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樓聲隨筆——太古城造價呈現兩極化

2020-10-24

  疫情稍為回穩,市場氣氛亦見好轉,各大屋苑問盤及睇樓量升溫,成交量亦有輕微增加,發展商隨即群起推盤,當中以大圍新盤表現最理想,首批391伙全數獲市場吸納,即時帶動樓市氣氛。除了各大發展商乘勢推盤出擊外,二手樓市亦備受刺激,其中藍籌屋苑更錄得連環成交,太古城數日內錄得多宗成交,分別是罕有複式、一般單位及凶宅同層等,部份更創新高價紀錄,反映藍籌屋苑仍是用家及投資者至愛。 複式呎價3.2萬創新高   「市場氣氛稍為回暖,發展商隨即順勢推盤,當中大圍新盤以貼市價推盤,即時成為市場新焦點,其後更開出紅盤,市況亦隨即活躍起來,各大屋苑亦受刺激,部份屋苑問盤及睇樓量升溫,並以藍籌屋苑作主導。日前太古城於數日內錄得多宗成交,分別是面積1180方呎的頂層複式戶,以3780萬沽出,每方呎造價3.2萬,創屋苑新高紀錄。另一宗為583方呎兩房則王,獲區內用家以1118萬購入,平均每方呎造價約1.9萬,以市價成交。至於另一宗為凶宅毗連單位成交,單位面積706方呎,亦以1038萬成交,每方呎造價約1.4萬,低市價逾兩成,買家為用家,反映藍籌屋苑仍是用家及投資者首選。」一間大型代理行董事指,市場氣氛明顯好轉,受大圍新盤熱銷帶動,各大屋苑問盤及睇樓量升溫,買賣雙方更重返談判桌。   事實上,藍籌屋苑繼續成為市場追捧目標,其中太古城連錄多宗成交,當中頂層複式戶以每方呎3.2萬易手,創屋苑新高紀錄;兩房則王每方呎造價約1.9萬,以市價成交;凶宅毗連戶則以每方呎約1.4萬易手,低市價逾兩成,造價明顯兩極化。 張日強

專家筆陣

境外置業前要做足功課

近年越來越多港人選擇在境外置業。消費者必須注意,各地對購買物業的規管、模式及稅制或有所不同,當中更有可能涉及繁複的法律問題。在作出任何購買決定之前,消費者不宜只單靠宣傳或廣告資料,而必須親自加以核實及審慎考慮,方能保障自身利益。 在現行法例下,純粹處理香港以外地方物業的人士若根據法例要求在其所有相關文件及廣告中清楚述明其並無處理香港的任何物業的牌照,可獲豁免向地產代理監管局(「監管局」)領取牌照。然而,本身已持牌的地產代理,假若在香港銷售境外未建成物業,則必須遵守《地產代理條例》及其附屬法例的相關條文,以及監管局發出的《操守守則》及所有適用的指引。 當中包括,受委託的持牌地產代理需在買方訂立任何協議或支付任何款項(以較早者為準)之前,向買方提供四份重要文件:(一)關於賣方及境外未建成物業的盡職審查報告副本、(二)關於境外買家購買、轉售、出租或按揭境外未建成物業是否有任何限制的法律意見副本、(三)書面警告聲明、以及(四)銷售資料單張。 當中第(一)及(二)項文件是代理在參與該等物業的銷售或推廣活動前必須取得,好讓買方充分了解賣方的背景及其銷售的境外未建成物業。有關上述重要文件的詳情,可到監管局網站(www.eaa.org.hk)參閱由監管局發出的執業通告編號17-03 (CR)。 事實上,隨着發布境外物業廣告的渠道越來越多,消費者在透過電視或其他平台接收相關物業資訊時亦要仔細分析內容的真確性,特別是面對標榜保證租金回報或提供其他優惠的境外物業更要加倍留心當中的細節。 雖然持牌代理的操守受監管局所規管,但監管局的職能並不包括替消費者追討其在交易過程中所蒙受的損失。因此,消費者不應只依賴單一的廣告資訊或口頭承諾,反而應以不同方式去核實相關資訊。若消費者選擇委託持牌代理處理境外物業,當存有疑問時,應詢問受其委託之代理,或在有需要時諮詢法律或專業人士的意見。 監管局會繼續就境外物業進行公眾教育推廣,例如舉辦公開講座、推出有關資訊及刊物等,以協助消費者更有效保障自己的利益。 2020年10月15日(每月兩稿)

境外置業前要做足功課
地產代理監管局

市場好壞消息參半 樓價保持平穩

上季樓市在疫情影響下,發展商推盤步伐放緩甚至押後,每月一手交投均未能突破千伙關口。踏入10月份,多個新盤部署登場,包括市場焦點大圍站上蓋項目「柏傲莊 I」,項目坐擁鐵路優勢,區內區外交通配套成熟,物業可提供單位戶型由1房至3房,覆蓋的客源十分廣泛,發展商剛公布首張價單涉及180伙,一房單位折實入場費628.9萬起,是次定價貼近同區二手價錢,料可帶動整體市場氣氛。 在連鎖反應下,多個新盤趁勢加入戰場,資料顯示,單是9月份共有5個新盤獲批,涉及2412伙,料在一手市場帶動下令全月一手交投可回升至約2000宗水平。 現時香港房地產市場,與疫情息息相關,整體睇樓氣氛會因疫情稍緩及放寬人數好轉,原因市場每年仍有不少新婚一族或者小家庭,渴望置業安居,這股剛性需求令香港中小住宅樓價未有大幅下跌。 事實上,現時樓市正處於好淡爭持階段,一方面在低息環境下,及放寬首置按揭後的剛性需求,推動上車購買力,但另一方面,疫情持續影響到本港各行各業,失業或就業不足直接影響經濟。其次,最近中美角力持續,令環境經濟不明朗因素升溫,影響一部分人入市信心。 不過,全球央行爭相「放水」下,部分資產難免貶值。然而,香港人多地少,投資「磚頭」相對其他投資項目而言,較有保值。加上現時股市存有一定風險,在投資市場要獲利已不容易,正是買家套股換樓之時,始終「樓」可以自住亦可以出租,達到進可攻,退可守。預料整體樓價今年第四季至明年初,樓價將保持平穩。 2020年10月9日(隨周五刊登)

