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張日強 - 樓價連跌3個月 按月下跌2.26%|樓聲隨筆

2022-09-29

疫情持續緩和,惟本港進入加息周期,二手樓市場將處於捱打狀態,主要屋苑的放盤都以減價作招徠,由於後市仍有多項不明朗因素,以致買賣雙方都採取更審慎策略,除非放盤價相當吸引,否則難以吸引買家承接,令到不少單位都以低價成交,據差餉物業估價署最新數據顯示,上月私樓售價指數較7月下跌約2.26%,並連跌3個月,創2019年2月後約3年半新低;而今年首8個月累跌約6.52%,同時較去年9月歷史高位下跌約7.51%。

「疫情緩和,惟本港進入加息周期,樓市亦受到影響,各大屋苑均錄得減價成交,由於市況回軟,市場買賣雙方都採取審慎策略,錄得的成交都以低市價主導,據差估署最新數據顯示,上月私樓售價指數報368.2,較7月的376.7,按月下跌幅擴大至約2.26%,並連跌3個月,創2019年2月後約3年半新低;而今年首8個月累跌約6.52%,同時較去年9月歷史高位398.1下跌約7.51%。各類單位指數全線報跌,單月跌幅最大為432至752方呎單位,按月跌2.38%,而1722方呎或以上單位按月跌2.35%。另外,面積431方呎或以下單位按月跌2.29%;面積753至1075方呎單位按月跌1.87%;面積1076至1721方呎單位則按月跌0.44%。」一間大型代理行董事指,雖然疫情稍回穩,惟本港進入加息周期,樓市定當受到影響,由於市況持續下滑,預期樓價仍有下跌的實況。

另外,上月租金較7月升0.73%,並連升兩個月;各類單位中以面積431方呎或以下單位升幅最多,按月升1.18%,面積432至752方呎單位按月升1.01%,而面積753至1075方呎單位則按月升0.52%。
張日強

專家筆陣

處理劏房租賃的指引

政府已推出《業主與租客(綜合)條例》第IVA部下對分間單位(俗稱「劏房」)的新租務管制制度,並於2022年1月22日起生效。 由於地產代理有可能處理受該條例第IVA部所規管的分間單位租賃(以下簡稱「規管租賃」),地產代理監管局因應該條例第IVA部的規定發出相關的執業通告,以制定指引讓持牌人遵從,並與該條例第IVA部同日生效。 地產代理在處理分間單位的「規管租賃」時,必須向準租客披露其在交易中的行事身份,即披露其所屬的地產代理公司是只代表業主行事;或只代表租客行事;或同時代表業主及租客雙方行事。 此外,地產代理在安排立約方訂立租賃協議前,必須向客戶解釋有關租住權保障和租金規管及每項「規管租賃」隱含的強制性條款的規定,同時也須向其客戶提供每項「規管租賃」隱含的強制性條款摘要之副本。 儘管該條例第IVA部規定「租賃」是指以口頭或書面達成的租賃,地產代理應建議客戶以書面達成租賃協議,以便清楚反映協議內容。除非業主客戶以書面方式表示他將直接處理有關事宜,為便利業主客戶遵守相關法定要求,代表業主一方行事的地產代理應,於簽訂租賃協議後,安排將租賃協議加蓋印花,及在「規管租賃」的租期開始後60日內,安排向差餉物業估價署署長提交租賃通知書(表格AR2),通知他有關租賃的詳情。 2022年9月1日

處理劏房租賃的指引
地產代理監管局

減價盤湧現 用家宜趁機「執平貨」

近月樓市兩極化的現象愈見明顯,近月一手新盤市場持續暢旺,整體新盤銷情的持續理想,8月份的新盤銷售更創下自去年5月以來的近15個月新高,不過與此同時,整體二手市場交投持續淡靜,個別較心急出貨的業主只好減價放售單位,令市場湧現一大批「減價盤」、以至「劈價盤」,加上個別「移民盤」出現,整體二手樓價持續整體,個別成交價更出現「一個平過一個」的現象。 隨着早前銀行已陸續調高新造按揭的按息上限,香港調高最優惠利率的機會亦已大大提高,加息臨近下購買力變得審慎,二手樓市顯著受壓,樓價亦拾級而落,按差餉物業估價署的私人住宅樓價指數計算,過去一年整體樓價指數反覆回落,盡管按樓價指數而言,過去一年整體樓價跌幅只介乎5.5%而已,但已跌至自2020年2月以來近兩年半低位,實際上個別地區的跌幅亦已一成以上。 無可否認,近期二手市場成交中,錄得不少蝕讓成交,當中包括不少持貨僅3年,額外印花稅徵稅期結束便隨即沽貨離場,現時這批持貨3、4年的短期轉售大多都要蝕讓離場,不少入伙數年的「半新樓」,大多均需要面對跌價的現實,同時間整體二手成交價不斷「尋底」,沙田第一城兩房入場價由年初500萬,進一步跌至目前400多萬,馬鞍山兩房亦已跌至500萬,太古城兩房亦已不用950萬。 加息周期開始,大部分準買家憂慮利息增加影響還款能力,但準買家應積極準備當加息幅度放緩時便可把握時機入市,加上現時樓價跌至相當吸引的水平,對於用家而言,確實可以考慮於現階段趁機「執平貨」,基本需求下,每年均有一批買家需要上車或是換樓,隨著樓價回落至吸引水平,大批劈價盤湧現,確實是用家入市好時機。 2022年8月30日

減價盤湧現 用家宜趁機「執平貨」
吳啟民

尊重合約精神 全力推動創科

作為國際金融中心的香港,表面上先進繁榮,但是由於產業結構單一,港府庫房收入長期依靠房地產業來支撐。多年以來,高昂的房價引發香港深層次矛盾,至今難以解決。有見及此,中央政府強調香港定位為國際創新科技中心,就是要我們急起直追,全力推動高端創科發展。 近日香港科技園與回收紙包飲品盒機構「喵坊Mil Mill」關於續約一事鬧得沸沸揚揚。科技園發聲明,稱在18年Mil Mill 母公司獲批三年短期租約時,已明確傳達創新園的長遠發展計劃,雙方有共識約滿後將不獲續約;Mil Mill 則回應,創辦人早已向園方清楚表述,於18年承租時,認知相關租用物業能夠維持至少營運六年以上。 報章傳媒以「環保哀歌、無處容身」等來形容租客的處境。有媒體朋友問本人意見?作為工商鋪中小業主大聯盟發言人,筆者曾反對政府推出「暫緩追租條例」,認為會弄巧反拙。筆者相信香港核心價值,就是保護私有產權,尊重合約精神。在這次續約糾紛一事上,必須了解當初雙方達成的共識是甚麼,假如雙方互不讓步,那就應該以白紙黑字的合約為準。 據了解,他們雙方租約的年期只是3年,沒有訂明續租權,而3年合約已在去年完成,科技園特別安排給「喵坊Mil Mill」續約多1年,直到今年年底屆滿才遷出,可以說提供足夠時間讓租客搬遷,看起來算是體諒企業經營;另一方面,回收紙包飲品盒公司創業3年多,業務開始上了軌道,此時卻面臨迫遷,也是甚為艱難。 通關迫在眉睫 目前,港府的北部都會區發展策略正進行得如火如荼,元朗等3個工業邨重新定位為創新園,致力推動「再工業化」發展,政策關乎整個香港創科事業,相信科技園不會為一兩件事再拖延3年,社會各界也會支持和理解。至於不能讓租客續約,政府應好好與「喵坊Mil Mill」磋商,畢竟租客也是環保行業,或補貼一點搬遷費用,再延長幾個月租期,新界東北這麼大,總會找到適合的廠址,希望雙方能夠達成彼此滿意的結果。 從大局為重的角度來看,香港科技產業必須快馬加鞭,而全面內外通關也是迫在眉睫。喜見港府宣布「0+3」措施,比市場預期的「0+7」來得進取,外界反應正面,相信邁向「0+0」指日可待。憋在家两年多的港人迫不及待預訂機票外遊,雖然3天的居家檢疫仍難以吸引旅行團來港,但起碼有一些外國親友會回港探親,也會有商務人員進入本港。 專家孔繁毅教授表示,倘若幾星期內疫情沒有反彈,香港可以直接實施「0+0」。這是一個好消息,經濟城市應該重視經濟發展,北部都會區的創科產業也是壓倒一切。筆者對李家超特首帶領的新一屆政府充滿期待,只要是真心為香港好,對的事情就勇敢去做,樓市是香港經濟命脈,房地產仍然肩負重任,如果減辣對香港有利,下個月特首的施政報告應會帶來驚喜。 2022年9月28日

