Google Play

掃瞄下載星島地產
Android手機App

App Store

掃瞄下載星島地產
IOS手機App

樓聲隨筆——業餘投資者紛蝕沽車位

2020-01-21

  市場氣氛稍為回暖,發展商推盤步伐隨即平穩向上,並以中細價新盤為主。日前發展商推售新盤有不俗反應,惟二手交投分別錄得減價成交。至於一向備受投資者追捧的車位項目,近期多個大型屋苑車位先後沽出,並且錄得多宗蝕讓個案,部份蝕讓幅度高達20%至30%不等。以近期屋苑車位放盤實況來看,部份業餘投資者減價走貨個案明顯增加。   「住宅市場氣氛漸漸回暖,惟整體投資活動仍然慢熱,當中早年不少投資者大手入市購買車位的情況已大幅減少。受本港政治事件及外圍利淡消息影響,投資者紛紛先行沽貨,就算蝕本亦要急急離場。其中深井豪景花園2期停車場地下單號車位,剛於日前以58萬售出。原業主於前年6月以91.5萬購入,持貨約一年多帳面蝕33.5萬,期間車位貶值約36.6%。另外,天水圍嘉湖山莊上月亦先後出現兩宗蝕讓個案,包括賞湖居雙號車位,該車位以120萬沽出。原業主去年4月以136萬元購入,持貨僅8個月,帳面蝕16萬元,期間車位跌幅達11.8%。沙田中心P1層單號車位亦於上月初以75萬售出,原業主於前年10月以112萬購入,持貨一年帳面蝕37萬,期間車位貶值達33%。」一間大型代理行董事指,早年投資車位的確大有水位,尤其是新界低水屋苑車位,以至大批業餘投資者紛紛入市,惟市況自去年中起逐步回軟,故車位減價放盤個案大幅增加。   市場受多項不明朗因素困擾,觀望氣氛濃厚,投資者對後市欠缺信心,市場放盤量大幅增加,令車位造價備受壓力,頻錄減價蝕讓成交。 張日強

專家筆陣

新年新景象

踏入新的一年,立刻出現新景象,中央任命駱惠寧為香港中聯辦主任。駱惠寧是一名經濟學博士,擁有卓越管治才能,曾任山西省委書記多年,地方政績彪炳,筆者曾與他有多面之緣,今番其已届退休之齡,仍然臨危受命,出任如此艱巨又重要職位,憑其將山西「由亂轉治 、「由疲轉興」的輝煌政績,將為香港帶來一綫曙光。 香港是成功的商業社會,對國家改革開放40年作出貢獻,也正是這個原因,一國兩制變成放任管治,最近半年來的示威活動,愈來愈像是一場顏色革命。這不僅挑戰中央對香港管治權,也嚴重打擊香港本土經濟,作為工商界一份子,當然希望香港能盡快恢復昔日的繁榮,讓經濟重回正軌。那麼無論是香港的管治班子,還是中央委派來港的領導班子,都期望他們具備政治智慧,也擁有經濟智慧。所以,在推行政策時,要顧及對經濟的影響,如果能保住經濟,就能保住民心。 沒錯,過去幾個月的亂局,社會嚴重撕裂,不斷的暴力衝擊,使經濟出現負增長。港府未能止暴制亂,區議會地方選舉,支持政府的建制派輸得一敗塗地。還好,中資大舉進軍股市,阿里巴巴來港上市集資等,算是保住香港金融中心地位,否則的話,香港沒有好消息,只有壞消息充斥,政治經濟兩面夾攻,一國兩制前後受敵,香港前景黯淡矣。 在這個嚴峻而複雜的環境下,今年的投資應如何部署?筆者認為住宅樓市會平穩向下,上半年的樓市受社會事件影響,樓價繼續緩緩下降,即使到了下半年氣氛較為緩和,仍然會因失業率大幅上升,樓市購買力疲弱而後勁不繼。 全年仍是新樓主導,發展商新盤定價克制,求量不求價,樓價全年輕微下跌5%至10%。各位作投資時宜審慎,投資股市利潤會高於樓市。 2020年1月10日(隔周五刊登)

新年新景象
蔡志忠

2020年我對樓市的十大忠告(下)

