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樓聲隨筆/樓聲物語——五月新盤全力上衝

2021-05-15

  疫情持續緩和,市場氣氛理想,新盤及二手樓市表現不俗,近日新盤市場引領大批客源入票登記,部份未能購得心頭好的買家,亦有機會重返二手樓市場,客源四處游走,各大發展商亦把握時機,加快推售貨尾,並採取惜售策略,紛以限量形式加推提價,以測試市場承接力。除了貨尾旺熱外,其他發展商趁勢加快推盤,預期本月仍有兩至三個新盤借勢全力衝刺。   「近日新盤開售頻頻報捷,由新界以至市區新盤逐一亮相,先後取得不俗銷情,由於銷情理想帶動整體氣氛,發展商頻頻趁勢以限量形式推出貨尾盤應市,各路客源亦視乎有關樓盤加幅而決定。從近日銷情來看,一般貨尾都頗受買家垂青,同時可測試出市場承接力,以便發展商部署下一輪加推策略。市場已有兩至三個新盤醞釀推出,近日頻頻透過不同途徑為新盤軟銷,乘着近期樓市旺勢,預期本月新盤開售步伐仍會逐步加快,多個新盤隨即以快打慢,準備於短期內搶攻,涉及單位逾千伙,並主打中小型單位。香港仔新盤亦趁勢上載樓書快將出擊,沙田兩個大盤更備受市場關注,據悉正搭建示範單位,只等待批出售樓紙。」一間大型代理行董事指,近期市場新盤表現不俗,推售新盤都先後報捷,其他發展商亦趁勢加入推盤行列,目前最少有兩至三個新盤快將推出,各路客源亦會留意各盤最新進度。   疫情稍見緩和,整體市場氣氛亦見好轉,新盤受到帶動取得不俗反應,預期發展商將會乘着近日旺勢加快推盤。 張日強

專家筆陣

就香港境外物業發布違規廣告

持牌地產代理就參與香港境外未建成物業的銷售或發布廣告或宣傳物品時,必須遵守地產代理監管局發出的相關指引,否則有可能被監管局紀律處分。 監管局接獲一宗有關香港境外未建成物業網上廣告的匿名投訴。調查期間,監管局職員發現有四間地產代理公司均就該境外未建成物業發出違反監管局相關指引的網上廣告。 同時,監管局發現該四間地產代理公司並沒有在發布相關廣告或宣傳物品前,就賣方及/或該物業進行盡職審查。 監管局紀律委員會認為,該四間地產代理公司違反了執業通告(編號17-03(CR))第9, 10, 14(a), (b)及(c)段,即沒有在參與該境外未建成物業的銷售或推廣活動前就賣方及/或該物業進行盡職審查,以及沒有在廣告中述明:(a)發展許可證或批文編號,以及發出該許可證或批文的有關當局的名稱;(b)買方是否將取得土地權益、建於該土地上的樓宇的權益及/或使用和佔用樓宇內的物業的權利;及(c)提醒買方購買境外未建成物業是複雜及存在風險的顯眼聲明。 此外,其中兩間公司所發出的物業廣告亦沒有遵守監管局另一份執業通告(編號18-02(CR))的規定,即未有清楚述明相關物業編號;同時,其中一間公司則因沒有在廣告中述明其牌照號碼或有關營業詳情說明書的號碼及營業名稱,違反《地產代理(發牌)規例》第14(1)(c)條。 監管局紀律委員會認為該四間地產代理公司違反了《操守守則》第3.2.1段,即「地產代理和營業員應熟悉並必須在執業時遵守《地產代理條例》、其附屬法例、操守守則,以及由監管局不時發布的所有其他指引」,委員會決定譴責該四間公司,並向它們分別罰款港幣54500至56000元不等。 2021年5月6日(每月兩稿)

就香港境外物業發布違規廣告
地產代理監管局

一二手續旺 樓價易升難跌

股市有「五窮六絕」的說法,而股市與樓市向來息息相關,不過股樓並不一定走勢一致。連月來二手物業成交相當活躍,在市況轉旺,多個發展商同步出撃開售新盤搶攻五一假期,當中以黃竹坑站晉環開售250伙單位,成為同日開售最多單位新盤;連同旺角ONE SOHO及屯門御海灣II合共可供發售逾570單位。其他已開價及公布銷售詳情新盤亦不少,故樓市在五月絕不窮。 在低息環境持續及剛需求下,令本港樓價起支持作用,住宅價格並未有下調。資料顯示3月整體物業註冊量按月升約2成至逾9000宗,創22個月新高,當中二手住宅成交量更錄得6,138宗,創逾8年新高。同期一手市場表現則較為遜色,由於不少大型新盤未能於首季推售,要追趕銷售成績,促使發展商會集中火力在次季推售,料第二季有逾9000伙單位應市。 而觀乎今年四月份樓市利好消息不絕,如古洞住宅用地以高出市場預期上限價約三成達86.1億元成交,即時刺激鄰近新盤及二手叫價,加上二手樓價頻頻破頂,故預期今年一及二手樓價按月仍錄得增長。 未來影響樓市主要因素,首先是供應量,由今年至二零二三年香港的住宅供應應該會出現大減或嚴重不足,另外,低息環境持續有助準買家入市,而全球量化寬鬆政策實施下,相對投資「磚頭」仍較有保值,筆者相信這些因素令樓價在短期內易升難跌。 2021年5月3日

