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張日強 - 新盤試準價後有機「再下一城」|樓聲隨筆

2022-05-17

疫情持續緩和,市場氣氛亦見好轉,發展商更趁勢加快推盤步伐,市場最少有4至5個新盤同期推出應市。此外,本周將有另一個大盤加入戰場,料可增添市場不少競爭力。至於最受市場追捧的錦上路站新盤,第2期推出後取得不俗的收票數字,尤其第1期銷情理想,以及試準售價後連番加推應市,有機會本周內開售可「再下一城」。

「受疫情緩和帶動,加上當局逐步放寬防疫措施,令市場準買家對後市更有信心,以致近期推售的新盤均取得不俗銷情。當中錦上路站新盤更成為市場新焦點,日前首度開售並賣個滿堂紅,至於第2期同樣取得理想的收票數字,尤其發展商推出首批單位時,開價明顯克制,而往後加推時亦沒有大幅加價,不斷測試市場買家的承接力,故推出第2期時有關的開價,到現時仍可獲市場準買家不俗入票數字,相信發展商已試準了價,預期本周開售有機『再下一城』。除上述新盤外,市場至少仍有4至5個新盤於短期內出擊。除了部份舊盤外,部份發展商亦有意於極短期內乘勢推盤,預期本月內將有多個新盤魚貫登場,力爭市場購買力。」一家大型代理行董事指,受疫情逐步緩和帶動,的確引領大批客源湧出來,而市場盤源眾多,準買家亦會慢慢比較,不同優惠都會是入市條件之一。

事實上,近日市場氣氛明顯好轉,一眾發展商亦紛紛為旗下新盤造勢,就算仍未批出預售樓花的新盤,亦透過不同途徑為樓盤軟銷及推廣。此外,更有多個新盤部署月內搶攻,力吸市場各路客源。
張日強

專家筆陣

同為房屋開新篇

執筆時是剛過去的周日,這天是三喜臨門的好日子,既是母親節,又是佛誕日,更是特首選舉的重大日子。筆者祝天下媽媽母親節快樂,祝大家佛誕身心健康,更要祝賀李家超(超哥)高票當選香港行政長官。 雖然李家超是指定唯一候選人,當選自是毫無懸念,但仍然依法按照正常程序投票,有1416票支持,超過99%的得票率,代表絕大多數選委不光是支持超哥,也同樣認同他的施政理念,這對於超哥未來5年的施政工作,提供十分有利的條件。筆者認為,立法會議員都是當然選委,今後行政、立法會有良好溝通,港府未來的施政會十分暢順。 李家超發表上任後首要處理的經濟民生事情,首先是與內地通關和土地房屋問題。香港市民目前最關心的當然是與內地通關,眾所周知,香港與內地封關已經兩年半,正常的政經貿易往來、旅遊探親交流等均未能進行,民間叫苦連天,期待超哥能與內地真誠協商,想出一個好方法,在確保衛生安全的情況下,讓兩地局部通關,給港人一個適當名額,先讓那些急需處理家事或公司業務的港人,以指定到達的地點和時間回內地辦理事情。 對於能否盡早與內地局部通關,筆者持樂觀態度。超哥是國家支持和信任的特首人選,以中央對香港的眷顧,筆者估計,領導人在7月1日來港主持新一屆特區政府成立,同時向超哥頒發行政長官委任狀的前夕,會向香港送出大禮,而這份大禮就是與內地通關,至少也是有條件的局部通關,為下半年香港經濟帶來動力。 至於歷屆政府均強調乃重中之重的房屋政策,超哥當然也會優先處理。同為香港開新篇,「北部都會區」規劃的成功,將為香港作出最大的貢獻,為下一代創造最佳的條件,房屋是最迫切需要處理的事情,在改善經濟民生的同時,大量興建資助房屋和公營房屋,改變擠迫的居住環境,人們才能找到幸福感。 超哥作風務實,施政以結果為目標,房屋供應方面提倡的是提速、提效、提量: 一,公屋“提前上樓”計劃,目標是希望縮短輪候時間1年。 二,設立兩個由司級官員領導的工作組: (1)「公營房屋項目行動工作組」,於新政府上任後100日內,提交初步報告,交代具體工作方案。 (2)「土地房屋供應統籌組」,負責審視由生地變熟地至建屋的流程,並整合與統籌相關工作。 2022年5月11日

同為房屋開新篇
蔡志忠

解決短期房屋供應建議(五)

就短期的房屋土地供應,我曾經撰寫了四篇文章,分別建議租者置其屋計劃、居屋第二市場、二手市場的「供應管理」、「發展郊野公園邊陲地帶」和發展商轉型為薄利多銷等,本文針對一些在未買樓前因為準備功夫做得不好而失去買樓機會的人,我想提出一些建議,希望可以令他們有置業的機會: (1) 將房產證券化 政府可以將很多房產證劵化,例如將居屋未補地價部份做一個房產信託基金,並優先給從未置業的年輕人或者最需要居屋的小家庭(家庭收入2萬至4萬的人士)認購,以確定社會上擁有資產的人更普及,從而享受到社會的財富分配,筆者早在2012年提出這個建議,後來我們粗略評估未補地價的市值大概2500億(2015年2月),來到現在評估是6950億(2022年3月),數據證明這概念基本上是正確的,這個方法可以說是進可攻,退可守的,如果樓價跌未買樓的人自然可以受惠樓價折扣,如果樓價升有關信託基金自然上升,達到以車追車的效果,對未儲夠首期買樓之前能夠有衍生工具去平衡到物價與通脹上升,政府亦得到套現,而這個套現是沒有影響現在運作中的社會資源的! (2) 強積金改革 香港強制性公積金是比新加坡推行遲了超過20年,但我們的效益就和新加坡相差很遠,原因是我們的證券在金融中心的角色已經和昔日有很大分別,香港的股市長期在去泡沫中運作,長遠是有利的方向,但是否對普遍人士都有利呢?我認為股市穩定程度是未必做到強積金原定的理想,反而,香港今天以用家為主的房地產住宅市場是能夠成為一個穩健增長的投資工具,我認為政府要考慮對強積金作一些變通,例如容許提取部份強積金去作買樓的首期,在自住及安全的運作標準裡面進行,而間接的做法就是加大房產信託基金佔強積金的比率,這都可以令市民在投資上有較安全的回報。 (3) 去除市場上一些錯誤思想 社會上充斥著一些樓市歪理及價值觀是影響到年輕人入市的決心,這些都應該要清除,我舉其中一個例子就是:「年輕人無能力置業!」且看看以下數據。 香港年輕人的人均入息中位數是2.01萬港元(25至34歲),兩人即是4.02萬港元,其實是可以合力一起買樓的,在3.7年內儲到首期及過到壓力測試,可負擔的樓價是560萬。在疫情前以560萬買到兩房的單位並不多,但疫情後選擇多了很多,甚至乎實用面積有500多呎,如果不介意樓齡舊一些的話,有機會買到三房單位。的而且確是一個好的上車時機,更加重要的是有些人如果錯過了這個機會,當回復正常市道及價格時,他們只得不多的選擇,而且買到的機會是低很多的。 當然,還有很多細節是可以幫助年輕人更容易上到車,例如「減輕上車人士的買樓印花稅」,和在供應充足之後重推「置業資助貸款計劃」! 2022年5月16日