繼續分享「2020年我對樓市的十大忠告」: (6) 樓市繼續以龍市向前鞏固向上 雖然未來我們可能要面對裁員及結業潮,但出現的「因」並不是如過去的經濟出現了崩潰,「因」是源於暴亂!這除了會令調整的闊度、深度及時間也遠不及傳統的經濟蕭條外,而且於平靜的時刻也蘊藏了愈來愈多的購買力,並會在亂局放緩後不久作出釋放,未來樓價仍會以龍市繼續向前,樓價在不斷交錯調整鞏固下也拾級向上。 (7) 租金終歸止跌回升 很多人也認為租金會不斷下跌,的確,業主同樣會被社會悲情及經濟欠佳影響而願意減租,但在供應根本嚴重不足的格局下,年內住宅租金終歸也會在調整後重新向上,成為樓價最堅實的支持。 (8) 置業良機切勿錯過 很多人不願面對及承認的是,在十年來的環球量化貨幣下帶來了長期的「超低息年代」,若單以供樓負擔去看,香港樓價是相當「抵供」的,所謂「樓價高令市場遺憾」其實是因為高首期,但去年十月的「施政報告」將1000萬或以下住宅物業的按揭門檻放鬆,800萬或以下住宅物業有充足入息的人也可以借到九成按揭,這無疑是一個置業良機,但市場被悲情氣氛所抑壓,還出現了「劈價」情況,這是對有足夠準備的人是一個夢寐以求的局面! (9) 變中有機創業有期 危難從來同時存在了機會!樓價跌到盡,就是入市時機!鋪租跌到盡,就是創業良機!這個由暴動造成的調整市,下跌時烽火燎原!回復時也可以萬馬奔騰! (10) 政治凌駕一切,萬物回歸市場 政治雖可凌駕一切!可立即改變市場的表象!所以本文忠告只能假設暴亂不進一步惡化下去作參考!政治雖然能夠改變市場興旺時間表,但卻不可以脫離市場的機制和定律。不要被悲情包圍而誤以為香港樓價將拾級而下,在香港投資房地產仍然是相當吸引的項目及工具! 在當下虛假的世道中,希望「我對樓市的十大忠告」可給到大家對尋求真相多一點參考吧。 2020年1月14日(逢周二刊登)

2020年我對樓市的十大忠告(下)
汪敦敬

世界「天災」vs 香港「人禍」

香港經濟數據走下坡已經是不爭的事實,俗語有云「有危必有機」香港的危機在那?而香港的機會在那?最近看到所謂的黃色經濟,香港反對派「自吹自抬」要振興香港吹捧黃色經濟圈,筆者看在眼裏實屬笑料一則,如果香港大環境治安日差每個星期發生暴動,直接導致經濟衰退,怎可能活在同一時空同一土地上,黃色經濟圈可以獨善其身? 這個理論完全違背安定繁榮的經濟定律。而香港人機會在哪裏?可能會爆發有識之士去國內尋找商機及工作機會。或者中高端人才流向世界各大治安好的城市工作及生活。 筆者近期發現媒體報道內地武漢新型病毒流感爆發,有網友問筆者會否像2003年香港沙士瘟疫重現,滿街的人戴上口罩整個香港流感爆發飛沫傳播,新型沙士造成經濟及人命損失?其實過去半年香港沒有爆發流感的時候已經日日帶上口罩,可以話係自制「人禍」。 筆者馬上去看看各大傳媒報道及內地新聞報道,發現武漢流感病毒已經受到控制,有感染流感的病人康復出院,近日看到美國流感大爆發,蔓延30個州,370萬人感染,2000多人死亡,發生在美國的嚴重流感傷亡慘重,不知道為什麼香港媒體報導編幅非常之少,再看一看澳洲大火災,整個澳洲多處地方森林大火蔓延到全國,多條人命傷亡及數以萬計的動物受到火災嚴重影響死亡(大量袋鼠及樹熊)。 其實世界各地每個地方每日都發生大大小小的「天災」及「人禍」,特別是香港反對派的媒體喜歡放大報導中國缺點,不報導國內發生的好人好事,把優點隱藏,經常把缺點放大的不公平報導。筆者認為天災無法避免,只能在發生天災後各方面努力盡快回復正常。 2020年1月8日 (隔周三刊登)