一二手續旺 樓價易升難跌
吳啟民

樓價會如脫韁之馬嗎

經過去年新冠疫情的折磨,今年經濟終於走出谷底,第一季中國GDP緑得18.3%增長,香港也有大約4.5%的增幅,整體經濟已經開始反彈。中國近年來發展神速,南方一個省份如廣東省,其經濟總量等於西方一個國家,甚至已超越俄羅斯、南韓、西班牙和澳洲等國,世界已經改變,香港人必須清楚認知,我們的國家再不是以前的弱國,而是真正的強國。 就以疫情期間為例,中國地大物博,國家提倡經濟內循環,自給自足也能讓經濟快速復甦。香港是外向型經濟體系,依賴外來消費和需要引進外資,疫情影響了香港和世界各地的互相來往以及經濟交流,因此通關通航非常重要,而這一切取決於疫情能否清零。近日第四波疫情似乎開始受控,坊間流傳今年第三季中港通關,未知消息屬真屬假,如能夠有條件局部通關,也是一件好事。 樓市是香港經濟之柱,去年香港環境惡劣,樓價全年跌幅僅1%,尚算溫和。這個下調幅度恐怕讓很多淡友失望,原因其實很簡單,看看我們鄰近城市去年樓價的表現,深圳升14%,上海升6.8%,北京升6.7%,而香港已經融入大灣區發展,經濟相互影響,樓市也相互影響,內地大城市樓價均上漲,都說水漲船高,為什麼還期望香港樓價下跌呢? 資金氾濫追落後 樓市蓄勢待發 筆者從來都不認為住宅樓市會大跌,尤其在狂印鈔票的年代,華爾街股市的牛市表現,香港股市成交量大增,都代表資金氾濫的程度不斷擴大。我們面對的不僅是居住問題,還有通貨澎漲問題,資金在尋找出路,除了少數人懂得買股之外,大多數人就只懂得買樓,如果不是港府的樓市辣招捆綁,恐怕資金投入樓市的個案會更多,樓價自然也更加難以下調。 這個解釋淡友也許不喜歡,但卻是事實,樓價不升便是跌。那麼今年樓價又將如何發展?筆者言詞向來不懂得譁眾取寵,去年預測樓市上落不大,算是有所交代。今年下半年又不一樣了,經濟已見好轉,疫情開始受控,資金到處氾濫,樓價將會追落後,綜合以上各種因素,今年樓市不可看淡,特別是中小型物業市場,已經蓄勢待發,樓價上升似乎不可逆轉。筆者不想看到卻又可能出現的,樓價會如脫韁之馬向前狂奔嗎? 2021年4月23日

樓價會如脫韁之馬嗎
蔡志忠

鋪市大地回春指日可待

我認為商鋪市場已經到了入市良機,所以我近期都連續投資買入商鋪,「可能現在不是價格的最低點,但卻是最佳時機,如果你是想買優質鋪位的話」,鋪位市場的確是出現一些「洗牌」的情況,其實每個常態的交接都會有改朝換代的階段。 一些人對近年鋪位市場的慘淡情況都是幸災樂禍的,但我想強調我不覺得在鋪位市場的投資前輩是有過份投資,甚至我是不覺得他們有太多人是出現財務困境的。 我認為問題只是近年因為暴動及疫情連番打擊之下令租金拾級之下,收租回報率被迫不斷需要重新評估,大型投資者亦要一點時間去重整,所以表面上看是比較被動,當然這些被動情況已經是製造了一些投資機會給其他投資者了,我想說商鋪一直都是貴重物業,原因是供應數量有限!基於市場「最有實力的人!就擁有最有實力的物業!」所以這一直在商鋪市場尤其是核心鋪上能活動的人根本就不多,在金字塔頂以下的投資者一直也難以參與。 暴亂和疫情的確製造了很多悲情,但一個硬幣有公、字兩面,亦製造了很多機會,對於一向以住宅為主的投資者,因為在近年的天災人禍之下住宅樓價仍能企穩,令他們的實力都得到保留,所以對這些人來說現在是一個機會,大家可以想一想現在一些樓花發售一房單位的銀碼都數以千萬元計,現在千多萬已買到優質的民生鋪了,其實可以說是在價格上已接了軌的。 很多人只看收租回報率而低估了鋪市,但是卻忽略了鋪位仍有一個可以回春的因素,就是價格下調到一個位置就會有新買家加入,以筆者為例,我的住宅投資是有受樓市辣招所限制的,而我去年買入的名鑄,價格上已經得到一個可觀的回報,加上我是提早計劃成交,可以享受到更多的樓價折扣,配合良好的租客水平,這些良好物業我是不捨得賣出的,基於這個原因若再投資進入商鋪市場就是一個順理成章的事,在香港像我這類的人多不勝數,鋪市回旺指日可待! 2021年5月14日

鋪市大地回春指日可待
汪敦敬

東京奧運可能「零觀眾」

據日本共同社,日本東京奧運會和殘奧會組織委員會主席橋本聖子,在奧運開幕迎來倒計時3個月的23日召開記者會時表示,新冠緊急事態宣言發佈期間,也打算實施作為東京奧運會運營彩排的測試賽。 她表示:「願採取比迄今為止更嚴的新冠疫情對策,把安全安心放在首要位置舉辦。」橋本稱,5月9日在國立競技場舉行的田徑測試賽,預計將採用無觀眾方式。她明確表示,匯總面向選手防疫措施的「規則集」第二版也將於下周公佈。被問及可否舉辦奧運時,橋本重申「奧組委不考慮取消」。 同時中國女排主教練郎平攜中國女排已於25日到日本參加奧運測試賽。根據中日雙方的時間安排,中國女排將與日本女排在5月1日正式交手。 橋本聖子28日還表示,如果新冠疫情無法得到有效控制,東京奧運會存在「零觀眾」可能。東京奧組委、國際奧委會、國際殘奧委會、日本政府和東京都政府當天舉行五方線上會議,就運動員和其他參會者的防疫手冊進行了修訂,同時對奧運會期間的防疫規定添加了很多細節。 如運動員每隔4天更改到每天都需要進行核酸檢測,運動員被要求禁止前往日本旅遊景點參觀,不准在公共餐廳吃飯,不准外出購物,也不准乘坐公共交通工具等。會議後五方發表聯合聲明,表示關於日本本土觀眾的數量問題,將由原來的4月底推遲到6月決定。 日本政府表示,會調遣500名醫護人員服務於東京奧運會,此消息也引起的普通民眾的反感情緒。 大阪府知事吉村洋文在記者會表示,因大阪新冠肺炎患者急劇增加,將取消大阪府內所有公共街道的東京奧運火炬傳遞活動。 距離奧運已經不到100天了,在全球疫情不會繼續惡化的前提下,相信奧運會一定會如期舉辦。 2021年5月10日

東京奧運可能「零觀眾」
楊官華

立會正常化會令建造業飽死?

