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樓聲隨筆/樓聲物語|疫情下舖市錄「摸貨」成交

2022-01-15

疫情再度肆虐,整體樓市氣氛亦明顯下滑,除住宅市場受影響外,工商舖市場亦同樣大受打擊,惟舖位市場卻錄得罕見的「摸貨」成交。三個月前由投資者購入的何文田勝利道(俗稱寵物街)地舖,日前以摸貨形式1600萬沽出,短炒三個月獲利約180萬,物業於期內升幅約12%,反映舖位市場在疫市下仍錄得摸貨成交,投資者對優質舖位後市有一定支持力。

「受到新一波疫情打擊,整體樓市都受到不同程度的影響,當中以住宅市場最受關注,包括新盤及二手市場均表現慢熱,至於工商舖市場同樣受到影響,交投量明顯靜了下來,除非屬減價筍盤,或優質靚舖,否則難以吸引客源承接,日前就錄得一宗舖位摸貨成交。該舖位於何文田勝利道,業界稱之為寵物街,該舖位處勝利大樓地下,面積約400方呎,以約1600萬售出,每呎造價約4萬,該舖現時由寵物店以約3.1萬承租,買家料回報約2.3厘。至於原業主則於去年10月以1420萬購入,持貨僅三個月,以摸貨形式沽出,短炒帳面獲利約180萬,該舖位於期間升值約12%,這是疫情期間罕有錄得舖位摸貨成交個案。」一間專營工商舖代理行董事指,受疫情惡化影響,工商舖市場亦受衝擊,租售價都明顯下調,近日錄得的勝利道摸貨成交實屬罕見,相信投資者看好未來租金的調升,以及地舖相對優質,以致購入該舖位。

受疫情反覆影響,大部份投資者都暫停入市步伐,惟部份優質或高回報舖位卻有一定的支持力,預期整體交投量都會下跌,尤以租售價都會隨市況回落。
張日強

專家筆陣

切勿簽署漏空重要條款或資料的租約

地產代理處理物業租賃時,可安排訂約方簽署有漏空重要條款或資料的臨時租約(「臨約」)或正式租約(「正約」)。否則,不但可能引起與客戶的爭拗,他們亦有可能被地產代理監管局紀律處分。 一名地產代理受業主委託出租其物業,及後,他安排業主和租客訂立臨約及正約。數個月後,該業主發現租客拖欠租金,惟多次以電話催促對方繳付租金不果,他欲嘗試以其他方法聯絡租客時,發現臨約及正約上有關租客的聯絡地址一欄皆沒有填上資料。 業主有感該地產代理安排他簽署臨約時,未有解釋簽署有漏空資料的臨約的風險,遂向監管局作出投訴。 監管局紀律委員會認為,該地產代理在安排業主訂立臨約前,沒有遵守執業通告(編號15- 04(CR))中「如一項交易中的租客未能提供其地址以供填寫在臨時租約內,持牌人應在安排其訂立臨時租約前,知會業主該情況,並向其告知若日後有任何糾紛,將無法找到租客的風險。」的指引,因而違反《操守守則》第3.2.1段,即「地產代理和營業員應熟悉並必須在執業時遵守《地產代理條例》、其附屬法例、操守守則,以及由監管局不時發布的所有其他指引」。 考慮到個案的性質及該營業員的違規紀錄,紀律委員會決定向他作出譴責及罰款2000元,以及在其牌照上附加條件,要求他在12個月內取得監管局的持續專業進修計劃下的12個學分。 消費者需留意,不論是臨約或正約,均是一份具法律約束力的文件,因此訂約方在簽署之前,必須留意當中的條款及細則是否填寫妥當,同時應將所有口頭協議以文字方式納入臨約及正約內,以避免不必要的爭拗。 2022年1月6日

切勿簽署漏空重要條款或資料的租約
地產代理監管局

加息及高通脹下尋筍盤

剛踏入新一年,疫情出現變化令本港又要進入「晚市禁堂食」的日子,但相信在大家共同努力下和緊守防疫措施,期盼著本地疫情早日「清零」,社會又可回復正常及重現相聚歡愉日子。 疫情仍然有變數,同樣在投資市場向來都是存在著變化,正所謂「變幻原是永恆」。首先,息口的變化,美國聯儲局早已預告今年內會重啟加息,據報最快三月就開始加息,至於「幾時加、加幾多次」仍是未知之數,不過按過去經驗香港亦未必完全跟隨美國加息或減息,以現時拆息持續處於低位,即使加息幅度亦相當有限。 另外,2022年相信會進入環球經濟擴張期,加上全球大部分國家、地區的經濟已回復增長,全球低息及量化寬鬆環境下,市場對商品需求亦回復向上,而疫情未完結令部份供應鏈恢復有限度,環球通脹持續升溫,相信本地通脹壓力同樣亦會進一步增加。 即使今年需要面對加息以至高通脹的大環境下,但「衣食住行」缺一不可。每年仍有不少新婚人士雖要置業安居,市場換樓家庭積壓數目不少,而居住問題仍然需要面對。雖然近日市況受疫情影響,令睇樓量下跌,但同時提供一個更有利用家議價空間,因市面上仍然不乏CP值高(Cost Performance Ratio)、性價比吸引的筍盤,有需要尋找理想家居或作投資用途的市民正是入市良機。 綜合而言,疫情已持續將近兩年,希望疫情早日過去,疫後新經濟重啟已是大勢所趨,整體經濟可望回復正增長,相信今年仍會持續,與此同時樓市需求未減,今年整體樓價仍會有穩定增長。 2022年1月7日

