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張日強 - 喜見啟德何文田新盤加入戰團|樓聲隨筆

2022-08-20

疫情持續反覆,市場確實存在多項不利樓市因素,令部份發展商紛紛延後推盤步伐。日前市場上只有北部都會區兩個新盤正面交鋒,由於該兩盤主打細戶,正正就是市場追捧的戶型,加上發展商以低市價搶攻,亦提供多種付款方式,配合不同買家的需要,以致每次開售都賣個滿堂紅。上述兩盤交鋒之際,位處市區的啟德及何文田新盤正默默起動,正部署月內出擊,由於兩盤主打中上價樓盤,預期可引發市區多個新盤陸續登場。

「受疫情持續肆虐,加上本港銀行亦有加息壓力,而發展商推出新盤時亦採低市價策略,令各區二手樓市都呈膠着狀態,並處於捱打局面。日前北都兩盤頻頻熱賣,由於首期低至5%,加上配合不同付款條件,即時引領大批客源湧出來,先後賣個滿堂紅。新盤熱賣連帶市區新盤亦醞釀出籠,其中位處啟德新盤快將於1至2周內正式出擊。由於該盤早已批出預售樓花,故可隨時推出應市,而發展商於近日亦紛紛為樓盤作推廣及軟銷,預期下周將可上載樓書。至於另一個何文田新盤亦醞釀出擊,雖然該盤仍未批出預售樓花,惟發展商已為該盤命名,預期有望月內批出,故近日發展商明顯相對積極。」一間大型代理行董事指,早前細價新盤成為市場焦點,由於每每開售都取得紅盤,故亦帶動其他新盤趁勢推出,當中市區兩個新盤將於月內搶灘。

事實上,過去個多月期間,市場主要依靠北都兩個新盤推出撐起大市,大部份以上車及家庭客主導,當中亦有投資客源,預期市區兩個盤將會乘勢推出,並可短期內成為市場新焦點。
張日強

專家筆陣

無牌從事地產代理工作

持牌地產代理公司不可安排其非持牌員工參與任何地產代理工作。否則,有關人士、該公司及其管理層均可能觸犯刑事罪行而被警方檢控,並會因此而留下案底。 地產代理監管局接獲一宗有關銷售一手住宅物業的投訴。監管局職員在調查事件期間發現,被投訴的營業員在向準買家推介一手樓盤的時候,並未取得地產代理或營業員牌照。因此,該營業員涉嫌在沒有牌照下從事地產代理工作,而僱用他的地產代理公司則涉嫌僱用非牌照持有人作為營業員,兩者均涉嫌觸犯刑事罪行,局方於是將個案交由警方接手跟進。 經警方調查後,案件交由法庭審理。結果,法庭裁定該名營業員因無牌從事地產代理工作,干犯《地產代理條例》第16條而被定罪,被判處罰款港幣3,000元及留下案底。雖然在個案審訊前,該名營業員已取得營業員牌照,但由於他干犯了《地產代理條例》第16條的刑事罪行,故其營業員牌照隨後亦被監管局牌照委員會所撤銷,三年內將不會再次獲發牌照。 至於僱用該營業員的地產代理公司,則由於證據不足而未被警方起訴。 地產代理實施牌照制度是為了保障消費者的權益及讓行業專業化。消費者切勿委託無牌代理進行物業交易,而地產代理公司亦絕對不可委派其無牌員工進行地產代理工作。 2022年8月4日

無牌從事地產代理工作
地產代理監管局

放寬酒店檢疫期 消費復甦、樓市轉活!

加息周期剛開始,即使近期一手新盤市場持續熱鬧,新盤銷售成績理想,不過與此同時整體二手交投仍然相對淡靜,「一手平穩、二手淡靜」,整體而言近月樓市表現仍然相對疲弱,整體樓價亦持續出現整固,多區往往需要減價才錄得成交,個別地區的跌幅或許已超越10%以上,即使是港島區龍頭屋苑太古城也錄得蝕讓成交,新近太古城兩房單位已跌至不用1000萬,呎價低見1.7萬水平,沙田第一城的兩房亦已跌破「五球」,呎價低見1.5萬。 不過隨着近日第五波疫情已漸漸平穩下來,加上新近政府已宣告將原來自海外或台灣經機場抵港人士的酒店檢疫期將由七日縮短至三日,隨後須進行四日居家醫學監察,放寬酒店檢疫期勢必大大刺激本地消費市場,亦有助樓市轉趨活躍。新措施下將酒店檢疫期減少,有助商務旅客來港以至旅遊業的復甦。 隨着檢疫期的放寬,加上第二輪消費券的派發,肯定有助整體消費市道的復甦,零售市場漸趨活躍下,人的行為是受心態所影響,整體消費意慾提高,以至部分海外買家回流本地市場,亦有助部分買家置業意慾的提高,事實上近期細價樓的新盤市場顯著活躍起來,反映市場對細價樓市場的需求仍然殷切。 綜合而言,隨著過去數月間二手市場已有着一定幅度的整固,個別地區的價格已相對變得吸引,特別是因應屯馬線開通、以至沙中綫過海段的通車,鐵路網絡更見便利下,相信可有近郊(suburbs)物業價值的提升,因此近年新界區的細價樓市場明顯轉活。 2022年8月10日

放寬酒店檢疫期 消費復甦、樓市轉活!
吳啟民

工商鋪撤雙倍印花稅的啓示

社會各界人士經常批評港府,沒有搞好民生房屋等問題,但我們看到的是政府已經付出很大努力,這幾年花了很多錢,儲備已經大減。筆者認為社會必須有共識,要先發展好經濟,讓庫房有更多的財政收入,才有能力解決民生和房屋等問題,否則錢從哪裏來? 因此,某些政策務必因時制宜,順應現實狀況有所調整,才是敢作為有擔當的政府。「3+4」、「紅黃藍碼」的推出,表示香港正逐步重新與世界接軌,既讓外國人接受,也受香港人歡迎,出入境方便了很多,相信會有不少中外商務人員回流,重啟本港的商業活動。當然這個放寛不代表躺平,仍然需要嚴格遵守防疫措施,做到精準防控疫情。 疫情衝擊全球經濟,全世界都在爭奪資金和人才,香港「樓市辣招」反其道而行,似乎不合時宜。連「房住不炒」的中國也開始變通,每個省市政府都在千方百計吸引資金投入樓市,以拯救這個出現「爛尾樓」的市場。反觀香港,仍然有實施超過10年的「樓市辣招」在阻止買家入市及捆綁市場成交,是應該作出檢討的時候了。 搞好香港經濟 政策因時制宜 就以其中一項「辣招」為例,外地人買樓須付雙重印花稅,即從價印花稅15%以及非香港永久性居民印花稅15%,合共樓價30%。此高昂的印花稅率嚴重阻礙外地人士在港置業,因此近年外地人置業已經幾乎絕跡,目前香港經濟連續兩季錄得負增長,樓市跌勢明顯,銀主盤開始湧現,此時不救市,還待何時? 港府暫時未肯減辣所持理由,一是新樓供應仍然不足夠,二是恐怕放寛後樓價上升。首先,當局忽略了目前二手市場出現大量供應,但市場卻承接乏力,當經濟差時,需求也在減少;其次,根據以往沒有辣招時的紀錄,外地客買樓比例不多,僅佔市場不夠1成,如今經濟不景氣,放寬辣招只會增加少量成交,不會帶動樓價上升。 情況就像港府去年11月撤銷工商物業的雙倍印花稅,做法果斷,適時幫助了工商小企業渡過難關。在經濟衰退時,將雙倍印花稅撤銷,只是讓工商物業價格跌勢放慢,讓市場有喘息機會,這個真實的現象,希望能給港府帶來啓示。 2022年08月17日