筆者作為立法會工務小組委員會主席,在每次會議開始時,都會向委員及公眾匯報小組本年度審批政府工程及顧問項目的進度。截止上月底,小組已准批了34個項目,合共撥款額已超過1600億。根據現時進度與政府申請工程撥款的計劃,預計整個年度的撥款總額將達2200億,肯定可打破歷年紀錄。 在上周三的立法會行政長官質詢時間,有議員提到自攬炒派退場、立法會恢復正常運作後,政府工程審批進度理想,撥款總額加大,擔心會因而推高建造標價,以及令建造業界「飽死」。但根據統計處最新公布,建造業失業率仍高達一成,即使未必去到「餓死」,也肯定未有「飽死」,兩者為何會出現落差呢? 正如發展局局長即時澄清,立法會工務小組及財務委員會在某個年度通過的工程及顧問項目撥款,其實是有關項目的整體開支承擔額,由於政府工程一般都是分開多年來進行,其核准撥款額也是分開多年來支付。例如總額達132億的落馬洲河套區創科園前期工程,便是分開10年付款;總額達442億的新界西北堆填區擴建工程,更是分開長達31年支付。 由於攬炒派過去多年在立法會不斷無理拉布,打亂了政府推出工程及顧問項目的原定時間表,才會導致建造業界出現「一時餓死、一時飽死」的問題。有關情況不單不利行業發展,對政府公帑運用、工程質量監控、防範超支及延誤等亦會造成負面影響。 當立法會恢復正常運作,工程撥款審批逐步追回進度,政府才能平穩、有序地規劃和推展各項工程。根據當局最新預測,本年度實質需要支付的工務工程費用只有約1000億,與過去數年的平均數相若,甚至是偏少;預計未來幾年亦會維持在每年1200億至1300億左右,未有突然大幅提高。 另一需要注意的是,例如立法會批准了某項承擔額為1億的工程,並不等於納稅人最後真的需要支付1億,因為除了少數已預先招標的項目,其餘工程及顧問項目都是在批出撥款後才進行公開招標,經過自由市場競爭,實際中標金額通常都低於核准撥款額(否則便要申請追加撥款),這正是政府每年的實質工程及顧問服務開支往往都會低於預算開支、出現可能高達過百億元的「underspending」(未用盡款項)的原因之一。 受到最近兩年的黑暴及疫情影響,本港的私營工程量大減,在僧多粥少之下,業界競投政府工程合約近期時有出現「割喉式落標」,令最終中標價大幅低於核准撥款額。筆者定期審視有關政府工程中標價與核准撥款額的數字,發現兩者出現差異的機會率和幅度均愈來愈大,中標價較撥款額低兩三成已屬平常事,個別項目更曾出現高達四五成的差距;即原來預算造價1億元的工程,最後只須5000萬至6000萬便有人承接,變相為庫房節省了4000萬至5000萬。 事實上,筆者早於疫情初期已指出,在私營市場嚴重萎縮下,政府更應推出更多工程及顧問項目,一來可刺激經濟,創造就業;二來可避免香港的城市建設及經濟民生發展,受到一時的不景氣影響;三來現時的建造成本肯定較經濟興旺時低,選擇在此時加推工程,長遠可為納稅人節省不少公帑,一舉多得!市民因此毋須過份擔心。 2021年5月4日(隔周二刊登)

立會正常化會令建造業飽死?
謝偉銓

今月新盤勢必價量齊升

上星期提到究竟近期旺市會持續到幾時呢?一如分析,隨著本地疫情已顯著放緩,今年第一季的經濟增長亦大幅彈升7.8%,疫後經濟反彈勢必替樓市再添動力,期望目前二手旺市可以得以延續,加上近期一手市場持續熱鬧情況下,相信會有部分新盤向隅客轉投二手市場,相信一、二手旺市可以延續。 今星期集中分析一下近月新盤市場的情況,相信大家亦有留意,近月一手市場的推盤攻勢,絕對是一浪接一浪,更有分析認為是打破股市傳統智慧「五窮月」的悶局,不過其實如果大家有留意,其實去年的新盤市場亦已打破「五窮月」的悶局,去年五月份因應當時第二波疫情告一段落,社交距離措施稍稍放鬆,新盤「休漁期」亦告過去。 翻查去年一手市場銷售統計,去年5月份新盤銷售高達2087伙,按月急增1.7倍,或許今年的情況可能是去年5月的翻版,因為本月首十天新盤銷售已達接近1000伙,按目前的進度來看,今個月新盤銷量可望再之突破2000伙的水平,較上月的811伙,再次大升近2倍。 不過若果大家仔細的分析,本月新盤市場與去年同期市場情況卻截然不同,Q房網香港數據研究中心就去年5月新盤銷售的統計作分析,去年5月新盤市場完全由細單位所帶動,去年面積少於300平方呎的納米單位,佔整體銷售約12%,面積僅300至400平方呎的小型單位亦佔整體20%以上,本月新盤市場卻不乏換樓市場的單位,兩、三房單位反而主導市場,目前300平方呎的納米樓供應已經賣少見少,預計只佔本月銷售5%左右,面積僅300至400平方呎的小型單位亦只佔10%多少少。 再者原來去年5月的新盤市場,以新界區的細價樓新盤為主,當時一手平均呎價僅17655元,今年新盤市場與去年完全不一樣,月初至今推出發展的4個新盤,剛好全數屬於市區新盤,因此預期本月整體新盤平均呎價勢必顯著上升,上月新盤銷售的平均呎價已逼近21800元。 總體而言,今個月新盤市場,無論較上月,或比對去年同期,亦勢必價量齊升,同樣今年首5個月的新盤市場,亦較去年價量齊升,保守估計今年首5個月新盤銷售勢必超越6700伙,涉及總成交金額或可達至900億水平,分別較去年同期大升28%及56%。 2021年5月12日(逢周三刊登)

