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樓聲隨筆/樓聲物語——投資者議價四天終拍板

2021-02-27

  疫情稍見好轉,疫苗陸續抵港,利好市場氣氛,加上《財政預算案》公佈後市況回穩,令近日各大屋苑睇樓及成交量升溫,市場不少用家及投資者亦重返物業市場。去年洽商物業的準買家,近日紛紛重返談判桌上,以至屋苑睇樓氣氛明顯熱鬧,部份細價屋苑更錄得連環成交。有投資者經過四天與業主議價後,終於落實拍板購入九龍灣細單位作投資用途,反映近期投資者頻頻洽購早前心儀單位。   「疫情稍見好轉,踏入2月以來,發展商密密加快推盤,亦有部份即將開售的新盤於市場上軟銷。除了一般中價新盤外,豪宅盤同樣受豪客追捧,部份豪宅更錄得不俗高價成交,預期下月將有多個不同類型新盤同場對戰。受市場氣氛回穩帶動,各區二手屋苑問盤睇樓量亦見升溫,部份細價屋苑率先起動,用家及投資者紛紛重返市場預約問盤或睇樓。除了天水圍嘉湖山莊錄得連環成交外,市區細價屋苑亦獲投資者洽購,其中九龍灣得寶花園本月以來表現不俗,有投資客經過四日與業主商議後,終以498萬購入該屋苑一個面積282方呎一房戶,並打算購入後作長線投資收租用途,呎價約1.7萬。」一間大型代理行董事指,受疫情回穩帶動,整體市況急速升溫,各區屋苑問盤及睇樓量上升,同時亦吸引大批投資客源湧出來四處覓筍盤,並以細價屋苑率先起動。   以近日新盤銷情而言,除了用家承接外,亦吸引一批投資客入市,惟部份向隅客未能購得心頭好,而回流二手市場尋找筍盤,刺激近期各區屋苑的問盤及睇樓量明顯升溫。 張日強

專家筆陣

切勿過於依賴網上資訊

網絡普及化,加上疫情持續,不少地產代理為了吸引客戶,紛紛為樓盤拍攝影片並上載到網上,以方便消費者足不出戶就能獲得樓盤資訊。然而,某些影片或未能完全反映單位的全貌,因此,地產代理監管局(「監管局」)建議消費者在作出任何決定前,應親身到相關樓盤視察,再決定是否合適。 同時,在瀏覽網上廣告時,消費者應留意有關的樓盤廣告是否由持牌地產代理所發出,因為持牌代理要依循監管局就廣告宣傳方面提供的指引,消費者會獲得較大的保障。根據監管局的相關指引,持牌地產代理不論透過任何不同的渠道發布廣告,都須確保廣告所載的資料是準確及有效,同時須符合相關規例,例如必須為發出廣告的物業編配一個獨有的識別編號以及必須在所有廣告內清楚而顯眼地述明地產代理的牌照號碼或營業詳情說明書的號碼及營業名稱等。 此外,地產代理在發出任何廣告前,亦必須先取得業主的書面同意,以及必須以客戶所指示的價格或條款宣傳該物業。在有關物業不再可供出售後或有關的地產代理協議終止後(兩者之中以較早者為準),地產代理須將相關廣告在切實可行的範圍內盡快從網絡空間或其他廣告渠道中移去。 互聯網為消費者提供了方便快捷的途徑以獲得物業資訊,但消費者仍必須保持警覺性,在決定購買或租賃任何物業前,應比較多幾間地產代理公司所發出的廣告,同時參考媒體報道或政府的成交數據,以掌握物業的價格水平走勢,以及對物業市場和心儀的屋苑或地區有更多的了解,方可保障自身利益。 2021年2月18日(每月兩稿)

切勿過於依賴網上資訊
地產代理監管局

適時減辣有利樓市向穩

一手市場氣氛暢旺,多個新盤加快步伐,趕及農曆新年前推出發售,繼啟德MONACO及日出康城LP10開售後,馬鞍山Silversands及屯門帝御‧嵐天緊接著推出市場,從登記認購超額多倍及銷售成績來看,市場仍積聚大量的購買力,啟德及日出康城兩個住宅項目開售時,有不少向隅客未能購入「心水」單位,這股購買力轉投二手市場物色單位,令整體成交量回升。 除了新盤反應不俗,港鐵黃竹坑站上蓋項目「港島南岸」第五期日前截標,項目屬於港鐵上蓋項目,佔盡地理優勢,故不乏發展商有興趣及入標,最終由新世界等合組財團投得,市場預測該地皮估值介乎約101.6億至123億,每方呎樓面地價約1.6萬至2萬,連同建築費及利息開支,日後物業落成後呎價接近3萬水平,反映市場上對未來樓市仍有憧憬。 外圍因素方面,美國總統拜登上場,中、美兩國關係進一步緩和。美國聯儲局日前一如外界如期,維持利率不變和量化寬鬆,更有不少國家推出負利率政策,在量化寬鬆下吸引投資者將資金流入投資市場,物業市場成為較有保值投資工具,當樓價回升可賺取溢價,市況不明時可出租物業,達到可攻可守。 過去一年,住宅樓價窄幅上落,全年樓價僅微升0.6%。相信今年,政府要刺激經濟,除了要推出舒解民生措施,應考慮進一步減辣,減低入市的壓力,重燃市民的置業希望,有利樓市穩定向上。 2021年1月29日