解決短期房屋供應建議(五)
汪敦敬

疫情之下 日本房地產價格會如何

日本新一波疫情再次出現,東京奧運會之後房地產價格是否會跌?相信每一位已經投資了日本房地產以及將要投資的你們,一定會有這樣的問題。 受到疫情影響,原計劃2020年舉辦的東京奧運會延期到了2021年舉辦,同時很多產業(旅遊,酒店等)也受到了相應的衝擊,人們的生活方式也發生了相應的改變。 展望2022年,預測不動產的價格將不會有太大的改變。相比較疫情對於整體經濟的衝擊,相反對於不動產市場的影響卻很少。確實在2020年4月時日本發出全國性的緊急宣言對抗疫情時,給當時的不動產的價格和成交數造成了很大的影響。但是之後逐漸回復,現在正處在一種上升的趨勢中。 主要原因是在宅勤務的普及帶來的全新生活方式,人們對於居住的關心高漲。可以看到2022年也會持續這一現象。 影響2022年不動產走勢的主要3個要因 *新冠疫情的流行 *東京奧運會閉幕後的影響 根據日本國土交通省給出的【2021年地價公示結果概要】了解到,2015年開始持續上漲的全用途土地平均價格出現了下降。住宅地,商業地都出現了下降,即使依然上漲的工業地,漲幅也在變小。 可以看出是受到疫情帶來的影響。但是,東京23區,以大阪為中心的近畿圏,札幌,仙台,広島,福岡這些都市圈受到的影響有限,並且需求也在持續,價格也在逐漸回復。成交數確實相比疫情前有所減少,主要原因是銀行無論貸款業務還是已經貸款的壞賬處理,受到疫情的影響都是巨大的。 同時,感染人數和成交數都是以反比例的形式存在。今後,疫情逐漸好轉後,成交數會回復,並且持續增長都是可以預判到的,當然隨著疫情帶給大家的生活方式改變,給不動產市場也帶來了一次新的改革。大平米的事務所不再受歡迎,相反小平米事務所以及按時收費的共用事務所受到市場的青睞。同時,受到在宅勤務的影響,有在宅辦公的房間的戶型受到市場的關注。搬家至都心的2~3LDK的公寓以及郊區的4LDK以上的公寓和一戶建的人也越來越多。但是,並不全是集中在郊外,都心方便的位置的中古公寓的價格以及需求都在持續高漲。 2008年經濟危機後,倫敦帶著壓力如期舉辦了2012年倫敦奧運會,在奧運會閉幕後,不動產價格不降反升,成功抵抗了經濟危機時給倫敦不動產價格帶來的衝擊,並且還在穩定成長。東京奧運會和倫敦奧運會有很多相似之處,今後房地產價格也不會下降是日本主流的見解。 2022年1月17日

疫情之下  日本房地產價格會如何
楊官華

油旺舊區重建 須有整全計畫

香港樓宇老化日益嚴重,部分舊樓因為日久失修、管理不善、業權分散、居民負擔能力有限等,難以透過維修翻新來改善環境及解決安全隱患,增加樓宇重建的必要性。然而,由於不少舊區用地存在種種規劃、交通及社區配套限制,增加重建地積比率的空間有限,故不論由私人發展商還是由市區重建局進行收購重建,在財務和執行上都是困難重重。 針對有關問題,市建局於2017年啟動「油麻地及旺角地區研究」,希望以地區為本的概念,為涵蓋多達212公頃土地和超過3300幢樓宇的油旺舊區,制訂較全面的「市區更新藍圖」及相關落實機制。研究報告去年發表,提出以不同人口及發展密度作假設的重建方案,建議透過「地積比率轉移」及「整合街區」等規劃工具,來促進油旺舊區重建。 筆者早前舉辦名為「市區重建你有Say:油旺規劃研究」的綫上研討會,有超過160位建測規園界人士報名參加。與會者踴躍提出意見,希望能做好油旺地區、以至其他舊區的更新重建工作。 人口及發展密度:多位與會者認為,油旺舊區的人口及發展密度已過高,質疑報告建議的增加建屋密度方案,有違「香港2030+」逐步將密度擴散並降低 (fanning out)的原則;而商用樓面的增加,亦會加劇現時職住嚴重不均產生的問題。亦有與會者認為,透過地積比率轉移、整合街區及向高發展來增加樓面,改善重建區與鄰近多個港鐵站的聯繫,可顯著提高樓宇重建的推動力,惟報告未有提供足夠資料,講解如何處理對交通、社區設施和鄰里關係等的影響。 以人為本的重建:多位與會者強調,市區更新應以改善居民生活作為目標之一,油旺舊區有較多長者、基層及少數族裔,他們一般無法負擔重建後新落成的樓宇,政府必須做好相關安置及重置工作,並盡量保留原有社區及特色建築。 財務問題及政府角色:多位與會者都認同,要令油旺重建在財務上可行並避免再提高區內人口密度,政府須考慮向市建局給予額外的財政或政策支持,例如將「地積比率轉移」的概念擴展至跨區土地、檢討受影響人士的賠償及特惠金水平等。有與會者更認為,不可能單靠市建局來推動整個油旺重建,政府應擔當主導性的角色,並要訂定完成更新重建的時間表,不然,最後可能只會做了財政上可行的項目,餘下的重建計畫將遙遙無期。 城市園境規劃:有與會者表示,油旺舊區缺乏大型的公園及公共、綠化空間,支持透過重建來改善環境,但對報告缺乏相關的城市園境規劃策略表示失望。亦有與會者認為,油旺區內和周邊已有不少公共及綠化空間,但聯繫欠佳且設施老化,可透過改善行人設施及更新園境設計以提升使用率。 熱島效應及交通問題:與會者指出,區內的熱島效應主要源於樓宇過密及街道過窄,應拆卸部分舊樓以擴闊樓宇間距。而現時區內的交通擠塞問題,主因之一是巴士過多,尤其是跨區、長途巴士綫,應從速加以刪減和整合。 與其他發展計畫的關係:多位與會者認為,油旺重建應與其他規劃及推行中的大型發展計畫,例如「明日大嶼願景」、「北部都會區發展策略」、荃灣及深水埗舊區重建等,從人口、交通、財務、對當區居民及社區的影響等一併考慮,整全規劃。 總括而言,香港的市區更新工作似乎已到了樽頸位,難以再沿用單幢樓宇、單一項目、以至單一小區的重建模式,亦難以單靠市建局及私人發展商來推動和執行,政府必須更積極主動,才能促成油旺及其他舊區的更新重建,將香港建設成更安全、健康、綠色、共融和宜居的城市。 2022年5月9日

油旺舊區重建 須有整全計畫
謝偉銓

香港加息言之尚早?