今月新盤勢必價量齊升
陳坤興

增土地供應 加快市區舊樓併購成出路

解決香港的房屋問題一直是我們老生常談的議題,不論民間還是政府內部,都有不同建議,包括:填海造地、發展棕地、開闢邊陲綠化地帶等,以增加土地供應,但上述種種措施都屬長期規劃,動不動就是十至二十年,可謂是房屋供應的「遠景」,尤如重新發展一個新市鎮,等到要有完善的社區及交通配套設施,那已經是幾代人的事了。但現階段逼在燃眉之急,要增加熟地供應,其實市區重建及舊樓併購是最快捷的途徑,更可將舊區活化,把死氣沉沉、人口老化的社區,變得有朝氣和活力。 根據市建局於2019年的數據,全港約有39,000幢住宅或綜合樓宇,當中超過10,000幢屬樓齡50年或以上的舊樓,為解決香港的土地儲備及房屋供應問題,不論政府、市建局、還是私人發展商,面對龐大的市區舊樓需修葺重建,加上疫情下,舊式樓宇及排水系統引發播毒危機,相信舊樓潛藏的樓宇安全問題,是對政府未來的一大挑戰。 其實,現時大部分50年以上的樓宇都處市區,交通方便,生活配套設施完善,透過市建局或發展商對日久失修的「老年」樓宇作整合,比起現時只有數層的舊樓,更有效利用土地資源,而舊樓併購重建後,就可馬上增加香港的房屋供應,解決基層市民的住屋所需,真正為香港市民謀求福祉!如果舊區的樓宇能夠結合公私營合作,市建局專責處理一些業權複雜而發展商不容易解決的個案,而發展商運用市場優勢處理一般的重建地塊來興建樓宇,這樣可加快舊樓併購,增加舊區樓宇供應,改善舊區惡劣環境的同時,也能夠真正為香港基層改善生活環境,實屬是一舉多得! 中央政府近期多次開腔要求特區政府解決香港的房屋問題。主管港澳事務的國務院副總理韓正在北京會見港區人大代表時,表示:「香港的住房問題,有香港的歷史和發展的過程,解決這個問題,難度是很大的,但總要有開始解決的時候。」我是樂見此舉。不過,坊間有聲音指,擔心中央會插手令香港樓價大跌,但理性點分析,樓市是香港經濟命脈之一,不少企業或私人業主仍在償還按揭貸款,亦有些透過房產抵押套現,參考1998年金融海嘯至2003年沙士樓價暴跌的經驗,如果樓市下滑,銀行體系亦會受牽連衝擊,將會動搖香港整體金融體系。借鑒歷史,相信中央會繼續給予香港自由度,不會「干擾」已發展完善的香港樓市。事實上,與其擔心中央要調控香港樓價,倒不如積極推動市場參與市區舊樓重建,增加熟地供應量,造福更多香港市民!

增土地供應  加快市區舊樓併購成出路
黃芳人

支持保育 – 勿忘成本效益

較早前政府於石硤尾主教山山頂配水庫進行拆卸工程,因發現罕見古羅馬式紅磚圓拱建築而叫停,配水庫隨之交由古物古蹟辦事處(古蹟辦)及相關專家評估,其後相關資料亦將交予古物諮詢委員會(古諮會)用以擬議評級。 事件再次引發公眾古物古蹟保育政策的討論,亦令小弟記起2007年政府拆卸皇后碼頭之風波,當時大家以「集體回憶」為主調,希望政府整個原址保留,最後政府考慮各相關因素後,認為皇后碼頭未達到應訂定為法定古蹟的水平,決定不會根據《古物及古蹟條例》將碼頭宣布為法定古蹟。 根據現行政策,古諮會會按照歷史建築的歷史價值、建築價值、組合價值、社會價值和地區價值、保持原貌程度及罕有程度共6 項準則,來評估其文物價值並依次評定為一級、二級及三級(或不予評級),但此文物建築評級與古物事務監督(即發展局局長)根據《古物及古蹟條例》,經諮詢古諮會及獲得行政長官批准後,藉憲報宣布為「法定古蹟」是兩套不同機制,兩者沒有必然關係,前者是參考性,沒有法定監管力,後者則受制於法例監管保護。 小弟對文物建築保育認知不多,嘗試借鏡經常與香港比較的新加坡 –– 2008年香港立法會資料摘要曾經提到有關《新加坡的文物建築保護政策》,當中指出在1970年代或之前,新加坡面對房屋嚴重短缺及經濟極需急速發展,市區重建的重要性因而凌駕於文物保護之上,但1983年後,新加坡因旅客數目下跌而令旅遊業受挫,其中原因歸咎於當時新加坡旅遊景點的褪色,認為新加坡在致力建設為一個現代化大都會的同時,卻失去了古舊建築、傳統活動和熱鬧街頭活動所散發的東方色彩和魅力,促使相關部門提出保留古舊建築及歷史地區的建議,希望藉此吸引旅客,提高經濟收益。 隨後,新加坡在城市規劃政策中加入文物保護元素,積極試驗保育工作於技術和經濟層面的可行性。在摘要中,小弟發現一個有趣的地方是新加坡之保育政策原來是起源於經濟考量,其背後理念與小弟經常掛在咀邊勿忘「成本效益」同出一徹。 歷史建築無疑是城市的文化資產,見證著其發展歷程。然而香港地少人多,土地資源稀缺,房屋供應遠落後需求,要持續發展、完善城市規劃及改善市民生活質素,拆卸舊建築物亦在所難免。小弟認為在歷史建築的保育或重建問題上,除了「集體回憶」、「歷史價值」等因素,更應考量「成本效益」。事實上舊建築物的維護費用相對高昂,一般情況下,難以達致收支平衡,更遑論帶來實際收益。假若相關土地具重建價值,如可發展成高地積比率並切合市場的用途,重建所帶來的收益將遠高於保育之回報。 解決香港土地房屋問題,除了前幾期專欄提到的「移山填海」外,舊區重建亦是土地開發的有效方案之一。無可否認,任何建築物歷經時間洗禮,都會成為歷史文物。其建築、文化、歷史以至社會價值之衡量,有賴專家及公眾評斷,但保育必須與經濟掛鈎,必要時有所取捨。任何城市的發展一定會出現新舊交替,如何合理運用土地資源,考慮當中歷史價值外,成本及經濟效益亦不可忽視,平衡發展與保育的需求,發揮土地的最大效用,才是王道。 2021年2月19日