世界「天災」vs 香港「人禍」
楊官華

解決樓宇老化 不能單靠資助

香港除了面對人口老化問題,樓宇老化問題也日益嚴重。全港有逾一萬幢樓齡超過50年的舊樓,部分樓宇多年來都沒有做過大規模的翻新或維修。這樣不單影響不少舊樓居民的生活質素,亦會有損市容,還不時會發生冧窗、冧石屎、冧露台及升降機急墮等嚴重意外,危害居民及途人安全,發生火警及造成人命傷亡的機會亦較高。 政府近年先後推出多項資助計劃,協助資源較少的舊樓業主,進行維修翻新、提升消防安全設備及更換升降機設施等。結果顯示不少資助計劃的申請數目超出預期,個別計劃更面臨資金不足的危機,反映香港的樓宇老化問題比當局想像中更為嚴重。 故此,政府在去年施政報告宣布向其中四項計劃,即「樓宇更新大行動2.0」、「長者維修自住物業津貼計劃」、「優化升降機資助計劃」及「消防安全改善工程資助計劃」,合共額外撥款105億元,希望協助更多舊樓業主進行維修保養。 筆者向來關注樓宇老化及安全問題,當然在原則上支持有關建議。然而,單單提高有關計劃的資助總額,是否就能真正幫到更多有需要的業主,以及加快改善更多日久失修的舊樓的安全水平呢? 有業界人士就關注,有關政府部門及協助推行計劃的市建局與房協,是否有足夠人手,可在合理時間內完成相關巡查工作及審批所有申請呢?業界又是否有足夠及合資格的承辦商與工人,在同一時間內承接可能數量大增的相關工程呢?會否因而導致工程費上升、施工期拖長,以至出現工程質量及圍標問題呢? 以消防安全為例,現時全港約有10500幢受《消防安全(建築物)條例》規管,即是1987年3月或之前建成,其消防安全水平低於現有標準的舊式樓宇。但消防處及屋宇署至今只就當中約7800幢發出消防安全指示,要求業主改善其消防設備,餘下的約2700幢樓宇,當局估計要用多四年時間,才可全部完成巡查及發出安全指示。 此外,自「消防安全改善工程資助計劃」在2018年推出以來,市建局合共接獲逾2,400宗符合基本要求的申請。但截至去年底,該局僅就展開相關改善工程聯絡了當中約三分一申請的負責人,餘下申請預計要用多一年半時間才能完成聯絡工作,進度頗為緩慢。 政府現在建議透過提高資助總額,再資助多3500至4000幢舊樓的業主改善消防安全,又要用多幾多年時間才能完成所有審批及聯絡工作呢? 筆者早前分別在立法會大會及相關事務委員會就有關問題質詢政府,官員聲稱計劃推行進程較慢,與其審批工作或人手無關;當局是為免因需求突然大增,令業界難以應付及導致工程成本上升,才刻意分階段推行有關計劃。 合資格承辦商與技術工人供不應求的問題,在「優化升降機資助計劃」也有出現。目前市場只有41間註冊升降機承辦商,估計整個行業短缺約360名合資格技工,但當局至今接獲的資助申請已有約1,200宗,獲批申請涉及的升降機數目多達1400部,而且這是提高資助總額前的數字。當局表示已跟建造業議會合作,加緊培訓新血入行,但過份揠苗助長,可能又會產生另一些問題。 除了審批需時及人手不足,不少舊樓沒有成立業主立案法團、部分業主已離開香港或失去聯絡、部分長者業主對樓宇安全的重視及認知程度較低,以及近年愈來愈嚴重的劏房及違法僭建問題,都增加了改善樓宇老化的難度。 當局必須對症下藥,包括更積極地協助「三無」大廈成立法團,以及在發放相關消防及樓宇安全的法定指示予有關業主時,同時附上簡易的解說、可考慮的進方法、政府可提供的協助和相關資助計劃內容等資訊,以促進業主積極處理其樓宇老化問題及跟進相關優化工程。純粹單靠增加資助來解決這些老、大、難的問題,成效將會大打折扣。 2020年1月14日 (隔周二刊登)

