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樓聲隨筆/樓聲物語——大盤出籠有力「鬥一番」

2021-06-21

  疫情持續緩和,市場氣氛漸見好轉,新盤及二手市場表現理想,發展商接連推盤都取得不俗銷情,激起其他發展商的推盤動力,過去兩日仍有新盤開售,同樣引領大批客源湧出來。除了主力吸納新盤外,部份向隅客源亦有回流二手市場,由於新盤銷情頻頻報捷,故加快發展商推盤步伐,本周將有多個大盤魚貫登場,其中啟德兩個新盤將會最快出擊,由於兩盤有本身穩定客源,極有機會同場推出互鬥一番,並將掀起新一輪搶客戰。   市場氣氛不俗,推動整體樓市升溫,過去一個月多個新盤推售都取得不俗銷情,由於市場陸續有新盤批出預售樓花,其中啟德跑道區大盤剛批出預售樓花,加上市場仍在審批的四至五個新盤,將於短期內陸續可批出,預料本月至下月期間,將有多個新盤先後出擊,涉約4000伙之多,趁近期開售的新盤都取得理想銷情後,有意於極短期內推出應市,以便力吸市場各路客源。 大圍新盤三輪開售均報捷   受惠疫情緩和,樓市亦見好轉,近期新盤市場表現活躍,其中港島黃竹坑站鐵路上蓋及大圍站上蓋大型新盤開售均取得報捷,首批及次輪開售都先後售罄,反映市場用家及投資者的強勁動力,其中大圍新盤昨日第三輪開售銷情理想,顯示市場購買力旺盛,該盤日前更取得逾三萬票佳績,創新盤最高票數紀錄,的確引領大批客源湧出來,預期將有更多新盤推出力吸市場客源。 多個大型新盤有待審批   「除了新盤推售外,貨尾盤同樣有競爭力,部份更推出不同優惠搶佔市場客源,由於近日市況轉好,故此谷起發展商的推盤意欲,尤其是早前開售的大圍新盤,錄得逾三萬票創新高紀錄,引領大批客源出來,反映市場剛性需求強勁。至於日前剛批出的啟德兩個新盤涉逾千伙,該兩盤將於本周內先後出擊,並且有機會出現同場對打局面。除了上述新盤正式搶攻外,市場仍有多個新盤醞釀出籠,只是等待新盤批售一刻,其中包括火炭大型新盤、天水圍大型新盤及青衣新盤等。雖然上述新盤仍待審批中,惟部份發展商已透過不同途徑,為旗下新盤軟銷及推廣,一經批出便可隨時搶攻。」一間大型代理行董事指,市場氣氛持續表現理想,近日新盤推售引領大批客源湧出來,市場最少三至四個新盤仍在審批中,部份更頻為樓盤軟銷,只要批出便可隨時出擊,預期本月至下月期間,多個新盤將可應市,並將掀起新一輪推盤動力。   近日新盤及貨尾都表現活躍,發展商採取浪接浪形式推售樓盤,由於疫情持續緩和,市場氣氛漸見好轉,新盤連環開售取得不俗銷情,料發展商將把握樓市實況,加快推盤步伐,新盤及貨尾同樣相繼推出應市,趁近日樓市轉旺之勢,迅速加快推盤以圖力吸市場各路客源。在大圍新盤連環報捷下,料本周將有全新大盤推出,當中啟德新盤將會成為下一個新焦點,預期將可帶動新一輪推盤動力,互相角力鬥一番。 張日強

專家筆陣

與客同行:拒絕歧視行為

一個具有「三言兩與」專業特質的「5A」級地產代理,為客戶進行地產代理工作時,應要做到其中一項特質「與客同行」,不可基於客戶的種族而有所差別。 地產代理監管局(「監管局」)過去不時提醒地產代理,執業時必須遵守在香港實施的《種族歧視條例》、監管局發出的相關執業通告以及《操守守則》,不可給予不同族裔的準買家/租客有差別的待遇,例如向他們收取較高的佣金、提出較高的物業開價、甚至不讓他們親身視察物業等等。倘若地產代理做出任何帶有種族歧視的行為,便有可能違反《種族歧視條例》以及監管局制定的《操守守則》。 最近,平等機會委員會在地鐵車廂推出了一個宣傳計劃,向業主及地產代理宣揚不同種族人士在租屋時應得到平等待遇。監管局亦希望再次呼籲各位地產代理,如有業主要求拒絕將物業出租予特定人士(如特定種族、膚色、民族或人種的人士),應提醒業主此種行為有可能會觸犯《種族歧視條例》,否則地產代理也有可能因協助業主作出歧視行為而負上法律責任。此外,地產代理公司的管理層亦應實施可行的措施,以及向員工提供有關平等機會的培訓,以防止其員工作出任何可能違法的歧視行為。 2021年6月17日(每月兩稿)

與客同行:拒絕歧視行為
地產代理監管局

「磚頭」有價有市 千萬買車位

隨著疫情好轉,近日樓市氣氛不俗,一手及二手市場成交十分暢旺,就以大圍站柏傲莊III於本周六(5日)發售331伙,累收逾2.7萬票,不單止打破去年第1期的紀錄,更問鼎97回歸後新盤票王,就連居屋市場屢錄破頂成交,反映市場積聚不少購買力,出現百花齊放,各有市場。繼柏傲莊後尚有多個新盤計劃本月登場,共涉及約達2,700伙。在新盤帶動下料本年住宅物業市場表現較預期好,料全年一手及二手物業成交可逾6萬宗,並會以二手物業成交比例較高佔70%。 樓市熾熱,就連車位造價亦創新高,位於山頂MOUNT NICHOLSON豪宅,住宅單位身價矜貴外,最近錄得一個車位以千萬成交,相當於一個凱匯一房單位售價,除創出全港車位新紀錄外,可望成為全球最貴車位。眾所周知入住山頂超級豪宅富豪,又豈會只得一架名車出入,在無選擇下造就車位天價成交。 在全球量化寬鬆政策實施下,令「磚頭」更具升值,過去十年已上車人士,身家水漲船高,累積一定財富,就算面對物業低潮期,也不會低價出售,促使樓價抗跌能力高。樓價指數由今年1月開始回升,連升4個月,每月升幅介乎0.4%至1%不等,若果樓價升勢維持這個幅度,相信很快就能突破歷史新高水平。在實質需求下,預計今年整體住宅樓價升幅約3至5%。 2021年6月4日

