加土地供 應,免數年後私樓供應出現斷層令樓價飇升速度更快。 下招一刀切 好心做壞事 當日政府沒有周詳考慮就一刀切地推出壓抑樓價措施,可說是好心做壞事,管控樓市的辣招下,發展商併購舊樓需先支付合共高達樓價30%的BSD及DSD,雖然發展商拆卸舊樓後可獲退回兩成多的稅款,但由項目併購得80%業權交易時,這筆辣招稅款就需要繳交,試問一個10億元的收購地盤,發展商需要額外預先支付約3億元的辣招稅,待兩年半至三年後扣減真正需繳交的從價印花稅後,才可 獲退回25.75%稅款,若以年息兩厘計算,這筆款項三年大概可收約 1475萬元利息,足夠購買太古城一個實用面積約750平方呎單位,又或繳付100個月薪15000元的文職人員薪金。 疫下減辣 締造多贏 在疫情下,政府能否檢討放寬發展商合併購舊樓需繳付的30%辣招稅,為舊樓併購撤辣,相信措施可增加私樓土地供應之餘,亦有助發展商紓緩資金壓力,更重要是可讓中小型發展商一同參與併購舊樓,加快市區重建,改善市容之餘,亦可在「疫市」下保就業,增職位,一舉多得。我建議如發展商可以一次過提交有關項目不少於80%業權的買賣合約給稅局作印花稅評估時,政府可即時豁免BSD及DSD。 另一方案是發展商可向政府或稅務局作出保證或簽妥承諾,在一段時限內會收購有關項目的單位達致可申請強拍的門檻,並將併購得的物業申請強拍重建,在此情況下可先繳交4.25%的從價印花稅,若在指定時限內未能符合承諾,才需要補交額外的25.75%稅款或加上利息,相信措施可惠及業界達至贏贏局面。 事實上,由於稅款龐大,自從辣招稅推出後,很多中小型發展商已暫時退出舊樓併購市場,變相令透過併購或契約修訂方式提供的私樓土地數字減少,難怪近幾次政府推出的市區蚊型地皮招標,可以吸引多達20至30家發展商爭相入標,這樣只會令私有供應愈來愈少,對香港樓市弊多於利。 加快舊區改造 增市區私樓供應 發展商以公司名義申請併購強拍樓宇的交易,往往有跡可尋,不難與一般以公司名義作投資的樓宇買賣交易區分,所以政府大可考慮為舊樓併購的樓宇買賣交易提供稅務寬免,折牆鬆綁為發展商提供誘因,鼓勵他們積極參與市區舊樓併購,既可用市場力量改變舊區面貌,重拾社區活力,就好似我們公司協助恒地併購位於大角咀的利奧坊系列,經過發展商精心的策劃,區內有購物商場、新式住宅,並注入文化藝術元素,令社區更活力和年青,促進地區持續發展。 除了社區及市容改善,寬免這項辣稅亦可以吸引中小型發展商重投市場,一起發掘具重建價值的項目,變相增加私樓供應,可紓緩政府搵地難的壓力之餘,又可締造更多就業機會,而且經濟發展是一環扣一環,舊樓業主搬屋,需要搬運工人、裝修工人配合,添置家具電器,又可惠及零售業,為當前經濟環境,此舉可增加企業招聘員工的動力,一舉多得,為經濟「抗疫」出一分力。 註: 1. 「額外印花稅」(Special Stamp Duty,SSD),即任何人士以個人或公司名義購入住宅物業,並在購入物業後36個月內將其轉售,按物業持有不同時間繳付額外印花稅,6個月內出售,稅率為 20%,超過6個月到12個月為15%,超過12個月到36個月為10%。 2. 「雙倍印花稅」(Double Stamp Duty,DSD),即購買第二間物業的買家或公司名義買家,從價印花稅稅率調升至劃一15%。 3. 「買家印花稅」(Buyer Stamp Duty,BSD)是針對非香港永久居民及所有公司購買香港住宅,需繳付 15%的買家印花稅。

