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樓聲隨筆——新限聚令下 減價盤驟增

2020-07-15

  疫情急速轉變,本地感染個案大增,為了減少疫情擴散,政府日前推出更為嚴謹的限聚令,當中限制聚集規例由50人收緊至最多4人聚集,重返年初三月時境況,此舉將直接打擊新盤及二手屋苑睇樓氣氛,預期睇樓量將大幅回落。除了睇樓量下跌外,市場放盤叫價亦有機會持續回軟,料各大屋苑會再次出現平盤,減價盤將有所增加。   「疫情急速轉變,由於本地感染個案大幅增加,政府公佈新限聚措施,有關限制更比三月時嚴謹,勢必令各區屋苑睇樓量下跌。事實上,上周新盤登場已令屋苑睇樓及成交量減少,部份放盤叫價亦有輕微議價空間,今次新限聚令再度推出,將令屋苑睇樓量大幅回軟,預期叫價有機會下調,議價空間亦會擴闊。由於市場發展商對旗下樓盤作出新部署,部份新盤更即時關閉作全面消毒及清潔等,加上新盤推售寥寥可數,缺少新盤開價指標,料對二手樓市將造成影響,故市場放盤叫價亦會向下調整。」一間大型代理行董事指,疫情急速突變,本地感染個案大幅增加,樓市氣氛將表現慢熱,由於新盤慢推,對二手市場叫價有下調壓力,預料短期內減價盤將有所增加,減幅約5%至10%不等。   以目前市況而言,市場氣氛明顯下滑,在政府推出新限聚令下,睇樓氣氛將大打折扣,短期內二手屋苑放盤叫價將有下調壓力,為了增強號召力,業主都會將放盤單位議價空間進一步擴闊。 張日強

專家筆陣

銷售一手樓的秩序

近月地產發展商相繼推出大型一手住宅項目,令樓盤銷售點變得熱鬧起來。地產代理在參與一手住宅物業銷售時,必須遵守地產代理監管局的指引,在樓盤銷售點保持良好的秩序,否則有機會被監管局紀律處分。 監管局職員在一個新住宅發展項目的銷售點進行巡查時,發現一名男子手持該項目的宣傳單張在行車道上招攬生意。 當監管局職員乘坐的車輛駛近時,該名男子衝向該汽車,並詢問車上的其中一名職員有否興趣參觀示範單位。該名男子原來是一名持牌營業員,但他當時並沒有佩戴地產代理證及/或職員證,其後在監管局職員的要求下才展示其地產代理證。 監管局紀律委員會認為該營業員違反了執業通告(編號16-02(CR))的指引,站在行車道上或攔截車輛,對駕駛人士和其他道路使用者構成危險。 此外,根據執業通告,所有由地產代理公司調派往一手樓盤銷售點的持牌員工須佩戴地產代理證及/或職員證。因此,該營業員違反了監管局發出的《操守守則》第3.2.1段:「地產代理和營業員應熟悉並必須在執業時遵守《地產代理條例》、其附屬法例、本操守守則,以及由監管局不時發布的所有其他指引。」 結果,監管局紀律委員會決定訓誡及譴責該名營業員、向他罰款2000元、暫時吊銷其牌照14日,並在其牌照上附加條件,要求他取得持續專業進修計劃下的12個學分。 2020年7月2日(每月兩稿)

銷售一手樓的秩序
地產代理監管局

好淡因素下樓價與租金表現不一

剛過去周六日,一手樓仍然成為市場焦點,當中將軍澳日出康城SEA TO SKY開賣次輪336伙,即日售出189伙,可供出售的2房單位更悉數沽清,有不少向隅客轉投其他新盤貨尾單位,促使一千萬元或以下貨尾單位受惠,即日錄得不少成交個案。顯示市場有龐大置業需求,並且資金充裕,在住宅成交量回升鞏固了樓市未有反覆向下跌。 不過,租務市場面對不少利淡消息困擾,經濟前景轉差,失業率創新高,最近的社會及政治事件,不少業主寧願將單位放租而急於放售,致令盤源增加,租盤湧現下令租金上升乏力。據政府公布的5月份私人住宅租金指數,連跌9 個月,累跌超過11%,表現與同期樓價呈「一升一跌」的現象。 由於低息環境持續,目前大部分業主佔了六成供滿現時自住物業,就算再面對多一次沙士時期、金融海嘯風暴,以致最新冠肺炎疫症,住宅樓價未有大幅下跌,只出現短暫調整後,在四月份樓市已再起動,由於市場未有新盤開售下,令二手市場成交量大幅回升,五月份時多個新盤乘市場氣氛好轉出擊,同一時間多達六個新盤銷售成績錄得非常理想。 最近接連推售的大型新盤,除了銷售成績保持理想,發展商在開售新盤定價方面如茶果嶺新項目,定價上較樂觀甚至比之前更加進取,項目呎價相對同區已有30年樓齡的二手屋苑呎價高約四成,與近年推售的東九龍新盤則算相若。 在好淡因素拉鋸下,短期樓價將會在窄幅上落,從目前的經濟環境來說,由於疫情逐步好轉,隨着本地限聚令逐步放寬,零售、消費會稍為好轉,惟失業情況即使再續延一段時間,惟短期對樓市不致造成太大打擊,下半年樓市仍會以一手為主導,加上大環境是息口持續低企,在需求大、資金多、供應少基礎下支撐樓市。 2020年7月6日