加息及高通脹下尋筍盤
吳啟民

防疫抗疫失控 民意民生重創

一埸「洪門壽宴」引起軒然大波。在第五波疫情開始爆發,港府再度下令店舖關門,強烈呼籲市民齊心抗疫之際,竟出現逾2百名城中名流、達官貴人參加盛大宴會的場面,的確有礙觀瞻。特首林鄭月娥立即公開責備,措詞嚴厲,並下令紀律調查此事,沒有官官相護,偏袒下屬,做法不偏不倚。 筆者相信出席宴會的大多數人都是基於盛情難卻,可以說是無心之失。然而,他們是為官者和從政之士,享受港府高薪厚祿,必須以身作則,比常人更注重自我形象,就如立法會主席梁君彥所形容:「個個身處金魚缸」,透視在全港市民眼中,應該更加警惕自己言行。 筆者希望建制派不要自我內鬥,互相指責,應該汲取經驗教訓。就如在內地,目前也有眾多行業接受嚴厲監管,官場也在進行反貪反腐敗,要建設清廉文化;而港府立法會及管治架構剛剛形成,如今發生這種事情是始料不及,中央領導人當然不高興。會不會掀起問責行動?對下一任特首選舉有沒有影響?相信稍後自有分曉。 第五波疫情打殘了短期香港經濟,嚴厲的抗疫措施如禁止餐廳晚市,勒令健身中心、美容院、按摩中心等行業關門,使民間怨聲四起,適逢農曆新年快到,應驗了中國人所說的「年關難過」。看來與內地通關短期無望,疫情拖慢經濟復甦步伐,自然也波及樓市,二手樓巿場相信在農曆年前後一樣沉靜,不會有甚麼突破。 年初看到50名專家預測樓市,不約而同皆看好今年樓市表現,樓價最多看升15%;上星期再有外資證券行(花旗銀行)評估香港樓市,卻預計今年會有7%至10%跌幅,是筆者見過最看淡的一家。如果疫情不能迅速得到控制,大家的心情一定不會很好,買樓意慾自會降低,而內地朋友也來不了香港,少了這些實力買家,再多專家看好樓市,最終也會變成一地眼鏡碎。 對於港人來說,今年和明年都是重要年份,今年是香港特首選舉年,明年是中央領導班子形成年。面對這個重要歷史時刻,港人必須耐心等待,鞏固實力。筆者相信,待這兩個重大人選塵埃落定之後,中港兩地政策方向會較為明朗,屆時國內的各項監管政策有望較為放鬆,香港疫情得以控制,兩地通關在望,便是皆大歡喜之時。 2022年1月12日

防疫抗疫失控  民意民生重創
蔡志忠

2022年我對樓市的十大忠告(下)

繼續分享2022年我對樓市的十大忠告: (6) 樓價顛覆不定下強勢上升 樓市的上升結構即高資金、低借貸、低供應和財富效應根本沒有改變,「龍市一期」的上升階段繼續發展前進!購買力和財富效應更進一步聚積深厚!來年我們更極可能要面對通關後的購買力釋放、高通脹的衝擊、資金的湧入、和財富效應的進一步啟動,市場只是被各內外因素及情懷作非結構性的困擾,樓價仍繼續顛覆不定下再創高峰!樓市仍然是最佳的資金避難所!二元化社會引起的悲情主導,一次又一次令香港人嚴重低估香港聚積多時的深厚購買力! (7)租金仍處於易升難跌局面 高通脹期的第一個階段是物價上漲,高通脹期的第二個階段是人工追升,縱使工資加幅追不上物價上升,這都是通脹或者「滯脹」的結構,並不是「通縮」結構,覺得租金長遠會跌是錯誤且高風險的,租客中有心置業者應早買樓為妙! (8)嚴防疫情下的危與機 新冠疫情帶來了悲劇,亦帶來了改變!面對疫情是否能穩守秩序,不單只影響到民生,還影響到生產鏈、材料鏈、人力資源鏈的優/劣勢!帶來不同板塊的興衰,當中的危與機,大家應該要探討及趨吉避凶!創科、生產線的優勢逆轉,正把舊有投資邏輯完全被顛覆! (9)商業模式內外轉型 很多人正準備通關之後的市場回復,但我認為更加重要的是為轉型後的新環境去準備!立刻掌握自身商業模式的轉型,否則捱過寒冬之後可能才是市場進行高速淘汰的時候!資訊、物流、融資的改變,靜悄悄令現有模式失去了競爭力但仍有很多人未自知!很多人機會來臨到眼前卻不自覺! (10)大灣區年代開啟 在疫情抑制下,大灣區年代延遲了來臨!卻凝聚了更大的能量!大灣區年代預算在下半年會起動,擔當著在未來環球經濟復甦走得更快去超越各國的引擎!令人力資源、市場競爭、成本结構也改變!進取的人在未來一年充滿機會,也令人豐收!但對持躺平主義的人卻不利!香港市民要加油了! 2021年12月31日

2022年我對樓市的十大忠告(下)
汪敦敬

日本賭場花落誰家揭盅

距離大阪心齋橋購物中心約15公里的人工島「夢州」IR賭場綜合度假村,終於落實賭場經營權是MGM(美高梅)及ORIX (歐力士),2016年,日本國會正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。 大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,大阪府知事吉村洋文表示,將於2021年夏天選擇一家IR賭場綜合度假村的經營商。終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。 除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,絕對是一個無可錯過的機會。相信疫情過後,通關之時,去日本旅遊人數會大幅上升。 2021年10月13日