尊重合約精神 全力推動創科
蔡志忠

地產代理業的結構性陋習

普遍市民都認為香港地產代理的服務有進步空間,因此筆者近期不斷提倡地產代理的改革,卻有部份同業在通訊軟件上發放失實訊息抹黑我們,不過這樣並不會令我們感到困擾,我們就不實的事情已立刻作出澄清。這些抹黑只會令到我們的同事更堅強,同時令我更加深信地產代理業極需要在結構上作出改革,筆者認為地產代理有三個結構上的陋習是需要社會及規管部門去加倍關注,現時的規管尚未到位的。 第一個及第二個的陋習可以說是相連的,就是樓花水票及樓花回佣的反悔問題,所謂的水票即是代理為客戶去墊支入票抽籤的資金,這在地產條例上是違規的,我甚至認為在法律精神上,這種虛假的泡沫有機會誤導消費者;另一方面,將發展商的佣金回贈予客人亦大行其道,我暫時不評論代理是否需要回佣給客人,但如果已答應客人回佣,代理是必須要一諾千金的,若然這個誠信普遍也沒有的話,那代理就會淪為「地盤街霸」、「小混混」了。 地監局在這兩方面其實都是做了大量功夫的,但是我想說有一點大家可能會在之前忽略的,一些代理是利用免費提供水票的優勢,在抽籤入票前表示「我幫你出住錢先,之後再決定啦」,那一刻代理就成為客人入票的「金主」了,客人就很難或者不夠形勢在事前那一刻要求從代理中得到書面black and white(白紙黑字)的回佣協議了,可能只是說了某一個價錢,當抽籤後準備去買樓的時候,有關之前所說的協議就會日益模糊,到與發展商簽署買賣合約之後就變了「打死狗講價」,沒有書面協議自然是不需要回佣,公司亦可以不理會,我認為要將這兩個問題一起處理,才可以進一步保障到樓花買家。否則,除了烏煙瘴氣之外,地產代理的誠信亦會不斷被扣分,我們就很難成為受人尊重的行業。 第三個就是人海舖海戰術,人海舖海戰術的而且確是一個經營的選擇,雖然筆者不同意,但我認為整件事的重點是,大家要小心人海舖海戰術是容易引來互相挖角,於是最後劣幣驅良幣。另外,人多勢眾的代理亦要自我監管及評核自己會否有壟斷行為及欺凌的情況出現。 以上這三點都是可以令地產代理改善其形象,更加重要是可以提高服務的公信力,希望同業努力,用心去做,做好自己的專業,不要在縱情於抹黑,丟人眼前。 2022年9月27日

地產代理業的結構性陋習
汪敦敬

日元急跌是好是壞?

筆者正在北海道小樽市旅遊,沒有外國遊客的北海道顯得份外冷清,用香港信用卡支付旅遊的衣食住行,感覺性價比特別高,原因日圓匯價近日急跌,看到新聞2022年6月7日本央行行長黑田發表半年度貨幣報告,重申日本將繼續保持貨幣寬松政策,並強調疲軟的日元對日本的經濟是有利的。當天美元對日元匯率創下20年以來新低。 回顧近期日元走勢,自新冠疫情以來,日元兌美元已經跌去23.9%,這其中就包括了自2022年3月9日至6月7日的跌幅達到14.1%。日元的貶值速度超乎市場的想象。 我們想象一下,日元貶值會對日本不動產帶來什麼影響?首先來看日本國內受到日元貶值的影響,因為輸入原材料以及燃料價格大幅上漲,通貨膨脹造成建築費以及裝修成本上漲。最終會帶動不動產的價格走勢上漲。其次在看海外投資家收到日元貶值帶來的影響,對比2012年的日元匯率,當時1美元兌80日元,今天已是1美元兌133日元,日元貶值近70%,可以確認的是將會有更多海外資金流入日本不動產,造成日本不動產價格的進一步拉升。 筆者還注意到美國10年國債的價格已經和日元的價格走勢的來到了絕對的正相關,美債跌的越多,日元就貶值的越多。這裡的主要是受到自疫情以來美國實行的QE寬松政策(大量印銀紙),但是自今年以來美聯儲主席鮑威爾便多次在利率決策會議上提到加息,並且在去年11月就開始啓動縮減購債,並於今年3月份結束購債。又於今年5月份啓動縮表緊縮決策,同時也受到俄烏戰爭影響,全世界能源短缺,加劇了通貨膨脹(滯脹)投資不動產,租金帶來的現金流才是抵御通貨膨脹的最佳選擇。 日本國會已正式通過了IR賭場綜合度假村(Integrated Resorts)的實施法案,廢除賭場禁令,正式將日本賭場合法化。大阪作為首個也是唯一提交方案的城市,終於在2021年9月28日,大阪府知事吉村洋文召開記者會,正式選定由美國美高梅(MGM)和歐力士(ORIX)共同提案也是唯一參加競標的經營商。根據規劃,賭場的選址地就是承辦2025年萬國博覽會的大阪人工島夢洲。除了IR賭場綜合度假村的開發以外,還會修建直通大阪市中心的軌道交通項目夢洲車站。初期投資金額約1兆800億円,賭場以外還會建造3個大型合計有2500個房間的酒店,預計在2030年前開業,根據發表的提案內容表示,每年會有國內外約2050萬人來到IR賭場綜合度假村,每年預計收入達到5400億円。同時他還表示大阪會成為世界最高水準的IR賭場綜合度假村。 相信疫情過後,旅遊業和酒店業必定會報復性反彈成為拉動經濟的穩定輸出行業,同時旅遊業的興旺也勢必會為大阪賭場帶來數量龐大的流動人口,隨之而來的就是龐大的住宿需求。而日本作為一個酒店短缺的一個國家,對於民宿,旅館的需求一定會呈現井噴式增長。賭場的建設無疑會對大阪的房價起到極大的推動作用,惠利無限。對於想在大阪買房的投資人來說,不動產租金收入回報提升,絕對是一個無可錯過的機會! 2022年6月9日

