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樓聲隨筆/樓聲物語|大屋苑急現「租多過買」

2022-01-18

疫情持續反覆,整體樓市氣氛相對淡靜,新盤及二手市場明顯採取審慎策略,發展商亦不敢大規模推盤應市,市場只有零星單幢盤推出力吸市場注意,至於二手屋苑則更相對淡靜。由於受變種病毒影響,部份業主寧願暫時封盤,以致交投量急速下滑,反而踏入傳統租務淡季,多個大屋苑的租務有急速上升之勢,買賣卻靜了下來,明顯「租多過買」,預料短期內租務市場仍會轉趨活躍。

「受到最新疫情影響,市場氣氛漸見淡靜,加上變種病毒持續肆虐,業主亦唯有暫時選擇先封盤,待疫情穩定再作部署,至於準買家更為保守,除非是超低市價的筍盤,否則難以吸引市場問津。此外,撞正臨近農曆新年,屋苑的睇樓及成交量亦明顯減少,雖然正正踏入租務淡季,惟近日各大屋苑的問租盤明顯增加,因大部份租盤都是鎖匙盤為主,業主不會在單位內接待,租客亦明顯較買賣為多,以近日太古城為例,本月至今錄約8宗買賣,而租務個案則錄得約35宗,明顯較買賣大幅增加,其他亦有多個屋苑出現類似情況,反映受疫情影響,就算是踏入傳統的租務淡季,各大屋苑仍可錄得租多個買的實況。」一間大型代理行董事指,受到疫情影響,加上變種病毒持續肆虐,整體市場氣氛相對慢熱,新盤及二手市場都受打擊,尤以二手屋苑市場都明顯淡靜起來,惟租務市場卻大幅增加。

事實上,從近日各大屋苑租務情況來看,發現不少買家寧願看清形勢再作部署,對後市亦採審慎策略,故決定延遲入市決定,選擇先承租屋苑單位,以致出現「租多個買」的實況。
張日強

專家筆陣

切勿簽署漏空重要條款或資料的租約

地產代理處理物業租賃時,可安排訂約方簽署有漏空重要條款或資料的臨時租約(「臨約」)或正式租約(「正約」)。否則,不但可能引起與客戶的爭拗,他們亦有可能被地產代理監管局紀律處分。 一名地產代理受業主委託出租其物業,及後,他安排業主和租客訂立臨約及正約。數個月後,該業主發現租客拖欠租金,惟多次以電話催促對方繳付租金不果,他欲嘗試以其他方法聯絡租客時,發現臨約及正約上有關租客的聯絡地址一欄皆沒有填上資料。 業主有感該地產代理安排他簽署臨約時,未有解釋簽署有漏空資料的臨約的風險,遂向監管局作出投訴。 監管局紀律委員會認為,該地產代理在安排業主訂立臨約前,沒有遵守執業通告(編號15- 04(CR))中「如一項交易中的租客未能提供其地址以供填寫在臨時租約內,持牌人應在安排其訂立臨時租約前,知會業主該情況,並向其告知若日後有任何糾紛,將無法找到租客的風險。」的指引,因而違反《操守守則》第3.2.1段,即「地產代理和營業員應熟悉並必須在執業時遵守《地產代理條例》、其附屬法例、操守守則,以及由監管局不時發布的所有其他指引」。 考慮到個案的性質及該營業員的違規紀錄,紀律委員會決定向他作出譴責及罰款2000元,以及在其牌照上附加條件,要求他在12個月內取得監管局的持續專業進修計劃下的12個學分。 消費者需留意,不論是臨約或正約,均是一份具法律約束力的文件,因此訂約方在簽署之前,必須留意當中的條款及細則是否填寫妥當,同時應將所有口頭協議以文字方式納入臨約及正約內,以避免不必要的爭拗。 2022年1月6日

切勿簽署漏空重要條款或資料的租約
地產代理監管局

加息及高通脹下尋筍盤

剛踏入新一年,疫情出現變化令本港又要進入「晚市禁堂食」的日子,但相信在大家共同努力下和緊守防疫措施,期盼著本地疫情早日「清零」,社會又可回復正常及重現相聚歡愉日子。 疫情仍然有變數,同樣在投資市場向來都是存在著變化,正所謂「變幻原是永恆」。首先,息口的變化,美國聯儲局早已預告今年內會重啟加息,據報最快三月就開始加息,至於「幾時加、加幾多次」仍是未知之數,不過按過去經驗香港亦未必完全跟隨美國加息或減息,以現時拆息持續處於低位,即使加息幅度亦相當有限。 另外,2022年相信會進入環球經濟擴張期,加上全球大部分國家、地區的經濟已回復增長,全球低息及量化寬鬆環境下,市場對商品需求亦回復向上,而疫情未完結令部份供應鏈恢復有限度,環球通脹持續升溫,相信本地通脹壓力同樣亦會進一步增加。 即使今年需要面對加息以至高通脹的大環境下,但「衣食住行」缺一不可。每年仍有不少新婚人士雖要置業安居,市場換樓家庭積壓數目不少,而居住問題仍然需要面對。雖然近日市況受疫情影響,令睇樓量下跌,但同時提供一個更有利用家議價空間,因市面上仍然不乏CP值高(Cost Performance Ratio)、性價比吸引的筍盤,有需要尋找理想家居或作投資用途的市民正是入市良機。 綜合而言,疫情已持續將近兩年,希望疫情早日過去,疫後新經濟重啟已是大勢所趨,整體經濟可望回復正增長,相信今年仍會持續,與此同時樓市需求未減,今年整體樓價仍會有穩定增長。 2022年1月7日

