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樓聲隨筆——新盤「加減試價」測水溫

2020-07-08

  市場氣氛回暖,發展商乘着旺勢,繼續有序推盤,目前市場上最火熱的兩個明星盤,分別位處鄰近觀塘的茶果嶺以及將軍澳日出康城。其中率先搶攻開售的將軍澳新盤先聲奪人,日前開售便取得佳績,單日沽出456伙,其後更加推提價,加幅高約7%至10%不等,令往後銷情明顯較首輪遜色,隨即再推出一批較低價單位。至於茶果嶺新盤仍未開售,惟已作出兩度提價加推,幅度介乎5%至7%,明顯有意測試市場反應,預期周六同場開售有機會互搶客源。   「市場上兩個明星盤繼續『發光發亮』,上月底率先為樓市打響第一槍的將軍澳新盤,首輪開售取得理想銷情,每方呎開售價介乎1.58至1.65萬不等,單日沽出465伙更成為近期最熱銷樓盤,其後加價至每方呎約1.77萬,惟次輪推出336伙,最終只沽出189伙,反映大幅加價後市況轉慢。日前發展商再推出新一批單位,每方呎開售價約1.71萬,並於周六開售。至於茶果嶺新盤先後推出三批單位合共243伙,由原先的每方呎開價1.9萬,及後加至每方呎2至2.1萬不等,加幅介乎5%至7%,明顯有意測試市場反應,預期兩盤同時於周六開售,將成為市場焦點,有機會互搶客源。」一間大型代理行董事指,疫情稍見緩和,市場氣氛回穩,上述兩盤連日來加推加價,已成為市場焦點,預料周六開售將極受關注。   以目前市況而言,兩個新盤先後作出加推提價行動,由於收票持續理想,預期本周六開售時,可測試出市場買家承接力。 張日強

專家筆陣

銷售一手樓的秩序

近月地產發展商相繼推出大型一手住宅項目,令樓盤銷售點變得熱鬧起來。地產代理在參與一手住宅物業銷售時,必須遵守地產代理監管局的指引,在樓盤銷售點保持良好的秩序,否則有機會被監管局紀律處分。 監管局職員在一個新住宅發展項目的銷售點進行巡查時,發現一名男子手持該項目的宣傳單張在行車道上招攬生意。 當監管局職員乘坐的車輛駛近時,該名男子衝向該汽車,並詢問車上的其中一名職員有否興趣參觀示範單位。該名男子原來是一名持牌營業員,但他當時並沒有佩戴地產代理證及/或職員證,其後在監管局職員的要求下才展示其地產代理證。 監管局紀律委員會認為該營業員違反了執業通告(編號16-02(CR))的指引,站在行車道上或攔截車輛,對駕駛人士和其他道路使用者構成危險。 此外,根據執業通告,所有由地產代理公司調派往一手樓盤銷售點的持牌員工須佩戴地產代理證及/或職員證。因此,該營業員違反了監管局發出的《操守守則》第3.2.1段:「地產代理和營業員應熟悉並必須在執業時遵守《地產代理條例》、其附屬法例、本操守守則,以及由監管局不時發布的所有其他指引。」 結果,監管局紀律委員會決定訓誡及譴責該名營業員、向他罰款2000元、暫時吊銷其牌照14日,並在其牌照上附加條件,要求他取得持續專業進修計劃下的12個學分。 2020年7月2日(每月兩稿)

銷售一手樓的秩序
地產代理監管局

好淡因素下樓價與租金表現不一

剛過去周六日,一手樓仍然成為市場焦點,當中將軍澳日出康城SEA TO SKY開賣次輪336伙,即日售出189伙,可供出售的2房單位更悉數沽清,有不少向隅客轉投其他新盤貨尾單位,促使一千萬元或以下貨尾單位受惠,即日錄得不少成交個案。顯示市場有龐大置業需求,並且資金充裕,在住宅成交量回升鞏固了樓市未有反覆向下跌。 不過,租務市場面對不少利淡消息困擾,經濟前景轉差,失業率創新高,最近的社會及政治事件,不少業主寧願將單位放租而急於放售,致令盤源增加,租盤湧現下令租金上升乏力。據政府公布的5月份私人住宅租金指數,連跌9 個月,累跌超過11%,表現與同期樓價呈「一升一跌」的現象。 由於低息環境持續,目前大部分業主佔了六成供滿現時自住物業,就算再面對多一次沙士時期、金融海嘯風暴,以致最新冠肺炎疫症,住宅樓價未有大幅下跌,只出現短暫調整後,在四月份樓市已再起動,由於市場未有新盤開售下,令二手市場成交量大幅回升,五月份時多個新盤乘市場氣氛好轉出擊,同一時間多達六個新盤銷售成績錄得非常理想。 最近接連推售的大型新盤,除了銷售成績保持理想,發展商在開售新盤定價方面如茶果嶺新項目,定價上較樂觀甚至比之前更加進取,項目呎價相對同區已有30年樓齡的二手屋苑呎價高約四成,與近年推售的東九龍新盤則算相若。 在好淡因素拉鋸下,短期樓價將會在窄幅上落,從目前的經濟環境來說,由於疫情逐步好轉,隨着本地限聚令逐步放寬,零售、消費會稍為好轉,惟失業情況即使再續延一段時間,惟短期對樓市不致造成太大打擊,下半年樓市仍會以一手為主導,加上大環境是息口持續低企,在需求大、資金多、供應少基礎下支撐樓市。 2020年7月6日