適時減辣有利樓市向穩
吳啟民

樓市開紅盤 今年勢頭好

農歷新年伊始,樓市開出紅盤。長實集團旗下中半山波老道21號豪宅,一個頂層特色天台泳池單位以港幣4.49億成交,呎價高達13.6萬元,創出亞洲分層單位新紀錄。長實集團接着再以102.8億奪得啟德道最後一幅地皮,呎價比之前賣出的毗鄰地皮高出近兩成,顯示其看好未來樓市前景。此一舉動隨即帶動山頂、南區等多區豪宅成交,為沉寂多時的豪宅市場帶來曙光。 讀者會覺得奇怪,疫情之下,百業蕭條,失業率達7%,買樓供樓是極大負擔,為何樓價還可以創新高?筆者嘗試解讀一下疑團,現今世界到處大印鈔票,金融市場十分蓬勃,社會已進入科網年代,樓價的升與跌已經和經濟發展步伐不一致,今天股市大幅上漲,樓價個別創出新高,但生活在另一時空的基層民眾仍然處於失業和減薪狀態,這個階層人士可以說與豪宅扯不上任何關係。 香港私人住宅市場分為兩個市場,一個是豪宅市場,另一個是中小型物業市場。很明顯,地產商對兩個市場的賣樓手法不一樣,豪宅矜貴,通常以「唧牙膏」或招標形式出售,採取的是價高者得,因此,售價屢屢創出新高;相反,中小型物業則採取薄利多銷形式,由於訂價較為合理,通常一個全新大型屋苑,幾百個甚至逾千個單位,可以在幾個星期內售罄。 中小型單位雖然供應多,但賣得很快,主要對象是本地首置人士;豪宅大單位供應少,卻總是慢慢賣,原因是訂價偏高,對象是大灣區豪客,立法會取消了空置稅,使豪宅的防守力更強。豪宅市場是另一個市場,不影響基層民生住屋,即使長期空置率高,社會上的反對聲音也不多。增加公營房屋及中小型住宅供應,才是基層市民最關心的議題。 至於超人再次高價投地,證明其集團繼續看好香港前景,環顧現今世界局面,歐美經濟發展並不比中國好,中國好香港也好。疫苗接種在即,通關勢在必行,新經濟搶佔了近一年多風頭,無論公司業績及估價均嚴重高估,該是回歸現實的時候了。筆者預期,金融市場的資金於下半年將有所轉向,部分會流入舊經濟體,住宅市場交投將趨活躍,未來與香港地產相關的樓股將齊齊上掦。 2021年2月24日

樓市開紅盤 今年勢頭好
蔡志忠

樓市早已開始了上升軌

過去年半左右,縱使在天災人禍下樓市仍然能以龍市模式挺進,「龍市理論」是宏觀調控(包括本港的樓市辣招)下衍生低泡沫市場新常態,因為低泡沫、資金多、供應不足和財富效應日益強大下,樓市已經存在熊市,會交替以「龍市一期」的價格上升和「龍市二期」的鞏固調整,樓價輾轉拾級而上。 在社會運動和疫情之下住宅樓價仍然守穩,但同時聚積著購買力。近期,以屯門大部分私樓為計算基礎的祥益指數更出現圖表技術分析的「三底」結構趨勢,反映樓價有機會出現大幅上升。 什麼是三底?三底的價格趨勢也是雙底(W形)的複合形態,三底較雙底罕見,而價格較雙底鞏固,凝聚的購買力和反彈力也較強,傳統視為反應良好的入市時機。 數據反映過去一年多凝聚的購買力在多重鞏固累積後,等待於2021年突圍,準買家只要量力而為,就可以掌握「三底」入市。 上次香港樓市「三底」訊號是2018年底,之後樓價升咗27%!不過那次我相信有「升過籠」的程況,因為屯門區這個時段的上落也是較大幅度,但無論我們如何折扣也好,我認為住宅市場有條件升10%左右。 不過我認為大家不要太執著在分析理論,其實從「三底」訊號的反映也可以物理學的角度去看,當購買力凝聚多次卻也被抑壓著而未作回升,但到真正能釋放的時候,自然會升得快而有力!當然升得太高會跌回頭,但「龍市理論」就是無論用頂峰或者谷底去看也是浪比浪高的! 雖說是技術分析,但買樓是長遠投資,評論樓市的重點其實並不是著重短期升幅上,尤其是在天災人禍人心虛怯的情況下,最重要的是在對負面的情形之下分析到:樓市究竟是結構性改變的拾級而下,還是仍然短期微調、長遠仍然拾級以上的「龍市模式」! 小陽春的出現,更重要的是象徵了香港仍然不死,繼續擁有嚴寒後的春天! 2021年2月17日

樓市早已開始了上升軌
汪敦敬

東京不動產成疫市奇葩

今年1至9月 東京物業成交額約1495億港幣、超過紐約、巴黎、倫敦、居世界第一。因新冠肺炎影響,全球各地不動產投資都受到了嚴重的影響,與19年的上半年相比,世界各個國家的城市不動產投資都有大幅度減少,很多投資者以及大型基金,由以前的高風險高回報投資模式,轉型為尋求穩定回報投資模式。 東京作為日本最大城市,同樣在這次全球事件中表現備受矚目。東京去年上半年的不動產投資額為152億美金,今年上半年為150億美金,和其他城市相比,東京的減少幅度是最小的。 究其原因,日元近年其實一直被稱為避險貨幣,不動產投資也是在疫情下追求穩定回報的不二選擇。同時,這次的全球城市封鎖期間,東京所受的新冠被害影響較小。日本政府積極應對疫情,並開展一系列國家級措施、各大公司亦都積極響應政府,開在宅辦公等一系列政策,都給予投資者一個定心丸。讓投資者在疫情期間有穩定收入的同時,也能安心的進行不動產投資,所以在今年世界波動比較大的房地產大環境下,都備受投資者們追捧。 根據Mizuho不動產的2020年度不動產狀態報告,2020年上半年的投資型公寓買賣額,同比去年同期大幅度增加。其中,外資法人(如海外基金公司等)正在大量購入日本房地產。2020年上半年,總投資額就達到了3866億日幣。雖然J-REIT(以小型不動產,二手不動產為中心的不動產投資信託)販賣不動產的數量有所減少。但是不動產公司,建設公司,以及日本國內的事業法人等等買賣的不動產數量在增加。 同時,日本大型不動產調查機構JLL的報告則表示,2020年1至9月期,東京的不動產投資額為193億美元,相較於去年同期第4位相比,上升3位,成為世界首位。相比歐美各大城市受到新冠疫情的影響,東京成為海外投資基金,以及投資者的首選。特別是物流設施以及投資型公寓受到矚目。 根據JLL的報告,第2位是首爾(142億美元),第三位是倫敦(134億美元),這也是繼2008年金融海嘯以後東京首次成為世界首位。今年1至9月期間,直接投資日本不動產的海外投資者佔比為38%,相比去年全年增加了17%。 在不動產投資市場,根據新冠疫情渡航限制,海外投資者的活動也受到相應的影響。但是,在電商高速發展以及長期在宅的背景下,東京的物流設施以及投資型公寓的出租率非常穩定。比起經濟減速更嚴重的歐美各大城市,可以看到東京的不動產正在受到更多的好評以及肯定。 而在11月美國經濟雜誌《環球金融》(Global Finance)發布的2020年世界宜居城市排行榜顯示,東京奪第一位,對比歐美主要城市,東京於新冠肺炎疫情死亡人數相對較少,而一系列在逆境中的成就,也給予了非常正面的評價。 同時此次評估對於新冠死亡人數、經濟實力和研發能力等8個項目也進行了排名。東京除了疫情應對之外,還在發達的交通系統等方面也獲得了相應較的高評價。東京都知事小池百合子表示,「獲得海外的高度評價,非常榮幸。在加快邁向國際金融城市的措施方面,這也將成為巨大的推動力」。 而位居第2位的城市倫敦。其實經濟和文化的評價都極高,但新冠死亡人數較多,故產生負面影響,令排名最終落後於東京。除了東京及排在第3位的新加坡之外,進入前十的亞洲城市還有首爾(第8位),香港排在第11位。 所以在新型官狀病毒侵襲全球城市當中,經濟及房地產投資市場,東京不動產可以說是「疫市奇葩」。 2020年12月9日