為舊樓併購撤辣 經濟「抗疫」出一分力
黃芳人

疫情下 代理經營趨困難

筆者在早兩期專欄才寫為何公屋要加租,今天我們的特首,就呼籲各界業主能減租共渡時艱,即是說政府要帶頭加租,就勸喻你私人業主就要減租,有公信力嗎?有說服力嗎? 那為何你屬下的部門要按機制加租時,不去阻止?所以筆者認為,各業主們應跟隨政府加租,作為支持特區政府一個良好市民,這疫情令各行各業損失嚴重,各行各業相繼關門倒閉,商舖業主們的損失,又有誰來補貼或幫助? 很多社會公共事業,如巴士,地鐵,隧道等,都有政府允許的既定利潤,如既定利潤不達標,就會提出各樣加價達致目標利潤,那為何商舖業主們不可加價來保持本身利潤呢!其實筆者在這裏想表達的意思,是希望政府能帶頭減租,各商舖業主們跟隨減租,上下一心,共渡難關! 香港地產代理業,大致分三類,工商,住宅,村屋,做工商代理的同業,相信為極為困難的一年,各行業相繼倒閉,商舖十室九空,租售兩閑,何來收入? 私人住宅代理還好一些,有一手樓宇來支撐著,但由約20個經紀去爭一張單的佣金,也好不到哪裏去,村屋代理更是難做,村屋樓價依然高企,維持極低成交水平。 總括來說, 各代理同業面對前所未有的困難, 至今只得到地產代理監管局免兩年牌費的補助,代理業界不要奢望政府會對同業們的幫助,籲各同業們自求多福吧! 2020年7月28日

疫情下 代理經營趨困難
甄子文

適度減辣帶動香港經濟

小弟於不同的傳媒訪問中,提及政府可考慮「減辣」,我所說的「減辣」並非「一刀切」取消所有辣招,而是逐步有度地調整不同的辣招,以鞏固住宅市場。作為地產發展商及專業產業測量師,我同意及深明房屋政策須作長遠的規劃,樓市大升或大跌對整體經濟及樓市發展亦非好事,相關政策須達至穩定樓價及交投量之效。 根據稅務局的資料顯示,2019年全年共錄得441宗繳付額外印花稅的交易,即每月平均約37宗,當中約90%為購入單位超過12個月但在36個月或以內出售交易;至於今年首6個月共錄得約166宗交易,即每月平均約28宗,較2019年每月平均宗數下跌24%,同樣約90%交易宗數持有單位超過12個月才轉售。 上述數據反映額外印花稅有效減少購入物業作短炒活動,亦反映現時業主急於賣樓套現之壓力不大,所以真的沒有太大誘因取消此辣招。雖則如此,倘政府能適度「鬆綁」,將徵稅年期由3年縮短至2年,相信可即時激活二手市場,令市場的供應增加,同時亦間接推動整體的換樓鏈。 此外,2019年全年香港永久性居民購買第二套房或以上的物業宗數(以「新住宅印花稅」宗數減去「買家印花稅」宗數)約2,447宗,平均每月約204宗;今年首6個月則共錄得約719宗,平均每月僅約120宗,反映於新冠肺炎疫情令全球經濟不穩的因素下,長綫住宅物業投資者入市的態度轉趨觀望。 事實上我們看房屋政策,並非單一以購買一手或二手物業為主導,有部分人士會選擇租樓,私人住宅租務市場的供應者,正是購入單位作長綫收租的人士。 近月開售的兩個東九龍大型新盤銷情不俗,反映上半年累積的購買力開始逐步釋放,經歷過1997年亞洲金融風暴及2008年金融海嘯,香港人的危機意識明顯加強,根據金管局的統計數字,2020年5月份香港的總存款額高達13.8萬億,較2008年同期大幅增加逾1.4倍。 除存款增加外,不少人亦將資金由股票市場轉移至相對穩定的物業市場,而且購買「磚頭」亦是中國人的傳統智慧,部分人會購買住宅物業作長綫投資收租之用,但上述港人購買「第二套房」之辣招,確實窒礙港人以買「磚頭」作長綫投資之欲。 政府是否可考慮調低本港居民購買「第二套房」的稅率,由現時的15%下調至以往最高的8.5%,以鼓勵這些長綫投資者入市。根據2019-2020年財政年度的政府收入,印花稅排名第三佔11.1%,印花稅是政府主要收入之一,倘政府可調整港人購買「第二套房」的稅率,在此消彼長下,一則可增加政府的收入,二則帶動香港內部經濟,三則可增加私人住宅租務市場的供應,這麼多好處,政府真的要考量一下! 2020年7月20日