日本賭場花落誰家揭盅
楊官華

資助房屋理應只住不炒

行政長官林鄭月娥早前公布房策新四招,市場大都聚焦在政府於一幅屯門私樓用地及港鐵的百勝角上蓋項目,施加單位最小面積限制,即俗稱的「限呎樓」措施。筆者即日已作出回應,歡迎當局為單位面積制訂標準,但同時質疑該措施對現時居於不適切環境,或等待上車的市民成效有限,並可能令能力較遜的市民更難上車。 接下來希望談談另外三招。第一招是進一步調低新一期居屋和綠置居的售價,分別降至相當於市價的五一折及四一折。筆者向來支持將資助出售房屋的售價與市價脫勾,改為與申請人的負擔能力掛勾。降低資助房屋售價,可令更多中低收入家庭有能力申請認購,但如果實質供應未有顯著增加,相關的分配及抽籤機制亦未作改善,則可能導致超額認購情況加劇,中籤率愈跌愈低,令更多申請人最終失望而回期。 第二招是容許輪候公屋滿一年的人士,申請認購綠置居的貨尾單位,希望可減少單位空置情況和縮短公屋輪候時間,筆者同樣是支持的。但大家都了解到,大部分正在輪候公屋的都是收入微薄、積蓄較少的基層家庭,不會有太多人有能力或意願購買綠置居成為業主,因此估計該措施並不能顯著地改善輪候情況,況且綠置居貨尾旳供應數量亦有限。 綠置居的樓宇設計和用料,實際上跟出租公屋相同,如果計劃變得不太受歡迎,政府應檢討是否減少綠置居數量,而將其轉為出租公屋。政府同時應收緊公屋富戶及寬敞戶政策,以善用現有的公屋資源,加速租戶流轉。最重要還是加快、加大新建公屋單位的供應,這樣才能有效縮短公屋輪候時間,重新兌現三年上樓的承諾。 第三招是收緊新出售居屋及綠置居單位的轉售限制,其中以原價將單位賣給房屋委員會的限期,由現時的兩年延長至五年;在補地價後於自由市場轉售的限期,則由十年延長至十五年。 近年二手居屋及租置公屋的炒賣情況愈見嚴重,即使是未補地價、以「白居二」等方式轉售給綠表或白表人士,成交價往往亦與私樓相差不遠。主因故然是整體資助出售房屋供應不足,部分申請人抽不到一手居屋或綠置居,又買不起私樓,就唯有轉投二手市場試試,但其實二手居屋及租置單位的供應亦相當有限。加上相對於私樓,居屋及租置單位一般面積較大,間格四正,部分屋苑更位置良好,交通方便,配套齊全,售價自然被搶高。 政府推出各類資助出售房屋計劃,原意是協助市民置業安居,而並非助人炒樓致富。即使業主在補足地價後才將單位出售,納稅人看似沒有損失,但實際上卻減少了整體的公營房屋供應,政府要興建更多單位去「補數」。當然,貿然取消「白居二」計劃,以至全面禁止轉售也不是辦法,可能會造成單位空置和錯配等浪費情況。 筆者多年前已倡議設立政府回購機制,規定所有新出售具資助性質的房屋,往後只能以合理售價(原價乘以同期的私樓樓價平均增幅)賣回予政府,再由政府按既定機制分配予合資格的市民購買,以杜絕資助房屋炒賣及避免單位不斷流失。當內地連私樓都強調要「只住不炒」,為何香港連公營資助房屋都未能這樣做到呢? 2022年1月10日

資助房屋理應只住不炒
謝偉銓

虎年「先苦後甜」 樓市穩中求突破

還有不足三星期就踏入虎年,再次同大家拜過早年,祝願各位身心康泰,家肥屋潤,虎虎生威,來年是任寅虎市,而老虎往往予以十分正面印象,因此虎字的恭賀說話亦相當多,虎躍龍騰、虎嘯祥瑞、如龍似虎、甚或是如虎添翼、臥虎藏龍等四字成語,當然最重要是千萬不要「虎頭蛇尾」、「虎口逃生」。 還記得12年前的虎年是2010年,當時的市場環境正處於08年環球金融海嘯後的經濟復甦的擴張期,奈何在2009年底發生希臘主權債務危機,令當其時的歐洲國家受到相當巨大的壓力,歐盟內舉足輕重的西班牙、意大利也可能陷入債務危機,使得形勢不容樂觀,並與愛爾蘭、葡萄牙合稱為「歐豬五國」,幸好在各國努力下,最終亦能轉危為安,順利過渡,不過當是亦絕對是「先苦後甜」的一年。 或許今日同樣是「先苦後甜」的一年,變種病毒OMICRON全面衝擊,本地亦出現第五波疫情,有見及此特區政府再次收緊社交距離措施,全面「晚市禁堂食」,幼稚園、小學亦需再次叫停「面授課堂」,相信今次的農曆新年的氣氛亦勢必再次大打折扣,「團拜」、「拜年」、「以至「新春醒獅」亦可免則免。 盡管如此,雖然今年或許會是「先苦後甜」的一年,不過市場對於社交距離的措施已經有相當經驗,特別是一手樓市的安排,縱使政府再次收緊社交距離措施,不過發展商已即時作出相應安排,讓新盤市場仍然可以「馬照跑、舞照跳」,新盤仍如常展開推盤攻勢,相信今個月新盤市場仍可維持「微溫狀態」。 總括而言,OMICRON的來襲勢必對於今年首季的經濟增長帶來一定的衝擊,當然希望今波疫悄可以盡快消散,對整年的經濟復甦不會帶來太大影響,市場普遍預料今年是環球經濟復甦的利好氣氛,盡管變種病毒令今次疫後反彈未必會是V型反彈,但以至亦會是U型反彈,今年樓市仍可在穩定中求突破。 2022年1月12日

