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張日強 - 7月大中小盤火速上架|樓聲隨筆

2022-07-02

疫情持續反覆,惟新盤市場表現理想,上月多個新盤推售都取得不俗銷情,更有部份新盤連番報捷,激起各大發展商的推盤動力。正式踏入7月份,新盤市場氣氛仍然處於旺勢,各大發展商把握近日市況,紛紛趁勢為旗下新盤軟銷及推廣,當中部份新盤已批出預售樓花,亦有屬等待審批中,以便當樓盤一旦獲批便可順勢推出應市。目前市場上最少有3至4個新盤排隊推出,其中以屯門大型新盤最矚目,預料月內大中小型新盤將火速上架,本月新盤浪潮推售將乘勢捲起。

「疫情持續反覆,加上美國將於本月再度加息,料對市場帶來更多不明朗因素,或對樓市有一定影響,惟新盤市場卻表現勇猛,上月開售的多個新盤先後取得理想銷情,當中包括大埔、紅磡及將軍澳康城新盤等。其中,康城新盤推售的238伙更於當日3小時內沽清,反映市場對細價單位有極大需求,料可激起其他發展商的推盤動力,本月最少有3至4個新盤隨時推出,除了市區單幢細價盤推出外,其中最為市場關注的屯門大型新盤更成為市場新焦點,雖然該盤仍未批出預售樓花,惟已成為各方留意。由於該盤主打細單位,亦是市場最受歡迎的戶型,料可成為市場各方買家的目標。」一家大型代理行董事指,上月新盤市場氣氛向好,料發展商於本月將乘旺勢推盤,力吸市場大批客源。

事實上,自今年4月以來,發展商推盤步伐明顯加快,部份新盤先後開售並取得不俗的成績,上月新盤表現更相當理想,預期7月新盤更勝上月。
張日強

專家筆陣

境外物業廣告的規範

地產代理監管局(「監管局」)最近就推出一系列新的宣傳教育,提醒消費者在選擇購買境外物業時,必須要份外謹慎。而消費者最先接觸到的,自然是物業發展商或中介人發出的廣告或宣傳物品。因此,監管局對持牌地產代理就境外未建成物業進行推廣活動訂有一系列的要求,他們除了需要確保宣傳當中所載的資料準確之外,在用字方面也要極為小心,不可令消費者誤以為購買境外未建成物業是沒有風險。 根據監管局規定,持牌地產代理在擬備廣告或宣傳物品以協助推廣境外未建成物業時,須採取一切合理步驟,核實該等廣告或宣傳物品所載資料的準確性,並在發出前取得賣方就所載資料的準確性及完整性的明確書面批署。 持牌地產代理也須在其擬備或派發的廣告或宣傳物品中清楚述明或確保其有清楚述明以下事項,包括:發展許可證或批文編號,以及發出該許可證或批文的有關當局名稱;及買方是否將取得土地權益、建於該土地上的樓宇權益及/或使用和佔用樓宇內物業的權利。 此外,廣告或宣傳物品中亦需有一段意思如下的顯眼聲明:「購買境外未建成物業是複雜及有風險的。在作出購買決定前,閣下應仔細閱讀所有相關的資料及文件。如有疑問,請在作出購買決定前尋求獨立專業意見。」 同時,持牌地產代理不得在其擬備或派發的廣告或宣傳物品中載有令人認為購買境外未建成物業是「安全」、「低風險」或「無風險」,又或者能夠在極少或零風險的情況下獲得「快速」、「輕鬆」或「高」收益或回報等印象的字眼。 正如監管局的宣傳標語所說:境外樓花買唔買?計過風險先好買! 2022年6月16日

境外物業廣告的規範
地產代理監管局

疫下動工量減 剛需仍然殷切

受新冠疫情的衝擊,令整體樓市出現相當大的變化,年初第五波疫情打擊下,無論樓市、股市均顯著受壓,今年上半年整體一、二手交投顯著回落,無可否認在疫情下,市民的起居習慣、商務出行等均會受到一定影響,或許大家亦會想像我們何時才能一切回復正常,亦或許我們會進入一個新的常態。 從2020年初市民「四出撲口罩」,至目前市民已習慣使用「安心出行」,甚或需要定期「快速測試」,疫情已持續兩年多,即使至目前為止社交距離措施稍稍放寬,但婚禮飲宴仍然需要「有限度」進行,無可否認過去兩年整體結婚數字顯著減少,連帶出生率亦持續回落,疫情下確實有不少新人推遲結婚、推遲換樓,相信隨著疫情轉趨放緩,加上整體經濟逐步重啟下,今年結婚率、出生率或許顯著回升。 另一方面,疫情下過去幾年新樓動工量顯著減少,特別是疫情初期,地盤群組出現下,令不少項目均被迫「停工」或暫緩動工,按屋宇署的數字,2020年動工量只有7100多伙,即使去年(2021年)明顯增加至21000多伙,不過由於當中約近5000伙,屬於由社福機構主理過渡性房屋,因此實際上去年動工量並沒有想像般高,加上近年政府賣地有所減少,整體而言,在疫情底下,整體私人住宅動工屋確實較以往減少。 或許未來的疫情仍會有所反覆,不過疫後經濟重啟已是大勢所趨,隨著結婚率、出生率的回升,市場對樓市的剛性需求仍然殷切,不過整體動工量的減少勢必令未來供應變得緊張,供不應求的情況仍會持續。 2022年6月27日

疫下動工量減 剛需仍然殷切
吳啟民

放寬隔離時間 修正過時政策

香港是世上唯一實施一國兩制的地方,由於制度的成功,長期受到資金和人才追捧。為免經濟過熱和就業市場出現競爭,港府一向的政策,都是圍繞在如何限制資金和人才湧入本港。 專業行業方面,香港長期是本土保護主義的表表者,不輕易輸入外地專才;樓市股市範疇,資金進入也有不少限制,中資或外資在香港買住宅,印花稅是樓價的30%,屬於嚴重懲罰性的稅率。 時移世易,今天香港受到地緣政治影響,加上疫情持續困擾,本港與內地未能通關,與國際也只是通了一半。香港被視為亞洲企業總部,我們向來認為外資不會輕易撤離,可是如今某些跨國公司高管開始撤離本港,如遷移到新加坡、東京等地,雖然大家都認為這是暫時性的,他們遲早會搬回來,但是這種暫時性的撤離,不要變成習慣性。 日前國家衛健委宣布將入境內地人員的隔離管控時間,由原本「14+7」縮短至「7+3」,大幅減少隔離一半時間,對經濟民生無疑是天大好消息。這也算是習近平總書記於今年7月1日,來港出席回歸慶典活動和委任港府官員儀式的前夕,帶給新一屆政府的一份重大禮物,新政府理應得到啓示,務必盡快調整防疫措施。 新一屆政府成立後,應馬上宣布縮短外來人士防港的隔離時間。與此同時,在那些遷移至其他城市的外資高管的工作習慣,以及家庭成員的讀書和生活安頓下來之前,香港的防疫措施最好與國際更加接軌。筆者提議,在經過嚴謹的測試之後,以「點對點」方式,先開放「商務通道」給金融機構相關人士出入境,免卻這小部分商務人員的隔離之苦,這樣有利於鞏固香港的國際金融中心地位。 重啓投資移民 放寛「買家印花稅」 香港除了必須吸引人才,也必須留住人才。就以醫護行業為例,據報道,醫管局截至今年4月的過去一年期間,全職醫生流失率約7.9%,即大約有500名醫生流失;全職護士流失率更達9.5%,即約有逾2600名護士流失,情況令人擔憂。 另一方面,俄烏戰爭引致世界經濟嚴重受創,美國加息使資金流向美元。自今年5月13日至6月27日,香港金管局已14度迎接港元沽盤,期間共有1042.8億港元,資金急速流出,下半年本港有機會跟隨美國加息,將對經濟帶來影響。 在目前這個非常時期,一些以往過時的政策需要作出修正,比如重啓投資移民和放寛「樓市辣招」是有其必要性。投資移民計劃可直接帶動資金流入和改善就業市場;放寬買樓印花稅(BSD)可立刻釋放資金及激活樓市交投。其中擁有香港身分證又在港工作或生活,未住滿七年的非香港永久居民,應該一視同仁處理,讓他們在購買香港住宅物業時,也與購買工商舖一樣支付從價印花稅,豁免他們的買家印花稅。 2022年6月29日

