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張日強 - 放寬入境措施可推動豪宅租務|樓聲隨筆

2022-08-10

疫情持續逾兩年肆虐,政府即將放寬7日的隔離措施,預料可激活本港經濟活動及增加競爭力,當中曾經一度離開本港的外資公司,將有機會重返本港市場,尤其對本港豪宅租務市場將起到刺激作用。除豪宅市場外,舖位市場亦有機會重拾升軌,尤其是核心區舖位租售價將會回升,料可帶動整體市況。

「疫情過去逾兩年肆虐,政府所採用的7日隔離措施,令本港經濟活動大受影響,不少外資公司更淡出本港市場,連帶對豪宅租務的需求亦大幅下降,放寬隔離限制可激活經濟及商旅活動,相信首先受惠為租賃市場,若經濟進一步復甦,可減慢樓價跌勢,投資氣氛有望回復,對豪宅市場有支持作用,並且有助跨國公司回港,有助豪宅租賃市場,料可吸引大量商旅人士回港,當中不少為大型企業的高管職員,預料租金於8萬至10萬以上的豪宅租務有機會回升,帶動租金逐步回穩,料今年第四季豪宅租金上升約5%。至於舖位市場將同樣受惠,舖市於過去兩年僅靠本地消費支持,租售價早已大幅下滑,放寬入境檢疫措施將釋出正面訊息,帶動訪港人數增加,繼而推動零售旅遊及餐飲等需求,刺激整體零售市道回暖,有望加快承租步伐,預料核心區舖位租金於第四季回升約5%。」一間大型代理行董事指,預期放寬有關措施可望激活經濟活動,並可推動外資回流及增加旅客到港情況。
核心區舖位租金料回升

政府即將放寬7日的隔離措施,料可激活本港經濟活動及增加競爭力,縮短酒店檢疫期令旅客成本減低,鼓勵訪港,零售店包括珠寶鐘錶店等核心區店舖將受惠,而外資公司將有機會重返本港市場,對本港豪宅租務市場將起刺激作用。
張日強

專家筆陣

無牌從事地產代理工作

持牌地產代理公司不可安排其非持牌員工參與任何地產代理工作。否則,有關人士、該公司及其管理層均可能觸犯刑事罪行而被警方檢控,並會因此而留下案底。 地產代理監管局接獲一宗有關銷售一手住宅物業的投訴。監管局職員在調查事件期間發現,被投訴的營業員在向準買家推介一手樓盤的時候,並未取得地產代理或營業員牌照。因此,該營業員涉嫌在沒有牌照下從事地產代理工作,而僱用他的地產代理公司則涉嫌僱用非牌照持有人作為營業員,兩者均涉嫌觸犯刑事罪行,局方於是將個案交由警方接手跟進。 經警方調查後,案件交由法庭審理。結果,法庭裁定該名營業員因無牌從事地產代理工作,干犯《地產代理條例》第16條而被定罪,被判處罰款港幣3,000元及留下案底。雖然在個案審訊前,該名營業員已取得營業員牌照,但由於他干犯了《地產代理條例》第16條的刑事罪行,故其營業員牌照隨後亦被監管局牌照委員會所撤銷,三年內將不會再次獲發牌照。 至於僱用該營業員的地產代理公司,則由於證據不足而未被警方起訴。 地產代理實施牌照制度是為了保障消費者的權益及讓行業專業化。消費者切勿委託無牌代理進行物業交易,而地產代理公司亦絕對不可委派其無牌員工進行地產代理工作。 2022年8月4日

無牌從事地產代理工作
地產代理監管局

疫下動工量減 剛需仍然殷切

受新冠疫情的衝擊,令整體樓市出現相當大的變化,年初第五波疫情打擊下,無論樓市、股市均顯著受壓,今年上半年整體一、二手交投顯著回落,無可否認在疫情下,市民的起居習慣、商務出行等均會受到一定影響,或許大家亦會想像我們何時才能一切回復正常,亦或許我們會進入一個新的常態。 從2020年初市民「四出撲口罩」,至目前市民已習慣使用「安心出行」,甚或需要定期「快速測試」,疫情已持續兩年多,即使至目前為止社交距離措施稍稍放寬,但婚禮飲宴仍然需要「有限度」進行,無可否認過去兩年整體結婚數字顯著減少,連帶出生率亦持續回落,疫情下確實有不少新人推遲結婚、推遲換樓,相信隨著疫情轉趨放緩,加上整體經濟逐步重啟下,今年結婚率、出生率或許顯著回升。 另一方面,疫情下過去幾年新樓動工量顯著減少,特別是疫情初期,地盤群組出現下,令不少項目均被迫「停工」或暫緩動工,按屋宇署的數字,2020年動工量只有7100多伙,即使去年(2021年)明顯增加至21000多伙,不過由於當中約近5000伙,屬於由社福機構主理過渡性房屋,因此實際上去年動工量並沒有想像般高,加上近年政府賣地有所減少,整體而言,在疫情底下,整體私人住宅動工屋確實較以往減少。 或許未來的疫情仍會有所反覆,不過疫後經濟重啟已是大勢所趨,隨著結婚率、出生率的回升,市場對樓市的剛性需求仍然殷切,不過整體動工量的減少勢必令未來供應變得緊張,供不應求的情況仍會持續。 2022年6月27日

疫下動工量減 剛需仍然殷切
吳啟民

佩洛西比加息更可怕

近來國際政經形勢不穩,美國眾議院議長佩洛西在這個時期訪台,無疑在製造事端,使台灣問題火上加油,這種行為十分危險。短期內加速金融市場動盪,地產市場也難獨善其身。有人擔心加息影響樓市,筆者認為佩洛西比加息更可怕。 美國聯儲局連續兩次加息0.75厘,在短時間內將利率提升1.5厘,幅度不小,香港樓市受到壓力。然而,在一個樓市研討會上,學者曾淵滄博士被問及對後市的看法,第一句話就說:「樓市不會跌,不過,也不會升。美國加息加加下就會減,他說美國歷屆總統當選後的第二年都加息,之後就一直減息。」根據這個算法,難道美國明年就要開始減息? 在上世紀八、九十年代,供樓利率長期維持在5厘至10厘左右,後來美國在2008年金融海嘯後進行量化寬鬆政策,由於聯繫匯率關係,香港便也一直享受超低利率。到了今天,即使Hibor息率有所提升,供樓利率也只是2.5厘左右,相對於內地供樓利率大約5厘,仍有一段差距。 以往經驗 加息周期樓價上升 根據以往經驗,加息周期樓價並不一定下調。如在2015年12月,美國開始加息周期,3年半共加了9次息,但香港只跟随1次。 從短中期而言,美國今年連續兩季度出現經濟衰退,下半年加息態度可能軟化,明年隨時又再度減息。香港樓市表現取決於供應需求、資金流向和經濟表現,除非利率大幅飆升,否則並非影響樓市的主要原因。反觀中美角力、台海風雲等地緣政治事件,更影響金融和樓市,佩洛西這次訪台,短期內肯定會產生一些不良效果。 加息在預期之內,通關仍遙遙無期,台海更危機四伏。如何保持香港國際金融中心地位,如何發展國際創科中心,如何發揮國際超級聯絡人角色,香港背負著艱巨任務,也是光榮使命。通關迫在眉睫,港府可以主導,務必率先聯通世界,否則香港坐困愁城,周邊競爭對手獲漁人之利。 2022年08月3日