工商鋪撤雙倍印花稅的啓示
蔡志忠

解決房屋問題初露曙光

人們常說資源重要,但我認為政府施政更加重要,好的施政可以帶動市民在面對考驗的時候轉危為機的! 眼前是悲情籠罩的香港樓市,多個樓花項目也出現超低價發售!在二手市場方面,屯門區一些基建及配套良好的地方,包括未來南延綫板塊的物業,4百多萬港元就可以買到兩房單位了,即是說以年青人的人均入息中位數字計算,兩小口子可以買到的樓價上限約550萬港元(並過到壓力測試),其實樓價已經低過這個數字。不少市場已回復舊日上車天堂之餘,亦給予我們一個訊息,就是過去很難解決的房屋政策表面看已經解決了很大部分,當然,這是假設悲情持續的話。 但在長遠來說,經濟不可能永遠低迷,防疫措施亦不可能永遠嚴謹,疫情亦不可能永遠困擾著我們!市場始終會有否極泰來的一日,樓價始終會在谷底回復,所以我們還是要有好的房屋政策,政府的新班子上場,如果在評論員的角度來說,我是相當滿意的,批閱土地的速度顯然在增加中,行政亦正在改善中。當然暫時不可以說是看到短期解決到房屋問題的數據,但我們是有條件去思索一個問題:我一直以來覺得政府愈多基建愈大興土木,建築成本會正面作出上升的,即是說增加供應令樓價放緩這想法未必理想,這看法我是根據過去二十年香港政府建屋經常超支的效率去推演的。 如果現任政府可以繼續加快效率的話,效率才可以令到成本大減的,即是說以較短時間去興建較多住宅樓宇的時候,這個才是突破成本的關鍵,我是祝願現任政府有條件去做到這個階段的。 政府新班子亦強調解決土地供應問題主要聚焦於1.6萬公頃的綠化地帶,我是一直提倡及十分同意的,沒有比下一代及貧窮家庭得到安居樂業更加重要。當然發展綠化地會令到供應充足,解決深層次矛盾,亦可以遏止地產霸權的勢力。 但可能比地產霸權更深層次的矛盾是一些概念上的錯誤,近年公屋的轉流率只得1%左右,其中和社會風氣有關,亦與公屋配套日益完善有關。筆者同意公屋完善、住得舒適甚至是「抵食夾大件」,但是在這大前題之下,作為一個供應策略必須要平衡轉流率。香港近年公屋的轉流只得1%,反映這是不理想的現象,沒有一個供應策略是可以承受到轉流率大幅減少,如果轉流率減少,即是說所有人搬入公屋之後沒有再搬出來,那未進入公屋的人要完全依靠新供應去提供機會,在分配上是不公的。如果轉流率是3%至5%的話,即等於公屋每年二手供應應該有2.5萬至4.2萬個單位,這個是很龐大的供應數字,希望新班子可以照顧到這點,否則對一些公屋輪候人士包括住在劏房的人士是十分不公義的。 2022年8月4日

解決房屋問題初露曙光
汪敦敬

日元急跌是好是壞?

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 2022年6月9日

日元急跌是好是壞?
楊官華

發展郊野用地 須作客觀研究

要增加可供發展用地的供應,解決房屋及其他發展所需,在香港不外乎是填海造地,以及改變現有土地的用途與發展密度。兩種方法都難免對環境生態和現有使用者,造成或多或少的影響,但不代表政府不作出積極、主動的規劃發展,就不會產生任何負面影響。 以合計佔全港陸地面積逾五分之一的農地和綠化帶為例,基於業權問題與需求推動,不少相關土地已在不同年代被人合法或非法地改作其他用途。當中包括部分具較高生態價值的土地,被業權人或佔用人「先破壞、後發展」,並往往用作低密度、低增值及高污染的違法寮屋和棕地作業,對生態環境和鄰近居民造成的影響,比起經過審慎規劃和有效規管的發展更為嚴重,但所帶來的經濟及社會效益卻偏低,並且往往只有一小撮人可受惠。 因此,筆者與不少建測規園界人士,一直推動政府全面檢視全港的綠化地帶、荒廢農地、閒置官地,以至郊野公園用地的用途,以客觀、科學方法評估其環境生態與發展潛力。對於生態價值偏低,並且已擁有或易於加建交通及社區配套的土地,政府應盡早進行整全的規劃和發展,以落實國家主席習近平在「七一講話」提出的「不斷增強發展動能」和「切實排解市民憂難」。 對於生態價值較高及發展潛力偏低的土地,政府亦應在可行情況下主動介入,通過收地、換地或公私營合作等方式,積極保育其環境生態,並令到更多市民可以享用,真正做到平衡發展與保育,寓發展於保育,而不是任由其丟空養草、保而不育,甚或等到被人破壞後才去執法補鑊。 根據上述理念,筆者想談談兩個近期為社會熱議的案例。兩者情況有一定程度相似,但社會的觀感和部分團體的態度卻出現極大反差。 第一個例子是發展粉嶺高爾夫球場用地。約於2013年,部分政黨與環保團體要求將高球場收回建屋,以取代他們大力反對的新界東北發展計畫。經過2018年的「土地大辯論」,政府提出收回約32公頃高球場用地興建公營房屋。但新近完成的詳細環境評估報告顯示,鑒於高球場的地形、場內的大量古樹及祖墳,還有區內的交通、基建配套等限制,最多只約9公頃土地真正可用作建屋,預計興建約1萬個單位,供約3萬人居住。 研究結果重燃高球運動界、部分地區人士與商界組織的反對聲音,認為其發展效益與負面影響不成正比,要求擱置整個計畫。支持者則強調香港的房屋問題極為嚴重,政府不應向「權貴」和「既得利益者」屈服。據報環境諮詢委員會日前經過6個小時的討論,仍未能對發展計畫達成共識。 第二個例子是開發位於大欖隧道收費站旁的郊野公園邊陲用地。政府在2017年委託香港房屋協會,就兩幅郊野公園邊陲用地的建屋可行性進行研究。其中大欖地塊因交通方便及生態價值偏低,初步估計可興建約3.5萬個公營房屋單位,供接近10萬名居民入住,令公屋平均輪候時間縮短約1年。但有關研究未及完成,已遭上一屆政府叫停。 近日有官員重提在大欖用地建屋的建議,再次掀起社會對應否開發郊野公園邊陲地帶的討論。有反對者堅持郊野公園的一草一木、一分一寸土地都動不得,並形容香港有逾四成土地被納入郊野公園範圍,市民是「身在福中不知福」。 支持者則認為,香港的郊野公園範圍一直有增無減,政府應在加入更多高生態價值土地的同時,釋放一些生態價值偏低及具備發展潛力的用地,作建屋或其他發展用途。有劏房居民表示,一些市民因為行山、郊遊或欣賞自然景色等消閒需要,而漠視基層市民的逼切住屋需求,也是另一種的維護既得利益。 筆者對兩項發展建議的立場是一致的。首先是香港的房屋問題相當嚴重,而任何形式的發展,都難免會對環境生態、鄰近居民和現有使用者構成影響,社會必須因時制宜,權衡輕重,作出某些犧牲和取捨。其二是任何具體的開發郊野用地計畫,都必須通過客觀、科學和全面的專業研究,確認其發展效益和可能造成的影響比重,社會才能作出最符合整體和長遠利益的決定。 故此,筆者支持當局重啟對開發大欖地塊建屋的研究。至於最終是否及如何發展,應沿用發展高球場用地的同一原則處理,不應持雙重標準。 2022年8月15日