日元急跌是好是壞?
楊官華

提速提量建屋 切勿犧牲安全

位於安達臣道的一個房協建屋地盤,在本月初發生嚴重工業意外,一座重達數十噸的巨型天秤(塔式起重機)整個打橫倒下,壓毀地盤內的多個由貨櫃改裝的辦公室,造成3死6傷。事件再次引起社會對香港的工業安全與職業健康、尤其是較多發生致命意外的建築地盤的安全關注。適逢政府剛於暑假休會前向立法會提交修訂條例草案,建議大幅提高多項職安健罪行的罰則,相關官員和勞工界背景的議員都要求加快審議速度,希望盡早三讀通過有關草案。 筆者認同相關罪行的罰則大多是在十多二十年前訂立,有需要檢討,但部分人似乎認為提高了罪行罰則、檢控了更多僱主,就相等於提升了職業安全和保障了工人的安全。實情是預防意外發生,永遠都遠勝於在事故後罰人、罰錢「補鑊」。尤其人命無價,不論罰款額或賠償額有幾高,亦無法彌補逝去的生命及對死者家屬造成的傷害。 剛於天秤意外發生前幾天舉行的一次《施政報告》諮詢會,筆者就向特首及相關官員作出提醒,強調政府不應為了「提速、提效、提量」覓地建屋,而過分逼迫承建商及顧問公司壓縮工期,以免有關工人或公司為了趕工「交數」,而忽略、甚至犧牲了工程建造安全和工可建設計質量。 事實上,香港部分發展及建設項目進度緩慢,往往比內地或其他地區需要兩至三倍時間,問題一般都不在真正的建築施工期,而是在於政府的前期規劃、諮詢、審批、撥款、收地、招標、以至驗收等程序。不少項目的前期工作需時長達十年甚或更多,但建築期可能只須三數年。政府希望更多採用「組裝合成法/MiC」及其他創新技術以縮短施工期,筆者原則上支持,但即使成功亦只能慳到幾個月,相對於通過精簡與發展相關的法定及審批程序,則可能節省到數以年計的時間。 除了施工時間和速度,政府的採購及招標制度,也會對建造安全造成一定影響。在天秤意外發生後,當局暫停了涉事承建商投標政府工程的資格。政府在評審工程標書時,可能也會考慮到入標者過往的安全紀錄。但這些做法均流於事後處分和補鑊,並非積極地在事前提升建造安全的措施。 建造業議會與部分業界近年大力推動「建築安全設計」,即是在工程的規劃和設計階段,已考慮到日後施工建造和維修保養時的安全問題。當中包括運用「建築模擬訊息/BIM」及其他創新科技,例如可實時得知工友有否佩戴好安全帽及安全帶等裝備、有否未經批准進入或行近某些高危地區等,以更有效地提升地盤安全水平。 然而,相關「建築安全設計」及地盤安全措施,並不一定會在評審標書時獲當局加分,甚或可能會因費用增加而在「價低者得」的計分制度中被扣分,令特別著着安全的入標者反而遭到懲罰。筆者因此建議政府檢討招標制度,就入標者在工業安全方面的設計和措施作獨立評分,並在工程費用預算中增設有關分項,避免有個別入標者為了爭取以低價中標,而犧牲了與安全相關的投資和開支。 無論有多麼完備的制度、科技和措施,人的因素仍至為重要。香港建造業界現時由中上層的專業及技術人員,以至前綫的建築工人、地盤雜工等都出現短缺,後者的「老齡化」情況尤其嚴重,或多或少會增加建造安全風險。當局必須從多方面增加和規劃業界人手,包括增加相關的大學學額和職業培訓名額、提升業界的待遇和形象以吸引年輕人入行,以及在不損害本地勞工權益下加大、加快輸入外勞。 此外,每當有工業意外發生,一般都只會有僱主受罰,涉事工人即使本身亦有疏忽或違規,因為他們已受到相關意外「懲罰」,甚少會遭到檢控,故此在事前提升員工對安全施工的重視是非常重要。 希望相關官員明白,立法、檢控、處分,住往是最簡單容易,但並非最徹底有效的解決方法。政府應當迎難而上,切實為業界排解憂難,不應遇難避事,以為單靠罰人、罰錢便能了事。 2022年9月19日

提速提量建屋 切勿犧牲安全
謝偉銓

股市苦盡甘來 樓市望見底回穩

加期周期展開,加上俄烏戰事令地緣政治風起雲湧,戰爭帶動通脹急升,環球經濟不景氣,令股票市場顯著受壓,執筆的一刻,恆生指數更一度跌至17648點的11年低位,不過隨著港府上星期將「3+4」入境要求轉為「0+3」,取消入境酒店的檢疫限制,相信有助旅客重返香港商務旅遊及消費,本地股市能否「苦盡甘來」。 疫情上上落落,全球亦變得顛簸不平(Bumpy),過去兩、三年間我們經歷了新冠肺炎疫情帶來的衝擊,出行計劃受阻、甚或連出國探親、海外進修也被迫取消、出門要戴口罩、原本的生活亦被打亂,甚至連飯碗也打破,疫情帶來的衝擊確實令人難以估計。 不過隨著環球疫情轉境穩定,部分國家亦已踏上「復常之路」,取消大部分的入境限制,新近香港已轉作「0+3」的檢疫安排,個別專家顧問亦指出,倘若未來兩、三星期疫情未有反彈,本港有條件進一步放寬至「0+0」。屆時入境人士抵港機場,核酸檢測無事,即毋須再接受家居醫學監測。 盡管尚未全面通關,不過近日已有大量港人為未來恢復出行作好準備,無論旅行社以至航空公司,均已大張旗鼓,迎接未來港人「報復式旅遊」,全面通關在即,借鏡早前新加坡逐步通關的果效,相信稍後香港全面通關,無論整體消費市場、樓市成交量以至股市氣氛,勢必帶來顯著反彈。 無可否認,過去一年本地經濟持續收縮,失業率更曾經連續半年處於6%以上的高位,盡使過去的6至8月的失業率已回落至4.1%水平,但較疫情前的低位仍有一段距離,整體經濟仍未走出衰退,加上移民潮的出現,樓市自然持續受壓。但總體來說,比對於恆指跌穿18000點的10年低位,樓價跌幅已算是輕微回落,跌幅約一成左右,可說是「不幸中之大幸」。 盡管近期無論一、二手市場整固壓力依然未減,個別地區樓價仍然是愈跌愈有,部分跌幅更是「令人嘩然」,不過仔細分析,近期個別屋苑成交量已顯著回升,反映個別地區的低位已出現承接,價跌量升的情況下,或許未來呎價已出現見底回穩的現象。 2022年9月28日

股市苦盡甘來 樓市望見底回穩
楊永健

投資海外樓(下)

上回講到我在英國的買樓經歷,購入了一個由大業主與發展商協商發展的項目,但遲遲都未能收樓,其間發展商不斷以更改圖則為理由,要求買家加錢換大單位,最後白白錯過了三年的樓市升浪。這次事件並未打擊我在英國買樓置業的信心。 大概在上述英國樓盤發展商第一次要求更改圖則之時,即使2013年10月,適逢一個大型英國樓盤作全球發售,而香港更是他們首站銷售點,在香港各大報章熱賣廣告,舖天蓋地的報紙廣告中,列出單位售價由22萬英磅起,瞬即吸引了我的眼球,即聯絡相關的地產經紀。 樓盤在倫敦的一個島上,但這個島與倫敦市中心只是一橋之隔,亦十分鄰近金絲雀碼頭等著名倫敦地標,而只要來到島的對岸,交通、配套及生活所需均一應俱全,並瞬間直達商業核心區。屋苑的發展規模類似香港的黃埔花園,前景亮麗。這是一個工業區轉型住宅的發展項目,向代理索取價單後,發覺廣告列出的單位售價,確實比價單內列出的單位售價平宜一大截,因此我已心儀廣告上列出的一房及兩房單位。 樓盤是在香港一間五星級酒店置地文華東方酒店開售,事前我已做足功夫,了解過如何能購得廣告價上的心儀單位。原來廣告中列出的四個「筍盤」,包括開放式、一房、兩房及三房單位,均於開售當日早上九 點起以先到先方式發售。為購得心儀單位,我和公司兩名秘書早已在酒店預定房間,放工後三人先在酒店飽餐一頓,再到銷售樓盤的宴會室巡視,並在宴會室門外守候了一輪,多次被保安員要求離開,又折返徘徊,好幾次還驚動了保安員,最後打探了宴會廳會在早上六點左右重開給清潔工人打掃,我們三人才安心返回酒店房間休息,小休至清晨六時,便衝到樓下,再次出動在門外守候。 為免阻礙清潔工人打掃宴會室,我們三人多次在門外轉換排隊等候的位置,心想這次連同太子女心儀的開放式單位,樓盤最平的三個單位還不是屬於我們。就在開售前,突然有一位女士在門外另闢一個位置自行排隊,我們三人即時禮貌地告訴她,我們三人已經通宵在此守候,但這位女士充耳不聞,堅持要在我們前面,目的是購買22萬英磅那個開放式單位供在英國修讀NBA的女兒使用。 不論你是什麼原因,「打尖」是萬般不對,並與我們就排隊位置爭拗起來,在酒店保安作證下,這個女人無奈地到我們後面排隊,並聲睙俱下,動之以情希望我們能割愛,放棄選購開放式單位,希望我們將廣告價的開放式單位讓給她。最後當然我們沒有將單位拱手相讓給她。 終於我就以近 65 萬英磅購入兩伙收租。當年出租單位的租客,質素相當不俗,有年青夫婦、獨居的女模特兒等,持有單位收租幾年後,見樓價大升,便將物業出售套現,獲得不俗的回報。