佩洛西比加息更可怕
蔡志忠

解決房屋問題初露曙光

人們常說資源重要,但我認為政府施政更加重要,好的施政可以帶動市民在面對考驗的時候轉危為機的! 眼前是悲情籠罩的香港樓市,多個樓花項目也出現超低價發售!在二手市場方面,屯門區一些基建及配套良好的地方,包括未來南延綫板塊的物業,4百多萬港元就可以買到兩房單位了,即是說以年青人的人均入息中位數字計算,兩小口子可以買到的樓價上限約550萬港元(並過到壓力測試),其實樓價已經低過這個數字。不少市場已回復舊日上車天堂之餘,亦給予我們一個訊息,就是過去很難解決的房屋政策表面看已經解決了很大部分,當然,這是假設悲情持續的話。 但在長遠來說,經濟不可能永遠低迷,防疫措施亦不可能永遠嚴謹,疫情亦不可能永遠困擾著我們!市場始終會有否極泰來的一日,樓價始終會在谷底回復,所以我們還是要有好的房屋政策,政府的新班子上場,如果在評論員的角度來說,我是相當滿意的,批閱土地的速度顯然在增加中,行政亦正在改善中。當然暫時不可以說是看到短期解決到房屋問題的數據,但我們是有條件去思索一個問題:我一直以來覺得政府愈多基建愈大興土木,建築成本會正面作出上升的,即是說增加供應令樓價放緩這想法未必理想,這看法我是根據過去二十年香港政府建屋經常超支的效率去推演的。 如果現任政府可以繼續加快效率的話,效率才可以令到成本大減的,即是說以較短時間去興建較多住宅樓宇的時候,這個才是突破成本的關鍵,我是祝願現任政府有條件去做到這個階段的。 政府新班子亦強調解決土地供應問題主要聚焦於1.6萬公頃的綠化地帶,我是一直提倡及十分同意的,沒有比下一代及貧窮家庭得到安居樂業更加重要。當然發展綠化地會令到供應充足,解決深層次矛盾,亦可以遏止地產霸權的勢力。 但可能比地產霸權更深層次的矛盾是一些概念上的錯誤,近年公屋的轉流率只得1%左右,其中和社會風氣有關,亦與公屋配套日益完善有關。筆者同意公屋完善、住得舒適甚至是「抵食夾大件」,但是在這大前題之下,作為一個供應策略必須要平衡轉流率。香港近年公屋的轉流只得1%,反映這是不理想的現象,沒有一個供應策略是可以承受到轉流率大幅減少,如果轉流率減少,即是說所有人搬入公屋之後沒有再搬出來,那未進入公屋的人要完全依靠新供應去提供機會,在分配上是不公的。如果轉流率是3%至5%的話,即等於公屋每年二手供應應該有2.5萬至4.2萬個單位,這個是很龐大的供應數字,希望新班子可以照顧到這點,否則對一些公屋輪候人士包括住在劏房的人士是十分不公義的。 2022年8月4日

解決房屋問題初露曙光
汪敦敬

日元急跌是好是壞?

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 2022年6月9日

日元急跌是好是壞?
楊官華

促進改劃工業地 提升基建創容量

不講不知,香港的首個新市鎮/衞星城市其實並非位於新界,而是位處九龍的觀塘區。由於當年缺乏整全及前瞻性的城市規劃,導致該區出現住宅與工業樓宇混雜、缺乏應有的交通及社區配套等問題,即使其後加建了地鐵觀塘綫,地區環境仍未能完全改善。 政府在發展本港第二個新市鎮——荃灣(包括葵涌填海區及青衣島)時,嘗試將工業區與住宅區分開(但仍然很接近),並加快興建地鐵荃灣綫作為交通配套。但由於期間香港的人口、車輛,以及葵涌貨櫃碼頭的貨運量增長遠超預期,該區很快又被「逼爆」,需要在後期加建大量道路、橋梁和西鐵綫以改善交通,期間區內居民的生活質素及工作環境,均受到嚴重影響。 之後發展的新市鎮如沙田、大埔、元朗及將軍澳等,引入了專屬工業邨的概念,希望將區內的住宅和工業樓宇的人流、車流進一步分隔。但隨着內地改革開放,香港工業北移、經濟轉型和人口持續增長,當初的規劃不久又變得不合時宜。 因應需求改變,許多新市鎮的工業用地和工廠大廈,已在不同年代被合法或非法地改作商業、住宅等非工業用途,產生種種土地用途衝突、職住失衡、交通擠塞和配套不足等問題,除了影響民生,亦令到珍貴的土地資源得不到善用,窒礙了香港的進一步發展。 為了促進觀塘區的舊區重建和土地用途轉變,以及配合啟德新發展區的發展,政府於2012年提出「起動九龍東」計畫及成立了相關的專屬辦事處。10年過來,不少人覺得相關推動工作仍是太慢和太少,但現在總算已見到一些成績。隨着將藍隧道、中九龍幹綫、T2主幹道及茶果嶺隧道於未來數年陸續落成啟用,該區的交通問題應能逐步得以改善。 相對而言,荃灣區雖然已先後加建了西鐵、西隧及三號幹綫等交通基建,改善該區對外聯繫,但區內的交通及社區配套不足問題仍然嚴重,舊樓重建及土地改劃主要還是依賴市場去推動,缺乏類似「起動九龍東」或「躍動港島南」的政策資源配合和部門統籌協調,成效與期望落差甚大。 除了觀塘及荃灣,屬於沙田新市鎮一部分的火炭工業區,亦具備很大的轉型發展的潛力。事實上,雖然私人市場已早於政府一步行動,近年將區內部分工廈活化、重建和改劃作住宅及酒店等用途,但由於該區的城市規劃及交通配套,均是按着原定的純工業用途去設計,例如面積細小、布局奇怪、出口亦不足的東鐵綫火炭車站,導致工住用途混雜所產生的問題更為嚴重。若缺乏政府的主動介入,在政策及基礎設施上作出積極配合,純粹單靠私人業主與市場力量,其發展規模和轉型速度勢必大打折扣,可達致的效果自然欠佳。 筆者認為,新一屆特區政府應對荃灣、火炭等舊式新市鎮的活化轉型,採取更積極、主動的做法,貫徹國家主席習近平在「七一講話」提出的「有為政府結合高效市場」,落實上屆政府倡議的「基建先行、創造容量」原則,推動將更多工業用地及舊式工廈改作住宅、商業或創科用途,優化區內交通及各類生活配套,以達致善用及盡用土地、增加房屋供應、促進經濟發展、改善社會民生的政策目標。 2022年8月1日