發展郊野用地 須作客觀研究
謝偉銓

一盤激起萬千客 發展商急起直追

上月提到「一石激起千層浪,一個焦點新盤以吸引價推售,相信可激發起市場購買力重投市場」,情況就等同於2014年九龍站天璽的翻版,當年天璽的經驗便成功帶領新盤市場再次熱鬧起來,2013年整體新盤銷售不足1萬伙,但到了2014年市場已回歸熱鬧。 過去三星期在兩大新界盤,新地屯門NOVO LAND以至恒基粉嶺ONE INNOVALE同期登場,兩盤定價均略低於同區二手價,一盤激起萬千客,兩盤同樣「萬人空巷」,兩盤銷售不單未受影響,反而產生「協同效應」,兩盤均成功賣過「滿堂紅」,僅餘少量特色戶善價而沽。 事實上兩個大盤同期登場,令整體新盤銷售急速上升,相信可成功複製當年天璽的經驗,將下半年的新盤銷售較上半年直線上升,按一手住宅物業銷售資訊網(SRPE)成交紀錄冊的統計,今年上半年整體新盤銷售不足4800伙,是自2013年一手新例實施之來,新盤銷售最淡靜的半年,不過今個月的情況就截然不同,今個的上半月整體新盤銷售已超越1200伙,加上屯門NOVO LAND 1B期已接續登場,相信今個月新盤銷售或可達至1800伙至2000伙。 無可否認,今年上半年的新盤市場確實陷入近年的低谷,整體新盤銷售急速回落,特別是2、3月間新盤市場更幾近「停擺」,不過一石激起千層浪,兩大新盤已激發不少購買力重投市場,加上踏入下半年,仍有大量新盤接續登場,相信未來幾個月新盤市場仍會相當熱鬧。 現階段發展商已急起直追、追回失地,發展商勢必加快推盤步伐,多區將有不少新盤部署推售,當中包括啟德跑道區,其中作為啟德PARK PENINSULA 頭炮項目 MIAMI QUAY第1期已部署短期內登場,另外港島黃竹坑站上蓋、以至何文田站上蓋均有新盤即將登場,當然在北部都會區的概念下,未來亦有多個新界區新盤接續登場,焦點新盤一個接一個,相信未來新盤市場仍會持續熱鬧。 2022年8月16日

一盤激起萬千客 發展商急起直追
楊永健

來自菲律賓的「商機」

近年移民海外的港人愈來愈多,令投資海外物業的廣告亦應運而生,不論電視廣告、報紙、雜誌或社交媒體都能見到力銷海外樓盤的廣告,有時候,廣告舖天蓋地確實會令人「心動」起來,但大家要明白,雖然資金要找出路,亦要小心謹慎,尤其隔山買牛,記得多年前,我們亦差點「中伏」,遇上一宗世紀海外樓盤大騙案。 事緣經一位任職律師行的舊同學介紹,認識一位黑黑實實姓 “施”的男子,尤記得他年紀祗是45歲左右,但竟然喜歡穿著年長華僑愛穿的獵裝,外貌打扮明顯似非華裔,尚算有幾分英偉,他自稱是菲律賓某大發展商的代表,來港找合作夥伴兼洽談在港投資物業。 與這個菲律賓男子首次會面,是銅鑼灣怡東酒店(酒店已於二零一九年三月底結業並已拆卸),當時他租住的房間較一般酒店房大,房內有一個大廳,頗有氣派,並且看到一個貼滿了貼紙的皮篋,外觀上,可看得出這個皮篋跟主人一同遊歷過很多地方,而房內的枱上,放有十幾幢樓的樓書。這個菲律賓人聲稱是某大公司的管理層,希望在香港搵合作夥伴,發展當地房地產之餘,並想順道物色香港的投資機會,而他報稱的公司,在菲律賓當地頗有規模,相當於我們香港的長實地產,網上也能輕易找到這間公司的資料,而由於是熟人兼律師朋友介紹,所以不虞有詐。 一盡地主之誼,我們招呼了這位自稱初次踏足香港的菲律賓人認識全港十八區,並到各名勝參觀,亦帶他到一些舊區了解香港房地產發展及舊樓併購的情況,而他對部分地盤感到興趣,不過,參觀後翌日他便要趕回菲律賓,詳情留待他下次來港再商討。 在參觀後兩、三天我主動致電這位菲律賓先生跟進,本來想將一些分析及財務安排的數據資料傳真給他先了解,在傳真前,我禮貌上先致電到他辦公室確認一下傳真號碼,但居然接聽電話的是一名似乎不太識英文的女士,他表示菲律賓先生正在忙,她是他助手,請我有事留言,而電話的背景聲音不似在公司,似在鄉郊地方兼有狗吠聲,當時已覺得有點奇怪,因為一個如此大規模的商業機構,怎麼會聘用一名不太懂英文的女助手,而環境背景聲音也很奇怪。不用多久,菲律賓先生即回覆我電話,而我問他為何在辦公室會有狗吠聲,他解釋,公司正在為旗下樓盤項目打造示範單位,而他的經驗,如睇樓人士帶同小朋友,很多時小朋友沒耐性,會「扭計」擾攘離開,阻礙洽談交易,所以他們買了一批電子狗作「托兒」陪伴小朋友,並正在測試性能,所以辦公室有狗吠聲,這個答案又似乎很合理,所以他順利「過關」,我也沒有追問下去。 隔了一段時間,菲律賓先生有一天突然來電,說身處香港,希望明天能再參觀地盤,當時真的有點被他突然來電打亂了我的日程,趕忙調動以配合他,怎料參觀後第二天致電給他,居然沒法聯絡上,事後他又突然出現,表示因遺失手提電話,所以失聯。見他人生路不熟,而我們與他又正在深水埗一帶睇緊地盤,所以我即時叫司機車他去鴨寮街買電話,但他怎也不肯落車揀電話型號,不斷推搪表示怕熱,不願落車!起初我們懷疑他是怕要自淘腰包付錢而不願下車,但即使我們說電話是送給他作禮物,他也不落車,相當奇怪。 這次會面後的翌日早上,我們到酒店找菲律賓先生洽談樓盤事宜,但再次與他失聯,遂在酒店大堂向職員道明來意,請他代為先通傳我們才上酒店房找他,職員竟說菲律賓先生在半夜被警方拘捕了。原來他是一名香港人,騙去了多間律師樓合共約七十萬元及一批貴重禮物,我們懷疑他一直在深水埗鴨寮街一帶活躍,所以當時他怎也不願下車,怕被區內居民拆穿騙子身份。 這次連多家從事樓宇或地盤買賣的律師樓都受騙,可謂是一宗世紀大騙案。回想整件事情的始末,就覺得他的目標其實是律師行而非我們,因為在幾次見面過程中,他都不斷問我們有沒有相熟的律師樓介紹,而他騙律師樓的技倆,就是向有興趣承辦菲律賓樓宇買賣的合作律師樓收取每間約十萬不等的訂金或誠意金及禮物,前前後後已有十多間律師樓受騙,估計涉款高逾百萬 (包括貴禮及未公佈損失的律師樓),實為市場罕見。 田生地產行政總裁黃芳人