適度減辣帶動香港經濟
溫偉明

強拍條例的迷思

第545章《土地(為重新發展而強制售賣)條例》(下稱「強拍」)申請經常被報章報導。雖然土地審裁處早前因2019冠狀病毒病爆發而關閉,但由2020年初至今已有超過19宗強拍申請,市場仍然活躍。這篇文章旨在釐清對強拍的一些誤解。 強拍條例訂明,強拍申請人在申請強拍時所提交的估值報告只包含申請地段中所有單位的現用市值,而單靠現用市值並不足以反映受影響單位擁有人因為該地段由重建而可以收到的金額。此估值報告的作用只是讓受影響單位擁有人評估某單位的現用市值,及在該地段總現用市值中所佔的百分比,將成為攤分申請地段的重建價值基礎。準確來說,將百分比與申請地段的重建價值相乘便能估算收購金額。 地段的重建價值會因市場變化而波動,若重建價值下降,受影響單位擁有人可得到的收購價亦會因此而下調,這正是在強拍申請的法律程序中雙方所需面對的商業風險。單位的現用市值、地段的重建價值以及其他估值或法律問題一般都會成為強拍申請的爭議,土地審裁處將會在聆聽雙方法律團隊及專家證人的意見後作出裁定。 值得注意,無論是強拍申請人或受影響單位擁有人,若對土地審裁處裁定的估值有任何意見,都沒有任何機制可以作出上訴,因此為確保利益,雙方在整個法律程序能獲得專業估值建議是非常重要。再者,現實中評估地段並沒有簡單的黃金法則,因每一個地段都是獨特,並具有不同發展潛力及價值,有關的估值需要由專業測量師作客觀估算。 因此,在報章上看到有關申請強拍物業的某些估值時,不需要感到困惑,這些估值只是申請過程中的一部分。由於強拍條例的實施時間相對上較短,法律界別對條文內容的詮釋亦不斷演變。如果你認為自己的權益受強拍申請影響,應諮詢產業測量師及索取專業法律意見。 撰文者:香港測量師學會產業測量組主席陳致馨 2020年7月24日

強拍條例的迷思
高深可測

投資大阪民宿成趨勢

香港人愛到日本旅行,首選當然是大城市東京和大阪。日本人也愛國內遊,但則不怎愛東京,反倒也喜歡風土人情和商業氣息並重的大阪,根據旅遊網站樂天Travel公佈國內旅遊地點排名,大阪府高踞第六,東京都則十名不入。 正因為這特色,大阪「吸客」能力節節上升,近年旅客增長率已超越東京,從2012至2017年旅客增長足足有五倍,遠勝東京的三倍。資料顯示,近年大阪樓價升勢更勝東京,加上未來大阪還有多項國際盛事和賭場計劃支持,我相信大阪能在疫情後再次爆發,進一步提升地位。所以現在如果你仍視大阪為遜於東京的第二大城市,我可以肯定跟你說這概念是時候改變了。 說到旅遊業就不得不提大阪極具競爭力的民宿業。與其他一綫城市不同,大阪的民宿業即使在市中心如梅田和難波仍十分活躍,絲毫沒被酒店影響。換在香港,你若想在尖沙咀尋找民宿那簡直是天方夜譚。 大阪的民宿業如此繁榮主要歸功於幾個原因,第一,大阪前年通過新《民泊法》,任何符合牌照的物業都可全年365日作民宿經營,相對東京則禁止在周一至五經營,這對純投資者十分有利,因他們不需留在大阪,只需僱人託管便可全年出租物業,不用浪費任何一天。 第二,日本本地旅客並不介意入住民宿,因他們根本用不著酒店的額外服務,他們甚至更愛核心區外圍的民宿,好其靜中帶旺,交通依舊便利。第三,遊日旅客年輕化,他們偏好自行作資料搜集到日本自由行,不需被旅行團捆綁入住昂貴的酒店。 大阪市共有廿四區,市內的北區、福島區、中央區、西成區、天王寺區及浪速區,統稱「中心六區」,當中當然以浪速區(即難波所在區域)物業最為矜罕,原因無他,浪速屬大型交通樞紐和旅遊購物中心,尤其是大阪JR難波站一帶。 不過這區接近飽和,考慮到大阪將來還會有奧運,世博和尚在計劃中的賭場項目進一步吸引旅客,而旅客亦不介意稍微離開市中心,我認為西成區的投資價值絲毫不遜色,尤其是天下茶屋一帶,天下茶屋屬住宅區,生活作息不會被煩囂都市活動打擾,暨四線交匯,四分鐘即到難波,到道頓崛亦不過十分鐘車程,無論自住或投資價值均極高。 前大阪市長吉村洋文曾表示未來大阪將取代東京在旅遊業的地位,我相信大阪隨著未來數項國際盛事和「觀光立國」的法規支持下將迎來黃金十年,當地民宿亦必定會成為未來世界投資者的著眼點,現在正應開始部署,把握這個趨勢。 2020年7月23日(逢周四刊登)