支持保育 – 勿忘成本效益
溫偉明

建議提高新田/落馬洲發展樞紐的住宅用地面積及其地積比率

近日發展局正式向立法會發展事務委員會提交文件,簡介有關新田/落馬洲發展樞紐的勘查研究和詳細設計,並申請撥款7.938億。筆者對發展計劃的《初步土地用途規劃》,有以下的評論。 新田/落馬洲發展樞紐涵蓋總土地面積約320公頃,按《初步土地用途規劃》題示,純住宅用地為33公頃(僅為總面積約10%),地積比率為3.6-3.7。另有混合用途(商/住)土地10公頃鄰近未來的港鐵新田站,地積比率為7倍,還有6公頃土地給鄉村式發展。上述三類土地面積合共49公頃,佔總面積約15%而已。發展局文件估計新田/落馬洲發展樞紐可提供約31000個住宅單位,容納約84000名居民。 眾所周知,香港未來十年的房屋供應是非常倚靠目前已有初步規劃的新發展區土地開發,新田/落馬洲、古洞、新界北、洪水橋、元朗南等新發展區土地正是主力供應者。 然而,住宅土地僅佔新田/落馬洲總開發面積的百分之十,地積比率只是3.6-3.7倍,就算加上未來港鐵新田站混合開發項目,總住宅供應才達到31000個單位,這個數字未免有點偏低。另一方面,筆者觀察到規劃中有56公頃土地用作休憩用地(open space)及34公頃土地是綠化地帶(green belt),共佔總土地面積約29%。 須知政府開發一個新市鎮需要經歷至少十年時間,由規劃、收地賠償、基礎建設、土地平整、道路水電建設以至房屋興建。因此,筆者在此建議政府考慮適當地增加新田/落馬洲發展樞紐內的住宅土地比例,並且提高其地積比率至5-6倍(未來的港鐵新田站可以承擔出行需求),務求大幅增加住宅單位供應數量,以滿足市民的住房需求。 撰文者:香港測量師學會規劃及發展組主席及房屋政策小組主席林家輝