解決樓宇老化 不能單靠資助
謝偉銓

中資接連入市買地的啟示

經歷崎嶇的2019年,整體經濟陷入衰退,踏入2020年,盡管市況未見起色,但隨著中美第一階段貿易協議簽署在即,而新近美國為將中國剔出匯率操控國名單,為稍後第二階段談判釋出善意,同時間近日港股亦有所回升,恆指重上29000點的近月高位,為市場增添不少好消息。 與此同時,踏入2020年樓市亦有個別好消息,首先踏入新一年新盤市場即時活躍起來,一月上半月整體新盤銷售已約達900伙,已超越上月整月的新盤銷售,即使農曆新年的長假期臨近,但相信本月新盤銷售亦勢必超越1000至1200伙以上。 此外,延續去年政府賣地市場大豐收的佳績,近月賣地市場亦持續錄得好成績,新近再有中資財團來港買地發展,過去主力在深圳發展房地產的內房企業佳兆業,剛斥資35億投得政府位於屯門青山公路青山灣段的住宅地,成為集團首次來港買地的「試金石」。 再者連同上月中信泰富,以32億投得港島東半山大坑道135號的豪宅地皮,一連個月內接連兩幅政府官地,均由中資財團投得,反映即使過去半年社會事件的發生,仍然未有影響內房企業來港投地的意慾,再者從過去一個月政府招標求售兩幅土地,分別接獲多達25份、16份的財團標書競投,反映無論中資財團以至本地發展商仍然是「求地若渴」。 相信大家亦記起,早於五、六年前已紛紛有不少內地房企業來港買地起樓,或許期間曾受內地政策影響,令近年來港投地的中資財團或許有所減少,但整體而言,內房企業在本地買地市場上分一杯羹,早已成為樓市新常態,再者從另一角度來看,在中資財團買地轉趨積極,發展商之間競爭自然增加,對未來地價亦有一定的支持作用。 事實上,盡管近月樓價處於整固期,不過近期地價仍然未有明顯調整的跡象,發展商對後市仍然充滿信心,同時間從近期新盤市場來看,個別發展商的定價仍然進取,帶動整體二手市場的整固幅度仍然相當有限。 2020年1月15日 (逢周三刊登)

中資接連入市買地的啟示
陳坤興

餐飲帶動商鋪租務表現

去年下半年受社會事件影響,商舖租務市場淡靜,業主變陣減租作招徠,雖令整體舖租呈下滑趨勢,但卻成功吸引部分品牌租客趁低進駐。踏入農曆新年假期將至,個別商戶加快開業步伐,加上市民外出用膳及消費增加,整體市場消費氣氛升溫,更帶動近期餐飲租務表現轉好。 迄立旺角開業超逾35年的鳳城酒家曾獲米芝蓮認證,在區內享譽盛名,亦是區內地標酒樓之一,於去年12月光榮結業。而該酒樓巨舖位於旺角彌敦道749號一及二樓,旋即獲新租客無懼逆市承租,該樓面面積約8110方呎,月租約25萬元。據了解,新租客為鳳城酒樓舊班底,幾經考慮後,有意於舊址自行合作經營,期望打出名堂。 另邊廂,個別餐飲品牌進駐新興旺區,根據土地註冊處資料,上海生煎皇以約11萬元租用荃灣眾安街37至41號荃運樓地下C號舖,面積約1000方呎。資料顯示,該舖舊租客為時裝店,舊租金約17萬元,新租金較其下跌約35%。荃灣近年有多個新樓盤落成入伙,居住人口上升帶動消費力,屬近年新興潛力區域,可見有實力商戶於租金調整期著先機落戶。 談及荃灣,區內變化很大,多個大型住宅樓群相繼落成,引入龐大的居住人口,分支家庭增多,令區內更年輕化,區內新開幕的海之戀商場OP Mall,成為市場焦點,新近日本百貨驚安之殿堂開幕,令商場人流如鯽;項目分兩期發展,樓高4層,共佔地約43萬方呎。據長實地產表示,商場第一期已全數租出,第二期出租率亦已達八成,反應相當理想。 而另一個新發展區商場則位於深水埗匯璽基座的V Walk,由新鴻基發展,總面積達約30萬平方呎,共有約150間商戶聚集,包括不少人氣餐廳,例如台灣過江龍度小月、日本菜峰壽司及漁釧以及泰式篤篤船麵等,致力打造成西九龍新地標。 近月社會氣氛有緩和跡象,示威活動規模縮小,舖位租務市場迎來曙光,加上近期正值消費旺季,舖租下調至合理水平亦吸引不少租戶趁機加快擴充步伐。另一方面,隨著更多新商場開業,亦會刺激舖位租賃市場,預料市況陸續復甦後,有美食天堂之稱的香港將會在餐飲業率先起動下,帶動舖位租務成交量回升。 2020年1月16日 (隔周四刊登)