近月新盤市場同股票市場基本上可說是完全各有極端,受環球股市影響,美國通脹壓力揮之不去,美股持續受壓,內地受疫情影響,上海、北京「封城」令內地股市持續尋底,整體港股自然難有起色,最新恆生指數仍然是20000點以下徘徊,不過同時間新盤市場卻持續熱鬧,今個月首10日新盤銷售已超越500伙,換言之今月新盤銷售應可突破1500宗的高位。 無可否認因應美國通脹壓力持續,聯儲局已表明未來仍會透過加息來打擊通脹,美國繼3月加息四分一厘,剛於本月初再一口氣加息半厘,更表明未來兩次加息,即今年6月中及7月底的會議,會各自再加息半厘,未來加息路線圖已趨明朗化,今年底前隨時再累計加息1.5厘至2厘。 不過可能大家會奇怪,3月美國加息香港無跟,今月初加息半厘,香港仍然沒有跟隨,究竟今年香港是否仍然不用跟隨美國加息,首先於本地銀行同業拆息來看,在美國加息半厘後,1個月的同業拆息竟然不升反跌,在上月底未加息前1個月拆息是0.21厘水平,但最新拆息卻稍稍回落至0.18厘水平。 當然香港沒有加息主要是因為整體銀行結餘仍然超越3000億以上水平,再者對上一次香港加息已經是2018年,當時銀行結餘是不足1000億,換言之在銀行「水浸」的情況下,香港確實沒有加息的本錢。 相信大家都明白,在聯繫匯率制度下,港美息差確實不會相差太遠,不過原來根據上一次加息周期的經驗,香港確實已經不用完全跟隨美國加息,在上一次的美國加息周期是2015至2018年期間,一共加9次息,累計加息幅度達2.25厘,不過香港加息幅度不但沒有跟足,但最終絕大部分的本地銀行只是加息0.125厘(即八分一厘),只有一間銀行加足0.25厘。 總計而言,從過去加息周期的經驗,以至現時香港銀行結餘及同業拆息的情況來看,今時今日香港確實沒有加息的本錢,大部分銀行更需要調高回贈來搶佔按揭市場,或許現時香港距離加息仍有一段距離,筆者相信今年底前香港亦未必需要跟隨加息,至少短期內香港仍然不用加息,本地息口仍然低企,以拆息計算,實際按息仍然維持1.5至1.6厘水平,低息環境持續,相信未來新盤市場仍然熱鬧。 2022年5月11日

香港加息言之尚早?
楊永健

九龍城瓏碧「前世今生」

內房碧桂園在九龍城瓏碧,五月中旬首度開放示位,即使在黃色暴雨警告訊號下,睇樓人士仍大排長龍,我有幸獲邀以VIP身份參觀,看到展銷廳展示美侖美奐的建築物面貌,多元設施會所,令我百感交集,頓時想起很多瓏碧的「前世今生」故事。 不知大家是否記得,我司於2012年播出一個廣告「田生一直致力推動市區重建,令生活變得更好」,如果沒有看過,可到我們公司網頁的媒體資訊中的廣告內收看。 這個廣告就是在瓏碧前身的賈炳達道142至154號拍攝,十分有懷舊味道,有點似電影《花樣年華》,外掛式的弧形大露台由水磨石大柱支撐,配以線條簡約的鐵窗花,地下舖砌了五、六十年代時興的「紙皮石」,是那個年代的特色,亦是富貴人家的象徵。 賈炳達道地盤位處九龍城核心位置,毗鄰九龍寨城公園,極目四周視野廣闊,高層單位可遠晀九龍塘及西九龍一帶的城市天際,華燈初上時尤如繁星閃閃,環境極美。項目位置離港鐵樂富站不遠,又有港鐵沙中線宋皇臺站,現時紅磡站更可直接「過海」,回首看,這是市區極具發展潛力的優質好地,所以我司罕有地以公司資金收購這個地盤,並於2011年併購成功,成為首個全資擁有的發展地盤,公司更曾經考慮當發展商,獨資興建住宅。 後來因為併購業務繁忙,沒有時間處理重建事宜,適逢得到碧桂園創辦人楊國強先生對地盤的垂青,邀約我們親身到內地與他見面,聽楊老闆大談發展房地產理念,而當時碧桂園在全中國及海外都有項目,唯獨香港仍未「插旗」。 楊老闆鍾情該地盤,彼此就交易言談甚歡,最後田生地產於2017年割愛成全,以6.1億元將這個併購地盤售予碧桂園,成為了該公司在香港首幅購入的土地儲備,而發展商於2021年11月以5.235億元補地價,最終成為今日的瓏碧。 講到瓏碧這個地盤的併購過程,亦相當有趣,潛藏着很多臥虎藏龍的業主,反映香港確是「有米」之地,隱藏了很多「有米」之人,回憶甚多,而很多同事也十分喜歡這幢舊樓「凸出」的大騎樓,地盤正正在大單邊位置,雖然是市區中心,但感覺絕不侷促。 提到這個單邊大騎樓單位,除了是我們公司廣告內小情侶跳舞的「舞池」,更是一名隱形富豪的前閒居,事關一樓業主擁有一個實用面積九百多呎的大單位,但大部分時間丟空,他只是偶然在上址留宿一、兩晚,他居於大角咀,但從不透露正確地點,雖然他很有錢,但每次見面都是穿著一件男裝白色吊帶「底衫」,踏着單車身水身汗到我們在樓宇地下設置的併購辦事處傾價,打扮十分撲素和古怪,任你想也不會猜想到他是有錢人,十分有趣。 另一個「有米」業主,是地下一個千呎舖位的業主。何解這樣說?事關這個業主將一個月租金可達十萬元的舖位,用來自住,隱沒於鬧市之中。這個年約五十歲的舖主,據知透過遺產承辦方式擁有舖位的業權,但她未有好好將舖位出租,雜物、圍板和石屎等將舖位重重圍着,僅餘下狹窄的出入口和被封至頭頂般高的細小窗子,並在雜亂無章的舖內空間獨自生活,其實當時租住一個住宅單位亦只是每月一萬至兩萬,但她卻偏偏用一個租值達每月十萬的舖位居住,確實相當神奇。 至於最後一個搬走的業主,是當年擁有賈炳達道148號地下作門診的省善真堂。省善真堂是非牟利道教慈善團體,總部設於九龍塘律倫街,是九龍最大的道觀,而賈炳達道的舖位用作中西醫診所,服務鄰近街坊。當年洽商出售業權事宜時,他們共有理事二十名,但從來沒有一名理事出面洽商,只以書信來往,並曾經要求在出售業權協議上,加入原址以一舖換一舖方式,才會將業權出售,但由於技術上有一定難度,加上會影響省善真堂所提供的診症服務,在多番勸說後,他們覓得獅子石道地皮,最後興建成現今的中西醫診所,而在重置中西醫診所後,他們順利交出舖位,正式結束歷時僅半年的併購。 事實上,在我們公司從事併購逾三十多年的經驗,這個地盤真是相當難得,不論在地理位置,又或是閃電式的併購過程,都是十分難忘,而最重要是見到這幢舊樓的業主相當齊心合力,所以才可以短短半年併購成功,對小業主、社會或發展商都是三贏。