促進改劃工業地 提升基建創容量
謝偉銓

數據正在改善 旺市勢必重臨

簡單而言,上月樓市確實出現「一手淡、二手更淡」的情況,受加息陰霾困擾,再加上本地經濟仍然不景,令上月新盤交投顯著放緩,整體而言,上月僅售出約920伙,按月減少近三成,並跌自至今年4月開始的4個月新低,當然隨著兩個新界區大型新盤同期登場,相信今個月的整體新盤銷售勢必回升。 上月新盤轉淡的同時,二手交投就更加淡靜,按土地註冊處的數字,上月二手註冊量接月減少近1000伙,雖然表面減幅不及新盤市場,不過由於6月份的二手註冊本身已按月減少26%,換言之2個月內整體二手市場的跌幅已逼近一半,上月二手交投亦已跌至近5個月新低,比起今年3月份的成交量更加淡靜。 無可否認,受美國連番大幅加息影響,本地同業拆息已顯著回升,買家供樓負擔亦已顯著增加,市場購買力亦自然受影響,當然最重要是本地經濟仍未走出衰退,政府統計處剛公布,今年第二季本地生產總值較上年同期實質下跌1.4%,雖然較第一季的跌幅3.9%有所收窄。數字反映整體經濟仍然疲弱,生產總值下跌主要是由於季內對外貿易表現疲弱所致。 盡管今年第二季受疲情放緩及社交距離放寬,而令整體消費市場顯著復甦,不過受環球加息及俄烏的緊張局勢影響,環球需求減弱及內地與香港之間的跨境陸路貨運往來以至與海外通關等持續受阻,對香港的出口造成嚴重影響,今年上半年本地對外貿易未有顯著改善。 不過展望下半年,相信整體經濟數據應可持續改善,首先隨著第二輪消費券的派發,加上疫情趨於穩定,而政府將於十一月舉行的「國際金融領袖投資峰會」,以至同期亦會恢復舉辦香港國際七人欖球賽,相信本地與海外通關可望於年底前落實,對本地經濟有進一步的刺激作用。 當然現階段亦難以確定下半年本地經濟能否走出衰退,不過隨著經濟改善,加上樓價整固至合理水平下,而息口前景轉趨明朗下,相信購買力自然會回歸市場,旺市勢必重臨。 2022年3月8日

數據正在改善 旺市勢必重臨
楊永健

來自菲律賓的 “商機”

近年移民海外的港人愈來愈多,令投資海外物業的廣告亦應運而生,不論電視廣告、報紙、雜誌或社交媒體都能見到力銷海外樓盤的廣告,有時候,廣告舖天蓋地確實會令人「心動」起來,但大家要明白,雖然資金要找出路,亦要小心謹慎,尤其隔山買牛,記得多年前,我們亦差點「中伏」,遇上一宗世紀海外樓盤大騙案。 事緣經一位任職律師行的舊同學介紹,認識一位黑黑實實姓 “施”的男子,尤記得他年紀祗是45歲左右,但竟然喜歡穿著年長華僑愛穿的獵裝,外貌打扮明顯似非華裔,尚算有幾分英偉,他自稱是菲律賓某大發展商的代表,來港找合作夥伴兼洽談在港投資物業。 與這個菲律賓男子首次會面,是銅鑼灣怡東酒店(酒店已於二零一九年三月底結業並已拆卸),當時他租住的房間較一般酒店房大,房內有一個大廳,頗有氣派,並且看到一個貼滿了貼紙的皮篋,外觀上,可看得出這個皮篋跟主人一同遊歷過很多地方,而房內的枱上,放有十幾幢樓的樓書。這個菲律賓人聲稱是某大公司的管理層,希望在香港搵合作夥伴,發展當地房地產之餘,並想順道物色香港的投資機會,而他報稱的公司,在菲律賓當地頗有規模,相當於我們香港的長實地產,網上也能輕易找到這間公司的資料,而由於是熟人兼律師朋友介紹,所以不虞有詐。 一盡地主之誼,我們招呼了這位自稱初次踏足香港的菲律賓人認識全港十八區,並到各名勝參觀,亦帶他到一些舊區了解香港房地產發展及舊樓併購的情況,而他對部分地盤感到興趣,不過,參觀後翌日他便要趕回菲律賓,詳情留待他下次來港再商討。 在參觀後兩、三天我主動致電這位菲律賓先生跟進,本來想將一些分析及財務安排的數據資料傳真給他先了解,在傳真前,我禮貌上先致電到他辦公室確認一下傳真號碼,但居然接聽電話的是一名似乎不太識英文的女士,他表示菲律賓先生正在忙,她是他助手,請我有事留言,而電話的背景聲音不似在公司,似在鄉郊地方兼有狗吠聲,當時已覺得有點奇怪,因為一個如此大規模的商業機構,怎麼會聘用一名不太懂英文的女助手,而環境背景聲音也很奇怪。不用多久,菲律賓先生即回覆我電話,而我問他為何在辦公室會有狗吠聲,他解釋,公司正在為旗下樓盤項目打造示範單位,而他的經驗,如睇樓人士帶同小朋友,很多時小朋友沒耐性,會「扭計」擾攘離開,阻礙洽談交易,所以他們買了一批電子狗作「托兒」陪伴小朋友,並正在測試性能,所以辦公室有狗吠聲,這個答案又似乎很合理,所以他順利「過關」,我也沒有追問下去。 隔了一段時間,菲律賓先生有一天突然來電,說身處香港,希望明天能再參觀地盤,當時真的有點被他突然來電打亂了我的日程,趕忙調動以配合他,怎料參觀後第二天致電給他,居然沒法聯絡上,事後他又突然出現,表示因遺失手提電話,所以失聯。見他人生路不熟,而我們與他又正在深水埗一帶睇緊地盤,所以我即時叫司機車他去鴨寮街買電話,但他怎也不肯落車揀電話型號,不斷推搪表示怕熱,不願落車!起初我們懷疑他是怕要自淘腰包付錢而不願下車,但即使我們說電話是送給他作禮物,他也不落車,相當奇怪。 這次會面後的翌日早上,我們到酒店找菲律賓先生洽談樓盤事宜,但再次與他失聯,遂在酒店大堂向職員道明來意,請他代為先通傳我們才上酒店房找他,職員竟說菲律賓先生在半夜被警方拘捕了。原來他是一名香港人,騙去了多間律師樓合共約七十萬元及一批貴重禮物,我們懷疑他一直在深水埗鴨寮街一帶活躍,所以當時他怎也不願下車,怕被區內居民拆穿騙子身份。 這次連多家從事樓宇或地盤買賣的律師樓都受騙,可謂是一宗世紀大騙案。回想整件事情的始末,就覺得他的目標其實是律師行而非我們,因為在幾次見面過程中,他都不斷問我們有沒有相熟的律師樓介紹,而他騙律師樓的技倆,就是向有興趣承辦菲律賓樓宇買賣的合作律師樓收取每間約十萬不等的訂金或誠意金及禮物,前前後後已有十多間律師樓受騙,估計涉款高逾百萬 (包括貴禮及未公佈損失的律師樓),實為市場罕見。 田生地產行政總裁黃芳人