投資大阪民宿成趨勢
李丹翔

銅鑼灣鋪位租賃情況

日本百貨激安殿堂近年積極擴充,本月銅鑼灣分店正式開幕,吸引大批人流前往朝聖,在現時市況下相當罕見,而激安殿堂熱鬧情況只算是特別例子,現時舖位租賃情況仍見嚴峻,鑑於全球疫情未止,旅遊業復甦遙遙無期,加上本港近日爆發疫情第三波,本地消費再度減退,銅鑼灣區屬重災區,新近連環錄得多宗大品牌棄租個案,主要涉及奢侈品行業。 美國內衣品牌Victoria’s Secret於上月尾突然結束其位於京華中心的6層旗艦店,其總面積約5.11萬方呎,月租約700萬元,租期原至2027年8月,即品牌提早7年退租。同樣地,多個零售品牌亦紛紛撤出銅鑼灣區。 鐘錶製造商Swatch Group旗下多個品牌於5月底至7月期間關閉銅鑼灣5間分店,當中4宗更涉及提早離場個案。例如駱克道545號地下,面積約1200方呎,去年減租三成後以約70萬續租,同時重新裝修舖位,但品牌已於6月底正式遷出,尚餘兩年租約未履行。其餘4間結業分店分別位於怡和街、利園山道、記利佐治街及羅素街,涉及總月租約365萬。 同樣依賴自由行消費的珠寶金行近日一品牌棄租大樓面舖位,位處銅鑼灣啟超道12號全幢,總面積約7500方呎,租約於7月到期後將續租,預計每月可節省約98萬。資料顯示,周生生只繼續租用毗鄰之啟超道14號地下及1樓,面積約3000方呎,即分店面積大減七成。 在疫情未受控的市道下,經濟活動持續放緩,尤其旅遊業更可說是雪上加霜,令一向主打旅客消費的相關行業生意大受打擊,以奢侈品最為明顯。加上該類高檔品牌行業過往多不惜以高價搶租,舖位月租動輒數十萬甚至過百萬元,在現時市況下實難以支撐,縮減規模實為無可避免的做法,預料大型品牌租戶退租個案會持續出現,銅鑼灣吉舖將會增多,下半年舖位租賃情況難樂觀。 2020年7月16日(隔周四刊登)

銅鑼灣鋪位租賃情況
潘志明

回顧上半年住宅供應情況

發展局局長於上月底公布2020年第二財季(7至9月)賣地計劃,當中包括兩幅分別位於西貢及大埔的住宅地皮,以及另一幅港鐵合作住宅項目日出康城第13期地皮,第二季合共提供約2700個單位。若計及首季的1580個單位,上半財年新住宅供應約4300個單位,以目前政府的推售地皮步伐,如要達到今個財政年度的房屋供應目標13000個單位,相信仍有一段距離。 至於物業銷售方面,今年上半年共有13個住宅項目獲准銷售樓花,共為市場提供4654個單位,數量較去年同期減少28%。受到疫情影響,加上外圍經濟不穩,上半年物業成交較去年同期明顯減少。從上述兩項主要數據可見,2020年上半年的一手住宅供應及銷售情況未如理想。 根據金管局最新的住宅按揭統計,首5個月的申請貸款個案數目約57000宗,較去年同期減少約19%;而首5個月的新批出按揭貸款金額約1600億,較去年同期減少約16%。為了讓讀者與市場人士更能掌握本港地產市場脈搏,由今年一月份起,我司按月公布「按揭活躍指數」(按揭指數)。 而坊間與按揭相關的指數,主要是反映承造按揭宗數的增減,但我司的按揭指數是根據銀行客戶向本公司估價及顧問服務部提出的「口頭詢價」數量編制而成,指數變化主要反映私人住宅物業市場上的潛在樓宇按揭活躍程度,包括全新一、二手物業按揭、轉按,以及加按三類,有助反映整體住宅市場氣氛。 過去半年(即2020年1至6月份),按揭指數由83.6上升至113.1點,升幅為35%。根據我們的統計數字,2020年1月份的「口頭詢價」數量為近年低位,筆者估計是因為受到聖誕節及農曆新年兩大節日非常接近,以及年初新冠肺炎開始擴散等因素影響,潛在買家因而多抱觀望態度。 縱使全球經濟受到疫情嚴重打擊,本港失業率持續攀升,但筆者認為未來住宅供應仍然不足,政府須加大決心及加快覓地建屋,以照顧不同階層的住屋需要及置業需求。 2020年7月15日(每月15號刊登)