九龍城瓏碧「前世今生」
黃芳人

屯門區配套成熟 投資工廈活化被看高一線

受惠於工廈活化政策,屯門工業區加快轉型,現時區內約有14宗工廈活化及重建個案,樓面面積逾460萬平方呎,可見各財團亦看好屯門區的發展,要在區內分一杯羹。與此同時,港府未來將重點發展北部都會區,眾多分區中以屯門區的社區配套最為完善,而且臨近深圳灣口岸,對外交通網絡亦日臻完善,自然被投資者看高一線。 屯門區是新界首三個新市鎮之一,採取住宅及工業雙線並行發展,惟早年本地工廠北移後,區內工業亦日漸蕭條,伴隨人口漸趨老化,競爭力因而大減。時至今日,隨著港府拍板發展北都,位處大西北的屯門亦迎來新機遇,不少財團窺準其發展潛力而大舉進駐,包括新地及載通國際早前便向城規會提出申請,擬以地積比率9.5倍,將旗下的九巴巴士廠、貨倉及嘉栢中心第1期重建成3座樓高27至32層的商廈,並設3至4層地庫,樓面面積約208萬平方呎。 依筆者看,既然香港的傳統工業已走到盡頭,便需透過活化轉型另謀出路,例如不少財團將工廈改建成新式商廈、大型商場、數據中心及酒店等,以滿足市場需求。投資工廈回報可觀,惟成敗仍取決於選址,以及區內交通、社區配套和未來發展。 觀乎屯門區,區內發展多年,住宅及社區設施林立,設有大型購物商場,加上交通網絡愈趨成熟,包括設有來往屯門及烏溪沙的屯馬綫,而且市民往返屯門市中心及深圳灣口岸,每程巴士車程只需20分鐘。另外,屯赤隧道已於去年開通,市民可更直接由屯門前往港珠澳大橋香港口岸和香港國際機場,伴隨機場第三跑道於未來落成,屯門西及龍鼓灘一帶勢發展成機場物流支援的腹地,亦將吸引更多物流集團於屯門增設據點。 反觀北都其他分區,雖然元朗及粉嶺亦屬黃金發展區,惟發展土地及完善配套非一時三刻之事,因此配套成熟的屯門更佔優勢,投資回報期或更短。 2022年5月17日

屯門區配套成熟 投資工廈活化被看高一線
盧展豪

鐵路新盤熱銷 證沿綫物業潛力

隨着政府進一步放寬各類社交距離措施,不少處所重新開放,人數限制放寬,室內或室外運動時亦可不用戴口罩,市面整體氣氛明顯好轉,樓市方面更加是熱上加熱,筆者亦希望疫情受控後,各位讀者可重拾正常生活,經濟回復生機。 最近有2則有關鐵路的喜訊。第一則喜訊是政府日前正式宣布,港鐵東鐵綫過海段提早至5月15日正式通車,意味日後乘東鐵綫過海,將毋須轉綫可直達港島商貿區,由紅磡站往來金鐘站車程僅約7分鐘。與此同時,於紅磡站也可在毋須出閘情況下,轉乘屯馬綫前往新界北。 參考過去新鐵路綫的經驗,筆者預料新綫對沿綫物業需求將帶來刺激作用,不僅利好重點發展的啟德區,連帶大圍沙田一帶屋苑亦會較受惠,而東鐵綫及屯馬綫沿綫居民亦將受惠這條新鐵路綫,增加區內物業需求及再添利好因素。 自消息公布後,不少早前開始物色鄰近受惠區域放盤的準買家,紛紛加快決定,部分見市況向好,擔心通車後業主將進一步反價,超出預算,影響置業大計。事實上,確實有部分業主因為東鐵綫過海段提早通車消息,加上近期市況好轉,開始收窄議幅至約1%至2%。正所謂「買樓要買Location」,不少置業人士鍾情鐵路沿綫物業,勝在交通便利,升值潛力毋庸置疑。 另一則有關鐵路的喜訊,莫過於由3大發展商信和、嘉華及中國海外聯同港鐵合作發展、位處錦上路站全新住宅項目「柏瓏I」,其銷情可謂「勢不可當」,發展商公布6天速沽710伙,沽出項目99%單位,套現逾66億元。在美聯的客戶中,除主要為新界區客源外,九龍及港島區客人亦有不少,可見鐵路盤的受歡迎程度。發展商已急不及待,乘勝追擊,並宣布短期內將會推出「柏瓏II」應市,相信在鐵路網絡優勢及北區發展計畫的加持下,銷情將保持火熱。 雖然美國於今年3月重新啟動加息周期,上周美聯儲更宣布單次加息0.5厘,這幅度全屬市場預料之內,而鮑威爾更放鴿,表明未積極考慮單次加息0.75厘,而是次本港銀行亦如預期,保持本港息率不變,事實上,本港跟隨加息的壓力不大。筆者認為,左右本港樓市主要因素,仍然是疫情走勢及經濟環境變動,在資金仍然充裕及需求持續的環境下,預期的息口對樓市影響相對較細。 本港經歷超過2年多的疫情,樓市已產生一定「抗體」,儘管在今年初出現染疫人數高峰,政府收緊社交距離及防疫措施,種種因素令樓市交投轉淡,惟整體樓價未見大幅下滑趨勢。 踏入2022年次季,疫情漸見緩和,不少精明買家早已睇準時機、率先入市,據美聯樓價指數顯示,本港樓價已連升數周,年初迄今的跌幅亦逐步收窄,全年樓價可望錄得升幅。 2022年5月9日