虎年「先苦後甜」 樓市穩中求突破
楊永健

殯葬服務遷移以騰出土地建屋

「生養死葬」可謂是人生必經階段,每家每戶都幾乎對殯儀服務有需求,因應早前收購紅磡黃埔街項目,令我對殯儀行業的認識增多,亦明白到,這行業在市場上有一定需要,縱然你不願意接觸死亡,但因為人總要經過生老病死的階段,任何家庭都有機會要處理家人的白事,所以社會對這行業存在着矛盾,既懼怕又要面對,亦肯定了殯儀行業在社會上有必須性。 最近出現了一個很有趣的現象,就是幾個朋友或客戶不約而同地跟我談起殯葬事宜,好似有一個客人居於薄扶林金粟街附近,屋苑建築得十分漂亮,看不見墳場,但在樓下轉彎位置,就會經過華人基督教墳場。據客戶指出,屋苑背山望海,大部分單位由外籍人士居住,十分受歡迎,反觀,中國人始終對墳場等有所避忌,所以華人住客的比例相對較少。她在想,如果薄扶林一帶的墳場搬走,對大家都好,因為這一帶的豪宅地皮,價值始終受鄰近的墳場而有所影響,價格偏低,而另一個位處港島豪宅區的香港墳場,就令跑馬地東山臺一帶樓價受影響。其實,墳場搬走,令在世或已離世的人都得安寧,始終中國人傳統觀念下,不太喜歡看到這類型設施,會影響物業價值。 集殯儀館、火葬場及骨灰龕場於一身的沙嶺「超級殯葬城」的興建計劃,原定會興建20萬骨灰龕位,備有10個火化爐、可提供約1.78萬節火化時段及設有30個禮堂的殯儀館,有望將殯儀業集中處理,但結果被特首林鄭月娥於年初時推倒,政府早前更宣布將發展規模縮減,只保留20萬骨灰龕位,並表示殯儀館已毋須興建,火葬場則可通過科技或其他方法解決需求。 其實香港的墳場普遍被視之為厭惡性的設施,在很久很久以前已經設立,當時設立時,該區是荒蕪之地,但隨著社會發展,人口不斷增長,昔日荒蕪之地迄今也變為繁華鬧市,先人又怎會住得安寧舒服?與其令離世者不得安寧,政府是否可考慮搬遷一下這些設施?重新規劃一下城市。 朋友們都異口同聲說,既然「超級殯葬城」的計劃推倒,為何香港政府不尋找一個無人島去處理殯儀的需求,亦可興建橋樑或安排渡輪接駁這些離島,方便市民前往掃墓及參與祭祠,島上更可配合現時的科技及綠色殯葬等,做到一條龍服務,例如島上火化,隨即將骨灰撤入大海進行海葬。 事實上,殯儀業聚集在紅磡已經多年,燒衣、燒香亦令區內出現空氣問題,而且始終是一個厭惡性行業,當然搬遷殯儀行業存有一定困難,最常見是牌照問題,政府准許你在某處所經營業務,但若搬遷就需要向相關部門重新申領牌照,最後可能因牌照問題而未能再開業,政府的掣肘,令行業心想搬遷也受到一定情度的限制。曾經有議員建議每一區都要撥資源做殯儀行業,但最後不了了之。隨着屯馬線開通後,紅磡一帶的社區重建步伐逐步加快,最近再有人重提應否重置紅磡幾間殯儀館,以騰出市區的寶貴空間去興建住宅或商業物業,物盡其用。 另一個想法,就是將一些年代久遠的墳場搬遷,聽老一軰講,愛民邨前身是七號墳場,政府當年將墳場搬遷後就騰出地皮重建成公共屋邨,所以政府會否仿傚六十年代,以試驗模式與多個宗教組織商討,資助他們協助搬遷由其管理的墳場,政府再給予補償,以支持宗教團體的營運開支,而地皮又可以得到有效發展,對社會及市民來說都是有所得益,締造多贏局面。

殯葬服務遷移以騰出土地建屋
黃芳人

新年樓市新氣象 樓價逐展升勢

踏入2022年,先祝各位讀者新年快樂,冀望人人健康平安。新年伊始,正是規劃新一年的時候,不知讀者們又會為自己定下甚麼目標呢? 過去兩年經歷「全球大流行」疫症,對許多人而言都是一個大考驗。而對筆者來說,更是一個機會讓自己勇於求變、主動出擊,並鼓勵下屬努力自我增值,把握每一個開單機遇。儘管經濟前景仍有待全面復甦,本港樓市表現依然凌厲,皆因準買家觀望氣氛減退,加上疫情相對穩定,不少積存購買力投入市場。據美聯樓價指數顯示,樓價於去年年中創出歷史新高,其後繼續於高位徘徊,全年一、二手成交均「量額齊升」。 除此之外,資金亦呈「向上流」跡象,主要受惠於俗稱「林鄭Plan」的高成數按揭推出,千萬元以下的換樓鏈重啟,帶動上車及換樓客入市。從土地註冊處的數據可看到,去年逾600萬元至1,000萬元的二手成交宗數超過2.4萬宗,按年升近2成半,而逾1,000萬元至5,000萬元則錄約9,400宗,按年升近5成,屬於升幅最多的物業類別。 更值得留意的是,2021年截至12月中為止,傳統10大屋藍籌屋苑註冊量按年上升,不過啟德、白石角及荃灣西等新發展區,升幅更為顯著,可見區內配套日漸成熟,令不少買家更為受落。以荃灣區為例,位於「上車天堂」荃景圍的荃威花園錄約120宗二手註冊,而荃灣西站上蓋的海之戀,全年錄約150宗二手註冊,成為區內主流。 展望2022年,業界預計市場穩中向好,正如筆者亦提過,中港有望恢復通關及需求龐大等利好因素,續支撐本港樓市。對於有指美國將於年內重啟加息周期,本港銀行會否跟隨仍屬未知之數,即使有所調整,預計幅度較輕微,對於有置業需求的買家來說,入市意欲影響不大。 而過往被稱為上車之選的新界樓,近年逐步緊貼市區水平,包括屯門及元朗等新盤,部分呎價更達2萬元水平。筆者認為,現時交通網絡及配套日漸完善,所謂地區因素已慢慢淡化,加上政府擬全力開拓新界北土地,未來將成為房屋供應重鎮,受惠鐵路基建發展,而且鄰近深圳前海,料成為中港往來的樞紐,相信發展商將繼續積極投地或改變地皮規劃,樓價升勢可期。 2022年1月3日