來自菲律賓的「商機」
黃芳人

大廈大翻新的單位不要賣

有很多業主知道自住的大廈將會大翻新,在未有公布之前就急急忙忙將單位賣走,就算低於市價都賣,因為知道大廈隨時要用超過一年時間進行大翻新,在期間一定會整日嘈喧巴閉,就算平少少都賣,最後如願以償,將單位賣走。那些業主唔知道做錯了一件事,在大廈大翻新之後就會非常後悔,因為樓價隨時會升兩成,甚至有錢都買唔到,那些有內幕消息而賣樓的業主以為自己好醒,原來是豬頭丙。 在另一方面,有一些有心人會買入即將大翻新的大廈,除了樓價低於市價之外,那些業主會與大廈同步裝修,當大廈翻新完成,自己所買入的單位亦裝修完畢,大廈與單位都煥然一新,想唔升值都難,很多時升值的銀碼夠支付單位裝修費有餘,換句話說,那些因大廈大翻新而賣樓的業主就損失慘重。 有很多人現在賣樓,理由都是因為加息或者移民,老實說,加息是無可避免的事,但以加息而賣樓似乎不智,如果打算移民就冇辦法,否則的話,點解唔等到通關,就算睇唔好樓市的人都知道,在通關之後樓市一定會上升,現在將單位賣走,到時就後悔莫及。 不過,現在賣樓的人會話,如果現在唔賣樓到通關就後悔莫及,因為有不少內地人湧到香港賣樓,這個理論都幾新奇,但是否出自真心,我唔敢評論。 2022年8月8日

大廈大翻新的單位不要賣
湯文亮

有自住需要不妨入市

近日有位朋友打算換樓,由於資金有限,所以決定先放售自己的物業,套取資金作為首期換取較大的單位,當自住的單位成功出售後,先租住單位,方便有足夠時間搵到適合的大單位,不經不覺已租住同區屋苑已接近一年了。 期間由於疫情反覆,美國息口上升,樓市氣氛轉弱,原本打算換樓的計畫,遲遲未能作出決定,朋友問筆者,現在的時候是否應該繼續租住物業,恐防買入後樓價下跌,筆者從事地產行業30多年,眼見不少買家在樓市下跌時,很難作出決定。 筆者建議,如果本身已經有物業自住,只是有多餘錢,考慮入市購入第二套樓房作投資,這種情況下絕對可以慢慢睇清楚樓市走向,不過正如我上述的朋友是有實際自住的用途,既然是需要自住的物業,有足夠首期,足夠供款能力,以及工作穩定,有這個自用的用途,我認為買樓更適合,租樓的租金往往都是幫業主供樓,無論是淡市還是旺市日子,作出買樓的決定,都有困難之處。 筆者認為旺市買樓,當你遲了決定,樓價就會不斷上升,你會發覺收入及供款能力追不上樓價升幅,樓市下跌周期,你又憂慮買入後樓價下跌,準買家如果抱着上述心態就很難作出決定,有時靜市買樓更容易。 說實話,買入物業用來自住,期間幾十年內,樓市必定會有升升跌跌的機會,都只是心理上有影響,能否在樓市賺錢,往往取決於持貨能力,就算你在低價購入,但經濟需要周轉,出售當天樓市周期回落,就變成輸家,所以筆者認為能否在樓市成為贏家,不是全部取決於當日你購入的時機,是買入及出售的時刻兩者均重要。 往往持貨能力強的人,能等待樓市的升浪才出售,成為樓市贏家,當然在經濟不穩定的市況下,還價可以保守一點,以最近的成交價及銀行估價作一個參考,再作一個保守的還價,當你供滿樓後,安居樂業,更享受資產增值的樂趣。 2022年8月15日

有自住需要不妨入市
歐沚軒

吸納專才乃大事 撤辣也無妨

香港要拓展創科產業,便須海納百川吸納世界專才,除了可觀薪金,居住環境及優越稅制亦是考慮重點。早前行政會議召集人兼新民黨主席葉劉淑儀建議向未居住滿7年的「港漂」豁免買家印花稅(BSD),掀起本地股市大波動,並引來市場上不少反對聲音,最後她澄清此說法只屬其個人及政黨意見去打圓場。依筆者看,空穴來風,事必有因,即使為「港漂」或世界各地優才撤辣,亦不失為好事。 本地經濟發展停滯不前,加上移民潮下人才流失嚴重,政府要重振經濟,當務之急是吸納各方優才。正如香港一直倚重金融服務及旅遊業,惟業務優勢日減,近年港府另拓跑道,冀與前海相輔相成發展創科產業。若能成事,香港便可與世界的創科大潮流接軌,但何來資源及人才呢?即使早年發展科學園及中藥港,本地亦因投放資源有限,未能吸引海外專才及創科大企進駐,以致發展未見起色。 前車可鑑,港府要在創科旅途取得成功,便須對症下藥。老實說,香港背靠袓國,是外資進軍內地市場的踏板,因此本地更應挾此優勢,多花工夫去塑造優越的營商環境,例如加強北部都會區的創科規劃,同時可考慮提供稅務、土地租務及買賣上的優惠,鼓勵企業在港設立總部或分公司,以吸納各方技術。 至於專才方面,港府長遠上須投放資源培育本地人才,同時香港貴為國際大都會,在創科路上更應集百家之長,主動向各地專才招手。現時世界各地均在搶奪創科專才,港府除了能以豐厚薪酬和待遇作招徠,亦應提供其他生活配套支援。例如, 倘在這個宜居宜業之地,他們能輕鬆置業,並帶同家人前來生活,便可留住他們定居及長遠發展,而放寬這批專才的買家印花稅,又或提供類似的稅務優惠,便是可取之策。 當世界各地也設法吸引人才、吸納資金,並鼓勵外資前來投資置業,若然香港仍以老常規為由,去固步自封,只會陷入不進則退之境。 2022年8月19日