東京不動產成疫市奇葩
楊官華

提升消防安全 糾正渠管問題

香港面對「雙老化」問題,除了人口老化,樓宇老化問題亦日益嚴重。當中又以沒有成立業主立案法團、沒有委聘物業管理公司,亦沒有其他居民組織的「三無大廈」,出現老化及失修的問題最為嚴重。去年底發生的油麻地唐樓致命大火,以及近月在多區出現的舊樓渠管亂駁引致疫情爆發事件,肇事樓宇就大多都是三無大廈。 不少三無大廈的業主可能因缺乏財政能力、組織能力或相關專業知識,無法獨力為樓宇進行維修保養及清潔工作。亦有部分業主根本只顧賺取租金收入,無視安全和法紀,胡亂將單位僭建或非法改成劏房。即使明知樓宇存在結構、消防及衞生問題,甚至已收到政府發出的驗樓令和修葺令,他們都無力或無意處理,直至問題爆煲或被告上法庭為止,變相在全港各區埋下大量計時炸彈。 筆者認同私人樓宇的保養維修,責任在於業主,但對於存在重大消防安全及公共衞生風險的三無大廈,政府不可能長期置之不理,必須更積極、主動地為社會「拆彈」。政府最近就接納了筆者其中一項建議,宣布會盡快修例,授權消防處和屋宇署為缺乏能力或無意處理的舊樓業主,直接進行消防安全改善工程,在完成工程後再向相關業主追回費用。 然而,單純賦予當局主動介入的權力,並不代表就能夠有效解決問題。首先在人手方面,消防處與屋宇署為應付原有的消防巡查工作,早已疲於奔命,政府財赤下難以再大幅增加人手,必須透過精簡程序和增加外判來加快處理。這樣同時可為失業情況嚴重的建造業界帶來更多工作機會,雙得益彰。 此外,不少舊樓受建築設計所限,根本無法、或須花巨額的工程費用,才能滿足所有消防法例要求。當局應因時制宜,適切地檢討及放寬有關定,務求盡可能提升該類舊樓的消防安全水平。做不到100分,做到50分也好過0分!例如若大廈難以增設天台水缸及自動灑水系統,在公用地方增加滅火桶及緊急照明等,亦總好過沒有任何消防設施。 對於渠管播毒問題,由筆者與業界組成的「建測規園抗疫工作組」,早前先後去過紅磡、九龍城及深水埗區的舊樓群視察,發現劏房林立、渠管亂駁及老化滲漏等問題極為普遍和嚴重,部分個案更可用「嘆為觀止、觸目驚心」來形容。例如將糞渠排氣喉以「飛象過河」方式,凌空打斜接駁到對面大廈的住宅單位窗旁;以各種「DIY」方法處理滴水問題等。有關改動不僅是違法及影響相關單位住戶,連鄰近居民以至路過途人,都大大增加感染細菌與病毒的風險。 政府之前已因應筆者和業界建議,透過「防疫抗疫基金」撥款,為全港2萬幢私樓檢查外牆渠管,但該計劃只做檢驗、不做維修,對缺乏自理能力的三無大廈幫助極微,必須由政府主動介入,才有望解決問題。 其實現行法例已授權屋宇署因結構安全及違規建築問題,直接代私樓業主進行清拆維修,但過往礙於資源與優次考慮,政府一般只會就存在即時危險或業主被屢告不改下才出手,較少針對公共衞生問題而介入。針對今次世紀疫情與日益嚴重的劏房問題,筆者促請政府透過增撥資源及重訂工作優次,以「先維修、停播毒、後追錢、增資助」的原則,更快速及主動地為三無大廈糾正渠管問題,希望財爺可於周三發表的新一年度預算案積極回應。 長遠而言,筆者要求政府設立100億元「樓宇維修保養基金」、擴闊現有各項樓宇維修資助計劃的資助範圍、檢討及修訂相關的法規和作業備考,全面提升新舊樓宇的安全及衞生水平,將香港建設成更健康、更宜居的城市。 2021年2月23日