好淡因素下樓價與租金表現不一
吳啟民

國安立法 新樓暢銷

本文刊登時,國安法已經正式通過立法。由於香港人沒有權利反對人大立法,因此討論反對立法的話題並沒有意義。法案沒有設追溯力,最高刑期是終身監禁,都是參考國際上的標準,量刑重一點或輕一點,對奉公守法的市民不會有太大影響。 然而,工商界仍是喜憂參半,欣慰的是國安立法之後,暴力破壞活動有望遏止,讓香港重回正軌,有一個良好的營商環境。香港畢竟是商業社會,面對目前全球經濟衰退,官民可以專心對抗疫情,改善經濟民生。 另一方面,工商界也有憂慮,以美國為首的西方國家,信誓旦旦地表示會對有關中港官員及企業採取制裁行動。香港是國際都市,港人和歐美國家不僅在經貿上有來往,在家庭移民、小孩讀書,甚至工作就業方面都有緊密聯繫,這些港人密切關注事態發展。 對於制裁威脅,建制派領袖不以為然,所持理由大致上有兩點:第一,歐美國家也有國安法,為什麼他們可以有,我們不能有?第二,中國早就有國安法,外資既然害怕,為何又跑到內地去投資? 針對以上兩點,筆者嘗試解開疑團。第一:歐美反對香港國安立法,理由是執法標準不同,他們認為立法表面上是維護國家主權安全,實質上是用作打壓異己的工具。如果當局能解釋清楚,將來執法會嚴格公正辦事,到時如有濫捕或打壓異己情況,美國再作批判也未遲。 第二:外資不怕中國的國安法,是因為他們有自己國家保護,即使在中國有不同政見,甚至作出顛覆國家行為,中國政府最多也是將違法人士驅逐出境。但如果是香港人犯了法,就沒那麼寬鬆了,隨時判刑三、五到十年,甚至終身監禁。 美國聲明反對國安立法,是要幫助那些爭取民主的香港人,但實際上這些是觸犯法例的人。雖然國安立法已塵埃落定,但當局還是有必要消除工商界疑慮。 近日將軍澳新盤一日賣出456伙,佔整體推盤462伙的99%,新樓氣勢一時無兩。大多數人都認為,國安法一推,樓市交投暢旺,樓價處於上升軌道。筆者不反對這種講法,但有一個更貼切的形容是:中下價新樓走勢向好,是剛性需求和高成數按揭發揮作用;中高價樓市能否激活,還要看商業活動及經濟前景有沒有逐漸轉好。 2020年6月30日

國安立法   新樓暢銷
蔡志忠

人生的平行時空

「平行時空,平行宇宙」本是荷里活電影中的情節,在近年的網上討論區被引用,我近年也用此字眼來形容同一時空、同一環境下的兩個極端的結果竟同時出現,且繼續平行並永不相遇,當下的住宅樓市和商鋪市場就是一個好例子。 在過去一年發生的人禍(暴亂)接續天災(疫情)的連番考驗下,香港住宅樓市可說是固若金湯,在環球經濟曾經近乎癱瘓的情況下,根據差估署住宅樓價指數只下跌了3% (最新水平與歷史高位比較),而且逐步回復中,在危機中保護到市民的財產,這其實是拜多年的「樓市辣招」將市場超鞏固化(格式化為更低借貸、更保守、業主儲備更大的財富效應)所賜! 但在同一個時空下的另一個市場板塊---商鋪卻出現大幅下跌,這除了因為零售消費市場面對天災人禍受傷害更大外,「樓市辣招」對工商板塊相對較寬鬆、及容許較多的市場泡沫有關。但平行時空卻在樓市奇妙地出現了。 一些平行時空的情況是因為客觀大局,但其實「一念天堂,一念地獄」,不少平行時空的關鍵源於人的內心,在過去十多年樓價也在不斷上升的美好時光之中,於是「好友」和「淡友」的收獲也同樣出現平行時空,這段時間很多人也說「買不起樓」,其實是不正確的。 數據上從來兩位收入處於入息中位數的香港年輕人,合力也有能力買到次一等的住宅,問題只是今天的年輕人改變了,不願意買次一等的樓宇而已,這是概念上的錯誤,因為上車置業本來就應該買次一等的板塊,上車的人就應該「上車先決」,即以「能上到車」和「能供得起」為目的,所有不能匹配以上目的的過高要求,只會減低自己的上車機會,所以必須擺脫這些集體資訊錯誤引起的錯誤觀念,否則令自己困在平行時空的失意一面。 2008年後,不少人也因過份迷信美國,過份抗拒中國的成就,而判斷錯誤了投資房地產,我們生活在資訊「被飼養」的世道,不少人也在炒賣恐懼及不滿,我們應選擇正確的時空去生活啊。 2020年7月2日

人生的平行時空
汪敦敬

日本房地產及經濟在疫情下將何去何從(下集)