好淡因素下樓價與租金表現不一
吳啟民

國安立法 新樓暢銷

本文刊登時,國安法已經正式通過立法。由於香港人沒有權利反對人大立法,因此討論反對立法的話題並沒有意義。法案沒有設追溯力,最高刑期是終身監禁,都是參考國際上的標準,量刑重一點或輕一點,對奉公守法的市民不會有太大影響。 然而,工商界仍是喜憂參半,欣慰的是國安立法之後,暴力破壞活動有望遏止,讓香港重回正軌,有一個良好的營商環境。香港畢竟是商業社會,面對目前全球經濟衰退,官民可以專心對抗疫情,改善經濟民生。 另一方面,工商界也有憂慮,以美國為首的西方國家,信誓旦旦地表示會對有關中港官員及企業採取制裁行動。香港是國際都市,港人和歐美國家不僅在經貿上有來往,在家庭移民、小孩讀書,甚至工作就業方面都有緊密聯繫,這些港人密切關注事態發展。 對於制裁威脅,建制派領袖不以為然,所持理由大致上有兩點:第一,歐美國家也有國安法,為什麼他們可以有,我們不能有?第二,中國早就有國安法,外資既然害怕,為何又跑到內地去投資? 針對以上兩點,筆者嘗試解開疑團。第一:歐美反對香港國安立法,理由是執法標準不同,他們認為立法表面上是維護國家主權安全,實質上是用作打壓異己的工具。如果當局能解釋清楚,將來執法會嚴格公正辦事,到時如有濫捕或打壓異己情況,美國再作批判也未遲。 第二:外資不怕中國的國安法,是因為他們有自己國家保護,即使在中國有不同政見,甚至作出顛覆國家行為,中國政府最多也是將違法人士驅逐出境。但如果是香港人犯了法,就沒那麼寬鬆了,隨時判刑三、五到十年,甚至終身監禁。 美國聲明反對國安立法,是要幫助那些爭取民主的香港人,但實際上這些是觸犯法例的人。雖然國安立法已塵埃落定,但當局還是有必要消除工商界疑慮。 近日將軍澳新盤一日賣出456伙,佔整體推盤462伙的99%,新樓氣勢一時無兩。大多數人都認為,國安法一推,樓市交投暢旺,樓價處於上升軌道。筆者不反對這種講法,但有一個更貼切的形容是:中下價新樓走勢向好,是剛性需求和高成數按揭發揮作用;中高價樓市能否激活,還要看商業活動及經濟前景有沒有逐漸轉好。 2020年6月30日

國安立法   新樓暢銷
蔡志忠

疫情第三波下 樓市仍能穩守

執筆當日政府剛公布第三波抗疫措施,現在的疫情正正是7月1日之後的香港人不恰當行為所引致,事實上,無論政治或者民間活動,在這段時間都有所鬆懈,我認為應該檢討這段時間我們做過甚麼及行為是否合適,我們看到西方國家在疫情下仍然是自我及不能有效率去處理疫情,連戴口罩都帶來了很大的抗拒,這好像是上天懲罰人類自我、自大及不尊重大自然了。 繼國際貨幣基金組織(IMF)和世界銀行認為,中國是今年唯一可以保持正增長的主要經濟體後,華爾街亦有評論認為內地經濟正在復甦,而且是全球各大經濟體中,唯一能在今年維持增長的國家。 這是一個管治能力的表現,亦是政治體系及政客的實在成績表,其實在香港已經是很幸福,我們的社會有最強的經濟及防疫能力,甚至香港其實是最有言論自由,而且在政治抗爭成本上,即使在港區國安法之後仍然是最低的地方,我認為年輕人青春有限,我們應該要做正確、聰明而且有效的事情,不要浪費時間。 至於香港樓市,我認為只要基礎和結構沒有改變,仍然是挺樂觀的,尤其是我們靠近祖國,我們是應該可以享受到經濟復甦比人快的優勢,但如果我們不珍惜,隨便去作一些任性的行為,我們再不斷消磨及自製災難,那我們的經濟強健結構就會弱化,希望大家去除精神上的陋習,災難下,人們應該更懂得學習珍惜。 我認為在疫情第三波來襲之下,樓價難免會調整一點,但在市場多資金、低借貸、供應不足及財富效應豐厚的結構不變,和金融中心的地位穩守下,應該在疫情受控之後樓價就會回升,購買力和剛性需求是不會因為疫情而減少,通脹可能會在疫情之下變得相對較慢,但是市場一啟動又會再來,我認為有心買樓的人反而應該要管理好風險,並掌握這次樓價的技術性調整,香港樓市將保持「龍市理論」的結構下穩步向前。 2020年7月14日(逢周二刊登)