來自菲律賓的 “商機”
黃芳人

大廈大翻新的單位不要賣

有很多業主知道自住的大廈將會大翻新,在未有公布之前就急急忙忙將單位賣走,就算低於市價都賣,因為知道大廈隨時要用超過一年時間進行大翻新,在期間一定會整日嘈喧巴閉,就算平少少都賣,最後如願以償,將單位賣走。那些業主唔知道做錯了一件事,在大廈大翻新之後就會非常後悔,因為樓價隨時會升兩成,甚至有錢都買唔到,那些有內幕消息而賣樓的業主以為自己好醒,原來是豬頭丙。 在另一方面,有一些有心人會買入即將大翻新的大廈,除了樓價低於市價之外,那些業主會與大廈同步裝修,當大廈翻新完成,自己所買入的單位亦裝修完畢,大廈與單位都煥然一新,想唔升值都難,很多時升值的銀碼夠支付單位裝修費有餘,換句話說,那些因大廈大翻新而賣樓的業主就損失慘重。 有很多人現在賣樓,理由都是因為加息或者移民,老實說,加息是無可避免的事,但以加息而賣樓似乎不智,如果打算移民就冇辦法,否則的話,點解唔等到通關,就算睇唔好樓市的人都知道,在通關之後樓市一定會上升,現在將單位賣走,到時就後悔莫及。 不過,現在賣樓的人會話,如果現在唔賣樓到通關就後悔莫及,因為有不少內地人湧到香港賣樓,這個理論都幾新奇,但是否出自真心,我唔敢評論。 2022年8月8日

大廈大翻新的單位不要賣
湯文亮

發展商把握機會推盤

最近有位朋友同我傾訴,把自住單位放盤已有一段長時間,仍然未能成交,筆者當然見到問題所在,由於今年首季受第五波疫情影響,各大新盤按兵不動,一手成交量跌至低位,直至4月21號,疫情緩和下,政府宣布放寬社交措施,各大發展商迅即積極推盤,加上恐防疫情未來又再攀升,擔憂當局再次收緊社交距離,發展商把握這段時間全力推出可賣而未發售的樓盤。  加上發展商大多為上市公司,每年要追趕業績,大中小型發展商便把握第二季這個黃金檔期去推手上各大樓盤。由於要加強競爭力,在群雄突圍而出,發展商在定價及付款辦法上費盡不少心思。 例如,最近在新界區就有一個大型新盤推售,定價比同區二手平超過兩成樓價,全城代理蜂擁推介,加上發展商付佣金,比一般二手業主多,這個情況下,各大經紀集中力量推售新盤,二手業主樓盤更難成交。 樓市興旺時,往往發展商推出新盤定價比同區二手貴,高出兩成至三成樓價不等。看來業主想放盤,除了移民盤對手外,更加多了各大發展商新盤及貨尾的夾攻。 近日又有大型發展商旗下樓盤在入伙時,推出全新付款辦法,加入九成按揭呼吸plan的行列,由以往推出上述優惠集中在上車盤蔓延到豪宅。 因此,這段時期二手業主放盤確實在捱打局面,唯一有優勢的二手盤,就是介乎1200萬內,能夠承接做財爺plan高成數按揭的業主,始終新盤樓花買家未能夠享用財爺plan,加上未能收樓自住,這批業主好好把握這個優勢;二手業主,在這段時間想賣樓,認真要動動腦筋,例如在樓價方面和經紀佣金方面作出調整,才有市場競爭力。 2022年8月1日

發展商把握機會推盤
歐沚軒

市況不景 強拍土地更著數

香港寸金尺土,每年各大發展商也積極投地發展,但在高地價政策下,地皮有限且價格高昂,即使財力足夠亦難以投得靚地,因此他們亦會透過收購及強拍舊樓去獲取土地。「疫市」下舊樓強拍活動更見頻繁,土地審裁處於今年上半年共收到13宗強拍申請,與去年同期6宗比較,按年增加7宗,即1.16倍,此或因樓價在市道不景下位處低水,以致收購成本較低,成了強拍的好時機。 發展土地需長遠目光,加上本地發展商銀彈充裕,資金流較強,因此市況好壞對其買地部署不會造成大影響。據資料顯示,去年全年共有16宗強拍申請,較今年上半年僅多3宗。其中新世界強拍銅鑼灣波斯富街一帶等多幢舊樓,估值達45 億元,成為香港歷年來最大額的單一強拍項目。 事實上,發展商會跟隨市場環境去部署投資項目,雖然無人知道何時是樓價最低位,惟他們看到樓價較之前低,短期內仍有下滑趨勢,便於近月趁機申請強拍,發展併購多時的舊樓。只要待未來市況好轉,樓價回升,便可賺取當中差額,提升利潤。再者,昔日政府地皮往往由大型發展商投得,其他財力較弱者多循收購舊樓去獲取土地;又或遇上靚地皮,大型發展商亦不惜耐心「揼石仔」,逐家逐戶取得業權。 話說回來,藉著強拍去發展舊樓亦不容易,需知道不少舊區、舊樓的業權散亂,當遇上財團「落釘」求高額賠償,便會上演一輪又一輪的「拉鋸戰」。即使落實強拍,住戶及商戶亦需覓地搬遷,其中弱勢的「劏房戶」更是淒涼。 俗語有云,「針無兩頭利」,發展土地過程總有「陣痛」,惟無人可在城市變遷中置身事外,最重要是凡事有法可依,以可保障市民的基本權益,同時政府亦要遵守承諾,提速及簡化發展土地的流程,加快劃地起樓,讓貧苦大眾有個安樂窩,才可令城市和諧穩定。 2022年8月5日