放寬隔離時間  修正過時政策
蔡志忠

房屋政策必須包括活化轉流率

一連撰寫了兩篇文章評論樓市的轉流量,都得到很好的迴響,感謝之餘亦鼓勵了我再進一步深入討論。 政府的職責是令市民安居樂業,可定性為「提供足夠的住宅給予市民置業!」,但足夠的住宅供應並不應該是足夠的新樓供應,我認為應該定性為「足夠的新供應加上合理的轉流率」才對!這個重要的定義是很值得我們去討論的! 香港在近代本來是房地產發展得最領先的城市,但是一九九七年之後,一些政客和偏頗的傳媒將市場政治化了,反對「八萬五」亦令到香港人離棄了供求定律!於是提倡不建設就成為受歡迎的政客!後來反對土地作建屋用途,曾幾何時成為一個政治時尚。 另外二零一零年開始推出了「樓市辣招」,我一直十分同意及支持,樓市辣招是成功遏止炒風,其更重要的功能就是在國際資金不斷大幅湧入香港之下,減少了市場的惡性轉流,因為過去二十五年香港的M3總共多了近5倍,由2.8萬億港元增加至16.4萬億港元,如果我們沒有節約措施,這些錢如一九九七年那時候般使用的話,相信香港的樓價會升至天比高,遇上後來的美國貿易戰及金融戰,我們是經不起考驗的。 不過香港人進行了這個成功的概念,亦是變相急凍了轉流率的概念,所以在樓市辣招開始時,我是贊成之餘,亦不斷撰寫文章要求放寬一換一的換樓按揭門檻,令真正換樓自用的人士沒有受到辣招的按揭規限,因為減少換樓自住的轉流率是不合乎樓市辣招的初心,雖然來遲了,但是後來的「林鄭plan」和「波叔plan」都算是做對了,解放到換樓人士的上游概念,按揭框架是解除了,但是人們對轉流率概念還未回復。 看看數據,根據屋宇署過去十年的動工數據,實用樓面面積(根據屋宇署定義,未包括廚廁)在200方呎或以下的單位數量去年對比二零一二年增加了約10倍,實用樓面面積在400方呎或以下的動工量比例由二零一二年的5成增加至去年的逾8成以上。而根據我們統計近年34個新界西落成的半新樓或樓花項目,3房或以上的住宅單位新供應比例不足2成,難以應付供應比例佔逾8成以上的細單位換樓業主需要。 香港的細單位佔較大多數的情況下,如果我們不改善轉流率,只靠新的供應,在幾年內是解決不到市民的需要,變相我們現在應該聚焦去增加各樓市板塊的換樓轉流率之餘,應就一些轉流率的樽頸地方,例如連二手也供應不足的項目去做一些針對性的增加,反而不應該消耗大量的新供應在細單位上,但是我們現在做的剛好相反。 很多人認為樓換樓增加不到供應,因為業主賣出一個單位就會買回一個單位,如果樓市只得兩個板塊,這個講法是正確的,但其實樓市可以是有大概五個的板塊讓人換樓,如果這五個不同的板塊都是用好轉流率的話,我們只需要五分之一的新供應去補充有關轉流上的樽頸地帶就足夠了,我認為只靠新供應,不解決轉流率,並不可以在未來關鍵的五年至十年解決到房屋的問題。 2022年6月29日

房屋政策必須包括活化轉流率
汪敦敬

日元急跌是好是壞?

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 2022年6月9日

日元急跌是好是壞?
楊官華

增建遊樂設施 不宜寫入地契

立法會日前通過一項題為「全面完善兒童遊樂設施」的無約束力議員議案,要求政府從多方面增加及優化香港的兒童遊樂場地和相關設施。多位發言的議員均批評,香港的兒童遊樂設施設計簡陋單一,缺乏趣味和挑戰性,過分着重安全性與維修保養上的方便,難以為兒童帶來歡樂和促進其身心發展,導致香港兒童普遍缺乏運動、經常沉迷上網和打機的趨勢更為嚴重。 筆者代表的建築、測量、都市規劃和園境業界,一直關注香港的健康及宜居城市建設,當中包括要有足夠、優質的公共及休憩空間,有趣味、有特色、有助不同歲數和傷健兒童身心發展的遊樂設施。近年大家經常提到的成功案例—屯門公園共融遊樂場,便是由我們業界一位知名園境師有份參與籌劃。 政府在2019年《施政報告》提出,在5年內改造康文署轄下約170個公共遊樂空間,筆者與業界亦有份推動有關計畫,包括邀請了當年的民政事務局局長,到立法會與業界人士交流,探討如何進一步增加及優化香港的兒童遊樂設施,包括舉辦更多設計比賽,善用嶄新的建造方法和物料,以降低維修保養所需的時間及成本等。 然而,對於上述議案的部分建議,即使均屬用意良好,但筆者與不少業界人士都是有所保留,認為未有充分考慮其他相關因素和實際可能會造成的影響。 例如是一刀切地要求政府改造公共屋邨內的兒童遊樂設施的建議。部分公屋設施老化殘舊嚴重,損毀後遲遲無人維修,這些都是不爭的事實。但另一方面的事實是,部分舊屋邨的居住人口日漸老化,幼童數目愈來愈少,一些屋邨小學因而面對收生不足,甚至有被「殺校」的危機。將部分使用率長期偏低的屋邨遊樂場,改建成適合長者或可以長幼共融的設施,更能地盡其用,便利到更多居民和更為符合成本效益。 對於要求政府修訂《香港規劃標準與準則》,提高按人口計算的兒童遊樂設施比例建議,需要連同香港人口老化、出生率持續下降的趨勢去綜合考慮。近年但凡有某類設施出現供不應求,例如是安老院舍、運動場地、停車場和泊車位不足等,就會有人要求提高相關設施的規劃標準。但土地資源與發展密度都是有限的,尤其在香港。規劃標準提高及有效落實某類設施或土地用途的比例,可能就有其他類型的設施或用地被逼相應減少,甚或導致市民要住得更密、更細、更貴。 另一項建議是透過加入賣地條款及完善相關建築指引,藉此鼓勵更多私人屋苑引入合適的兒童遊樂設施,筆者對此亦有相當大的保留。 香港的覓地建屋速度變得愈來愈慢,建造費用愈來愈貴,原因之一正是政府近年在規劃標準、分區大綱圖、地契及賣地條款,以及相關的建築法規和指引之內,愈加愈多條款,愈寫愈為死板。而且永遠都是只有加、沒有減,無人會適時去檢視和簡化相關規定。最後不但令建設成本增加,時間不斷拖長,審批愈見繁複,還會抹殺了業界的創意和發揮機會。大家批評那些設計千篇一律、欠缺趣味和特色的兒童遊樂設施,往往就是這些指引、條款和官僚程序的產物。 筆者過去從事房地產業務多年,深明只要有市場,受到買家及住戶歡迎,發展商怎會不想盡辦法提供更多兒童遊樂設施呢?有些私人屋苑缺乏相關設施,主因是地盤太小及限制過多,起得到車位,就不夠地方加建遊樂設施。是否又要政府提供更多樓面或補價豁免,來換取發展商多建相關設施呢? 如果在地契內寫明發展商或業主,將來必須提供及定期翻新屋苑內的兒童遊樂設施,管理費一定會增加,而且只有有關屋苑的住客享用到。當住客年齡結構出現變化,相關兒童設施變得不受歡迎,使用率下降,但住戶繼續要花錢維修翻新,需要申請修改地契才能變更相關設施,這又是否大家樂於見到的結果呢? 2022年6月20日