鐵路新盤熱銷 證沿綫物業潛力
張子存

美國高通脹只屬短暫問題

國際油價曾經因俄羅斯與烏克蘭開戰一度爆至接近每桶140美元,令美國通脹升上7.9%,3月份通脹再爆上至8.5%。權威基金評級機構晨星(Morningstar, Inc)認為目前通脹因素大多為暫時性,通脹將會在今年下半年開始放緩。 今年持續逆風,晨星表示,開局有多個不利因素發生,包括美國經濟增長速度放緩、聯儲局迅速收緊貨幣政策,利率上升及通貨膨脹持續升溫。 該行指出,雖然認為通脹在去年見頂,但將今年通脹預期由此前的2.8%上調至3.6%,以反映俄羅斯 烏克蘭開戰之後能源和大宗商品價格上漲。並認為導致現時通脹的因素大多為暫時性,預計通脹將在今年下半年開始緩和。 晨星美國經濟研究主管Preston Caldwell認為,對未來三年美國經濟預測高於市場普遍預期,並預計通脹將在明年降至2%以下,將今年和明年美國經濟增長預測總計下調50個基點,分別降至3.5%和3%,這很大程度上是由於聯邦基金利率上升的影響。美國聯儲局收緊貨幣政策應有助於遏制通脹,代價是短期內經濟增長將會略為放緩。 晨星指出,俄烏衝突前利率已經開始上升,股票呈下跌趨勢,俄羅斯進軍烏克蘭加劇市場避險情緒,但認為衝突不太可能對美國市場產生重大影響。 筆者對於晨星的觀點表示認同,美國加息遏制通脹,會因多種負面因素的發生令經濟減慢。但美國總統拜登宣佈,從5月開始每天從戰略石油儲備釋放大約100萬桶石油,為期半年,總計達到1.8億桶,美國通脹壓力起到部份消解作用。美國亦會增加天然氣的供應,部份歐洲國家更會重啟核電及燃煤發電,預計需時一年半載將可填補俄羅斯燃料份額,通脹會回落。 通脹放緩,美國加息壓力亦會降低,明年加息力度將會放慢。儘管今年5、6月加息幅度可能高達0.5厘,但相信這個加息週期比較短。大家不妨參考美國2015-2019年加息週期,期內香港只加息一次0.25厘,今次「翻版」毫不出奇,因為香港銀行資金池水浸,再不跟隨美國加息,不會令人驚訝。 香港加息不多,自然不會對樓市構成顯著衝擊,港樓大致上可以維持平穩局面。 2022年4月29日

美國高通脹只屬短暫問題
陳永傑

優化土地開發條例 展土開疆指日可待

為了加快土地供應,由黃偉倫局長帶領的發展局,詳細檢視一系列監管開發可發展用地的法例,包括《城市規劃條例》、《收回土地條例》、《前濱及海牀(填海工程)條例》、《道路(工程、使用及補償)條例》、《鐵路條例》以及《環境影響評估條例》,並於今年三月底向立法會發展事務委員會提交文件,建議修訂這些條例,以簡化過於繁複及重疊的步驟,爭分奪秒地提供可發展用地,以濟燃眉之急。 相關文件中顯示,以上各建設土地及道路交通基建的相關條例,均有性質相近的程序,惟這些程序大部分不能同時執行,故導致架牀疊屋。是次建議以一籃子方式精簡及更新重複執行的程序,藉此縮短土地開發時間,以一幅綠化地改劃住宅為例,由過去需時6年,可提早2年至2年半完成修規,令「生地」變成「熟地」的時間表進一步壓縮。 城市規劃管制乃造地第一門檻,對於《城市規劃條例》的修訂,發展局着墨比其他條例較多,並明確地定下目標,務求將整套制圖程序,由現時17個月減短至9個月。新建議下,在整個過程中,由多輪接收公眾申述及意見,減少至只邀請公眾提交一輪意見申述;另亦考慮授權城規會,若成員希望查究個別申述,才邀請有關申述人出席會議回答提問。此外,限制第12A條改劃圖則的申請資格,由目前任何人均可提交改劃申請,改為只限土地擁有人或相關公職人員才可提出土地改劃申請,免生枝節。 至於有關《收回土地條例》下之收地諮詢及授權等工作,建議可在城規程序完成前同步展開。而收回土地及發放補償之工作,亦毋須等待工務工程撥款批准才能執行,收回及清理土地因而可提早約18個月完成。具體建議做法是提前處理反對意見,提前啟動就收地尋求授權的程序,有關程序可於確認相關公共用途的法定城規程序進行期間,同時或在差不多的時間開始。 此外,發展局亦同步作出研究,可否在《收回土地條例》下,明確指明及清晰賦權予政府,毋須等待有關工程獲批撥款也可開始收地及發放補償。與此同時,在合適的規範下,可將已收回/徵用的土地用於原本的公共用途以外的其他公共用途,使其後之土地發展配合時勢轉變,用得其所,發揮其最大使用價值。 除上述兩條條例外,有關簡化申述的做法,亦會引入於填海工程相關條例,即《前濱及海牀(填海工程)條例》。同一論調,政府希望做到,將處理反對意見的法定時限由17個月縮減到9個月,其中重要改動,是明確容許「邊填海、邊規劃」,發展局亦研究,能否明文確立政府可在毋須等待為擬議填海土地擬備及核准法定圖則的程序完成前,已可啟動填海計畫。倘容許兩項程序同步進行,日後各項填海工程均可提前至少9個月上馬。 在道路及鐵路等相關條例中,除同樣縮減處理反對意見的法定時限外,還加入及擴大了「小型工程」的使用範圍,使更多項目可獲豁免法定刊憲程序,以減省前期冗長及不必要的法定程序。 候任行政長官李家超於競選時,其政綱內容提到四大核心政策:(一)精簡程序、(二)加強統籌、(三)多元發展造地及(四)基建先行以配合發展,表明以增加土地房屋供應為目標,與發展局的修訂建議不謀而合地互相呼應。加上他提出設立類似企業管理的「關鍵績效指標」(Key Performance Indicators),實踐「目標為本」的行事方式,提高施政效率,各相關專業部門制訂相應雷厲風行的共同目標,未來的土地房屋供應及發展必定有卓越成效。 2022年5月16日