吸納專才乃大事 撤辣也無妨
盧展豪

「3+4」樓市添憧憬

在超過兩年半的疫情期間,本港實施不同的防疫措施,包括限堂食、限聚令、鼓勵市民接種疫苗,安心出行更成為市民手機中必備軟件,透過不同的方法達至防疫抗疫。而其中影響香港與內地及海外旅遊及貿易往來,以至經濟活動,莫過於海外抵港人士需要進入酒店檢疫隔離政策,窒礙相關人士來港及離港意欲,導致與疫情前的往來活動數量可謂大相逕庭,受到嚴重打擊。 不過自從醫務衞生局局長盧寵茂於6月下旬「放風」,研究酒店檢疫日數縮,及後媒體亦報道是「4+3」,還是「5+2」的酒店檢疫及家居隔離未有定案,而上星期特首李家超在「應對疫情指導及協調組」記者會上,拍板宣布海外或台灣抵港人士酒店檢疫日數縮短為「3+4」,即表示3天酒店檢疫,以及4天家居醫學監測,此舉較市場普遍預期為之寬鬆,絕對是有驚喜,另外同時推出「紅黃碼」,相關安排及措施已於上周五(8月12日)起正式實施。 筆者相信,隨着疫情趨穩,以及在防疫及經濟之間作出平衡,現時適度放寬檢疫隔離等入境限制,無疑是一個不俗的時機。是次「3+4」方案,雖然與不少外地已逐步撤銷檢疫仍有一段距離,但仍相信對於推動商業,以及旅業等帶來一定幫助。對於樓市而言,放寬隔離日數,有望吸引更多海外人士回港及來港,又例如一些從海外聘請來港工作的僱員,他們將會為租務市場帶來需求,起支持作用,尤其是豪宅市場更為受惠。 另一方面,一直最受關注的中港兩地能否有限度或無檢疫通關,隨着逐步放寬隔離措施,似乎中港兩地提早通關可行性進一步增加,再次喚起大家對通關的憧憬,這個最有助兩地人流、物流、錢流的舉措。當然這仍有重重考慮,但若果兩地可盡快免檢疫通關,相信會對於本港經濟及樓市等帶來爆炸性的刺激。 事實上,目前香港市場資金仍然充裕,即使本地的樓市剛需依然強勁,儘管受到美國加息陰霾影響,但只要價錢合理,甚至乎筍盤,很快便獲得市場承接。 參看近日兩個開售的大型新界區樓盤,銷售反應熱烈,並以一Q清袋的姿態獲買家追捧。預期未來樓市將仍然聚焦一手市場,以地政總署資料,目前已批出預售樓花但仍未發售的新盤單目多達約8000伙,連同未來發展商申請預售項目,新盤市場將會非常熱鬧,建議有實力及有意置業的讀者們,趁好消息公布前,在市場上物色心頭好。 2022年8月15日

「3+4」樓市添憧憬
張子存

通脹跌 9月加息料收窄至0.5厘

美國勞工部公佈,7月份美國消費物價指數(CPI)按年上升8.5%,升幅低過市場預期的8.7%,也低過6月份逾40年高位的9.1%。消息公佈之後,下月加息0.5%的機會急升至66%。 7月份美國通脹率回落至8.5%的數據公佈之後,美國利率期貨反映,市場預計聯儲局9月份會議加息0.75厘的機會由近70%,急降至34%。 通脹向下,美國聯儲局加息維持較早前市場所預測的0.5厘,相信會得到比較多樓市股市投資者的歡迎。 芝加哥聯儲銀行行長埃文斯表示,7月份通脹率是聯儲局開始收緊貨幣政策後第一個積極數據,但通脹率仍高得令人無法接受。聯儲局可能需要在今年將聯邦基金利率目標範圍提升到3.25-3.5厘,到明年年底提升至3.75-4厘。 明尼亞波利斯聯儲銀行行長卡什卡利指出,聯儲局為應對高通脹,今年底應把基準利率調高至3.9厘,明年底要進一步升至4.4厘。他相信,目前基準利率2.25-2.5厘還未足以應對高通脹,需要進一步加息。市場對聯儲局明年初開始減息的揣測不切實際,除非通脹有明顯回落至2%指標的趨勢,否則聯儲局開始減息難有說服力。 國際油價持續在比較低水平每桶91美元徘徊,對於消減通脹壓力有一定作用。美國的頁岩油企業亦積極增加產油量,將會有能力遏止油價上升。油價如果能夠控制在這範圍,通脹製造的破壞力會降低。 除此之外,糧食大國烏克蘭出口粟米、大豆及小麥等穀物往歐洲近期尚算順利,有大批糧食經由不少貨船運出,將有助解除糧食及通脹的緊張問題。對於全球高企通脹產生紓緩作用。 通脹得以下降,聯儲局就不必大幅度加息對抗通脹,不但減低全球經濟及通脹壓力,連帶樓市、股市等投資市場亦會大大受惠。今年上半年世界各地股市大受通脹、加息、新冠肺炎、供應鏈斷裂以至地緣政治的影響,股市大幅下滑,經濟亦大受打擊,全球都陷於艱難境地。 現在通脹、加息及疫情都漸告緩和,7月份開始各地股市陸續反彈,部份初見轉弱跡象的樓市相信亦會因各種不利因素紓減而改善,相信香港樓市亦有得益的機會。 2022年8月16日

通脹跌 9月加息料收窄至0.5厘
陳永傑

落實基建先行 配套適時到位

特首李家超在競選政綱中,有四大綱領,其中有關房屋基建的重點提及到應「精簡程序多管齊下,提供更多安居之所」,並主張「基建先行」,審視和推進已公布的重要鐵路項目,期望做到利民便民。新一屆政府一上場,財政司司長陳茂波旋即於7月6日宣布成立「土地及房屋供應統籌組」,由他本人及財政司副司長黃偉綸主持下,帶領相關的政策局及部門,包括:發展局、房屋局、運輸及物流局、環境及生態局、地政總署、規劃署、運輸署、路政署及土木工程拓展署等,全面督導及監察造地至建屋所涉及的各個環節。 筆者認為今屆政府真的有決心拆牆鬆綁,成立統籌組致力解決局與局,以及部門與部門之間的矛盾,在最高管理層面協調他們的工作。陳茂波司長曾公開表示,將貫徹落實「基建先行」及「創造容量」的發展方針,統籌道路交通及其他設施的興建,確保各項基建配套能及時到位,第一次會議亦於他公布成立統籌組後6天,即7月12日召開,其急市民所急的志向可見一斑。 事實上,筆者認為今屆政府在基建方面的工作真的很多,除一些新的大型區域性發展項目,如:明日大嶼及北部都會區發展,一些已建成及在建中的項目,筆者認為需要再次審視,改善以往已定的發展藍圖,優化設計的盲點及缺失,並確保所需的基建及配套設施,充足適時到位! 啟德發展區是一個好例子,政府在2007年核准的《啟德分區計畫大綱圖》已加入一條在啟德發展區內行走的環保連接系統粗略走綫。土木工程拓展署於2009年12月委託顧問進行一項有關以「鐵路為本」環保連接系統的初步可行性研究。在2011-2012年《施政報告》中,時任特首公布起動九龍東的措施,將九龍東(包括:啟德發展區、觀塘和九龍灣)轉型為一個香港第二個核心商業區,其宏圖大計,包括一系列的鐵路基建布局,一時成為佳話。 初步可行性研究建議的環保連接系統,是一條9公里長及12個車站的高架單軌鐵路系統,當中包括一座橫跨觀塘避風塘,連接舊機場跑道末端及觀塘的觀塘連接橋(圖1)。制訂環保連接系統初步建議時,已考慮環保連接系統在加強九龍東區內與區外連繫方面所擔當的重要角色,在一般的市民眼裏,看到政府不辭勞苦地為未來啟德的居民、上班族及遊客構建一個既環保又舒適的鐵路系統。 政府其後於2012年初至2014年初就環保連接系統,初步建議進行兩個階段的公眾諮詢工作,並在2014年三次的發展事務委員會上,向事務委員會簡報公眾諮詢工作的結果,以及尋求事務委員會支持就擬議環保連接系統進行兩個階段詳細可行性研究的撥款建議。在2015年7月財務委員會批准撥款後,第一階段詳細可行性研究於2017年完成,該項研究得出的結論是,應選定兩個高架模式(即單軌鐵路或旅客捷運系統),作為最合適的環保連接系統模式。土木工程拓展署其後展開第二階段詳細可行性研究,以進一步發展環保連接系統方案,包括走綫覆蓋範圍、車站及車廠位置、財務評估、採購及推行策略。 情況於2020年底突然急轉直下,上屆特首於《施政報告》中曲綫公布,取消花了十多年計畫及研究的環保單軌鐵路系統方案,反以一些傳統低效的交通設施取代,包括巴士及專綫小巴、自動行人道路網絡、行人及單車共融通道及水上的士。 坊間對此突如其來的改變,無不表示驚訝及失望,不少市民表示政府應馬上重啟環保鐵路連接系統方案,優化原本設計及動綫,以滿足啟德區,尤其整條跑道的交通運輸需要。配合特首「基建先行」的理念,政府相關部門應重新審視啟德區的交通規劃,急不容緩。 2022年8月8日