增建遊樂設施 不宜寫入地契
謝偉銓

回歸25載 樓市基礎更穩

執筆一刻正值香港回歸二十五周年慶典的前夕,回歸廿五載,香港經歷大大小小的風浪,從九七亞洲金融風暴、二千年科網股爆破、零三年沙士大爆發、零八年環球金融海嘯、一零年的歐洲債務危機、一四年佔中事件、一八年的中美貿易戰、一九年社會事件以至過去兩年的疫情,縱使如此,過去廿五年香港經濟不單沒有「走樣」,樓市基礎更見穩固。 過去的四分一世紀,雖然經歷不少的難關,但香港在國家支持下仍然穩步發展,作為內地經濟的南大門,香港成功把握地理優勢,再加上國家惠港政策,包括零三年CEPA(更緊密經貿關係安排)、同年的港澳自由行政策、及至零九年起香港大力發展離岸人民幣業務發展,目前香港已發展成為離岸人民幣中心、一四年的「滬港通」以至一六年的「深港通」,大大提高香港股市地位,亦令香港股市一直成為全球IPO上市集資的領導地位。 再者從香港經濟表現來看,香港經濟發展不單沒有「走樣」,仍然穩步增長,以國民生產總值(GDP)來看,在1997年香港本地生產總值為13730億元,去年本地生產總值已接近28700億,期間升幅達1.1倍,人均生產總值亦由21.1萬增加至38.7萬,在去年的國際基金組織的數據,香港的全球排名仍然是20名以內。 再者香港國際金融中心地位未有動搖,在1997年香港上市公司的數目只有619家,目前已增加至2,500多家,增幅逾3倍,上市公司總市值由3.2萬億元增至約38萬億元,增長近11倍。存款數字由1997年約26,000億港元,增至2022年約153,000億港元,增幅近5倍。 經濟數據平穩發展的同時,樓價升幅又是否過於離地,根據差餉物業估價署的私人住宅樓價指數來看,在1997年7月回歸,當月的整體樓價指數為167.2,而最新公布2022年5月份的樓價指數為384.4,期間樓價升幅為1.3倍,相對97年8罐可樂賣22元,最新賣38元,不過97年一罐五香肉丁賣5元,但最新售價是18元,這樣來看樓價升幅尚算平穩。 2022年6月29日

回歸25載 樓市基礎更穩
楊永健

九龍城瓏碧「前世今生」

內房碧桂園在九龍城瓏碧,五月中旬首度開放示位,即使在黃色暴雨警告訊號下,睇樓人士仍大排長龍,我有幸獲邀以VIP身份參觀,看到展銷廳展示美侖美奐的建築物面貌,多元設施會所,令我百感交集,頓時想起很多瓏碧的「前世今生」故事。 不知大家是否記得,我司於2012年播出一個廣告「田生一直致力推動市區重建,令生活變得更好」,如果沒有看過,可到我們公司網頁的媒體資訊中的廣告內收看。 這個廣告就是在瓏碧前身的賈炳達道142至154號拍攝,十分有懷舊味道,有點似電影《花樣年華》,外掛式的弧形大露台由水磨石大柱支撐,配以線條簡約的鐵窗花,地下舖砌了五、六十年代時興的「紙皮石」,是那個年代的特色,亦是富貴人家的象徵。 賈炳達道地盤位處九龍城核心位置,毗鄰九龍寨城公園,極目四周視野廣闊,高層單位可遠晀九龍塘及西九龍一帶的城市天際,華燈初上時尤如繁星閃閃,環境極美。項目位置離港鐵樂富站不遠,又有港鐵沙中線宋皇臺站,現時紅磡站更可直接「過海」,回首看,這是市區極具發展潛力的優質好地,所以我司罕有地以公司資金收購這個地盤,並於2011年併購成功,成為首個全資擁有的發展地盤,公司更曾經考慮當發展商,獨資興建住宅。 後來因為併購業務繁忙,沒有時間處理重建事宜,適逢得到碧桂園創辦人楊國強先生對地盤的垂青,邀約我們親身到內地與他見面,聽楊老闆大談發展房地產理念,而當時碧桂園在全中國及海外都有項目,唯獨香港仍未「插旗」。 楊老闆鍾情該地盤,彼此就交易言談甚歡,最後田生地產於2017年割愛成全,以6.1億元將這個併購地盤售予碧桂園,成為了該公司在香港首幅購入的土地儲備,而發展商於2021年11月以5.235億元補地價,最終成為今日的瓏碧。 講到瓏碧這個地盤的併購過程,亦相當有趣,潛藏着很多臥虎藏龍的業主,反映香港確是「有米」之地,隱藏了很多「有米」之人,回憶甚多,而很多同事也十分喜歡這幢舊樓「凸出」的大騎樓,地盤正正在大單邊位置,雖然是市區中心,但感覺絕不侷促。 提到這個單邊大騎樓單位,除了是我們公司廣告內小情侶跳舞的「舞池」,更是一名隱形富豪的前閒居,事關一樓業主擁有一個實用面積九百多呎的大單位,但大部分時間丟空,他只是偶然在上址留宿一、兩晚,他居於大角咀,但從不透露正確地點,雖然他很有錢,但每次見面都是穿著一件男裝白色吊帶「底衫」,踏着單車身水身汗到我們在樓宇地下設置的併購辦事處傾價,打扮十分撲素和古怪,任你想也不會猜想到他是有錢人,十分有趣。 另一個「有米」業主,是地下一個千呎舖位的業主。何解這樣說?事關這個業主將一個月租金可達十萬元的舖位,用來自住,隱沒於鬧市之中。這個年約五十歲的舖主,據知透過遺產承辦方式擁有舖位的業權,但她未有好好將舖位出租,雜物、圍板和石屎等將舖位重重圍着,僅餘下狹窄的出入口和被封至頭頂般高的細小窗子,並在雜亂無章的舖內空間獨自生活,其實當時租住一個住宅單位亦只是每月一萬至兩萬,但她卻偏偏用一個租值達每月十萬的舖位居住,確實相當神奇。 至於最後一個搬走的業主,是當年擁有賈炳達道148號地下作門診的省善真堂。省善真堂是非牟利道教慈善團體,總部設於九龍塘律倫街,是九龍最大的道觀,而賈炳達道的舖位用作中西醫診所,服務鄰近街坊。當年洽商出售業權事宜時,他們共有理事二十名,但從來沒有一名理事出面洽商,只以書信來往,並曾經要求在出售業權協議上,加入原址以一舖換一舖方式,才會將業權出售,但由於技術上有一定難度,加上會影響省善真堂所提供的診症服務,在多番勸說後,他們覓得獅子石道地皮,最後興建成現今的中西醫診所,而在重置中西醫診所後,他們順利交出舖位,正式結束歷時僅半年的併購。 事實上,在我們公司從事併購逾三十多年的經驗,這個地盤真是相當難得,不論在地理位置,又或是閃電式的併購過程,都是十分難忘,而最重要是見到這幢舊樓的業主相當齊心合力,所以才可以短短半年併購成功,對小業主、社會或發展商都是三贏。