市場好壞消息參半  樓價保持平穩
吳啟民

中港互通 細樓復甦

有人說美國總統特朗普確診新冠肺炎是苦肉計,情況跟當年陳水扁競選台灣總統時被槍擊同出一轍,都是為了博取選民的同情及支持。筆者不同意此看法,一個74歲的長者拿生命來作賭注,萬一身患重病到了死亡邊緣,贏了世界又如何?我更加相信是傲慢輕視、諉過於人,演變成自作自受的結果。 外界普遍認為美國一致的國策是要打壓中國發展,於是無論共和黨還是民主黨,誰贏得總統選舉都不會改變這個立場。但誰當總統,卻會有不一樣的結果,特朗普雖然常常信口開河,雜亂無章,但其畢竟是一名商人,商人以利益先行,或許將來有機會與中國握手言和。 但若是拜登當選,拜登代表的是整個民主黨的決策,據說民主黨已有一系列打擊中國的措施,無論在經貿、科技、金融以及軍事等方面,皆作好長期鬥爭凖備,不會隨時或隨意改變。 世界局勢處於紛亂之中,此時此刻,雖說大量資金湧入本港,但始終是內地大型股票在港的IPO集資活動,以及美國的中概股回流香港作第二上市,這些資金沒有流入樓市,暫時刺激不了樓宇交投。 局勢動盪,筆者反倒擔心這些大型機構的資金,會來得快也走得快,據聞近來本港民間資金的確也有流走迹象,其中一個主要城市就是新加坡。據統計,光是今年4月,新加坡非居民存款升了44%,總存款高達3416億。 幾輪抗疫防疫基金,使港府財政出現壓力,不得不在近日推出150億債券「iBond」讓市民購買。這有點像是在與樓市搶細價樓買家,細價樓物業銀行可借8成至9成,幾十萬首期足以置業,因此向來甚受市場歡迎,假如連這個市場也放慢,那麼樓市便會一潭死水,必須守住這道最後防線,樓市才不會崩潰。 目前惟有寄望中港盡快通關,起碼大灣區居民與香港陸地互通,相信雙方是可以做到的。一旦兩地通關,細價樓交投會多起來,由於這個市場的價格較為便宜,與深圳上海等地的樓價相差不遠,而且從買地到蓋房,建築費利息支出等等成本不菲,有數得計,發展商開盤向來貼近市場,故長期受內地買家歡迎,銷情甚為理想。細價樓究竟何時反彈?待疫情基本消失,內地買家重臨,便是細價樓重拾升軌之時。 2020年10月6日

中港互通  細樓復甦
蔡志忠

樓市明跌暗升

大圍新樓柏傲莊首兩天就已經收票逾7000張,輪候看示範單位亦要等足8小時!加上居屋共23.6萬人申請,暫錄超額認購32.4倍,以上數據終於驚醒了港人:原來剛需仍然銳不可擋! 其實我們之前都列舉了二手成交量大增的數據,2019年6月至2020年4月和2020年5月至9月的成交量比較,平均每月二手成交量總共多了5成,5成是很大的數字,在執筆當天,和實際市場成交只相差一天的祥益指數已經連續四期出現上升去到534.55點。 而全港性的樓價數據亦出現了連續兩期的上升,這起碼是反映到過去四個星期的樓價,其實普遍都是出現了上升的,但部分主流媒體,並沒有足夠反映到市況在平行時空(升跌兩極成交並存)下,成交量其實增加,樓價上升的板塊被嚴重忽略,更加重要的是,買的人都是能通過壓力測試、供款入息比率及收入穩定的強人,而放盤的人亦是想換樓的業主為大多數,都是「掂」的人,我們不應該懷著悲情去看淡樓市! 2020年10月13日 老汪又在想唱好?我只是想說明不看數據只跟感受而悲觀是錯的,不過成交增加也可在樓價升勢波浪製造樓價短期的微調,正如出了樓市辣招之後,成交量減少,樓價反而更容易升的原理一樣,都是值得令人深思的。 我會這樣去形容現在的市場,現在的市場其實正在反映林鄭特首在去年10月放寬樓價1000萬以下的首置上車人士的按揭成數上限,此舉令市場有了新格局,多了人換樓,自然多了人放盤細單位,細單位的供求比率就會出現了質變!成交價應要配合新的供求比率作出重新定位!所以亦有不少細單位板塊會在重定價位後再重新起步向上升,至於微調幅度是在乎多了多少放盤,而現在較多的屋苑已作出了樓市回升和反彈的反應,但仍有個別屋苑樓價是調節中的,所以我們眼前的平行時空,大家切記有升的板塊,即使是跌的板塊也好,其實都是一個過渡時期的入市良機而已啊。