「磚頭」有價有市 千萬買車位
吳啟民

做大「地產塊餅」(下)

香港作為國際金融中心,素有「紐倫港」美譽,金融地位與紐約、倫敦齊名。然而,國際大都市稱號並非必然,應該有她應有的規模和配套,人口超過一千萬以上,提升城市整體的GDP是基本要求,否則將會慢慢失去優勢。做大地產塊餅,也等於做大香港塊餅,是香港當務之急。 做大地產塊餅的構想,也就是大幅增加土地供應,原意並非要讓地產持份者得益,重點是要先照顧基層市民的住屋需求,然後再發展更多的營商空間。香港人均居住面積只有17平方米,新加坡平均有27平方米,而深圳平均更達30平方米,比香港多8成,歐美國家就更加不用比了。香港開發的住宅土地面積只佔整體面積7%,比競爭對手新加坡的14%少了一半,如果蓋房子的比例與獅城看齊,香港住屋起碼多幾十萬間。 香港政治環境轉趨穩定,港府能以較強硬的手段推出土地政策,不管是現任特首林鄭月娥的「明日大嶼」填海規劃,還是前特首梁振英提出的在郊野公園邊陲地帶建屋計劃,都是好建議,應當雙管齊下去執行。適逢今明年有三個重大選舉,尤其是下屆行政長官選舉,誰更有勇氣闢地填海增加供應,誰更有擔當創造更多商機就業,誰就是更好的特首人選。 再來一次「八萬五」又如何?筆者認為非常好。香港已經沒有條件再等,趁著今天還有一點魅力,不要再猶豫不決了,只有全面做大地產塊餅,全方位對外開放,讓更多資金流入,吸引大量投資移民、優才移民,將香港打造成千萬人口城市,才能取得以下三贏局面:一,港府庫房收入增加,GDP録得增長;二,市民居住房屋改善,人均居住面積可達30平方米;三,營商環境良好,就業市場改善。 香港的底子算是夠厚,經歷了幾場内部動亂,再受到新冠疫情摧殘,仍然沒有倒下,雖然過去的黃金歲月已悄悄溜走,但是筆者認為香港還有光輝十年。未來日子,香港必須發揮獨有的金融優勢,鞏固人民幣離岸中心,強化國際法律仲裁中心,以及建設國際創科中心等,更重要的是全方位開放香港成為國際大都市,朝著千萬人口目標邁進,香港定能再度揚威世界。 2021年6月2日

做大「地產塊餅」(下)
蔡志忠

勿再荒廢短期供應

我看到新聞報導說「明日大嶼」的人工島研究合約終於獲批予奧雅納工程顧問,看到內容「研究預計於42個月內完成」,我不禁苦笑,香港的土地供應還要看42個月(3年半)後再有很初步的時間表嗎? 急民所急,增加短期供應,可以快完成的尤其是無業權糾紛的郊野公園邊陲地帶是更加重要,有一些環保人士提出他們覺得心目中很堅厚的數字,認為政府未來十年正建造316000個公屋房屋單位,其中101300個單位(包括70500個公屋單位或綠置居單位和30800個資助出售單位)在第一個5年內完成,剩下的三分二應該會在第2個5年內完成,數字最誠實? 恐怕要正確解讀才可以這樣說,我們看看數字,裡面包括一些根據運房局《長遠房屋策略》報告這31.6萬伙單位的開發土地,其實是包括了元朗南發展計劃(首批居民入伙的時間是2028年)、小蠔灣發展計劃(首批居民入伙的時間是2030年) 、古洞北及粉嶺北發展計劃(首批居民入伙的時間是2025至2026年)和洪水橋發展計劃(首批居民入伙的時間是2024年)等等。 看到這些數字,我們會發覺主要兌現的時間不是在第二個5年,而是在第三個5年或者以上,對整個供應量來說其實是遠遠不足的。 我們再由另一個角度來說,縱使31.6萬個公營住宅單位在未來10年真的奇蹟地完成,我想說每年供應只是3.16萬伙,對比九十年代,我們沒有那麼多人口,沒有那麼多需求,沒有那麼多不同的外來人口,我們當時每年是供應4.2萬伙公營房屋(1985/86至1995/96財年),最近10年的公營房屋供應平均每年是1.4萬伙(2011/12至2020/21財年),供應恆常不足持續十多年其實是不斷累積令到供應需求不足,我們竟然倒過來說已足夠? 大家負責任一點,所有土地都應該開發,責無旁貸,這點才是屬於下一代,甚至是下一代再下一代的福祉,任何人阻止土地發展只是製造香港內部矛盾,出發點是否好我不評論,但結果一定是差的。 2021年6月17日