加息及高通脹下尋筍盤
吳啟民

防疫抗疫失控 民意民生重創

一埸「洪門壽宴」引起軒然大波。在第五波疫情開始爆發,港府再度下令店舖關門,強烈呼籲市民齊心抗疫之際,竟出現逾2百名城中名流、達官貴人參加盛大宴會的場面,的確有礙觀瞻。特首林鄭月娥立即公開責備,措詞嚴厲,並下令紀律調查此事,沒有官官相護,偏袒下屬,做法不偏不倚。 筆者相信出席宴會的大多數人都是基於盛情難卻,可以說是無心之失。然而,他們是為官者和從政之士,享受港府高薪厚祿,必須以身作則,比常人更注重自我形象,就如立法會主席梁君彥所形容:「個個身處金魚缸」,透視在全港市民眼中,應該更加警惕自己言行。 筆者希望建制派不要自我內鬥,互相指責,應該汲取經驗教訓。就如在內地,目前也有眾多行業接受嚴厲監管,官場也在進行反貪反腐敗,要建設清廉文化;而港府立法會及管治架構剛剛形成,如今發生這種事情是始料不及,中央領導人當然不高興。會不會掀起問責行動?對下一任特首選舉有沒有影響?相信稍後自有分曉。 第五波疫情打殘了短期香港經濟,嚴厲的抗疫措施如禁止餐廳晚市,勒令健身中心、美容院、按摩中心等行業關門,使民間怨聲四起,適逢農曆新年快到,應驗了中國人所說的「年關難過」。看來與內地通關短期無望,疫情拖慢經濟復甦步伐,自然也波及樓市,二手樓巿場相信在農曆年前後一樣沉靜,不會有甚麼突破。 年初看到50名專家預測樓市,不約而同皆看好今年樓市表現,樓價最多看升15%;上星期再有外資證券行(花旗銀行)評估香港樓市,卻預計今年會有7%至10%跌幅,是筆者見過最看淡的一家。如果疫情不能迅速得到控制,大家的心情一定不會很好,買樓意慾自會降低,而內地朋友也來不了香港,少了這些實力買家,再多專家看好樓市,最終也會變成一地眼鏡碎。 對於港人來說,今年和明年都是重要年份,今年是香港特首選舉年,明年是中央領導班子形成年。面對這個重要歷史時刻,港人必須耐心等待,鞏固實力。筆者相信,待這兩個重大人選塵埃落定之後,中港兩地政策方向會較為明朗,屆時國內的各項監管政策有望較為放鬆,香港疫情得以控制,兩地通關在望,便是皆大歡喜之時。 2022年1月12日

防疫抗疫失控  民意民生重創
蔡志忠

來年樓市預測

很多人也稱筆者為「樓市大好友」,有關稱號並不公平,因為除了許多次樓價上升前我會有預告之外,其實幾乎每次樓價調節前我同樣有發出預警,只是有些人不接受我的微調預告,他們認為樓價 應該跌這麼少,所以當我得微調預告是等同「唱好 ,這十分令人啼笑皆非!其實我只是一個市場證人,見到甚麼就說甚麼,就如天氣報告員報告天氣一樣。樓市,是講究現實的,與其說筆者是最準確的樓市評論員,不如說只是太多人不肯面對現實吧,不斷錯過社會現存的機會。 在第五波疫情下,本來我們已預告在新年前的樓價微調階段,將整頓得更深及更持久,但因為樓價及購買力結構沒有改變的關係,即「龍市」的高資金、低借貸、低供應和財富效應的結構根本沒有改變,「龍市一期」的上升階段繼續發展前進!樓價將會在後市回升,甚至可超越2021年的高峰。 我是希望大家留意2022年樓市的三個特色,就是 (1)  樓價將會追落後 樓市二元化固然是導致了樓市的平行時空情況,即同一時間裡面有超高價不斷破頂及有極為落後的屋苑成交,於是會衍生後市有落後板塊樓價追落後的情況,甚至我認為2022年有部分落後塊板是會出現樓價跳升的情況。 (2)  日益積聚的購買力釋放 過去三年以來黑暴及疫情的蹂躪,無疑是為市場做了徹頭徹尾的壓力測試及去泡沫的。很理性地去看,購買力始終會在通關及經濟穩定等類似的情況下會被釋放的,何況樓市仍然是最佳的資金避難所! (3)  高通脹的衝擊 高通脹期的第一個階段是物價上漲,高通脹的第二個階段是工資追升,縱使經濟不景令工資加幅追不上物價上升,這也都是通脹或者「滯脹」的結構,並不是「通縮」結構,認為租金長遠會跌的想法是錯誤且高風險的,租客中有心置業者應早買樓為妙! 另外,象徵市場離谷底不遠的三大訊息已出現,分別是:(1)二手放盤量近期開始由升轉跌!(2)成交價去計算,銀行「估突價」的比例是愈來愈多的!(3)在技術分析上,樓市已出現了「三底」的情況! 2022年1月17日

來年樓市預測
汪敦敬

疫情之下 日本房地產價格會如何

日本新一波疫情再次出現,東京奧運會之後房地產價格是否會跌?相信每一位已經投資了日本房地產以及將要投資的你們,一定會有這樣的問題。 受到疫情影響,原計劃2020年舉辦的東京奧運會延期到了2021年舉辦,同時很多產業(旅遊,酒店等)也受到了相應的衝擊,人們的生活方式也發生了相應的改變。 展望2022年,預測不動產的價格將不會有太大的改變。相比較疫情對於整體經濟的衝擊,相反對於不動產市場的影響卻很少。確實在2020年4月時日本發出全國性的緊急宣言對抗疫情時,給當時的不動產的價格和成交數造成了很大的影響。但是之後逐漸回復,現在正處在一種上升的趨勢中。 主要原因是在宅勤務的普及帶來的全新生活方式,人們對於居住的關心高漲。可以看到2022年也會持續這一現象。 影響2022年不動產走勢的主要3個要因 *新冠疫情的流行 *東京奧運會閉幕後的影響 根據日本國土交通省給出的【2021年地價公示結果概要】了解到,2015年開始持續上漲的全用途土地平均價格出現了下降。住宅地,商業地都出現了下降,即使依然上漲的工業地,漲幅也在變小。 可以看出是受到疫情帶來的影響。但是,東京23區,以大阪為中心的近畿圏,札幌,仙台,広島,福岡這些都市圈受到的影響有限,並且需求也在持續,價格也在逐漸回復。成交數確實相比疫情前有所減少,主要原因是銀行無論貸款業務還是已經貸款的壞賬處理,受到疫情的影響都是巨大的。 同時,感染人數和成交數都是以反比例的形式存在。今後,疫情逐漸好轉後,成交數會回復,並且持續增長都是可以預判到的,當然隨著疫情帶給大家的生活方式改變,給不動產市場也帶來了一次新的改革。大平米的事務所不再受歡迎,相反小平米事務所以及按時收費的共用事務所受到市場的青睞。同時,受到在宅勤務的影響,有在宅辦公的房間的戶型受到市場的關注。搬家至都心的2~3LDK的公寓以及郊區的4LDK以上的公寓和一戶建的人也越來越多。但是,並不全是集中在郊外,都心方便的位置的中古公寓的價格以及需求都在持續高漲。 2008年經濟危機後,倫敦帶著壓力如期舉辦了2012年倫敦奧運會,在奧運會閉幕後,不動產價格不降反升,成功抵抗了經濟危機時給倫敦不動產價格帶來的衝擊,並且還在穩定成長。東京奧運會和倫敦奧運會有很多相似之處,今後房地產價格也不會下降是日本主流的見解。 2022年1月17日