投資海外樓(下)
黃芳人

市區重建需策群力

疫情反覆持續,公共衛生策略成本港近年關注焦點。然而,香港這繁華都市,還隱藏著許多「三無大廈」,既無業主立案法團、也無居民組織及沒有管理公司的大廈,傳染病風險倍增。不僅如此,其日久失修,配套欠修的樓宇狀況,摸黑上樓,摸著外露鋼筋,成為居民日常。如此滯後發展的樓宇,重建步伐何以遲遲未到? 據2022年5月立法會答問大會所引用的數字,全港截至目前,約有5000多幢「三無大廈」,主要集中於(按立法會選舉分區)九龍西及九龍中,如九龍城、油尖旺和深水埗等。誠言,「三無大廈」及高齡舊樓,面對欠缺管理,日久失修,大廈條件逐步落後現代標準,浮現衛生、治安、消防及維修等問題。短期策略,還可依賴政府針對性提供的支援及各類形資助,解燃眉之急;長期治本,不得不思考怎樣的市區重建策略。 就發展局公開數據顯示,全港達50年樓齡以上的「高齡」各類型私人樓宇數目截至2022年有9162幢,預測未來,將會每年有600幢樓宇踏入「高齡」階段,去屆政府共批出超過 190億港元作支援有需要業主保養物業,由此推算,至本屆政府任期完滿,有3000幢樓宇踏入「高齡」階段,在未計算通漲下,新支援金額因應高齡樓宇的增長可超過百分之三十二。高齡物業多座落於市中心地帶,伙數較少,很多居民亦早年搬遷,空置率高; 早年土地地積比較低,放諸現今規劃,有部分尚有剩餘空間,可釋出更多土地供應。面對土地供應緊拙的今日,以遞增的經費維護舊樓,是否合乎效益? 單論重建價值分析,舊區重建確是刻不容緩,但在執行層面,往往具有相當難度。雖政府立市區重建局為法定機構,發揮社區活化及更新職能,且有政策支援,進行收購及規劃,在經濟效益外,相對私人發展商會更全面考量不同持份者意見,但始終其自負盈虧的營運模式及有限資源下,面對連年增加的高齡樓宇,在執行效率及覆蓋率,也只能起隔靴止癢之效。針對問題,就檢討市建策略,應鼓勵私人市場參與,以增加收地效益作為切入點,其中放寛土地強拍門檻、教育小業主的諮詢配套,以及地積比轉移作整體規劃攸關重要。 考慮到私人併購時常會出現「落釘」或一戶獨大的局面,香港測量師學會較早前建議將土地強拍門檻由現時的80%降至66%「由於舊樓伙數較少,容易出現業權份數較大的一戶反對,則計畫告吹的情況,故建議「三無大廈」或樓齡超60年的大廈應以66% 作強拍門檻,以加快收地效率。」另一邊廂,考慮到小業主利益,提供充足的諮詢配套,如法律及統籌團隊,予他們能保障獲得合理補償方案亦至關重要,相關成本應由收購方負責;最後,地積比轉移亦能有效為私人發展商,激活整體的地段價值,以及作出全面性的空間、配套、環境及公用設施規劃,如此活化成市全貌,方比插針式收購更符合整體效益,值得深入研究。 雖有言,將市區重建的工作普及化至私人發展商,會擔心城市「士紳化」或是規劃對環境受損。然而,不能漠視同樣的公共開支在高齡樓宇,是否能帶有發展效益的問題,換轉而言,社區發展後的財富效應,如區內就業機會,亦是活化社區的一大誘因;而顧及環境的規劃,則需跨界別如的共同協助,例如銀行業目前就在綠建環評取得認證的建築物,推出綠色按揭計畫,以鼓勵發展商在規劃時就環境、社會及管治(ESG)著墨更多,可見城市發展,需群策群力。 2022年9月14日

市區重建需策群力
周若瑜

樓價下跌 置業不是夢

近期本港樓市交投縮減,在疫情、加息及移民潮等因素疊加下,相信不少香港人都清楚樓市淡靜,成交量少,樓價下跌,問題是樓價會否繼續向下大跌呢? 筆者入行32年,見過幾個大跌市,包括1997年金融風暴,2003年沙士,2008年金融海嘯,最大跌幅就在九七金融風暴之後,樓價至2002年下跌七成,現今的樓市會否重複九七年的大跌市呢? 自從2008年金融海嘯,樓市變種,好多老行尊都睇錯市況,認為樓價會大跌,甚至用冰河時期來形容這次大跌市,結果香港住宅樓價只是短暫下跌之後回升了10多年,皆因全世界量化寬鬆,銀紙貶值,改變樓市常態,加上美國及香港長期超低利率,令樓價不斷上升。 直至2021年下半年樓價到達歷史高位,現今的住宅樓價比起今年年初下跌平均7%,比起高峰下跌約一成,美國通脹居高不下,為了壓抑通脹,美國聯儲局加息不斷,香港亦無法獨善其身,港人將迎接未來加息的來臨,加上疫情嚴重,發展商以貼市價及多種按揭優惠開售,加上環球政治局勢,未來樓價,大部分人士都看淡。 但現今樓市,我認為比起1997年,穩陣得多,首先現在購買住宅物業,簽署臨時合約後三十天內便需要繳交印花稅,增加買樓成本,所以短炒的情況已經絕迹,另外現在銀行的香港人存款比九七年多幾倍,加上現今120多萬個私人住宅,已超過大約65%供滿樓。另一方面,最主要現在有信貸資料庫,買家所有借貸狀況,不同的融資機構都能查閱,再加上有壓力測試,銀行會好嚴謹的批核才能過關批出按揭,以上幾個重要因素,已經同1997年有大大不同,所以筆者認為樓價大跌的機會不大。 早幾期的專欄內,筆者亦表述,如果租樓人士,有足夠的首期及工作穩定的情況下,今年樓價比高峰期下跌約一成,等了10多年,才等到樓價下跌,大家應該好好把握這個機會。 2022年9月26日