從2020年開始之際,病毒疫情似乎成為了一直困擾我們的問題。根據筆者的了解,在日本宣佈將提前解除緊急事態,很多人特別關注外國人的入境限制會什麼時候開始解除。 日本政府於4月1日曾決定,拒絕入境的國家增加到73國,其中包括美國、中國和韓國,而從4月29日起拒絕入境增至87個國家,將俄羅斯,阿聯酋等國家和地區列入禁止入境名單。凡是被拒絕入境國家和地區的外國人,停止簽證及免簽措施,4月底延長一個月,實施至5月底。 日本人及其配偶入境,則需接受新冠病毒感染檢查,並要求自我隔離14天。因此就算長期生活在日本的永住居民,如果在4月3日後離開日本,暫時也不可以再入境。目前,隨著亞洲多個國家和地區的疫情得到緩和及控制,在筆者觀點看來,日本的入境限制也會採取逐漸放寬的步伐,但目前並沒有得到任何官方消息證實,估計日本政府也是想進一步確認全球疫情狀況,再作下一步措施。 另外,日本是否會在5月31日後全國解封緊急狀態,從5月14號安倍首相宣布解封39個縣,但東京、大阪等重點疫區,還在觀望中。筆者明顯看到日本正在以比我們預計還要快的速度,逐步恢復經濟,走出這次的疫情危機。 雖然暫時包括東京、大阪在内的8個城市,並不在解封對象内,但自5月以來,尤其是「黃金周」過後,日本單日確診病例均在100宗以下,證明了日本對於疫情强而有力的控制。隨著每日新增人數穩步遞減,剩餘8個城市相信很大機會會順利在5月31日後解封。 與世界上很多國家及地區不同的是,因爲日本一直進行一種依靠國民自覺性完成的「軟性封城」,所以對於日本國内居民的工作生活,其實影響並不算大。相信隨著各地的提前解禁,會比世界其他國家及地區更快恢復。 而在這次疫情中影響比較大的旅遊相關行業,日本作為全球旅遊熱門國家之一,在世界各國的疫情明顯逐漸明朗化的前提下,相信未來隨著日本對世界各國的入境限制解封,會得到迅速的恢復。 筆者認為尤其是東京與大阪,一則明年將舉辦奧運歷史上獨一無二的奧運會,承載了無論舉辦方或觀衆更大的期待,二則即將進入更加火熱的賭城籌備,關係到日本之後一系列賭城相關產業的發展,會是日本經濟恢復上升的重中之中。 日本一直都被譽為一個最有危機意識的民族,疫情當下,很多行業都被迫停止營業導致入不敷出,但是生活是不會停止的。慢慢地很多人開始意識到生活應該有Plan B,而這個Plan B,正正就是房地產。筆者認為值得一探究竟的,便是近年火熱的日本民宿房地產投資了。 從日本的民宿法案正式生效,宣佈大阪民宿特區城市之一,大阪的房地產市場就一路唱好。但很多人可能會說,好景不長,疫情打擊下,大量民宿房東都在低價拋售民宿物業,只怕血本無歸。正如2003年的香港在非典型肺炎打擊下,很多人都對香港的房地產失去了信心和希望一樣。 但筆者認為,換個角度思考,疫情結束後,深受打擊的旅遊業,那個作為香港人「鄉下」的日本,旅客會減少嗎?答案昭然若揭,日本的旅遊,尤其是東京大阪的旅遊業只會越來越熱。 筆者以熱門的旅遊城市大阪,作為例子說說。 大阪的房產價格一直在穩定上漲中,但在疫情風波下,大阪房產有上漲放緩現象,甚至會有房東急於套現而低於市場價拋售的現象出現,相對這時候入場大阪房地產。便很有可能會買到低於市場價格的單位。 例如,心齋橋美國村有一單身公寓樓,今年2月放賣價格是1200萬日元(實際使用面積約230呎) 但本月13日有房東急售。放賣價格為810萬日元,不出意料的是,當天便有超過10位買家入紙申請,可以說得上是為了這房產爭得面紅耳赤。 筆者只想說明在危機面前,大家的選擇可能會有所不同,但緊盯市場把握機會的人,可能就是我們所說的佔盡先機之人。每當錯過了的時候,我們總會期待可以獲取再一次重新洗牌的機會。然而機會在面前的時候,又有多少人懂得去把握?疫情很可怕,但大家都知道機會總是留給有準備的人,如果這次一次重新洗牌的機遇,又何樂而不為。 2020年5月27日

日本房地產及經濟在疫情下將何去何從(下集)
楊官華

差餉評定有法需依 逼人上訴費時失事

根據差餉物業估價署統計,受到「黑色暴力」及新冠肺炎疫情等因素影響,今年4月的私人零售業樓宇平均租金,較去年初下跌約12%。當中港島區的商舖租金,平均跌幅更超過四分之一。在尖沙咀、旺角及銅鑼灣等傳統旅遊旺區,不少街道的地舖十室九空,有個別舖位要大幅減租八、九成才有人承租。 然而,不少市民在4月初收到的徵收差餉及地租通知書,所列出的物業應課差餉租值卻與去年相差不大,減幅明顯未有反映市場情況,主因是有關估值是以去年10月1日的市場情況作為依據,與今年4月1日的實際實施日期存在長達六個月的時差。眾所周知,去年10月因「黑暴」導致經濟下滑的影響剛開始浮現,但疫情尚未出現,差估署得出的估值自然與今年4月的市況脫節,徵收差餉的估值,尤其是商舖方面因而遠高於實施時的市場水平。 《差餉條例》第7A(2)條規定,差估署在編製新一個年度的應課差餉租值估價冊時,是假設物業單位及其所在地區於估價依據日期(一般為前一個年度的10月1日)的狀況,與估價冊開始生效時(一般為該年度的4月1日)大致一樣。而在香港及英國均有法庭案例指出,當局在評估物業租值在該兩個日期是否有顯著差別時,除了考慮單位及道路等實體建築的物理狀況,也須考慮經濟狀況等無形因素。 筆者在過去數月曾多次去信財政司司長和財經事務及庫務局局長指出上述情況,建議政府效法當年金融風暴後的做法,主動提前重估全港物業的應課差餉租值,從而減輕小業主及根據租約需要負責繳交差餉的租戶(一般為工商物業租戶)的財政負擔。政府回應指已透過預算案及兩輪「防疫抗疫基金」推出多項紓困措施,又推說如業主不同意差估署的評估結果,可按既定程序提出上訴。 筆者對政府的回覆感到失望。首先,根據相關法例和案例,政府有法定責任確保估價冊上的租值盡量「貼市」,在正常情況下,物業租金一般不會在六個月時間內出現重大變化,但香港過去大半年的情況絕不能稱之為正常,政府拒絕提前重估租值,是否有法而不依呢? 其次,業主與相關租戶並非要求政府提供額外的差餉寬免,他們只是希望政府公平公道行事,按照實際的租金水平徵收應收的差餉款項,不應將有關訴求與恩恤性的紓困及抗疫措施混為一談。 再者,並非所有業主都有足夠的時間、資源和專業知識,就差估署的評估提出上訴和詳列相關理據,尤其是小業主。最後可能只得擁有大量及租值高昂物業的大業主、大財團,才可藉上訴而獲得可觀的差餉減免,一般小業主及租戶則繼續要繳交不合理的差餉,造成不公。 最後,如因上述情引發大量上訴,差估署也須花人手和資源去處理。即使在非特殊的年份,每年的差餉上訴個案也多達數萬宗,署方需要逐一審核和回覆,所花的人力物力未必與主動提前重估差餉相差太遠。 故此,即使政府基於不同理由,不想提前全面重估全港各類型物業的應課差餉租值,也應考慮如何對最深受「黑暴」和疫情影響的物業,尤其是零售物業的業主和租戶,還他們一個公道。 2020年6月23日(隔周二刊登)