優化土地開發條例 展土開疆指日可待
溫偉明

放寬建築規約期限

在第五波疫情的影響下,建造業均遇上史無前例的影響。不少建築工人染疫或成為密切接觸者,導致地盤人手減少,同時建築原材料及物料未能按時從內地抵港,以致工程進度受到一定影響,承建商有機會因工程進度延誤而遭罰款。 最近發展局便決定就處於施工階段的政府工程合約,彈性處理承建商因疫情提出的延長工期要求,並授予最多六個月的額外工期。此措施有效減低現有的合約工期對承建商造成的困擾和壓力,業界普遍對此表示歡迎。 筆者作為顧問工料測量師,在工程施工階段期間,處理承建商工程糧款申請的審批是主要工作之一,因此深明資金流對承建商的重要性。筆者認為這項措施只能減低承建商被罰款的機會,但未能解決承建商因生產力下降引致工程糧款縮減,從而影響資金流的問題。 筆者樂見政府已推行以下額外措施,直接地針對承建商現金流不足的問題,亦同時考慮了顧問公司的困境: 一、推行並發放工程及工料測量顧問合約的特別預先支付金; 二、對於地盤及顧問公司需要使用的防疫物資提供補貼。 至於私人發展項目,發展局也宣布其原有規約期限,可免補地價延期最多六個月。 縮筆者期望私人發展商在風險可控的情況下,也能夠考慮推出紓緩承建商資金周轉壓力的措施,例如容許承建商之工程糧款申請次數由每月一次增至每半個月一次,以縮短付款期限等等,並考慮參考政府以上所提及的額外措施,增加承建商及各顧問公司現金流。一同攜手合作,保持測量及建造業的實力,盡快提升生產力,完成各工程合約。 撰文者:香港測量師學會工料測量組副主席魏志衡 2022年5月2日

放寬建築規約期限
香港測量師學會

尋找你的英國「Dream House」

最近兩年,比起倫敦公寓,香港人更鍾愛買英國獨立屋,為了給子女更好的生活環境,很多父母都會選擇倫敦附近各郡(Home Counties)的獨立屋,尤其是當地樓價大多只是約倫敦的一半,對香港人來說十分吸引。要知道在香港,除非你「靠父幹」,一出世就住半山萬呎洋房;否則,「住獨立屋」根本是痴人說夢,現在移民有機會當然要把握。 但要在英國,尤其是南部(包括倫敦及Home Counties)找適合香港人的獨立屋是比想像中困難,原因是獨立屋在英國向來受本地人歡迎,每當有新獨立屋推出,基本上第一周已被搶購一空。很多香港人因此會轉為考慮二手獨立屋,倘若幸運沒有什麼大麻煩,更會沾沾自喜覺得自己買得「抵」,認為買新樓的人都很笨。 我不會說買新樓或買二手樓是更好的選擇,更重要的是你對英國獨立屋的認識。事實上,買獨立屋遠比買公寓複雜,尤其是倫敦以外的地區,當初的建築結構較參差,小至天花、樓梯,大至整個後花園都可能有各種奇難雜症,莫說你是在網上買,即使你現場看,你都未必看得出問題。就算你找驗樓師,他都只是在你交易後才幫你驗樓,所以對於新到英國的香港人,我的建議是寧缺勿濫,而且也不要只看價錢,因為便宜的二手屋可能有消防、建構問題,如果要穩陣至上,可以考慮由大型發展商開發的獨立屋屋苑,一來有信譽保證,二來屋型選擇較多,容易挑選心儀的「Dream House」。 話說回來,在英國南部眾多地區中,除了倫敦,最受歡迎的莫過於Surrey。Surrey被譽為最適合撫養孩子的地方,除了因為屬相對富裕和優良的地區之一,更因為其優越的地理位置及豐富教育資源。Surrey坐擁多間Ofsted評級「Outstanding」及「Good」的幼兒園及中小學,受到不少英國家庭歡迎。普遍住在Surrey的人屬於中產階級或以上。當中,以Surrey市中心Guildford的需求最為旺盛,由於當地樓市屬硬性需求,市場甚少有高質樓盤釋出。如果大家並非一定要住市中心,其實可以考慮當地一些宜居村莊,例如Cranleigh,隨著市中心市場飽和,不少大型發展商也相繼在當地開發大型獨立屋項目,性價比甚高。 2022年5月12日

尋找你的英國「Dream House」
李丹翔

北部都會區概念帶動屯元工商舖租金企穩

政府於2022至23年度施政報告提出發展「北部都會區」,將新界西北打造成宜居、宜業、宜遊的地帶,並重點發展創科行業。概念出爐後,新界西北工商舖物業投資潛力備受關注,不少發展商亦率先「插旗」,新界北部發展前景可期。 最新將會落實於新界西北發展工商舖項目中,以新鴻基地產旗下的屯門港鐵站旁大型商業項目最受關注。發展商向城規會申請於屯門市地段第79、80、81號和毗連政府土地興建3幢寫字樓,預料規模可與中環國際金融中心二期媲美。 資料顯示,該項目佔地約400751平方呎,擬以地積比率約9.5倍發展,興建3幢約27至32層的綜合式商廈,基座將設商場及停車場,料涉及總樓面面積約208.07萬平方呎。新地表示,有關規劃配合北部都會區的未來發展,可以更有效發揮土地用途,為屯門區規劃更佳的商業地皮。 事實上,新界西北商貿氣氛向來不太濃厚,屯門及元朗區分別劃分部份地段作為工商業區域,惟大廈多為工業用途,地區整體而言更是以住宅大廈為主,寫字樓用途物業相當缺乏,而由於新界西北地理位置鄰近邊境口岸,不少需要與內地往來的公司都希望選擇該區落戶,在供應有限的情況下,令新界西北商廈空置率向來偏低,吸納情況理想,帶動租金走勢企穩,個別更可追上部份西九龍及東九龍一帶的租金水平。 例如屯門主要寫字樓供應屯喜路2號屯門柏麗廣場一個中層08室,面積約1223平方呎(未核實),於2021年底以呎租約31元租出。元朗方面,位於宏業南街22號的虹方高層11室,面積約391平方呎(未核實),成交呎租更高見約35元。 新界西北寫字樓供應矜罕,支持租金水平理想,繼而帶動買賣投資潛力上揚。隨著北部都會區逐步發展,加上發展商及財團進駐興建全新工商舖項目,新界西北商貿氣氛將會日漸濃厚,區內物業投資價值被看高一線。 2022年3月14日