疫情之下  日本房地產價格會如何
楊官華

資助房屋理應只住不炒

行政長官林鄭月娥早前公布房策新四招,市場大都聚焦在政府於一幅屯門私樓用地及港鐵的百勝角上蓋項目,施加單位最小面積限制,即俗稱的「限呎樓」措施。筆者即日已作出回應,歡迎當局為單位面積制訂標準,但同時質疑該措施對現時居於不適切環境,或等待上車的市民成效有限,並可能令能力較遜的市民更難上車。 接下來希望談談另外三招。第一招是進一步調低新一期居屋和綠置居的售價,分別降至相當於市價的五一折及四一折。筆者向來支持將資助出售房屋的售價與市價脫勾,改為與申請人的負擔能力掛勾。降低資助房屋售價,可令更多中低收入家庭有能力申請認購,但如果實質供應未有顯著增加,相關的分配及抽籤機制亦未作改善,則可能導致超額認購情況加劇,中籤率愈跌愈低,令更多申請人最終失望而回期。 第二招是容許輪候公屋滿一年的人士,申請認購綠置居的貨尾單位,希望可減少單位空置情況和縮短公屋輪候時間,筆者同樣是支持的。但大家都了解到,大部分正在輪候公屋的都是收入微薄、積蓄較少的基層家庭,不會有太多人有能力或意願購買綠置居成為業主,因此估計該措施並不能顯著地改善輪候情況,況且綠置居貨尾旳供應數量亦有限。 綠置居的樓宇設計和用料,實際上跟出租公屋相同,如果計劃變得不太受歡迎,政府應檢討是否減少綠置居數量,而將其轉為出租公屋。政府同時應收緊公屋富戶及寬敞戶政策,以善用現有的公屋資源,加速租戶流轉。最重要還是加快、加大新建公屋單位的供應,這樣才能有效縮短公屋輪候時間,重新兌現三年上樓的承諾。 第三招是收緊新出售居屋及綠置居單位的轉售限制,其中以原價將單位賣給房屋委員會的限期,由現時的兩年延長至五年;在補地價後於自由市場轉售的限期,則由十年延長至十五年。 近年二手居屋及租置公屋的炒賣情況愈見嚴重,即使是未補地價、以「白居二」等方式轉售給綠表或白表人士,成交價往往亦與私樓相差不遠。主因故然是整體資助出售房屋供應不足,部分申請人抽不到一手居屋或綠置居,又買不起私樓,就唯有轉投二手市場試試,但其實二手居屋及租置單位的供應亦相當有限。加上相對於私樓,居屋及租置單位一般面積較大,間格四正,部分屋苑更位置良好,交通方便,配套齊全,售價自然被搶高。 政府推出各類資助出售房屋計劃,原意是協助市民置業安居,而並非助人炒樓致富。即使業主在補足地價後才將單位出售,納稅人看似沒有損失,但實際上卻減少了整體的公營房屋供應,政府要興建更多單位去「補數」。當然,貿然取消「白居二」計劃,以至全面禁止轉售也不是辦法,可能會造成單位空置和錯配等浪費情況。 筆者多年前已倡議設立政府回購機制,規定所有新出售具資助性質的房屋,往後只能以合理售價(原價乘以同期的私樓樓價平均增幅)賣回予政府,再由政府按既定機制分配予合資格的市民購買,以杜絕資助房屋炒賣及避免單位不斷流失。當內地連私樓都強調要「只住不炒」,為何香港連公營資助房屋都未能這樣做到呢? 2022年1月10日

資助房屋理應只住不炒
謝偉銓

虎年「先苦後甜」 樓市穩中求突破

還有不足三星期就踏入虎年,再次同大家拜過早年,祝願各位身心康泰,家肥屋潤,虎虎生威,來年是任寅虎市,而老虎往往予以十分正面印象,因此虎字的恭賀說話亦相當多,虎躍龍騰、虎嘯祥瑞、如龍似虎、甚或是如虎添翼、臥虎藏龍等四字成語,當然最重要是千萬不要「虎頭蛇尾」、「虎口逃生」。 還記得12年前的虎年是2010年,當時的市場環境正處於08年環球金融海嘯後的經濟復甦的擴張期,奈何在2009年底發生希臘主權債務危機,令當其時的歐洲國家受到相當巨大的壓力,歐盟內舉足輕重的西班牙、意大利也可能陷入債務危機,使得形勢不容樂觀,並與愛爾蘭、葡萄牙合稱為「歐豬五國」,幸好在各國努力下,最終亦能轉危為安,順利過渡,不過當是亦絕對是「先苦後甜」的一年。 或許今日同樣是「先苦後甜」的一年,變種病毒OMICRON全面衝擊,本地亦出現第五波疫情,有見及此特區政府再次收緊社交距離措施,全面「晚市禁堂食」,幼稚園、小學亦需再次叫停「面授課堂」,相信今次的農曆新年的氣氛亦勢必再次大打折扣,「團拜」、「拜年」、「以至「新春醒獅」亦可免則免。 盡管如此,雖然今年或許會是「先苦後甜」的一年,不過市場對於社交距離的措施已經有相當經驗,特別是一手樓市的安排,縱使政府再次收緊社交距離措施,不過發展商已即時作出相應安排,讓新盤市場仍然可以「馬照跑、舞照跳」,新盤仍如常展開推盤攻勢,相信今個月新盤市場仍可維持「微溫狀態」。 總括而言,OMICRON的來襲勢必對於今年首季的經濟增長帶來一定的衝擊,當然希望今波疫悄可以盡快消散,對整年的經濟復甦不會帶來太大影響,市場普遍預料今年是環球經濟復甦的利好氣氛,盡管變種病毒令今次疫後反彈未必會是V型反彈,但以至亦會是U型反彈,今年樓市仍可在穩定中求突破。 2022年1月12日

