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樓聲隨筆/樓聲物語——屯門新盤突擊開價

2021-04-16

  疫情稍見緩和,市場氣氛逐步向好,各大屋苑睇樓及成交量明顯升溫,當中以新界區中細價屋苑最為矚目,部份屋苑除了成交轉旺外,造價更創新高,發展商亦看準時機,乘勢推盤出擊,其中屯門新盤以快打慢,昨日率先搶攻,每方呎開價約1.84萬出擊。由於區內近日交投及造價顯著上升,發展商選擇於此時推盤,明顯有意力吸市場各路客源,尤其是二手屋苑實客。 最低入場價567萬   「近日疫情明顯好轉,市場氣氛亦見穩定,二手市場表現理想,尤以新界區中細價樓成為市場焦點,部份屋苑單日連錄成交,更頻頻創出新高價,反映低水屋苑持續受市場追捧。發展商眼見二手市場旺勢,故加快推盤步伐,其中屯門新盤率先開價搶攻,每方呎折實價約1.84萬,首批推出88伙,面積由299至433方呎不等,提供一房及兩房戶,最低入場價約567萬。由於該盤將於六月底入伙,即以近乎現樓推出,發展商提供不同付款方式讓買家選擇,對市場買家有較彈性安排,加上近日區內二手屋苑交投有不俗表現,預期該盤可獲市場用家及投資者垂青。」一間大型代理行董事指,市場氣氛轉趨穩定,各大屋苑問盤及睇樓量明顯升溫,尤以新界區二手交投表現不俗,發展商隨即乘勢推盤出擊,其中屯門新盤搶先開價,預期可取得不俗銷情。   疫情持續好轉,各區屋苑亦錄得不俗成績,尤以中細價屋苑表現理想,發展商推出屯門新盤應市,由於開價貼近市場水平,預期將搶奪二手市場大批實客。 張日強

專家筆陣

地產代理需保持與時並進

作為一個具備「三言兩與」特質的「5A」專業持牌地產代理,「與時並進」(Advancement)是其中一個提升地產代理專業水平及競爭力的關鍵因素。 地產代理監管局(「監管局」)多年來一直透過「持續專業進修計劃」舉辦不同講座,讓地產代理參與,以掌握最新的行業知識,不斷自我增值,從而為客戶提供更優質及專業的地產代理服務。 由於網上學習已成為了新的主流學習模式,加上受疫情影響下,面授課堂難以進行,故監管局由2021年2月8日起,正式將「網絡研討會/網上培訓課程」納入為「持續專業進修計劃」的活動模式,讓持牌人可透過參加由監管局或其他認可機構(如培訓機構、商會及地產代理商等)舉辦的網上研討會/網上培訓課程,從而獲得持續專業進修學分。 此外,監管局獲得政府「第二輪防疫抗疫基金:技能提升配對資助計劃」的資助,將在今年下半年推出兩個嶄新的培訓課程。其中一個課程名為「以智能電話製作樓盤影片」,旨在讓持牌人掌握使用智能手機製作樓盤影片的技術,以供消費者於網上觀看樓盤環境。另一個推出的培訓課程為「土地查冊學英文」,讓持牌人能更準確地理解土地查冊上的英文詞彙。有關課程的詳情及舉辦日期,請密切留意監管局網站的公布。 監管局在未來會繼續推出更多不同的培訓課程予持牌地產代理參與,希望藉此能進一步提升行業水平,令消費者對地產代理從業員的服務更有信心。 2021年4月15日(每月兩稿)

地產代理需保持與時並進
地產代理監管局

群盤出擊承接二手旺勢

二手市場成交量在首季表現相當突出,資料顯示3月整體物業註冊量按月升約2成至逾9000宗,創22個月新高,當中二手住宅成交量更錄得6138宗,創逾8年新高。大部份藍籌屋苑的平價盤已被市場幾近消化,但基於遲買更貴心態下,買家入市心態強勁,促使不少單位破頂成交,如粉嶺花都廣場一個連天台單位成交呎價約1.44萬元,創下該屋苑2房戶新高。連月來消耗下令二手盤源大幅減少,餘下的只屬於高價的放盤,故近期成交步伐放慢下來,加上多個新盤加快開售步伐,買家焦點轉投一手市場。 自月初至今,新盤累計錄約300宗成交,成交量不及二手市場暢旺。新盤市場經過近半個月的鞏固期,隨萫樓市氣氛向好下,多個新盤亦已獲批預售樓花,隨即加入銷售行列,率先開價的屯門御海灣II,首批單位1房299平方呎,折實價567.8萬元入場,折實呎價由1.62萬至2.04萬元,較同區一、二手價高約1至2成,發展商高開反映對後市信心十足。 雖然仍有不少新盤加入銷售行列,一手成交量若要追及上月整月約1200伙的數字,相信在下半月必須急起直追外,取決發展商訂價態度,「求價定求量」。從二手市場成交表現看,樓市購買力未見完全減退,但要吸引買家回流新盤市場,除定價因素外,還要在付款方式及按揭上下工夫,提供如特長成交期,二按優惠等,藉以扺銷二手「林鄭Plan」的優勢,亦減低首期不足用家亦擠進上車行列。 2021年4月16日