餐飲帶動商鋪租務表現
潘志明

按揭活躍指數反映樓市氣氛

踏入2020年,新春將至,筆者先向讀者拜早年。恭祝各位萬事如意、身體健康! 去年2019年,香港特區政府宣佈將引用《收回土地條例》收回748幅私人土地,以發展新界大片土地,不少本地發展商亦表示願意捐出部分私人土地,予政府作興建社會房屋。受惠於市民強勁的置業需求,加上行政長官在2019年施政報告中提出放寬住宅物業按揭成數,1000萬元以下最高可借八成,新盤銷售熾熱。 根據土地註冊處統計,2019年全年的摟宇按揭數目為111921宗,較2018年輕微下跌1.9%。由於2019年發展商力推新盤,樓花按揭數目錄得強勁升幅,合共超過12500宗,按年大升六成。自政府宣布放寬按揭保險樓價上限後,本地的置業需求回流至中型住宅單位,加上去年下半年新盤銷售以貼近二手或低於市價出售,帶動樓花按揭創下15年新高。 為了讓讀者及市場人士更能掌握地產市場脈搏,由今年一月份起,我司將按月公布「按揭活躍指數」(按揭指數)。坊間與按揭相關的指數,一般是反映承造按揭的數目增長或下跌,但我司的按揭指數是根據銀行客戶向本公司估價及顧問服務部提出的「口頭詢價」數量編制而成,指數變化主要是反映私人住宅物業市場上的潛在樓宇按揭活躍程度。我們估價及顧問服務的「口頭詢價」的市場佔有率超過40%,當中包括全新一、二手物業按揭、轉按,以及加按三類,可見我們的數據足以反映市場的整體氣氛。 按揭指數以2019年1月份100為基點,上月指數(即2019年12月)為76.81。根據我們的統計數字,2019年第4季樓市交投淡靜,加上聖誕節與農曆新年接近,近月的「口頭詢價」數量出現回落。筆者預期今年的樓花按揭登記宗數不及往年,主要是受到新按保的措施影響,一手住宅買家料較多選擇建築期付款方式,待現樓落成後才找銀行「上會」。 除此之外,外圍經濟仍存在不確定因素,加上今年的一手住宅供應與去年相若,相信潛在買家仍抱著觀望態度。 2020年1月15日 (逢每月15日刊登)

按揭活躍指數反映樓市氣氛
趙錦權

2020年按息走勢及按揭量預測

踏入新的2020年,銀行對於樓按貸款大致上已恢復較積極取態,去年銀行接連上調按息及削減按揭優惠,第四季亦有個別銀行出現「收爐」情況,最近已有多家銀行在按揭計劃上回復競爭力,去年底期間有銀行減慢放貸故而削減按揭優惠,最近已調整按揭息率及回贈至市場相若水平。 當中,亦有樓按取態較積極的銀行進一步增加了按揭優惠,目前市場上平均實際按息為2.5厘,現金回贈介乎1%至1.5%為主。年初銀行樓按取態一般較為積極,但目前銀行同業拆息及港元貸存比率雖有回落但仍在較高水平,銀行對樓宇按揭的積極性仍受限於資金成本仍偏高之因素,在加推按揭優惠的決定方面仍會是審慎保守。 今年美國預期經濟仍穩步,美息有機會維持平穩不變,當地如美伊局勢、中美貿戰、總統大選帶來不確定性其實仍多,美國即使擺脫衰退風險但經濟放緩機會仍大,若美國通脹持續低迷,美息仍有機需進一步下調。去年美息下調3次共0.75厘,港息下調一次僅0.125厘,除了因為對上一次加息周期港息加幅僅0.125厘外,亦因為銀行調整的不只是P,而是存貸息率,目前銀行存息已返回近零水平,存息已減無可減,故基本上已沒有進一步減息空間,料今年本地最優惠利率(P)繼續維持不變。 環球經濟是否走出低谷仍存變數,相信各國仍傾向維持量化寬鬆政策,低息環境持續下,預料今年本港按息介乎2.4厘至2.5厘低水平,逾12年低息環境持續。 今年影響樓按市場發展的不確定性因素仍包括外圍發展如中美角力、地緣政治風險以及本地形勢如社會運動發展、經濟下行風險等,故此實際連帶性影響仍有待觀察。若社會氣氛回復,相信累積購買力可帶動樓市重拾動力,而在轉好氣氛下新按保修訂及低息環境對樓巿仍帶支持作用。 然而,轉按息率及回贈優惠已較以往遜色,轉按數量減少對整體按揭貸款量構成影響。預期今年新取用按揭宗數及金額將略減至80000宗及3350億元,按揭數字雖跌但仍屬理想水平,預測金額數字為歷史第三高。 2020年1月10日 (隔周五刊登)