虎年「先苦後甜」 樓市穩中求突破
楊永健

殯葬服務遷移以騰出土地建屋

「生養死葬」可謂是人生必經階段,每家每戶都幾乎對殯儀服務有需求,因應早前收購紅磡黃埔街項目,令我對殯儀行業的認識增多,亦明白到,這行業在市場上有一定需要,縱然你不願意接觸死亡,但因為人總要經過生老病死的階段,任何家庭都有機會要處理家人的白事,所以社會對這行業存在着矛盾,既懼怕又要面對,亦肯定了殯儀行業在社會上有必須性。 最近出現了一個很有趣的現象,就是幾個朋友或客戶不約而同地跟我談起殯葬事宜,好似有一個客人居於薄扶林金粟街附近,屋苑建築得十分漂亮,看不見墳場,但在樓下轉彎位置,就會經過華人基督教墳場。據客戶指出,屋苑背山望海,大部分單位由外籍人士居住,十分受歡迎,反觀,中國人始終對墳場等有所避忌,所以華人住客的比例相對較少。她在想,如果薄扶林一帶的墳場搬走,對大家都好,因為這一帶的豪宅地皮,價值始終受鄰近的墳場而有所影響,價格偏低,而另一個位處港島豪宅區的香港墳場,就令跑馬地東山臺一帶樓價受影響。其實,墳場搬走,令在世或已離世的人都得安寧,始終中國人傳統觀念下,不太喜歡看到這類型設施,會影響物業價值。 集殯儀館、火葬場及骨灰龕場於一身的沙嶺「超級殯葬城」的興建計劃,原定會興建20萬骨灰龕位,備有10個火化爐、可提供約1.78萬節火化時段及設有30個禮堂的殯儀館,有望將殯儀業集中處理,但結果被特首林鄭月娥於年初時推倒,政府早前更宣布將發展規模縮減,只保留20萬骨灰龕位,並表示殯儀館已毋須興建,火葬場則可通過科技或其他方法解決需求。 其實香港的墳場普遍被視之為厭惡性的設施,在很久很久以前已經設立,當時設立時,該區是荒蕪之地,但隨著社會發展,人口不斷增長,昔日荒蕪之地迄今也變為繁華鬧市,先人又怎會住得安寧舒服?與其令離世者不得安寧,政府是否可考慮搬遷一下這些設施?重新規劃一下城市。 朋友們都異口同聲說,既然「超級殯葬城」的計劃推倒,為何香港政府不尋找一個無人島去處理殯儀的需求,亦可興建橋樑或安排渡輪接駁這些離島,方便市民前往掃墓及參與祭祠,島上更可配合現時的科技及綠色殯葬等,做到一條龍服務,例如島上火化,隨即將骨灰撤入大海進行海葬。 事實上,殯儀業聚集在紅磡已經多年,燒衣、燒香亦令區內出現空氣問題,而且始終是一個厭惡性行業,當然搬遷殯儀行業存有一定困難,最常見是牌照問題,政府准許你在某處所經營業務,但若搬遷就需要向相關部門重新申領牌照,最後可能因牌照問題而未能再開業,政府的掣肘,令行業心想搬遷也受到一定情度的限制。曾經有議員建議每一區都要撥資源做殯儀行業,但最後不了了之。隨着屯馬線開通後,紅磡一帶的社區重建步伐逐步加快,最近再有人重提應否重置紅磡幾間殯儀館,以騰出市區的寶貴空間去興建住宅或商業物業,物盡其用。 另一個想法,就是將一些年代久遠的墳場搬遷,聽老一軰講,愛民邨前身是七號墳場,政府當年將墳場搬遷後就騰出地皮重建成公共屋邨,所以政府會否仿傚六十年代,以試驗模式與多個宗教組織商討,資助他們協助搬遷由其管理的墳場,政府再給予補償,以支持宗教團體的營運開支,而地皮又可以得到有效發展,對社會及市民來說都是有所得益,締造多贏局面。

殯葬服務遷移以騰出土地建屋
黃芳人

疫情來襲 覓盤時機

還有大概半個月,牛年將成為過去,大家迎接虎年來臨,節日氣氛轉濃之際,第5波新冠肺炎疫情亦正式來襲。 雖然本港自2020年至今已經歷了4波疫情,市民亦由當初極度恐慌,轉為現時理性對待疫情,大家亦已加強衞生意識,不少市民亦接種疫苗。而今次新一輪疫情下,政府收緊防疫措施,例如禁止晚市堂食,並關閉一些處所,避免大型集體活動等,難免為市場帶來一定不便,但希望相關措施可助減低疫情傳播機會,大家同心抗疫。 疫市上車需求不減 回顧過去4波疫情,二手樓價難免受壓,樓價調整由1.4%至2.9%不等,但當疫情緩和,樓價亦在需求帶動下回升,成交增加。看看今次,自再次收緊防疫措施後的首個周末,一、二手市場的睇樓活動略為受阻,多個區域的二手屋苑睇樓量有所回落,根據該行統計指標屋苑預約睇樓量錄得約1成跌幅。 儘管如此,亦隨着疫情再次來襲,反而增加業主減價意欲及議價空間,在該個星期六日,10大屋苑的交投量共錄得約11宗,並較再對上一個周末的數字有逾8成的增長,可見買家依然四出尋寶,物色筍盤。就以該行獨家代理的掃管笏新盤項目為例,連日來睇樓人士絡繹不絕,並頻錄成交,由於項目不乏600萬元以下的單位選擇,反映上車客需求在「疫」市之中仍見殷切。 事實上,置業需求強勁,例如去年傳統十大屋苑二手指標屋苑註冊量合共錄得約4,090宗,按年上升近2成,創出自2012年後的9年新高。 去年預售樓花伙數創新高 更值得留意的是,樓齡淺的物業更成為不少買家追捧對象,部分樓齡十年以下的屋苑,其交投按年表現升幅跑贏傳統十大屋苑。如元朗尚悅去年錄268宗,按年升約2成半,宗數比起康怡花園261宗為多。而元朗溱柏的買賣註冊宗數按年急升約逾4成,PARK YOHO升逾9成,海之戀及環宇海灣則分別升逾7成及逾6成。 一手市場方面,根據該行及地政總署資料,上月有多達3,747個單位申請預售樓花,按月升逾1.5倍之外,而去年全年新申請預售樓花的單位數目多達20,787伙,創出2002年後的新高。 另截至上月底待批預售樓花單位數目升至約1.7萬伙,按月增加約1成,而這批單位啟德區佔約6,700多伙,而屯門區佔約2,700多伙,由此可見新盤市場不乏選擇。筆者預期,今年發展商仍會積極推盤,讀者們可趁「疫」下尋找入市機會,覓得心水盤。 2022年1月17日