九龍城瓏碧「前世今生」
黃芳人

辣招令租盤減少 小心租金飆升

過去有不少打工仔儲到多少錢,就會買樓收租,如果到退休時有三個單位,一個自住,兩個收租,如果冇特別意外,都可以安享晚年。 我曾經寫過「三間樓投資法」,就是教人點樣由儲錢,再問銀行借錢,最後買到三間樓,如果運用得宜,到六十歲退休,隨時唔只有三個單位,退而無憂,才是最好的退休。 政府打壓樓價上升,不從自身考慮,而是推出辣招打擊買樓收租的人,辣招雖然不能夠將樓價壓落去,但最低限度放緩上升速度,但辣招有一個即時未能反映出來的不良效果,就是令不少打算買樓收租的人要改變他們的投資方法,三間樓投資法已經不適合那些人,他們被逼將資金投放在股市債市幣市,市場風高浪急,他們的投資隨時化為烏有,政府都算是好心做壞事。 少了人買樓收租,結果是租盤減少了,即使在疫情下樓價下跌,但租金仍然保持平穩,對收租業主當然是好事,對租客並不太好,我相信在開關之後,多了內地、外國人在香港租樓,租金會爆升,不利香港營商環境。 所以,政府應先發制人,容易有樓自住的香港人多買一個單位收租,租盤增加,租金才可以保持平穩,樓價亦可以保持平穩,調控樓市要從多方面考慮,不能以辣招作為終極方案。 2022年6月27日

辣招令租盤減少 小心租金飆升
湯文亮

金鐘道行人隧道擴建 意義深遠

早前灣仔會展站通車,利好消息帶動了區內工商舖租務成交,最近政府刊憲,建議於皇后大道東興建一條地下行人隧道,連接太古地產其位於皇后大道東的新商業項目至現有的金鐘道行人隧道,讓市民能更便捷地往返港鐵金鐘站及灣仔。雖然擴建行人隧道只屬小工程,對灣仔整體發展影響不大,但對太古而言卻意義重大,皆因此隧道提升了其金鐘商廈王國的連貫性,並形成一種協同效應。 金鐘是中環的延伸,營商環境優越,同屬本港金融及商業的心臟地帶,太古多年來致力經營及擴充其位於金鐘、灣仔一帶的商業版圖,成績有目共睹。新項目為太古早前收購的皇后大道東46至56號的寶華大廈、蘭杜街1至11號,及晏頓街2至12號,該地盤位於太古廣場三座對面,佔地約1.44萬平方呎,獲准重建成1幢28層高的商廈,料會興建成一座樓面面積約21.8萬平方呎的甲級寫字樓,並於2023年竣工。 日後擴建的延伸隧道長約65米,讓行人由現有金鐘道行人隧道直達位於灣仔的新商廈,方便公眾之餘,亦令太古的甲廈物業更統一連貫,相互提升租賃價值。太古於活化灣仔星街、月街上花了不少心思,現時該帶已「升呢」成格調小區。當區內配套珠玉在前,太古廣場將甲廈版圖擴展至灣仔,實為順理成章的事。 論金鐘是中環的延伸,那麼灣仔亦是金鐘的延展,環顧灣仔北商廈的租售價值一直穩打穩紮,部分甲廈呎價不遜於金鐘及中環,因而進駐了不少大型國企,惟區內的商業配套發展未夠完善及集中,同時因缺乏大型購物消費配套而限制了該區的進一步發展,未來灣仔的營商地位能否躍升,仍需看未來規劃配套,能否吸引更多財團注資發展。 2022年6月18日

金鐘道行人隧道擴建 意義深遠
盧展豪

意料之內的加息

一如市場普遍預期,美國聯儲局上周宣布加息,是次加幅達到0.75厘,較早前預計加息半厘為高,亦是1994年以來最大幅度。 美國早前公布數據,最新通脹率按年升幅達8.6%,創近40年來新高,由食品、汽油及住屋,幾乎所有類別的價格都上升,捱貴貨實在難以避免。 為遏制通脹,美國近月頻頻出手加息,導致到港美息差擴闊,有資金流出低息港元屬意料之內。事實上,自5月初以來,金管局已9度「出手」捍衞聯繫匯率,斥逾560億元於市場承接港元沽盤,本港銀行體系結餘縮減至逾2800億。 上周包括滙豐及渣打等多家銀行均宣布,將維持其最優惠利率(P)不變,筆者認為,就目前而言,本港銀行資金仍然充裕,預料息率亦未必會即時跟加,除非下半年美國加息速度遠較預期快、幅度亦較預期大,此情況一旦發生,不排除本港銀行將會跟隨加息。 最值得留意的是,近期港元拆息主要受到美國加息因素影響,亦見持續上揚迹象,第三季有機會觸及2.5厘的封頂水平。按照目前本港有約9成供樓人士都使用銀行拆息按揭(H按),相信普遍業主將陸續感受到加息的影響。 話雖如此,加息固然對香港樓市有影響,不過利率變化亦並非唯一因素,對於置業人士而言,疫情走勢、市場氣氛以及房屋供應等多方面問題,都是重要的考慮因素之一,難以單憑利率走勢判定樓市未來發展路向。 從供應角度來說,綜合我行及智庫組織預測,未來10年(2022至2031年)平均每年私樓落成量預測約15700伙,較過去10年僅多約6%,難以滿足市場對私樓的龐大需要,在房屋供應難以短期內大幅增加的局面下,對樓價有一定支撐作用。 再者,根據政府統計處公布的2021年人口普查資料顯示,現時自置家庭供滿樓比率達66.1%,創有記錄以來的新高,不但反映業主持貨能力強,這批毋須供樓的業主更可透過加按或儲蓄,協助其他家庭成員置業,為樓市帶來支持。 觀乎近期新盤銷售,包括大埔白石角及紅磡新盤,推出的單位價格具競爭力,加上有新鐵路綫落成及「波叔Plan」放寬按保等利好因素支持,市場反應都非常理想,可見買家對樓市前景有信心。 筆者認為,只要做好功課,計算好首期及供款負擔等,可按個人需求入市置業。 2022年6月20日