差餉評定有法需依 逼人上訴費時失事
謝偉銓

市場雲譎波詭 銀行心態也審慎

成語「雲譎波詭」,又稱「波譎雲詭」,出處是《漢書·揚雄傳》甘泉賦,「於是大廈雲譎波詭,摧摧而成觀」,譎者,讀音「決」,意思指怪異也。詭者,讀音「鬼」,解作變化多端,原形容房屋構造就象雲彩、波浪一樣千姿百態,後多形容事物變幻莫測。 新冠肺炎疫情仍然肆虐全球,加上近月本地政治社會事件,令市場變得陰霾密佈、雲譎波詭,後市確實存在多個不確定性,即使人大已通過港區國安法,但相信中美之間的爭拗仍會存在。再者因應全球疫情第二波的出現,預計疫後經濟重啟仍是困難重重。 盡管今年上半年整體樓價依然表現平穩,按差餉物業估價處最新公布,今年5月份全港私人住宅樓價指數報384.8點,較對上一個月的377.5點按月上升1.9%,累計今年首5個月表現,整體樓價指數仍有約1.48%的升幅。不過與此同時,整體租金指數卻已經連跌9個月,今年首5個月累計跌幅已達6.3%。 即或剛過去的上半年,整體樓價尚算平穩,二手交投亦持續活躍,不過整體而言,市場上無論業主、買家以至銀行,對後市心態亦相當審慎,有業主減價求售、甚或蝕讓離場,同時間市場上願意追價入市的買家亦相當有限,甚至有買家簽完臨約後,亦因市場的變化而撻訂收場。 無論如何,市場雲譎波詭,連帶銀行在按揭市場的心態亦偏向保守,過去數月間,絕大部分銀行均對於住宅按揭審批有所收緊,過往一般只要求客戶提交最近三個月入息證明,最新要求改為提交六個月入息證明,除了審批過程收緊外,亦有大銀行帶頭調高新造拆息的按揭息率,或是調低現金回贈的比率。 當然銀行對於住宅按揭業務轉為保守,是綜合多種原因的商業決定,環球央行紛紛推出量化寬鬆的貨幣政策,在「水浸」情況下整體息率將維持低水平,銀行淨息差的收入自然大不如前,按揭業務利潤亦自然大大收窄。最重要還是市場雲譎波詭,經濟表現持續疲弱,整體失業率更升至近17年來高位,未來還會再升的可能,銀行自然需要按業務風險而調整策略,相信未來樓市仍會偏向審慎,視乎疫情以至社會環境的變化,樓價會保守平穩發展。 2020年7月1日(逢周三刊登)