勿再荒廢短期供應
汪敦敬

東京奧運可能「零觀眾」

據日本共同社,日本東京奧運會和殘奧會組織委員會主席橋本聖子,在奧運開幕迎來倒計時3個月的23日召開記者會時表示,新冠緊急事態宣言發佈期間,也打算實施作為東京奧運會運營彩排的測試賽。 她表示:「願採取比迄今為止更嚴的新冠疫情對策,把安全安心放在首要位置舉辦。」橋本稱,5月9日在國立競技場舉行的田徑測試賽,預計將採用無觀眾方式。她明確表示,匯總面向選手防疫措施的「規則集」第二版也將於下周公佈。被問及可否舉辦奧運時,橋本重申「奧組委不考慮取消」。 同時中國女排主教練郎平攜中國女排已於25日到日本參加奧運測試賽。根據中日雙方的時間安排,中國女排將與日本女排在5月1日正式交手。 橋本聖子28日還表示,如果新冠疫情無法得到有效控制,東京奧運會存在「零觀眾」可能。東京奧組委、國際奧委會、國際殘奧委會、日本政府和東京都政府當天舉行五方線上會議,就運動員和其他參會者的防疫手冊進行了修訂,同時對奧運會期間的防疫規定添加了很多細節。 如運動員每隔4天更改到每天都需要進行核酸檢測,運動員被要求禁止前往日本旅遊景點參觀,不准在公共餐廳吃飯,不准外出購物,也不准乘坐公共交通工具等。會議後五方發表聯合聲明,表示關於日本本土觀眾的數量問題,將由原來的4月底推遲到6月決定。 日本政府表示,會調遣500名醫護人員服務於東京奧運會,此消息也引起的普通民眾的反感情緒。 大阪府知事吉村洋文在記者會表示,因大阪新冠肺炎患者急劇增加,將取消大阪府內所有公共街道的東京奧運火炬傳遞活動。 距離奧運已經不到100天了,在全球疫情不會繼續惡化的前提下,相信奧運會一定會如期舉辦。 2021年5月10日

東京奧運可能「零觀眾」
楊官華

全方位增加土地供應

立法會上周辯論「全方位增加土地供應」議案,具體內容包括促請政府加緊推展「明日大嶼願景」及各項近岸填海計劃、發展生態價值較低的郊野公園邊陲用地、加快開發前邊境禁區用地、調高新界土地發展密度、研究將大型設施搬遷以騰出土地建屋,以及修訂《新界條例》以釋放祖堂地的發展潛力等。這些都是筆者多年的倡議,並獲大多數的議員支持。 原議案要求政府加快土地開發及規劃程序,筆者認為簡化同加快審批程序也同樣重要,否則不論有怎樣完善的規劃及發展藍圖,但最終無法落實執行,或者實施緩慢,亦難以迅速增加土地房屋供應。發展局近年因應筆者與建測規園界的要求,展開精簡發展審批流程的工作,方向是正確,但做得不夠快,希望當局可快馬加鞭。 最近社會再次熱烈討論發展郊野公園邊陲用地,其實香港除了有四成面積為郊野公園,還有佔地近一成半的綠化帶,以及大量已荒廢的農地未獲善用,非常浪費。 誠然,不少綠化帶、荒廢農地或郊野公園邊陲用地,因為基建不足、交通不便、要顧及周邊環境等原因,未必適合作高密度住宅發展,但用來興建低密度的安老、教育、醫療及文康設施等,需要解決的問題就較少,並且可與郊區環境發揮協同效應。透過將現時位於市區的相關設施搬到郊區,騰空原有用地建屋,同樣可以紓緩住屋需求,亦更為符合「以人為本」規劃的原則。筆者因此對原議案提出修訂,加入善用有關郊區土地作為「社區配套」用途的建議。 不過,對於原議案建議開徵「土地閒置稅」,議員則有不同意見。如同政府之前提出的一手樓空置稅建議,透過徵稅來增加土地房屋供應,除了要解決許多法律及執行問題,亦是治標不治本的做法。治本方法是加快造地建屋,政府除了擔當「規管者」外,更要積極扮演「促進者」角色,為私營發展項目拆牆鬆綁,簡化審批程序。只要供應足夠,空置問題就不再成為問題。 平衡土地發展與生態保育,亦是筆者與業界的一貫倡議。對於要求政府透過賣地條款、強制發展商承擔保育責任的建議,用意本是良好,但恐怕只會令發展程序變得更慢及更繁複,效益亦成疑。正確方向是檢討相關條例及簡化相關程序,平衡保育需要與發展速度,解決現時私人業主要花大量時間和精力游走不同部門,經過多重審批,才能取得許可的問題。 辯論的另一焦點,是有關研究搬遷粉嶺高球場及葵涌貨櫃碼頭的問題。支持者認為搬遷有關設施可騰空大量土地建屋,反對者則指建議會影響香港的體育及航運業發展。筆者認同有關問題必須從長計議,但進行研究並不等於一定要搬遷,通過客觀研究、理性分析,找出最佳處理方案,更有利相關項目及行業的長遠發展。 有議員提議重新引入類似昔日「乙類換地權益書」的土地債券制度建議,希望加快收地建屋的速度。其實現時政府收地所面對的,主要是有關居民安置、棕地作業重置,以及如何計算土地價值等問題,並非因為庫房不夠現金而需要發債。有關建議反而會將事情複雜化,要考慮的問題繁多,解決需時,未必有利迅速增加土地及房屋供應的目標。 2021年6月15日(隔周二刊登)