疫情第三波下  樓市仍能穩守
汪敦敬

國安法後的樓價走勢

7月1日可以說是中國人的普天同慶日子。因為港區國家安全法已經在本港落實執行。相信這條法例可以止暴制亂,令香港回復到從前的繁榮安定。 我們不談政治,只從經濟角度看。在新冠肺炎及社會事件影響下,從去年六月到今天,已經超過一年。而在過去一年時間雙重打擊下,遊客絕跡,飲食業、服務業嚴重受到重創。從前有一句說話,得據點,得天下。在今天就變成倒閉的源頭,因為你個位置越靚,租金就越貴。 如果你是簽長租約,在生意額急轉直下的情況底下,沒有辦法防守。可以說是千年道行一朝喪,過去十多年累積賺回來的金錢,於這一年全部輸晒,一鋪清袋! 看到舖位受到嚴重衝擊,反觀住宅就相對穩健,特別是一千萬以下的住宅上車盤,價格在過去一年不跌反升。說一個具體例子,三個月前你購入市區一個市價600萬的單位,到今天最少已經升幅了10%。而超級豪宅方面就出現少量大幅劈價個案,例如一個何文田豪宅叫價7400萬,到售出時成交價為4700萬的極端例子,可以看到香港目前樓價屬兩極化! 近日有網友問筆者如何看香港樓價走勢。根據過往一年觀察,在雙重疫情下,中下價樓盤因為剛性需求,價格相對硬淨,而超級豪宅因為辣稅,多數只有內地朋友願意付樓價30%的印花稅,但社會事件嚇窒了內地很多人士來港置業,所以影響較為深遠。 在過去一年雙重打擊下,中下價物業樓價保持平穩,相信未來樓價更加難下跌。但香港樓價會否大升就另當別論。因為目前香港樓價仍然是全世界最貴。反觀世界各地大部份先進國家發達城市,在新冠肺炎衝擊下,其樓市均遍體鱗傷。不論是歐美澳紐美加等各地的經濟,受到的打擊也非常嚴重! 目前相信全球最有力量推行經濟增長,就是中國。因為有接近13.6億人口的內需,去刺激國內經濟。而中國更加是世界工廠,任何人要於淘寶訂貨,都必須要俾錢中國企業賺。相信未來最快回復經濟的體系,會是以內需先行的國家。 而筆者同時也看好日本的經濟前景。因為過去大半年全球封城,積壓了大量旅遊人士準備去遊山玩水,而日本正正是一個旅遊業先進發達國家。相信未來通關之後,日本會有一個巨大反彈,將從旅遊業開始,再激發其他嘅行業蓬勃發展。希望疫情盡快過去,往來世界各地的機場盡快可以回復正常。筆者期待可以去日本觀賞紅葉! 2020年7月8日

國安法後的樓價走勢
楊官華

勿因疫情而錯過大灣區機遇

由筆者倡議及統籌,深圳前海管理局主辦,香港建測規園界四個專業學會聯同協辦的「前海‧香港青年建築設計比賽」,本周一(7月6日)在中環交易廣場順利舉行了頒獎禮暨展覽開幕儀式。 比賽分為專業組與學生組,內容是為前海桂灣公園一項標誌性公共建築進行建築設計。評審準則除了美觀與實用,還須兼顧與周邊環境和建築物的融合,在建造技術和成本方面的可行性等。而除了現金獎勵,專業組的得獎者更可以設計顧問形式參與有關項目的建設,實現其得獎構思。 比賽期間遇上了新冠肺炎疫情,但深港雙方團體成功克服困難,透過視像會議等電子方式進行評審工作,最後從20組專業組和6組學生組參賽作品當中,揀選出11組優秀得獎作品。當中不少作品都水準極高,兩地專家評審要經過多輪討論和投票才能分出高下。學生組的一等獎作品,不論在設計概念和可建性方面更達至專業水平。 今次比賽除了有助優化前海的建設,為當地的規劃和發展增添香港元素,最重要是促進了深港兩地專業人才的交流,讓香港的青年建測規園界人士與學生,有機會親自了解內地的城市規劃、建設、交通、環境和相關法規程序,為將來進軍粵港澳大灣區發展累積經驗、做好熱身。 受到疫情、「黑暴」及美國針對中國的措施影響,香港經濟出現嚴重衰退,失業率急升,當中建造業的失業率更超過一成,不少就讀相關專業課程的大學生擔心「畢業變失業」,在職的青年業界亦擔心在培訓期間被裁員或不獲續約,因而喪失考取專業資格的機會。 在筆者與業界爭取下,特區政府先後推出了多輪針對建測規園業界的「保就業」和「保專業」措施,包括直接資助企業聘請畢業生與青年專業人員、以「快、細、多」方式加推建造工程及顧問項目、加快及加密為工程及顧問合約付款等,以解業界的燃眉之急。 不過,香港市場始終太細,單靠政府投入亦難以完全彌補私營建造業市場的萎縮,要有效協助香港業界及青年專業人士發展,必須「做大個餅」,當中大灣區是最合理和便捷的選擇,這正是筆者大力推動今次比賽所希望達到的目的。 筆者在頒獎禮上指出,兩地的建造業專業資格互認已實行了一段時間,但香港的企業和專業人士如欲在內地直接執業或競投建設專業諮詢服務項目,仍然面對許多困難和限制。筆者曾多次向內地有關部委反映問題及提出建議,包括設立資質互認的機制,據聞很快便會有好消息。 希望特區政府與香港的業界、尤其是青年人,不要因一時的疫情及經濟社會動盪,而錯過大灣區的龐大及長遠發展機遇。筆者亦將繼續為建測規園專業發聲,努力爭取為業界「做大個餅」。 2020年7月8日