群盤出擊承接二手旺勢
吳啟民

中美交峰顯底氣 振興經濟靠通關

日前中美兩國高層在美國阿拉斯加展開戰略對話,這次對話本來被視為中美關係的新起點。然而,卻是一次「先兵後禮」的會面,美方不顧外交常識與禮節,強硬的開場白試圖先聲奪人,不過當日,中方臨場隨機應變,坦然陳詞,特別是中央政治局委員楊潔篪回應「你們在中國面前沒有資格說你們從實力地位出發同中國談話」,鏗鏘有力,充滿底氣,把美方的囂張壓下來,贏得外界不少掌聲。 須知道時至今日,沒有任何國家夠膽在談判桌上公開斥責美國,中國今天做到了,也證明21世紀我們的國家強大了。有了這個強硬立場作開端,接下來第二、三輪會談明顯有正面效果,雙方代表在結束會議時均表示,這次會談坦誠及有建設性,對雙方有益。中美兩國是世界大國,歸根結底,不衝突、不對抗、相互尊重、合作共贏,才是兩國相處的正確道路。 說回香港,完善香港特區選舉制度是中央事權,如何設計和改善也是屬於中國內政。相信中央政府所做的一切,也是為了維護香港的繁榮穩定和國際金融中心地位。至於美國和一些西方國家,不應對其他國家作出干預,在新冠疫情仍然肆虐的情況下,應當與世界各國互相合作,互相幫助,盡快將疫情控制,讓人類恢復正常生活與工作。 事實上,新冠疫情困擾香港持續超過一年,對本港經濟帶來了沉重打擊,旅遊、酒店、零售、飲食業、文化演藝、以至各行各業都一片沉寂,失業率攀升至7.2%的新高。話雖如此,由於世界各國大印鈔票,資金氾濫引致資產價格趨升,香港樓市沉寂了一段時間後,累積的購買力又再度出現,樓市發展跟經濟方向不一致,一邊是市民收入下降,另一邊卻是樓價趨升。 筆者認為,假如樓價趨升,就應該讓市民的收入上升,這樣才成正比。因此,重啟經濟復甦,盡快與內地通關最為關鍵。想通關就要清零,要清零就要接種疫苗,只有產生群體免疫,才能有效恢復經濟。期望特區政府積極加強宣傳教育,提供公開透明的疫苗資訊以釋除市民疑慮。只要有公民責任,齊心接種,才有機會壓制疫情,相信通關才可重啓香港商業活動引擎。 2021年3月26日

中美交峰顯底氣   振興經濟靠通關
蔡志忠

「龍市一期」已確認

自從2009年金融海嘯後,西方國家的「牛熊理論」已經不適用於香港樓市,因為原本泡沫經濟的高泡沫、高借貸市場,已經改變為高資金量、低借貸,配合了供應不足和日益濃厚的財富效應!很多人用了舊的觀念和技術分析而錯誤判斷時機!於是我創立了「龍市理論」,認為中國資金和政策市場秩序下的樓市,會分「龍市一期」(上升週期)和「龍市二期」(調整期或被政策調整階段)兩期不斷交替。 這個理論在過去十年也能準確反映市況,為投資者在最少四次投資良機中發出正確訊息。過去兩年面對人禍和天災接續發生下,「龍市理論」仍堅信住宅樓價受衝擊有限,且仍長遠處於上升趨勢,到了最近我認為及確認住宅樓市再次進入「龍市一期」,除了上述經濟結構香港實質比兩年前更好外,我也根據圖表技術分析去確認: (1) 樓市谷底早於去年上半年已確認! (2) 2020年下半年因疫情及負面心理因素拖延回升,卻形成了橫向凝聚購買力的勢態等待爆發! (3) 價格「上升通道」已形成!住宅樓價正式全面起動! 當「龍市一期」確定了的時候,投資者就可以掌握到入市時機,升幅多少?還有多少時間上升!也可得到推演上的參考! 根據過往經驗,「龍一」確定後,樓價將提速破頂!現在雖然不是谷底,卻是「最安全入貨期」!! 樓市指數反映不到樓價升幅,因為現時的買家借貸資格已被格式化,和二、三十年前不同,買家買樓除了要付出首期外,入息比率和壓力測試已規限了買家的買樓銀碼,當樓價上升的時候,大多數買家未能就以上三項作出相應提升,所以較多的準買家只能降低要求去買質素略遜一籌的單位,令指數只能反映購買力,不能反映樓價準確升幅!如果鎖定板塊去計算,幾個月内,屯門不乏住宅單位在過去三個月樓價上升了9至14%!遠高於指數反映的。 2021年4月14日

「龍市一期」已確認
汪敦敬

東京奧運還看疫情與疫苗

筆者因為東京及大阪分別有同事感染新型冠狀病毒,有幾個星期脫稿了,真的不好意思!日本隨著緊急事態宣言持續至3月7日,各地每日感染的人數也在減少。 2月14日,日本正式獲得厚生勞動大臣的批准,可以在日本投入疫苗的接種。2月17日上午、正式開始新冠肺炎的疫苗接種工作。預計將為4萬名醫護人員率先進行接種注射,日本首個接種疫苗的醫療機構是東京醫療中心「東京医療センター」。 而第一位接種疫苗的是該院的院長新木一弘。根據日本暫時的公開資料顯示、預計2-3月會首先是370萬醫務人員優先注射疫苗,4月分是65歲以上高齡者注射、5月開始會有限本身有基礎病的人和在高齡者設施工作的工作人員注射。7月份後,一般國民以及在日外國人開始注射疫苗。此次疫苗接種16歲以下兒童不在範圍之內。如有不良反應,政府給與一定的補貼和補償。 注射疫苗的的方法是,首先會收到區役所郵寄來的疫苗接種券「ワクチン接種券」,接種券上會有接種的地點和聯繫方式。然後通過電話或網絡預約就可以。屆時請帶身分證明文件,例如駕照或者健康保險證。 日本使用的是美國輝瑞制藥有限公司和德國生物新技術公司聯合研發的新冠疫苗,輝瑞公司的疫苗在海外涉及約4.4萬人的臨床試驗中,有效率達95%。 因為緊急事態宣言限制飲食店營業時間(縮短就餐時間)的效果,新的冠狀病毒感染的確診率下降趨勢趨緩。2月26日晚,日本首相宣佈「緊急事態宣言」的10個縣中,大阪,兵庫和京都,愛知縣,岐阜和福岡這六個縣將在2月28日取消。東京和周邊的神奈川、琦玉、千葉(首都圈)不解除。 目前許多國家媒體臆測東京奧運會是否會再中止和延期。但是,因為日本政府非常期望通過奧運會,使日本經濟脫離由疫情所造成的打擊。希望藉由奧運,使經濟回暖。所以在這段時間內,積極地全面地為控制疫情,做出巨大的努力。 自2021年1月起,東京實行第二次緊急事態宣言,此次的緊急事態宣言,對比上一次更加的嚴格。主要對象是會引起群眾聚集的飲食店,必須在晚上8點前關門。以及呼籲各大公司讓員工在家辦公,並且開始接種疫苗等等。通過這一系列的措施及努力,日本全國的疫情情況已經得到了大幅度的好轉。奧組委會長托馬斯.巴赫也明確表示,東京的奧運會不會中止以及推遲,同時,3月25號開始的聖火傳遞,也預備如期進行。 東京奧運會是否安排觀眾入場成為一大焦點。如果沒有觀眾的話,東京奧組委可能無法獲得被認為達到900億日元的門票收入,因此日本方面不得不做出慎重判斷。另一方面,巴赫表示「將為參加者營造一個安全的環境」,並強調舉辦奧運會的想法不會發生動搖。 巴赫在國際奧委會理事會結束後舉行的記者會上表示「門票等準備工作需要一定時間,所以不能把判斷是否允許觀眾入場的時間拖到最後。估計會在4月或5月初做出判斷」。 2021年3月1日