樓價下跌 置業不是夢
歐沚軒

保持香港獨特地位 須與國際通關

香港將於11月舉行「國際金融投資峰會」,政商界均擔心現時的防控檢疫措施阻礙該會議進行,鬧成國際大笑話,因此連日來促請港府在高峰會前落實「0+7」檢疫安排。雖然當局指出暫未有此安排,但要鞏固本港的國際商譽及地位,與國際全面通關乃勢在必行。另一邊廂,港府亦與內地廣東省政府達成共識,推行「逆向隔離」措施,料可每天增加約千個回內地名額,舒緩內地檢疫酒店供不應求的問題。雖則名額不算多,若能妥善執行,亦算向前踏出一步。 當世界各國陸續對外通關,香港作為內地橋頭堡,同時是國際金融中心,彷彿仍陷在進退兩難之境。環觀全球商貿往來逐步恢復,香港仍只對外落實「3+4」隔離檢疫措施,卻說此是一大躍進。事實上,與內地洽談通關安排也是停滯不前,現時港人入境內地需進行「7+3」隔離,即是入住7日內地的「健康驛站」,惟其配額有限,以致每日有約1.6萬人抽籤,爭奪逾千個回內地名額,無論經商或省親,回一趟內地也殊不容易。 老實說,內地人口14億,仍有不少發展較落後的城鎮鄉村,若然疫情失控爆發,其醫療體系實在難以支撐,莫說貧苦大眾難獲診治,亦因人心惶恐而製造紛亂,影響深遠,因此中央寧可「人命行先」,堅持嚴防嚴控、對外封關,這是容易理解的。 然而香港的情況卻不同,在「一國兩制」的管治方針下,早前國家主席於七一訪港時,明言香港必須長期保持其獨特地位和優勢,中央亦完全支持香港鞏固國際金融、航運和貿易中心地位,這亦是香港須完成的功課。若然本地不適合跟隨內地的防控政策,便須果斷施政,儘早與國際恢復正常聯繫。當然在中間拿揑平衡,殊不容易,香港卻不能在多國開關吸旅客、吸商機、吸專才下,仍原地踏步,作繭自縛,否則後果堪虞。 話說回來,本地新一屆政府上場不久,大眾仍需給予時間及支持,而且港府在剛落實「3+4」隔離檢疫措施後,也隨即諗多步,向廣東省政府提出「逆向隔離」建議,而且雙方正在商討執行細節,這已是多走一少步。 現只盼雙方儘快在細節上取得共識,屆時港府務必下定決心,嚴謹執行,方有利擴展計畫,增加逆向隔離配額,並同時提升中央對港的檢疫信心,爭取早日與內地通關。 2022年9月16日

保持香港獨特地位 須與國際通關
盧展豪

樓價現跌浪 入市現佳音

本周全球相當關注美國聯儲局於9月20日至21日會議議息結果,由於美國面對通脹仍然高於預期壓力,相信市場對持續加息的行動將毫無懸念,預期今次加息幅度將達0.75厘,甚至有指達1厘。雖然今年本港未有跟隨美國的加息步伐,但不少銀行亦將常用的H按實際利率調升,實際封頂息率升至2.75厘水平。雖然暫時本港仍維持低息環境,但美國加息已為本港樓市增添一定變數,連同外圍的政經局勢,股市下滑,全球能源危機通脹升溫,樓價難免受壓。 事實上,根據「美聯樓價指數」資料,上周公布的最新數字為160.43點,按周下跌1%,但更值得留意,根據該指數,樓價已連跌13星期,而以今年計,迄今跌幅擴大至6.51%,並較去年8月高位下跌9.5%。不過,樓價持續下調,對市民來講孰好孰壞? 對於業主而言,當然希望樓價長升長有,資產得以增值,但樓價過去都會不時有波動,並非100%的業主可成為贏家賺錢離場,始終置業仍然是長綫投資,存在一定風險。反而,筆者想藉本專欄強調,是次樓市出現調整,而市場上已出現不少筍盤,甚至移民急讓盤,為一直有意置業的買家提供一個入市良機,例如美孚新邨樓價跌穿500萬元,沙田第一城樓價亦險守400萬元,這些筍盤相信在「大旺市」中根本無可能出現。 除二手市場外,新盤市場亦多採取低市價策略,上周Wetland Seasons Bay第3期正式開價,一房入場費低於500萬元,入場呎價則為1.3萬餘元,訂價較去年項目第2期的首批呎價為低,而另一新盤ONE INNOVALE-Bellevue亦公布首張價單,其中開放式戶入場費折實306.8萬起,入場呎價亦約1.3萬多元起。由此可見,新盤訂價亦按市況作出調整,實為買家入市佳音。根據地政總署資料,8月有3個項目獲批預售,包括已於上月推售的屯門NOVO LAND 1B期,涉800伙,加上啟德承豐道15號第2期約1121伙,以及剛公布訂價的Wetland Seasons Bay第3期,項目涉384伙,合共涉及2305個單位,按月升約42.3%,而扣除上月推售的屯門NOVO LAND 1B期,目前已批出預售樓花同意書但尚未發售新盤的單位總數逾9000伙,因此未來多個月一手市場將會繼續成為聚點。 除9月美國議息外,未來數個月亦有不少項目值得大家關注,包括10月16日舉行中國共產黨第二十次全國代表大會,勢必成為全球焦點,而10月19日特首李家超亦會公布上任後首份《施政報告》,究竟會否在樓市有着墨,大家亦拭目以待。至於11月份將在本港舉行的國際盛事,包括1日至2日舉行的國際金融投資峰會,以及4日至6日舉辦的國際七人欖球賽,若果盛事順利舉行,市場關注免隔離的通關憧憬亦有望盡快進一步實現,屆時勢必為經濟及樓市注入強大動力。 2022年9月19日

樓價現跌浪 入市現佳音
張子存

美國加息超標 明年中見頂

美國聯儲局宣佈加息0.75厘,符合預期,連續第3次會議同一加幅,聯邦基金利率目標範圍上調到3-3.25厘。 從美國利率期貨顯示,在明年7月美國利率有機會逼近5厘,大致見頂,大致與2006年中的加息周期看齊。 根據點陣圖預測中位數,聯邦公開市場委員會委員預料今年內仍會再加息1.25厘。聯儲局主席鮑威爾表示,目前並無定論下次加息幅度,強調亦有相當多委員傾向年內再加息1厘。 聯儲局表示,高度關注通脹風險,堅定承諾重返2%通脹率目標,並準備好在適當時候調整政策。 鮑威爾表示,委員認為有必要將政策利率提高至限制性水平,並在該水平保持一段時間,現時只是處於限制性利率的非常低水平,形容仍有一段路要走。加息幅度取決於未來數據,將會逐次會議作出決定,但適宜在某個時間減慢加息速度,以檢視加息影響。歷史經驗表明,當局需要對超前減息保持警惕,必須非常有信心通脹率回落至2%,才可開始減息。根據點陣圖,聯儲局預計2024年之前都不會減息。 聯儲局下調今後3年美國經濟增長預測,並上調通脹率預測,預計最快2025年通脹率才會回落至2%的目標。聯儲局表示,近期公佈的數據顯示支出及產出輕微增長,但仍預計今年經濟增長將大幅放緩。 季度經濟預測顯示,聯儲局下調今年經濟增長預測至僅0.2%,遠低於之前預測的1.7%,2023年及2024年經濟增長預測亦分別調低至1.2%及1.7%,2025年及長期增長預測中值均為1.8%。 聯儲局預料,今年個人消費支出(PCE)通脹率5.4%,比之前的預測上調0.2個百分點,2023年及2024年的預測亦稍為上調至2.8%及2.3%,至於2025年及較長期預測中值均為2%。 鮑威爾表示,沒有人知道加息過程會否造成經濟衰退,亦不知道經濟衰退可能性有多大,但極有可能出現一段較低增長時期,形容經濟要實現「軟著陸」非常有挑戰。 聯邦基金利率期貨走勢顯示,交易員預料聯儲局今年11月再次加息0.75厘的機率約72%,12月再加息0.5厘,即加至4.25至4.5厘。到明年7月,息口會上升至4.75至5厘。換言之,約回到2006年中加息週期水平。 2022年9月27日