市況不景 強拍土地更著數
盧展豪

新界新盤成新戰場

去年《施政報告》公布發展北部都會區,在基建發展、交通運輸、就業職位,以至住宅供應都提出不少建議,而該區勢將成為未來香港發展的最重要區域之一。隨着特區新班子上場,政府繼續積極增加土地供應,以紓緩供應壓力。日前規劃署向北區區議會呈交的文件內,透露將改劃青山公路古洞段以北兩幅地皮,可提供約1780伙私樓供應,並且建議改劃粉嶺梧桐河以南的公營房屋用地,涉及提供約4300伙。 更值得留意,規劃署提出放寬區內現有住宅地皮發展密度,當中私人物業發展密度放寬約2成,而公營房屋土地發展密度則放寬約3成,藉此可更快增加更多房屋供應。事實上,以改劃及增加地積比率在加快增加土地供應是相當有效,對中期、甚至短期供應均是不俗的方案,相對開拓新市鎮或填海等方案屬特效藥,有助加快治標及治本。 雖然今年上半年,尤其是首季,香港受到疫情困擾,發展商推盤步伐放緩,但隨着疫情緩和,以及政府在防疫措施上逐步放寬,在抗疫及經濟活動作出平衡。 而發展商亦加快推盤步伐,各區新盤戰場可謂百花齊放,而近期戰場亦在新界區展開,當中尤以屯門NOVO LAND最受市場注目,是次推出項目1A期,涉及伙數約824個,並且以低價推售首批單位,在收票及銷售上反應熱烈,刺激購買力釋放。由於整個項目將提供合共近4600伙,在政府積極發展北部都會區之際,有如此規模的大型項目推出,設施配套齊備,加上入場費吸引,成為買家入市良機。 至於粉嶺北馬適路的大型項目亦剛命名為「one innovale」,並且開始軟銷工作,據發展商表示訂價亦會考慮區內二手價,項目第1期提供約603伙。發展商在區內便合共有6幅相鄰地皮,可建樓面達440萬平方呎,規模亦相當龐大,料成為市場另一矚目焦點。 另外,除大型的住宅項目外,另一市場焦點落在豪宅項目上,雖然仍未有中港兩地通關的時間表,但不少本地富豪名人已趁機會入市。根據一手住宅物業銷售網資料,剛過去的6月及7月份市場合共錄得逾20多宗逾五千萬元的一手大額成交,並證明購買力及市場資金充裕。新界大埔豪宅林海山城已獲批預售及入伙紙,並於日前已上載樓書,項目規模及環境配套甚具優勢,提供分層戶以及大至逾8,000平方呎的洋房單位。 至於九龍豪宅地段的「飛鵝山道三號」花園洋房亦剛委託筆者的公司為獨家銷售代理,由於洋房供應有限,加上項目位處九龍傳統豪宅的優越地段,甚具投資及自用價值,並料受到不少城中富豪買家所追捧。 2022年8月1日

新界新盤成新戰場
張子存

美國加息 影響港樓不大

聯儲局上周議息,宣布再次加息0.75厘,聯邦基金利率目標範圍上調到2.25至2.5厘,屬預之內。筆者預料美國重手加息0.75厘應告一段落,未來加息會收窄至0.5至0.25厘,對本港樓市無大影響。 聯儲局指出,美國就業增長強勁,失業率保持低位,但近期支出及生產指標開始放慢。聯儲局主席鮑威爾表示,持續加息的幅度將取決於所有數據,會逐次會議作出政策決定。聯儲局自從見到通脹改變方向後,已迅速作出反應,又多次強調有工具恢復物價穩定性。 聯儲局表示,將按計劃在9月份加快縮表,國債每月縮減上限增至600億美元,按揭抵押證券(MBS)每月縮減上限增至350億美元。 鮑威爾認為,現在不確定性比以往高,實現經濟軟著陸面對更大挑戰。他指出,現在經濟無出現衰退,今年經濟增長亦未偏離軌道。但承認經濟有所放緩,預計經濟增長將有一段時間,低於趨勢水平,難以預測未來6至12個月後的表現。 美國6、7月份大幅加息0.75厘是市場意料中事,消息經已逐漸消化。在疫情及美國加息雙重夾擊之下,香港住宅樓價將繼續受壓,物業市場價跌量升,筆者覺得是短暫問題。 美國加息已是港府預期之中,財政司司長陳茂波指出,香港過去半年面對疫情及利率上升,樓市表現保持冷靜,樓價下跌約3%,交易量下跌約10%。隨著利息上升,市民置業按揭供款亦會增加,加上預期息口進一步上升,樓市氣氛或受影響。 陳茂波表示,現時新造按揭供款佔入息比率通常約37%,銀行針對供樓人士亦設有加息3厘的壓力測試,相信即使息口上升,稍為增加供樓負擔,業主持貨能力仍十分健全。目前樓市有保障措施,加上需求強勁,預計樓市基礎保持穩健。 各種印花稅及銀行壓力測試實施多年,將條件不足買家篩走,現有買家都是實力派,樓市沒有泡沫,有更強抵禦市場波動的能力。筆者預期未來美國加息幅度將會遞減,並估計這個加息週期不會太長,市場應可應付得到加息壓力。近期美國股市及樓市等投資市場持續展現升勢,反映股市及樓市仍然有不少捧場客。 2022年8月2日

美國加息 影響港樓不大
陳永傑

落實基建先行 配套適時到位

特首李家超在競選政綱中,有四大綱領,其中有關房屋基建的重點提及到應「精簡程序多管齊下,提供更多安居之所」,並主張「基建先行」,審視和推進已公布的重要鐵路項目,期望做到利民便民。新一屆政府一上場,財政司司長陳茂波旋即於7月6日宣布成立「土地及房屋供應統籌組」,由他本人及財政司副司長黃偉綸主持下,帶領相關的政策局及部門,包括:發展局、房屋局、運輸及物流局、環境及生態局、地政總署、規劃署、運輸署、路政署及土木工程拓展署等,全面督導及監察造地至建屋所涉及的各個環節。 筆者認為今屆政府真的有決心拆牆鬆綁,成立統籌組致力解決局與局,以及部門與部門之間的矛盾,在最高管理層面協調他們的工作。陳茂波司長曾公開表示,將貫徹落實「基建先行」及「創造容量」的發展方針,統籌道路交通及其他設施的興建,確保各項基建配套能及時到位,第一次會議亦於他公布成立統籌組後6天,即7月12日召開,其急市民所急的志向可見一斑。 事實上,筆者認為今屆政府在基建方面的工作真的很多,除一些新的大型區域性發展項目,如:明日大嶼及北部都會區發展,一些已建成及在建中的項目,筆者認為需要再次審視,改善以往已定的發展藍圖,優化設計的盲點及缺失,並確保所需的基建及配套設施,充足適時到位! 啟德發展區是一個好例子,政府在2007年核准的《啟德分區計畫大綱圖》已加入一條在啟德發展區內行走的環保連接系統粗略走綫。土木工程拓展署於2009年12月委託顧問進行一項有關以「鐵路為本」環保連接系統的初步可行性研究。在2011-2012年《施政報告》中,時任特首公布起動九龍東的措施,將九龍東(包括:啟德發展區、觀塘和九龍灣)轉型為一個香港第二個核心商業區,其宏圖大計,包括一系列的鐵路基建布局,一時成為佳話。 初步可行性研究建議的環保連接系統,是一條9公里長及12個車站的高架單軌鐵路系統,當中包括一座橫跨觀塘避風塘,連接舊機場跑道末端及觀塘的觀塘連接橋(圖1)。制訂環保連接系統初步建議時,已考慮環保連接系統在加強九龍東區內與區外連繫方面所擔當的重要角色,在一般的市民眼裏,看到政府不辭勞苦地為未來啟德的居民、上班族及遊客構建一個既環保又舒適的鐵路系統。 政府其後於2012年初至2014年初就環保連接系統,初步建議進行兩個階段的公眾諮詢工作,並在2014年三次的發展事務委員會上,向事務委員會簡報公眾諮詢工作的結果,以及尋求事務委員會支持就擬議環保連接系統進行兩個階段詳細可行性研究的撥款建議。在2015年7月財務委員會批准撥款後,第一階段詳細可行性研究於2017年完成,該項研究得出的結論是,應選定兩個高架模式(即單軌鐵路或旅客捷運系統),作為最合適的環保連接系統模式。土木工程拓展署其後展開第二階段詳細可行性研究,以進一步發展環保連接系統方案,包括走綫覆蓋範圍、車站及車廠位置、財務評估、採購及推行策略。 情況於2020年底突然急轉直下,上屆特首於《施政報告》中曲綫公布,取消花了十多年計畫及研究的環保單軌鐵路系統方案,反以一些傳統低效的交通設施取代,包括巴士及專綫小巴、自動行人道路網絡、行人及單車共融通道及水上的士。 坊間對此突如其來的改變,無不表示驚訝及失望,不少市民表示政府應馬上重啟環保鐵路連接系統方案,優化原本設計及動綫,以滿足啟德區,尤其整條跑道的交通運輸需要。配合特首「基建先行」的理念,政府相關部門應重新審視啟德區的交通規劃,急不容緩。 2022年8月8日