東京奧運還看疫情與疫苗
楊官華

善用新界土地 提高地積比率

立法會早前辯論「制訂全面鄉郊發展政策」的議案,筆者發言指出,香港面積細小,加上多年來的新界新市鎮發展,鐵路和道路網絡不斷延伸擴大,部分新發展區其實就位於原居民鄉村或郊野公園的側邊。此外,不少新界原居民在不同年代遷往市區定居,同時亦有不少都市人因不同理由搬到新界鄉村居住,因此不論在地理上還是人口組成方面,香港的城鄉差距都不如內地或外國般大。 香港存在的城鄉發展差異,主要源於土地規劃用途與發展地積比率之分野。香港島的住宅發展地積比最高可達10倍,九龍區則7.5倍,新界新市鎮一般亦有4至5倍,但一出了新市鎮範圍,即使只有一路之隔,往往就立即急降至只有2點幾、1點幾,甚至0.4、0.2倍,令發展的意義和效益大減。 對於一些有較高生態價值的自然保育區,限制發展實屬合理,但對於保育價值偏低的綠化帶、鄰近新發展區的荒廢及不再適合耕種的農地、甚至已被合法或非法開墾發展的棕地,零點幾倍的地積比明顯過低,浪費了大量珍貴的土地資源。 香港土地及房屋短缺問題極為嚴重,需要透過開山劈石、填海造地等艱辛且費時的方法來增加供應,若果能同時適度放寬新界地區的發展地積比,即能在短時間內釋放不少發展空間,用作住屋或其他不同的發展用途。這樣不單可以改善鄉郊居民生活,同時亦有助推動整個香港的城市建設及經濟民生發展,讓市區的居民亦有機會「住大啲、住鬆啲、住好啲」。 部分人士可能推說因缺乏道路、水電、排污等基建設施,故難以大幅提高鄉郊地區的發展地積比,這是否「雞同雞蛋」的問題呢?香港開埠初期,港島及九龍市區也有許多地方沒有道路或水電供應,這些基建全部是由政府去加建。亦有人會質疑,部分偏遠鄉郊地區人口稀少,是否值得投放資源提升基建,但如果當年的香港和現今的內地政府是抱住這種思維,就根本不會有今日的香港、今日的深圳和今日的中國。 內地當局近年致力縮短城鄉之間的發展差距,一方面不斷加強城市化,容納更多人口和經濟活動,另一方面亦大力推動農村地區發展,提升鄉郊基建,以至協助偏遠地區居民集體搬遷,藉此改善農村老百姓的生活,透過發展來扶貧。當然香港的城鄉差異並沒有內地般嚴重,亦不存在戶籍問題,但有關策略和做法仍然值得特區政府參考。 2021年4月6日(逢周二刊登)

善用新界土地 提高地積比率
謝偉銓

失業率仍是樓市關鍵

樓市市況陰晴不定,盡管上月樓市表現確實令人「喜出望外」,上月二手註冊量創百月新高,當然因應本月復活節長假期令整體註冊日子減少,相信本月二手註冊量難免有所回落,不過與此同時,近期一手新盤銷售亦確實有所放緩,當然後市關鍵在於疫後經濟重建。 受新冠肺炎疫情打擊,即使第四波疫情已進入尾聲,但就遲遲未能成功「清零」,令整體經濟遲遲未回復正常,失業率自然攀升,早前公布去年12月至今年2月的失業率已升至7.2%,創近17年的新高,下星期公布的最新數字會否進一步仍屬未知之素。 事實上環顧全球主要地區的經濟復甦的情況,從失業率數字來看,香港失業情況明顯較嚴重,以美國失業率變化來看,當地的經濟復甦的情況明顯有所改善,在去年2月即美國疫情爆發之前,當地失業率僅3.5%,是50多年來的最低水準。不過隨著疫情來襲,在去年4月不少企業為遏制冠狀病毒傳播而關閉,這一刻失業率曾一度飆升至14.8%的高位,不過隨著經濟逐步重啟及疫苗接種展開,美國失業率已大大改善,最新3月份的失業率已回落至6%。 再者,現時香港失業率不單差於美國,比起澳洲、英國、日本、新加坡,以至內地的情況還要嚴重,去年年中澳洲失業率仍高達7.5%,最新已跌至5.8%,英國最新數字亦已回落至5%,亞洲新加坡失業率更低見3.3%,至於內地的情況,即使數據顯示2月份全國城鎮調查失業率為5.5%,較市場預期的5.2%高,整體而言,情況亦未算嚴重。 無可否認,在全球疫情仍未徹底解決前,疫情變化自然會對整體失業率帶來影響,當然疫苗接種的進展便起著關鍵的作用,新近政府展開抗疫新策略,以「疫苗氣泡」來作為調整社交距離措施的基準,相信可有助疫苗接種的進展。 事實上,從英國、美國、以至澳洲的經濟來看,隨著疫情回穩、疫苗進展理想,當地失業率亦顯著改善,情況反映目前不少英美國家的疫後經濟已出現反彈,相信稍後香港經濟亦會有所反彈,期望到時失業率可以短期內顯著回落。 2021年4月14日(逢周三刊登)