疫情來襲 覓盤時機
張子存

新界北樓市 前景秀麗

行政長官林鄭月娥發表《施政報告》中的《北部都會區發展策略》,大受市場歡迎,無論是置業人士以至發展商亦用投資行動以示支持,新界北樓前景秀麗,各方均表示樂觀。 從置業人士及發展商的動態察覺,北部都會區非常受市場的歡迎,因為將來香港與深圳及大灣區的合作將會有增無減,令北部都會區成為與內地發展的重心地帶,前景無可限量。 展開北部都會區的發展策略,是基建先行的計劃,所建設出來的住宅物業比較值錢,值得投資。如果是先興建樓盤然後才去發展基建,儘管樓價可能比較廉宜,居民卻要抵受交通設施不足的時日不短,可能長達十年,很不方便,並不好受。 現在發展新界北部,已有現成基建設施,又會增加新基建項目,即使樓價賣貴兩成溢價,投資者及用家可以即買即用,不必浪費時間等待收成,兩成溢價也是超值。 香港將會發展成南金融、北創科的雙線經濟區域,實力比較以前更強及多元化,將會對投資者更具吸引力。而且北部都會區是創科區域,也能夠創造更多就業機會,在區內置業不僅方便工作,也可減少舟車勞頓之苦,節省金錢時間,得到置業人士青睞區內物業,理所當然。 北部都會區對於置業人士及發展商是正面消息,購買一二手樓的用家及投資者在施政報告發表之後,取態表現積極,各種住宅物業交投全線上升,買賣數量大增。二手樓成交明顯升溫,不少買家均表示看好新界北樓市後市而買樓,反應相當熱烈。發展商所推售的一手新盤,銷售甚為踴躍,成績非常理想,銷售處常有長長人龍出現。這反映出用家及投資者對樓市剛性需求愈來愈明顯,真金白銀對樓市投以信心一票。 發展商的看法是都會區計劃有鐵路建設、能夠創造大量職位等,相信對本港長遠發展有利。發展商除了會陸續增加在區內推售新盤之外,並且會積極考慮以各種方法買入更多區內土地作為儲備,以興建新樓盤。 也有發展商指出,北部都會區,潛力非常大,新界北部與深圳接合,該區不再是邊陲地區,將變成中心地帶。 2022年1月7日

新界北樓市 前景秀麗
陳永傑

從數字回顧2021年住宅市場

2021年剛過去,筆者嘗試從住宅樓價指數、一手及二手成交宗數、「辣稅」宗數及利息等數據看看香港2021年住宅樓市。 去年樓市先升後回,住宅樓價指數復甦至疫情前的水平,2021年首兩季疫情逐漸受控,市場氣氛回暖,但第三季尾段,股市波動,樓價亦轉趨不穩。差餉物業估價署公布的數據顯示,首11個月私人住宅售價指數錄得約3%升幅,指數更於9月份創下歷史新高,隨後連跌兩個月,11月份最新指數報391.5,由9月份高位回落約2%。 九月住宅售價創新高 2021年整體樓市交投較2020年疫情初期活躍,一手住宅物業方面,根據一手住宅物業銷售資訊網資料數字,2021全年一手成交宗數約17200宗,較2020年約14600宗,按年上升18%,數字回復到疫情前的水平。筆者留意到政府部門審核圖則及預售樓花同意書工作於2021年上半年逐漸回復正常,使發展商推盤步伐可恢復至疫情前的速度,2021年全新推出單位數量有18635個,較2020年13174個按年上升41%。 鐵路沿綫盤銷情不俗 筆者亦觀察到市區及鐵路沿綫項目仍然受到追捧,其中啟德區內有3個全新項目售出單位數量超過九成,其他鐵路項目如港島黃竹坑、沙田大圍及將軍澳日出康城銷情亦不俗。香港雖然是一個彈丸之地,但不同地區,價錢有着明顯分別,受歡迎程度也不同,買家始終鍾情於有成熟交通配套、社區設施及大型商場近在咫尺的住宅項目。 二手住宅物業方面,按照土地註冊處資料顯示,2021全年二手註冊量錄得56647宗及總值5030億,較2020年44563宗及3785億,分別上升27%及33%,兩個數字亦分別創2012年後及歷史新高。與此同時,每宗二手成交平均金額達至888萬,同樣攀升至高位。數字顯示,剛性需求仍然持續,用家主導市場,樓市氣氛未有受到疫情而有太大影響。自2019年10月放寬按揭保險上限至1000萬,成交價介乎600萬至1000萬的宗數更有所上升,提高每宗二手註冊平均金額數字。 「辣稅」方面,稅務局公布的數據顯示,2021年全年涉及買家印花稅(BSD)的成交宗數為1003宗,較2020年全年670宗按年上升50%,但其實較2018年的3529宗的高位下跌超過70%,主要是由於受疫情封關影響,缺乏境外買家入市。此外,筆者粗略統計本地投資者入市的數據,2021年全年本地投資者入市宗數錄約2723宗,較2020年全年約1977宗,按年上升38%,數字已經回穩,並超越2019年的2447宗,反映低息環境下,本港住宅投資風險相對較低,令本地投資者願意入市。 息口走勢方面,美國聯儲局於2015年底至2018年底三年間先後加息9次達2.25厘,聯邦基金利率由0.25厘調升至2.5厘,但香港銀行只跟隨過1次加息0.125厘,主要銀行最優惠利率由5厘調升至5.125厘。其後美國聯儲局於2019年7月掉頭減息,7個月內減息5次,將聯邦基金利率由2.5厘下調回復至0.25厘,香港主要銀行最優惠利率隨即亦減息1次回復至5厘水平,反映本地銀行資金充裕,即使美國加息,香港亦未有急切跟隨。另外,香港銀行同業拆息 (HIBOR)長期處於低位,2021年實際供樓利率維持約1.38厘至 1.55厘,即每貸款100萬,以30年期計算,月供3400元左右,低息環境長期持續,令買家更願意入市。 綜觀而言,筆者認為2021年樓市正面向好,除非有其他重大因素,相信2022年可持續。 2022年1月17日