提升消防安全 糾正渠管問題
謝偉銓

香港現需要不是「保七」是「降七」

首先這裡所指的「保七」並不是指經濟增長,過去一段時間內地往往以「保七」、「保八」來形容經濟增長的目標,不過今日筆者想談論,並非經濟增長,而是香港的失業率,早前政府統計處公布,去年11月至今年1月經季節性調整失業率急升至7%,失業惡化情況創17年來新高!最新失業率較去年10至12月錄得的6.6%上升0.4個百分點。 筆者所關心正就是後市的情況,未來勞工市場會否進一步惡化,一如勞工及福利局局長羅致光所形容,受新冠肺炎疫情第四波影響,勞工市場顯著受壓,雖然近日疫情稍稍緩和,但回復正常經濟活動需時,預期勞工市場短期內仍會受壓。換言之,後市能夠「保七」可能已經是樂觀的預期,或許日後可能進一步升至7至8%或以上。 我們不得不承認,或許目前失業率仍未見頂,始終後市仍有不少變數,本地疫情何時「清零」,剛剛展開的疫苗接種,接種進度會如何,假若一切順利,全球又會何時恢復通關,始終未來失業率情況,仍需視乎疫後經濟重啟的恢復情況。 無可否認,按目前市場情況來看,「保七」已經不容易,但我們更加需要是「降七」,將整體失業率降至7%以下甚或更低,始終經濟恢復需時,以2003年沙士過後的經濟復甦作比對,翻查紀錄全港失業率於03年中(4至6月)升至8.5%的有紀錄以來新高,即使隨著沙士過去,失業率已見頂回落,但最終亦需要花上近一年時間(04年3至5月)才回落至7%以下,現階段只希望今次不會花太多時間就可以「降七」。 盡管按統計處的公布作分析,目前失業大軍確實集中於旅遊、航空以至餐飲的行業,因此現時零售、住宿及膳食服務業的失業率可高達11.3%,單計餐飲業的失業率更達14.7%,當然由於相關行業從事員主要來自中低收入的家庭,未必會對樓市帶來太大的影響,亦正好解釋為何目前失業率高企下,樓市交投亦相對暢旺。 不過市場還有一些疊加因素,在失業率高企的同時下,本港亦正面對移民潮以至整體人口減少的情況,死亡率高於出生率,連帶淨出的人亦高於移入的人,因此二手樓市的整體放盤量亦有增加的趨勢,相信在種種因素下,短期內樓價仍然受壓。 2021年2月24日(逢周三刊登)

香港現需要不是「保七」是「降七」
陳坤興

投資者眼中的政府房策

牛年伊始先祝各位讀者事事如意! 財源廣進 ! 生意興隆! 大家期待財政預算案出爐之際,跟大家分享一位朋友閱畢我的新書「 芳間樓傳-舊樓重建」後感想,自會明白政府對香港樓市抱持的心態。這位朋友是一間地產代理行的老闆,專營尖沙咀區商舖,本身也是一位資深物業投資者,他認為,我書中道盡廿多年收併舊樓的喜與樂,以及人生百態。然而政府在房屋政策上,因前車可鑑,實難會有驚喜出現大刀闊斧式改革。 書中談及兩位特首,他認為兩人的共通點確實是希望解决香港房屋短缺的核心。首先1997年董建華上場,一招每年八萬五及出售公屋,希望大力解決香港積累已久的房屋問題,人人有屋住,家家安居樂業,願景極好,但隨後幾年「跳樓的跳樓、燒炭的燒炭」,負資產的,大中小企業破產的,達香港開埠以來歷史高峰。 之後的曾特首、梁特首及林鄭,那個再敢在樓市輕舉妄動。 香港賴以維生的庫房税收、儲備及盈餘,全離不開高地價賣地、土地房屋的發展,以及相關税收。在這現實下,那一屆政府再夠膽量去作大改革? 況且,香港地有物業在手的人,那一個不想自己手上的物業年年升值 ? 升值人人開心 ! 貶值則家家叫苦連天,各行各業民不聊生 ! 做政府的,最緊要是社會民生有問题,各部門研究去解決問題,之後産生新問題,又研究去解決新產生的問題....... 永遠都要有問題待解決,不能全解決,全世界各地政府都是這樣運作。 這位投資者相信特首及政府有關部門是很清楚香港的土地、居住及房屋問題,香港沒有土地嗎? 不是呀,董建華的每年八萬五只要重新推出,已可解決,但誰去承擔樓價再出現大跌、大平賣而無人購買,及跳樓、燒炭、破產潮再現的慘況。 「明日大嶼」提出大嶼山及各離島都可移山填海,大量土地可供百年以上發展無限。 何況中國在南海的吹沙填海功夫,獨步天下,可在香港大嶼山及離島吹填,太平洋可無限做地 ! 基於土地供應及房地產是影響全香港人、及各行各業的重要财產生計,亦是政府庫房每年的重要收入,故此相信政府絕不會輕易改變現時的政策及作風,小改或會有。 所以這位投資者深信,收購舊樓重建,未來的日子仍然是大有可為,可說是「唔憂做 」! 趁着財爺開金口之前,重申我們業界向政府提出的幾點建議: 一,建議所有經營飲食及零售的商舖,以及受影響的12類處所的商店,均獲政府資助1.5個月租金,業主亦必須減免1.5個月租金予租客,即1年租期合共給予租客3個月租金寬免。此寬減計劃在租客能提供證明,其已經完成支付首9個月租金後方為有效。 二,提議所有經營飲食及零售的商舖,以及受影響的12類處所的物業,均獲政府寛免全數差餉,為期12個月。 三,建議港府指示金融管理局,要求所有銀行機構將「還息不還本」計劃延長6個月,同時亦延長整個貸款的年期,不要在計劃完成之後濃縮還款,加重業主負擔。此計劃完成時立即再作檢討,必要時可再延續,直至疫情完全停止。 四,要求銀行不要在此艱難時期,向工商舖物業作出重估行為,只要業主準時供息,不應在租金不正常時期,向業主追討物業差價,否則會嚴重影響商舖物業市場,以及商店經營狀況,引起結業及破產潮。 五,「樓市辣招」實施超過10年,在今天這個特別艱難時期,務必需要作出檢討:建議港府豁免徵收屬於收購重建項目的買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD),只要證明收購整個項目的業權份數達80%以上,公司買家現行徵收樓價30%的稅款,可改為4.25%。此舉有助中小型發展商加快地盤併購及市區重建,加快增加樓宇供應,也增加就業機會。 期待新一份財政預算案能如司長所說,為香港未來所懷抱的希望,提供小小的種子,帶來潛藏的無限生機。