回顧上半年住宅供應情況
趙錦權

如何以資產值申請按揭? (上)

銀行衡量按揭申請人的供款能力,較普遍以每月借款人的供款佔入息比率計算,即是計算每月債務還款額佔收入的比率是否超出上限規定。但退休人士已沒有在職,未能提供按月收入証明,那是否沒有辦法可申請按揭? 其實銀行尚有另一款衡量供款能力的方式,主要以借款人的資產水平進行評估。 根據金管局現行按揭措施,以資產水平基礎申請住宅物業,可獲銀行批出之按揭成數較一般為低,最高僅為4成,若屬於第二套房或以上之按揭貸款,按揭成數降至3成。以資產水平為基礎的按揭申請較適合一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息証明的人,但需留意這種評估方式的審批要求頗高,亦並非所有銀行均會接納以資產水平申請按揭。事實上,最近有銀行樓按取態較前保守,亦已暫停接受此類按揭申請,申請人可先找按揭轉介公司協助瞭解詳情。 銀行以資產水平審批按揭的準則不盡相同,但普遍會以資產淨值作為審批基礎,資產淨值(net assets)指持有之資產總值減去負債的淨額,一般而言,借款人需要証明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。 可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等,但當中有部份類別的資產價值需要打折扣後方可納入計算,銀行之間的計算方法亦有所不同,現金存款一般可獲100%納入資產值,但對於股票或基金類別,銀行一般要求打折扣,例如有部份銀行僅接納有關資產市值之50%,亦有銀行接納這類金融資產以市值100%計算,視乎質素而定。 港人愛買磚頭,物業或車位價值亦可作為資產值申請按揭,但大部份銀行只可按有關估值之50%納入資產值,若果有關物業尚有按揭未清還,可計算作資產值的金額便需扣減,下期再續。 2020年7月31日(隔周五刊登)