從數字回顧2021年住宅市場
溫偉明

疫情期間 港酒店改劃及發展

自2020年初新冠肺炎在全球肆虐以來,各地政府都採取不同措施,期望能壓制疫情,包括局部或全面封關。正因如此,全球大多數人都受到旅遊限制,影響最大的行業必定是旅遊及酒店業。 酒店業推出「宅度假」 在疫情初期,本地酒店入住率一度由2020年1月的59%下降至2月的29%(資料來源:香港旅遊發展局)。在此嚴峻的經營環境下,本港酒店業推出「宅度假」(Staycation)計畫,或以月租形式租出酒店房間,期望增加入住率及收入。 而香港政府為加強外防輸入,減低抵港人士與本地社區接觸,於2020年12月22日全面實施指定檢疫酒店計畫,規定特定地區抵港人士必須在指定檢疫酒店進行強制檢疫。此計畫最近更發展至指定外傭檢疫酒店及專為國泰航空機組人員的指定檢疫酒店。 雖然如此,所有檢疫酒店房間的數目總和,亦不足全港酒店房間總數的兩成。面對將來很多不明朗的因素,如新冠疫情持續,與內地通關的確實日期,及未來商務旅客有大幅下降等趨勢,都逼使酒店業作出變法:包括 (1)把酒店還原或重建作商廈發展(如銅鑼灣隆堡柏寧頓酒店及怡東酒店);(2)向城規會申請把整幢酒店改裝或重建為住宅項目(如馬鞍山海澄軒酒店及九龍諾富特酒店);(3)改變用途,轉型發展成「共居」作收租等。 隨着愈來愈多人接種新冠疫苗,期望在不久將來,能與內地通關及與世界重新接軌,旅客人數回復疫情前水平。不只旅遊及酒店業,全港各行各業都有理想的發展。 香港測量師學會規劃及發展組主席衞振聲 2022年1月17日

疫情期間 港酒店改劃及發展
香港測量師學會

剖析大阪中心六區的投資價值

由於疫情的關係,全港市民久久未能旅遊,相信內心已經鬱悶了很久。最近跟很多朋友談及公司大阪分部的近況,話音未落,大家聽到「大阪」兩字,都立刻展露出思念的神情。這也是正常不過,在很多港人眼內,在大阪旅遊可是說是非常暢快的經歷,老少咸宜,所有人去到都可以大開眼界、滿載而歸。 如果單純以旅遊的角度去看,大阪市中心似乎都是集中某幾個區域,但以投資角度去看,總不能夠局限於心齋橋和難波等地。其實大阪市中心主要由六個區域組成,我們將其簡稱為「都心六區」,分別是中央區、西區、北區、天王寺區、浪速區和福島區。先講最為人熟知的中央區,就像香港的銅鑼灣一樣,集住宅、辦公室和商業購物中心於一身,是整個城市的核心商業區。再加上,當地的主要交通命脈大站心齋橋站和難波站都是在區內,多條地鐵、火車綫路匯聚,交通配套非常齊全。當然,在這麼核心的地段,供應量自然是短缺,故多年來樓價也有可觀的升幅。我以往亦在難波和心齋橋開發分層住宅物業,甫開售即以驚人速度售罄,而且出租情況地上理想,基本上都沒有空置的時間。這個現象在國土交通廳釋出的數據亦可以想像得到,數據顯示去年大阪市中心的新盤比前年供應量下降了17%,平均樓價亦上升了17%,因此升勢相信仍會持續。 在中央區旁的還有浪速區和天王寺區。浪速區算是大阪市最時尚和年輕的區域,區內除了有大量時尚流行服飾精品、電氣和動漫產品商店,知名景點通天閣和八坂神社亦在這區。雖然浪速區是全大阪面積最小的一區,但人氣卻不輸難波和心齋橋等地,不過這區因為土地有限且受歡迎,因此住宅供應並不多。而另一邊的天王寺區,我個人來說難以看好,雖然擁有著名歷史景點四天王寺,但區內舊式建築比較多,而且缺乏帶動人流的核心商業區,因此即便是住宅區,升值空間相對來說比較小,有些二手樓甚至難以轉售。 若論最熱鬧的地段,絕對是多以商業為主的大阪市南部,但若是選擇居住環境,當地人反而會傾向住在北邊和西邊一帶。沿着貫穿南北的御堂筋幹道延伸至北區的梅田一帶,是不少大阪人熱愛居住的地段。一來交通實在是便利,鄰近熱鬧商業帶,而且亦是靜中帶旺的社區,深受大眾歡迎。鄰近的福島區亦是地道的大阪社區,有很多特色的本地小店,生活機能齊備且簡單樸實,但因為人流不多,所以升值空間並不算太大,可以說是定居多於投資。 至於大阪的西區,我會說是大阪下一個最矚目的地段。因為本身是非常典型的住宅區,建築密度不高,但勝在靜中帶旺,附近又有著名地標例如大阪巨蛋運動場的加持。亦正如我先前所說,大阪市中央區等地新樓極為缺貨,而且樓價並不低,因此越來越多人傾向搬往西區。在最重要的是,西區旁邊的港區是未來世博和賭場的所在地,東面則是中央區,三區緊密連接,所以西區順理成章受到多方的輻射影響,成為未來升值潛力最高的地方,而且這區性質商住兼備,既可投資亦可自住,非常方便。 2022年1月13日

剖析大阪中心六區的投資價值
李丹翔

疫情突襲舖市遭殃 租務交投氣氛迅速降溫

轉眼踏入2022年,今年農曆新年時間來得特別早,2月1日已是年初一,承接聖誕新年檔期,市場原本預期1月份會是應節行業開業高峰期,近期一線街道銅鑼灣羅素街先後錄得利是封店租賃個案。不過,疫情跑得更快,變種病毒Omicron肆虐香港,港府旋即採取收緊防疫措施,其中包括多個指定處所要關閉、食肆6時後禁堂食等,相信將為商舖租賃市場帶來即時衝擊,筆者估計短期舖位租務成交量會下跌三成。 聖誕佳節過後,市民進入期待農曆新年的心情,經過逾兩年抗疫希望趁長假檔期歡渡一番。零售餐飲市道前景迎來曙光,應節行業租舖步伐都比去年活躍。例如矜貴街道銅鑼灣羅素街亦連錄利是封店短租個案,反映租戶對市道樂觀。由資深投資者「兆安李太」持有的銅鑼灣羅素街59至61號麗園大廈地下B5號舖,面積約1433方呎,以月租約40萬元獲利是封店短租半年。今次短租價僅較目前長租叫價低兩成,絕對是一個頗理想的租金水平。 正當市場期望商舖租賃氣氛會越見熾熱,疫情卻殺一個措手不及。因應新冠肺炎確診宗數急增,政府宣佈由1月7日凌晨起多個指定處所需要關閉,包括酒吧、美容院及健身中心等,另外餐廳食肆每晚6時後亦需全面禁止堂食,對舖市短期構成衝擊。 事隔多月政府再度收緊防疫措施,筆者預測1月份舖租成交量會下跌約三成至約400宗水平;然而香港人性格靈活變通,加上就應對相關措施已富經驗,預料影響會慢慢減退,將會逐步恢復正常。目前中原(工商舖)維持今年全年租賃成交會有約5500宗水平的預測,按年升幅約一成,中原對此預測仍保持樂觀審慎態度。期望疫情快速緩和,市民盡快回歸正常生活。 2022年1月12日