新年樓市新氣象 樓價逐展升勢
張子存

新界北樓市 前景秀麗

行政長官林鄭月娥發表《施政報告》中的《北部都會區發展策略》,大受市場歡迎,無論是置業人士以至發展商亦用投資行動以示支持,新界北樓前景秀麗,各方均表示樂觀。 從置業人士及發展商的動態察覺,北部都會區非常受市場的歡迎,因為將來香港與深圳及大灣區的合作將會有增無減,令北部都會區成為與內地發展的重心地帶,前景無可限量。 展開北部都會區的發展策略,是基建先行的計劃,所建設出來的住宅物業比較值錢,值得投資。如果是先興建樓盤然後才去發展基建,儘管樓價可能比較廉宜,居民卻要抵受交通設施不足的時日不短,可能長達十年,很不方便,並不好受。 現在發展新界北部,已有現成基建設施,又會增加新基建項目,即使樓價賣貴兩成溢價,投資者及用家可以即買即用,不必浪費時間等待收成,兩成溢價也是超值。 香港將會發展成南金融、北創科的雙線經濟區域,實力比較以前更強及多元化,將會對投資者更具吸引力。而且北部都會區是創科區域,也能夠創造更多就業機會,在區內置業不僅方便工作,也可減少舟車勞頓之苦,節省金錢時間,得到置業人士青睞區內物業,理所當然。 北部都會區對於置業人士及發展商是正面消息,購買一二手樓的用家及投資者在施政報告發表之後,取態表現積極,各種住宅物業交投全線上升,買賣數量大增。二手樓成交明顯升溫,不少買家均表示看好新界北樓市後市而買樓,反應相當熱烈。發展商所推售的一手新盤,銷售甚為踴躍,成績非常理想,銷售處常有長長人龍出現。這反映出用家及投資者對樓市剛性需求愈來愈明顯,真金白銀對樓市投以信心一票。 發展商的看法是都會區計劃有鐵路建設、能夠創造大量職位等,相信對本港長遠發展有利。發展商除了會陸續增加在區內推售新盤之外,並且會積極考慮以各種方法買入更多區內土地作為儲備,以興建新樓盤。 也有發展商指出,北部都會區,潛力非常大,新界北部與深圳接合,該區不再是邊陲地區,將變成中心地帶。 2022年1月7日

新界北樓市 前景秀麗
陳永傑

倡房屋土地部門設「硬指標」

筆者於之前的文章中曾提及,政府在一些出讓土地條款中加入了不少履行性條款,例如要求發展商協助政府建造一些道路及社區設施,包括老人院、社區中心或郵政局等,相信大部份發展商明白政府的用意,是借助私人市場力量與政府一起建設社區,故大家都樂意接受。 可惜,在實際執行中,批核過程並不如想像中容易。筆者曾在地政總署任職,也曾於測量師行擔任土地顧問,處理有關地政申請等事宜,深深明白地政總署的同事,經常在不同的政府部門當中擔當協調者,實在有其難度,亦面對不少障礙。與他們閒聊,感受到他們很有擔當,大部分負責審批的同事也想提高工作效率,協助發展商盡快拿到圖則批准,但在沒有清晰的服務承諾下,他們實在難以控制其他部門回覆的時間。 在申請發展建築圖則批准的工作上,除了特別情況外(如須代政府建設公共設施),筆者最常接觸三個部門:屋宇署、地政總署及規劃署。筆者曾參考上述部門的服務承諾,當中屋宇署的工作目標值得其他部門參考。 屋宇署根據《建築物(規劃)條例》審批建築圖則,在管制新建築工程上,訂立了清晰時限服務承諾,其中審批首次提交的建築圖則及經重大修改的圖則,明確說明會在45天內通知相關認可人士圖則是否基本上獲接納,並且在60天內作出批准或拒批;此外,在審批重新提交的建築圖則,亦承諾在30天內作出批准或拒批。屋宇署根據此服務承諾,使達標率達至90%,成績令人滿意。屋宇署設立有效率的標準,對署內員工有清晰指引,於指定日子內作出批准或拒批建築圖則,令程序更為流暢,同時讓發展商在提交建築圖則時,可以更明確掌握時間預算,使發展項目如期落成,穩定每年房屋供應。 此外,筆者留意到內地不少行政機關,無論對外或對內,都制定了不少「硬指標」,較香港不少政府部門的服務承諾更加「目標」為本。筆者認為政府各部門,可再檢視他們所訂立之服務承諾,不但以特定時間內回覆申請者為目標,更應以達至終極「批核」為量度準則。 服務承諾應延伸到政府內部,部門與部門之間亦應設定「硬指標」,例如設立行恆常批核會議機制,在收到每個申請批核個案時,立即訂定會議日期,更要對內外說明如沒有合理理由,會議日期不可隨便更改,以加快及確定不同批核之速度。政府也可以要求發展商在限定時間內提供公共設施之圖則以供他們審核,若有需要修改,便要求發展商在特定時間內提供修改的圖則,在已訂定的會議日期前,作出充分之批核準備。 筆者相信,無論是政府的決策人,又或者是發展商的管理層,都樂見以目標為本的「硬指標」,這不但有效地加快房屋建設,亦令所有管理者更明確掌握社會發展步伐,為香港建設更美好的家園。 2022年1月3日

倡房屋土地部門設「硬指標」
溫偉明

市區更新促進樓宇安全

樓宇老化不只令居民生活環境變差,亦引致各種安全風險與危機,樓宇老化引伸出的安全隱患不容忽視。如果舊建築物長期欠缺保養維修,輕則有機會出現外牆剝落,重則有樓房倒塌危機,造成不可逆轉的悲劇。 因此,筆者一直促請政府採用更大膽和積極的策略,推進市區更新,以推動樓宇復修及重建。但是重建難度大,速度慢,數量少,不可單單依靠拆卸重建解決樓宇老化問題。 分間單位亦多出現在老化及缺乏管理及維修的三無大廈。筆者樂見「劏房」租務管制快將實施。然而,租務管制措施並不代表「劏房」質素,安全及衛生水平一定會隨之提升。政府應同時制定「劏房」改善策略,大膽提出一套靈活及有彈性的分間單位安全及衛生準則,規管新分間工程,同時以此判斷何謂不適切劏房,並快速予以淘汰。 因此,一套可促進改善樓宇環境及安全水平的政策,結合樓宇用途變更或設施改善等方法,令樓宇價值得以提升,平衡業主在保養維修工程上的負擔,並成為誘因。找方法加進一些可供多幢大廈共用的設施如升降機、垃圾收集及消防設備等亦可加快改善舊樓環境。強化現有相關法例的執行,對忽視維修及整改僭建等行為作有阻嚇性的刑罰,再配合近期市建局倡導的一套嶄新市區更新策略,才可望快速處理樓宇老化問題。 撰文者:香港測量師學會建築政策小組主席何鉅業