落實基建先行 配套適時到位
溫偉明

智慧規劃 加快建造樓宇

香港房屋供不應求,舊區居住環境亦極待改善,要加快住宅樓宇建造速度,智慧城市規劃必不可少。地理資訊系統(Geographic Information Systems, GIS)可呈現三維建築模擬,結合與其毗連的地理資訊,能為新發展區及舊區更新提供宏觀視野,配合GIS的空間數據分析技術,加快城市規劃、樓宇設計以及建造流程。 城市規劃及發展往往受到不同限制及法例規管。擅於運用GIS的土地測量師,可協助城市規劃師把土地用途、地積比率、高度限制、上蓋面積及總樓面面積等發展限制,轉化為發展參數,透過GIS快速生成三維城市規劃模型。倘若其中一個參數出現改變, GIS可自動及即時更新規劃模型。城市規劃師亦可依據不同發展密度,生成多個規劃情景,以便向持份者說明不同方案,加快城市規劃及諮詢效率。 GIS在推動市區更新上亦擔當着重要角色。市區重建局以GIS技術為基礎,開發了「市區更新資訊系統」,整合土地用途、規劃要求、基建設施、樓宇狀況和人口分布等資訊,讓市建局全面審視舊區在重建、修復、保育、活化,改造重設的5R市區更新機遇。市建局採取「小區規劃」模式,透過該系統檢視具更新需要樓宇群的周邊道路、公共設施和政府用地,藉街道整合及地積比率轉移,打破規劃困局,加快更新。目前,市建局在長沙灣兼善里舊區更新上應用了相關模式,冀為市民建設更宜居社區。 撰文者:香港測量師學會土地測量組主席 徐開源 2022年7月25日

智慧規劃 加快建造樓宇
香港測量師學會

英國洋房出租快 回報比公寓更高

過去三年,FMI賣過的英國樓盤多不勝數,有倫敦的、有home counties的;有公寓亦有洋房別墅,我發現比起倫敦市中心公寓,其實香港人對獨立屋等的洋房別墅是更加情有獨鍾的。在香港,一個位於「大西北」屯門三百多呎的單位,都叫價港幣四百多萬;在英國,以相約甚至更低的價錢已經可以買到Cambridgeshire 一個一千三百多呎的三房獨立屋,而且45分鐘可達倫敦中心,比起屯馬線屯門出中環還要快五分鐘。同樣的價錢,在英國可以住到大四倍以上的獨立屋,而且交通亦算方便。與其住在公寓,倒不如試下住洋房別墅的體驗。 如果你已決定選定好洋房別墅,但仍在考慮應該買還是租,我會勸你不用多想,事實是根本不論到你選擇,本身市場上供應量便不多,即使有盤都極速成功出租。不單止港人,英國當地人都特別鍾情洋房別墅,不過當地人主要買作自住,所以洋房別墅租盤本來已經少之有少,供不應求。正因為供應量少,每當有盤放租時,租客都不介意支付更多租金。我有個朋友早排帶同小朋友一家四口移居英國,她在走前的半年已經找我們想在Kent 租一間三房的洋房別墅,她願意先付一年租、亦願意支付較高的租金,但在半年內不論二手或一手的獨立屋都租不到,原因是根本沒有人放盤,有價無市。 由此可見,洋房別墅的租賃市場極為熾熱,在英國投資投資洋房別墅,即使不是倫敦區內,都有理想的租金回報,甚至比投資公寓有更好回報。我們有不少客人即使短期內未會過英國,都會先買屋放租,過幾年才過去住。他們都在收樓前三個月已經找到租客,而且租金容易叫得更高。根據我們的統計,有幾個已收樓的洋房別墅項目,包括位於Cambridgeshire 的Cala at Wintringham、Surrey 的Tadworth Gardens和Leighwood Fields,租金回報均達4.5%,與倫敦的公寓比較,租金回報非常接近,甚至更高。 出租洋房別墅最着數的是,香港業主放租一般分為包傢俬和不包傢俬,包傢俬叫價可以稍高。而在英國,如果是公寓放租,包傢俬確實是係較易出租,不過出租洋房別墅一般都不會包傢俬,變相降低了業主的出租成本。從另一角度,由於租客都是自備傢俬及電器搬入去,客人的租期一般較長,通常至少起租一年以上,所以租客的品質自然亦更有保證。 2022年8月4日

英國洋房出租快 回報比公寓更高
李丹翔

工商物業受追捧 葵荃區工廈成焦點

在疫情影響下,今年工商舖走現未見有驚喜,價量全面下跌,其中走勢穩定的工廈市場成交金額跌幅相對其餘兩個範疇,跌幅輕微,預料下半年工廈市場走勢料會略為回升,估計宗數會上升至約1,750宗水平;呎價亦有望上升約3至5%,而葵荃區仍會成為市場焦點。 中原(工商舖)資料顯示,2022年上半年截止6月16日暫錄得約1,378宗工廈物業買賣成交個案,較2021下半年下調約28%;涉及總成交金額則暫錄得約247.94億元,與2021年下半年約278.23億元差距僅約10%,較整體工商舖成交價量跌幅為低,上半年整體工商舖成交量及金額分別為3248宗及668.9億元,與去年下半年相比,差幅分別為約30%及28%,反映工商買賣成交表現仍見跑贏大市。 同時,今年上半年葵荃區工廈交投頻仍,葵荃區工廈上半年截止6月16日錄得約625宗買賣成交,佔整體工廈成交宗數約45%,涉及總成交金額約79.68億元;成交宗數及金額對比去年下半年均輕微上升,分別增多約10宗及約5%,反映該區工商物業價格平穩及頻獲買家支持。同時,區內工廈重建潛力亦屢被發掘,加上自2019年起區內多個項目改建為數據中心,令區內漸形成數據中心氛圍,未來發展前景看俏。資料顯示,最新一宗申請為葵涌華星街13至17號南華冷房工業大廈上月剛提交新發展方案,項目地盤面積約19,134平方呎,申請放寬兩成地積比率至11.4倍,擬建1幢樓高20層的數據中心,涉及總樓面約218,129平方呎。 展望下半年工廈市場表現,我預測買賣成交量會因應大市氣氛回暖而上升,估計會上升約25%至約1,750宗水平;呎價亦有望上升約3至5%。當中作為連接中港兩地主要交通樞紐的西九龍區,地理位置優勝,一旦落實通關可帶動兩地人流及物流交往,相信西九龍工商物業投資潛力會較為看好,當中葵荃區料會跑贏大市之餘,區內全幢或大型工業項目買賣成交亦會持續湧現,前景向好。 2022年6月25日