勿因疫情而錯過大灣區機遇
謝偉銓

樓市怪現象 租金跌樓價升

近日本地接連錄得多宗本地新冠肺炎確診個案,令市場憂心會否出現本地疲情第三波。與此同時,近日樓市可謂出現怪現象,按差餉物業估價署全港私人住宅樓價及租金指數,原來整體私人住宅租金已經連跌9個月,期間租金跌幅已超越一成,不過與此同時,最新私人住宅樓價指數,卻接月顯著上升1.9%,成為自去年4月以來,樓價指數最大單月升幅。 整體租金接連回落,但樓價已顯著反彈,表面來看確實令人有點摸不著頭腦。根據差餉物業估價署提供全港私人住宅樓價及租金指數,最新今年5月份的指數來看,最新租金指數為177.7,按月跌幅最達1.2%,亦已經是連續3個月單月跌幅逾1%,整體租金已連跌9個月,累計跌幅為11.2%,相對之下期間樓價表現卻反覆平穩,最新5月份樓價指數更按月彈升1.9%至384.8,以整體樓價租金的按年變化,過去一年整體租金已回落約9%,而樓價跌幅只有3%。 相信大家亦明白,連月來租金顯著回落,因基於多個因素引至,受新冠肺炎疲情影響,不少內地生已退租回國,內地生效應消減外,最重要的因素仍然是本地整體經濟表現以至失業率的情況,因應本港經濟自去年下半年開始已陷入衰退,整體失業率亦進一步惡化,加上新冠肺炎疫情在世界各地持續擴散,引發骨牌效應下,相信稍後整體住宅租金跌幅或會進一步擴大。 本地最新失業率已攀升至5.9%水平,創逾近15年來新高,其中建造業、酒店、旅遊、餐飲及零售行業更成為重災區,盡管政府推出保就業計劃,大大減低不少企業的裁員壓力,不過由於有關保就業計劃只涵蓋至今年11月,假若到時本地經濟未見起色,相信隨時會有新一浪的裁員潮,到時整體失業率或會再次急速上升。 事實上整體疫情持續,目前整體失業大軍人數只會有增無減,租客面對收入減少,甚至飯碗不保下,自然需要尋找較低租金單位,整體租金自然受壓,加上多個大型新盤陸續入伙,市場不乏租盤供應下,盡管已踏入7、8月暑期租務市場旺季,相信整體租金整固仍會持續,但幸好近月整體一、二手交投持續暢旺,港元持續強勢下,拆息維持低企,息口低、剛性需求仍在,令整體樓價仍保持平穩。 2020年7月8日(逢周三刊登)

樓市怪現象  租金跌樓價升
陳坤興

業主減租與租戶共渡時艱 政府支援莫遲疑

筆者最近所寫的兩篇文章,包括《商舖撤辣》(回復舊有的印花稅率)及《差餉租值可加可減機制》,引來業界很大迴響,並收到不少好友或資深投資者致電和以短訊鼓勵,支持我繼續為業界發聲,其中一個資深舖位投資者擁有約100個舖位收租,他的舖租收入在這次疫情下,損失數千萬元,留言給我大呻苦況,他十分認同政府應該從工商舖物業方面著手率先撤辣,否則業界或難以再撐下去。 這位自稱「自由低調人士」的資深舖位投資者,留言認同我的意見,並讚許我的文章寫得好,他自言相比起滔哥(黎永滔)及波叔(鄧成波)這些老舖王,謙虛地表示自己只是微不足道的投資者,但他也認為,舖位首期若可由現在的60%,撤辣降低至40%或50%,可幫助一些東主在這個環境下,自置商舖來減低日後的營運成本,而這樣對本港的經濟復甦亦有幫助。 事實上,多個原由名店或跨國企業承租的核心商業區地舖,隨着這些高檔產品店相繼在租約期滿後撤走,不少實業家都希望趁這個機會自置舖位回流開店,然而在這市況下,支付了6成的首期開舖,相對地降低了他們的現金流,令部分舖位用家卻步。 說回這位「低調」的舖位投資者,他大大細細合共有約100個舖位收租,年租金收入近3億元,現在已有89個舖位需要減租與租戶共渡時艱。他謂,除小型酒樓、街市檔、超級市場舖和毗鄰街市的麵包檔、連鎖店未獲減租外,其他各類行業店舖,他都慷慨減租,尤其珠寶店和銷售高級產品的店舖,減租幅度更相當驚人。 他表示,「唔減俾佢哋會頂唔順」結業,屆時市場上又會增添一批「失業大軍」,唔想見到這種情況,所以每月舖位租金減幅由數萬元至20多萬元不等。 他坦言,租金收入現在一年少收達數千萬元至目前不足2億元,可謂艱苦經營,而他自己也面對資金壓力,需要繼續償還銀行貸款,但他亦希望盡一分力量,與香港共渡難關。 另外,亦有收租業主向我反映,他們為租客提供免租三個月,而為怕大公司租客被撬走,與其「丟空」商舖,倒不如減租留客,個別商舖近乎七折續租,減租幅度高達三成,所以這場世紀疫症令不少收租投資者叫苦連天,期望政府也能體恤業主,作出相應的協助,最理想是在工商舖物業買賣方面撤辣,携手共渡時艱為未來經濟復甦作出支援。 2020年6月6日