全方位增加土地供應
謝偉銓

一手買家渴市 料下半年旺勢持續

新盤一個接一個,反應一個比一個好,相信是不爭的事實。過去的端午節假期三天連假,一手成交達455宗。 各大發展商都在加快推售流程,務求盡快推出新盤應市。近期大熱新盤大圍站上蓋項目柏傲莊III,更超額認購88倍,成為1997年後的新收票王。而最新收票,由萬科香港發展的何文田VAU Residence,市場消息指,至少已收約300票,以首張價單50伙計,超額認購約5倍。 一手市場為何會如此渴市,我認為有多個原因,其中一個原因是一手供應在疫情初期曾一度停滯,買家擔心錯過入市時機後供應短缺。記得疫情之初,大家都有很多不確定性,又未知道新冠病毒這場戰疫,將會是漫長而融入生活。當時不少的經濟活動,都暫時停止,大家抱著2003年沙士的經驗,打算先忍一下,大不了就暫停三個月,當中發展商亦不例外。 於是疫情之初,一手新供應是近乎零。但不久後大家發現,歷史只可作借鑑,但不一定是金科玉律。新冠疫情不像沙士來得快去得快,直到現在差不多一年多的時間,香港人仍生活在疫情之下。大家開始明白到要張弛有道,疫情緩和就加快推售,盡快推,盡快買。而買家亦變得急進,怕「蘇州過後無艇搭」,錯過入票機會,一旦疫情再次爆發,又要再等等。於是買家入票比以往進取。 另一個一手市場旺盛原因是,一手貨種及定價百花齊放。正如早前所說,發展商加快推樓,令同時間市場上有多個新一手單位可供揀選,為加快銷情,部分一手樓的定價更甚至與二手樓呎價相若,對準買家而言,一手樓不用裝修,管理較好,自然有其更吸引之處。連價錢亦與二手樓相若時,自然增加入票意欲。 未來下半年,有多個一手盤排隊登場,相信下半年一手樓市會持續上升,熱度會更勝上半年。上半年的一手樓加推成為樓市的「溫度計」,市場反應清晰,市民對一手樓有強大的需求,而且供不應求。上半年未能成功入票者,想當然就會成為下半年新盤的潛在客戶。而一手旺市帶動樓市整體反應,二手市場價格上升,與一手樓價格差距收窄時,部分客戶或會更改目標,由中高價位的二手樓變為較低價位的一手樓。總括而言,因應市民對一手樓渴市,下半年一手旺市或勝上半年,全年一手樓市呈持續上升之勢。但因自住客佔多數,樓價料與現時相若,難於短時間內現強勁升幅。 2021年6月16日(逢周三刊登)

一手買家渴市 料下半年旺勢持續
楊永健

增土地供應 加快市區舊樓併購成出路

解決香港的房屋問題一直是我們老生常談的議題,不論民間還是政府內部,都有不同建議,包括:填海造地、發展棕地、開闢邊陲綠化地帶等,以增加土地供應,但上述種種措施都屬長期規劃,動不動就是十至二十年,可謂是房屋供應的「遠景」,尤如重新發展一個新市鎮,等到要有完善的社區及交通配套設施,那已經是幾代人的事了。但現階段逼在燃眉之急,要增加熟地供應,其實市區重建及舊樓併購是最快捷的途徑,更可將舊區活化,把死氣沉沉、人口老化的社區,變得有朝氣和活力。 根據市建局於2019年的數據,全港約有39,000幢住宅或綜合樓宇,當中超過10,000幢屬樓齡50年或以上的舊樓,為解決香港的土地儲備及房屋供應問題,不論政府、市建局、還是私人發展商,面對龐大的市區舊樓需修葺重建,加上疫情下,舊式樓宇及排水系統引發播毒危機,相信舊樓潛藏的樓宇安全問題,是對政府未來的一大挑戰。 其實,現時大部分50年以上的樓宇都處市區,交通方便,生活配套設施完善,透過市建局或發展商對日久失修的「老年」樓宇作整合,比起現時只有數層的舊樓,更有效利用土地資源,而舊樓併購重建後,就可馬上增加香港的房屋供應,解決基層市民的住屋所需,真正為香港市民謀求福祉!如果舊區的樓宇能夠結合公私營合作,市建局專責處理一些業權複雜而發展商不容易解決的個案,而發展商運用市場優勢處理一般的重建地塊來興建樓宇,這樣可加快舊樓併購,增加舊區樓宇供應,改善舊區惡劣環境的同時,也能夠真正為香港基層改善生活環境,實屬是一舉多得! 中央政府近期多次開腔要求特區政府解決香港的房屋問題。主管港澳事務的國務院副總理韓正在北京會見港區人大代表時,表示:「香港的住房問題,有香港的歷史和發展的過程,解決這個問題,難度是很大的,但總要有開始解決的時候。」我是樂見此舉。不過,坊間有聲音指,擔心中央會插手令香港樓價大跌,但理性點分析,樓市是香港經濟命脈之一,不少企業或私人業主仍在償還按揭貸款,亦有些透過房產抵押套現,參考1998年金融海嘯至2003年沙士樓價暴跌的經驗,如果樓市下滑,銀行體系亦會受牽連衝擊,將會動搖香港整體金融體系。借鑒歷史,相信中央會繼續給予香港自由度,不會「干擾」已發展完善的香港樓市。事實上,與其擔心中央要調控香港樓價,倒不如積極推動市場參與市區舊樓重建,增加熟地供應量,造福更多香港市民!