投資者眼中的政府房策
黃芳人

支持保育 – 勿忘成本效益

較早前政府於石硤尾主教山山頂配水庫進行拆卸工程,因發現罕見古羅馬式紅磚圓拱建築而叫停,配水庫隨之交由古物古蹟辦事處(古蹟辦)及相關專家評估,其後相關資料亦將交予古物諮詢委員會(古諮會)用以擬議評級。 事件再次引發公眾古物古蹟保育政策的討論,亦令小弟記起2007年政府拆卸皇后碼頭之風波,當時大家以「集體回憶」為主調,希望政府整個原址保留,最後政府考慮各相關因素後,認為皇后碼頭未達到應訂定為法定古蹟的水平,決定不會根據《古物及古蹟條例》將碼頭宣布為法定古蹟。 根據現行政策,古諮會會按照歷史建築的歷史價值、建築價值、組合價值、社會價值和地區價值、保持原貌程度及罕有程度共6 項準則,來評估其文物價值並依次評定為一級、二級及三級(或不予評級),但此文物建築評級與古物事務監督(即發展局局長)根據《古物及古蹟條例》,經諮詢古諮會及獲得行政長官批准後,藉憲報宣布為「法定古蹟」是兩套不同機制,兩者沒有必然關係,前者是參考性,沒有法定監管力,後者則受制於法例監管保護。 小弟對文物建築保育認知不多,嘗試借鏡經常與香港比較的新加坡 –– 2008年香港立法會資料摘要曾經提到有關《新加坡的文物建築保護政策》,當中指出在1970年代或之前,新加坡面對房屋嚴重短缺及經濟極需急速發展,市區重建的重要性因而凌駕於文物保護之上,但1983年後,新加坡因旅客數目下跌而令旅遊業受挫,其中原因歸咎於當時新加坡旅遊景點的褪色,認為新加坡在致力建設為一個現代化大都會的同時,卻失去了古舊建築、傳統活動和熱鬧街頭活動所散發的東方色彩和魅力,促使相關部門提出保留古舊建築及歷史地區的建議,希望藉此吸引旅客,提高經濟收益。 隨後,新加坡在城市規劃政策中加入文物保護元素,積極試驗保育工作於技術和經濟層面的可行性。在摘要中,小弟發現一個有趣的地方是新加坡之保育政策原來是起源於經濟考量,其背後理念與小弟經常掛在咀邊勿忘「成本效益」同出一徹。 歷史建築無疑是城市的文化資產,見證著其發展歷程。然而香港地少人多,土地資源稀缺,房屋供應遠落後需求,要持續發展、完善城市規劃及改善市民生活質素,拆卸舊建築物亦在所難免。小弟認為在歷史建築的保育或重建問題上,除了「集體回憶」、「歷史價值」等因素,更應考量「成本效益」。事實上舊建築物的維護費用相對高昂,一般情況下,難以達致收支平衡,更遑論帶來實際收益。假若相關土地具重建價值,如可發展成高地積比率並切合市場的用途,重建所帶來的收益將遠高於保育之回報。 解決香港土地房屋問題,除了前幾期專欄提到的「移山填海」外,舊區重建亦是土地開發的有效方案之一。無可否認,任何建築物歷經時間洗禮,都會成為歷史文物。其建築、文化、歷史以至社會價值之衡量,有賴專家及公眾評斷,但保育必須與經濟掛鈎,必要時有所取捨。任何城市的發展一定會出現新舊交替,如何合理運用土地資源,考慮當中歷史價值外,成本及經濟效益亦不可忽視,平衡發展與保育的需求,發揮土地的最大效用,才是王道。 2021年2月19日

支持保育 – 勿忘成本效益
溫偉明

卑路乍灣海濱長廊啟示

自從去年十月十九日,位於堅尼地城的卑路乍灣海濱長廊局部向公眾人士開啟使用以來,這一片公眾臨海休憩空間受到區內居民的歡迎,甚至有區外市民慕名而來享用一番。 筆者曾經數次在週末探訪這個地方,發現一家大小都樂在其中,各適其適,尤其是海濱長廊內配置了很多移動板車,特別受到小朋友的喜愛,另外也有人騎小型單車、玩滑板等,跟坐在長椅上欣賞海景的人們共享這片空間,充滿生氣及創造力。另外一個角落是一個寵物公園,供寵物與其主人們一起玩耍活動。 這個公眾休憩空間完全不同於大家平常見到的公園,使用者享有自主運用的創意空間及彈性,並非像一般政府設計的公園格局與管制,沒有大大小小的花槽、小橋流水、亭台樓閣等硬件。卑路乍灣海濱長廊只設置一個公廁、一個配置資訊及適合做「打卡 的休息小亭,和少量向海長椅,其餘都是留空空間,什麼硬設施也沒有安裝。但正正就是這樣的留空空間,市民到這裏休憩玩樂時,便可以按自己的方式去享用這個空間,動靜皆可,便會自自然然地吸引不同年齡和需要的市民來使用,樂此不疲。 透過卑路乍灣海濱長廊的成功經驗,我們是否可以得到某些的啟示?如果一個公共休憩空間的使用者可以享有更多自由,從而去決定如何享用這空間,是否更貼地、更貼心服務市民呢?而這些公眾休憩空間可更加靈活地適應時代的轉變,真正體現出less is more的智慧。 撰文者:香港測量師學會規劃及發展組主席林家輝 2021年2月18日