市區更新促進樓宇安全
香港測量師學會

剖析大阪中心六區的投資價值

由於疫情的關係,全港市民久久未能旅遊,相信內心已經鬱悶了很久。最近跟很多朋友談及公司大阪分部的近況,話音未落,大家聽到「大阪」兩字,都立刻展露出思念的神情。這也是正常不過,在很多港人眼內,在大阪旅遊可是說是非常暢快的經歷,老少咸宜,所有人去到都可以大開眼界、滿載而歸。 如果單純以旅遊的角度去看,大阪市中心似乎都是集中某幾個區域,但以投資角度去看,總不能夠局限於心齋橋和難波等地。其實大阪市中心主要由六個區域組成,我們將其簡稱為「都心六區」,分別是中央區、西區、北區、天王寺區、浪速區和福島區。先講最為人熟知的中央區,就像香港的銅鑼灣一樣,集住宅、辦公室和商業購物中心於一身,是整個城市的核心商業區。再加上,當地的主要交通命脈大站心齋橋站和難波站都是在區內,多條地鐵、火車綫路匯聚,交通配套非常齊全。當然,在這麼核心的地段,供應量自然是短缺,故多年來樓價也有可觀的升幅。我以往亦在難波和心齋橋開發分層住宅物業,甫開售即以驚人速度售罄,而且出租情況地上理想,基本上都沒有空置的時間。這個現象在國土交通廳釋出的數據亦可以想像得到,數據顯示去年大阪市中心的新盤比前年供應量下降了17%,平均樓價亦上升了17%,因此升勢相信仍會持續。 在中央區旁的還有浪速區和天王寺區。浪速區算是大阪市最時尚和年輕的區域,區內除了有大量時尚流行服飾精品、電氣和動漫產品商店,知名景點通天閣和八坂神社亦在這區。雖然浪速區是全大阪面積最小的一區,但人氣卻不輸難波和心齋橋等地,不過這區因為土地有限且受歡迎,因此住宅供應並不多。而另一邊的天王寺區,我個人來說難以看好,雖然擁有著名歷史景點四天王寺,但區內舊式建築比較多,而且缺乏帶動人流的核心商業區,因此即便是住宅區,升值空間相對來說比較小,有些二手樓甚至難以轉售。 若論最熱鬧的地段,絕對是多以商業為主的大阪市南部,但若是選擇居住環境,當地人反而會傾向住在北邊和西邊一帶。沿着貫穿南北的御堂筋幹道延伸至北區的梅田一帶,是不少大阪人熱愛居住的地段。一來交通實在是便利,鄰近熱鬧商業帶,而且亦是靜中帶旺的社區,深受大眾歡迎。鄰近的福島區亦是地道的大阪社區,有很多特色的本地小店,生活機能齊備且簡單樸實,但因為人流不多,所以升值空間並不算太大,可以說是定居多於投資。 至於大阪的西區,我會說是大阪下一個最矚目的地段。因為本身是非常典型的住宅區,建築密度不高,但勝在靜中帶旺,附近又有著名地標例如大阪巨蛋運動場的加持。亦正如我先前所說,大阪市中央區等地新樓極為缺貨,而且樓價並不低,因此越來越多人傾向搬往西區。在最重要的是,西區旁邊的港區是未來世博和賭場的所在地,東面則是中央區,三區緊密連接,所以西區順理成章受到多方的輻射影響,成為未來升值潛力最高的地方,而且這區性質商住兼備,既可投資亦可自住,非常方便。 2022年1月13日

剖析大阪中心六區的投資價值
李丹翔

疫情突襲舖市遭殃 租務交投氣氛迅速降溫

轉眼踏入2022年,今年農曆新年時間來得特別早,2月1日已是年初一,承接聖誕新年檔期,市場原本預期1月份會是應節行業開業高峰期,近期一線街道銅鑼灣羅素街先後錄得利是封店租賃個案。不過,疫情跑得更快,變種病毒Omicron肆虐香港,港府旋即採取收緊防疫措施,其中包括多個指定處所要關閉、食肆6時後禁堂食等,相信將為商舖租賃市場帶來即時衝擊,筆者估計短期舖位租務成交量會下跌三成。 聖誕佳節過後,市民進入期待農曆新年的心情,經過逾兩年抗疫希望趁長假檔期歡渡一番。零售餐飲市道前景迎來曙光,應節行業租舖步伐都比去年活躍。例如矜貴街道銅鑼灣羅素街亦連錄利是封店短租個案,反映租戶對市道樂觀。由資深投資者「兆安李太」持有的銅鑼灣羅素街59至61號麗園大廈地下B5號舖,面積約1433方呎,以月租約40萬元獲利是封店短租半年。今次短租價僅較目前長租叫價低兩成,絕對是一個頗理想的租金水平。 正當市場期望商舖租賃氣氛會越見熾熱,疫情卻殺一個措手不及。因應新冠肺炎確診宗數急增,政府宣佈由1月7日凌晨起多個指定處所需要關閉,包括酒吧、美容院及健身中心等,另外餐廳食肆每晚6時後亦需全面禁止堂食,對舖市短期構成衝擊。 事隔多月政府再度收緊防疫措施,筆者預測1月份舖租成交量會下跌約三成至約400宗水平;然而香港人性格靈活變通,加上就應對相關措施已富經驗,預料影響會慢慢減退,將會逐步恢復正常。目前中原(工商舖)維持今年全年租賃成交會有約5500宗水平的預測,按年升幅約一成,中原對此預測仍保持樂觀審慎態度。期望疫情快速緩和,市民盡快回歸正常生活。 2022年1月12日