建議提高新田/落馬洲發展樞紐的住宅用地面積及其地積比率
香港測量師學會

倫敦的萬「象」更新

最近英國逾一半人口已成功接種最少一劑疫苗,防疫工作逐漸見效,疫苗接種進度良好。日前國際學術排名機構QS(Quacquarelli Symonds)亦訪問了10萬名國際生,大多數表示英國是最理想的升學國家,因為當地疫情逐漸受控。作為投資者,我們亦會喜見這項消息,畢竟大城市如倫敦、曼徹斯特、伯明翰,都在一定程度上依賴留學生的租務市場。英國的新氣象無疑為投資者打了一支強心針,尤其在全世界疫症依舊橫行的時候,英國作為一個大國亦顯示出其應有的恢復能力。而在物業市場這個領域,在疫症下從來都沒有停下來,尤其是講到英國物業,在疫情下的交投數量更是不跌反升。 這是有原因的。先講英國本土,國內遙距工作引起的新常態,令到更多人對於住家的需求大增,而政府推出印花稅假期以及95%的按揭措施亦協助國民就業。對於海外人士來說,疫情令他們意識到資產配置的重要性,而英國的貨幣匯率、利息以及印花稅優惠正好協助到投資者達成目標。而對於港人買家而言,更加多了BNO這個選項。就如我去年所說的,英國政府這次的應變措施確實很快,真的很懂做「生意」,在疫情期間對於樓市的工作恰到好處,成功令到多方受惠。 不過說實的,投資英國樓並不只是權宜之計,而是經過深思熟慮的投資。多年來我推介不少倫敦的活化地區,每一個區域都是之後「爆升」的,不少投資者亦從中獲利。無論是Zone 1還是Zone 5,都會有潛力地段,差別處於你要如何選擇。倫敦每個大大小小的活化計劃都告訴你,投資倫敦就是物超所值。從Canary Wharf的活化成功,我們見證它塑造了東倫敦的全新面貌,並帶來了一波連鎖效應,令到週邊活化地區如Whitechapel和遠至Stratford都迎來升值機遇。事實勝於雄辯,活化的價值是遠比想像中大。 其實倫敦有不少升值空間甚大的地方,比如說Zone 1的Elephant & Castle,本身是一個舊區,並不吸引,以前還是很多人都怕去投資的一個地方!但倫敦政府卻與世界聞名的發展商Lendlease在該區投入了40億鎊去打造泰晤士河南岸最大的文藝生活中心。原因也很明顯,首先Elephant & Castle 本身位於Zone 1,其實已經「底氣」十足,交通配套不輸其他區域,左邊是Big Ben,右邊是Tower Bridge,正前方就是Waterloo Station,實力可見一斑。另一方面,這區的樓價本身不高,政府的這個項目其實亦預留本地人士置業,希望透過發展這區,帶動樓價之餘,亦令到更多人受惠於升值。這個大型計劃預計於2025年正式完工,屆時該項目將會提供合共3000個單位,以及有60間商戶進駐,而區內將會重新建設Town Centre,將現有的商場升級至大型高檔購物中心。 我會用「耐心」去形容Elephant & Castle的活化計劃,因為這是政府與世界知名發展商合作的大型基建,但樓價卻是遠低於其他Zone 1地區,皆因發展商並沒有將其定價太高,所以假以時日,這個地方的樓價您未必一定捨得買,到時候你可能會懊惱為何當初自己不敢踏出第一步!其實我也想借用一位投資夥伴真實的投資經驗!我這位非常有眼光的好朋友早在2013 年買入數十套的Elephant & Castle物業, 從收樓到現在從來未曾空置過超過2週!當年她投資的時候有非常多的「專家親朋戚友」反對她在這個地區投資! 但是她自己卻覺得,Elephant & Castle 這個地方怎樣說都是Zone 1地區,價格跟其他Zone 1地區也太過實惠了,所以今時今日她對自己這個投資感到非常滿意,還經常揶揄那些「專家朋友」錯失良機、走2寶。 2021年5月6日(隔周四刊登)

倫敦的萬「象」更新
李丹翔

街市行業成舖市租務重心

疫情持續超過一年,傳統承租力強勁的奢侈品行業轉淡,造就另一類行業跑出,就是新鮮食品類別。因避疫關係市民多留家中煮食,刺激街市行業生意額,支持其租金抗壓力於疫市下仍見強勁。適逢近月舖市租賃氣氛轉旺,相信租客會加快落戶,佔據有利位置為迎接未來消費作好準備,有望帶動舖位租務成交量穩步上揚。 據政府統計處資料顯示,1至2月新鮮蔬果類別銷貨價值合計約5.64億,按對比去年同期增幅約30%,證明蔬果行業生意穩健,連帶支持其承租力。加上最近舖位租賃需求明顯增加,中原(工商舖)資料指出,繼3月份錄得約651宗租賃個案,4月份暫見約512宗,租戶對租舖開業態度樂觀,當中以過去一年生意持續見好的新鮮食品行業步伐會最為積極。 中原(工商舖)最新促成一宗菜檔租賃成交個案,位處大角咀大政街6至16號地舖,面積約160平方呎(未核實),獲連鎖蔬菜店以每月約2.8萬租用,平均呎租約175元。據知,舖位前租客經營找換店,舊月租約3萬元;找換店在以往自由行旺盛時承租力見強,更不乏落戶銅鑼灣一線街舖個案。現時旅客缺乏的環境下,換上疫市上升的蔬果行業,反映舖位租務市場的轉變。 一場世紀疫症令舖位市道大洗牌,過往難以想像的行業得以進駐優質地段,為街道換上新面貌。市民抗疫生活已維持逾一年,消費意欲高漲,加上疫苗已開始普及接種,防疫措施陸續放寬,預料會進一步刺激商戶租舖信心,舖位租務成交量將逐步回升。 2021年5月3日

街市行業成舖市租務重心
潘志明

賣地收益與公共財政

2021年第一季過去,去年財政年度(2020/21)政府合共推出15幅土地,最後成功賣出13幅,為庫房帶來517億賣地收入,但與上一個財政年度的1,058億元比較,按年大幅下挫50%,為過去五年最差的一年。去年有兩幅大型商業地皮流標,估計令政府少收接近百億元賣地收益。根據我們的統計數字,過去六個財政年度中,政府賣地收入佔庫房整體收入約13%至27%,而2018年財政司司長曾經表示,本港地價收入在過去的廿年來,佔本地生產總值約1%至4%不等,可見其收入的波動性頗大。 香港政府收入主要分為經營性與非經營性兩大類,前者主要包括利得稅、薪俸稅等較穩定收入,而地價包括賣地、補地價收入則屬於非經營性收入。過去環球經濟持續不穩,加上疫情嚴重打擊零售及飲食行業,政府財政盈餘持續下跌。 香港經濟發展與國際經貿關係密,筆者估計外圍經濟將於兩至三年後有望回復至疫前水平,但本港經濟需時復甦,難免受到一定程度的影響。在此同時,政府在基礎建設、教育、醫療、其他社會福利等公共支出日益增加,社會開始關注公共財政的可持續性,尤其是對土地相關收益的依賴性。政府稅基過於狹窄一直成為詬病,香港庫房收入向來依靠地價收入支持,目前似乎還未見其他開源的新出路。 財政司司長於2月24日發表的財政預算案中預期,由於政府有必要推出逆周期措施,預計將出現1016億財政赤字,約相當於本地生產總值的3.6%。 在現時的經濟和政治環境下,恐怕政府難以開徵新稅項,除了牽涉大量研究工作及行政考量外,市民亦會百上加斤。賣地及補地價近年都為庫房帶來收益,由2015/16年度少至600億元,至2017/18年度高至1600億元不等,金額有高低但每年都有進帳,而一項收入是否屬於經常性,要視乎收入是否穩定。 筆者認為政府有發展土地、為社會提供穩定房屋供應的社會責任。過去多年來,政府亦透過賣地帶來龐大收益,間接為香港的低稅率創造理想環境。因此,筆者建議政府繼續多管齊下增建土地供應,如透過改劃政府土地及發展棕地等方式建立土地儲備,一方面可確保未來房屋單位供應穩定,另一方面則可繼續透過賣地為庫房帶來收益。 2021年5月14日

賣地收益與公共財政
趙錦權

如何理解銀行物業估價(四) –成交價低於市值對按揭有影響?