失業率仍是樓市關鍵
陳坤興

市建局收舊樓與私人財團之分別

從事舊樓併購多年,接觸不少老業主,經常見到以下「怪現象」,業主因為舊樓風燭殘年,自己又年事已高,無力撐幾十級樓梯回家,早已搬到有電梯的住宅居住,惟因為不捨得、對舊樓有感情繼續持有單位,更希望等到發展商青徠收購,可獲一筆可觀收購價來養老。 不過,收購單位的並非發展商,而是市建局,因為單位不是自住,收購價被大大地「打折」,賠償遠遠少於自住的業主,令這些業主非常失望。 就收購價格,很多人誤以為市建局單純以同區7年樓齡價錢作收購價,事實上不是,市建局出價計算方法十分複雜。假設市建局公布某地盤出價每平方呎1.8萬元收購為例,最終業主「袋落袋」價錢並非一視同仁,市建局會考慮多重因素,你是否只擁有一個物業?物業是否自住?因應不同情況釐定賠償金額,差幅可以由10萬元至逾200萬不等。 以市建局收購的紅磡庇利街 / 榮光街發展項目為例,兩個面積相若的毗鄰舊樓單位,兩者市場估值均逾400萬元,業主持有出租單位,因為市建局會直接向租客發放補償金,所以業主實際收到的補償津貼,只有約10萬元,但若只出租了部分面積,其餘自用,卻可獲發逾210萬元的津貼。自住除可取物業市值補償外,還可獲自置居所津貼,以及一項名為「相關的津貼」,這兩項津貼,前者計算方法是以同區7年樓價減去收購物業市值所得之差額作補償。 非自住物業收購價則大減,若你持有多於一個物業,又或以公司名義持有單位,將物業出租的話,市建局視這些業主為投資者,自置居所津貼大為「打折」,比自住業主少約一半,實際收到價錢,大概只是自住業主七五折,如果是以公司名義持有多個單位收租,折扣更大。同一個地段同一幢物業,市建局提出收購呎價不一樣,有人形容這種計價方式是歧視投資者,為什麼同一樣面積單位,由投資者和小業主持有自住,收到不一樣賠償,這樣公平嗎?行內更笑言,若物業被市建局「睇中」,是「懲罰」價而非收購價。 至於出租單位,市建局對租客十分「慷慨」,只要你是租客,不論租約是否完結,均一律可獲得租金津貼,如之前深水埗區一個地盤,市建局向租戶提供5萬元補償,另有租金津貼,而非按租務協議行事。曾遇過一些租客在市建局提出收購時,只剩一個月租期,但收購過程涉及長達五年時間,此期間往往有些租客不單止不交租,還可獲賠償,租客「扭計」對抗業主,業主沒有辦法,對身為投資者的業主來說,實在感到不合理,公道何在﹖ 因此,有些舊樓業主即使遷出多時,亦寧願「丟空」單位,定時跑上樓開燈、開水喉,扮作有人居住,搏取可獲得「全額」賠償。 私人發展商在這情況下收購,租約到期就根據合約條款要求租客遷出,不需要賠償任何金錢給租客;若租約未到期,但希望租客提早遷出,才會獲酌情賠償,市建局做法確實離譜,有亂花公幣之嫌,更有違市場奉行的合約精神原則。 至於田生集團的收樓工作,相比市建局艱辛得多,首先沒有《收回土地條例》這「尚方寶劍」的庇蔭,不過,我們仍然過五關斬六將,為業主取得「好價」,才能與市建局競爭。 真希望政府能檢視市建局角色、職能,以及賠償金額,善用其獨有優勢去解決一些較棘手,又或涉及修例作重建舊樓併購個案,而非與私人市場作競爭,這樣對改善市容,解決香港樓宇高齡化問題,無補於事。

市建局收舊樓與私人財團之分別
黃芳人

售出丁權非自住才是問題

近日因元朗套丁疑案,又引起大家關注丁權問題,筆者在多年前已在本專欄談論過香港丁權問題, 其實新界原居民在本村原地建屋,實在合情合理合法,只不過當年殖民地政府,在新界土地及建屋 ,加上多項約束性條款來控制新界原居民建屋。 大家要知道在1972年之前,未有製定小型屋宇政策,原居民申請建屋是不需要有丁權來申請的,只要擁有土地,便可向當年的理民府申請建屋,在製定小型屋宇政策之後,要18歲以上的男丁才可申請,土地要在村界以內或V-ZONE地,所以新界原居民建屋,巳受到重大的規限。 為何非原居民的香港居民,要反對原居民以丁權申請建屋,筆者也感覺有點耐人尋味,為何沒有人反對各大地產商投地建屋?在香港只要你有錢投得一幅建屋用地,不用丁權也可向政府申請建屋, 新界原居民要建屋,除了丁權也要擁有私人土地,並不如外界所想,所有男丁都有能力向政府申建一幢丁屋,如荃灣,沙田已甚少土地可申建丁屋,丁權亦沒有多大用途,所以非新界原居民的香港人,不要再在丁權上去爭拗,當能申請建丁屋的土地用盡時,有丁權也是不能建屋的! 講回套丁問題,大家所針對的,是丁權售賣給一些土地擁有人去申請丁屋,法例已清楚說明,丁權只能申請建屋自住,不能以丁權售賣給別人,在申請時只要作出宣誓聲明,但這些所謂套丁問題, 實質是存在一些法律漏洞及人為疏忽所引起的,難道套丁建屋問題在近年才發生?誰是建屋自住,誰是套丁合作,地政署比誰都清楚,但在申請過程依足法例之下, 們亦是無能為力的,所以新界原居民以丁權申請建屋是沒有問題的,問題是他們售出丁權而非自住才是問題所在! 2021年3月29日