疫情突襲舖市遭殃	租務交投氣氛迅速降溫
潘志明

全球生活成本排名背後

月初,經濟學人智庫(EIU)發表最新《2021年全球生活成本報告》,去年位列榜首的香港今年失落「寶座」下跌至第5位,而以色列的特拉維夫則首度成為全球生活成本最高的城市。根據報告內容,特拉維夫生活成本上漲,主要是當地匯率飆升及商品、房地產等價格急升,尤其是住宅。至於香港的汽油價格繼續成為全球最高,每公升達2.5美元。 一個城市愈發達,生活指數便愈高,衣食住行都為當地居民帶來沉重負擔。報告預計,來年很多城市的生活成本將進一步提升,通脹推高工資和物價,加上疫情擾亂了全球商品供應,航運成本大幅增加將導致商品價格上升。政府統計處早前公布10月份的消費物價指數,按年上升1.7%,當中電費和新鮮蔬菜價格的升幅最為顯著。另外,統計處亦公布了綜合住戶調查報告,全港約有19萬家庭每月總收入達10萬元以上,但亦有22萬家庭每月收入只有4000或以下,反映出香港貧富懸殊非常嚴重。 目前在家庭住戶當中,有53%住在私人住宅,31%則住在出租公屋,餘下就住在資助房屋。最近,本港有發展商推出首個私人資助房屋計劃作試點,雖然只有300個單位,但其轉售限制較為嚴格。一直以來,政府認為非恒常現金介入例如消費券,有助紓緩基層家庭的經濟負擔,但筆者認為非現金福利介入例如公屋,對於長期租住劏房的貧窮住戶幫助最大。12月8日,運房局局長發表長策進度報告,公布房委會及房協將更廣泛採用組裝合成(MIC)方法,以及利用私人市場力量,一併負責項目基建及房屋建造,從而加快發展過程。筆者認為除了提高施工效率外,政府也應該更快地劃撥土地以增建公營房屋這項非現金福利介入,才能有效協助本港貧窮戶「成功脫貧」。 現時全港有近13萬個「居住環境欠佳」的住戶,屬現屆政府新高。對於平均輪候公屋時間將突破6年,看來目前局長也束手無策。在建屋需時的情況下,唯有依靠過渡性房屋解決刻下困境,但這臨時方案亦只是把問題推卸予下屆政府,卻未能解決房屋問題。其實香港生活成本高不但影響港人生活質素,亦打擊海外公司到香港落戶的信心,部分企業或最終到其他海外國家設立分公司,長遠不利本港的國際地位。筆者期望政府能夠憂市民之憂,規劃一個能夠徹底解決房屋問題的長遠方案。 2021年12月15日

全球生活成本排名背後
趙錦權

高齡借款人如何獲批30年還款期

上期提及銀行批出之平均按揭年期出現延長趨勢,二十年間由平均18年延至接近28年,但事實上,銀行對於按揭年期有審批準則,除了規定按揭年期上限不可超於30年,借款人的年齡及物業樓齡亦是評估要素,亦會影響銀行批出之按揭年期。銀行對上述兩者有基本衡量方法,一般來說,上述兩者與按揭年期的總和(借款人的年齡或樓齡+按揭年期)長達70至75年,部份或按情況可長達80年。 對於物業新舊、樓齡高低,買家在置業過程仍可自行選擇,但買家自身的年齡卻是梗局,又如何影響按揭年期? 以銀行一般以75年或部份長達80年減年齡的計法,借款人年齡超過45歲至50歲便未必有機會獲批足30年還款期。但當然,實際情況是,選擇30年還款期的借款人以年輕用家較多,而中年借款人較傾向選擇25年或以下還款期。 然而,在低息環境下,高齡人士希望延長還款期幫助入市亦有所增加,究竟有沒有方法可讓高齡借款人獲批30年還款期? 答案是可以的,方法是增加一位較年輕不高於40至50歲的擔保人或聯名借款人。但留意,在計算供款佔入息比率時,較多銀行的計法是,若年輕的一位入息佔比較大,才可以較年輕的借款人年齡計算按揭年期。 還有另外一個情況,現今不少父母替子女支付買樓首期,甚至代為供樓,又或礙於年輕子女入息不高,由父母作為按揭擔保人。雖然業主是年輕子女,但在計算供款佔入息比率時,若然父母入息佔比明顯較大,而子女入息未足以符合基準,父母的年齡或需納入評估,繼而影響可批出按揭年期。 以上有關計算年期方面,銀行之間及按保公司的審批準則或有分別,借款人可瞭解細節後方決定申請方式。 2022年1月10日

高齡借款人如何獲批30年還款期
王美鳳

莫負青春

筆者過去一段時間公私皆忙,未能執筆撰稿,盼諒。 又是春暖花開之時,香港以至全球受疫情影響已逾一年,最近疫苗接種工作終於在世界各地陸續開展,總算為各地人民生活正常化,帶來一絲曙光;筆者在此衷心呼籲各位讀者,在身體狀況許可的情形下,盡快接種疫苗。 春節過後,一眾負責國內樓盤營銷工作的同事,已急不及待返回國內,籌備今年各個項目的銷售事宜;雖說這批同事當中有幾位對於酒店隔離已有相當經驗,他們還是要預先作好心、生理準備,迎接「閉關14天」的挑戰。 說他們急不及待一點也沒甚誇張,原因不難理解,首先他們在國內可除下口罩,以真面目四出遊走。另外更重要的是,在過去封關滯港的日子裡,國內的市場和營銷渠道已出現莫大變化,社會民生各方面皆持續發展,步伐未有停下來, 同事們實在需要急起直追。 香港方面,筆者帶領的銷售團隊上月成功賣出首個位於波老道21項目的單位,售價之高更成為亞洲首位,不是藉此炫耀,只想說明「有麝自然香」的道理,超級豪宅自會有識貨者青睞。 筆者在過去兩年動盪歲月中,曾經多次表明對香港樓市信心不減,特別是超級豪宅市場,交投量維持平穩之餘,售價更屢創高位,證明實力雄厚的買家不會受短期因素影響入市意慾,相反市況低迷時,更是尋寶最佳時刻。 即使近日有傳出現所謂移民潮,筆者也是不以為然,皆因香港從來都是一個來去自由的地方,每年有人離境,亦有不少人回歸;及至近年,筆者身邊不少良朋益友,積極投資國內尤其是大灣區的房地產,有的是看好當地的發展潛力,有的是為了籌謀退休,姑勿論原因何在,大家均認為中港互融是勢在必行、「天要下雨,娘要嫁人」,筆者也認同神州大地機遇無窮,年青新一代及有志之士與其坐困愁城、長吁短嘆,不如趁機北上,開闢自己的人生道路。 撰文期間,想起吳敬梓<儒林外史>中的「有人求名問神異,有人保身自隱居。有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。少年不知愁滋味,老人方知行路難。 奉勸年輕人明辨黑白,坐言起行,莫負青春。 2021年3月31日