增土地供應  加快市區舊樓併購成出路
黃芳人

支持保育 – 勿忘成本效益

較早前政府於石硤尾主教山山頂配水庫進行拆卸工程,因發現罕見古羅馬式紅磚圓拱建築而叫停,配水庫隨之交由古物古蹟辦事處(古蹟辦)及相關專家評估,其後相關資料亦將交予古物諮詢委員會(古諮會)用以擬議評級。 事件再次引發公眾古物古蹟保育政策的討論,亦令小弟記起2007年政府拆卸皇后碼頭之風波,當時大家以「集體回憶」為主調,希望政府整個原址保留,最後政府考慮各相關因素後,認為皇后碼頭未達到應訂定為法定古蹟的水平,決定不會根據《古物及古蹟條例》將碼頭宣布為法定古蹟。 根據現行政策,古諮會會按照歷史建築的歷史價值、建築價值、組合價值、社會價值和地區價值、保持原貌程度及罕有程度共6 項準則,來評估其文物價值並依次評定為一級、二級及三級(或不予評級),但此文物建築評級與古物事務監督(即發展局局長)根據《古物及古蹟條例》,經諮詢古諮會及獲得行政長官批准後,藉憲報宣布為「法定古蹟」是兩套不同機制,兩者沒有必然關係,前者是參考性,沒有法定監管力,後者則受制於法例監管保護。 小弟對文物建築保育認知不多,嘗試借鏡經常與香港比較的新加坡 –– 2008年香港立法會資料摘要曾經提到有關《新加坡的文物建築保護政策》,當中指出在1970年代或之前,新加坡面對房屋嚴重短缺及經濟極需急速發展,市區重建的重要性因而凌駕於文物保護之上,但1983年後,新加坡因旅客數目下跌而令旅遊業受挫,其中原因歸咎於當時新加坡旅遊景點的褪色,認為新加坡在致力建設為一個現代化大都會的同時,卻失去了古舊建築、傳統活動和熱鬧街頭活動所散發的東方色彩和魅力,促使相關部門提出保留古舊建築及歷史地區的建議,希望藉此吸引旅客,提高經濟收益。 隨後,新加坡在城市規劃政策中加入文物保護元素,積極試驗保育工作於技術和經濟層面的可行性。在摘要中,小弟發現一個有趣的地方是新加坡之保育政策原來是起源於經濟考量,其背後理念與小弟經常掛在咀邊勿忘「成本效益」同出一徹。 歷史建築無疑是城市的文化資產,見證著其發展歷程。然而香港地少人多,土地資源稀缺,房屋供應遠落後需求,要持續發展、完善城市規劃及改善市民生活質素,拆卸舊建築物亦在所難免。小弟認為在歷史建築的保育或重建問題上,除了「集體回憶」、「歷史價值」等因素,更應考量「成本效益」。事實上舊建築物的維護費用相對高昂,一般情況下,難以達致收支平衡,更遑論帶來實際收益。假若相關土地具重建價值,如可發展成高地積比率並切合市場的用途,重建所帶來的收益將遠高於保育之回報。 解決香港土地房屋問題,除了前幾期專欄提到的「移山填海」外,舊區重建亦是土地開發的有效方案之一。無可否認,任何建築物歷經時間洗禮,都會成為歷史文物。其建築、文化、歷史以至社會價值之衡量,有賴專家及公眾評斷,但保育必須與經濟掛鈎,必要時有所取捨。任何城市的發展一定會出現新舊交替,如何合理運用土地資源,考慮當中歷史價值外,成本及經濟效益亦不可忽視,平衡發展與保育的需求,發揮土地的最大效用,才是王道。 2021年2月19日

支持保育 – 勿忘成本效益
溫偉明

中環展城館

閒時沿着添馬海濱長廊散步往中環,都會被沿途的美景和「打卡」熱點吸引,大家舉起手機捕捉不同的風景和建築物的時侯,有沒有留意到在中環大會堂旁的展城館最近已經重新開放,並且煥然一新? 展城館是以香港城市規劃和基建發展為主題的展覽館,我知道它們最近剛剛完成了局部翻新,並恢復全面開放予公眾免費參觀。筆者當然要親身去參觀一下。 一步入大堂,我就被一個眼球狀的顯示屏吸引,原來這個展品名為「規劃視窗」,訪客可以透過聲光影的浸沉式體驗,初步了解香港的城市規劃發展 願景。我發現館內增添了不少互動展品,並加入了趣味元素,絕對是一個親子及通識教育的好去處,一家大小一同探索香港的規劃發展。 而對我而言,作為海濱事務委員會成員,我最感興趣的當然是三樓的新互動展品「海岸綫和天際綫」。我可在這裡找到香港的古老地圖及相關海濱老照片,以及維多利亞港兩岸新近落實的優化海濱項目。這裡讓我一邊觀賞維港的迷人景致,一邊細味香港及維港兩岸發展的故事。我在參與海濱事務委員會的工作時,深深感受到在不少市民的心目中,沒有什麼比維港和兩岸的天際線更能代表香港。 展城館除了設有不同類型的展品外,亦提供一個很好的場地讓業界舉辦相關的展覽及活動。下次我會相約更多朋友前來,發掘這個「城市規劃」的寶庫。 撰文者:香港測量師學會規劃及發展組主席林家輝