意料之內的加息
張子存

滯脹趨顯 追加息料不多

聯儲局議息後宣佈加息0.75厘,是1994年即27年半來最大加幅。聯儲局主席鮑威爾預計下次會議最可能是加息0.75厘或0.5厘,但不要期望加0.75厘是常態。換言之,追加息不多。 聯儲局決策者上調今年底聯邦基金利率預測至3.4厘,較3月時預測高1.5厘,明年底利率預測上調至3.8厘。後年開始減息,到年底減至3.4厘。 鮑威爾指出,早前公佈5月份通脹數字令聯儲局意識到今次加息0.75厘是正確。 美國5月消費物價指數(CPI)為8.6%,創出40年以來新高,打破了3月份CPI 8.5%的紀錄,全球均擔心通脹失控。6月10日美國公佈5月CPI為8.6%,創下1981年12月即40年以來新高剔除食品和能源的核心CPI也高於市場預期,按年跌至6%,較市場預期多0.1個百分點,按月維持在0.6%,市場預期會跌至0.5%。 通脹升溫令同日美股3大指數暴跌2-3%,連帶跨週之後再挫2-4%,直接衝擊全球股樓等投資市場。通脹加劇,同日公佈美國密歇根大學6月消費者情緒指數初值跌至50.2,創出紀錄新低,亦低於市場預期。預期指數及現況指數均下跌,並低於市場預期,分別跌至1980年5月及有紀錄以來最低。 通脹以逾40年來最快速度攀升之後,總統拜登表示,需要迅速採取行動降低通脹壓力。根據報告,能源價格在過去一年來狂飆34.6%,是2005年9月以來最大漲幅,糧食價格上漲10.1%,成為1981年3月以來首次漲幅逾10%。 美國面臨高通脹,但消費情緒則表現疲弱,是滯脹形態,重手加息對付通脹會打擊消費意欲再降,輕手加息通脹反撲,美國處於進退兩難,是聯儲局不想見到的情況。 一波未平一波又起,未幾,美國十年期及兩年期國債孳息日前曾見3.3898厘及3.364厘,又再出現債息倒掛場面,意味美國面臨經濟衰退威脅。大力加息及不加息都並非好招數,但溫和加息又擔心力度不足以壓倒通脹,目前美國正在滯脹險境,聯儲局加息進退維谷,通脹和經濟都要兼顧,不能只處理一個項目。如何處理是一個非常棘手難題,拆炸彈正是一步一驚心。 假如聯儲局處理不當,將衝擊全球股市及樓市等投資市場,令市場繼續震盪。 2022年6月22日

滯脹趨顯 追加息料不多
陳永傑

公屋輪候了無期 開發土地是王道

近日公屋輪候時間再創新高,成為城中熱話。事實上,公營房屋是香港政府對基層市民其中一個最大的支援,藉着這些福利,不少市民可於不同的社會階梯上爬升,逐漸地有能力從公屋轉到私人樓宇居住,生活質素進一步提升。筆者小時候,一家八口也是蝸居在公屋,居住環境雖不可與私人樓宇比較,更談不上甚麼生活享受,但所需的基礎設備及社區設施等尚算齊備,一家人「有瓦遮頭」,在父母辛勞下構建的安樂窩,總算是樂也融融。 筆者二十多年來工作聚焦在私人樓宇發展上,少有對公營房屋作深入研究,但我始終認為,公屋是住房的首層階梯,很多首次置業者,在未購買私人住宅之前,都是居住在公屋,倘若這層換樓鏈受到影響,私人住宅尤其是上車盤亦不能獨善其身。 根據房委會今年3月底數字顯示,一般申請者(即家庭和長者一人申請者)平均輪候公屋時間為6.1年。回顧過去,輪候公屋時間在1998年時達到高位6.6年,之後政府力推「八萬五」政策,除加快建造公屋,亦大幅增加資助出售房屋供應,如居者有其屋,令公屋單位釋放給有需要人士,故公屋輪候時間於2005年回落至1.8年。惟2012年後,輪候時間開始反彈向上, 2015年更超越房委會所訂立之3年目標,公屋輪候時間至3.3年,現今更回到1998至1999逾6年之水平,明顯反映供求有失衡現象。 從房委會公布的數字而言,需求方面相對穩定,在過往的6年間(2016年至2022年),一般申請者申請宗數徘徊於14.6萬至15.6萬之間。最新數字截至2022年3月,申請宗數為14.75萬,沒有顯著下降或上升的趨勢。雖則如此,筆者認為此數字仍有上調的壓力,主要視乎香港整體經濟發展,會否導致低收入人口數目增加,以及長期土地短缺會否影響公屋供應量。 在供應方面, 政府在2018年12月發表的《長遠房屋策略》周年進度報告中公布,將公私營房屋比例,由過去的六四比,調整至七三比,同時預測十年期公屋及綠置居供應,目標由20萬個增至21萬個(即平均每年由2萬個增至2.1萬個),反映政府有決心加大公營房屋單位供應,以滿足基層市民需要。2021/2022年度公屋實質建屋量有22592個,剛好達至《長遠房屋策略》供應平均每年目標,然而,未來5年的預測建屋量只介乎10200至14700個,即合共提供62000個單位,遠低於5年合共105000個單位的供應目標,即仍然落後43000個,可想而知,覓地困難直接影響房屋供應。 此外,租者置其屋計畫 (租置計畫)亦減少公屋供應,因此,政府應該加快市場流轉率,興建更多資助出售房屋,包括綠置居及居屋,加大置業階梯,讓一些有能力的公屋住戶可投入另一市場,購買政府資助的出售房屋,釋放原有公屋單位。 除上述供求問題,政府亦須正視公屋老化帶來的後果,現時房委會轄下50年以上樓齡的公共屋邨有9個,涉及近3萬個單位,設施老化問題嚴重,質素及配套亦未能滿足現時的需要,重建壓力亦與日俱增。但重建也不是一個輕率決定便可實現,在大多的情況下,政府須物色合適土地作搬遷安置受重建影響的居民,若沒有足夠的土地供應,又如何踏出重建的第一步。 候任特首的施政「以結果為目標」,解決社會住屋困難,筆者相信在房屋問題上,政府應以積極開發土地為目標,其他的障礙定能迎刃而解。 2022年6月27日