售出丁權非自住才是問題
甄子文

支持保育 – 勿忘成本效益

較早前政府於石硤尾主教山山頂配水庫進行拆卸工程,因發現罕見古羅馬式紅磚圓拱建築而叫停,配水庫隨之交由古物古蹟辦事處(古蹟辦)及相關專家評估,其後相關資料亦將交予古物諮詢委員會(古諮會)用以擬議評級。 事件再次引發公眾古物古蹟保育政策的討論,亦令小弟記起2007年政府拆卸皇后碼頭之風波,當時大家以「集體回憶」為主調,希望政府整個原址保留,最後政府考慮各相關因素後,認為皇后碼頭未達到應訂定為法定古蹟的水平,決定不會根據《古物及古蹟條例》將碼頭宣布為法定古蹟。 根據現行政策,古諮會會按照歷史建築的歷史價值、建築價值、組合價值、社會價值和地區價值、保持原貌程度及罕有程度共6 項準則,來評估其文物價值並依次評定為一級、二級及三級(或不予評級),但此文物建築評級與古物事務監督(即發展局局長)根據《古物及古蹟條例》,經諮詢古諮會及獲得行政長官批准後,藉憲報宣布為「法定古蹟」是兩套不同機制,兩者沒有必然關係,前者是參考性,沒有法定監管力,後者則受制於法例監管保護。 小弟對文物建築保育認知不多,嘗試借鏡經常與香港比較的新加坡 –– 2008年香港立法會資料摘要曾經提到有關《新加坡的文物建築保護政策》,當中指出在1970年代或之前,新加坡面對房屋嚴重短缺及經濟極需急速發展,市區重建的重要性因而凌駕於文物保護之上,但1983年後,新加坡因旅客數目下跌而令旅遊業受挫,其中原因歸咎於當時新加坡旅遊景點的褪色,認為新加坡在致力建設為一個現代化大都會的同時,卻失去了古舊建築、傳統活動和熱鬧街頭活動所散發的東方色彩和魅力,促使相關部門提出保留古舊建築及歷史地區的建議,希望藉此吸引旅客,提高經濟收益。 隨後,新加坡在城市規劃政策中加入文物保護元素,積極試驗保育工作於技術和經濟層面的可行性。在摘要中,小弟發現一個有趣的地方是新加坡之保育政策原來是起源於經濟考量,其背後理念與小弟經常掛在咀邊勿忘「成本效益」同出一徹。 歷史建築無疑是城市的文化資產,見證著其發展歷程。然而香港地少人多,土地資源稀缺,房屋供應遠落後需求,要持續發展、完善城市規劃及改善市民生活質素,拆卸舊建築物亦在所難免。小弟認為在歷史建築的保育或重建問題上,除了「集體回憶」、「歷史價值」等因素,更應考量「成本效益」。事實上舊建築物的維護費用相對高昂,一般情況下,難以達致收支平衡,更遑論帶來實際收益。假若相關土地具重建價值,如可發展成高地積比率並切合市場的用途,重建所帶來的收益將遠高於保育之回報。 解決香港土地房屋問題,除了前幾期專欄提到的「移山填海」外,舊區重建亦是土地開發的有效方案之一。無可否認,任何建築物歷經時間洗禮,都會成為歷史文物。其建築、文化、歷史以至社會價值之衡量,有賴專家及公眾評斷,但保育必須與經濟掛鈎,必要時有所取捨。任何城市的發展一定會出現新舊交替,如何合理運用土地資源,考慮當中歷史價值外,成本及經濟效益亦不可忽視,平衡發展與保育的需求,發揮土地的最大效用,才是王道。 2021年2月19日

支持保育 – 勿忘成本效益
溫偉明

物業管理新常態

新冠狀病毒的爆發及蔓延實在是我們物業及設施管理界近年來最嚴重的挑戰。除了要加強改善所有物業的環境衛生及前線工作人員所面對的風險外,還需提醒各業主、住客和訪客的防疫意識,增添工作人員的防疫裝備及樓宇消毒設施,和改善物業的環境衛生。在疫情下,管理工作必須與時並進,從預防性、突發性及長遠性的不同角度來安排。 管理運作的改變 政府曾安排僱員在家工作,並勸喻各公司能作相同安排,從而減少病毒的傳播。初時運作上可能略有不便,但隨着科技的進步及香港人拼搏靈活的精神,一些技術上的問題亦已解決。除了在電郵或其他手機應用程式可與對方視像或通話外,並可進行聯席會議,減少各方的交通時間及費用,隨時和客人溝通,促進工作效率。另外,某些屋邨亦充分利用物業的內聯網,將最新的疫情資訊,例如注射疫苗的地點能迅速地通知住客。有公司甚至能代住客安排採購防疫及消毒物品,方便居民。 新科技的應用 近期,有很多大廈已採用免接觸性的消毒噴液、紅外線體溫計、及應用長久性的消毒塗劑在門禁系統、出入大門和公共空間。此外,有大廈升降機已開始使用無接觸式的設施,即是在升降機不用按鈕的情況下也能使用,避免直接接觸到病菌從而減少病毒傳播的機會。我們還見到有商場已開始應用機械人進行消毒殺菌,除了節省人手,還可徹底進行消毒工作,亦能提高場內的歡樂氣氛。而在公眾廁所,很多商場已使用非接觸性的洗手設備,自來水及鹼液可自動噴出,旁邊的暖風機可 水份抽乾。這些自動化設備不但能減少病菌的傳播,還能夠節能及節水,提倡環保意識。 最後我想提醒各位同業,能安裝上述的自動化設備當然是最好的,但我們亦應該考慮客人的負擔能力,從而將最佳的方案推行,才達到雙方互贏。 撰文者:香港測量師學會物業設施管理組主席黃貴生