業主減租與租戶共渡時艱 政府支援莫遲疑
黃芳人

土地共享先導計劃

發展局於上月初公布「土地共享先導計劃及申請指引」,旨在已整合業權的指定私人土地發展潛力釋放,推動及促進私人土地發展以及香港創造土地價值具積極意義。 私人市場大部分住宅供應依賴修訂私人土地用途 (包括取得城市規劃准許及向政府進行補地價) 而產生。但先導計劃並未針對政府私人申請者就新創土地價值的分配問題提出解決方案,尤其是改地契前的土地價值分歧。政府在估值過程中一直輕視私人土地的地理特性(現有及已計劃的基建配套發展)及城市規劃准許的價值,這令補地價金額變得高昂,同時降低了發展計劃的經濟誘因,這分歧有礙先導計劃的成功。 私人發展商要為準備先導計劃的申請投入大量專業及時間資源,包括不同的技術顧問報告。當在取得行政長官會同行政會議原則上同意申請後,更要為所需的法定程序主要是道路及渠務工程等展開詳細設計工作。 先導計劃亦要求成功的申請人在進行補地價評估前,須為多項成本及負擔與政府達成協議,包括平整土地作發展公營房屋、建造基建及社區設施和收回相關私人土地等成本。若最終未能達成補地價協議,已支出的收地費用不獲退還。這等發展資金的時間成本及風險須要在補地價過程當中適當反映。 私人發展商為創造具發展潛力的土地所付出的努力及成本,很多時未能得到政府的認同。先導計劃新創土地價值分配不公平的難題未有解決方案,阻撓私人土地市場的發展。 撰文者:香港測量師學會土地政策小組主席劉振江 2020年7月9日

土地共享先導計劃
高深可測

「東」「西」置業之道

最近移居移民成為城中熱話,原因有幾個,但最大導火線必定是BNO擴權。英國外相藍韜文早宣佈BNO持有人可以在英國工作和讀書,最快六年便可入籍,吸引不少有英國情意結的港人;另一方面,日本亦放風表明有意吸納香港的金融人才,常言日本是第二個家的香港人又心動想移民日本。老實說我公司也被帶挈,最近查詢英國、日本兩地置業的人數有增無減。作為兩地均有置業,甚至當發展商經驗的投資者,我想和大家談談「東」「西」置業之道。 過往港人移民英國門欖極高,投資移民要價200 萬至1000萬英鎊。隨著英國放寬要求,港人可直接到當地工作和讀書,門欖大大下降,相信移民當地的勞動人口會大幅上升,港人鍾愛的倫敦,尤其是提供大量就業機會的Zone1,2樓價自然也會因應上調。我認為現在正是購買倫敦物業的時機,第一,英國仍受疫情影響,發展商定價不敢太進取;第二,英鎊匯率暫時仍算低位;第三,英國早前宣佈調低利率到0.1%以刺激經濟和地產投資,是325年以來的歷史低位。考慮到未來港人對市場的需求,其實只要1% BNO 持有者就已經需要30,000戶樓房,加上本地人和投資者的需求,英國倫敦樓房分分鐘會再爆發小牛市好一段時間。所以無論是未來自用需要或純粹投資倫敦的朋友,最好做法當然是趁樓價未飆升前先「霸」住Zone1至Zone3兩大金融城旁的物業,因為估計新樓盤貨源會短缺,而且上車盤的需求量會更緊張。 至於日本,港人最關注的地方相信非東京和大阪兩大城市莫屬。我認為大阪物業在投資角度上其實比東京更勝一籌。首先,大阪租金只比東京低約兩成,但樓價卻比東京低近一半,即相同樓價下大阪的租金回報率比東京高達6成。而且安倍政府手上還有三張經濟王牌,包括奧運,2025年的世博和一直未公佈詳情的賭場,足以讓大阪追回疫情損失,帶來長遠的經濟收益。這裡必須提提大家就算不是安倍政府指定的行業專才,其實也可以靠「經營管理簽證」創業移居日本。我建議創業初哥在大阪市中心,如浪速區和西城區一帶經營民宿,一來經營民宿難度較低,二來地區有足夠旅客支持,三來大阪物業可365天作民宿經營,回報較其他地區吸引。 2020年7月9日(隔周四刊登)