市場雲譎波詭 銀行心態也審慎
陳坤興

業主減租與租戶共渡時艱 政府支援莫遲疑

筆者最近所寫的兩篇文章,包括《商舖撤辣》(回復舊有的印花稅率)及《差餉租值可加可減機制》,引來業界很大迴響,並收到不少好友或資深投資者致電和以短訊鼓勵,支持我繼續為業界發聲,其中一個資深舖位投資者擁有約100個舖位收租,他的舖租收入在這次疫情下,損失數千萬元,留言給我大呻苦況,他十分認同政府應該從工商舖物業方面著手率先撤辣,否則業界或難以再撐下去。 這位自稱「自由低調人士」的資深舖位投資者,留言認同我的意見,並讚許我的文章寫得好,他自言相比起滔哥(黎永滔)及波叔(鄧成波)這些老舖王,謙虛地表示自己只是微不足道的投資者,但他也認為,舖位首期若可由現在的60%,撤辣降低至40%或50%,可幫助一些東主在這個環境下,自置商舖來減低日後的營運成本,而這樣對本港的經濟復甦亦有幫助。 事實上,多個原由名店或跨國企業承租的核心商業區地舖,隨着這些高檔產品店相繼在租約期滿後撤走,不少實業家都希望趁這個機會自置舖位回流開店,然而在這市況下,支付了6成的首期開舖,相對地降低了他們的現金流,令部分舖位用家卻步。 說回這位「低調」的舖位投資者,他大大細細合共有約100個舖位收租,年租金收入近3億元,現在已有89個舖位需要減租與租戶共渡時艱。他謂,除小型酒樓、街市檔、超級市場舖和毗鄰街市的麵包檔、連鎖店未獲減租外,其他各類行業店舖,他都慷慨減租,尤其珠寶店和銷售高級產品的店舖,減租幅度更相當驚人。 他表示,「唔減俾佢哋會頂唔順」結業,屆時市場上又會增添一批「失業大軍」,唔想見到這種情況,所以每月舖位租金減幅由數萬元至20多萬元不等。 他坦言,租金收入現在一年少收達數千萬元至目前不足2億元,可謂艱苦經營,而他自己也面對資金壓力,需要繼續償還銀行貸款,但他亦希望盡一分力量,與香港共渡難關。 另外,亦有收租業主向我反映,他們為租客提供免租三個月,而為怕大公司租客被撬走,與其「丟空」商舖,倒不如減租留客,個別商舖近乎七折續租,減租幅度高達三成,所以這場世紀疫症令不少收租投資者叫苦連天,期望政府也能體恤業主,作出相應的協助,最理想是在工商舖物業買賣方面撤辣,携手共渡時艱為未來經濟復甦作出支援。 2020年6月6日

業主減租與租戶共渡時艱 政府支援莫遲疑
黃芳人

疫情過後的城市規劃

新冠病毒大流行規模之大史無前例,不僅奪去很多人的生命,更對每個城市的防疫應對能力作出考驗。因此,疫情過後的城市規劃到公共衛生管理,需加強應對傳染性疾病突發事件和危機的韌性,從而作出迅速回應,最有效減低疾病傳染的風險,減低人命的損失和對居民生活的影響。 新冠病毒大流行是城市規劃的一個轉捩點,讓我們反思該如何做好社區規劃,以更好地應對未來發生的疫情,以及其他各類型的天災和突發事件。我們作為專業學會,好應該就疫情應對、未來土地規劃提出建設性的意見。 傳統上,土地規劃大多著眼土地利用、交通人流、居住環境、公共服務、供水、社區配套等,而公共衛生和防疫方面的考慮或較次要。但相信疫情過後,全球政府都會對城市規劃、建設和管理進行反思,吸取疫情帶來的教訓,檢討城市規劃策略、加強公共衛生管理,不論是地下排污水系統和樓宇排污水系統,以至整個公共衛生制度、醫院隔離設施的可擴展性、檢疫隔離土地規劃等。 香港測量師學會十分願意與政府、各界及大學積極合作,在疫情後攜手倡議建設香港成為一個更具防疫韌性和衛生安全的城市。最後,我們還想藉此機會,衷心感謝前綫醫護人員在治療和照顧新冠肺炎患者的不懈努力。 撰文者:香港測量師學會規劃及發展組主席林家輝 2020年6月25日

疫情過後的城市規劃
高深可測

新加坡的過人優勢

我心目中只有兩個地區能一爭亞洲金融中心之名-香港和新加坡。兩地兼具備作為國際金融中心的必備條件,新加坡國立大學經濟學系教授胡光宙整理出兩城共同具備的三個優勢: 一、健全、透明、高效的法律制度; 二、大量受過良好教育的專業人士; 三、世界級的機場,港口等基礎設施。 過去數載,香港因有背靠中國市場的優勢而稍勝一籌,但隨著社會運動爆發,香港的社會和法律系統構受到動搖,在最新一期全球金融中心指數(GFCI)香港首次跌出頭五,新加坡在四年間首次反超香港。此消彼長,除了香港退步,新加坡還有什麼吸引投資者的特點?我想現在正該由我這新加坡人帶大家審視一番。 首先,新加坡由四大民族-華人、馬來人、印度人和歐亞人組成,大家共同生活,活像個文化大熔爐。政府為了避免各族群的人各自圍爐,會計劃好每座政府組屋的各種族人口居住比例,並嚴格遵守。 一個華人如果想從一個印度人手上買樓,他必須到建屋發展局去查一下華人是否可以買這間屋子,如果不符合人口居住比例,他就算再有錢也絕對不能買該物業。新加坡亦為紀念一九六四發生的一次嚴重種族騷亂而設每年的七月二十一日為種族和諧日,提醒國民之間不分種族,當天學校會鼓勵學生穿著傳統裝束,甚至試穿其他種族的傳統裝束,寄語人類互相了解。 新加坡人互相扶持包容的個性亦在這次疫情中表露得一覽無遺,由於被禁足,他們流行起互相饋贈解悶順道向親友問好,我有朋友甚至買了數十隻全鴨作送禮,她解釋一來解購物癮,二來因不忍喜愛的餐廳會因疫情倒閉,以行動支持。 國內氣氛融洽,加上和香港匹敵的低稅率,外資自然樂於將總部設立在新加坡。作為投資人,我們來看數據,在二零一六年,新加坡擁有四千二百間跨國企業的區域總部,Facebook、Twitter,Amazon、Twitter、星巴克都選擇在新加坡設立亞太據點,她的吸引力可見一斑。 另外雖然新加坡金融業非常蓬勃,但政府並沒有急於搵快錢而犧牲本地工業,而是將預算公平分配於其他產業,以可持續發展為本。受惠於極佳的大學水平(新加坡國立大學和南洋理工大學均躋身QS世界大學排名頭十五名),加上靠近另一科技大國-印度,新加坡的科研水平在亞洲首屈一指,亦吸引大量國際科技專才,在多元化發展上佔盡優勢,新興產業企業亦較願紮根新加坡。 在可見的未來,東南亞市場將快速成長,新加坡的地理優勢將越發放大。港府若不花時間平息社會動盪和平衡產業發展,香港將很難保持國際競爭力。 香港已經玩完?作為一個新加坡人,我可以答你絕對不是。投資新加坡只是分散投資的其中一個絕佳選擇,因這也可為家人和自己保留一個「安全屋」,一個投資,幾種功能。 香港永遠都是我們的香港,她的真正寶物-「人」永遠不會被取代。口說無憑,我作為新加坡人仍選擇來香港創業不正是尊重和敬佩香港人的實例嗎?不論是大集團的高層,小商店的老闆,或者我身邊的同事,我相信我從這些香港人身上看到的的那份勤勞,效率,靈活變通才是東方之珠閃耀的原因,不論形勢再差,我們想必會找到新的出路,共勉之! 2020年6月25日(隔周四刊登)