物業管理新常態
香港測量師學會

倫敦東西皆有驚喜

英國首相約翰遜日前終於宣布了英政府對於新冠肺炎的最新應對措施,將防疫限制下調至第二階段的戒備,最新的措施包括放寬零售商舖開業,包括戶外酒吧、食肆、商店、健身中心和理髮店在內的一律允許重新開業。此外約翰遜亦有提及透過疫苗護照重振經濟活動,並對旅遊業復甦抱有樂觀的態度。 此舉無疑為英國的經濟再次注入強心針,在為期一年有多的疫情陰霾之下,總算見到一絲曙光。配合英國政府自去年以來大力支持樓市的措施,投資者以及移民人士也可對未來英國樓市抱有樂觀態度。在這段期間倫敦的物業市場備受關注,除了投資者外,移民人士亦留意倫敦物業市場,畢竟對於港人而言,移居倫敦相對較易適應新生活。因此,針對不同買家的需要,我認為倫敦的東西兩邊各有可取之處。 東倫敦,簡單直說就是倫敦第二大金融中心,由Canary Wharf帶起整個區域,活化一直往東延伸,不論是我之前提及的White Chapel還是Stratford,都受到Canary Wharf帶來的正面漣漪效應所影響。而東倫敦的生活及交通配套設施多元化,住宅項目亦主打中高檔路線,符合政府為東倫敦擬定的「Modern London」概念。 東倫敦的優勝之處在於,樓價興許只是市中心的一半,但生活便利,未來亦有Crossrail開通,因此現在的價格其實還未完全反映到其價值所在。除了投資角度,東倫敦其實亦適合有意移民的港人,畢竟生活便利且消遣娛樂活動多元化,對於那些習慣了熱鬧的城市生活的港人,自然較容易適應。例如East India站附近的項目,最近亦成為熱門,除了因為地理位置極佳,幾分鐘車程就能到達Canary Wharf之外,項目本身亦包括齊全配套,超級方便。 不過,有些移民人士可能相對較抗拒面對鬧市生活,遠走他鄉目的只想追求寧靜安逸的生活,因此未必會喜歡東倫敦。所以如非追捧市中心區域,我會推薦倫敦以西的地區。其實西倫敦並不是只有傳統富人區,沿着泰晤士河畔西邊一帶地區尋覓,亦會發掘到不少寶藏之地。喜愛清幽環境的人士,或許會喜歡西倫敦的Brentford,因為這區擁有佔地150公頃的開放式綠化空間,同時著名的英國皇家植物園亦座落這區。 另一方面,政府亦推出Brentford Project,活化Brentford沿河一帶的社區,並在該區重度發展創意產業。此外,Brentford距離倫敦也只是1小時內的生活圈距離,要是想到倫敦市中心的話,其實只需30分鐘便能到達。因此對於那些在城內工作,但喜歡住在小社區的人來說尤其吸引。而在Brentford這種地方要找到全新的一手公寓物業,其實36萬英鎊左右就能辦到,這個價錢已是遠低於平均水平。 無論你是喜歡哪一種生活方式,在倫敦基本上你已經可以找到您所需要的一切,因此我對於投資倫敦物業可以說是「信心爆棚」,只要靜候他日經濟活動重啟,我相信勝利就在不遠處等候投資者。 2021年4月8日(隔周四刊登)

倫敦東西皆有驚喜
李丹翔

旺舖租務氣氛轉旺 尖旺兩區空置率持續改善

隨著本港疫苗接種計劃開展,市場憧憬有助控制疫情,刺激零售餐飲及娛樂等消費。趁市況陸續好轉,不少商戶已提早部署業務,期望以優惠租金搶佔黃金地段,加上預期舖市持續轉好,以往低租金叫價不復返,因而令不少準租客加快入市決定,更帶動近期舖位租賃交投量急升,核心區商舖空置率同見改善,預料舖位租賃市場會持續暢旺,繼而支持買賣市場,舖市氣氛全面起動。 中原(工商舖)資料顯示,3月份市場錄得約651宗舖位租賃成交,涉及總金額約7,564萬元,比2月分別增加約97%及1.17倍;按年計兩者更是激增約1.19倍及1.49倍,足見租客對租舖營商信心上升。租務成交活躍意味空置率將陸續改善,最近以九龍區表現較佳。據中原統計,3月尖沙咀商舖空置率為17.18%,按月減0.08個百分點;至於旺角更為突出,連續4個月錄得跌幅,最新數字約11.84%。 尖沙咀及旺角區零售餐飲行業多元化,對比港島區舖租更為大眾化,加上同享旅遊消費概念,日後旅客增加更必受惠,因而備受租客歡迎。最近旺角花園街207至209號地下A及B號舖,面積約1,680平方呎(未核實),獲酒吧以每月約16萬元租用。資料指,該舖上手租客為茶餐廳,舊租金約15.8萬元,今次轉租予酒吧租金更罕見有輕微升幅。 近日本港新冠肺炎確診數字回落,復活節及清明節長假期亦充分展現市民消費意欲強勁,消費力強勁,相信會進一步增強商戶營商信心。而香港人抗疫一年,外出用餐尋美食機會減少,預料待疫情陸續趨穩定後,餐飲及娛樂行業會最先受惠,連帶刺激零售商態度轉樂觀,相信舖位租賃市場氣氛會持續升溫。 2021年4月9日(隔周五刊登)

旺舖租務氣氛轉旺	尖旺兩區空置率持續改善
潘志明

究竟是加快還是透支未來土地供應

筆者於上月接受傳媒訪問時,提到目前本港樓價高企的關鍵是房屋供應嚴重不足。根據房委會和房協的統計數字,未來5年(即2020/21至2024/25)的公營房屋總建屋量預計為10.1萬個單位。而截至2020年底,本港仍有多達15萬宗一般公屋申請者,平均輪候時間為5.7年。縱使政府正急切透過多管齊下方式覓地建屋,如公私營合作模式發展新界農地等,但仍難以解決目前水深火熱的住屋需求。 為了增加房屋供應,政府於東涌及安達臣推展多個公營房屋發展計劃,唯個別新發展區卻被質疑交通和社區配套不足。以東涌為例,政府早前提出興建東涌綫延綫,新設東涌東和東涌西站以配合東涌新市鎮擴展計劃需要。但港鐵在2018年才提交東涌延線鐵路項目建議書,而延線的通車日期由最初預期的2024年,延遲五年至2029年,趕不上配合東涌東130公頃填海發展區在2024年開始入伙的時間表。屆時當區入伙的公屋住戶亦須面對學校、醫院等社區設施不足等問題。 看來政府一旦完成造地,便將土地推出興建房屋,但卻忽略當區的民生設施是否足夠。東涌新市鎮的現有基礎設施於 2003 年 4 月落成,儘管現有基礎設施可容納約 12.4萬人居住,基建設施老化,單一和不足並非新議題。面對整個東涌新市鎮擴展計劃將提供6.21萬個住宅單位,相當於18.4萬人口的龐大需求,港府必須加快增建相關配套設施。 過去東涌配套設施發展屢次出現選址失當、延期落成、數量不足等問題,說明港府只關注房屋單位數目、居民人數與設施比例等量化目標,忽略數字背後的民生需要。筆者建議當局多加注意整體規劃及基建配套等發展,如推動道路分流和社區設施共享等,以確保同區的交通及民生設施能夠真正滿足居民需要。 2021年4月16日