對於一些成交價低於估值的個案,買家可能會基於「估突價」而高興,但實情是,若成交價大幅低過銀行估價,亦有機會被銀行拒絕承造按揭貸款。 有客戶個案與朋友達成協議購入其單位,交易沒有透過地產代理進行,基於與朋友相熟,朋友最終以低於市場水平之「超筍價」成交,當客戶向銀行查詢按揭後,得知有銀行基於成交價明顯低於估值而不接受按揭申請。事實上,成交價低於市場估值之個案,銀行的而且確有機會拒絕受理按揭申請,當中視乎差幅及其他評估因素。 一般來說,銀行對於一些低於市場估值達10%至20%或以上之成交,便有可能拒批按揭,亦有銀行對於差幅超過5%之單位已不願受理按揭申請,又或需要再作個別評估。而對於這類個案,若果沒有透過地產代理作為中間人進行交易,即是由買賣雙方直接交易(俗稱direct deal),銀行接受程度會更低。 為何銀行不願接受成交價明顯低於市值之個案? 因為照常理,物業成交價與市價差距不應太大,買家才肯買、業主才肯賣,如果成交價大幅度偏低,銀行會懷疑單位是否有隱藏性問題及風險,例如單位會否有未發現之業權問題又或屬於銀行未有紀錄之凶宅,又或者擔心買賣雙方夾計避稅,亦有銀行擔心業主大平賣實質是向買家送贈權益。 那麼,若遇上購入超筍盤之機會,買家應如何處理? 由於銀行對於這類個案之接受程度有別,買家宜多找幾家銀行先行瞭解其做法,有些銀行接受成交價低於市值不超過5%,但亦有銀行接受幅度達到10%-20%,而且銀行之間估價不一,有些銀行委託之估價行估值較低,與單位成交價之差幅便可以收窄。再者,有些銀行不一定硬性處理做法,接受再作個別評估因由,如果原因合理,銀行仍會願意接納按揭申請。 例如業主急需資金周轉而劈價求售單位,又或者單位原本享有海景,但剛出規劃得知不久將來景觀將大受影響等,銀行或會考慮原因「解得通」,若交易透過地產代理進行,銀行接受機會較高,但仍需留意,即使如此,若成交價大幅低於市值例如超過20%,銀行仍較難視為合理成交價。 2021年5月10日

如何理解銀行物業估價(四) –成交價低於市值對按揭有影響?
王美鳳

莫負青春

筆者過去一段時間公私皆忙,未能執筆撰稿,盼諒。 又是春暖花開之時,香港以至全球受疫情影響已逾一年,最近疫苗接種工作終於在世界各地陸續開展,總算為各地人民生活正常化,帶來一絲曙光;筆者在此衷心呼籲各位讀者,在身體狀況許可的情形下,盡快接種疫苗。 春節過後,一眾負責國內樓盤營銷工作的同事,已急不及待返回國內,籌備今年各個項目的銷售事宜;雖說這批同事當中有幾位對於酒店隔離已有相當經驗,他們還是要預先作好心、生理準備,迎接「閉關14天」的挑戰。 說他們急不及待一點也沒甚誇張,原因不難理解,首先他們在國內可除下口罩,以真面目四出遊走。另外更重要的是,在過去封關滯港的日子裡,國內的市場和營銷渠道已出現莫大變化,社會民生各方面皆持續發展,步伐未有停下來, 同事們實在需要急起直追。 香港方面,筆者帶領的銷售團隊上月成功賣出首個位於波老道21項目的單位,售價之高更成為亞洲首位,不是藉此炫耀,只想說明「有麝自然香」的道理,超級豪宅自會有識貨者青睞。 筆者在過去兩年動盪歲月中,曾經多次表明對香港樓市信心不減,特別是超級豪宅市場,交投量維持平穩之餘,售價更屢創高位,證明實力雄厚的買家不會受短期因素影響入市意慾,相反市況低迷時,更是尋寶最佳時刻。 即使近日有傳出現所謂移民潮,筆者也是不以為然,皆因香港從來都是一個來去自由的地方,每年有人離境,亦有不少人回歸;及至近年,筆者身邊不少良朋益友,積極投資國內尤其是大灣區的房地產,有的是看好當地的發展潛力,有的是為了籌謀退休,姑勿論原因何在,大家均認為中港互融是勢在必行、「天要下雨,娘要嫁人」,筆者也認同神州大地機遇無窮,年青新一代及有志之士與其坐困愁城、長吁短嘆,不如趁機北上,開闢自己的人生道路。 撰文期間,想起吳敬梓<儒林外史>中的「有人求名問神異,有人保身自隱居。有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。少年不知愁滋味,老人方知行路難。 奉勸年輕人明辨黑白,坐言起行,莫負青春。 2021年3月31日