新加坡的過人優勢
李丹翔

企業減營運支出 九龍商廈租賃料受惠

經濟環境處於低迷時期,企業想盡辦法減低營運成本,租金成為首要目標。隨著港島寫字樓租金高昂,對比下有不少優質選擇的九龍商廈因租金相宜而更具吸引力,帶動近期個別九龍地區商廈空置率改善。 中原(工商舖)數據指,整體九龍甲級商廈5月份空置率為11.49%,對比上月輕微增加0.87個百分點;當中旺角及觀塘甲廈空置率均較4月表現為佳,旺角最新甲廈空置率約9.11%,按月下跌0.25個百分點。而作為第二核心區的觀塘空置率情況更為突出,單月下跌1.68%至13.34%。相信由於兩區均屬九龍核心商業地帶,而租金無論對比尖沙咀或港島區都見實惠,因而吸引租戶遷進。 租賃成交量同樣有好消息,現時寫字樓租金跌幅日漸擴大,加上企業積極節省租金成本,導致搬遷個案湧現,最新租務交投量都見上揚跡象。資料指,6月份寫字樓總租賃成交約445宗,涉及總金額約2660萬,對比5月分別上升約7%及6%;宗數為今年單月新高記錄。 核心區指標商廈租金下調幅度進一步擴大,吸引租客落戶。觀塘沿海甲廈租金跌勢急而吸引租戶進駐,如萬兆豐中心高層I室,面積約1569方呎,最新成交呎租僅約18元,其舊呎租為25元,跌幅約28%。 就目前經濟而言,企業不再追求港島海景靚位,租金才為首要考慮因素,令租金相宜且質素不俗的九龍區商廈成為近期注目對象;而隨著九龍區放租盤增多,業主為增強競爭力而進一步調整租金叫價,料可帶動九龍區寫字樓租務成交量穩步發展,惟租金則會有下跌趨勢。 2020年7月2日(逢周四刊登)

企業減營運支出 九龍商廈租賃料受惠
潘志明

增加公屋供應要大刀闊斧

早前房委會公佈最新公屋輪候數字,截至今年3月底,一般申請者的平均輪候時間為5.4年,整體申請宗數共27萬宗,而長者一人申請者亦要輪候3年才有機會「上樓」,可見近年公屋單位的供求失衡情況未見改善。 目前香港人口超過750萬,統計處曾於2014、2015、2016年做過劏房調查,當時估算在2016年時香港的劏房數目高達9.64萬個,共讓21萬人居住。香港社區組織協會於今年1月至4月訪問192個劏房戶,當中超過七成住戶正在輪候公屋,一半以上已輪候超過三年。 從以上的統計數據,正好反映出輪候公屋的基層家庭因為「上樓」遙遙無期,唯有選擇居於劏房。初時市民寄望長策會和土地供應小組能夠帶來好消息,以破格思維解決迫在眉睫的房屋短缺問題,但遠水始終不能救近火。 政府當局知道「加快供應」此路不通,便促請房委會早年展開舊公屋重建構想,進行「全面結構勘察計劃」,惟至今所涉及的33個高齡屋邨卻有一半還未有勘察時間表。即使勘察工作完成,待新供應落成也要十年、八載,屆時公屋輪候情況及劏房數目難以估計。 根據房委會數字,2019/20至2023/24年度的公屋單位新供應約7.3萬個,即每年約1.5萬個單位,此數字是假設沒有任何延期事故發生。由於公屋新供應未見有突破,筆者估計輪侯時間很快會超過六年,屆時劏房戶數目將持續增加。 鑒於本港「熟地」非常有限,除了土地改劃外,未來新供應便需依賴舊型屋邨重建。在土地改劃方面,筆者認為政府必須加快土地改劃申請程式、制訂清理設施時間表、進行工程研究、推行跨部門協調等程式,務求及早興建公屋。至於舊型屋邨重建例如華富邨,項目預計於2026年分階段落成,但屆時預計只能提供9000個公屋單位,筆者認為政府應善用是次重建機會,在地積比率、單位面積、樓宇設計方面採用新思維,以達致增加單位元供應為目的。要公營房屋供應到位,需要政府各部門配合,同時推行大刀闊斧的行政改革,透過各相關部門緊密合作,才能有機會扭轉目前房屋困局。 2020年6月15日(每月15號刊登)