卑路乍灣海濱長廊啟示
香港測量師學會

投資倫敦未來勝利法則

每作出一次策略性投資之前,我都建議要留意三項事情。第一就是資金,因為你要有足夠的資金才能夠投資心儀的項目,而絕非高估自己負擔能力,盲目投資。第二就是時機,要留意匯率、利息等外在因素,才決定投資時機是否合適。 第三就是投資潛力,要看該項目是否具有升值空間,還是已經接近「封頂」。在海外物業市場工作多年,我選擇接盤也是遵從以上三項指標;自己投資亦然,當滿足到以上所有條件的時候,我就會作出投資決策。 其實所謂的投資,永遠都不是着眼於眼前的利益,因為你今天要買樓,雖然看的是今天的價錢,但你賺的卻是十年後的水位。這也是我力推倫敦物業的原因,因為我一直都確信倫敦物業的「十年法則」,即是假設你今天買了一套倫敦物業,十年後它的價值一定會高於現在的價錢。我們稍為貼地一點,先不講倫敦的物業,我們就以香港本地物業說明一下。在香港買樓,尤其要看地區及回報,皆因你今天買了一套物業,你姑且要計劃入住十年或以上,到時候你要確保自己能夠套現賺取差價。就以東涌、將軍澳和西九龍為例,過去十年都受到活化及新市鎮改造的影響,加上鐵路網越趨完善,帶動樓價翻倍升幅。 其實香港的買家最懂得捕捉「爆升」機會,所以作為海外物業市場的推行者,我一直致力為投資者尋找倫敦市的「未來之星」。 經常有些朋友一心只想要買貴的樓盤,沒有計算未來有沒有升值空間,其實是不正確的。當然,我不是呼籲投資者只買便宜貨,而是用適當價錢入場投資,並在高峰的時候趁機離場。倫敦的Whitechapel,正正是適合這樣操作的一個地方。就地理位置而言,Whitechapel是夾在兩大金融區Stratford及Canary Wharf之間,可以視為兩地之間的一個橋樑。所以我一直都非常主張活化,因為活化引起的漣漪效應是不容忽視的。 Canary Wharf本身也是一個經歷活化的地區,而它所得到的成就也為Whitechapel帶來浴火重生的機會。Whitechapel本身是一個本土且多元文化的地區,政府近年耗資3億英鎊的「Whitechapel Vison 」活化計劃,重新定義了Whitechapel作為一個文娛樞紐的地位。另外,未來的Whitechapel將會是一個亮眼的生命科學首都,因為政府將會在當地興建「醫藥城」(MedCity)的學園。屆時的Whitechapel,將會走上國際的大舞台,成為下一個倫敦之光。 以更長遠的目光去看,Whitechapel一旦完成了整個活化計劃,到時候將會再度影響鄰近的地方,帶動區內經濟,要是到時候才入手當地物業,可以說是望塵莫及了,所以現在已是最佳的入市時機。當然有些人會追求名牌靚貨,但如果想要賺取最大升幅的話,就要在門檻低的時候入市,從而賺取利益,這樣才是「翔勝」投資之道。因此,我再次呼籲投資者,要掌握手上的資金、入市的時 機以及升值的潛能,不要在錯誤的時間做錯誤的決定,讓自己後悔。 2021年2月18日(隔周四刊登)

投資倫敦未來勝利法則
李丹翔

本港首度實施消費券 勢將帶動舖位租務轉活

在最新一份財政預算案中,政府首度推出全民消費券,向每名合資格的十八歲或以上香港永久性居民及新來港人士,分期發放總額5000元電子消費券,預計措施可惠及約720萬,涉及約360億元財政負擔,期望藉此鼓勵及帶動本地餐飲及零售消費,相信此舉將有助香港經濟穩步發展,對本港舖位租務市場會帶來正面幫助。 去年疫情肆虐,市民減少外出,即使政府發放一萬元現金津貼,市民亦未有用於消費及餐飲上,加上失業率持續攀升,就業不足率亦見嚴重,市民對前景感到憂慮,因而把收到的現金津貼存起作應急錢之用;而隨著疫苗開始接種,將有機會控制疫情,加上經過一年多疫情影響下,市民外出消費及餐飲意欲漸見高漲,政府適時提供電子消費券,讓市民可利用電子消費券惠顧食肆、娛樂、零售業等推動本土消費,中長線更可刺激本港經濟,預料將有更多中小企租客承租舖位,消化舖市吉舖。 根據中原(工商舖)最新資料統計,今年1月份五大核心消費區中,四區商舖空置率見改善,包括中環、銅鑼灣、尖沙咀及旺角,下跌幅度約0.01至0.17個百分點。四區空置率表現上,旺角最新1月舖位空置率約12.03%,比上月減少0.17個百分點,表現最佳。至於空置率仍然高企的要算是中環區,雖然對比去年12月數字輕微回落,僅減少0.01個百分點至約20.49%;而若與去年初相比,則大幅增加逾12個百分點。另銅鑼灣空置情況則由去年12月約11.46%下跌至今年1月的11.35%,跌幅為0.11個百分點;而銅鑼灣舖位受影響最大,與去年1月空置率相比,在短短一年間,空置率上升7.85個百分點,升幅僅次於重災區中環。 在電子消費券即將推出的帶動下,將會吸引更多餐飲及零售行業承租舖位作據點,預料將對舖位空置情況有所改善,租務市況將會轉活,在實質租金回報支持下,中長線舖位買賣價將會有所提升,更會利好舖位買賣表現。 2021年2月25日

本港首度實施消費券  勢將帶動舖位租務轉活
潘志明

2020年的香港經濟與樓價

踏入2021年,新春剛好過去,筆者恭祝各位讀者萬事如意、身體健康! 2020年是十分艱難的一年,新冠肺炎肆虐全球,香港零售、飲食、娛樂等行業近乎冰封,可謂是百業蕭條。政府統計處上月發布經濟增長數據,以2020年全年計算,本港GDP實質增長為 - 6.1%。然而,疫情下的樓價依然堅挺,差餉物業估價署公布的私人住宅(所有類別)樓價指數顯示,2020年12月指數為379.3,按年仍然微升0.1。 值得注意的是,本行為了讓讀者及市場人士更能掌握物業市場脈搏,由去年一月起,我們每月定期公布「按揭活躍指數」(按揭指數)。而與坊間的按揭指數不同,本行的指數是根據銀行客戶向本公司估價及顧問服務部提出的「口頭詢價」數量編制而成,指數變化主要是反映私人住宅物業市場上的潛在樓宇按揭活躍程度。 目前我們估價及顧問服務的「口頭詢價」服務對象為香港主要銀行客戶,市場佔有率極高,當中包括全新一、二手物業按揭、轉按,以及加按三類,可見我們的數據足以反映市場的整體氣氛。 按揭指數以2019年1月份100為基點,上月指數(即2021年1月)錄得126.3,按月上升三成,而按年更上升50%。根據金管局公布的統計數字,2020年12月新批出的按揭貸款金額較11月增加3.4%,可見市場氣氛漸趨樂觀。但從經濟數據來看,香港經濟出現負增長,失業率創下十六年新高,租金指數於去年下跌6%。 香港的而且確是一個很「特別」的國際大都會。經濟出現負增長、失業率升、租金持續下跌,而樓價卻仍然橫行,甚至出現輕微上升。今時今日全球推出量化寬鬆措施,市場充斥着大量熱錢,部分流入了物業等固定資產。筆者認為政府要更積極處理住宅供應不足的問題,香港作為一個開放型經濟體系,資金流出流入不宜進行干預。反之,政府應透過政策上的扶持,以解決不同階層的住屋及置業需要才是上上之策。 2021年2月18日