中環展城館
香港測量師學會

遇上夢寐以求的屋

最近公司正在推售一個位於英國Hampshire的屋苑項目,集獨立屋、半獨立屋、聯排別墅和公寓於一身。這個項目由著名發展商Berkeley Group旗下的St Edward打造,無論在規劃上還是配套上都非常有保證,因此才積極引進香港市場。 事實上,獨立屋、半獨立屋等物業類型在英國本身已經是炙手可熱,在這一年之間的交投量驚人,供應逐漸追不上需求,獨立屋的平均價格也在一年之間飆升11.7%。同時間,我知道一直都有不少港人買家對獨立屋都有興趣,尤其是有意移民的人士,他們都想在英國尋找屬於自己的Dream House,想在英國得到更舒適的居住環境和空間。不過,現時在英國要尋找優質的獨立屋可謂一屋難求,而適合港人的獨立屋項目亦不多,所以要細心選擇。 對於公司來說,客戶對我們有要求的同時,我們對自己推售的項目亦有很高要求。其實買獨立屋並不像買普通的公寓和分層單位,兩者在本質上有着天淵之別。普通公寓、分層單位會有物業管理人員在場,亦會有專人處理垃圾和維修公共設施;如果是純粹買一間獨立屋就需要自己打點一切,因為沒有管理公司,買二手屋的話更可能遇到家居維修等問題,到時候難以索取賠償,自己亦要承擔費用。 再者,對於港人買家來說,對英國稍為有一點不熟悉,都難以判斷所買的獨立屋是否在一個良好的社區裏面。跟英國本地人不同,正所謂「猛虎不及地頭蟲」,如果是以移民身份過去,人生路不熟,就更加需要小心選擇社區,尤其是考慮到治安及生活配套的問題。 所以這次綜合了以上的考量,經過一番遊說才成功將這個項目帶來香港,因為發展商單靠向英國本地市場發售已是綽綽有餘,所以我們都是費盡唇舌。這個項目的優勝之處在於,它首先解決了管理問題。由享負盛名的發展商提供管理服務,住戶遇到任何間物業有關的問題都可以尋求協助,而且新樓較二手更有保障,所以相對安全。 其次就是優質社區,項目自身設施配套齊全,有不同的商戶、健身室、學校及診所等之餘,亦有全年無休的社區康樂活動,因此非常有便於港人買家融入社區。Hampshire還擁有優美綠化環境和一眾優質學府,是非常適合子女定居的選擇。最後當然是價錢和回報。 對比香港同樣大小的獨立屋,這個項目只需5百多萬港幣起,但在香港需要天價才能買到,而居住環境質素甚至也遠遠比不上,所以性價比極高。而且,出租獨立屋亦不是難事,項目附近亦有不少商業園區和購物中心,有不少大型企業進駐,上班族的客源穩定。因此,你捨得的話,出租其實也沒有問題。 如果想實現跨國的置業夢,擁有屬於自己的Dream House的話,這次的機會實在要好好把握,因為英國那邊亦同時發售中,所以剩下的單位已經不多。若不好好把握機會,就真的是「執輸行頭慘過敗家」了! 2021年6月4日

遇上夢寐以求的屋
李丹翔

戲院舖吸納情況理想 勢帶動消費市道轉旺

新冠肺炎肆虐,因應防疫措施,戲院有一段長時間未能營業,生意大受打擊,大型連鎖院線無奈結業。港人集體回憶之一UA戲院於今年3月宣佈全線結業後,旗下多區戲院舖位丟空。隨著近期市道逐漸復甦,市場連番傳出戲院租賃個案或洽租消息,刺激零售及娛樂消費氣氛,預料消費市道將會持續轉佳。 UA為本港數一數二的大型連鎖戲院,突然結業消息令市面上充斥著大量戲院舖位,其中不乏核心區靚舖;而隨著疫苗接種計劃開展數月,本港疫情可望受控,港人壓抑已久的消費力亦一觸即發,有個別戲院院線品牌提早作出部署,搶佔核心區黃金地段,增加市佔率及知名度。 英皇戲院率先宣佈以總價約9,250萬元租用銅鑼灣時代廣場戲院舖位,租約為期8年,即每月租金約96萬元,為舖位租務市場及戲院業界帶來振奮消息。時代廣場戲院舖設有近900個觀眾席,為銅鑼灣區面積最大及座位最多的戲院。英皇電影副主席楊政龍早前表示,將斥資約7,000萬元為戲院作重新裝修及購置設備,期望可於今年聖誕前開幕。2017年在本港投資的英皇戲院,首間在中環娛樂行,一直在本港積極物色不同地區發展,在此時刻作出重大投資決定,反映集團看好香港消費潛力,並投下信心一票。 至於其他UA舊址都陸續傳出洽租消息,例如MCL院線傳有意接手東涌東薈城戲院舖,而大埔超級城戲院舖則獲電影公司香港銀都機構洽租,戲院業界對承租舖位態度積極,為市場帶來好消息。 事實上,戲院舖涉及樓面面積較大,而且裝修及設備等都只限租予戲院租客,如果業主決定將戲院舖還原成一般舖位的話,所費不菲;加上戲院在商場擔當帶動人流的角色,對凝聚商場人流絕對有幫助。同時,戲院舖吸納情況理想,亦可反映市場對香港娛樂及消費市道的信心。 香港人向來捨得花費在娛樂消遣活動上,待疫情慢慢消退,整體消費力將會急升,戲院業界無懼逆市積極擴充,將會刺激整體舖位租務市場氣氛。 2021年6月11日

戲院舖吸納情況理想  勢帶動消費市道轉旺
潘志明

全球資金泛濫 香港土地規劃問題

政府差估署發表最新4月份的私樓售價指數,攀升至390.8,較2019年5月的歷史高位396.9僅低約1.5%,二手住宅續現破頂成交。疫情下樓市持續暢旺,一手熱賣、二手追價的情況十分普遍,本港住宅供應不足固然是重要原因,另以美國為首的全球央行續推「量寬」政策,為投資者買入資產保值提供了重要誘因,直接推高樓價。 特首在去年的施政報告中,提出可將自住物業的按揭成數上限進一步提高,樓價800萬元或以下的住宅物業最高可按至九成,該類物業即時成為首置目標,相關的物業交投隨即活躍。根據屋宇署資料,去年全年累計私人住宅動工量共6,704伙,按年大減47%,而十二月份更是「零動工」。 由此可見,政府積極推動長遠房屋策略也好,香港市民知道中短期房屋供求仍然失衡,擔心越遲買樓越貴,樓價因成交推動持續上升。 近年樓價與本港經濟及市民的負擔能力出現嚴重脫節,除了因為環球央行「放水」外,本港土地供應長期不足以應付需求,直接導致樓價易升難跌。筆者估計受惠於全球接種疫苗的比例上升,本港經濟前景漸趨樂觀,樓價有望再次破頂。政府對於如何解決市民的居住問題似乎未見曙光,目前以過度性房屋、租金津貼等措施解決燃眉之急,但我們長遠而言仍需依賴加快土地開發速度、增加新界區土地的地積比率、公私營合作建屋等方式解決「深層次」的住屋問題。 宏觀全球世界各國,英、美、澳、紐的樓價自3月開始出現反彈,有國際顧問機構Demographia早前發布最新的全球城市樓價負擔能力報告,調查結果顯示香港連續11年位居全球樓價最難負擔城市第一位,去年樓價中位數為家庭入息中位數的20.7倍。過去十年,香港市民都面對同一個問題,市民安居難、置業更難。 筆者認為一直以來,香港在土地及房屋方面缺乏大局觀念前瞻性規劃,期待特區政府能多加魄力,以連貫性的施政方針解決土地規劃問題,包括考虜撥出一小部份的郊野公園土地,增加建屋土地供應,解決燃眉之急。 2021年6月15日