疫情突襲舖市遭殃	租務交投氣氛迅速降溫
潘志明

全球生活成本排名背後

月初,經濟學人智庫(EIU)發表最新《2021年全球生活成本報告》,去年位列榜首的香港今年失落「寶座」下跌至第5位,而以色列的特拉維夫則首度成為全球生活成本最高的城市。根據報告內容,特拉維夫生活成本上漲,主要是當地匯率飆升及商品、房地產等價格急升,尤其是住宅。至於香港的汽油價格繼續成為全球最高,每公升達2.5美元。 一個城市愈發達,生活指數便愈高,衣食住行都為當地居民帶來沉重負擔。報告預計,來年很多城市的生活成本將進一步提升,通脹推高工資和物價,加上疫情擾亂了全球商品供應,航運成本大幅增加將導致商品價格上升。政府統計處早前公布10月份的消費物價指數,按年上升1.7%,當中電費和新鮮蔬菜價格的升幅最為顯著。另外,統計處亦公布了綜合住戶調查報告,全港約有19萬家庭每月總收入達10萬元以上,但亦有22萬家庭每月收入只有4000或以下,反映出香港貧富懸殊非常嚴重。 目前在家庭住戶當中,有53%住在私人住宅,31%則住在出租公屋,餘下就住在資助房屋。最近,本港有發展商推出首個私人資助房屋計劃作試點,雖然只有300個單位,但其轉售限制較為嚴格。一直以來,政府認為非恒常現金介入例如消費券,有助紓緩基層家庭的經濟負擔,但筆者認為非現金福利介入例如公屋,對於長期租住劏房的貧窮住戶幫助最大。12月8日,運房局局長發表長策進度報告,公布房委會及房協將更廣泛採用組裝合成(MIC)方法,以及利用私人市場力量,一併負責項目基建及房屋建造,從而加快發展過程。筆者認為除了提高施工效率外,政府也應該更快地劃撥土地以增建公營房屋這項非現金福利介入,才能有效協助本港貧窮戶「成功脫貧」。 現時全港有近13萬個「居住環境欠佳」的住戶,屬現屆政府新高。對於平均輪候公屋時間將突破6年,看來目前局長也束手無策。在建屋需時的情況下,唯有依靠過渡性房屋解決刻下困境,但這臨時方案亦只是把問題推卸予下屆政府,卻未能解決房屋問題。其實香港生活成本高不但影響港人生活質素,亦打擊海外公司到香港落戶的信心,部分企業或最終到其他海外國家設立分公司,長遠不利本港的國際地位。筆者期望政府能夠憂市民之憂,規劃一個能夠徹底解決房屋問題的長遠方案。 2021年12月15日

全球生活成本排名背後
趙錦權

高齡借款人如何獲批30年還款期

上期提及銀行批出之平均按揭年期出現延長趨勢,二十年間由平均18年延至接近28年,但事實上,銀行對於按揭年期有審批準則,除了規定按揭年期上限不可超於30年,借款人的年齡及物業樓齡亦是評估要素,亦會影響銀行批出之按揭年期。銀行對上述兩者有基本衡量方法,一般來說,上述兩者與按揭年期的總和(借款人的年齡或樓齡+按揭年期)長達70至75年,部份或按情況可長達80年。 對於物業新舊、樓齡高低,買家在置業過程仍可自行選擇,但買家自身的年齡卻是梗局,又如何影響按揭年期? 以銀行一般以75年或部份長達80年減年齡的計法,借款人年齡超過45歲至50歲便未必有機會獲批足30年還款期。但當然,實際情況是,選擇30年還款期的借款人以年輕用家較多,而中年借款人較傾向選擇25年或以下還款期。 然而,在低息環境下,高齡人士希望延長還款期幫助入市亦有所增加,究竟有沒有方法可讓高齡借款人獲批30年還款期? 答案是可以的,方法是增加一位較年輕不高於40至50歲的擔保人或聯名借款人。但留意,在計算供款佔入息比率時,較多銀行的計法是,若年輕的一位入息佔比較大,才可以較年輕的借款人年齡計算按揭年期。 還有另外一個情況,現今不少父母替子女支付買樓首期,甚至代為供樓,又或礙於年輕子女入息不高,由父母作為按揭擔保人。雖然業主是年輕子女,但在計算供款佔入息比率時,若然父母入息佔比明顯較大,而子女入息未足以符合基準,父母的年齡或需納入評估,繼而影響可批出按揭年期。 以上有關計算年期方面,銀行之間及按保公司的審批準則或有分別,借款人可瞭解細節後方決定申請方式。 2022年1月10日

高齡借款人如何獲批30年還款期
王美鳳

莫負青春

筆者過去一段時間公私皆忙,未能執筆撰稿,盼諒。 又是春暖花開之時,香港以至全球受疫情影響已逾一年,最近疫苗接種工作終於在世界各地陸續開展,總算為各地人民生活正常化,帶來一絲曙光;筆者在此衷心呼籲各位讀者,在身體狀況許可的情形下,盡快接種疫苗。 春節過後,一眾負責國內樓盤營銷工作的同事,已急不及待返回國內,籌備今年各個項目的銷售事宜;雖說這批同事當中有幾位對於酒店隔離已有相當經驗,他們還是要預先作好心、生理準備,迎接「閉關14天」的挑戰。 說他們急不及待一點也沒甚誇張,原因不難理解,首先他們在國內可除下口罩,以真面目四出遊走。另外更重要的是,在過去封關滯港的日子裡,國內的市場和營銷渠道已出現莫大變化,社會民生各方面皆持續發展,步伐未有停下來, 同事們實在需要急起直追。 香港方面,筆者帶領的銷售團隊上月成功賣出首個位於波老道21項目的單位,售價之高更成為亞洲首位,不是藉此炫耀,只想說明「有麝自然香」的道理,超級豪宅自會有識貨者青睞。 筆者在過去兩年動盪歲月中,曾經多次表明對香港樓市信心不減,特別是超級豪宅市場,交投量維持平穩之餘,售價更屢創高位,證明實力雄厚的買家不會受短期因素影響入市意慾,相反市況低迷時,更是尋寶最佳時刻。 即使近日有傳出現所謂移民潮,筆者也是不以為然,皆因香港從來都是一個來去自由的地方,每年有人離境,亦有不少人回歸;及至近年,筆者身邊不少良朋益友,積極投資國內尤其是大灣區的房地產,有的是看好當地的發展潛力,有的是為了籌謀退休,姑勿論原因何在,大家均認為中港互融是勢在必行、「天要下雨,娘要嫁人」,筆者也認同神州大地機遇無窮,年青新一代及有志之士與其坐困愁城、長吁短嘆,不如趁機北上,開闢自己的人生道路。 撰文期間,想起吳敬梓<儒林外史>中的「有人求名問神異,有人保身自隱居。有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。少年不知愁滋味,老人方知行路難。 奉勸年輕人明辨黑白,坐言起行,莫負青春。 2021年3月31日