落實基建先行 配套適時到位
溫偉明

淺談一手樓空置稅

「一手樓空置稅」會否重推?財政司司長在上月一個電台節目中被問到此問題,司長當時表示不排除有關可能性。行政長官在另一個報章訪問時表明此稅項建議並非本屆政府優先考慮的事項。 政府在2018年6月推出此建議是為促使一手私人住宅單位盡早推出市場。當時的安排是向持有已獲發佔用許可證 (「入伙紙」) 12個月或以上的空置一手私人住宅單位的業主徵收額外差餉 (「一手樓空置稅」),其數額為單位的兩倍的應課差餉租值(約為單位2年租金)。政府在2020年撤回此建議,當中考慮因素包括發展商多以「樓花方式」發售住宅樓宇,並顧及洋房等高檔房屋的銷售時間較長。 回顧空置單位數目及空置率有助了解住宅市場利用實況。根據房屋局數據,截至2022年6月,香港約有14400個已落成但未售出的私人住宅 (包括發展商出租或自用單位)。參考過去十年的數據,新建住宅單位在落成一年內而未售出的私人住宅空置率介乎13.7%至28.1%。在落成2年後,比率大幅減至約6.4%至11%。這反映未出售單位比例並非高企。 住宅巿況亦有轉勢迹象。2018年處於樓巿上升期,差餉物業估價署資料顯示,2016年6月至2018年6月期間,私人住宅單位售價指數 (所有類別) 上升了約40%,而近一年指數下跌約4%。 近日有政府及私人土地流標個案,亦有成功標售的政府土地價格低於報道的市場預測; 加上步入加息周期,樓價有下調壓力。發展商對後市看法變得審慎,亦有發展商傾向在樓花期促銷房屋,以求減低發展風險。 撰文者:香港測量師學會土地政策小組主席 劉振江測量師 2022年8月15日

淺談一手樓空置稅
香港測量師學會

日匯24年新低,買日本樓「一箭四鵰」?

日圓近月跌至24年來的低位,兌港元更一度逼近5.6算。當年黎耀祥在劇集中飾演的「柴九哥」有一句對白:「人生有幾多個十年!」,而人生路上的投資時機就更短!因為大部份人,真正有能力去投資和貸款的階段大概就只有20至30年時間。現時日圓匯價跌至24年低位,是投資日本物業的一個可遇不可求的黃金時機! 隨着日本政府宣布開關之後,我身邊不乏親友已相繼到日本旅遊,趁日圓低水進行「報復式消費」,看到他們的照片也能受到當中的快樂!雖然去日本旅行就沒有我的份,不過我們整個團隊在近幾個月一直密鑼緊鼓,務求讓我們的客戶可以好好把握日圓低水的黃金時機去入手日本物業,進一步擴闊自己的投資版圖。 認識我的朋友都知,我從事海外物業投資多年,除了英國之外,我最鍾情的國家就是日本。近幾個月,身為新加坡人的我便以日本開發商之名,三度返到新加坡舉辦日本物業展銷會及講座,且反應一次比一次好,著實令我有種衣錦還鄉的感覺。這幾場展銷會,讓我深深感受到新加坡投資者對日本物業的需求。無他的,除了因為日圓匯價創新低,現於日本買樓可說是變相「8折」之外,相比起新加坡全新落成的物業大概只有約2厘租金回報,在日本你可享有穩定的5厘租金回報,投資者自然識得揀。而且,日本樓價亦遠較新加坡或香港相宜,在東京及大阪這些一線城市,購買整棟物業(en-bloc)的入場價可低至750萬港幣起。在這三個強大誘因之下,現時投資日本物業就是我經常說的「一箭三鵰」。 而對於很多香港朋友來說,投資日本物業還有第四大誘因,就是要移居到當地並取得「永住權」。不過令我出奇的是,原來香港人對於能否移居日本仍然存在很多誤解,大家對於「日本經營管理簽證」的認知相對陌生。的確,根據日本現行的「經營管理簽證」要求,購入住宅單位並不可以直接申請居留簽證;然而,假若買家購入物業而產生租金收入,則符合申請資格,可立即享有日本社會福利,包括教育、醫療、健康保險等,長遠更可申請入籍日本,獲得永久居住權。 事實上,申請投資移民日本的成功案例有很多。我有位客戶於去年查詢投資移民日本的方案,我介紹他以1億日圓(折合大約600萬港幣)買入大阪三個一房單位以民宿出租,以回報5厘計算,年收入超過600萬日圓(折合大約35萬港幣),超額符合申請簽證要求(個人收入最低門檻為400萬日圓)。這位客戶營運民宿至今已有一年,並成功取得日本經營管理簽證。只要收入保持穩定,在日本無不良記錄,續簽不成問題。最近他更開始申請家族簽證,準備與家人在日本建立屬於自己的「第二個家」,真真正正做到「一箭四鵰」! 大阪是日本唯一可以全年經營民宿的特區,而且近年的樓價增幅更跑贏東京,對於有意以民宿放租的投資者來說,大阪絕對是不二之選。除了大家最愛的浪速區,即難波、心齋橋一帶之外,今次我想為大家介紹大阪西區的千代崎。大阪西區是傳統住宅區,同時是熱門的旅客觀光點,靜中帶旺。在千代崎,最著名的景點當然是大阪巨蛋,區內有大型商場Aeon、Foleo、Super Viva Home等,生活配套齊備。全新項目The Peak Chiyozaki ~ Osaka Dome正正位於大阪巨蛋旁,盡享生活之便。由樓盤步行3分鐘即到達地鐵站,轉線到心齋橋和難波只需5分鐘,到梅田約16分鐘,到夢洲約30分鐘,前往關西國際機埸只需47分鐘,交通方便。樓價方面,1房實呎291只售180餘萬港幣起。現時買家更可選擇連2年租約購入,淨租金回報可達5%。最後提提大家,這個項目在新加坡已經售出超過50%單位,現即將在香港推出第二期的單位,有興趣的朋友請不要錯過! 2022年8月18日