北部都會區概念帶動屯元工商舖租金企穩
潘志明

標準金額補地價加快農地改劃

香港測量師學會曾於2020年向政府提倡引入新的釐定補地價金額機制,如標準地價制度,以取代現行的評估機制。有關建議的目的是為了提升補地價項目的吸引力,使發展商更樂於發展有關項目,從而增加本港土地供應以提升房屋興建數目。 行政長官於去年發表的《施政報告》中,提出工廈「標準金額」補地價先導計劃,進一步延伸至新界新發展區,而在「加強版傳統新巿鎮發展模式」下的私人土地業權人,則可在政府開始收回土地前,向政府申請原址換地。上月,發展局公佈有關計劃率先於古洞北/粉嶺北新發展區、和洪水橋/廈村新發展區推行。 補地價計算方法為修契後用途的土地價值,扣減修契前的價值,並在適用情況下再減去協助政府興建社區設施的應扣減款項,藉以透過私營力量加快興建有關基礎建設。簡單來說,須視乎土地的原來用途,繼而擬議作發展為住宅或非住宅樓面後,再以標準金額去計算兩者差額作支付相關的補地價金額。 資料顯示,古洞北和粉嶺北兩個新發展區的農地標準金額約372元 (Before Valuation),但更改發展用途限制後,前者的住宅及非住宅用地的標準金額 (After Valuation),每方呎可達5574元及3252元,而後者則為5110元及2787元。整體而言,更改用途前和更改用途後的標準金額都是比較保守。 筆者認為,「標準金額」補地價政策可透過預先制定的標準金額機制,為補地價方面提供清晰數據,從而有利促成更多契約修訂申請,以加快改劃土地用途進度。 另一方面,在已公佈的新發展區當中,其用地的發展環境差異相對較少,同屬具一定基建配套的高密度發展區,故有較佳條件為該區的鄉郊土地推動「標準金額」補地價先導計劃。 長久以來,政府與發展商就新界東北農地及工業用地補地價一事爭持不斷,使新界東北地區遲遲未能發展。為此,筆者樂見發展局把「標準金額」補地價計劃延伸至新界發展區,促使補地價變得「明碼實價」,令整體透明度能大大提升。同時,有關程序的透明度提升後,談判過程及時間相信會大幅縮減,有利加快土地發展進度、提升本地住宅房屋供應。 2022年4月13日

標準金額補地價加快農地改劃
趙錦權

美國將提速加息 港按息如何走?(二)

美國於今年5月份如期加息0.5厘後,聯邦基金利率同樣處於0.75%至1%,1個月美元拆息已升至約0.85%,而現時本港銀行體系結餘高達3000多億元,同樣屬高度充裕,港元拆息亦較大機會在結餘充裕下未有跟隨美息升幅,現時1個月港元拆息仍約在0.18%低水平。在對上一次加息周期類近情況下,1個月拆息逐步升至約0.4%,而基於現時銀行體系結餘比上一次加息周期更為充裕,短期拆息未見上升。不過,港美息差開始拉闊,套息誘因開始增加,最近港匯自3年多來首見觸及7.85元弱方兌換保證,令銀行結餘開始少量收縮。 若美國再於6月加息0.5厘,屆時聯邦基金利率將升至1.25%至1.5%。在對上一次加息周期,美國於2017年12月亦將聯邦基金利率加至1.25%至1.5%,當時美元1個月拆息升至1.5%,期時1個月港元拆息結合美息上升及年底因素升至1.1%,其後於2月份回落至0.8%,而銀行體系結餘雖跌但仍處於超過1,700億元水平。 今年本港拆息亦將會隨着美國加息而有所上升,但基於市場資金充裕而未有跟足,當美國如期在6月再加息半厘後,港美息差將進一步拉闊,美息較吸引情況下,套息交易活動或較活躍,或較多引發金管局干預及本地資金流出,銀行體系結餘便會縮減。 在過往加息周期,每當處於資金高度充裕的環境下,港元拆息未有即時跟足美息升幅,升速有所滯後。這麼說來,港息跟隨美息升幅的快慢,很大程度上視乎本地市場資金充裕程度,現時來說,銀行體系結餘將會減少的規模及速度屬關鍵因素。過往在銀行體系結餘尤其跌穿1000億元水平後,港元拆息跟隨美息上升的速度便顯著加快,受本地季節性因素的影響亦較大。 2022年5月13日

美國將提速加息 港按息如何走?(二)
王美鳳

莫負青春

筆者過去一段時間公私皆忙,未能執筆撰稿,盼諒。 又是春暖花開之時,香港以至全球受疫情影響已逾一年,最近疫苗接種工作終於在世界各地陸續開展,總算為各地人民生活正常化,帶來一絲曙光;筆者在此衷心呼籲各位讀者,在身體狀況許可的情形下,盡快接種疫苗。 春節過後,一眾負責國內樓盤營銷工作的同事,已急不及待返回國內,籌備今年各個項目的銷售事宜;雖說這批同事當中有幾位對於酒店隔離已有相當經驗,他們還是要預先作好心、生理準備,迎接「閉關14天」的挑戰。 說他們急不及待一點也沒甚誇張,原因不難理解,首先他們在國內可除下口罩,以真面目四出遊走。另外更重要的是,在過去封關滯港的日子裡,國內的市場和營銷渠道已出現莫大變化,社會民生各方面皆持續發展,步伐未有停下來, 同事們實在需要急起直追。 香港方面,筆者帶領的銷售團隊上月成功賣出首個位於波老道21項目的單位,售價之高更成為亞洲首位,不是藉此炫耀,只想說明「有麝自然香」的道理,超級豪宅自會有識貨者青睞。 筆者在過去兩年動盪歲月中,曾經多次表明對香港樓市信心不減,特別是超級豪宅市場,交投量維持平穩之餘,售價更屢創高位,證明實力雄厚的買家不會受短期因素影響入市意慾,相反市況低迷時,更是尋寶最佳時刻。 即使近日有傳出現所謂移民潮,筆者也是不以為然,皆因香港從來都是一個來去自由的地方,每年有人離境,亦有不少人回歸;及至近年,筆者身邊不少良朋益友,積極投資國內尤其是大灣區的房地產,有的是看好當地的發展潛力,有的是為了籌謀退休,姑勿論原因何在,大家均認為中港互融是勢在必行、「天要下雨,娘要嫁人」,筆者也認同神州大地機遇無窮,年青新一代及有志之士與其坐困愁城、長吁短嘆,不如趁機北上,開闢自己的人生道路。 撰文期間,想起吳敬梓<儒林外史>中的「有人求名問神異,有人保身自隱居。有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。少年不知愁滋味,老人方知行路難。 奉勸年輕人明辨黑白,坐言起行,莫負青春。 2021年3月31日