「東」「西」置業之道
李丹翔

企業減營運支出 九龍商廈租賃料受惠

經濟環境處於低迷時期,企業想盡辦法減低營運成本,租金成為首要目標。隨著港島寫字樓租金高昂,對比下有不少優質選擇的九龍商廈因租金相宜而更具吸引力,帶動近期個別九龍地區商廈空置率改善。 中原(工商舖)數據指,整體九龍甲級商廈5月份空置率為11.49%,對比上月輕微增加0.87個百分點;當中旺角及觀塘甲廈空置率均較4月表現為佳,旺角最新甲廈空置率約9.11%,按月下跌0.25個百分點。而作為第二核心區的觀塘空置率情況更為突出,單月下跌1.68%至13.34%。相信由於兩區均屬九龍核心商業地帶,而租金無論對比尖沙咀或港島區都見實惠,因而吸引租戶遷進。 租賃成交量同樣有好消息,現時寫字樓租金跌幅日漸擴大,加上企業積極節省租金成本,導致搬遷個案湧現,最新租務交投量都見上揚跡象。資料指,6月份寫字樓總租賃成交約445宗,涉及總金額約2660萬,對比5月分別上升約7%及6%;宗數為今年單月新高記錄。 核心區指標商廈租金下調幅度進一步擴大,吸引租客落戶。觀塘沿海甲廈租金跌勢急而吸引租戶進駐,如萬兆豐中心高層I室,面積約1569方呎,最新成交呎租僅約18元,其舊呎租為25元,跌幅約28%。 就目前經濟而言,企業不再追求港島海景靚位,租金才為首要考慮因素,令租金相宜且質素不俗的九龍區商廈成為近期注目對象;而隨著九龍區放租盤增多,業主為增強競爭力而進一步調整租金叫價,料可帶動九龍區寫字樓租務成交量穩步發展,惟租金則會有下跌趨勢。 2020年7月2日(逢周四刊登)

企業減營運支出 九龍商廈租賃料受惠
潘志明

增加公屋供應要大刀闊斧

早前房委會公佈最新公屋輪候數字,截至今年3月底,一般申請者的平均輪候時間為5.4年,整體申請宗數共27萬宗,而長者一人申請者亦要輪候3年才有機會「上樓」,可見近年公屋單位的供求失衡情況未見改善。 目前香港人口超過750萬,統計處曾於2014、2015、2016年做過劏房調查,當時估算在2016年時香港的劏房數目高達9.64萬個,共讓21萬人居住。香港社區組織協會於今年1月至4月訪問192個劏房戶,當中超過七成住戶正在輪候公屋,一半以上已輪候超過三年。 從以上的統計數據,正好反映出輪候公屋的基層家庭因為「上樓」遙遙無期,唯有選擇居於劏房。初時市民寄望長策會和土地供應小組能夠帶來好消息,以破格思維解決迫在眉睫的房屋短缺問題,但遠水始終不能救近火。 政府當局知道「加快供應」此路不通,便促請房委會早年展開舊公屋重建構想,進行「全面結構勘察計劃」,惟至今所涉及的33個高齡屋邨卻有一半還未有勘察時間表。即使勘察工作完成,待新供應落成也要十年、八載,屆時公屋輪候情況及劏房數目難以估計。 根據房委會數字,2019/20至2023/24年度的公屋單位新供應約7.3萬個,即每年約1.5萬個單位,此數字是假設沒有任何延期事故發生。由於公屋新供應未見有突破,筆者估計輪侯時間很快會超過六年,屆時劏房戶數目將持續增加。 鑒於本港「熟地」非常有限,除了土地改劃外,未來新供應便需依賴舊型屋邨重建。在土地改劃方面,筆者認為政府必須加快土地改劃申請程式、制訂清理設施時間表、進行工程研究、推行跨部門協調等程式,務求及早興建公屋。至於舊型屋邨重建例如華富邨,項目預計於2026年分階段落成,但屆時預計只能提供9000個公屋單位,筆者認為政府應善用是次重建機會,在地積比率、單位面積、樓宇設計方面採用新思維,以達致增加單位元供應為目的。要公營房屋供應到位,需要政府各部門配合,同時推行大刀闊斧的行政改革,透過各相關部門緊密合作,才能有機會扭轉目前房屋困局。 2020年6月15日(每月15號刊登)