莫負青春
趙國雄

地產經紀是推高樓價的幫兇

最近我透過WhatsApp收到一段短片,這套短片取自1951年香港上演的粵語長片「皆大歡喜」部份片段,由當年著名的演員張活游、高魯泉、伊秋水及小燕飛等主演。 該短片的故事講述富商(高魯泉飾演)購入木屋區地皮,有意以高價出售給潛在買家興建賽狗場,於是吩咐兒子(張活游飾演)四出向地產經紀找盤,假裝說想高價買入該地皮興建工廠,好讓經紀四處張羅,富商計劃借此乘機炒高地皮價錢,再賣給興建賽狗場的買家,這樣不費吹灰之力就可賺一筆大錢,但兒子不同意,認為房屋供應不足,好多人無屋住,炒高地皮價錢,將推高樓價及租金,普羅大眾難以負擔,造成有屋無人住,於是兒子建議富商發展平民新村,造福人群,富商不同意,並向兒子大罵 : 「建立平民新村即是將銀紙扔出街,你真不是人?」最後富商及兒子不歡而散,兒子憤而離家出走。 這套70年前拍攝的喜劇電影,故事內容反映當年低下階層生活艱苦,居住環境惡劣,大部份人只住床位、籠屋及劏房,加上1945年二次世界大戰後,政府需要大量金錢、資源及人力重建社會,所以在當時政治及經濟情況下,已出現貧富懸殊及房屋供應不足的深層次予盾。現在已進入了21世紀2021年,我們仍然未能解決這個深層次問題,究竟是誰的責任?是誰的錯? 我曾經預測今年住宅樓價上半年跌下半年穩,理據是根據實際經濟情況,例如中港澳不可能上半年全面通關、疫情未能完全受控、疫苗的有效性及失業率持續上升,所以經濟短期難以復甦。但今年年初有很多地產經紀不斷吹噓疫情穩定,疫苗已經面世,中港即將通關,內地人湧港置業,即將推高樓價,催促買家盡快入市,否則恨錯難返,甚至有地產經紀嘩眾取寵估計今年樓價會升15%,結果在地產經紀之大合唱下,樓價在上半年上升約5%,下半年由於全球疫情仍然嚴峻,中港澳通關遙遙無期,加上股票大跌,買家終於醒覺了,不再誤信地產經紀的花言巧語,成交量開始減少,樓價亦出現下跌,7月至11月累積跌幅約2%。因此我肯定樓價今年不會上升15%,但事實證明樓價在地產經紀的推波助欄下,是可以毫無邏輯地上升。 我從另一例子證明地產經紀在推高樓價的角色,現時所有地產商出售一手樓盤,都委託地產經紀協助促銷,為甚麼地產商要找經紀而不自行出售,原因是地產商為了高價賣樓,願意付2.5%-3%佣金給經紀,所謂有錢使得鬼推磨,地產經紀當然不負所託,報喜不報憂,唱好不唱淡,聲稱有買貴無買錯。由於新樓盤的買家大多是首次置業,缺乏經驗及地產市場知識,加上售樓處及示範單位有數百甚至過千經紀在現場造勢,經紀與買家混在一起,真假難分,人頭湧湧,營造熱烈的銷售氣氛,買家很容易失去理智情況下盲目地入市。 1951年的香港電影已表達地產經紀是推高樓價的幫兇,直至今天的角色仍然沒有改變。最近中央在杭州及上海相繼推出二手房交易平台,買方可以與業主直接買賣,無須通過地產經紀,雙方可節省中介費,這是否應驗習近平主席的講話 : 「房子是用來住的,不是用來炒的。」 鄧慶年 董事總經理 2021年11月15日

地產經紀是推高樓價的幫兇
鄧慶年

居屋新盤潮

2022年的居屋申請將在今年首季度推出,並在第二季度搞珠揭曉,今次推出的居屋單位達到8,926伙。是次居屋的折扣達到私人屋苑價格的51折,但據筆者所見,部份屋苑訂價實比51折還要低,例如北角驥華苑,雖然訂價由248萬至531萬,均價達9950元,但對比樓齡達39年的城市花園,現時平均呎價約18000元,而項目附近的逾億元豪宅,海旋呎價更達66000元天價,相信北角驥華苑必定成為將來貴買貴賣的居屋王。 而另外一個比較熱議的屋苑就是位於啟德的納米居屋盤 - 啟欣苑,雖然呎價是七個新居屋第二高,但勝在面積小,總額細,成功抽中的話,最低入場價的單位僅124萬,首付6.2萬就可以上車做業主。 是次居屋折扣比以往的62折為高,但這兩年私樓的累計升幅約3.5%,因此可以理解今次的折讓比以往的多出11%,不是追逐樓價升幅,而確實是更相宜的出售價格。 最近Omicron變種病毒肆虐,加上美國加息與退市機會大增,與2019年底時的居屋推出情況相若,社會都是籠罩著負面氛圍,即使當年有何文田冠德苑與長沙灣凱德苑等市區靚盤,但首月只售出33%單位,而中籤後放棄揀樓率達28.9%,相信當年放棄揀樓的申請者,必然有所後悔,雖則這兩年樓價沒有大升,但難得的中籤機會可一不可再。 但人總會從歷史中汲取經驗,因此預計今次申請反應與揀樓率,不會重蹈2019年覆轍。反之,在今次居屋推售前,已有聽聞不少偷步入市居屋個案,主要是擔心若新一輪居屋被市場消化後,居屋的二手價格將會更貴。加上,是次二手居屋反售予房委會的原價回購期,以及自由市場轉讓期都分別延長至5年及10年,而綠置居貨尾單位亦可售予申請公屋逾1年的申請者購買。種種因素都會讓申請者擔心往後更難抽中及買到二手資助房屋單位。 筆者認為若下一輪的居屋折扣比是次更高,有助申請者期盼新居屋的價格每況愈下,而不會在供應不足前,盲目追捧市場的二手資助房屋。 2022年1月10日

居屋新盤潮
張翹楚