莫負青春
趙國雄

要提升政府效率才可解決住屋問題

某電視台於數星期前播放一輯資訊專題節目「尋人記」,故事的目標人物是八、九十年代新聞小故事的主角,其中一集關於1986年「新聞透視」,講述一名苦主以約20萬購買一個一房一廳的住宅單位,建築面積332平方呎,實用面積162平方呎,她收樓後才發覺這單位的房間只可擺放一張床,客廳打開飯檯便沒地方站立。這個位於灣仔「縮水樓」的當年苦主,被主持人尋到,她大吐苦水,並笑說被朋友恥笑,但經過35年後,今日的小型住宅,「縮水樓」的名詞沒有了,取而代之的是「龍床樓」、「納米樓」,但實用面積比當年還細,這位苦主感嘆地說:「現在這麼細的單位仲有人買,真是可笑又可悲。」 主持人在節目完結前說 : 「世界最大的空間是進步的空間,世界最少的空間是屋企的空間。」這兩句說話反映香港經過三十多年的社會急劇演變和進步,無論經濟、金融、科技、交通、民生有很大的變化,但住屋的問題不但沒有解決,甚至比前更嚴重。這個歷史遺留下來的問題,1997年前的港英殖民地政府沒有好好解決,1997年的特區政府沒有能力解決,到了今天,中央要出手,政府要怎樣配合才可真正解決這個深層次的矛盾? 香港政府從來被人詬病是架構臃腫、人工高、工時少、假期多、福利好,所以做「政府工」的人,不論是高層、中層或下層的公務員,由於沒有「真正的老闆」,他們都只是抱著打工的心態,不求有功,但求無過,只要沒有犯錯,平平穩穩做到退休、食長糧,所以他們做事的準則就是「多做多錯、少做少錯、不做不錯」。事實上,香港有近18萬人的公務員,但工作的效率並沒有因應社會的進步及人口的上升而提高,例如我們最關注的「明日大嶼」計劃,政府提出整個計劃完成需要二、三十年的時間,單是全個前期工程研究需時約42個月,預料2027年展開填海,2030年完成首批土地,最快2034年才會有第一批人入伙。 令人莫名其妙的是「明日大嶼」計劃由2020年開始,直到2034年才陸續入伙,橫跨15年時間,這班不食人間煙火的高官,好像同社會脫節,為甚麼前期工程研究需時約42個月?為甚麼2027年才展開填海工程?所以很多人反對「明日大嶼」計劃,原因是遠水不能救近火。我們看看其他地區填海計劃,例如新加坡、深圳及澳門等,他們都有不同規模的填海工程,但只需短短數年便能完成。香港政府的工作效率是否太低?大家心中有數。 政府不但在填海計劃的效率欠奉,甚至在其他土地供應上存在極大殖民時期的官僚主義,例如補地價、收地賠償、發展農地、棕地及郊野公園等,往往蹉跎歲月、畏首畏尾,不敢得罪新界鄉紳,更不敢得罪發展商,又怕司法覆核,更怕反對派的攻擊,所以政府過去十多年在土地及房屋供應上一無是處,造成嚴重的社會問題,導致年青人選擇以暴力對抗政府。 中央亦忍不住口,為香港的住屋問題出手解決,政府應該痛定思痛,大刀闊斧,改革政府的架構、制度和人事作風,改善管理的質素,獎罰分明,提升公務員的士氣,加強工作的效率,因此,要解決香港長期嚴重的住屋問題,政府必須全力配合中央,大力提升政府效率才是上策。 鄧慶年 董事總經理 2021年4月26日

要提升政府效率才可解決住屋問題
鄧慶年

重提空置稅

根據差估署公佈的《香港物業報告2021》初步統計數字,往年私樓空置率攀升至4.3%水平,估計約5.1萬個空置單位,按年增幅為0.6%。但2020的落成量是近5年次高,而明年兩年的預計落成量分別預計下跌約12.7%及4.4%,每年落成量將低於20,000伙。近日於立法會財委會的特別會議上,有議員關注政府會否重推一手空置稅,而運房局局長陳帆則表示不排除這個可能。 縱然以往一直有報導質疑實際空置率遠高於政府公佈數字,但在疫情下,很多海外的專才及留學生仍未回流,現在去判斷空置率的實際數字,未能完全反映市場的實際情況。加上,近期部份空置率的攀升是因住宅預售後,或取得入伙紙後,但因各種原因,包括未取得滿意紙,而無法入住等因素也必須正視。 今年一月份的預售樓花申請為零,縱然二月份的申請有2,179伙,但三月份又降至兩宗申請,只有740伙。若然政府現在重提空置稅討論,恐怕今年的落成量只會維持低水。以往,市場亦有詬病新盤供應量偏低,源於預售樓花的審批過程冗長,今年3月份就只得一宗預售樓花申請批出,而整個季度的預售樓花完成審批的也只有1,832伙,按年大跌59.2%。 空置稅的落實可能讓現時一萬多個的貨尾單位加快清倉,但鑒於落成量不足、樓花供應有限,加上新增居住用地長期低於市場住屋的需求,恐怕這一萬多個單位清倉後,只會造成市場恐慌。空置稅不是不能重提,但前設是土地及房屋供應要足夠,因為現在樓價高企,已不再源於房屋炒賣,而是量寬後,導致各國資產水漲船高。要真正解決房屋問題,只能通過開墾郊野公園邊陲地帶及非維港以外填海造地,增加政府的土地籌碼,繼而由政府多建資助房屋,將受惠資助房屋的目標人口擴至總體人口的八成以上,將房屋供應的主導權重新掌握於政府手裡。 另外,單一針對一手住宅的空置稅,無助釋放現時眾多二手隱形空置單位,因此,空置稅若要重提,就必須要夠全面及要各短、中、長線的土地及房屋供應方案配合執行。除此以外,若然空置稅方案在討論後,再次落空,各方都難免要承擔上「狼來了」的後遺症。 2021年4月30日

重提空置稅
張翹楚