工商物業受追捧 葵荃區工廈成焦點
潘志明

新工作組顯決心 致力提速建屋造地

由李家超出任行政長官的特區政府已於7月1日上任,特首強調要給市民一個務實型的政府,遂即成立4個工作組,分別處理土地、房屋、跨代貧窮,以及地區生活環境有關事宜。在土地房屋方面,新成立的「土地及房屋供應統籌組」將由財政司長帶領,旨在協調有關政策局提速土地及房屋供應。另由副財政司長負責的「公營房屋項目行動工作組」,則主要督導公營房屋興建項目,由此可見現屆政府仍然十分重視港人的住屋問題。 香港房屋供應與社會需求出現嚴重落差、公屋輪候時間續創新高、港人愈住愈細等向來是歷屆政府都需要面對的難題。自回歸以來,政府曾多次改組處理土地及房屋問題,2013年改組成立的「土地供應督導委員會」積極覓地建屋,惟成效不彰。政府的審批程序涉及許多繁文縟節,從買地到落成的過程中須經過多個部門審批,致審批進度十分緩慢。此外,公屋項目亦常出現工程延誤問題,立法會文件指出,在過去8年的房屋建設計劃中,平均每年有15%公營房屋單位都是延誤落成。而現時政府只會對外公布未來5年的預計公屋落成數量,卻只佔未來10年公營房屋供應計劃的三分之一,可見未來將繼續出現延誤的情況。 由此可見,過去負責土地及房屋事宜的小組一直未能突破香港住屋問題的困局。到了新一屆政府,統籌組有望以更宏觀的角度督導及監察土地與公私營房屋的供應,並透過跨局統籌和跨部門的合作,有助小組清楚檢視由研究至土地平整各階段的造地工作進展,從中搜索不同階段的漏洞,快速對症下藥,一改過往疊床架屋的風氣。與此同時,統籌組亦致力精簡發展法定程序的工作,加快土地、交通運輸以及其他基礎建設的供應,確保不同用地的供應適時到位,避免因冗長與費時的程序,拖垮土地與房屋發展的效率。 至於新成立的「公營房屋項目行動工作組」,則着重以微觀的角度監察現時及計劃中的公營房屋發展項目,跟進由用地交付至建成入伙的進度,並探討及制定各項加快供應的措施,確保項目能夠準時交付落成,有望加快處理過去多年因延誤而累積的公營房屋項目。從上述兩個工作組的職權範圍及性質來看,足見本屆政府對加快土地供應的決心,體現以「目標為本」的政策方針。筆者盼工作組能夠通力合作,積極應對龐大的住屋需求,並解決多年來根深柢固的土地不足問題,以免成為香港經濟及社會發展的絆腳石。 2022年7月29日

新工作組顯決心 致力提速建屋造地
趙錦權

「供平過租」VS「租平過供」不單是比較供款和租金(上)

市場上常有談及物業單位是「供平過租」還是「租平過供」,在息率趨升、近年租金下跌的情況下,單以月供和月租比較,物業單位「租平過供」的比例確實增多了。根據現時平均樓價及平均租金去看,以6成按揭,按息約2.5%及較多人選用的30年期計算,一個400方呎單位的月供約14000元,租金約11875元,數字上看是「租平過供」;年初時按息較低,約為1.5%,計及月供約12293元,同樣是「租平過供」。事實上,現時「租平過供」的情況增加,主因是近年租金沒有跟隨樓價上升,近五年來樓價平均累升約16%,然而租金走勢呈反方向,下跌約6%。20年前租金回報率逾5%,買樓收租屬大眾目標,10年前租金回報降至3%附近水平,近年受疫情影響外來需求,平均租金回報再跌至約2.4%。 根據上述,以6成按揭、現時按息約2.5%及30年期計,單位租值的租金回報達2.85%或以上才可將「租平過供」扭轉為「供平過租」,若未來按息升至3%,單位租值的租金回報需超過3%,對比供樓才屬「供平過租」。以上只屬平均數字計算,市場上不同區域或新舊屋苑單位其實分別有出現「供平過租」或「租平過供」的情況,對於樓價上升速度較快之單位,例如是較新、受追捧的樓盤但投資者比例較多、租盤量較充裕的屋苑,「租平過供」的單位較多,而一些較舊但租務暢旺的屋苑,仍有甚多「供平過租」的選擇。例如九龍啟德區一個較新屋苑單位約300多方呎,樓價860萬,6成按揭月供約20388元,租金為15000元,數字上明顯「租平過供」;而新界粉嶺一個老牌屋苑約450呎之單位,價值580萬,現時以6成按揭月供約13750元,租金則達14000元,仍屬「供平過租」。 以上僅屬計算上的參考數字,心水清的人會明白,供樓金額是隨着業主多付一點或少付一點首期而變化,例如若選用9成按揭保險上會,貸款額增大自然供樓金額亦增加,對比租樓金額亦上升;而對於買樓收租人士,在樓按措施下僅可承造5成按揭,月供金額減少但所需首期卻增加。事實上,選擇供樓與租樓不應單單是月供和月租金額的比較,因為租金純粹是支出,供樓金額則包含本金和利息,置業人士亦享有業權傳承的權利及資產升值的機會(當然有機會升亦有機會跌),下期再談。 2022年8月4日