2020年的香港經濟與樓價
趙錦權

1000萬以上物業按揭成數僅5成 影響換樓鏈

2020年二手住宅成交量按年增加15%,當中在新按保推動下600萬至1000萬物業的成交量按年增加約53%,然而,2020年樓價1,000萬以上物業成交量則按年減少0.5%,與二手巿況背馳。究其原因,相信主要是樓價1000萬上下分界線之巨大差異按揭成數所致。 根據現行樓按措施,1000萬以下物業可透過按揭保險申請高成數按揭,當中按揭成數高達8成,又或對於800萬或以下單位可高達9成,但1,000萬以上物業之按揭成數即跌至5成,對比樓價1000萬或以下之基本首期,差距高達樓價3成。現行按揭配套可謂以1000萬作為分界線,以樓價1000萬和1050萬作比較,兩者樓價相差僅50萬,但兩者基本首期卻相差325萬,差幅達162%。 按照現時樓價水平,換樓家庭較常有意更換之三房單位不少已超逾1000萬,但樓價1000萬以上之可造按揭僅高達5成,窒礙了用家之換樓計劃。即使發展商就一手新盤或提供高成數按揭,但新盤多屬樓花未可入住,發展商高成數按揭之低息期一般只限首兩至三年,亦並非適合長期使用。 基於按揭成數之限制,不少家庭未能將換樓計劃付諸行動,影響換樓鏈,亦不利樓市整體發展。筆者建議政府可考慮適度放寬按揭成數,建議2000萬或以下之按揭成數提高至7成,2000萬以上至3000萬之按揭成數提高至6成,買家須為首套房或自用物業換樓人士,以促進整體換樓鏈正常運作。 2015年之前本港一直採用7成按揭指引,用家儲蓄3成首期便可完成置業目標,但現時即使用家想以7成按揭置業,仍需透過按保計劃申請,當中亦須支付按揭保費;又或若樓價超出按保樓價上限(1000萬以上),用家只能再儲蓄至5成首期方可置業或換樓。 事實上,若按揭成數可放寬至7成,亦有3成首期作為緩衝,銀行信貸風險不至於明顯提高,再者,根據現行樓按措施,按揭申請人仍需有足夠還款能力才可獲批按揭。 樓按措施已實施多年,當中或有適度調節的空間,政府當年推出樓按措施亦希望盡量減低對用家的影響,若能適度放寬按揭成數可回復有剛性需求的用家獲得按揭配套,以免他們在措施下基於首期增加而變得難於換樓或上車。 2021年2月26日

1000萬以上物業按揭成數僅5成   影響換樓鏈
王美鳳

「疫」境?不怕!

筆者很喜歡近代世界非常著名的中國科學家 - 屠呦呦。她為人所熟悉是研究出的青蒿素,拯救了很多人。 她為中國科學領域上,創造突破,她離不開即使面對無數的失敗,仍能不屈不撓、鍥而不捨,帶領研究團隊創造開發出對抗瘧疾的新療法。她在發表感言時,有一段話,可以成為今天仍然努力不懈的人士的座右銘,去鞭策自己在「疫」境中仍然努力奮斗向前邁進: 不要去追一匹馬, 用追馬的時間種草, 待到春暖花開時, 就會有一批駿馬任你挑選; 不要去刻意巴結一個人, 用暫時沒有朋友的時間, 去提升自己的能力, 待到時機成熟時, 就會有一批的朋友與你行。 用人情做出來的朋友只是暫時的, 用人格吸引來的朋友才是長久的。 所以,豐富自己比取悅他人更有力量。 「疫」境令人擔心和卻步,因為它來勢兇兇,使大家不知道明天會是如何,但這是消極的想法,它正在消耗我們體內的能量。這對大家心身靈都沒有幫助。 其實大家有沒有發現,在正面去看,這場「疫」情使人與人之間的溝通和聯繫更加密切,並且使心連心,大家是否關心多了身邊的人?雖然要保持社交距離,但大家用更多的時間透過互聯網去拉近彼此之間的溝通距離。 在家時間多了,是否相比從前,大家見面回家吃飯團聚也多了?亦多了很多彼此關心的話題和問候?朋友之間也多了一份牽腸掛肚的思念? 其實「疫」境使人更珍惜眼前人,更明白什麼是人生最重要的事物! 在自身上,可趁機會到網上參加學習更多不同領域的課程,找一個適合自己,去充實和裝備自己,令這些等待的時光不會輕易流失。到「疫」境一過,就些裝備,就能自己發揮更好,為自己創造更好機會。 就如屠呦呦所説「種下梧桐樹,引得鳳凰來。你若盛開,蝴蝶自來。你若精彩,天自安排! 」在新的一年即將來臨,我們就把握現在,展望將來。 2020年12月16日