增加公屋供應要大刀闊斧
趙錦權

失業率上升 樓按拖欠率仍低

政府統計處公佈最新之失業率(3月至5月)上升至5.9%,逾15年新高,若失業人士是供樓一族,一旦備用資金不足便有機會出現拖欠問題,故此亦引起市場開始擔心銀行資產質素會否轉差。 根據統計數據,目前住宅按揭超過3個月的拖欠比率僅0.03%。在十年的樓按措施管理下,樓市投機成份消失,樓市以用家及有實力的長綫投資者主導,平均供款佔入息比率處36%低水平,在這環境下,住宅按揭的拖欠比率一直處於極低水平。 在樓按措施出現前,2006至2007年期間,超過3個月的住宅按揭拖欠比率主要介乎0.11%至0.2%;而在樓按措施推出後之十年,按揭拖欠比率一直處於介乎0.01%至0.03%極低水平,可見按揭用家的防守力確是提高了。 當然,在這十年間,就業市場主要向好,失業率大致處於3.5%以下全民就業狀態,所以暫難確定樓按措施下失業率上升將會否推高按揭拖欠比率。金融海嘯後,香港於2009年之失業率曾持續處於約5.2%水平,住宅按揭拖欠比率稍升至0.05%,仍處於相當低水平。 當中原因亦基於環球放水救市令經濟和樓市均快速恢復,失業率於翌年已逐步回落。反觀97年金融風暴後,經濟連年一蹶不振,長達7年時間之失業率達5%以上,03年失業率升至逾8%,按揭拖欠比率於99年至03年主要在1%以上水平,01年5月之住宅按揭拖欠比率達1.42%,屬於歷史高水平。 不過,這個數字比起其他國家其實仍屬於甚低水平,而以現時之拖欠比率0.03%對比當時的1.42%,亦顯然有相當大距離。 失業率上升等如市場上多了人失去工作入息,難免影響供款能力,但問題是,失業人士當中,屬於供樓人士佔多少比例? 而失業供樓人士的備用資金可支撐多久? 他們又可否於短期內找回工作? 本地疫情緩和,但環球疫情仍未可確定,經濟反彈步伐有待觀察,故此失業率若再攀升或無可避免影響拖欠比率上升,但在多年樓按措施下,按揭用家的防守力較以往高,加上政府推出保就業紓困措施、銀行推出還息不還本過渡安排,相信拖欠比率即使上升仍會處於甚低水平。 2020年6月26日(逢周五刊登)

失業率上升 樓按拖欠率仍低
王美鳳

世上只有媽媽好?

「慈母手揸藤,稚子身上鞭」,以打駡形式教子的方法,近今二、三十年已非常罕見,遑論體罰,責罵兩句也有可能干犯虐兒,如今做父母真的要扭盡六壬、軟硬兼施,據聞更要日做夜做、賺足三、五百萬,方能養大一個仔,如是者,苦矣! 筆者娘親乃讀書人,不會動輒舞刀弄槍,但其陪嫁丫鬟由於地位崇高,享有特權,奉旨訓斥一眾子女,手執御賜藤條,再施展傳說中的玉女「劍法」,家中馬上出現群龍(化骨龍)亂竄之象,大師姐武藝高強,「劍法」精湛,絕對能以「武」服眾,起即時震懾之效。 時移勢易,今天一眾父母,對子女侍奉有加,供書教學之餘,出錢出力幫手買車買樓,亦已變成天職,適逢母親節剛剛過去,筆者就親眼目睹一對母子現身海壇街頂目售樓處,為母者細心為兒盤算未來,自掏腰包簽付首期,愛兒喜上眉梢,場面溫馨程度,堪稱蕩氣迴腸。 作為地產界一份子,理應樂見以上近年常見的景象,反正我賣你買,那管誰付錢,但作為一個負責任的公民,就不得不提醒諸位父母,即使財力充裕,助兒買磚頭之前,也應該預先說好彼此之間的期望、實際的生活需要和財務安排等,切忌大安旨意,以為「亞媽與仔,實傾到計」,因錢財傷親情,屢見不鮮! 2020年的母親節,見證全港各界人士齊心抗疫的初步成果,希望2020年的父親節,我們在日出康城第8期售樓處見面時,大部份的社交限制已能獲得進一步放寬,一家上下能更輕鬆自如地選購心儀單位,見到父慈子孝的温馨場面 ,證明世上不只媽媽好,爸爸也好嘛! 後記:我和大家有個約會。 2020年5月11日