2020年按息走勢及按揭量預測
王美鳳

及時雨

「及時雨」三個字看似簡單易明,但卻蘊藏諸多意思;舉例,在旱季來了一場雨,本應可以潤澤大地、惠及蒼生,但可惜雨量驚人,大地變成澤國;由此可見,凡事要做到水到渠成,非要時宜、量正及人通不可。 「及時雨」三個字廣被使用,傳說中有梁山泊英雄「及時雨」宋江,其英勇故事廣為傳頌;現代有財務公司提供各式各樣的「及時雨」貸款財務,其受歡迎程度也不能小覷;至2004年起,公益金成立一項緊急援助基金,亦取名為「及時雨」基金,而筆者服務的機構也自2005年起連續十多年,每年以配對電話認捐形式,為該基金籌款。 每當提及慈善基金,不能不提由筆者十分敬重的李嘉誠先生成立的「李嘉誠基金會」,最近為中小企推出10億「應急錢」計劃,第一期協助飲食業的2億元捐款,網上申請工作剛結束;而第二期為援助零售業提供的6億元的捐款,亦於本月18日展開。此項「應急錢」計劃,堪稱真正的「及時雨」,令目前飽受社會事件衝擊的多個行業的中小企,得到舒緩部分壓力,與大眾共渡時艱。 政府最近提高首次置業樓按九成的樓價上限至800萬,由於新措施適用於已落成的住宅單位,為二手市場打了一口強心針,同時亦帶動換樓鏈,為樓市帶來正面的反應,無論如何也算是一個利民政策,但如果能早點出台便更能發揮作用,因為眾所皆知,之前的400萬樓價上限早已不合時宜,促使發展商短時閒內興建大量小型、甚至微型單位,以配合市民負擔能力。 筆者去年已多番提及微型單位,無助改善市民的生活質素,甚至窒礙家庭成員的增長,試想不多於200平方呎的生活空間,夫妻兩口子擠在一起也未必足夠,遑論增添小孩。筆者覺得一個合理的二人居所總不能少於300平方呎,如果單位面積大至約500平方呎的話,一家三口也能生活得頗安樂。 話說回頭,儘管是次增加首置樓按上限乃遲來的「及時雨」,但市民也大可藉此機會,盤算一下「上車」之路;但容我不厭其煩地提醒大家,政策既已出台,不會無故消失,大家毋須急於一時,大可從長計議,多聽、多看、多參考;貿然入市,有機會將「及時雨」變成龍捲風,把原有基礎吹得東歪西斜,小心得不償失。 2019年11月18日 (每月18日刊登)