日匯24年新低,買日本樓「一箭四鵰」?
李丹翔

整體鋪位空置情況見改善 五大核心區銅鑼灣先反彈

近期銅鑼灣鋪位租務市場鬧哄哄,日本過江龍松本清早前宣佈將於今年底前落戶後,近日人氣麵包店Bakehouse亦正式開業,吸引一眾麵包迷朝聖,又另一間人龍店壽司郎亦部署於短期內於銅鑼灣廣場正式營業,更多人氣店於銅鑼灣相繼開幕,將可帶動區內鋪位租務氣氛,持續改善鋪位整體空置率。 筆者早前途經銅鑼灣啟超道,被長長人龍吸引着,原來座落於啟超道16號的Bakehouse正式開幕,新店有2層高,面積約3400方呎,地理位置優越,不少市民都特意前來朝聖,人流非常暢旺;而再往前走更發現,交吉多時的京華中心亦即將有新租戶進駐。位於銅鑼灣渣甸街5至19號的京華中心5層鋪位,包括地庫,地下,1至3樓,總樓面面積約51158方呎,於2017年被美國內衣品牌Victoria's Secret棄租後,一直交吉,至最終其地庫終於Market Place承租,月租約60萬。 此京華中心鋪位見證着鋪位的變化,該鋪位早於2010年的零售高峰期時,曾獲時裝品牌Forever 21以「天價」每月約1100萬租用作旗艦店,至於2017遷出後,由美國內衣品牌Victoria's Secret以每月約700萬租用,當時錄得的租金水平更曾成為城中熱話,曾吸引不少海外傳媒報道。 事實上,由今年初起,鋪位租務市場氣氛慢慢好轉,不少核心區商鋪空置率亦逐步減低,根據中原(工商舖)資料顯示,銅鑼灣區最新商鋪空置率持續改善,7月份該區空置率約5.66%,表現遠比其他核心區理想,而對比2021年同期則大幅減低4.40個百分點,反映商戶及投資者在進駐考慮上傾向以銅鑼灣為首選。中原(工商舖)預期,隨着第二輪消費券推出,加上銅鑼灣區多個較大樓面的鋪位皆被吸納,租務情況亦見理想,預料銅鑼灣區下半年的租賃市場會在5大核心區中最先跑出。 2022年8月16日

整體鋪位空置情況見改善 五大核心區銅鑼灣先反彈
潘志明

新工作組顯決心 致力提速建屋造地

由李家超出任行政長官的特區政府已於7月1日上任,特首強調要給市民一個務實型的政府,遂即成立4個工作組,分別處理土地、房屋、跨代貧窮,以及地區生活環境有關事宜。在土地房屋方面,新成立的「土地及房屋供應統籌組」將由財政司長帶領,旨在協調有關政策局提速土地及房屋供應。另由副財政司長負責的「公營房屋項目行動工作組」,則主要督導公營房屋興建項目,由此可見現屆政府仍然十分重視港人的住屋問題。 香港房屋供應與社會需求出現嚴重落差、公屋輪候時間續創新高、港人愈住愈細等向來是歷屆政府都需要面對的難題。自回歸以來,政府曾多次改組處理土地及房屋問題,2013年改組成立的「土地供應督導委員會」積極覓地建屋,惟成效不彰。政府的審批程序涉及許多繁文縟節,從買地到落成的過程中須經過多個部門審批,致審批進度十分緩慢。此外,公屋項目亦常出現工程延誤問題,立法會文件指出,在過去8年的房屋建設計劃中,平均每年有15%公營房屋單位都是延誤落成。而現時政府只會對外公布未來5年的預計公屋落成數量,卻只佔未來10年公營房屋供應計劃的三分之一,可見未來將繼續出現延誤的情況。 由此可見,過去負責土地及房屋事宜的小組一直未能突破香港住屋問題的困局。到了新一屆政府,統籌組有望以更宏觀的角度督導及監察土地與公私營房屋的供應,並透過跨局統籌和跨部門的合作,有助小組清楚檢視由研究至土地平整各階段的造地工作進展,從中搜索不同階段的漏洞,快速對症下藥,一改過往疊床架屋的風氣。與此同時,統籌組亦致力精簡發展法定程序的工作,加快土地、交通運輸以及其他基礎建設的供應,確保不同用地的供應適時到位,避免因冗長與費時的程序,拖垮土地與房屋發展的效率。 至於新成立的「公營房屋項目行動工作組」,則着重以微觀的角度監察現時及計劃中的公營房屋發展項目,跟進由用地交付至建成入伙的進度,並探討及制定各項加快供應的措施,確保項目能夠準時交付落成,有望加快處理過去多年因延誤而累積的公營房屋項目。從上述兩個工作組的職權範圍及性質來看,足見本屆政府對加快土地供應的決心,體現以「目標為本」的政策方針。筆者盼工作組能夠通力合作,積極應對龐大的住屋需求,並解決多年來根深柢固的土地不足問題,以免成為香港經濟及社會發展的絆腳石。 2022年7月29日

新工作組顯決心 致力提速建屋造地
趙錦權

「供平過租」VS「租平過供」不單是比較供款和租金(下)

上期談及現時市場所指供平過租及租平過供的情況,但事實上,選擇供樓與租樓不應單單是月供和月租金額的比較。 租金屬於純支出,而在供樓金額中,一部份是利息支出,另一部份則屬於本金。以一個單位售價650萬為例,承造6成按揭,30年還款期,以現時按息約2.5%計*,月供約15410元,而此單位之每月租金為14300元,單看月供貴過月租;但在每月供款中,利息支出實質是8125元,餘下47%約7285元屬本金。若純以支出作比較,上述單位現時按息支出低於租金約43%,這是以另一角度去看「供平過租」。當然,置業人士需要準備首期,亦需負擔厘印費,按月除了供樓,亦有恆常開支如差餉、地租(部份物業無需地租)及管理費。故此,供樓與租樓從來不就是簡單比較每月供款和租金,而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短綫換樓計畫,以及流動資金對比資產價值等。*(為方便計算,以息率不變計,但留意現正值加息周期,按息將有變動) 租樓的好處是所需成本少,無需籌措首期及厘印費,只需預備按金及支付每月租金,租金一般已包括管理費、差餉、地租。換言之,租客可保留更充裕的流動資金實現其他計畫,亦無需承擔樓價下跌的風險,租約期滿可因應需要(例如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。不過,租住單位雖則彈性較大,但卻沒有長遠定居的保證,業主或年年加租,又或基於自用或其他原因於完約後收回單位。租客亦不能按自己喜歡的風格裝修單位,而相信較多人不喜歡租樓的原因是,租金純屬支出,不能如買樓般可累積資產財富。租客租樓20年就只是淨付出租金,但業主供樓20年猶如儲蓄,或已供滿層樓,擁有全部業權,可將單位留給後人。 買樓一直是很多港人的目標,不少人均希望擁有自己的安樂窩,入市後單位可作居住用途,亦附有投資價值,當樓價向上,業主便可坐享財富升值,又或可透過物業升值而獲得更充裕的首期更換面積大些或較理想的單位;但當然,業主亦需承擔樓價一旦下跌的風險,又或者需有持貨能力或承受樓價波幅的準備,例如近五年來樓價有升有跌,持續出現上落波幅,但長綫而言現時樓價仍較五年前平均上升約16%。 2022年8月18日