莫負青春
趙國雄

有買貴冇買錯是真實謊言

上星期有朋友致電給我,說他的兒子於今年1月買了一個二手住宅單位,價值800多萬,準備作結婚用途,怎知第五波疫情爆發後,樓價不斷下跌,銀行的最新估價下跌了8%,由於要多付首期,大失預算,於是他透過地產經紀要求業主減價,可惜回覆是業主拒絕減價,地產經紀還安慰他說:「放心啦,有買貴冇買錯,樓價遲早回升。」朋友非常不開心,因為疫情不斷惡化,影響經濟環境,擔心樓價會繼續下跌,感覺買樓不是適當時機,面臨兩難局面。他問我有甚麼方法可解決?我只說已簽署正式買賣合約,如果撻訂,將會損失10%的訂金,而且業主將來再賣出單位,樓價低於當日賣出的價錢,業主可能追討差價,朋友只好無可奈何地說:「我買錯了」。 「有買貴冇買錯」是地產經紀經常講的口頭禪,目的是遊說買家入市,就算買貴了,亦不會買錯。這句話是升市時是非常動聽,因為在樓市上升時,買家不怕貴、只怕冇得買,他們相信樓價只會向上,價錢是否合理或市價已拋諸腦後。 事實上,買貴是否等如買錯?我們應該用邏輯、理性及客觀去分析,因為任何物業在某段時間,都有一個固定的市場價值,如果你用一個高於市價的價錢買入,首先要看看高出多少,如果短期升值的幅度大於買貴的幅度,我們便不能說是買錯了,但如果買入價是低於賣出價,或者買入價高出市價很多,我們不能只說眼光不準,因為用一價錢在同一時段可能買到更優質物業,例如地段、樓層、景觀、回報率及升值潛力較好,以下的例子說明我們的分析是正確: 1) 對樓市不熟悉,盲目地以高價入市。 例子 : 歌星容祖兒最近售出銅鑼灣曦巒8樓A室單位,持貨約10年,實用面積465平方呎,售價1025萬,買入價1135萬,下跌9.7%,未計佣金、律師費及其他支出,帳面蝕約110萬。10年前買入的物業要蝕錢,肯定是買貴亦買錯。 2) 對樓市過份樂觀,看錯市、估錯價、計錯數。 例子 : 希慎興業及華懋地產合組財團於2021年5月以197.78億奪得銅鑼灣加路連山道商業地皮,該物業以招標形式出售,當時市場估值上限172億,中標價比上限高出13%,較第二高的財團出價133.31億,更高出64.47億,即32.6%,由此證明發展商過份進取,錯判形勢,以不合理的高價買入。 3) 內地買家走資,只求買入,不求賺蝕。 例子:北角海璇1座低層B室,實用面積1129平方呎,內地買家於2018年以6388.8萬買入,2021年6月以5130萬賣出,帳面蝕約1258.8萬,下跌約20%。該屋苑有6座,提供355個單位,2018年開始入伙,平均呎價約4萬-7萬,貴絕北角區,現時只賣出約三分之一單位,大部份買家是內地人,他們只求走資,不理會價錢是否合理,所以二手價全部是蝕讓。 4) 樓市逆轉,樓價持續下跌。 例子:新冠病毒Omicron於1月開始爆發,很多買家於去年年尾買入物業,樓價於第一季持續下跌,未成交已下跌約5%-10%,買家欲哭無淚,因為遲些買價錢更平。 由於第五波疫情持續嚴峻,無論工、商、舖或住宅物業,近期成交都有不少蝕讓個案出現,如果以高於市價或碰到樓價下跌時入市,買家不但買貴了,亦買錯了,因為用同一價錢或在不同時段,可以買入更優質或更平宜的物業,所以「有買貴冇買錯」是真實謊言。 鄧慶年 董事總經理 2022年3月25日

有買貴冇買錯是真實謊言
鄧慶年

從全球樓價走勢看香港樓價發展

按土地註冊處統計,今年一、二月份的住宅買賣合約數目只有7187宗,比往年同期大幅減少超過三成。樓價自去年11月也開始回落,相信到今年三月底,去年私人住宅所錄得的3%售價升幅將會全然抵消。 香港過往五年,整個社會超過一半時間都處於混亂與紛擾中,但私人住宅售價依然錄得逾33%升幅,每年平均升幅達6.6%,計及過往五年約10%的累計通脹率,每年平均通脹率約2%,即過往五年平均樓價的實際升幅約為4.6%。 參照萊坊發佈的第三季《全球樓價指數》,截至去年第三季度,全球56個國家和地區的樓價平均上漲9.4%。雖然有些地區的通脹率驚人,如房價升幅居首位的土耳其,在2021年底的樓價名義升幅為35.5%,但實際升幅只有15.9%,但也有些國家如南韓、新西蘭及瑞典等,通脹率都是個位數,但樓價的實際升幅都有7.8%至23.9%不等。 當香港與其它國家及地區對照下,不難發現香港過去樓價的名義升幅或實際升幅遠低於不少主要城市或國家,所以不難怪香港的樓價升幅僅排名第44。其實,國際貨幣基金組織(IMF)也曾在2020年指出全球房價在疫情陰霾下依然不斷飆升。 那究竟什麼因素才是全球樓價推手呢?或許我們可以參考今年一月初由《經濟學人》雜誌刊登的一篇文章 – How long can the global housing boom last? (譯:全球住房熱仍能維持多久?)文章中指出全球房價普遍上升的三個主因包括:第一,以美國為例,有穩定收入的小康家庭對購買房屋需求增加,加上不少購房者在低息環境下以定息做房貸,以至短時間息口變動對購房者影響輕微。 第二,在疫情推動下,遙距工作或居家辦公的時間加長,人們更願意花錢買更更大的房子或有更多戶外空間的房屋。 第三,在疫情期間,不少地區的建屋量銳減,加上原材料價格與運輸成本上升,導致房屋在供不應求下,升勢更厲害。縱觀以上各種因素,有否似曾相識,其實地球真是圓的,香港已發展的地方少,人口密度高,樓價長期名列世界前茅,因樓價基數高,升幅自然比其它地區少,但樓價逆市上升的原因與世界其它地區大同小異。 美國加息如箭在弦,俄烏戰爭引發歐洲地區地緣政治更複雜多變,但相信在長期寬鬆的貨幣政策下及因戰爭導致的能源價格暴漲,可預計即使加息也無法扭轉進入滯脹的經濟環境。因此從投資者角度出發,預料他們將會更傾向商品投資(commodity investment)、另類投資(alternative investment)及房地產投資(real estate investment)。 商品投資包括貴金屬如黃金、石油、農產品等,另類投資包括高端腕錶、古董、藝術品,甚或是虛擬貨幣或非同質化代幣等,而房地產將集中於居住性房屋。筆者奉勸大家不要只著眼這第五波疫情,還會折騰大家多久,應多注意全球變化,審時度勢來作更長遠的投資決定。 2022年3月17日

從全球樓價走勢看香港樓價發展
張翹楚