樓市明跌暗升
汪敦敬

日本疫情下的最新經濟狀況

日本當局決定從10月1日起,面向全球解禁、入境將不限於商務相關人士,並以3個月以上的中長期居留者為主要對象,雖然觀光簽證依然被排除在外。為了防止新型冠狀病毒的感染擴大,將設有需在家等隔離兩周等條件,入境的名額也會限縮在單日最多1000人左右。留學生的入境也將會全面解禁。 日本奧運大臣橋本聖子表示「對於明年的比賽,運動員們在目前的環境中仍然堅持刻苦訓練,因此我認為我們必須不惜一切代價來舉辦」、新任首相菅義偉亦公開表示,日本下定决心舉辦東京奧運會以及殘奧會。 10月2日,厚生勞動省召開的審議會中發布,關於日本國內外開發的新冠疫苗,接種費用將全部由國家負擔。相信這是疫情以來,最利好的消息之一。顯示了日本政府對於可以在2021年順利舉辦東京奧運會的信心和決心。 同時也是為了能夠進一步實現2021年東京奧運會能夠全球解禁的目標下,進行一步步開放。日本當局正在探討關於2021年四月份開放旅遊觀光簽證入境的問題。入境時如無感染情況即可觀看奧運會,入境較現在更加快速便捷。 而在新冠疫情下,日本多個城市也被網選為最人氣旅遊城市,以及最想旅遊的國家。相信在安全情況的全面解禁下,日本將迎來一大波來自世界各地的遊客,本地市場活躍同時,外資注入日本市場,將會帶動本土無論是房地產買賣,租賃等都有一定程度上的良好方向刺激。投資者如果對日本房地產市場有興趣的話,就千萬不要錯過一如既往的奧運定律,把握好入市時機。 加上赴日簽證的一系列開放措施以及打算,可以看出日本對於疫情過後國家經濟的蓄力。相信這一系列的國家級措施,必定可以帶來日本疫情後各個行業的經濟大反彈。尤其是旅遊業以及不動產業。在經受了半年疫情的影響,性價比幾乎就是近幾年最好的投資時期。 2020年10月9日

日本疫情下的最新經濟狀況
楊官華

活化皇都戲院 保育發展並重

擁有68年歷史、屬於一級歷史建築的北角皇都戲院大廈,在上周四完成強拍程序,以接近48億元的底價成交。這不單是香港歷來成交價最高的強拍個案,亦是近年少有、由私人發展商主導的大型古蹟保育項目。 皇都戲院前身為璇宮戲院,在1952年落成,1957年易名為皇都戲院,除了用作播放電影,亦是當年香港其中一個最重要的文化藝術表演場地,不少世界知名的樂團、合唱團、歌舞劇團、流行歌手及粵劇名伶都曾於此演出。皇都戲院的建築設計亦極具特色,包括天台的「飛拱」桁架建築,以及位於戲院正門上方、背後有不少都市傳說的「蟬迷董卓」浮雕。 然而,隨着時代巨輪轉動,北角區由五、六十年代的繁華「小上海」逐漸變成舊區,加上其他更豪華、更現代化的電影院與文化藝術場館相繼落成,皇都戲院慢慢喪失其演藝殿堂地位。最後是1995年的一場四級大火,促使皇都戲院於1997年結業,並一度改建成為桌球室及酒樓。現時戲院主體建築許多地方均日久失修,輝煌一時的銀幕舞台與超等座已荒廢多時。 令人欣喜的是,投得皇都戲院大廈業權的新業主,不單承諾保留屬香港碩果僅存的戲院主建築,還計劃在翻新重建後重新用作播放電影及文藝表演用途,將某特色飛拱天台打造成為「打卡」熱點等,希望真正讓皇都戲院重生,再次成為香港的文化演藝地標! 筆者過往多次批評香港的保育政策其實是「保而不育」,對於具有歷史價值或建築特色的古舊建築物,往往只是保住它們不被清拆或倒塌破壞,或再進一步將其改作博物館、展覽館、政府辦公室等,對社會及民眾帶來的直接效益相當有限,一般市民絕少到訪或使用到,並往往要花費不少公帑補貼其營運和維修保養。加上筆者本身為北角老街坊,多年來與家人在皇都戲院留下不少美好回憶,自然對今次保育與發展兼備的重建計劃深表歡迎,樂觀其成。 希望政府相關部門對於不同的重建、活化及新發展計劃,除了要做好監督者的把關角色外,亦能發揮政府不時強調的促進者角色,令保育與發展並存! 2020年10月13日(隔周二刊登)

活化皇都戲院 保育發展並重
謝偉銓

Turn Generation Rent into Generation Buy

明年1月1日英國便會正式脫離歐盟單一市場和關稅聯盟,奈何英國與歐盟的談判一直膠著,即使英國「硬脫歐」機會漸漸升溫,不過近月英國樓市卻持續升溫,其中一個主要原因,是英國政府正考慮協助年青人上車,為市民提供高達95%的按揭貸款。 再者實施上,英國政府在未推出高成數按揭計劃前,早於今年年中已推出英國「印花稅假期」,由20年7月8日起至21年3月31日,入市購買樓價五十萬英鎊以下的物業均可豁免印花稅,加上計劃適用於全球首次置業人士,換言之連帶香港「首置客」亦可享有優惠,加上政府已容許持有BNO的港人移居英國,據悉近月已有不少港人赴英買樓。 至於目前英國政府的放寬按揭計劃,正好與香港政府於去年放寬按揭保險計劃「一脈相承,英國首相約翰遜直言目標是,「turn generation rent into generation buy」,豪言要將英國的「租樓一族」變為「買樓一族」,無可否認,低首期、高成數的按揭計劃,加上全球量化寬鬆政策下,環球低息環境下,自然可以吸引一眾租樓人士,轉為買樓人士。 不過整體而言,「turn generation rent into generation buy」,由租樓變買樓亦要市況配合,在經濟環境不景氣,失業率持續高企下,心態自然變成審慎,入市計劃亦可能因此押後,過去一年香港市況變化,亦正好說明「租樓一族」變為「買樓一族」,亦需市況配合。 根據政府統計處綜合住戶統計調查按季統計報告,按居所劃分的家庭住戶數目作統計,受惠於去年10月特首施政報告,放寬按揭保險的樓價上限,確實讓不少租樓一族變成買樓一族,全港自置居所家庭住戶總數,由去年第四季的132.48萬元,顯著增加至今年第一季136萬戶以上,不過隨著疫情影響,樓價持續整固,最新第二季自置居所家庭又回落至133.63萬戶,同時間租住家庭數目亦有相對應變化,期間全港租住獨立單位的家庭,由去年第四季的122.13萬戶跌至今年第一季的118.9萬元,及至第二季稍稍回升至120.34萬戶。 總括而言,要「租樓一族」變為「買樓一族」,政策配合的同時,亦需要市況的配合,受制於經濟尚未擺脫衰退,整體失業率亦處於高位徘徊,最新失業率又回升至6.4%的近16年新高,買家入市心態難免會轉趨審慎,不過無論如何,政府亦可以透過降低印花稅,或是進一步放寬按揭保險安排,以協助更多年青人上車,從租樓變買樓。 2020年10月21日(逢周三刊登)