美國加息超標 明年中見頂
陳永傑

高端無軌列車 助建智慧都市

政府早於2015年的《施政報告》中,提出以九龍東為試點,包括啟德發展區、九龍灣商貿區、觀塘商貿區及其後於2017年施政綱領中加入的新蒲崗商貿區,研究發展智慧城市的可行性,發展局轄下的起動九龍東辦事處隨即展開「發展九龍東為智慧城市區——可行性研究」。於2021年發表的相關行政摘要中,政府再一次說明,九龍東智慧城市框架以第二核心商業區的位置及人為中心,並定下五個策略範疇,包括「流動及易行」—— 一個全面、低碳和綠色的流動方法。 在摘要中,環保的運輸方式是「流動及易行」其中一個重點。政府希望透過使用低碳的交通模式,例如:電動巴士、無人駕駛穿梭巴士及行人與單車駕駛者共用通道,提供暢通的出行選項,締造一個易行、綠色及低碳的核心商業區。 有關電動及無人駕駛巴士,政府在短期的方案中,提出促使專營巴士公司去探討開發雙層電動專營巴士於合適地區使用的可行性,並監察和評估其運營效率和性能。至於中至長期方案,建議監察電動巴士無人駕駛技術的最新發展,並檢視和修訂現有法例和法規,以促使在九龍東小規劃試行,而最終目的是與業界合作,於九龍東合適位置部署無人駕駛巴士。 現時電動巴士發展逐漸成熟,亦於不同國家積極採用,以歐洲為例,電動巴士之推廣大行其道,提倡減少能源消耗及碳排放之餘,同時改善了城市空氣質素。香港方面,首輛由福建製造及生產的純電動雙層巴士已於上年底運至香港,並已安排今年6月起試驗行走;機管局斥資半億研究無人駕駛系統,現階段於機場禁區測試無人駕駛巴士,定下目標於2024年以無人駕駛巴士接載旅客往返機場、航天城及港珠澳大橋香港口岸。 國家的交通運輸發展更是全球先驅,內地多個城市已開始使用「智軌列車」,即「城市無軌列車」,外表像火車,但並沒有路軌。有報道指出,列車只需充電10分鐘便可行駛約25公里,是一種純電驅動的新型交通工具,既環保又先進,能夠做到零污染零排放。根據筆者在互聯網的資料蒐集,首個「智軌列車」項目早在2018年於湖南株洲開通,設有三節車廂,長約30米,可載客超過300人。另有資料顯示,「智軌列車」可以透過自動偵測,先避開塞車路段,再繞道行駛,避開塞車,甚至可以透過感應器控制交通標誌,形成一路綠燈行走,使其平均速度比巴士快25%,大大減少車程時間。 政府早已為九龍東智慧城市定出框架,筆者有一想法,若政府能夠將內地的高端無人駕駛電動技術,與歐洲列車的特色一併融入啟德發展區交通道路網中,讓列車循環行走啟德郵輪碼頭至港鐵啟德站,途經承豐道、興建中的D3路(都會公園段)、承啟道及沐安街,貫通整條啟德跑道區並連接港鐵啟德站,既符合環保智慧城市形象,又方便該區市民,也可以此作為旅遊賣點,定必令啟德的發展更為蓬勃,進一步提升民眾對政府的信任及支持度。 2022年9月26日

高端無軌列車 助建智慧都市
溫偉明

如何解決建造業界專業人士短缺問題

公眾一向十分關注政府的房屋政策,話題離不開土地供應,即所謂「造地」。既然「造地」是麵粉,要做出一個麵包又豈止麵粉,技術人員和專業人士就是製成麵包不可或缺的「酵母」和「麵包師傅」,當然還要資金和其他烹調食材及工具。當大家都忙於「造地」的同時,請不要忽略技術人員和專業人士短缺的問題。我作為建築界專業人士的一分子,在此就潛在的建築專業人才短缺的問題提出一些意見。 近年工程量大增,北部都會區及明日大嶼等大型項目如箭在弦,還有多個舊區重建及公屋項目,未來對建築專業人士的需求必定有增無減。可是,近年卻是專業人士退休的高峰期,部分中年的專業人士又選擇離港發展,使行業流失人才。至於年輕人才方面,現行的大學機制下難以再增加學額,近年測量科學系甚至有減少收生。故此,我建議政府應該「造地」兼「造人才」,否則會影響未來樓宇供應及質量。 第一,政府應增加大學學額及加強專業培訓。政府應按建築行業的中、長期人力需求,提供誘因以增加相關學科的學額。課程內容應加強專業培訓、實習及業界實戰經驗分享,讓學生及早裝備自己,畢業後可盡快投身行業。 第二,持續簡化審批程序及善用創新科技。雖然政府近年致力簡化審批程序,但各個審批部門間的聯繫仍有待改善,尤其面對大型和複雜的發展區時,更需要有足夠人員處理審批工作。並確保利用「組裝合成」建築法(MiC)及建築信息模擬(BIM)等新科技時可切實地提高效率。 第三,政府應主動維繫合理營商環境,幫助私人市場挽留及培育人才。策劃項目時,必須投放合理資源及充分考慮到專業持續性。又應鼓勵中小企發展,增加予中小企投標政府項目的數量,讓年輕專業人士能多參與政府項目以增加相關經驗,促進培育建築專業人才。 最後,若要做好麵包,單靠麵粉並不足夠,希望大家切勿忘記我們一眾建築專業人士作為「麵包師傅」之重要! 撰文者:香港測量師學會建築測量組主席 張文滔 2022年9月19日

如何解決建造業界專業人士短缺問題
香港測量師學會

英國樓逆市企硬 雷丁公寓回報高

英女王伊莉莎白二世離世,卓慧思接替約翰遜成為新任首相,英國在一個月內經歷巨變。卓慧思剛上任便要面對許多經濟挑戰,包括英鎊貶值、40年來最高通脹率、因俄羅斯入侵烏克蘭導致的能源價格飆升等等。面對全球經濟衰退、通脹上升、股票下跌、央行加息,很多朋友問我是不是是時候將錢都轉回銀行裏,我反問他們定期儲蓄利率最多都只有三厘,還未計算通脹,如果你的投資回報比銀行利率高,為何要將錢放在低回報的地方? 在海外行業打滾了二十多年,在我看來從來沒有不適合投資的時代,只是在經濟低迷的時期,更要小心選擇投資在哪個領域。趁英鎊低水時期投資英國物業,雖然利息加了,但因為移民潮導致當地租務需求強勁,租金一直上升。倫敦在過去兩年多,沒有租不出的樓,無論在倫敦或倫敦周邊,無論獨立屋或公寓,租金都比我們想像中高,租出時間亦比想像中快。 在今次的移民潮中,我其實多了很多新的顧客朋友。我們是今趟移民潮中全港首個引入英國屋的代理,很多客人見我們是全港最多英國洋房別墅盤在手的代理,自然會選擇我們的服務,買樓前亦會因地區、價錢、個人需要問我意見;同時因為我們代理的項目多,我們可以根據客人的需要提供最適合的樓盤,而非行內其他代理一般「硬sell」指定樓盤。 亦有人問我,為甚麼可以預測英國洋房別墅的市場?事實是我在這個市場打拼多年,見證着英國地產市場的變化,以往香港客以投資客居多,價錢、地點、回報是他們的考慮的首要條件,論租金回報,必然是倫敦、曼徹斯特及伯明翰。直到兩年前英國政府宣布開放BNO簽證申請,我預料將有大批港人移英,而這批港人跟以往投資者的分別是,他們大部分帶同家人移居,打算在英國展開新生活,生活質素才是他們最大的考量,因此我預視獨立屋市場定必大增。 踏入2022年第四季,我發現公寓的需求漸漸回歸了。當地人開始回復疫情前的正常生活模式,在職人士和海外留學生逐漸重返工作地和校園,公寓出租的需求開始增加,加上英鎊下跌,投資者重返英國市場。現時不論是倫敦或周邊城市的物業都非常渴市,幾乎一放租即租出。暑假過後,家庭客減少,多了打算先繼續留港賺錢,賺夠再過英國的客人,他們買樓會先出租後自用,這些客人未必會買洋房別墅,大多會考慮較易管理的公寓。 這批「準」移英港人,預算一般不多,多數會選擇生活指數較低的中型城市,像雷丁(Reading)、布里斯托(Bristol)等地。位於倫敦西邊的雷丁,有「英國矽谷」的美譽,就業、交通、升學等配套完善。當地科技企業雲集,全球知名科技企業如Microsoft、Oracle、Nokia和Cisco等都在當地設立企業總部,雷丁亦曾被英國傳媒選為英國最佳的工作及生活地區,租賃市場龐大。 由雷丁出發乘搭Crossrail Elizabeth Line到倫敦柏靈頓(Paddington)只需23分鐘,Crossrail全線雙邊終點站預計將於明年開通,屆時可由雷丁一綫直達希斯路機場、倫敦市中心龐德街(Bond Street)及金融中心金絲雀碼頭(Canary Wharf),方便通勤。雷丁湖畔住宅項目Bankside Gardens,湖畔風景盡收眼簾,項目還圍繞着綠化園林景色,最新一期公寓提供一房至兩房單位,售價31.65萬英鎊起,租金回報可高達4.4-4.6厘,想趁低水入市雷丁物業的可多加留意。 2022年9月15日