增加公屋供應要大刀闊斧
趙錦權

失業率上升 樓按拖欠率仍低

政府統計處公佈最新之失業率(3月至5月)上升至5.9%,逾15年新高,若失業人士是供樓一族,一旦備用資金不足便有機會出現拖欠問題,故此亦引起市場開始擔心銀行資產質素會否轉差。 根據統計數據,目前住宅按揭超過3個月的拖欠比率僅0.03%。在十年的樓按措施管理下,樓市投機成份消失,樓市以用家及有實力的長綫投資者主導,平均供款佔入息比率處36%低水平,在這環境下,住宅按揭的拖欠比率一直處於極低水平。 在樓按措施出現前,2006至2007年期間,超過3個月的住宅按揭拖欠比率主要介乎0.11%至0.2%;而在樓按措施推出後之十年,按揭拖欠比率一直處於介乎0.01%至0.03%極低水平,可見按揭用家的防守力確是提高了。 當然,在這十年間,就業市場主要向好,失業率大致處於3.5%以下全民就業狀態,所以暫難確定樓按措施下失業率上升將會否推高按揭拖欠比率。金融海嘯後,香港於2009年之失業率曾持續處於約5.2%水平,住宅按揭拖欠比率稍升至0.05%,仍處於相當低水平。 當中原因亦基於環球放水救市令經濟和樓市均快速恢復,失業率於翌年已逐步回落。反觀97年金融風暴後,經濟連年一蹶不振,長達7年時間之失業率達5%以上,03年失業率升至逾8%,按揭拖欠比率於99年至03年主要在1%以上水平,01年5月之住宅按揭拖欠比率達1.42%,屬於歷史高水平。 不過,這個數字比起其他國家其實仍屬於甚低水平,而以現時之拖欠比率0.03%對比當時的1.42%,亦顯然有相當大距離。 失業率上升等如市場上多了人失去工作入息,難免影響供款能力,但問題是,失業人士當中,屬於供樓人士佔多少比例? 而失業供樓人士的備用資金可支撐多久? 他們又可否於短期內找回工作? 本地疫情緩和,但環球疫情仍未可確定,經濟反彈步伐有待觀察,故此失業率若再攀升或無可避免影響拖欠比率上升,但在多年樓按措施下,按揭用家的防守力較以往高,加上政府推出保就業紓困措施、銀行推出還息不還本過渡安排,相信拖欠比率即使上升仍會處於甚低水平。 2020年6月26日(逢周五刊登)

失業率上升 樓按拖欠率仍低
王美鳳

世上只有媽媽好?

「慈母手揸藤,稚子身上鞭」,以打駡形式教子的方法,近今二、三十年已非常罕見,遑論體罰,責罵兩句也有可能干犯虐兒,如今做父母真的要扭盡六壬、軟硬兼施,據聞更要日做夜做、賺足三、五百萬,方能養大一個仔,如是者,苦矣! 筆者娘親乃讀書人,不會動輒舞刀弄槍,但其陪嫁丫鬟由於地位崇高,享有特權,奉旨訓斥一眾子女,手執御賜藤條,再施展傳說中的玉女「劍法」,家中馬上出現群龍(化骨龍)亂竄之象,大師姐武藝高強,「劍法」精湛,絕對能以「武」服眾,起即時震懾之效。 時移勢易,今天一眾父母,對子女侍奉有加,供書教學之餘,出錢出力幫手買車買樓,亦已變成天職,適逢母親節剛剛過去,筆者就親眼目睹一對母子現身海壇街頂目售樓處,為母者細心為兒盤算未來,自掏腰包簽付首期,愛兒喜上眉梢,場面溫馨程度,堪稱蕩氣迴腸。 作為地產界一份子,理應樂見以上近年常見的景象,反正我賣你買,那管誰付錢,但作為一個負責任的公民,就不得不提醒諸位父母,即使財力充裕,助兒買磚頭之前,也應該預先說好彼此之間的期望、實際的生活需要和財務安排等,切忌大安旨意,以為「亞媽與仔,實傾到計」,因錢財傷親情,屢見不鮮! 2020年的母親節,見證全港各界人士齊心抗疫的初步成果,希望2020年的父親節,我們在日出康城第8期售樓處見面時,大部份的社交限制已能獲得進一步放寬,一家上下能更輕鬆自如地選購心儀單位,見到父慈子孝的温馨場面 ,證明世上不只媽媽好,爸爸也好嘛! 後記:我和大家有個約會。 2020年5月11日