「供平過租」VS「租平過供」不單是比較供款和租金(下)
王美鳳

莫負青春

筆者過去一段時間公私皆忙,未能執筆撰稿,盼諒。 又是春暖花開之時,香港以至全球受疫情影響已逾一年,最近疫苗接種工作終於在世界各地陸續開展,總算為各地人民生活正常化,帶來一絲曙光;筆者在此衷心呼籲各位讀者,在身體狀況許可的情形下,盡快接種疫苗。 春節過後,一眾負責國內樓盤營銷工作的同事,已急不及待返回國內,籌備今年各個項目的銷售事宜;雖說這批同事當中有幾位對於酒店隔離已有相當經驗,他們還是要預先作好心、生理準備,迎接「閉關14天」的挑戰。 說他們急不及待一點也沒甚誇張,原因不難理解,首先他們在國內可除下口罩,以真面目四出遊走。另外更重要的是,在過去封關滯港的日子裡,國內的市場和營銷渠道已出現莫大變化,社會民生各方面皆持續發展,步伐未有停下來, 同事們實在需要急起直追。 香港方面,筆者帶領的銷售團隊上月成功賣出首個位於波老道21項目的單位,售價之高更成為亞洲首位,不是藉此炫耀,只想說明「有麝自然香」的道理,超級豪宅自會有識貨者青睞。 筆者在過去兩年動盪歲月中,曾經多次表明對香港樓市信心不減,特別是超級豪宅市場,交投量維持平穩之餘,售價更屢創高位,證明實力雄厚的買家不會受短期因素影響入市意慾,相反市況低迷時,更是尋寶最佳時刻。 即使近日有傳出現所謂移民潮,筆者也是不以為然,皆因香港從來都是一個來去自由的地方,每年有人離境,亦有不少人回歸;及至近年,筆者身邊不少良朋益友,積極投資國內尤其是大灣區的房地產,有的是看好當地的發展潛力,有的是為了籌謀退休,姑勿論原因何在,大家均認為中港互融是勢在必行、「天要下雨,娘要嫁人」,筆者也認同神州大地機遇無窮,年青新一代及有志之士與其坐困愁城、長吁短嘆,不如趁機北上,開闢自己的人生道路。 撰文期間,想起吳敬梓<儒林外史>中的「有人求名問神異,有人保身自隱居。有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。少年不知愁滋味,老人方知行路難。 奉勸年輕人明辨黑白,坐言起行,莫負青春。 2021年3月31日

莫負青春
趙國雄

2022年存款收息更勝買樓收租

第五波新冠肺炎疫情自2022年1月初爆發,已持續超過半年。雖然病毒傳播率極速,但由於大部份人已接種疫苗,加上死亡率相對偏低,大家的恐懼、徬徨及擔心似乎逐漸減少,隨著政府放寬社交距離措施,我們的生活、工作及上學不但回復正常,朋友間的聚會亦開始了。 上星期大半年沒見面的朋友約會聚餐,大家言談甚歡,朋友無意間說剛購入一個一手住宅單位,作收租投資用途,這個單位是全新樓盤,位於上環半山,明年3月入伙,實用面積約190方呎,售價約610萬,平均每平方呎約32000元,租金可達15000元,回報約3厘,朋友問我:「買入這個單位是否一個好投資?」 由於對該樓盤的位置及狀況未能掌握,於是我立刻上網查看資料,理性地向他分析這個的投資。首先,該樓盤於2021年12月開始發售、總共有187個單位,實用面積由169平方呎至446平方呎,直到2022年7月,只賣出103個單位,佔全部單位之55%,這個比率反映該樓盤售價偏貴,賣了8個月,亦未能全數沽清。其次,單位是否可租15000元?根據附近同區單位的租金比較,租值約每方呎40元至50元,而這個單位租金可達15000元,每方呎近80元,似乎有誇大租金收入,我認為租值10000元至11500元,即每方方呎50元至60元,如果扣除管理費及差餉,每年的淨回報率低於2厘。 我從另一角度再看看這是否一個好投資。買樓除了要考慮樓價及升值潛力外,按揭利率亦是重要因素,如果按揭利率長期低企,供樓負擔大大減輕,而且租金收入更可幫補供樓,甚至租金大於供款額,每月有穩定的收入,所以按揭利率和供款額是息息相關。如果息口上調,每月的供款額可能增加,這十多年,香港的利息長期處於超低水平。不過,隨著美國通貨膨脹高企,美國聯儲局已於2022年3月開始加息,現在已累積上調1.5厘,今個月可能再加息0.75厘,銀行體系總結餘大幅縮減,香港有機會跟隨美國加息的步伐,上調按揭利率,影響樓市購買力,令樓價出現下跌,所以在利息上升時入市買樓,是要非常小心,特別購買新樓盤,分分鐘入錯市、買錯貨。 其實,今年的投資環境並不理想,全球的新冠肺炎疫情繼續肆虐,俄烏戰爭巳進入第六個月,似乎沒有停戰的跡象,而香港受到長期封關的影響,經濟正步入衰退期,加上移民潮湧現,大批香港人離港,上半年的樓價已下跌約5%至10%,美國持續加息將加快樓價下跌的壓力。 所以今年買樓作收租用途不是一個好投資。事實上,受美國加息影響,本港銀行拆息連日上升,銀行紛紛調升定期存款利息,近期有銀行將3個月港元定存利息調高至2.5厘,1年期更升至3厘水平,如果買樓收租只有2厘以下,還要面對加息帶來增加供款的成本及樓價下跌的壓力,在現時的經濟環境不明朗下,我認為2022年存款收息更勝買樓收租。 鄧慶年 董事總經理 2022年7月26日

2022年存款收息更勝買樓收租
鄧慶年

建議放寬規劃地積比率的後續方案

最近注意到城規會有意放寬油麻地與旺角一帶的地積比率,其中由登打士街至界限界之間一段的彌敦道兩旁的商業用地地積比率會從現在的12倍放寬至15倍,同時也為地皮的規劃高度限制鬆綁,放寬到140至160米不等。而除了通菜街與彌敦道外,旺角區內的住宅地積比率,也有望由7.5倍放寬至8.5倍,同時地塊高度限制也會放寬至115米。此次放寬,某程度上與部分港島區的商業地積比率看齊。 現時要釐定地皮的最高可發展建築面積,要考慮規劃大綱圖的高度與地積比率限制,也同時要顧及地契上的最高樓面限制,並要考慮地契上有否美化環境及設計、規劃及高度條款(landscape, design, disposition and height clause),更要參考《建築物(規劃)規例》第123F章內對不同類型地皮,相對應發展高度的地積比率及地盤覆蓋率限制。再從三方管制中,以計算出最低的地積比率為地盤可發展最高樓面的基礎。 雖然近年新的賣地章程,會將高度限制一環給予規劃署去統一規範,但在早年批出的地契通常也會對高度有所規管。若油旺區業主要成功按規劃署釐定的新地積比率重建,就要同時獲得地政總署及屋宇署的批准,才可成事。即使地政總署對相關申請沒有異議,業主也需要按地契上的面積上限與高限的調整,而作出相對應的地價補償。 按2021/2022財季度計算,地政總署從補地價獲得的收入約555億,但是今年首三個月(即財年的最後季度)已錄得205.53億補地價收入,也是自2006年第三季度有記錄以來新高,可見每年補地價收入對庫房收益有一定貢獻,這也解釋了優化補地價制度上所遇到的阻力。其實不少歐美地區,發展與重建地皮,都是按發展建議的優劣來批出發展審批(Development Approval),而當中審批與否,也不涉及補價要求。正如前文提到香港補地價收入高昂,要在香港豁免補地價,應該是天荒夜談。但政府可以考慮於九龍新地積比率放寬地區,引用現時的工改商或工改住的基準補地價方案,並同時豁免因調整地積比率,而產生超出地契高度限制上限的補價,來免卻類似二次補價的情況。現時發展局扮演著協調地政、規劃與屋宇署等部門的重要角色,但往往各部門有太多不同的內部指引,而難以達成共識,若然將規劃署與地政署整合為一個綜合部門,相信能為土地開發與市區重建步伐,有著提速作用。 2022年6月28日

建議放寬規劃地積比率的後續方案
張翹楚