公屋輪候了無期 開發土地是王道
溫偉明

從衞生出發 修訂現行建築物條例

自2020年COVID-19爆發以來,一直有不少垂直傳播的個案出現,其傳播途徑與樓宇的設計和使用不無關係,最令人關注的可謂渠管及光井可能出現的問題,箇中原因當然包括違例改動(如非法移除渠管隔氣/切斷渠管等等)以及公眾忽略對樓宇進行適時妥善維修保養的重要性。話雖如此,一些傳播個案竟出現在表面正常的樓宇內。 除獲豁免外,現時所有私人樓宇都是按照建築物條例的設計規範去興建的。保障公眾衞生及安全是建築物條例的一貫目的。但時而勢易,市面上樓宇的設計已變得不一樣,樓宇不再是十層八層高,動不動都是四五十層高的摩天大廈,一棟大廈內很可能已包括數百個單位,住有數百個家庭。再者,今次COVID-19亦教曉了我們,病毒有可能通過空氣傳播,加上因為在家工作及在家隔離等原因,大大提高了市民在家的時間,這些因素無可避免地增加了樓宇衞生的風險。 因此,對於準備進入後COVID-19時代的我們,現時建築物條例內為達至衞生目的的設計規範是否仍然足夠,確實存疑。站在樓宇衞生的角度,相信我們需要對建築物條例內的相關設計條文進行一次更全面、更科學性、單純從衞生角度出發的審視及檢討,一起「經一事,長一智」,提升樓宇衞生安全水平,以釋除公眾疑慮。 香港測量師學會建築測量組主席 張文滔 2022年6月13日

從衞生出發 修訂現行建築物條例
香港測量師學會

英國推HPI工作簽證 勢搶全球人才

近年有不少香港朋友經BNO Visa移居英國生活發展。而除了BNO Visa,英國近日更推出新的簽證計劃「高潛力個人簽證」(High Potential Individual visa, HPI)。根據計劃,申請人須在過去5年內,在指定非英國的50所頂尖大學畢業,當中香港有3間大學榜上有名。成功申請者,如有學士或碩士學位將有為期兩年的工作簽證;如果有博士學位,將獲得三年的工作簽證。 是次計劃最大的亮點是申請人毋須先獲英國僱主聘請也可以到英國生活,等找到工作後再換成效期更長的工作簽證。而且申請人不受出生地限制,更可帶同伴侶或子女前往英國,是一個較其他簽證計劃寬鬆及便宜的移英方法,計劃旨在吸引全球精英人才到英國。那麼,這項計劃對於英國將來的發展有甚麼影響呢? 英國近年不斷革新移民政策,移民規模不斷擴大,對當地的經濟、社會影響極深。就今次英國推出HPI簽證來說,計劃勢擴大當地勞工人口,通過引入年輕專才,可促進全國GDP的增長,把英國打造成領先世界的創新、創意和創業中心,同時亦對當地物業市場有更進一步的需求。 根據英國地產公司Zoopla市場數據指,今年4月英國平均樓價首次突破25萬英鎊,按年上漲了8.4%。你可能會問,那麼我現在才入市是否已經太遲呢?我經常提大家,買海外物業特別「好玩」之處在於你不只在賺樓價,你更可以賺匯率!雖說英國物業在過去一年的確水漲船高,但別忘記現時英鎊低水,這一年之間跌幅達10%,此消彼長之下,難道這還不算是入市良機? 談到英國物業的趨勢,過往海外人士必定首選倫敦,甚至非Zone 1不買。然而,隨著港人買英國樓由投資變作自用、英國人亦因為經歷疫情之後重新審視居住環境,人人都希望可以「住大啲、住平啲」,令倫敦以外的home counties大受歡迎,其中包括距離倫敦約1小時車程的Sussex。 Sussex位於英國南部英倫海峽沿岸,劃分為East Sussex及West Sussex。Sussex 臨近海邊,陽光充沛,向來是深受英國當地人喜愛的定居地,更曾經獲金融機構Royal London 評為英國最適合家庭居住的地方之一。 而緊鄰Surrey的West Sussex Horsham RH12,更是2020年Halifax公布的「Best Places to Live」排行榜位列全英第四名,足見其居住環境之好。以人口來說,Horsham有96%人口是白人,超過56%屬勞工人口。而且,Horsham有近8,000個活躍企業,屬West Sussex之冠,是一個充滿活力和競爭力的地方,故吸引不少香港年輕家庭以Horsham作為落腳地並購入洋房別墅作自住之用。 就以當地一個近期相當暢銷的洋房別墅項目Highwood Village為例,項目由英國獲獎無數的頂尖發展商Berkeley打造,入場價更低至44萬英鎊已經可以買入一個近800方呎的兩房洋房別墅,私人花園更逾300多平方呎,在英國本地及香港的成交量高。發展商現推出最新一期應市,有興趣的朋友記得要留意啦! 2022年6月23日

英國推HPI工作簽證	 勢搶全球人才
李丹翔

工商物業受追捧 葵荃區工廈成焦點

在疫情影響下,今年工商舖走現未見有驚喜,價量全面下跌,其中走勢穩定的工廈市場成交金額跌幅相對其餘兩個範疇,跌幅輕微,預料下半年工廈市場走勢料會略為回升,估計宗數會上升至約1,750宗水平;呎價亦有望上升約3至5%,而葵荃區仍會成為市場焦點。 中原(工商舖)資料顯示,2022年上半年截止6月16日暫錄得約1,378宗工廈物業買賣成交個案,較2021下半年下調約28%;涉及總成交金額則暫錄得約247.94億元,與2021年下半年約278.23億元差距僅約10%,較整體工商舖成交價量跌幅為低,上半年整體工商舖成交量及金額分別為3248宗及668.9億元,與去年下半年相比,差幅分別為約30%及28%,反映工商買賣成交表現仍見跑贏大市。 同時,今年上半年葵荃區工廈交投頻仍,葵荃區工廈上半年截止6月16日錄得約625宗買賣成交,佔整體工廈成交宗數約45%,涉及總成交金額約79.68億元;成交宗數及金額對比去年下半年均輕微上升,分別增多約10宗及約5%,反映該區工商物業價格平穩及頻獲買家支持。同時,區內工廈重建潛力亦屢被發掘,加上自2019年起區內多個項目改建為數據中心,令區內漸形成數據中心氛圍,未來發展前景看俏。資料顯示,最新一宗申請為葵涌華星街13至17號南華冷房工業大廈上月剛提交新發展方案,項目地盤面積約19,134平方呎,申請放寬兩成地積比率至11.4倍,擬建1幢樓高20層的數據中心,涉及總樓面約218,129平方呎。 展望下半年工廈市場表現,我預測買賣成交量會因應大市氣氛回暖而上升,估計會上升約25%至約1,750宗水平;呎價亦有望上升約3至5%。當中作為連接中港兩地主要交通樞紐的西九龍區,地理位置優勝,一旦落實通關可帶動兩地人流及物流交往,相信西九龍工商物業投資潛力會較為看好,當中葵荃區料會跑贏大市之餘,區內全幢或大型工業項目買賣成交亦會持續湧現,前景向好。 2022年6月25日