莫負青春
趙國雄

2022年香港樓市危機重重

自2021年12月31日香港出現第一宗新冠變種病毒Omicron本土病例,再由國泰空少及空姐引發的感染群組,香港正式開始第五波疫情。為避免大規模爆發的風險,政府即時宣布收緊社交距離措施至最嚴厲水平,包括健身中心、戲院、美容院、按摩院及公眾娛樂場所等15類表列處停止營業,並禁止食肆下午6時後堂食,這些被特首林鄭月娥形容「快、狠、準」的防疫措施打破大家期待短期與中國內地通關的好夢,更打擊香港的商業、貿易、社交及上學活動,拖累香港經濟復甦的步伐。事實上,Omicron來勢洶淘,在世界各地迅速傳播,已經對全球經濟環境造成嚴重打擊,香港的樓市又豈能獨善其身? 回顧過去一年的樓市,在新冠肺炎疫情的肆虐下,交投仍然活躍。根據土地註冊處資料顯示,2021年整體物業的成交量,包括一手新樓、二手住宅、一手公營房屋、工商舖物業、車位及其他等,合共成交約96000宗,比2020年約73000宗高出超過30%,創近9年新高;金額方面,達到約9100億元,較2020年約6200億元高出超過45%,甚至超越1997年約8680億元的高位紀錄,成為歷史上最高紀錄。 雖然2021年的整體成交量及金額大幅攀升,但住宅物業的樓價升幅只有約3%,而工商舖物業的樓價下跌約15%,反映疫情對住宅物業的影響較輕,但對工商舖物業的影響較深,2022年的樓市是否可延續2021年的表現?我個人認為是不可能,綜觀現時環球疫情、美國利息走勢、中國經濟放緩及港人移民等因素,我預測整體的成交量、成交金額、樓價及租金將會下跌,主要有以下四大因素: 1)新冠肺炎疫情已經折磨全球超過兩年,隨著病毒不斷變種,由Delta再變種傳播速度驚人Omicron,現時全球幾乎所有國家或地區感染病毒,超過3.24億已經確診,死亡人數超過555萬,估計短期內未能受控,情況將持續一段時間才慢慢回落,疫情使全球經濟奄奄一息,2021年下半年香港的樓價已經持續下跌,相信2022年的樓市亦難樂觀。 2)由於美國通脹升溫,聯儲局宣佈加快縮減買債規模速度,並計劃今年加息3次,明年加息3次,香港是否跟隨美國加息,視乎香港銀行體系結餘,但由於港元與美元掛鉤,香港始終都要跟隨,美國加息對香港樓市將帶來負面的影響。 3)中國在過去兩年實行「清零」策略,部份地區出現大規模封城及停工,作為世界工廠的中國,如果環球疫情持續,不但對全球供應鏈陷入混亂,更降低貿易的需求,對已放緩的中國經濟有很大的影響,就算中港通關亦未必可刺激香港的經濟,中國的豪客亦因國內的情況減低到港購買物業的意慾,因此缺乏內地買家的支持,香港的樓價難逃下跌的命運。 4)由於香港已實行「港區國安法」,十多萬人已離開香港,今年移民潮將持續,估計再有十多萬人移居國外,造成房屋需求減少,房屋出售將會增加,樓價有正面下跌的壓力。 綜合以上的因素,我估計今年上半年樓價持續下跌,住宅物業跌幅約5%-10%,工商舖物業跌幅約10%-15%,如果全球疫情在年中漸漸緩和,同時中港能夠順利通關,樓價才稍為穩定,否則2022年香港樓市危機重重。 鄧慶年 董事總經理 2022年1月17日

2022年香港樓市危機重重
鄧慶年

居屋新盤潮

2022年的居屋申請將在今年首季度推出,並在第二季度搞珠揭曉,今次推出的居屋單位達到8,926伙。是次居屋的折扣達到私人屋苑價格的51折,但據筆者所見,部份屋苑訂價實比51折還要低,例如北角驥華苑,雖然訂價由248萬至531萬,均價達9950元,但對比樓齡達39年的城市花園,現時平均呎價約18000元,而項目附近的逾億元豪宅,海旋呎價更達66000元天價,相信北角驥華苑必定成為將來貴買貴賣的居屋王。 而另外一個比較熱議的屋苑就是位於啟德的納米居屋盤 - 啟欣苑,雖然呎價是七個新居屋第二高,但勝在面積小,總額細,成功抽中的話,最低入場價的單位僅124萬,首付6.2萬就可以上車做業主。 是次居屋折扣比以往的62折為高,但這兩年私樓的累計升幅約3.5%,因此可以理解今次的折讓比以往的多出11%,不是追逐樓價升幅,而確實是更相宜的出售價格。 最近Omicron變種病毒肆虐,加上美國加息與退市機會大增,與2019年底時的居屋推出情況相若,社會都是籠罩著負面氛圍,即使當年有何文田冠德苑與長沙灣凱德苑等市區靚盤,但首月只售出33%單位,而中籤後放棄揀樓率達28.9%,相信當年放棄揀樓的申請者,必然有所後悔,雖則這兩年樓價沒有大升,但難得的中籤機會可一不可再。 但人總會從歷史中汲取經驗,因此預計今次申請反應與揀樓率,不會重蹈2019年覆轍。反之,在今次居屋推售前,已有聽聞不少偷步入市居屋個案,主要是擔心若新一輪居屋被市場消化後,居屋的二手價格將會更貴。加上,是次二手居屋反售予房委會的原價回購期,以及自由市場轉讓期都分別延長至5年及10年,而綠置居貨尾單位亦可售予申請公屋逾1年的申請者購買。種種因素都會讓申請者擔心往後更難抽中及買到二手資助房屋單位。 筆者認為若下一輪的居屋折扣比是次更高,有助申請者期盼新居屋的價格每況愈下,而不會在供應不足前,盲目追捧市場的二手資助房屋。 2022年1月10日

居屋新盤潮
張翹楚