全球資金泛濫  香港土地規劃問題
趙錦權

花紅如何計入每月入息?

上期提及銀行如何計算自僱人士入息,那麼,在按揭審批中,花紅又是如何計入每月入息呢? 花紅大多指年終花紅,亦有些公司是每半年結算後發放一次花紅,一般來說,金額並非固定,需按公司業績及表現而定。按照現時銀行一般審批按揭準則,若僱傭合約亦列明員工可定期獲發花紅,便可將花紅計入每月入息,計算方法大多以兩年花紅總金額計出每月平均數,例如申請人最近兩年收取花紅總額是20萬,以24個月平均數計,等於可將每月平均金額$8,333計入每月入息。 但留意,若果申請人在職年資較短,未能提供兩年花紅收入,例如只曾獲發一年花紅,銀行一般仍需照除以24個月計算每月平均數。由於很多時公司要有良好業績及盈利才有能力向員工發放花紅,當經營環境轉差,銀行為了加強風險管理,便有機會將按揭申請人的花紅收入打折計算;但就如最近經濟好轉,亦有銀行放寬按揭審批,取消以打折扣方式計算花紅。 那麼,既然花紅金額並非固定,收花紅人士是否就等於非固定收入類別? 其實卻未必,這還需看花紅與固定薪金之比例及花紅發放次數等。若果按揭申請人藉着每月固定薪金已足以通過壓力測試,他所獲發的花紅實質不影響審批;又例如借款人的固定薪金水平已可通過銀行之供款佔入息比率要求,卻需要將年終花紅計入平均入息,方可通過壓力測試,但由於固定薪金仍佔總入息較大比例,銀行仍有機會視為固定入息類別。 但若花紅佔總收入比例太高,而花紅金額浮動,銀行便有機會將個案撥入非固定入息類別計算,當中之影響包括借款人申請按保計劃之最高按揭成數限於8成而非9成。對於按保計劃申請,需留意花紅佔月入比例不可太高,一般來說,年終花紅之金額不可超於月薪3倍。 2021年6月18日(隔周五刊登)

花紅如何計入每月入息?
王美鳳

莫負青春

筆者過去一段時間公私皆忙,未能執筆撰稿,盼諒。 又是春暖花開之時,香港以至全球受疫情影響已逾一年,最近疫苗接種工作終於在世界各地陸續開展,總算為各地人民生活正常化,帶來一絲曙光;筆者在此衷心呼籲各位讀者,在身體狀況許可的情形下,盡快接種疫苗。 春節過後,一眾負責國內樓盤營銷工作的同事,已急不及待返回國內,籌備今年各個項目的銷售事宜;雖說這批同事當中有幾位對於酒店隔離已有相當經驗,他們還是要預先作好心、生理準備,迎接「閉關14天」的挑戰。 說他們急不及待一點也沒甚誇張,原因不難理解,首先他們在國內可除下口罩,以真面目四出遊走。另外更重要的是,在過去封關滯港的日子裡,國內的市場和營銷渠道已出現莫大變化,社會民生各方面皆持續發展,步伐未有停下來, 同事們實在需要急起直追。 香港方面,筆者帶領的銷售團隊上月成功賣出首個位於波老道21項目的單位,售價之高更成為亞洲首位,不是藉此炫耀,只想說明「有麝自然香」的道理,超級豪宅自會有識貨者青睞。 筆者在過去兩年動盪歲月中,曾經多次表明對香港樓市信心不減,特別是超級豪宅市場,交投量維持平穩之餘,售價更屢創高位,證明實力雄厚的買家不會受短期因素影響入市意慾,相反市況低迷時,更是尋寶最佳時刻。 即使近日有傳出現所謂移民潮,筆者也是不以為然,皆因香港從來都是一個來去自由的地方,每年有人離境,亦有不少人回歸;及至近年,筆者身邊不少良朋益友,積極投資國內尤其是大灣區的房地產,有的是看好當地的發展潛力,有的是為了籌謀退休,姑勿論原因何在,大家均認為中港互融是勢在必行、「天要下雨,娘要嫁人」,筆者也認同神州大地機遇無窮,年青新一代及有志之士與其坐困愁城、長吁短嘆,不如趁機北上,開闢自己的人生道路。 撰文期間,想起吳敬梓<儒林外史>中的「有人求名問神異,有人保身自隱居。有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。少年不知愁滋味,老人方知行路難。 奉勸年輕人明辨黑白,坐言起行,莫負青春。 2021年3月31日