工商物業受追捧 葵荃區工廈成焦點
潘志明

加息周期下的風險管理

美國聯儲局宣布加息四分三厘,期望能夠控制通脹、能源價格上升等市場憂慮。香港一直沿用聯繫匯率制度,即使目前港息仍未跟隨上調,未來加息恐怕是無可避免。因此市民在置業方面須更為謹慎,要充分考慮加息後的個人負擔能力。 美國聯儲局繼3月和5月兩次加息後,在6月16日再度加息0.75%,即將聯邦基金利率上調到1.5至1.75厘,並創下28年來最大的加息幅度。聯儲局更表示加息將持續,料今年年底進一步加至3.25至3.5厘。近日香港金管局將基本利率上調75個基點到2厘,而本港銀行同業拆息(HIBOR)近日也走高,與樓宇按揭有關的HIBOR在6月20日都有所上升,如12個月HIBOR創下13年半新高,升穿3厘至3.03679厘。然而,現時香港銀行的最優惠利率仍維持在5%,自2008年來一直維持在這個水平。 鑒於本港各大銀行目前資金成本相對較低,加上本港銀行體系總結餘高達2700億,可見市場流動性非常充裕。加上本港實質經濟有待復蘇,消費力仍有待釋放,筆者估計本港息口要到今年底才會有機上調,預期第四季加0.25%。以目前大型銀行HIBOR按息率全期H加1.3厘計算,即實際供樓利率約2.01厘,每月供款約3700元,如加息0.5厘並以30年還款期計算,每100萬按揭貸款,供款人每月便須額外支付255元,相當於6.9%增幅,如加息1厘,增幅將達到14%。 雖然本港銀行仍未有即時跟隨上調息口,但預料將會在今年年底或明年年初開始跟隨,屆時市民的供樓負擔勢必增加。根據國際調查機構Demographia每年公布的樓價負擔能力報告, 2022年2月份本港的平均供樓負擔比率為67.3%,連續12年蟬聯全球最難負擔樓價的地方。物業作為大部分香港市民人生中的最大投資,筆者認為有意置業的市民應做好風險管理,必須考慮加息後的供樓負擔能力,以及其工作的穩定性。香港土地一直不足,房屋供應遠遠難以一般家庭的住屋需求,期望政府真正能夠做到要「以結果為目標」來解決社會問題。 2022年6月27日

加息周期下的風險管理
趙錦權

在加息期如何慳息? 善用按揭存款掛鈎戶口

現時拆息按揭(H按)的選用比例達97%,主導市場,今年美國提速加息情況下,隨着港元拆息(HIBOR)將進入升軌,按息亦會在今年有所上升。面對加息周期,供樓人士如何減少加息對自己的影響? 本欄嘗試淺談一些面對加息的對策。 現時銀行提供之按揭計劃普遍提供按揭存款掛鈎優惠,一般是向按揭客戶提供一個高存息往來戶口,存息與按息一致;換句話說,現時按息約1.56%,存息亦是1.56%,用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口,便可賺取高存息收入以抵銷按揭利息支出,等同降低淨按息。而且,當日後按息上升,例如升至2%,存息亦會同步升至2%,若運用這類戶口得宜可有很好的對沖加息的效果。 上述這類戶口的存款上限一般高達尚餘按揭額的一半即50%(個別優惠可高達60%),即是說,例如若有投資或生意往來的大額資金停泊在高存息戶口,該月以存息收入抵銷按息支出後的淨按息可降低多達50%,可見善用按揭存款掛鈎戶口可達致很大的慳息作用。當然,一般供樓人士未必有需要停泊大額資金,以目前平均按揭額約500萬為例,按息1.5%(為便計算以息率不變作參考)、25年還款期,假設供樓業主於提取按揭當日將備用資金$30萬存入高存息戶口,並於每月持續存入$4,000儲蓄,全期以存息收入抵銷按息後,淨利息支出可減少達25%,省去金額約達$24.9萬,實際按息等同由1.5%降至約1.14%。 此類按揭存款掛鈎戶口在提存方面亦具有彈性,用家可隨時按需要提取存息戶之存款,亦可隨時將資金再存進戶口內,利息按每日戶口結餘計算。傳統上一般只限借款人享有與按息掛鈎的高存息戶口,近年有銀行推出可掛鈎多達3人享有高存息往來戶口,借款人可選擇與其配偶,及/或按揭貸款的抵押人共同掛鈎高存息戶口,個別銀行更將此方面的彈性提高,除上述外,更可選擇與父母、子女或按揭擔保人共同掛鈎高存息戶口,戶口上限亦為3人。若多於1人掛鈎高存息戶口,有關存款金額上限便得平均分配,以存款額上限50%計,3人掛鈎的話,其中2人的上限為17%,餘下1人為16%;若以2人掛鈎戶口,有關存款上限則各25%。 這類掛鈎方式讓用家增加機會用盡戶口存款金額上限,合共獲得更多的高存息回報,較適合一些自身未有用盡或沒打算用盡存款金額上限的借款人,又或按揭貸款餘額較高,以多人共同掛鈎高存息戶口以免浪費配額。但若然借款人本身已常有大額資金需停泊於戶口,又或有充裕的儲蓄,已很大機會用盡高存息戶口金額上限,若平分3人反而會導致自己的配額不足,便應按自己的財務狀況及需要作出選擇,例如改為選擇掛鈎2人,又或無需選擇與他人共同掛鈎戶口。 2022年6月10日

在加息期如何慳息? 善用按揭存款掛鈎戶口
王美鳳

莫負青春

筆者過去一段時間公私皆忙,未能執筆撰稿,盼諒。 又是春暖花開之時,香港以至全球受疫情影響已逾一年,最近疫苗接種工作終於在世界各地陸續開展,總算為各地人民生活正常化,帶來一絲曙光;筆者在此衷心呼籲各位讀者,在身體狀況許可的情形下,盡快接種疫苗。 春節過後,一眾負責國內樓盤營銷工作的同事,已急不及待返回國內,籌備今年各個項目的銷售事宜;雖說這批同事當中有幾位對於酒店隔離已有相當經驗,他們還是要預先作好心、生理準備,迎接「閉關14天」的挑戰。 說他們急不及待一點也沒甚誇張,原因不難理解,首先他們在國內可除下口罩,以真面目四出遊走。另外更重要的是,在過去封關滯港的日子裡,國內的市場和營銷渠道已出現莫大變化,社會民生各方面皆持續發展,步伐未有停下來, 同事們實在需要急起直追。 香港方面,筆者帶領的銷售團隊上月成功賣出首個位於波老道21項目的單位,售價之高更成為亞洲首位,不是藉此炫耀,只想說明「有麝自然香」的道理,超級豪宅自會有識貨者青睞。 筆者在過去兩年動盪歲月中,曾經多次表明對香港樓市信心不減,特別是超級豪宅市場,交投量維持平穩之餘,售價更屢創高位,證明實力雄厚的買家不會受短期因素影響入市意慾,相反市況低迷時,更是尋寶最佳時刻。 即使近日有傳出現所謂移民潮,筆者也是不以為然,皆因香港從來都是一個來去自由的地方,每年有人離境,亦有不少人回歸;及至近年,筆者身邊不少良朋益友,積極投資國內尤其是大灣區的房地產,有的是看好當地的發展潛力,有的是為了籌謀退休,姑勿論原因何在,大家均認為中港互融是勢在必行、「天要下雨,娘要嫁人」,筆者也認同神州大地機遇無窮,年青新一代及有志之士與其坐困愁城、長吁短嘆,不如趁機北上,開闢自己的人生道路。 撰文期間,想起吳敬梓<儒林外史>中的「有人求名問神異,有人保身自隱居。有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。少年不知愁滋味,老人方知行路難。 奉勸年輕人明辨黑白,坐言起行,莫負青春。 2021年3月31日