Turn Generation Rent into Generation Buy
陳坤興

舊樓併購專才的性格特質

上次談到我在接受訪問後,一位舊同事給了我一份訪問摘要,對於這位做事勤奮、認真的舊同事,他的舉措令我百感交集,回想到昔日總總。 話說他是我唯一一個聘請,而又沒有在香港從事過房地產或地產代理相關工作經驗的員工。當年破格錄用他,背後有一個很特別的故事。 在把他成功入行的故事公開之前,先讓我告訴大家,要做一個舊樓併購的專業代理,需要具備什麼性格和特質?一般來說,揀選員工,我們要求僱員起碼有5年在香港從事地產代理或相關工作經驗,而年紀太大我們會考慮得謹慎些,主要是擔心其體能問題,因為舊樓併購始終都要「行上行落」,大部分物業都是沒有電梯,夏天要行上唐七樓游說業主,確實需要一定的體魄,否則體力吃不消。 除非該年長人士擁有獨特的個人能力,又或在策劃及領導管理才能方面,具有了得的才華,能帶領團隊創出好成績,我們才會考慮。若年紀太年輕,又會擔心其人生閱歷太淺與老業主們欠缺共同話題致說服力不夠。 除了年資、體能、年紀,個人積極性也是我們聘請員工的重要考慮因素。何解要主動性?因為舊樓併購不似一般二手樓宇買賣成交,會有代理主管催促及提示員工行動,如「開放日」、「洗樓」或張貼宣傳單張。 舊樓併購的代理,一般要「靠自己」主動出擊,由第一間至第100%的單位,全部要他們自己主動尋找及聯絡業主。談回這個舊同事,他從小就十分喜歡地產行業,並立志日後要成為一個發展商,而他正朝著這個目標進發,我也衷心祝福他能心想事成。 他在澳州讀書畢業後,在當地做過物業代理,回港後亦已取得香港的代理牌照,但就是欠缺了任何地產相關的工作經驗,故此他第一次申請職位時已落選,我也即時將他的申請書摘掉。 隔了一段時間,他又再申請這個職位,並交了一份半寸厚,有幾十頁紙的申請書,詳細講述他何以對舊樓併購工作有興趣。他講述,自己從小就在西貢的村屋中長大,小時候已運用才智及口才,幫助自己的圍村成功租出村口一間地舖,為整條村增值,因此對地產行業有興趣,而在他的恒心及誠意打動下,我破例收了他為僱員。 他在田生集團工作了一段時間,團隊成功併購了一個很大面積的地盤,個人從中獲得一筆不菲的獎金,其後他轉到某發展商處工作,擔任測量,我欣賞他好學、勤奮、人生目標清晰,到今年,他兒子已升中學了,但仍舊上學,學取有關物業發展方面的知識及從在發展商處工作吸收相關工作經驗,為理想而拼搏,為自己日後自立門戶成為一家發展商鋪路。 2020年9月7日

舊樓併購專才的性格特質
黃芳人

在土地上向政府申請搭建的牌照

今期同大家講解,在土地上向政府申請搭建的臨時建築物或上蓋: 1:Government Land Licenses GLL,Government Land Permits GLP (官地牌照),這些牌照主要是發給真正務農為生的人士,牌照包括了雞棚,猪屋,菜地,住宅及農具房等等,都是在官地上面,每年繳納極少量的牌費,才幾元,主要幫助租不起私人農地的農耕者,給他們一個生存的空間。牌照有持牌人照片,建築物的呎寸,每年要繳交的牌費,亦清楚列明不准轉讓,以及政府可以在任何時間取消牌照,不給予任何補償。 2:Letter of Approval L of A, Modification of Tenancy MOT (私人地牌照),政府用這兩個牌照名稱,去表示同一個性質的牌照,都是在私人非建築地上面批准興建農業用途的屋宇,牌費都是極少,性質和條件跟官地牌照差不多。 至於為何用兩個名稱,估計是不同時期的名稱,或者因為MOT跟永久契約修改 (Modification of Tenancy Modi) 有混淆,所以用L of A 免有人誤會。 3:Short Term Tenancy STT (短期租約),大約在70年代開始,一方面新界人口激增,另一方面新界土地的用途漸漸的多元化,農業式微,政府決定用短期租約去代替官地牌照,租約條款可以批准工業用途及其它用途,至於租金,就和市值掛勾。 4:Short Term Waiver STW (短期放寬),這個可以說是短期租約的私人地板本,是代替L of A 及MOT的牌照,市場上稱這個是"放寬農業作工業"用途的牌照,政府亦要收牌費,名為放寬費用(Waiver Fee),每季交一次,放寬費用要經估價師厘定,以市價為基礎。 其實1和2都是歷史遺留下來的事物,40到50年前已經不發新牌照,現存有的,是50年前批下的牌照,政府是有一個計劃去用STT, STW代替它們,但其它地區,GLL. GLP, L of A and MOT還有存在。 2020年10月19日

在土地上向政府申請搭建的牌照
甄子文

「先賣後買」還是「先買後賣」才是換樓好策略?