世上只有媽媽好?
趙國雄

政治及疫情仍未解決 下半年樓市反覆向下

上星期政府放寬限聚令,香港人已急不及待四出活動,已往一潭死水的夜市又再度活躍起來,有朋友即時安排六人飯局聚會,近半年未見的老友仿如隔世,大家見面似乎已忘記疫情帶來的傷痛,言談甚歡,暢所欲言,話題離不開政治、經濟、樓市及個人健康,當談到樓市時,各人焦點放向我,有人大惑不解地問: 「過去一年香港出現社會動亂及新冠肺炎疫情全球大流行,經濟面對嚴重衰退,為甚麼樓價未有大跌? 」 這位發問的老友認識二十多年,於2015年股票大跌時將自住的物業賣掉,但他默默地等,深信終有一天樓價大跌時再入市,可惜天意弄人,人為的暴亂加上自然的災害亦不能將香港穩如磐石的樓市推冧。 香港物業的種類可分為工業、商業、舖位及住宅,政治事件及疫情對各類型的物業有不同的影響,所以跌幅有明顯的分別,工商舖市場與經濟好壞有直接的關係,當經濟環境受到衝擊,公司的裁員、倒閉、縮減分行及停止擴張接踵而來,空置的工業單位、寫字樓及商舖急劇增加,租金在需求大減下自然大幅下跌。 例如經營化妝品的莎莎自2019年10月已關閉12間店舖,大部分位處銅鑼灣、尖沙嘴及旺角等旅遊區,就算續租的店舖,租金減幅達5成以上,而中區甲級寫字樓的空置量持續上升,近期的租金跌幅約2成至3成,工業單位受到疫情的影響,租金也下跌約1成至2成,所以工商舖物業的價錢隨著租金下跌而調整,近期部份成交的舖位,價錢已回到10年前,所以政治事件及疫情對工商舖物業的影響最嚴重。 但對於住宅物業,無論是豪宅或中小型的住宅,樓價跌幅比想像為低,沒有出現急跌或大冧的情況,近期部份住宅物業更出現樓價回升的趨勢,一手物業亦不遑多讓,多個新樓盤的銷售情況亦非常理想,這證明市場對住宅的需求龐大,業主在低息環境下持貨力強,不願劈價求售,而且香港的土地及房屋供應長期嚴重不足,在供求失衡下,經濟衰退亦不能造成住宅大冧,反映持有住宅物業比其他投資產品更可靠、更穩健。 雖然樓價大冧的機會不高,但樓價下跌的空間仍然存在,現時政治事件及疫情仍然持續,經濟步入衰退,失業率上升,樓市不能獨善其身。雖然在政治上,中央將推行「港版國安法」,有效打擊港獨份子,令香港社會回歸平靜、安寧,但可能面對美國或歐盟的經濟制裁,使到已經受到重創的經濟雪上加霜,而且反對派及黑暴未必輕易罷手,他們放棄用港獨口號,轉用另一個藉口或方式搞亂香港,破壞經濟繁榮,加上9月立法會選舉,他們為爭取選票,必用盡任何方法,製造各種理由使選民對中央及政府不滿,所以香港實行「港版國安法」,亦未必安枕無憂。 另一方面,新冠肺炎疫情在全球繼續蔓延,根據世界衛生組織的報告,上星期四全球有超過15萬宗確診,反映疫情仍然嚴峻,而中國北京亦出現第二波疫情,全球的航空近乎陷於癱瘓,旅遊業短期復甦無望,香港經濟難有起息。 因此我認為政治及疫情仍未解決,沒有利好的消息,預料今年下半年樓市將反覆向下,樓價料下跌約5%至8%。 2020年6月22日

政治及疫情仍未解決 下半年樓市反覆向下
鄧慶年

住宅市場難以被時代顛覆

香港新公佈的失業數字已攀升至5.9%,創15年以來新高,接近23萬人失業,佔總人口約3%。從失業率來看,當中餐飲服務的失業率達14.8%,而建造業的失業率也達雙位數的10.8%。 香港的主要四大經濟支柱為金融服務、旅遊、貿易及物流和專業及工商業支援服務。今年零售業受社會運動與疫情夾擊,加上網購成風,很多店鋪都已改作餐飲服務業使用。但現時餐飲服務業失業率攀升,反映零售商鋪面對的困境更嚴峻。雖然建造業不是最重要的經濟命脈,但建造業的失業率及就業不足率提升,反映社會基建速度放緩及房地產開發步伐減慢。 以往中區寫字樓是金融服務業必爭之處所,因此空置率也長期維持在1%至3%的偏低水平,但近日中區寫字樓空置率已超越5%,灣仔與銅鑼灣的空置率更高見7%至8%以上。當中反映大型企業為了減省成本,已陸續由一綫商圈遷往如黃竹坑、北角、鰂魚涌及太古等地。 而以往共享辦公室(co-working spaces)爭奪位於核心商圈的大樓面寫字樓勢頭已不再,隨著新冠肺炎疫情所產生的居家工作安排(work from home)及共享辦公室龍頭WeWork於去年上市遭遇滑鐵盧後已打亂了同業的經營陣腳。 現時香港自置居所的家庭約137.7萬戶,按每戶平均2.7人計算,於自置居所居住的人口約371.7萬人。縱然很難估算有多少失業人士居於自置居所。但23萬的失業人口,已是自置居所總人口的6.2%。但為何經濟下行下,住宅物業價格依然堅挺? 原因是住宅物業難以被時代顛覆或其它產品替代。雖然市場已出現共享居所(co-living)的產品及服務,但在疫情下,共居理念受到公共衛生關注的衝擊。再者,共居模式很難被家庭客戶所接納。 反觀,商鋪地位早已被網上購物平台蠶蝕,當中大型連鎖品牌如Zara, J.Crew, Forever 21 及Cotton On等,紛紛邁向網上銷售之路。這全球新零售趨勢殺到埋身,香港也不能獨善其身,而這趨勢也不只影響主要商業區內的高租金鋪位,在骨牌效應下,也影響到民生商鋪,即使餐飲業也注意到優化外送服務比擴充店鋪實惠。 同時,居家辦公也帶來了辦公室市場的結構性衝擊。筆者認同香港人均居住面積中位數只有161方呎,十分狹小,居家辦公不盡理想,但若企業為員工提供每週彈性的交替式上班安排,已可為企業節省不少寫字樓租金。就以企業租用一個位處中環核心一萬方呎的甲廈單位為例,平均呎租約120至210元,若能以交替式上班減省一半佔用樓面,每年可以為企業節省720萬至1260萬租金。 住宅市場在經濟疲弱下,難免出現暗湧,但因住宅市場的絕對替代產品近乎不存在,因此其長遠抗跌能力依然會較商用物業為佳。 2020年6月19日

住宅市場難以被時代顛覆
張翹楚