莫負青春
趙國雄

最快增加土地供應是開發郊野公園

特首林鄭月娥領導今屆政府已差不多四年,最初我對她的工作能力充滿期望,但發生「反修訂逃犯條例」引致社會暴亂後,我對她的期望下跌為希望,經過超過1年新冠肺炎疫情的防疫工作,我對她的希望再下跌為失望,現在回望她這四年處理土地及房屋問題,我對她的失望暴跌為絕望。 林鄭月娥初上任做特首時,大家以為她「好打得」,憧憬她和反對派「大和解」,令到政府的施政更為順利、更為有效,這個「美麗的誤會」只是林鄭月娥一廂情願,反對派不但未有領她的情,更埋下地雷給她踩,而且是越埋越多,使到香港發生前所未有的社會動亂及政治危機,政府束手無策,只有坐以待斃,幸好中央出手解決,先實施「港區國安法」,再通過全國人大「完善香港選舉制度」的決定,將反對派、攬炒派及港獨派全面擊退,社會才得以平靜、安寧。 雖然香港經歷了社會動亂及世紀疫情兩個超級風暴,香港人買住宅樓的熱情沒有減退,樓價穩如泰山,絲毫不動,但住屋問題比四年前更為嚴峻,現時申請公屋的平均輪候時間為5.8年,創下22年的新高。今屆政府無論在政治、社會、經濟及民生的表現均差強人意,在土地及房屋供應的問題更加一無是處,交出零分的白卷。 就如政府在2018年計劃立法推出一手樓空置稅,目的驅使發展商盡快推出市場,阻截囤積單位、善價而沽的暴利行為,可惜這個弱勢的政府受到發展商的壓力,竟然再度跪低,去年擱置一手樓空置稅的立法工作,導致一手樓空置率持續上升,近期已取入伙紙而未售出的單位增加至13,000伙,社會面對「有樓沒人住,有人冇樓住」的畸型現象! 前特首梁振英日前建議撥出不超過100公頃、位於大欖郊野公園的邊陲土地,即約千分之二的郊野公園土地,興建約2萬至3萬個居屋單位,每呎劃一售6000元。社會上隨即引起廣泛討論,有人大力反對,有人全力支持。我在數年前的文章,已提出短期增加土地供應,必須開發郊野公園,支持原因如下: 1) 郊野公園佔全港土地面積約40%,只要開發約2%,即1000公頃土地,我們可興建約20萬至30萬個公屋、居屋或老人院單位,可容納約50萬至75萬人口居住。 2) 除郊野公園的邊陲土地,生態價值不高、公眾較少享用及接近市區的郊野公園亦應作考慮開發用途,例如大嶼山、西貢、鰂魚涌及港島南區等。 3) 郊野公園是政府產業,無須向受影響的居民以「土地收回條例」作出賠償,開發土地成本較低,不會影響庫房收入。 4) 開發郊野公園的時間成本比填海造地、收地賠償較短,由規劃、移山、平整、建築及入伙,只需4至6年時間便能完成。 5) 利用開發郊野公園所得的沙石、泥土及樹木作填海用途,減低填海成本,不但廢物利用,又有環保作用,可謂一石二鳥。 一年復一年,香港的住屋問題持續惡化,開發郊野公園是最快的方法增加土地及房屋供應。事實上,很多基層的人連基本住屋的權利及尊嚴都沒有,我們是否還要考慮雀鳥、昆蟲、樹木棲身之地?這些反對的人是否太自私?他們有否關心社會的需要及利益?如果特首林鄭月娥仍然執迷不悟,不再特事特辦,加速處理,年輕人買樓冇望,繼續對政府不滿,不知下一個計時炸彈又何時爆發? 鄧慶年 董事總經理 2021年5月31日

最快增加土地供應是開發郊野公園
鄧慶年

土地供應以外影響房價的因素

差估署剛公佈了四月份的私人住宅售價與租金指數,一如所料,價格繼續攀升,按月升0.44%,尚差6.1點,就已達至2019年5月歷史高位的396.9點。雖然中、小型單位依然錄得升幅,但1,075平方呎以上單位有追落後之勢,按月升0.55%。而作為樓價上升動力支撐指標的租金指數,也按月顯著升1.89%,反映樓價不但是乾升,在租金帶動下,對回報率壓縮的壓力也減少。 當大家依然只關心土地與房屋供應失衡,而導致房價反彈,其實不少外來因素也不斷地影響著香港與亞洲區內的房價。最近全球大宗商品價格急漲,就以內地鋼鐵價格為例,在一年間,已升達52%,隨著全球商品價格飆升,反映通脹也在升溫。近期大宗商品價格走勢,與美國有史以來最大規模,預計投資達兩萬億的基建設施不無關係,當中會涉及30000公里道路及10000條橋樑的修繕與興建。而在中、澳商貿關係緊張下,煤炭與鐵礦石價格依然高企,這些都是鋼鐵生產業的原材料。 雖然內地積極從各地搜羅動力煤與煉鋼煤及考慮調整減排措施,讓鋼鐵產能提升,但各國為了在後疫情時期,通過量寬及加快基建,刺激經濟,短期內建造業的原材料價格也難以回軟。不難想象,香港大部份的建屋材料都是靠內地及其它國家輸入,當建材價格提升,而房屋市場又是賣家市場主導,羊毛自然出在羊身上。 另一個要關注的因素是人民幣離岸價格漲升,當中除了內地在全球中最早走出疫症陰霾外,跟美國加速印鈔與寬鬆的貨幣政策,導致美元貶值。同時,多國推行負利率政策,讓人民幣離岸價格相對其它貨幣升值。另一方面,上年底百元人民幣發行新鈔和內地積極推動數字人民幣,會讓人民幣的流通量變得更透明,讓長遠人民幣價格更為穩定。 當香港與內地恢復通關後,往來兩地的人流量必然增加,除了對本地的租務市場有支持,更會因人民幣與港元的差幅擴大下,抵消了辣稅的效用,讓內地投資本地房地產的意欲增加。種種因素都牽動著本地房地產價格的上升走勢。 2021年6月3日

土地供應以外影響房價的因素
張翹楚