世上只有媽媽好?
趙國雄

政治及疫情仍未解決 下半年樓市反覆向下

上星期政府放寬限聚令,香港人已急不及待四出活動,已往一潭死水的夜市又再度活躍起來,有朋友即時安排六人飯局聚會,近半年未見的老友仿如隔世,大家見面似乎已忘記疫情帶來的傷痛,言談甚歡,暢所欲言,話題離不開政治、經濟、樓市及個人健康,當談到樓市時,各人焦點放向我,有人大惑不解地問: 「過去一年香港出現社會動亂及新冠肺炎疫情全球大流行,經濟面對嚴重衰退,為甚麼樓價未有大跌? 」 這位發問的老友認識二十多年,於2015年股票大跌時將自住的物業賣掉,但他默默地等,深信終有一天樓價大跌時再入市,可惜天意弄人,人為的暴亂加上自然的災害亦不能將香港穩如磐石的樓市推冧。 香港物業的種類可分為工業、商業、舖位及住宅,政治事件及疫情對各類型的物業有不同的影響,所以跌幅有明顯的分別,工商舖市場與經濟好壞有直接的關係,當經濟環境受到衝擊,公司的裁員、倒閉、縮減分行及停止擴張接踵而來,空置的工業單位、寫字樓及商舖急劇增加,租金在需求大減下自然大幅下跌。 例如經營化妝品的莎莎自2019年10月已關閉12間店舖,大部分位處銅鑼灣、尖沙嘴及旺角等旅遊區,就算續租的店舖,租金減幅達5成以上,而中區甲級寫字樓的空置量持續上升,近期的租金跌幅約2成至3成,工業單位受到疫情的影響,租金也下跌約1成至2成,所以工商舖物業的價錢隨著租金下跌而調整,近期部份成交的舖位,價錢已回到10年前,所以政治事件及疫情對工商舖物業的影響最嚴重。 但對於住宅物業,無論是豪宅或中小型的住宅,樓價跌幅比想像為低,沒有出現急跌或大冧的情況,近期部份住宅物業更出現樓價回升的趨勢,一手物業亦不遑多讓,多個新樓盤的銷售情況亦非常理想,這證明市場對住宅的需求龐大,業主在低息環境下持貨力強,不願劈價求售,而且香港的土地及房屋供應長期嚴重不足,在供求失衡下,經濟衰退亦不能造成住宅大冧,反映持有住宅物業比其他投資產品更可靠、更穩健。 雖然樓價大冧的機會不高,但樓價下跌的空間仍然存在,現時政治事件及疫情仍然持續,經濟步入衰退,失業率上升,樓市不能獨善其身。雖然在政治上,中央將推行「港版國安法」,有效打擊港獨份子,令香港社會回歸平靜、安寧,但可能面對美國或歐盟的經濟制裁,使到已經受到重創的經濟雪上加霜,而且反對派及黑暴未必輕易罷手,他們放棄用港獨口號,轉用另一個藉口或方式搞亂香港,破壞經濟繁榮,加上9月立法會選舉,他們為爭取選票,必用盡任何方法,製造各種理由使選民對中央及政府不滿,所以香港實行「港版國安法」,亦未必安枕無憂。 另一方面,新冠肺炎疫情在全球繼續蔓延,根據世界衛生組織的報告,上星期四全球有超過15萬宗確診,反映疫情仍然嚴峻,而中國北京亦出現第二波疫情,全球的航空近乎陷於癱瘓,旅遊業短期復甦無望,香港經濟難有起息。 因此我認為政治及疫情仍未解決,沒有利好的消息,預料今年下半年樓市將反覆向下,樓價料下跌約5%至8%。 2020年6月22日

政治及疫情仍未解決 下半年樓市反覆向下
鄧慶年

住宅市場難以被時代顛覆

香港新公佈的失業數字已攀升至5.9%,創15年以來新高,接近23萬人失業,佔總人口約3%。從失業率來看,當中餐飲服務的失業率達14.8%,而建造業的失業率也達雙位數的10.8%。 香港的主要四大經濟支柱為金融服務、旅遊、貿易及物流和專業及工商業支援服務。今年零售業受社會運動與疫情夾擊,加上網購成風,很多店鋪都已改作餐飲服務業使用。但現時餐飲服務業失業率攀升,反映零售商鋪面對的困境更嚴峻。雖然建造業不是最重要的經濟命脈,但建造業的失業率及就業不足率提升,反映社會基建速度放緩及房地產開發步伐減慢。 以往中區寫字樓是金融服務業必爭之處所,因此空置率也長期維持在1%至3%的偏低水平,但近日中區寫字樓空置率已超越5%,灣仔與銅鑼灣的空置率更高見7%至8%以上。當中反映大型企業為了減省成本,已陸續由一綫商圈遷往如黃竹坑、北角、鰂魚涌及太古等地。 而以往共享辦公室(co-working spaces)爭奪位於核心商圈的大樓面寫字樓勢頭已不再,隨著新冠肺炎疫情所產生的居家工作安排(work from home)及共享辦公室龍頭WeWork於去年上市遭遇滑鐵盧後已打亂了同業的經營陣腳。 現時香港自置居所的家庭約137.7萬戶,按每戶平均2.7人計算,於自置居所居住的人口約371.7萬人。縱然很難估算有多少失業人士居於自置居所。但23萬的失業人口,已是自置居所總人口的6.2%。但為何經濟下行下,住宅物業價格依然堅挺? 原因是住宅物業難以被時代顛覆或其它產品替代。雖然市場已出現共享居所(co-living)的產品及服務,但在疫情下,共居理念受到公共衛生關注的衝擊。再者,共居模式很難被家庭客戶所接納。 反觀,商鋪地位早已被網上購物平台蠶蝕,當中大型連鎖品牌如Zara, J.Crew, Forever 21 及Cotton On等,紛紛邁向網上銷售之路。這全球新零售趨勢殺到埋身,香港也不能獨善其身,而這趨勢也不只影響主要商業區內的高租金鋪位,在骨牌效應下,也影響到民生商鋪,即使餐飲業也注意到優化外送服務比擴充店鋪實惠。 同時,居家辦公也帶來了辦公室市場的結構性衝擊。筆者認同香港人均居住面積中位數只有161方呎,十分狹小,居家辦公不盡理想,但若企業為員工提供每週彈性的交替式上班安排,已可為企業節省不少寫字樓租金。就以企業租用一個位處中環核心一萬方呎的甲廈單位為例,平均呎租約120至210元,若能以交替式上班減省一半佔用樓面,每年可以為企業節省720萬至1260萬租金。 住宅市場在經濟疲弱下,難免出現暗湧,但因住宅市場的絕對替代產品近乎不存在,因此其長遠抗跌能力依然會較商用物業為佳。 2020年6月19日

住宅市場難以被時代顛覆
張翹楚