莫負青春
趙國雄

有買貴冇買錯是真實謊言

上星期有朋友致電給我,說他的兒子於今年1月買了一個二手住宅單位,價值800多萬,準備作結婚用途,怎知第五波疫情爆發後,樓價不斷下跌,銀行的最新估價下跌了8%,由於要多付首期,大失預算,於是他透過地產經紀要求業主減價,可惜回覆是業主拒絕減價,地產經紀還安慰他說:「放心啦,有買貴冇買錯,樓價遲早回升。」朋友非常不開心,因為疫情不斷惡化,影響經濟環境,擔心樓價會繼續下跌,感覺買樓不是適當時機,面臨兩難局面。他問我有甚麼方法可解決?我只說已簽署正式買賣合約,如果撻訂,將會損失10%的訂金,而且業主將來再賣出單位,樓價低於當日賣出的價錢,業主可能追討差價,朋友只好無可奈何地說:「我買錯了」。 「有買貴冇買錯」是地產經紀經常講的口頭禪,目的是遊說買家入市,就算買貴了,亦不會買錯。這句話是升市時是非常動聽,因為在樓市上升時,買家不怕貴、只怕冇得買,他們相信樓價只會向上,價錢是否合理或市價已拋諸腦後。 事實上,買貴是否等如買錯?我們應該用邏輯、理性及客觀去分析,因為任何物業在某段時間,都有一個固定的市場價值,如果你用一個高於市價的價錢買入,首先要看看高出多少,如果短期升值的幅度大於買貴的幅度,我們便不能說是買錯了,但如果買入價是低於賣出價,或者買入價高出市價很多,我們不能只說眼光不準,因為用一價錢在同一時段可能買到更優質物業,例如地段、樓層、景觀、回報率及升值潛力較好,以下的例子說明我們的分析是正確: 1) 對樓市不熟悉,盲目地以高價入市。 例子 : 歌星容祖兒最近售出銅鑼灣曦巒8樓A室單位,持貨約10年,實用面積465平方呎,售價1025萬,買入價1135萬,下跌9.7%,未計佣金、律師費及其他支出,帳面蝕約110萬。10年前買入的物業要蝕錢,肯定是買貴亦買錯。 2) 對樓市過份樂觀,看錯市、估錯價、計錯數。 例子 : 希慎興業及華懋地產合組財團於2021年5月以197.78億奪得銅鑼灣加路連山道商業地皮,該物業以招標形式出售,當時市場估值上限172億,中標價比上限高出13%,較第二高的財團出價133.31億,更高出64.47億,即32.6%,由此證明發展商過份進取,錯判形勢,以不合理的高價買入。 3) 內地買家走資,只求買入,不求賺蝕。 例子:北角海璇1座低層B室,實用面積1129平方呎,內地買家於2018年以6388.8萬買入,2021年6月以5130萬賣出,帳面蝕約1258.8萬,下跌約20%。該屋苑有6座,提供355個單位,2018年開始入伙,平均呎價約4萬-7萬,貴絕北角區,現時只賣出約三分之一單位,大部份買家是內地人,他們只求走資,不理會價錢是否合理,所以二手價全部是蝕讓。 4) 樓市逆轉,樓價持續下跌。 例子:新冠病毒Omicron於1月開始爆發,很多買家於去年年尾買入物業,樓價於第一季持續下跌,未成交已下跌約5%-10%,買家欲哭無淚,因為遲些買價錢更平。 由於第五波疫情持續嚴峻,無論工、商、舖或住宅物業,近期成交都有不少蝕讓個案出現,如果以高於市價或碰到樓價下跌時入市,買家不但買貴了,亦買錯了,因為用同一價錢或在不同時段,可以買入更優質或更平宜的物業,所以「有買貴冇買錯」是真實謊言。 鄧慶年 董事總經理 2022年3月25日

有買貴冇買錯是真實謊言
鄧慶年

建議放寬規劃地積比率的後續方案

最近注意到城規會有意放寬油麻地與旺角一帶的地積比率,其中由登打士街至界限界之間一段的彌敦道兩旁的商業用地地積比率會從現在的12倍放寬至15倍,同時也為地皮的規劃高度限制鬆綁,放寬到140至160米不等。而除了通菜街與彌敦道外,旺角區內的住宅地積比率,也有望由7.5倍放寬至8.5倍,同時地塊高度限制也會放寬至115米。此次放寬,某程度上與部分港島區的商業地積比率看齊。 現時要釐定地皮的最高可發展建築面積,要考慮規劃大綱圖的高度與地積比率限制,也同時要顧及地契上的最高樓面限制,並要考慮地契上有否美化環境及設計、規劃及高度條款(landscape, design, disposition and height clause),更要參考《建築物(規劃)規例》第123F章內對不同類型地皮,相對應發展高度的地積比率及地盤覆蓋率限制。再從三方管制中,以計算出最低的地積比率為地盤可發展最高樓面的基礎。 雖然近年新的賣地章程,會將高度限制一環給予規劃署去統一規範,但在早年批出的地契通常也會對高度有所規管。若油旺區業主要成功按規劃署釐定的新地積比率重建,就要同時獲得地政總署及屋宇署的批准,才可成事。即使地政總署對相關申請沒有異議,業主也需要按地契上的面積上限與高限的調整,而作出相對應的地價補償。 按2021/2022財季度計算,地政總署從補地價獲得的收入約555億,但是今年首三個月(即財年的最後季度)已錄得205.53億補地價收入,也是自2006年第三季度有記錄以來新高,可見每年補地價收入對庫房收益有一定貢獻,這也解釋了優化補地價制度上所遇到的阻力。其實不少歐美地區,發展與重建地皮,都是按發展建議的優劣來批出發展審批(Development Approval),而當中審批與否,也不涉及補價要求。正如前文提到香港補地價收入高昂,要在香港豁免補地價,應該是天荒夜談。但政府可以考慮於九龍新地積比率放寬地區,引用現時的工改商或工改住的基準補地價方案,並同時豁免因調整地積比率,而產生超出地契高度限制上限的補價,來免卻類似二次補價的情況。現時發展局扮演著協調地政、規劃與屋宇署等部門的重要角色,但往往各部門有太多不同的內部指引,而難以達成共識,若然將規劃署與地政署整合為一個綜合部門,相信能為土地開發與市區重建步伐,有著提速作用。 2022年6月28日

建議放寬規劃地積比率的後續方案
張翹楚