究竟是加快還是透支未來土地供應
趙錦權

應如何理解銀行物業估價(二)

上期提及市場上的物業估價普遍有兩種,第一種是銀行網上估價,當樓價進入升軌,網上估值未必可即時追貼升幅,而若果樓市開始偏軟,成交減少,當市場出現了減價成交,報導或寫「某屋苑成交低於估價」,所指的估價是指網上估價,很多時亦是因為網上估值未必可及時反映最新市場現實,而並非業主賣平了單位。當市場調整催穩,反映市場價格的成交亦累積起來,網上估價便會更為貼市。 最近有報導指出某屋苑估價升幅達半成,有人問為何估價與樓價調整不符?其實,部份或個別屋苑的成交狀況,並非就是反映整個樓市平均價格走勢。以近月為例,各個屋苑樓價發展不一,部份屋苑成交價上升,升幅由0.5%至超於一成,亦有部份屋苑成交價下跌,跌幅由0.05%至8%不等,但比例上樓價上升個案及幅度多於下跌個案,平均樓價按月便出現升幅,但平均升幅卻不會如個別屋苑般大。看樓價指數亦需留意,有關數字需依據買賣合約作為基礎,故此反映之樓價大概已屬於兩至三星期前之成交狀況,用家衡量樓價水平亦得明白此點。 第二種物業估價就是找銀行直接評估成交價是否「到價」、「估足價」、又或接近市值,一般而言,用家向銀行申請按揭,銀行主要是衡量物業估值是否達致成交價水平,若「到價」便可依照成交價計算按揭成數上限。 每當樓價出現調整時,偶有報導指出一些屋苑出現估價不足的情況,但細心一看,有關估價不足是指網上估價低於業主的叫價,而非真的是成交價出現估不足價的情況。其實無論是樓價處於上升、下跌又或橫行周期,網上估價低於業主叫價的情況仍是有機會發生,因為業主總是希望善價而沽,總會有部份業主的叫價是偏高於市值。 所以,當我們看到報導指出業主大幅減價一成獲承接時,不要即時想着樓價將跌一成,而是看看業主原先的叫價是否大幅偏高於市場,現只是面對現實將售價調整至接近市價水平。 2021年4月9日(隔周五刊登)

應如何理解銀行物業估價(二)
王美鳳

莫負青春

筆者過去一段時間公私皆忙,未能執筆撰稿,盼諒。 又是春暖花開之時,香港以至全球受疫情影響已逾一年,最近疫苗接種工作終於在世界各地陸續開展,總算為各地人民生活正常化,帶來一絲曙光;筆者在此衷心呼籲各位讀者,在身體狀況許可的情形下,盡快接種疫苗。 春節過後,一眾負責國內樓盤營銷工作的同事,已急不及待返回國內,籌備今年各個項目的銷售事宜;雖說這批同事當中有幾位對於酒店隔離已有相當經驗,他們還是要預先作好心、生理準備,迎接「閉關14天」的挑戰。 說他們急不及待一點也沒甚誇張,原因不難理解,首先他們在國內可除下口罩,以真面目四出遊走。另外更重要的是,在過去封關滯港的日子裡,國內的市場和營銷渠道已出現莫大變化,社會民生各方面皆持續發展,步伐未有停下來, 同事們實在需要急起直追。 香港方面,筆者帶領的銷售團隊上月成功賣出首個位於波老道21項目的單位,售價之高更成為亞洲首位,不是藉此炫耀,只想說明「有麝自然香」的道理,超級豪宅自會有識貨者青睞。 筆者在過去兩年動盪歲月中,曾經多次表明對香港樓市信心不減,特別是超級豪宅市場,交投量維持平穩之餘,售價更屢創高位,證明實力雄厚的買家不會受短期因素影響入市意慾,相反市況低迷時,更是尋寶最佳時刻。 即使近日有傳出現所謂移民潮,筆者也是不以為然,皆因香港從來都是一個來去自由的地方,每年有人離境,亦有不少人回歸;及至近年,筆者身邊不少良朋益友,積極投資國內尤其是大灣區的房地產,有的是看好當地的發展潛力,有的是為了籌謀退休,姑勿論原因何在,大家均認為中港互融是勢在必行、「天要下雨,娘要嫁人」,筆者也認同神州大地機遇無窮,年青新一代及有志之士與其坐困愁城、長吁短嘆,不如趁機北上,開闢自己的人生道路。 撰文期間,想起吳敬梓<儒林外史>中的「有人求名問神異,有人保身自隱居。有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。少年不知愁滋味,老人方知行路難。 奉勸年輕人明辨黑白,坐言起行,莫負青春。 2021年3月31日