小弟近年身邊不少朋友增添了家庭成員,並有一些積蓄,故萌生換樓之念以建立更舒適的安樂窩,可惜他們經常遇到兩難的局面 — 究竟應「先賣後買」還是「先買後賣」呢? 前者擔心賣樓後,上不回車,例如有朋友在出售原有物業後,未能即時遇到心儀物業再上車,故決定先租樓,慢慢尋找心水物業;結果在兩年租約期內,未能物色到合適物業,但同時樓價不斷上升,置業成本較當初預算大幅增加,最終因加得減,換樓不成反變無殼蝸牛,這類個案比比皆是。 後者如沒有「首置」名額(俗稱白豬仔)則需考慮購買第二個住宅物業首期資金及按揭問題,在現行稅務政策下,他需為新購物業先繳15%「從價印花稅」,如能於12個月內出售原有物業,才可向政府申請退還15%「從價印花稅」與俗稱「單印」稅款差額,首期資金壓力因此大增。 而按揭方面,銀行承造第二個住宅物業的按揭成數會比「首置物業」少一成,其次買家供款佔入息要求比「首置」高(即供款額由原本佔50%的入息下調至40%),以及倘原有物業仍有按揭,銀行評估供款佔入息比率及壓力測試時,一併計算兩個物業的供款總和,入息要求門檻會大大提高。 後者「先買後賣」面對的問題並非不能解決,小弟跟同事分析後,建議可從銀行方面著手,在現有的按揭措施上,可考慮推出以下新的「樓換樓按揭計劃」: (一)計劃概念: (1)只適用於持有一個住宅物業的換樓人士; (2)原有物業必須有未償還按揭,但該未償還按揭部分不多於其市值之六成;及 (3)新購物業必須與原有物業於同一銀行承造按揭,並該銀行簽立「承諾及授權書」。「承諾及授權書列明換樓人士承諾於6個月寬限期內出售原有物業,倘原有物業未能如期於寬限期內出售,銀行可自動獲得業主授權於寬限期後6個月內以市值出售該原有物業 (二)評估第二個住宅物業按揭方式: 按揭成數及買家供款佔入息比率以「首置」標準計算,此外,壓力測試不計算原有物業供款,只計算新物業的供款 上述方案,可以避免換樓人士購入第二個住宅物業後,不出售原有物業。因此小弟同時建議政府部門,當換樓人士購入第二個住宅物業後,而採用以上「樓換樓按揭計劃」,即可以第二標準稅率繳交印花稅(即只繳納「單印」,不用先繳15%「從價印花稅」再退還差額),減少資金周轉問題。 事實上,小弟明白在執行方面仍有許多細節需要解決,例如法律程序、原有物業出售時限計算及出售市值之釐定等問題,但在協助市民換樓以改善民生的前題下,小弟認為有關政府部門及金融監管機構可以多加考慮。 小弟相信市場上已積存一群有能力換樓,但因高稅率及按揭問題而卻步的人士,香港大部分市民性格穩陣,故普遍會選擇「先買後賣」,覓得更理想的家居後才出售原有物業。穩定的流通率是支持香港樓市健康發展的關鍵,而激活「換樓鏈」亦有助釋放二手中小型單位供應予「上車客」選擇,同時鞏固置業階梯。 2020年9月21日

「先賣後買」還是「先買後賣」才是換樓好策略?
溫偉明

黑廁的陷阱

在新冠疫症爆發期間,多次出現懷疑「排水渠管播毒」的個案,筆者亦曾經親自到場查看這些樓宇單位的渠管狀況。 早年沙土疫情過後,大家對渠管衞生問題的關注也漸漸失去。近十多年,住宅單位的「黑廁」設計逐漸變得普遍,當一般業主與住戶只留意單位設計及用料是否豪華、講究,對「黑廁」是否衞生和安全卻似乎沒多大關注。 香港測量師學會早前發表建議,希望政府關注「黑廁」可能引發的健康及衞生風險,並指示相關政府部門進行檢視,從速改善欠妥之處。 根據建築物條例規定,所有住用衞生間、廁所必須有適當窗戶以達到合理的自然通風及採光以保障衞生。在1990年代末政府逐漸調整政策,容許住宅廁所及浴室以機械通風設備替代自然通風窗戶的要求,可是近年「火柴盒」式的單位間隔似乎成為主流,有些樓盤的「黑廁」佔比可高達八至九成。由此可見,如「黑廁」設計真的潛在不可預測的衛生及健康風險,其牽連之大,不言而喻。 家居用途性質與其他樓宇不同,住戶使用廁所浴室時間明顯更長,使用模式也不同;長者、幼童以及有不同身體狀況人士在家居使用一個有衛生「陷阱」的黑廁時所引致的風險更是難以衡量。 「黑廁」沒有自然通風,假如渠管真的出現滲漏或破損,臭味和病菌更易積聚;而室內濕氣難以清除,易生黴菌,除了不美觀外也嚴重影響健康;縱有安裝機械通風系統,但通風管道及抽風機的維修、保養以至清潔在缺乏法定監察及規管下,亦形成另一衛生陷阱。 現行排污渠管的設計標準建基於傳統廁所設計上,在引入「黑廁」時並沒有作出必要的檢討,亦忽視了傳統渠管設計在「黑廁」裏出現的問題,更沒有想想如何改善渠管設計,令保養維修程序更容易進行及避免出現滲漏風險。因此,從速對「黑廁」設計進行全面檢討是刻不容緩。 撰文者:香港測量師學會建築政策小組主席何鉅業 2020年10月15日(隔周四刊登)