英國樓逆市企硬 雷丁公寓回報高
李丹翔

整體鋪位空置情況見改善 五大核心區銅鑼灣先反彈

近期銅鑼灣鋪位租務市場鬧哄哄,日本過江龍松本清早前宣佈將於今年底前落戶後,近日人氣麵包店Bakehouse亦正式開業,吸引一眾麵包迷朝聖,又另一間人龍店壽司郎亦部署於短期內於銅鑼灣廣場正式營業,更多人氣店於銅鑼灣相繼開幕,將可帶動區內鋪位租務氣氛,持續改善鋪位整體空置率。 筆者早前途經銅鑼灣啟超道,被長長人龍吸引着,原來座落於啟超道16號的Bakehouse正式開幕,新店有2層高,面積約3400方呎,地理位置優越,不少市民都特意前來朝聖,人流非常暢旺;而再往前走更發現,交吉多時的京華中心亦即將有新租戶進駐。位於銅鑼灣渣甸街5至19號的京華中心5層鋪位,包括地庫,地下,1至3樓,總樓面面積約51158方呎,於2017年被美國內衣品牌Victoria's Secret棄租後,一直交吉,至最終其地庫終於Market Place承租,月租約60萬。 此京華中心鋪位見證着鋪位的變化,該鋪位早於2010年的零售高峰期時,曾獲時裝品牌Forever 21以「天價」每月約1100萬租用作旗艦店,至於2017遷出後,由美國內衣品牌Victoria's Secret以每月約700萬租用,當時錄得的租金水平更曾成為城中熱話,曾吸引不少海外傳媒報道。 事實上,由今年初起,鋪位租務市場氣氛慢慢好轉,不少核心區商鋪空置率亦逐步減低,根據中原(工商舖)資料顯示,銅鑼灣區最新商鋪空置率持續改善,7月份該區空置率約5.66%,表現遠比其他核心區理想,而對比2021年同期則大幅減低4.40個百分點,反映商戶及投資者在進駐考慮上傾向以銅鑼灣為首選。中原(工商舖)預期,隨着第二輪消費券推出,加上銅鑼灣區多個較大樓面的鋪位皆被吸納,租務情況亦見理想,預料銅鑼灣區下半年的租賃市場會在5大核心區中最先跑出。 2022年8月16日

整體鋪位空置情況見改善 五大核心區銅鑼灣先反彈
潘志明

要盡快與國際接軌

財政司長陳茂波早前表示,本港商品出口已連續3個月按年萎縮,即將公布的8月份數字跌幅繼續擴大。全球各國紛紛收緊貨幣政策,將嚴重影響環球增長動力,估計本港出口將持續面對挑戰。在過去幾年疫情期間,本港經濟一直浮浮沉沉,加上我們的入境檢疫安排被譽為世界上最嚴格的防疫措施之一,導致很多國際機構人才也選擇遷移到其他亞洲國際城市發展,例如新加坡。 雖然遲,但仍未算太遲。特首李家超終於在9月23日公布,由26日起,從機場入境人士檢疫要求改為「0+3」,毋須酒店隔離;抵港人士在機場完成核酸檢測後會獲得「黃碼」,可自行回家或到自選酒店進行三天家居醫學監測,期間可自由外出,但不能進入如餐廳和酒吧等主動查核「疫苗通行證」的場所。香港作為一個首屈一指的國際城市,很多時應該要快人一步。可惜本港卻遲人一大步,國際龍舟聯合會於9月17日表示,決定把原定明年在香港舉行的世界龍舟錦標賽改由泰國舉辦;香港馬拉松賽事在多番催促之下,政府高官才走出來表示「我們並沒有拒絕其申請,只是仍在考慮當中」,表面上國際賽事取消只對旅遊業帶來衝擊,但其實賽事一旦取消,裝置工程、零售、飲食等中小企都會受到影響。特區政府經常提醒香港市民「我們要保持自己競爭力、競爭優勢」,但看來很多時候都是政府唱慢板而變成「削弱自己競爭力」。 國家主席習近平在「七一重要講話」中,重申必須保持香港的獨特地位和優勢,並且明確香港要背靠祖國、聯通世界,享有得天獨厚的顯著優勢,香港居民與中央同樣很珍視。特區政府能進一步放寬入境限制,不但能夠給予國際旅客更大的方便,更是可保障香港聯通國際的地位。疫情下香港對外聯繫以及國際金融中心地位正遭受嚴重衝擊,面臨前所未有的挑戰,過去的入境限制措施嚴重影響香港與外地的商貿往來,以至香港以往在商務會議、國際級展覽、旅遊等方面的優勢正在下跌。筆者期望今屆政府能夠高瞻遠矚,有計劃的提速提效地開放香港,加強內部基建發展,劃撥資源,盡快培育人才,吸引各地專業落根香港,推動經濟發展,不要再作繭自縛,盡快協助香港在國際舞台上再展光芒。 2022年9月28日

要盡快與國際接軌
趙錦權

有樓但無入息證明 如何用磚頭套現活錢?

據統計,本港逾6成業主的住屋已沒有按揭需要償還,數字反映甚高比例的業主持有現契物業資產,那麼,其實他們都有着將磚頭轉化為活錢的機遇。 市場上有些銀行可提供一個簡易的磚頭套現方式,若持有一個現契物業(已清還全數按揭貸款),銀行可依據現時物業估值向業主直借25%作為資金,而當中借款人無須提交入息證明。以持有一個1200萬現契樓為例,銀行可憑磚頭估值直接批出高達300萬按揭套現金額。例如一些50多歲已退休及供滿樓的業主,自身或家人突有資金需要,但因欠缺入息證明,而未有想過申請貸款,他其實是可以憑着磚頭價值套現資金。 再以一個案為例,陳先生的女兒有供樓能力,但欠缺足夠資金作為首期,陳先生希望幫助女兒置業卻又不欲動用退休儲備,向按揭顧問瞭解後,陳生以持有價值1500萬之現契物業向銀行直借25%套現375萬流動資金,協助女兒置業,女兒成功買入一個800萬之單位,上述資金足夠支付承造6成按揭的首期及印花稅開支。 若然業主可提供多一點資產證明,銀行更可向業主直借高達物業估值40%之貸款。舉例,上述陳生自身亦有儲備資金並持有藍籌股票,他可再向銀行出示相等於物業估值15%之資產證明包括現金存款150萬及等值於94萬之藍籌股票(股票一般需打8折計),他便可憑價值1500萬之現契物業向銀行直借高達40%之貸款,套現金額提高至600萬。 但留意,雖然業主無需提交入息證明,若有其他負債仍需扣減可借貸款額;業主向銀行貸款便得每月供樓,故需留意是否有足夠還款能力。不同銀行對於此類貸款的年齡上限不盡相同,有銀行要求申請人需為65歲以下,亦有銀行可接納較年長一點的申請人。 2022年9月15日