如何以資產值申請按揭? (上)
王美鳳

Love is a Many-Splendored Thing

由於早前公務繁多,未能如期供稿,抱歉萬分之餘有少許奢望,會有讀者期待筆者的新稿上架! 好,又是夢醒時分,言歸正傳,由於疫情變得嚴峻,筆者當然奉行政府呼籲,盡量留在家中休養生息,上周末突然想來一個懷舊下午,翻看一齣名為「生死戀」(Love is a Many-Splendored Thing) 的電影;影片的故事背景為1949至50年的香港,當時正值國共內戰的關鍵期及韓戰的爆發,飾演美藉記者的馬克 (威廉荷頓 William Holden) 邂逅中歐混血兒醫生韓素音(珍妮花鍾絲 Jennifer Jones),社會壓力使到這段感情無法開花結果,最後馬克更在採訪韓戰期間殉職。 影片包括大量在香港拍攝的情節,例如香港仔漁港、淺水灣及維多利亞港等,並獲得奧斯卡金像獎的最佳服飾設計獎、同名主題曲則成為最佳原創音樂。 此曲後來由多位著名歌星重錄翻唱,筆者最愛Connie Francis 的演繹,甜美旖旎、淋漓盡致地唱出歌詞裡 “Love is nature’s way of giving, a reason to believe in” 的意境。話到此刻,筆者慨歎過去一段日子,不管香港或世界各地,處處紛爭不絕、「愛與包容」好像已無容身之所;政治議題和爭論姑且放下大提,即使日常生活中,不難察覺不少人情緒指數,由零至100只需 0.99秒,動輒破口大罵,母親大人無日安寧,更甚者葉問或宮若梅上身(現今社會,男女平等),誓要成為一代宗師。 歸根究底,筆者認為這個現象乃負能量超錶之故;一個人如有正能量的話,自然會被推動做出正面的行為和思想,自然會發揮「愛與包容」的精神。 筆者有一位思想套路相近的同事,整天傻兮兮但積極,偶然神經失常但康復速度快,觀其行徑發現以下奇招,或可成為大家提升正能量的一些偏方: 1. 每30分鐘站起來,踱步、拉筋、大口呼氣;如遇上心情欠佳、諸事不利的日子,可將時距縮短至15-20分鐘,旨在增加血液循環,化解鬱結霉氣; 2. 每天最少做兩件簡單而又能令自己開心的事情,例如買一束鮮花送給自己,或放肆一下食個梳乎里; 3. 但忌過度消費,否則適得其反; 4. 嘗試改變一些每日重覆的生活習慣,舉例說:改搭不同的交通工具、行走不同的路線、更換工作桌上的擺設等,務求增添新鮮感; 5. 每天不容許自己發怒、發脾氣或使性子超過三次,每次不能超過三分鐘,這是一個非常有效的 anger management; 6. 在適當時候例如乘車或如廁時,讓思想放空、流白,不要只管上網、玩手機。 這些奇招效果因人而異,不過多做無妨;當然,方法尚有不少,再加上各施各法,筆者想表達的是,世上有太多咱們一派凡夫俗子不能預期、無法掌控、愛莫能助的事情,與其憂天下之憂,倒不如事凡人之事,即是愛錫自己、愛惜家人和愛護身邊人,即使是素未謀面的陌生人。 Remember, Love is a Many-Splendored Thing. 在此叮囑各位保重身體,同心抗疫! 2020年7月31日

Love is a Many-Splendored Thing
趙國雄

全球疫情惡化 工商舖物業要減辣

上個月我已指出政治及疫情仍未解決,下半年樓市將會反覆向下,但有所謂「專家」認為疫情已緩和,成交會報復式反彈,樓價將噴射式上升,我真不明白他們根據甚麼數據、理論及邏輯去推論下半年樓市會上升? 這些愚昧、無腦的「專家」大多是做地產代理的公司高層人士,他們為做生意,不擇手段,用口術欺騙無知的準買家,其實如果問所謂「專家」分析樓市走勢,就等如問和尚借梳,真是多餘,因為他們只懂賣花讚花香,為唱好樓市,只看到私利,埋沒良心、良知,甚麼大話都可以講。 自今年1月爆發新冠肺炎,疫情已蔓延全球200個國家及地區,病毒未有因進入夏季而消聲匿跡,反而遇熱越強。根據最近世界衛生組織表示,過去星期六全球確診數字增加約26萬宗,打破單日新高紀錄,美國、巴西、印度及南非為增幅最大的國家,印度成為第3個確診突破100萬宗的國家,全球確診巳經接近1450萬宗,死亡人數逾60萬人,以上數字反映全球疫情嚴峻,已出現失控情況,各國根本束手無策,任由這個不斷變種的病毒宰割,雖然多個國家已加速研發預防疫苗,但疫苗最快可能明年初才面世,意味著今年仍然慘受病毒的蹂躪,全球經濟復甦遙遙無期。 香港已出現第三波疫情,而且持續惡化,過去周日新增108宗新冠肺炎確診,創香港單日新高,特首林鄭月娥即時公布一系列加強防疫措施,部份措施包括延長七天關閉12類處所和禁止食肆「晚六朝五」堂食、公務員在家工作、強制於室內公共地方戴口罩,以及7個高風險地區抵港者須自費到酒店檢疫14日。 上半年香港的經濟已奄奄一息、一潭死水,毫無生氣,幾乎每一個行業等待死亡的來臨,政府再出招收緊防疫措施,反映疫情嚴峻,不得不加辣遏止病毒傳播,保護大眾市民的健康,但付出的經濟代價非常龐大,政府要和病毒作戰,公司的倒閉潮、裁員潮、甚至放無薪假、減薪等情況勢必有增無減,失業率已升至6.2%,預計年底前攀升到8%至9%。 香港的樓價過去十多年一直高企,特別以投資者為主的工商舖物業,屢創新高,例如銅鑼灣區一個地舖成交價高達每平方呎90萬,破盡世界紀錄,而該區的租金曾高達每平方呎3000元,呎價是全球最高。 長實於2017年出售長江中心75%業權,成交價達402億,金額又打破世界紀錄。可是受到疫情的蹂躪,工商鋪物業受到嚴重重創,樓價及租金已大幅下跌,而且持續下跌,如果經濟環境未有改善,香港可能面臨經濟大衰退,為避免工商舖物業資產大貶值,現在是適當時候政府要減辣,我的建議如下: 1) 放寬工商舖物業按揭成數,自用買家可做六成按揭,非自用買家可做五成。 2) 調低壓力測試,鼓勵買家購買工商舖物業作自用用途。 3) 購買工商鋪物業,印花稅稅率減一半,回復從前稅率最高4.25%。 現在是非常時期,政府再不能墨守成規、抱殘守缺,要果敢決斷為工商舖物業減辣,否則全球疫情造成工商舖物業的暴跌,香港將會帶來更嚴重的影響。 2020年7月21日