及時雨
趙國雄

2020年樓市淡多於利

我寫這篇文章時已差不多接近聖誕節,意味着一年很快就過去,回顧即將逝去的一年,香港的地產市場經歷先升後跌的風浪,在年初時,不論住宅及工商舖物業都拾級而上,市面洋溢歌舞昇平,一片繁榮,大家都坐着享受升市的成果,開心、快樂及滿足都幾乎掛在每個香港人的面孔。但踏入六月,香港就由「旅遊及購物天堂」變成「暴力城市」,暴徒幾乎每天遊行、示威、堵路、放火及破壞,入境旅客大幅下跌,各行各業受到衝擊,旅遊、零售及餐飲更首當其衝,生意一落千丈。政治事件已經超過六個月,仍然看不到一點曙光,大家對香港的前景已失去信心,好像等待死亡的來臨,而特首林鄭月娥及其高薪庸官更加束手無策,只有給反對派及暴徒為所欲為,任人魚肉。 香港今年面對自回歸以來最嚴峻的政治及經濟困境,但樓價下跌的幅度比預期少,根據近期住宅樓價指數,下半年跌幅約6%-7%,我曾經在7月時預測住宅樓價下跌約5%-8%,證明我的預測是準確,而工商舖物業的影響較為嚴重,個別下跌幅度達到20%-30%。 今次的政治事件對住宅物業影響較少,因為香港的土地及房屋供應嚴重不足,剛性需求龐大,利息長期低企,住宅物業持貨力強,反而工商舖物業屬於投資產品,當經濟受到嚴重衝擊,影響投資氣氛,抗跌力自然下降。 究竟2020年的樓市走勢如何? 有地產代理行高層預測明年樓市利好多於利淡因素,樓價將「噴射式」上升10%,樓價將於2月至3月開始上升。首先,我不評論他的預測是對或錯,但我肯定明年利淡多於利好因素,例如無綫電視表示將裁減一成員工,即約三百五十人,原因持續半年的示威衝突,使香港經濟進入衰退,公司需要重組部份業務,以增加成本效益,反映未來經濟前景並不樂觀。 另莎莎國際表示由於內地旅客大減,公司出現嚴重虧損,未來一年將關閉30間香港店舖,商討續租時業主減租五成才考慮,這間擁有118間店舖全港最大型的化妝品零售集團一向只有開舖,從未高調宣布關舖,反映香港的零售業進入嚴寒。 此外,香港零售管理協會公布最新調查,由於香港零售市道持續低迷,預計未來6個月內將出現結業潮及裁員潮,全港約有6.4萬間零售機構,估計將會有7000間零售商舖結業,而全港約有27萬名零售從業員,預料將會有5600名員工被裁減。政府更公布最新失業率,數字進一步惡化,升0.1個百分點至3.2%,其中零售、住宿及膳食服務業的失業率上升至5.2%,是3年以來的高位,其中餐飲業的失業率更升至6.2%,是近8年來最高水平。 香港的政治風波仍未平息,經濟恐難在短期內恢復,所以我預測2020年的樓市將會是凶多吉少,利淡因素多於利好因素,估計住宅樓價下跌約8%-10%,而工商舖物業下跌約15%-20%。有心置業或投資物業的人士,切勿盲目誤信地產代理、評估自己的風險及承受能力才作正確的決定。 2019年12月23日

2020年樓市淡多於利
鄧慶年

寫字樓新常態

根據差估署數字,香港寫字樓租金自去年11月明顯放緩,整體租金跌幅達3.06%。其中乙級寫字樓的跌幅最急,接近3.7%。另有統計報告指出,去年甲級及乙級商廈售價均錄得6.1%及5.7%的跌幅。 數字反映香港經濟轉差,部分中小企業也開始捱不住,而要陸續退組。全港的甲級商廈整體空置率已升至5.9%,而中環寫字樓最新空置率更達3.5%,為4年來新高。 這些數字不止反映寫字樓租務及銷售市場高峰期已過,更讓人擔憂的是寫字樓的租金壓縮與空置率攀升會成為新常態。借鏡現時零售物業市道,其租金已跌回2017年水平,有投資者認為跌勢是基於近期社會事件,導致零售業不景氣而引發減租潮。 但實際上,全球的實體商店都受到網購的不同程度衝擊,社會事件只是把零售租戶壓倒的最後一條稻草。同樣,寫字樓租金持續高昂,逼使不少企業使用辦公桌輪用制度 (Hot desking)。 雖指相關工作模式有便於僱員溝通,但實情是每個員工不但沒有自己固定的工作桌,甚至是200個員工,卻只有100個辦公位置,連辦公桌都要先到先得。每天使用過的桌面,更要自行清理,將物品收拾到小小的儲物櫃內,讓員工對公司的歸屬感大大降低。 這種新型的辦工模式,說白了就是要省租省地方。而投資者也看中這種工作模式潮流,演化出林林種種的共享辦公室(Co-working spaces)產物,部份共享辦公室變相淪為商業劏埸,將寫字樓租金及售價單價進一步拉高。 當核心地區的租金越來越難以負擔,企業連轉用Hot desking後依然入不敷支,租戶自然心灰意冷,繼而離開原址,甚至一去不返。核心中的核心,如中環地區依然有捧場客,但核心區的外圍,如上環和金鐘,其空置率將會繼續擴大,而租金跌幅也會比正核心區及九龍區商圈,如尖沙嘴等更明顯。 2020年1月13日 (隔周一刊登)

寫字樓新常態
張翹楚