有樓但無入息證明 如何用磚頭套現活錢?
王美鳳

莫負青春

筆者過去一段時間公私皆忙,未能執筆撰稿,盼諒。 又是春暖花開之時,香港以至全球受疫情影響已逾一年,最近疫苗接種工作終於在世界各地陸續開展,總算為各地人民生活正常化,帶來一絲曙光;筆者在此衷心呼籲各位讀者,在身體狀況許可的情形下,盡快接種疫苗。 春節過後,一眾負責國內樓盤營銷工作的同事,已急不及待返回國內,籌備今年各個項目的銷售事宜;雖說這批同事當中有幾位對於酒店隔離已有相當經驗,他們還是要預先作好心、生理準備,迎接「閉關14天」的挑戰。 說他們急不及待一點也沒甚誇張,原因不難理解,首先他們在國內可除下口罩,以真面目四出遊走。另外更重要的是,在過去封關滯港的日子裡,國內的市場和營銷渠道已出現莫大變化,社會民生各方面皆持續發展,步伐未有停下來, 同事們實在需要急起直追。 香港方面,筆者帶領的銷售團隊上月成功賣出首個位於波老道21項目的單位,售價之高更成為亞洲首位,不是藉此炫耀,只想說明「有麝自然香」的道理,超級豪宅自會有識貨者青睞。 筆者在過去兩年動盪歲月中,曾經多次表明對香港樓市信心不減,特別是超級豪宅市場,交投量維持平穩之餘,售價更屢創高位,證明實力雄厚的買家不會受短期因素影響入市意慾,相反市況低迷時,更是尋寶最佳時刻。 即使近日有傳出現所謂移民潮,筆者也是不以為然,皆因香港從來都是一個來去自由的地方,每年有人離境,亦有不少人回歸;及至近年,筆者身邊不少良朋益友,積極投資國內尤其是大灣區的房地產,有的是看好當地的發展潛力,有的是為了籌謀退休,姑勿論原因何在,大家均認為中港互融是勢在必行、「天要下雨,娘要嫁人」,筆者也認同神州大地機遇無窮,年青新一代及有志之士與其坐困愁城、長吁短嘆,不如趁機北上,開闢自己的人生道路。 撰文期間,想起吳敬梓<儒林外史>中的「有人求名問神異,有人保身自隱居。有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。少年不知愁滋味,老人方知行路難。 奉勸年輕人明辨黑白,坐言起行,莫負青春。 2021年3月31日

莫負青春
趙國雄

中港不通關 樓價有排跌

香港受到新冠肺炎疫情肆虐近三年,除了超級市場、街市及網上商店外,幾乎所有行業巳被摧殘得體無完膚,無論大、中、小或微企面臨氣絕身亡,奄奄一息,巳到達生死存亡之間。疫情嚴重不但打擊香港經濟,樓市亦一厥不振,工商舖物業的成交量累積跌幅超過60%,成交價亦下跌超過30%,而一向被認為神話不跌的住宅物業,成交量累積跌幅超過30%,成交價更下跌10%至15%,跌幅巳進入一個下跌的周期。 事實上,為恢復社會經濟活動及人民正常生活,歐美及亞洲各國已急不及待,先後鬆綁及陸續取消防疫措施,香港政府在商界及防疫專家的窮追猛打下,終於接受經濟的現實,上星期五特首李家超公布由9月26日(星期一)起以下四大防疫新措施: 1)海外或台灣經機場抵港的人士,檢疫安排由現時的「3+4」改為「0+3」,檢疫酒店會取消,可以回家或前往自選的住宿酒店。 2)取消要求在外地登機時提交48小時內的核酸檢測陰性證明,用快速抗原測試取代。 3)取消未完成接種疫苗的香港居民不能登機的限制,他們可以登機回港。 4)「來港易」和「回港易」計劃將不設限額,並且適用於內地所有地方和澳門來港人士。 究竟四大防疫新措施能否令香港經濟起死回生?樓價又可否止跌回升?香港是一個國際金融中心,亦是一個地產城市,更是一個旅遊之都,香港必須與世界接軌,更要背靠祖國。根據香港旅遊發展局的數據,2018年是香港訪港旅客高峰期,總數達到65,147,555人,而2022年1月至7月訪港旅客總數只得124,052人,不足2%。2018年是香港最燦爛、最光輝的一年,無論是股票市場、地產市道或旅遊行業都欣欣向榮,帶動各行各業包括酒店、零售、餐飲、運輸及物流等百花齊放,2019年的反修例事件,政治黑暴把香港變成地獄城市,2020年爆發的環球疫情,橫跨近三年,香港實施嚴厲的外防輸入政策,在國際上有如孤島,嚴重影響經濟發展,經濟代價太大,實在不能再拖下去。 我認為新的防疫政策只是便利港人到外地旅行或海外港人回港探親,但是對吸引海外旅客訪港作用不大,因為遊客到港旅遊一般是短途,「0+3」對入境頭三日不可以進入餐廳堂食,也不可以到酒吧消遣,將影響旅遊的意慾。但無論效用多大,始終是好的開始,相信政府有機會進一步放寬入境政策至「0+0」。 但是國際通關也不能取代中港通關,因為過往中國內地入境總人數佔7成多,數目之巨大,帶來的經濟價值之龐大,實在沒有一個國家可以相比,特別是地產市場,大部份的大銀碼成交或高價成交,均來自中國的買家,如果國內的買家不能放寬入境進行地產買賣活動,包括視察物業、查詢物業資料及簽署買賣合約等,物業根本無法進行正常的買賣,所以近來豪宅的成交每況愈下,一手的豪宅更無人問津。 如果香港繼續實行「動態清零」,不能與病毒共存,但是事實清零無望,香港與中國大陸通關將遙遙無期,香港實在太依賴中國,中港不通關,樓價有排跌。 鄧慶年 董事總經理 2022年9月26日

中港不通關 樓價有排跌
鄧慶年

建議放寬規劃地積比率的後續方案

最近注意到城規會有意放寬油麻地與旺角一帶的地積比率,其中由登打士街至界限界之間一段的彌敦道兩旁的商業用地地積比率會從現在的12倍放寬至15倍,同時也為地皮的規劃高度限制鬆綁,放寬到140至160米不等。而除了通菜街與彌敦道外,旺角區內的住宅地積比率,也有望由7.5倍放寬至8.5倍,同時地塊高度限制也會放寬至115米。此次放寬,某程度上與部分港島區的商業地積比率看齊。 現時要釐定地皮的最高可發展建築面積,要考慮規劃大綱圖的高度與地積比率限制,也同時要顧及地契上的最高樓面限制,並要考慮地契上有否美化環境及設計、規劃及高度條款(landscape, design, disposition and height clause),更要參考《建築物(規劃)規例》第123F章內對不同類型地皮,相對應發展高度的地積比率及地盤覆蓋率限制。再從三方管制中,以計算出最低的地積比率為地盤可發展最高樓面的基礎。 雖然近年新的賣地章程,會將高度限制一環給予規劃署去統一規範,但在早年批出的地契通常也會對高度有所規管。若油旺區業主要成功按規劃署釐定的新地積比率重建,就要同時獲得地政總署及屋宇署的批准,才可成事。即使地政總署對相關申請沒有異議,業主也需要按地契上的面積上限與高限的調整,而作出相對應的地價補償。 按2021/2022財季度計算,地政總署從補地價獲得的收入約555億,但是今年首三個月(即財年的最後季度)已錄得205.53億補地價收入,也是自2006年第三季度有記錄以來新高,可見每年補地價收入對庫房收益有一定貢獻,這也解釋了優化補地價制度上所遇到的阻力。其實不少歐美地區,發展與重建地皮,都是按發展建議的優劣來批出發展審批(Development Approval),而當中審批與否,也不涉及補價要求。正如前文提到香港補地價收入高昂,要在香港豁免補地價,應該是天荒夜談。但政府可以考慮於九龍新地積比率放寬地區,引用現時的工改商或工改住的基準補地價方案,並同時豁免因調整地積比率,而產生超出地契高度限制上限的補價,來免卻類似二次補價的情況。現時發展局扮演著協調地政、規劃與屋宇署等部門的重要角色,但往往各部門有太多不同的內部指引,而難以達成共識,若然將規劃署與地政署整合為一個綜合部門,相信能為土地開發與市區重建步伐,有著提速作用。 2022年6月28日

建議放寬規劃地積比率的後續方案
張翹楚