全球疫情惡化 工商舖物業要減辣
鄧慶年

餐飲業變革主導舖位面積需求

疫情繼續蔓延,本港經濟連續4季收縮,今年第二季本地生產總值(GDP)預估按年下跌9%。因旅遊業停擺,而GDP其中的組成部分─服務輸出,預估下跌46.6%。反映本地固定資產及知識產權投資與轉讓的固定資本形成總額也下跌20.6%。 連帶私人消費開支也下跌14.5%。雖然美國藥廠Moderna所研發的新冠肺炎疫苗,已進入第三期的臨床試驗,有望今年底前有成效,但相信即使疫苗能如期面世,經濟活動也不會立刻好轉。若要讓商務或休閒旅遊恢復正常,至少要在撫平疫症後的12至24個月。 因在疫症放緩初期,抵步旅客依然有可能需要隔離觀察。而往後也有一段時間,需要進行核酸檢查,繁複的出入境手續相信會維持一段時期,對旅遊與零售業務的中線影響,不能忽視。 亦因如此,最近在灣仔或旺角區,都出現大幅折讓的舖位成交,當中灣仔謝斐道的舖位折讓更接近6成。而折讓較多的都是經營餐飲業務的舖位,業主普遍認為餐飲業在長期限聚令與及有限度禁止堂食下,市民對外賣的需求比以往增多,從而改變過往對食肆面積,甚至實體餐廳的需求。 類似的改變,也曾經發生在其它類型的行業,例如銀行業及超市。以往銀行需求的面積至少3000至4000呎,原因以往有保險箱業務,但如今銀行連櫃位的數目也減少,並以自動化系統取代,樓面面積的需求也減少過千呎。 同樣,以往超市要走向高端路線,品種要夠廣,店面要有4000至5000呎,但近年,多了如雜貨店般,針對零食與副食品的小型超市,這類新興超市對舖位面積的需求也降至1400至2000呎區間。隨著家居用品、零食與副食品都輕易在網上購買,更有線上超市設立線下小商店作網購取貨點,變現實體超市的店舖面積,再進一步減少,甚至小巧到能搬入港鐵站內的小商店舖位。 美食廣場(Food Court)算是早年餐飲業的變革,第一個成功的美食廣場出現於70年代,在美國新澤西州的Paramus Park Shopping Mall內,其後美食廣場變成所有購物中心的必然組成部份。美食廣場是商鋪的變革、是共享概念的始祖,因所有廣場內食肆的餐座位都是共用的,變相減少餐廳的佔用面積,也讓食肆區內提供的食品更多元化。 隨著餐飲業受疫情與大量手機應用程式和網絡訂餐的衝擊,相信餐飲舖位也要隨之適應,往後我們見到的餐飲舖位可能已不設廚房,只有水吧部份,甚至沒有明火爐位。因往後不只大集團有中央廚房,連小餐廳都有機會加入第三方經營的共享中央廚房,而部份現有餐廳只會變成一個取餐區或純用餐的地方,就如一間咖啡廳,從而讓餐飲業捨棄大店面,並增加細小店面的需求。 2020年7月31日

餐飲業變革主導舖位面積需求
張翹楚