黑廁的陷阱
高深可測

發掘倫敦以外的投資新機遇

自從三個多月前英國政府擴大英國公民(海外)護照(BNO)持有人的權利後,最近的英國樓市一直都受到港人密切關注。英政府推出的一系列措施成功令英國樓市變得熾熱起來,而最近英國首相約翰遜在保守黨會議上又有新動作了。為了協助不能負擔樓價的英國本地年輕人置業,英國政府有意為首次置業人士提供95%的按揭,如果此計劃成功落實,預料將會有200萬的英國人受惠。 上個月的英國平均樓價上升了7.3%,此計劃的實行也勢必進一步推高了購買英國物業的需求,樓價的未來升幅可能比想象中更多。不過,話雖如此,即使這項政策可以協助許多首次置業的英國人置業,但是也要看是英國的哪些地區。就以倫敦為例,即使有了這項政策,本地人也未必能負擔得起倫敦高企的樓價。 雖然倫敦依然會一直是大家追捧的投資地點,但是如果要做一個精明的投資者還是要學會「睇餸食飯」,選擇經濟能力負擔得起的物業!與其投資2綫或3綫城市,我更傾向於看看倫敦周邊有沒有些門檻低、性價比高的地段,作為入門投資者或年青人的置業首選。因為我覺得倫敦附近的地區和物業很可能會優先受到倫敦帶來的漣漪效應影響,當倫敦樓價升值時候這些周邊地區樓價也都隨之上升。 近年倫敦的周邊城市發展迅速,不少地區都有良好發展前景及城市化計劃,而相對的投資門檻亦比較低,投資價值絕對不比倫敦市中心遜色,所以不少人更喜歡投資倫敦外圍的衛星城市。而另一個原因則是2020年的疫情令到職場出現明顯的結構性改變。因為疫情的緣故,不少企業允許員工在家工作,無須每日通勤往市中心上班。因此,更多買家由追求交通便利,改為追求更大的居住空間,令到郊區樓需求大增。 簡單舉個例子,位於倫敦北面約51公里,距離倫敦市中心約一小時車程的Luton,也是屬於倫敦周邊發展最急速的城鎮之一。Luton的樓價於近20年間升值逾400%,潛力非常驚人。這個城市之所以這麼受歡迎,主要也是因為Luton地勢位置便利,受到倫敦市中心城區的連帶效應影響,順理成章地成為倫敦工作人仕的主要「通勤小鎮」。 另一方面,近年英國人對生活質素的要求提升,不少在倫敦工作的人都肯願意住遠一點,享受Luton的舒適綠化環境和較大的居住空間。再加上英國政府在2014年落實了對Luton達英鎊15億的重建計劃,料在20年將Luton徹底轉型,建立全新商業區、DART輕軌鐵路及一個全新的足球場。這項計劃預計可為Luton創造超過18500個新就業機會,令到Luton整個區域升值潛力極高。 若非一心追求在倫敦置業的話,在其他城市置業其實更受惠於這個按揭措施,一來入場門檻低,二來性價比高,適合首次置業的年輕人們。在英國政府使出連番刺激樓市的「辣招」後,相信英國樓價也會一直攀升。 2020年10月15日(隔周四刊登)

發掘倫敦以外的投資新機遇
李丹翔

租務旺季將至 鋪位租務交投料上升

市民為避疫已留家多時,令市場累積強勁購買力,加上舖位租金已見大幅回落,尤其核心區跌幅顯著,陸續吸引商戶趁低進駐,最新舖位租賃按月成交量更創逾一年新高,月內更錄得多宗大手租務個案,預計第四季租務情況會更為暢旺。 根據中原(工商舖)統計,9月份舖位市場共錄得約448宗租賃成交,涉及總金額約4561萬。月內租務氣氛明顯轉活,成交宗數更自2019年5月後的新高紀錄。舖位租務趨旺,主要因第三波疫情有所緩和,加上第四季多個長假期檔期屬傳統租務旺季,零售及餐飲租戶陸續為消費旺季作好準備。 個別零售品牌對消費市道充滿信心,運動服裝店Foot Locker大手承租位於旺角家樂坊地下全層,舖位面積約1.8萬方呎,月租約200萬,為今年暫時錄得的最大宗租務個案。該舖前租客為著名服裝品牌,涉及的租用面積約5.4萬方呎,市傳當時月租曾高達900萬。 此外,銅鑼灣亦錄得大手租務,市場消息指,由莎莎國際以每月約60萬元進駐啟超道12號地下至2樓,總面積約4600方呎,呎租約130元。舖位前租客為珠寶金飾店,原租用全幢總樓面面積共約7200方呎,高峰期時月租約150萬,折合呎租約208元,新舊租金對比,相差約37.5%。 踏入第四季,由於聖誕及新年的長假檔期,向來為租務旺季,加上今年不少業主因應市況而提供更具彈性租務條款,租金叫價亦表現克制,大大減輕準租戶承租成本,吸引不少租客租舖試業,而個別業主更為免舖位丟空而接受短租安排,相信未來數月將會刺激舖位租賃交投量上升。 2020年10月9日

租務旺季將至 鋪位租務交投料上升
潘志明

重塑香港商業核心區

據政府早前公佈的本港第二季M3貨幣供應,創下歷史新高。由於港滙持續強勢,金管局上星期在紐約交易時段向銀行體系注入27.51億港元,銀行體系結餘升至逾2734億港元,可見香港目前並沒有出現坊間所說的走資情況。 鑒於近年中資券商的崛起,香港金融市場的上市公司結構有所改變。早在七十年代起,全球百大銀行中共70家在本港營運,所擁有的外資銀行數量僅次於倫敦和紐約。根據香港交易所的統計,截止至去年底,香港共有2449家上市公司,內地上市公司在數量方面佔51%,市值則佔64%。隨著中國內地與香港資本市場的不斷融合,來自內地的基金公司、保險機構亦成為了主要投資者。 中資金融機構進入香港市場,甲級寫字樓租金亦因而水漲船高,外資機構亦選擇遷移到其他新商業中心區。自2010年起,著名外資投行如德銀、摩根士丹利、瑞信等已陸續從中環遷至九龍ICC(環球貿易廣場)。另外,澳洲投行麥格理、日資券商野村亦決定退租位於國際金融中心二期的部份樓面,外資選擇遷移除了是因為租金,亦期望有更寬敞的工作環境。 月初,我司發表研究報告,全港甲級寫字樓租金在今年首三季下跌13.9%,各區租金皆呈下行趨勢,其中以中區及灣仔/銅鑼灣區跌幅最大,按季分別跌6.3%及5.2%,按年則跌16.9%及15.0%。 由於外圍環境持續不穩定,我司預期中區超甲級寫字樓租金全年跌幅高達25%。過去中環代表着香港金融業,國際金融中心(IFC)、置地廣場、交易廣場向來是外資金融機構的大本營。然而,現在卻分散在港島東、東九龍等,但筆者認為這是好事。 租金成本一直是外資公司考慮進駐香港的一個重要因素,本港交通向來非常方便,社區設施亦非常完善,有利營商環境。香港是全球銀行密度最高的城市之一,過去匯豐、渣打、花旗等各大外資銀行只林立在中環,公司的營運樓面面積有限,而目前香港的商業核心區得以重塑,筆者認為反而有助提升我們本港的競爭能力。 2020年10月16日