「供平過租」VS「租平過供」不單是比較供款和租金(上)
王美鳳

莫負青春

筆者過去一段時間公私皆忙,未能執筆撰稿,盼諒。 又是春暖花開之時,香港以至全球受疫情影響已逾一年,最近疫苗接種工作終於在世界各地陸續開展,總算為各地人民生活正常化,帶來一絲曙光;筆者在此衷心呼籲各位讀者,在身體狀況許可的情形下,盡快接種疫苗。 春節過後,一眾負責國內樓盤營銷工作的同事,已急不及待返回國內,籌備今年各個項目的銷售事宜;雖說這批同事當中有幾位對於酒店隔離已有相當經驗,他們還是要預先作好心、生理準備,迎接「閉關14天」的挑戰。 說他們急不及待一點也沒甚誇張,原因不難理解,首先他們在國內可除下口罩,以真面目四出遊走。另外更重要的是,在過去封關滯港的日子裡,國內的市場和營銷渠道已出現莫大變化,社會民生各方面皆持續發展,步伐未有停下來, 同事們實在需要急起直追。 香港方面,筆者帶領的銷售團隊上月成功賣出首個位於波老道21項目的單位,售價之高更成為亞洲首位,不是藉此炫耀,只想說明「有麝自然香」的道理,超級豪宅自會有識貨者青睞。 筆者在過去兩年動盪歲月中,曾經多次表明對香港樓市信心不減,特別是超級豪宅市場,交投量維持平穩之餘,售價更屢創高位,證明實力雄厚的買家不會受短期因素影響入市意慾,相反市況低迷時,更是尋寶最佳時刻。 即使近日有傳出現所謂移民潮,筆者也是不以為然,皆因香港從來都是一個來去自由的地方,每年有人離境,亦有不少人回歸;及至近年,筆者身邊不少良朋益友,積極投資國內尤其是大灣區的房地產,有的是看好當地的發展潛力,有的是為了籌謀退休,姑勿論原因何在,大家均認為中港互融是勢在必行、「天要下雨,娘要嫁人」,筆者也認同神州大地機遇無窮,年青新一代及有志之士與其坐困愁城、長吁短嘆,不如趁機北上,開闢自己的人生道路。 撰文期間,想起吳敬梓<儒林外史>中的「有人求名問神異,有人保身自隱居。有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。少年不知愁滋味,老人方知行路難。 奉勸年輕人明辨黑白,坐言起行,莫負青春。 2021年3月31日

莫負青春
趙國雄

2022年存款收息更勝買樓收租

第五波新冠肺炎疫情自2022年1月初爆發,已持續超過半年。雖然病毒傳播率極速,但由於大部份人已接種疫苗,加上死亡率相對偏低,大家的恐懼、徬徨及擔心似乎逐漸減少,隨著政府放寬社交距離措施,我們的生活、工作及上學不但回復正常,朋友間的聚會亦開始了。 上星期大半年沒見面的朋友約會聚餐,大家言談甚歡,朋友無意間說剛購入一個一手住宅單位,作收租投資用途,這個單位是全新樓盤,位於上環半山,明年3月入伙,實用面積約190方呎,售價約610萬,平均每平方呎約32000元,租金可達15000元,回報約3厘,朋友問我:「買入這個單位是否一個好投資?」 由於對該樓盤的位置及狀況未能掌握,於是我立刻上網查看資料,理性地向他分析這個的投資。首先,該樓盤於2021年12月開始發售、總共有187個單位,實用面積由169平方呎至446平方呎,直到2022年7月,只賣出103個單位,佔全部單位之55%,這個比率反映該樓盤售價偏貴,賣了8個月,亦未能全數沽清。其次,單位是否可租15000元?根據附近同區單位的租金比較,租值約每方呎40元至50元,而這個單位租金可達15000元,每方呎近80元,似乎有誇大租金收入,我認為租值10000元至11500元,即每方方呎50元至60元,如果扣除管理費及差餉,每年的淨回報率低於2厘。 我從另一角度再看看這是否一個好投資。買樓除了要考慮樓價及升值潛力外,按揭利率亦是重要因素,如果按揭利率長期低企,供樓負擔大大減輕,而且租金收入更可幫補供樓,甚至租金大於供款額,每月有穩定的收入,所以按揭利率和供款額是息息相關。如果息口上調,每月的供款額可能增加,這十多年,香港的利息長期處於超低水平。不過,隨著美國通貨膨脹高企,美國聯儲局已於2022年3月開始加息,現在已累積上調1.5厘,今個月可能再加息0.75厘,銀行體系總結餘大幅縮減,香港有機會跟隨美國加息的步伐,上調按揭利率,影響樓市購買力,令樓價出現下跌,所以在利息上升時入市買樓,是要非常小心,特別購買新樓盤,分分鐘入錯市、買錯貨。 其實,今年的投資環境並不理想,全球的新冠肺炎疫情繼續肆虐,俄烏戰爭巳進入第六個月,似乎沒有停戰的跡象,而香港受到長期封關的影響,經濟正步入衰退期,加上移民潮湧現,大批香港人離港,上半年的樓價已下跌約5%至10%,美國持續加息將加快樓價下跌的壓力。 所以今年買樓作收租用途不是一個好投資。事實上,受美國加息影響,本港銀行拆息連日上升,銀行紛紛調升定期存款利息,近期有銀行將3個月港元定存利息調高至2.5厘,1年期更升至3厘水平,如果買樓收租只有2厘以下,還要面對加息帶來增加供款的成本及樓價下跌的壓力,在現時的經濟環境不明朗下,我認為2022年存款收息更勝買樓收租。 鄧慶年 董事總經理 2022年7月26日

2022年存款收息更勝買樓收租
鄧慶年

建議放寬規劃地積比率的後續方案

最近注意到城規會有意放寬油麻地與旺角一帶的地積比率,其中由登打士街至界限界之間一段的彌敦道兩旁的商業用地地積比率會從現在的12倍放寬至15倍,同時也為地皮的規劃高度限制鬆綁,放寬到140至160米不等。而除了通菜街與彌敦道外,旺角區內的住宅地積比率,也有望由7.5倍放寬至8.5倍,同時地塊高度限制也會放寬至115米。此次放寬,某程度上與部分港島區的商業地積比率看齊。 現時要釐定地皮的最高可發展建築面積,要考慮規劃大綱圖的高度與地積比率限制,也同時要顧及地契上的最高樓面限制,並要考慮地契上有否美化環境及設計、規劃及高度條款(landscape, design, disposition and height clause),更要參考《建築物(規劃)規例》第123F章內對不同類型地皮,相對應發展高度的地積比率及地盤覆蓋率限制。再從三方管制中,以計算出最低的地積比率為地盤可發展最高樓面的基礎。 雖然近年新的賣地章程,會將高度限制一環給予規劃署去統一規範,但在早年批出的地契通常也會對高度有所規管。若油旺區業主要成功按規劃署釐定的新地積比率重建,就要同時獲得地政總署及屋宇署的批准,才可成事。即使地政總署對相關申請沒有異議,業主也需要按地契上的面積上限與高限的調整,而作出相對應的地價補償。 按2021/2022財季度計算,地政總署從補地價獲得的收入約555億,但是今年首三個月(即財年的最後季度)已錄得205.53億補地價收入,也是自2006年第三季度有記錄以來新高,可見每年補地價收入對庫房收益有一定貢獻,這也解釋了優化補地價制度上所遇到的阻力。其實不少歐美地區,發展與重建地皮,都是按發展建議的優劣來批出發展審批(Development Approval),而當中審批與否,也不涉及補價要求。正如前文提到香港補地價收入高昂,要在香港豁免補地價,應該是天荒夜談。但政府可以考慮於九龍新地積比率放寬地區,引用現時的工改商或工改住的基準補地價方案,並同時豁免因調整地積比率,而產生超出地契高度限制上限的補價,來免卻類似二次補價的情況。現時發展局扮演著協調地政、規劃與屋宇署等部門的重要角色,但往往各部門有太多不同的內部指引,而難以達成共識,若然將規劃署與地政署整合為一個綜合部門,相信能為土地開發與市區重建步伐,有著提速作用。 2022年6月28日

建議放寬規劃地積比率的後續方案
張翹楚