莫負青春
趙國雄

香港房屋問題由中央出手解決

上星期在街上遇到一個多年沒見的朋友,他好奇地問我:「這兩年香港經歷社會暴亂及環球新冠肺炎疫情,經濟跌入谷底,工商舖物業無論成交量、樓價及租金均大幅下跌,而住宅樓價只有輕微下降,最奇怪的是疫情第四波還未完結,接種疫苗的數字又不理想,但近期住宅樓市成交非常活躍,個別樓價有升溫趨勢,真是令人摸不著頭腦,大惑不解?」我聽完他的說話,就跟他說:「最主要原因有兩個,第一是香港房屋供應長期不足,造成住屋問題嚴重,有人不理經濟好壞,就算天崩地裂,自己買得起就買,這就是剛性需求;第二是香港的貧富懸殊是非常嚴重,有錢人不受經濟影響,見到心頭好就買,就算每平方呎十多萬元也照買不疑。」他聽了之後,搖頭嘆息,只說了幾句話就走 :「窮人連劏房也買不起,有錢人用4、5億買豪宅卻亳不眨眼,香港真是一個不公平的社會!」 我曾經在數年前撰文指出香港的居住問題是非常嚴重,如果政府未能有效地解決,就如計時炸彈,引爆後果不堪設想。事實上,2014年的佔中事件、2016年的旺角暴亂及2019年的反修例暴動,其中最主要原因是年輕人對社會不滿,認為政府漠視民意,傾斜地產商,造成樓價高企,出現不公平現象,他們窮一生努力也不能達成置業的願望,所以年輕人用激烈的手法,企圖推翻政府,顛覆國家政權,希望迫使中央讓政府、特首及政治官員由他們自己選擇,結果到今天,反對派換來的惡果只是速速移民、畏罪潛逃或鋃鐺入獄,我估他們萬萬也想不到。 主管港澳事務的國務院副總理韓正指出,香港社會貧富懸殊太大,認為香港需要良好的環境及安定的社會,房屋問題才可解決;並指要有長遠規劃及全社會共識,如果不能形成共識,立法會又拉布,就很難解決住屋問題,他再強調,中央政府將會全力及全方位支持特區政府和市民,支持林鄭領導的特區政府,一起做好長遠規劃,解決貧富懸殊、住屋等問題。 香港回歸二十多年,無論政治、經濟、民生、教育及房屋問題均出現死結,終於各種問題迫使中央出手,由去年7月1日推行「港區國安法」,今年3月11日又通過全國人大完善香港選舉制度的決定,包括選舉委員會由1200人增加至1500人,負責選舉行政長官候任人、立法會部分議員,以及提名行政長官候選人、立法會議員候選人等事宜。而立法會議員由70人加至90人,並通過選舉委員會選舉、功能團體選舉、分區直接選舉三種方式分別選舉產生,目的以愛國者為主體的「港人治港」,確保「一國兩制」行穩致遠。 這次修例是有必要性、建設性,並具有重大意義,特首在未來的施政將會較為暢順,政府政策再不會被反對派議員為反對而反對,政府官員亦不再地被侮辱式批評和指責,正如中央領導人韓正一語道破,住屋問題及貧富懸殊是香港深層次的矛盾,所以透過香港完善的選舉制度,減低反對派及地產商的阻力,無論將來填海造地、棕地發展、農地賠償、發展郊野公園及新界丁權問題等,在中央主導下,既得利益者需要妥協,政策才可以加快處理,因此香港房屋問題由中央出手解決,香港明天只會更好。 鄧慶年 董事總經理 2021年3月29日

香港房屋問題由中央出手解決
鄧慶年

從安峯看安達臣道的發展

因疫情關係,好一段時間沒有參觀新盤示範單位,今天剛到荃灣開會,順道參觀了華懋位於安達臣道新發展區的項目- 安峯的示位。也順便寫寫我對整個樓盤的感受。首先,其展銷廳的體驗式導賞令我為樓盤整體印象加分,因以往在內地偶爾看到發展商以3D形式展示樓盤與其周遭環境晝夜景觀變化,但礙於香港地方有限,甚少在港見到類似的3D影院式展銷,而導賞員對樓盤裡裡外外的介紹也十分有「heart」,感受到互動的真誠對話。 安峯為安達臣道新發展區的首個純私宅項目,全個項目提供334伙住宅單位,2018年1月華懋以31.128億元投得該項目,樓面呎價達12003元一平方呎。當時不少人好奇安達臣道這地皮有何吸引之處,呎價與啟德發展區不相伯仲。今天看完樓盤模型與示位,確實有所改觀。 首先,位處海拔200米之上的樓盤在香港甚少,新晉亞洲分層樓王- 波老道21號,位處約海拔160米左右,即使全港最高海拔的大型豪宅屋苑- 陽明山莊也只位處海拔270米之上,與山頂文輝道相若。高海拔的好處,當然是景觀及空氣會更勝其它市區住宅。 安達臣道一直被詬病當區資助房屋太多,但其實絕大部份是出售形式的資助房屋及首置資助房屋,加上這批資助房屋的入伙規格與私人樓宇類近,與一般純租住的資助房屋迥然不同。另一方面,就現在樓盤模型所見,樓盤與毗鄰的資助房屋甚有距離,而大部份的單位都不會正對資助房屋,反而是面向湖泊公園或綠化岩壁,高層景觀非常開陽,部份單位應可遠眺獅子和飛鵝山。 另一個筆者比較關注的是交通配套,據現場了解,發展商在觀塘一帶有酒店業務,因此幾有信心,將來可以提供穿梭巴士給住戶往返觀塘市中心。而項目旁邊有一個頗具規模的公共運輸交匯處,提供巴士、小巴與的士等交通工具。當然筆者對現時的交通配套依然存有芥蒂,但因樓盤的關鍵日期為2023年7月15日,預計屆時六號幹線部份已開通,對往後東、西九龍的連接與行車時間有望大幅改善及縮減至5分鐘,並有助疏通往來港島及九龍的交通。 另一方面,沙中線會於今年第三季開通屯馬線二期,對位處鄰近港鐵觀塘線的安峯應該有所裨益。若然往後東九龍港鐵線落實興建,更有利九龍東與新界東的連接。樓盤內的多項智能家居設施,如Mesh Wi-Fi 6, 5G及雙光纖入戶、訪客二維碼、家居漏水警報等裝置,絕對配得上智慧家居一詞。但即使樓盤的裝飾設備有多好,都不及樓盤內推廣的長幼共融理念,筆者確實很久沒看到如此寬敞的公共走廊,惠及行動不便及輪椅人士進出,而有天然採光的分層電梯大堂也是近年少見。樓盤的第五座,無論是浴室或廚房,都有不少空間設計,配合長者使用,確實窩心。安峯這樓盤算是近年較人性化,並能照顧到長、幼兩代住戶的貼心項目。 2021年3月9日

從安峯看安達臣道的發展
張翹楚