重塑香港商業核心區
趙錦權

不同情況下之車位按揭成數

上期提及獨立車位的按揭成數已由高達4成上調至5成;然而,投資車位買家需要注意一點,若然已持有按揭物業在身,若再購買車位申請按揭上會,車位便已屬於第二套房按揭,在現行措施下,該車位的按揭成數需降低一成,即按揭成數降回至高達4成,上會首期將會明顯增加。 而車位按揭在審批方面,借款人的供款佔入息比率及壓力測試要求基本上與住宅按揭相同,但留意,若果借款人本身已有按揭,例如自置物業仍有按揭在身,礙於車位已屬二套房按揭,入息要求便需提高,每月總供款佔入息比率上限由50%下調至40%,並需通過按息加3厘之壓力測試,壓力測試下之供款佔入息比率由60%調低至50%,車位買家如需上會,入市前宜先計算首期負擔及供款能力。 車位按揭息率較遜於住宅,現時實際息率介乎2.6厘至3.5厘,銀行之間批出之車位按息差幅頗大,當中視乎貸款金額,例如百多萬之車位按揭額僅達數十萬,尤其不足50萬貸款額之車位按息相對較遜。其實,車位按揭成數是有方法提高的、按息及年期亦有方法改善,買家若購置自用物業時連同車位以連契形式申請按揭貸款,銀行可就物業連同車位批出一致的按揭條款;換句話說,連同自用物業的車位按揭成數可高達6成,若成交價不超於1,000萬,更可申請按揭保險計劃享有高成數按揭,按息享有拆息按揭低息水平,現時約為1.8%,按揭年期更長達30年。 獨立車位的按揭成數仍低於住宅,按揭息率亦較高,買家可考慮索性以物業套現資金方式購置車位,若物業估值之水位足夠,加按套現出來之資金便可直接用作支付全數車位價格,而無需承造車位按揭。樓價於十年間升幅逾倍,以一個十年前以600萬元購入之單位為例,目前樓價升值至1300萬,加按後最高按揭額高達650萬,減去按揭餘額260萬元,尚有足夠水位可套現資金達390萬購買車位;此做法亦無需擔心車位成了二套房按揭衍生之問題。 2020年10月23日(隔周五刊登)

不同情況下之車位按揭成數
王美鳳

明月高照九肚山

今年的中秋適逢國慶日,更是一連四天假期之始,打工一族大可藉此機會放鬆和休息一下,但疫情反覆持續,務請大家慶祝之餘,亦保持防疫意識、確保個人衛生。 相信大家都會認同,今年的潮流玩意非Staycation莫屬,筆者最愛趁熱鬧,早前專程與家人嘗試一下,這個非常時期衍生出來的一個非常產品,結果較預期好,性價比相當高;難得的是銷售團隊和市場推廣部,同樣地乃「天下智謀之士,所見略同耳」,早已謀定於本周為「愛海頌 Seaside Sonata」推出Staycation優惠,為中秋和國慶長周末的推賣作招徠。 疫情繁衍Staycation的出現,一方面可紓1緩大小酒店嚴重空置的困境,另一面可為熱衷旅遊的港人提供一個另類「假期」。筆者曾經跟友人談論過,何解港人如此鍾愛旅行,即使忙得不可開交,也隨時可以來一個四日三夜短程遊;其實答案很簡單:大部份港人的生活空間太小,家居環境較侷促,周末能四出走動的地方通常也會遊人如鯽,故此只要時間上及經濟上稍能負擔得起的話,均選擇報復式離港消費,平衡心理。 疫情令不少人重新檢視人生價值和目標,相信不少人過去多月在家工作,或多或少都感覺有點困獸鬥,筆者就在過去周末踫上數位日出康城「SEA TO SKY」的三、四房買家,滿心歡喜地表示慶幸能覓得心頭好,令筆者老懷安慰。 熟悉筆者的人都曉得,筆者多番說明200平方呎以下的迷你戶,既不宜居亦無投資價值;筆者並非瑪利皇后,明白要購買較大面積單位需要有一定財力作後盾,但要買入一個500平方呎的兩房戶,今時今日絕非天方夜譚之事,而較成熟的家庭亦可趁現時市況沒早前般熾熱,考慮換購三、四房戶,以提昇生活質素。 疫情迫令大家今年留港過中秋,如果沒打算staycation的朋友,可考慮開車上沙田獅子亭賞月,那是一個位置極佳的觀景亭,可以居高臨下俯瞰整個沙田的景色,城門河兩岸以至九肚山的傳統大宅皆盡收眼簾,日景或夜景各具韻味,大家可藉此長周末,享受良辰美景之餘,在此一遊並感受一下沙田九肚山一帶,別具品味的生活情操。 正當「明月高照百家門」之際,筆者祝願大家生活美滿,亦藉此預告一句:「雲起風動九肚山」。 2020年9月30日