「疫」境?不怕!
趙國雄

買樓不是年青人唯一的人生目標

農曆年過後,新冠肺炎疫情稍為緩和,政府宣布於年初七重開大部份娛樂場所,食肆可放寬至4人一枱、堂食時間延長至晚上10時,有朋友即急不及待相約4人飯局,大家多個月不見,趁新春期間互相拜年,似乎有說不完的長話。寒喧個多小時後,話題又轉到樓市上,朋友慨嘆他的兒子已近30歲,原訂計劃去年結婚,但因疫情關係押後至今年年尾舉行,為新婚準備,兒子儲了50多萬,有意購買一個面積約300平方呎住宅單位,樓價約500萬,並打算今年年初實行置業大計,怎知兒子突然被公司裁員,朋友的生意亦因疫情持續大受影響,原本資助兒子二十多萬作結婚用途亦愛莫能助,最後兒子決定放棄買樓。由於買樓計劃變成泡影,兒子終日鬱鬱不歡,悶悶不樂,造成家庭不和,與未婚妻關係轉差。 我聽了朋友的說話後,感覺這是一個典形的香港人故事,事實人生不如意的事,十常八九,特別過去兩年,香港人面臨風風雨雨,2019年的社會暴亂將香港變成一個政治戰場,2020年的新冠肺炎疫情將香港變成百業簫條的死城,造成經濟大幅下滑,公司面對倒閉、收縮及停業的危機,員工面對失業、裁員及減薪的痛苦,學生面對不能回校上課的無奈,過往經常旅行歡樂及開心的日子已捨我們離去,試問這兩年的社會巨變,香港人怎會快樂? 香港人口約747萬,面積只有1,106平方公里,地少人多,土地及房屋供應長期不足一直是香港面對的嚴重問題,為解決住屋需要,買樓置業是大部份香港人追求的夢想,可是香港的樓價不但是全世界最高,簡直是高不可攀。最近發展商招標售出中半山波老道21號頂層特色單位,這個超級豪宅實用面積3,378平方呎,另2,131平方呎天台連三個車位,成交價4.59億元,平均每平方呎135,879元,打破世界分層單位最高紀錄,令人咋舌。香港人對買樓趨之若鶩,就算經歷政治暴亂及世紀疫情,住宅物業價格只是輕微下跌,所以期望香港的樓價大跌似乎是不可能的事。 年青人置業是非常困難的事,如果每月只賺取萬多兩萬元,買樓只是痴人說夢話,現時年青人買樓的資金只有四個途徑:1) 父母出錢 2) 個人儲蓄3) 炒股票獲巨利4) 中六合彩頭獎。如果年青人沒有父母的協助、沒有炒股票的膽色、沒有中六合彩頭獎的機會,個人儲蓄便是唯一方法去達成置業美夢,但是五年、十年或十五年的儲蓄計劃可否追到樓價的上升? 買樓是否是年青人唯一的人生目標?為達成儲錢買樓,死慳死抵,節衣縮食,減少與朋友聚會,不出街食飯,不買衣服,不去旅行,降低生活水平及質素,這是否值得呢?年青人應該有不同的人生目標,例如:完成學業、事業成功、結婚生子、家庭幸福、世界旅行、身體安康等,每個目標都會帶給我們開心、快樂及心靈滿足,年青人不應該為了買樓,放棄一切,勉強追求自己能力以外的事,令到自己生活在惶恐、困擾和壓力中,所以我認為買樓不是年青人唯一的人生目標。 鄧慶年 董事總經理 2021年2月23日

買樓不是年青人唯一的人生目標
鄧慶年

地產市道回顧與展望

若然2019年是香港動蕩的一年,2020年絕對是全球惶恐的一年,但沒想到這份惶恐會伴隨我們過年。今年香港的商業地產市道也面對不少衝擊,繼年初啟德商業地流標後,東涌商業地也流標收場。中區寫字樓空置率也攀升到接近8%,而租金跌幅也超過10%。 當本地失業率升至6.3%,已反映出經濟不景氣,雖然到12月份,各行業的失業率有所改善,但旅遊、住宿、餐飲等服務行業的失業率依然維持於雙位數,筆者對短期內的經濟狀況不敢過於樂觀。反之,住宅樓價依然穩固,按差估署11月份的統計數字,私樓租金按年跌6.39%,但售價卻只是按年跌1.27%,100平方米(約1076平方呎)或以上的大型物業更按年升0.94%。去年新盤銷情更是超乎預期,特別是在第三波疫情下開盤的大圍站項目,銷售表現更勝預期。這些數字與狀況都反映出本地住宅物業的抗跌能力比商業物業頑強。 商用物業主要為投資性物業,租金收益直接影響到物業的貸款狀況及售價。現時不少位於主要商業區的寫字樓及零售物業都面對租客退租或減租要求。有部分商用物業,因在市場空置時間較長,而改求短租,或由原租客以較低租金吸引承租客戶完成餘下租約。 即使現時新冠肺炎疫苗,漸見曙光,但相信要全球接種,並要大幅產生抗體,還有一段頗長的時間。作為外向型經濟體的香港,復甦的時間表,還看全球商務旅遊與貨運的開通時間。就現在的情況來看,商用物業在明年的第一至第三季度,特別是農曆年後,依然有較大的租金及售價壓力。今年兩幅重頭商業地皮招標 – 中環海濱3號用地及銅鑼灣加路連山道地皮的結果,將反映著發展商對商業後市的看法。 以往香港的寫字樓租金高企,一直被詬病削弱香港的國際商業競爭力,隨著2022年後,美利道停車場與和合記大廈的重建相繼落成,中環將提供約96萬方呎的嶄新商業樓面。另計及金鐘廊的重建及中環海濱3號用地,中區新增樓面供應將會再增加261.5萬方呎。因此相信在疫情過後,中區的租金增長率依然放緩,而空置率將不會重現以往低於1.5%的水平,這將有助香港核心商圈,重振競爭力。 反觀住宅市場,現時買地表上滾存的地皮只有10幅,而當中3幅已撥入2020/2021年度最後一季的賣地計劃中。隨著現有鐵路項目的收成期已過,而北環線還未開展,往後住宅土地供應依然緊張。啟德、黃竹坑等市區的住宅用地已陸續釋放,而土瓜灣與九龍城等地區的公務員合作社物業重建後,也預計有不少樓面作資助房屋用途,因此市區私營房屋土地供應依然緊張。預計住宅物業市道將會於2021年下半年開始重拾升軌,全年升幅有望超過5%。 2021年1月4日

地產市道回顧與展望
張翹楚