明月高照九肚山
趙國雄

經濟被政治化 樓價易跌難升

新冠肺炎疫情緩和,政府陸續放寬限聚令及抗疫措施,有人已急不及待地唱好樓市,認為社會出現報復式消費,經濟開始復甦,樓價將止跌回升,呼籲買家盡快入市。事實上,疫情緩和是否等如經濟復甦?答案很簡單,看看機場跑道滿佈停泊的飛機、看看靜如深海的天空、看看猶如死城的各個出入口岸,大家已得到答案。 根據世界衛生組織統計數據,全球感染新冠肺炎的確診病例已經突破3000萬,死亡人數逾95萬,單日新增病例最高超過30萬,全球累計病例數量由2000萬增到3000萬,僅用了37天時間,疫情似乎沒有減緩跡象,歐洲的疫情傳播率更加驚人,法國單日新增超過1萬宗確診。全球經濟已陷入衰退,香港在全球疫情蔓延下,經濟距離復甦遙遙無期,樓價又怎可能止跌回升? 香港政府為盡快控制新冠肺炎疫情,推行「普及社區檢測計劃」,目的透過計劃盡早識別隱性患者,切斷社區的傳播鏈。可是反對派及攬炒派不斷找藉口抹黑計劃,危言聳聽,用惡毒的陰謀論去誤導及煽動市民杯葛計劃,他們為求達到政治本錢及利益,不放過任何製造事端和挑起中港矛盾的機會,將市民的健康福祉政治化。經過14日的全民檢測,只有178.3萬人參與,佔香港人口約24%,直接及間接找出42個確診者,香港政府動用5億3仟萬支付整個計劃,但參與人數比預期中少,導致未能找出大部份隱性傳播者,計劃對控制新冠肺炎疫情有幫助,但不能說非常成功。 香港政府推行「普及社區檢測計劃」是配合即將推出「港版健康碼」,與內地及澳門政府互認檢測,恢復粵港澳的經濟、貿易及旅遊安排。同時「港版健康碼」推出後,計劃與多個國家建立「旅遊氣泡」,為香港經濟復甦帶來曙光。 內地及澳門已有效地控制疫情,而且兩地已開始往來互通,但香港受到疫情第三波的爆發,「港版健康碼」遲遲未能推出。香港政府希望趁疫情緩和推行「普及社區檢測計劃」,再推出「港版健康碼」,可惜人算不如天算,香港的經濟發展已被反對派及攬炒派騎劫,散播政治病毒,經濟被政治化,通關無期,經濟復甦無望,香港的失業、裁員及公司倒閉的情況繼續惡化。 近期樓市好像一潭死水,亳無生氣,雖然住宅樓價未有大跌,但樓價繼續向下調整,工商舖物業受疫情的重創,已奄奄一息,似乎短期內不能翻身。由於香港經濟倚重中國,各行各業包括旅遊、零售、酒店、餐飲、運輸、地產及股票等都是同中國有密切的關係,但中國不斷被美國打壓,先有中美貿易戰,加徵巨額關稅,阻止華為發展5G業務,並以國家安全為名,強迫Tik Tok出售業務,禁制Wechat下載,這種霸權式的政治欺凌,罔顧兩國長期互惠的經濟發展,美國將經濟完全政治化,中國經濟受到傷害,香港亦成為受害人。 香港的經濟巳被政治化影響,不能健康發展,經濟難以復甦,樓價易跌難升。 2020年9月22日

經濟被政治化 樓價易跌難升
鄧慶年

從桂山島看大灣區的城市關係

施政報告雖已押後出台,但房屋與土地的議題在坊間依然討論不絕。最近,特首回應桂山島填海建屋予香港的傳聞時,指出從未聽聞中央會於桂山島海域填海造地。這消息一出,就如讓先前各興致勃勃討論的團體,潑上一盤冷水。 其實當初傳出內地可能轉讓桂山島於香港建屋時,香港本地已有很多爭議,指為何要在老遠的地方找一個島給香港市民居住?又討論會否牽涉另一項港珠澳大橋的基建工程?最終的成本由誰來付等等? 後來更發展到有人提議在桂山島上建監獄及物流設施,從而騰空香港市區內放置相對應設施的位置來建屋。就桂山島議題在香港討論得甚囂塵上時,內地也關注到在珠海好好的一個地方,為何已納入香港發展的討論範圍內呢? 內地的關注也不無道理,桂山島位於珠海水域,其面積只有約10平方公里,距離大嶼山以南約3海哩,即使以高速船往來中環或尖沙咀,船程也要約45分鐘。對比香港的南丫島,面積約有14平方公里,而高速船往來中環或尖沙咀核心區不到30分鐘,而在南丫島的常住人口只有6000人,內地網民質疑為何不先發展南丫島,而要山長水遠的開發珠海的桂山島。 更有內地媒體關注,若桂山島租借給香港,那桂山島往後是按什麼法制來管治,會否將「一國兩制」無限延伸。 先不要說發展桂山島是否我們香港人一廂情願,最重要是我們在談論另一個城市的地方時,有否顧及人家的感受。筆者舉個例子,好心人看見鄰家一貧如洗,寒冬時贈予幾件棉衣,以解寒風入骨之苦,若然鄰家在收禮前還跟好心人商討,不如將棉衣裁剪一下,變為被鋪或將棉衣賣掉換錢去換糧食,好心人聽後應該氣炸了! 在桂山島一事件上,我們除了不了解特首所指的內地海洋法外,跟本也未探知珠海是否願意將桂山島拱手相讓,更枉論如何規劃人家的土地。 香港的發展與大灣區融合是大勢所趨,但香港以往就如父母的獨生子女,不太適應如何跟兄弟姐妹交往。而大灣區的城市就如我們的兄弟姐妹,作為父母的中央,即使想幫助香港解決其自身問題,也不能一面倒偏袒,也要顧及其他子女的感受。因此香港在城市規劃與土地開發的同時,不可能預計中央會給予過分傾斜性的政策,並要注意自身的長遠競爭力。永遠記住兄弟姐妹是相互鼓勵、也是互相競爭中成長的。 2020年10月19日

從桂山島看大灣區的城市關係
張翹楚